R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
I L T R I B U N A L E D I T E R M I N I I M E R E S E
S E Z I O N E U N I C A C I V I L E in persona del Giudice, dott. ssa Maria Margiotta, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella controversia iscritta al n. 1985 del registro generale affari civili dell'anno 2020
TRA
(cf: , nata a Cefalù il [...], in [...] ex Parte_1 C.F._1 art. 86 cpc, elettivamente domiciliata presso il suo studio, sito a Cefalù in piazza F.
Bellipanni n. 15
ATTRICE
E
(cf: ), nata a [...] il [...], elettivamente Controparte_1 C.F._2 domiciliata a Cefalù in via G. Prestisimone n. 4, presso lo studio dell'avv. Mariaclaudia
Culotta, che la rappresenta e difende in forza di procura alle liti allegata alla comparsa di costituzione e risposta
CONVENUTA

(cf: ), nato a [...] il [...], Controparte_2 C.F._3 elettivamente domiciliato a Cefalù in via G. Prestisimone n. 17, presso lo studio dell'avv.
Giuseppe Martino, che lo rappresenta e difende in forza di procura alle liti allegata alla comparsa di costituzione e risposta
TERZO CHIAMATO

avente ad oggetto: risarcimento del danno da responsabilità professionale;
conclusioni delle parti: come da note di trattazione scritta rispettivamente depositate (cui si rinvia);
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

Con atto di citazione ritualmente notificato deduceva: Parte_1
- di aver acquistato, con atto pubblico di compravendita del 12.11.2009 ai rogiti del notaio
(rep. 57017 – racc. 22432), dall' , la “unità Controparte_1 Controparte_3 immobiliare urbana facente parte del fabbricato sito in abitato di Cefalù tra la via Camillo Benso
Conte di Cavour e via della Palestra costituita dall'appartamento di civile abitazione di vecchia costruzione in cattivo stato di manutenzione avente accesso esclusivamente dalla via Camillo Benso
Conte di Cavour dal c. n. 5, su tre piani, piano terra, primo piano e secondo piano …, a piano primo, terrazzo a secondo piano, con corte pertinenziale annessa posta a piano terra …, in Catasto fabbricati distinto con la MU 1636 sub 22 via Camillo Benso di Cavour, P T 1- 2 - Categ. A/2 classe 5 vani 7 R.C. euro 650,74, confinante con detta via, proprietà , via Palestra”; Persona_1
- che nel predetto atto di trasferimento, quanto alla provenienza del bene, si faceva riferimento alla successione ereditaria di , nata a [...] l'[...] e ivi Persona_2 deceduta il 21.3.1993, regolata dal testamento olografo del 10.3.1968, pubblicato con verbale del notaio di Ciminna del 27.4.1993, registrato a Misilmeri il Persona_3
10.5.1993 al n. 263;
- che l'eredità era stata accettata dalla parte venditrice con beneficio d'inventario con atto del notaio del 19.2.2001, registrato a Cefalù il 5.3.2001 al n. 165, trascritto Persona_4 presso la conservatoria dei rr.ii. di Palermo il 9.3.2001 ai nn. 9604/7000, seguito dall'inventario ai rogiti del notaio in data 22.6.2009, registrato presso l'Agenzia CP_1 delle entrate – Ufficio di Cefalù il 20.7.2009 al n. 1113;
- che alla defunta il bene in questione era stato assegnato in forza della Persona_2 sentenza di divisione ereditaria del Tribunale di Termini Imerese n. 395/2005, trascritta presso l'Agenzia del Territorio – Ufficio Provinciale di Palermo – Servizio di pubblicità immobiliare il 3.10.2008 ai nn. 58216/38925;
- che “qualche tempo dopo” l'aveva convenuta in giudizio, insieme Persona_5 all' , al fine di ottenere il riconoscimento dell'acquisto per Controparte_3 usucapione della proprietà della corte pertinenziale, ubicata a Cefalù in via Falcone e
Borsellino (ex via Cavour) n. 5, oggetto del predetto atto di compravendita, e nel predetto giudizio si era costituita domandando il rigetto della domanda avversaria nonché, in via riconvenzionale, la condanna della controparte alla corresponsione dell'indennità di occupazione e, in subordine, l'accertamento della costituzione della servitù di passaggio a carico della corte pertinenziale in possesso di e a vantaggio del proprio Persona_5 immobile (foglio di mappa MU, p.lla 1636, sub 19);
- che con sentenza n. 1421/2018, divenuta irrevocabile il 19.6.2019, il Tribunale di Termini
Imerese aveva rigettato la domanda proposta da (deceduto in corso di Persona_5 causa, essendo il giudizio stato proseguito dalla moglie ) e la domanda Controparte_4 riconvenzionale proposta dall'odierna attrice affermando che nella sentenza di divisione ereditaria del Tribunale di Termini Imerese n. 395/2005 – in forza della quale il bene oggetto di causa era stato assegnato alla de cuius – non si faceva menzione Persona_2 della corte – né come bene attribuito ad né come bene rientrante nella Persona_2 comunione ereditaria –, ma che, tuttavia, l'area in questione era stata espressamente indicata nell'atto di compravendita stipulato dall'odierna attrice con l' Controparte_3 ai rogiti del notaio convenuto;

[...]
- che aveva dunque sottoscritto un accordo con , corrispondendole la Controparte_4 somma di € 9.000,00 per avere il possesso della corte pertinenziale acquistata sine titulo con l'atto del 12.11.2009.
Sulla scorta di siffatte circostanze, allegava che la convenuta non aveva adottato la diligenza e prudenza dovute nella stipula dell'atto pubblico, non preceduto dalla ricostruzione (almeno) ventennale del dominio mediante la consultazione delle visure ipotecarie e, dunque, dall'accertamento dello stato giuridico del bene assegnato con la sentenza di divisione n. 395/2005 (ossia appartamento e lastrico solare, identificato al fg.
M.M.U.U., p.lle 745 e 1212) e della presenza di iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli. Si doleva in sostanza che il notaio rogante non aveva verificato che l'intero bene compravenduto – inclusa la corte pertinenziale – fosse di effettiva titolarità dell'
[...]
. Controparte_3
A sostegno della domanda invocava la visura catastale storica prodotta, dalla quale si evinceva che la particella 1636 sub 22 – che identifica l'intero immobile oggetto dell'atto di compravendita: corte pertinenziale, piano terra, primo e terzo – costituiva una nuova particella creata nel 2007 a seguito di divisione-fusione di fabbricati urbani, affermando l'inosservanza degli obblighi posti dalla normativa di riferimento a carico del notaio propedeutici alla stipula dell'atto di compravendita del 12.11.2009 e, in Controparte_1 particolare, del disposto degli artt. 28 legge notarile e 29, co. 1 bis, l. n. 52/1985.
Domandava, pertanto, l'accertamento dell'inadempimento del contratto d'opera professionale da parte della convenuta, che aveva operato in spregio al parametro di diligenza di cui all'art. 1176, co. 2, cc e al più generale canone di buona fede – da guardare anche sub specie di obblighi informativi nei confronti del cliente –, omettendo di effettuare le verifiche catastali e ipotecarie necessarie al fine di accertare la condizione dell'immobile compravenduto, allegando che, ove fosse stata a conoscenza che la corte pertinenziale non era di titolarità del dante causa e che l'appartamento posto al primo piano sarebbe rimasto intercluso per l'impossibilità di realizzare un accesso sulla corte predetta, avrebbe potuto decidere di non acquistare il bene o comunque acquistarlo ad un prezzo inferiore.
Chiedeva, di conseguenza, la condanna del professionista al pagamento dei danni patrimoniali patiti a causa della sua condotta e, in particolare, le spese legali sostenute in relazione al giudizio n. 1457/2013 – nel quale si era costituita per resistere alla domanda di usucapione proposta da –, le tasse versate all'erario per l'acquisto Persona_5 dell'immobile, la somma corrisposta a per l'acquisto del possesso, pari ad Controparte_4
€ 20.231,06, nonché il ristoro per il mancato godimento dell'immobile, di fatto intercluso, il deprezzamento dell'unità immobiliare, non potendo ristrutturare l'edificio, e il pregiudizio economico derivante da un titolo parzialmente invalido – che le impediva di alienare la corte e di costituire diritti reali di garanzia –, oltre al danno esistenziale attuale e futuro, oltre alle spese del presente giudizio, per un totale di € 150.000,00 ovvero alla differente somma determinata giudizialmente.
Nella comparsa di costituzione e risposta depositata in data 30.11.2020 Controparte_1 contestava la ricostruzione dei fatti fornita dalla controparte, invocando la relazione di consulenza tecnica a firma dell'arch. depositata il 12.4.2002 nell'ambito del Per_6 giudizio di divisione definito con la sentenza n. 395/2005, “che ha attribuito, a la Persona_2 proprietà esclusiva, tra gli altri beni “dell'appartamento adibito a civile abitazione, sito al primo piano, del fabbricato sito in Cefalù ad angolo tra la via Cavour” (oggi via Falcone e Borsellino), “n.3
e viale Palestra” (oggi via R. Baden – Powell), “nn. 6,8,10 e 12 bis, catastato ai MM.UU. nn. 745 e
1212, individuati nella planimetria n. 1 allegata”.
Rilevava che nel predetto elaborato peritale si dava conto che “al primo piano si accedeva dall'ingresso esistente sulla via Cavour (fot. N. 73 e 76), mentre oggi l'accesso avviene dal n.ro 10 della via Palestra attraverso una scala interna. Tale più recente sistemazione si è imposta dopo la parziale demolizione di metà dell'edificio, ma oggi sono ben visibili i precedenti segni di una scala in muratura. Tale accesso si presta ad essere ripristinato per dotare l'immobile di due ingressi autonomi”.
Prima ancora della superiore descrizione, sempre a pag. 6 della relazione, si legge che “…i locali posti sul retro, un tempo destinati ad opificio, trovano accesso indipendente dal vecchio ingresso della via Cavour…”.
Richiamava, poi, la nota di trascrizione della sentenza di divisione, da cui si ricavava che
“…alla sono state assegnate altre due porzioni del medesimo precisato fabbricato sito Persona_2 in Cefalù, ad angolo tra la via Cavour n.3 e la via della Palestra n.ri 6,8,10 e 12 bis e precisamente:
1) uno degli appartamenti posti al primo piano con accesso dalla via Cavour;
2) della terrazza di copertura;
il tutto, oggi identificato, unitariamente nel C.F. con i seguenti dati: Foglio M.U., particella 1636 sub 22, categoria A/2, classe 5, consistenza 7 vani, superficie catastale mq. 168, R.C. euro 650,74, via Cavour s.n.c. piani: T-1-2”.
Precisava che tutti gli immobili oggetto della pubblicità immobiliare erano identificati nelle planimetrie richiamate nella medesima pronuncia giudiziale, e che per curare l'individuazione catastale, il frazionamento e l'accatastamento degli immobili propedeutici agli adempimenti pubblicitari, era stato nominato il geom. . Controparte_2
Ripercorreva, dunque, i passaggi che avevano dato luogo alla consistenza dell'immobile oggetto dell'atto di compravendita ai suoi rogiti – risultante dalla dichiarazione di u.i.u. in
Comune di Cefalù MU 1636 sub 22 – deducendo che l'intero fabbricato – del quale ad era stata assegnata una porzione – era identificato, in origine, catastalmente Persona_2 con MU 745 – 1212, dai quali era derivata la MU 1636 e che, come emergeva dalla nota di trascrizione, le porzioni del fabbricato attribuite in forza della sentenza del Tribunale di
Termini Imerese ai vari assegnatari erano tutte individuate con MU 745 – 1212. Affermava, d'altra parte, che nella “Sezione D – Ulteriori informazioni” della nota di trascrizione, agli effetti della pubblicità immobiliare, a seguito dei frazionamenti e accatastamenti redatti dal geom. , ogni immobile assegnato con la sentenza di CP_2 divisione, aveva assunto una propria identificazione catastale e che “La dibattuta corte era stata inserita, nella pianta catastale che identifica l'unità immobiliare attribuita alla con MU Per_2
1636 sub 22 - PT – 1 – 2 e, cioè, corte, già parte delle MU 745 e 1212, primo piano e secondo piano”
e che “nella nota di trascrizione, si precisa che l'appartamento della sig.ra ha accesso Persona_2 dalla via Cavour”.
Allegava che le visure ipocatastali dell'immobile, preventivamente acquisite, avevano dimostrato l'inesistenza di vincoli, pesi, oneri reali, iscrizioni ipotecarie e trascrizioni pregiudizievoli, diritti di terzi in genere, ad eccezione della trascrizione della sentenza (di divisione) n. 395/2005 che, insieme alla successione di , costituiva valido titolo Persona_2 di provenienza dell'intero bene – gli unici peraltro risultanti dai rr.ii. –.
Negava, dunque, la configurabilità di qualsivoglia responsabilità a proprio carico avendo eseguito tutte le verifiche e gli accertamenti cui era tenuta, tra cui non erano ricomprese quelle di cui alla nuova formulazione dell'art 29, co. 1, bis, l. n. 52/1985, introdotta dall'art. 19, co. 14 d.l. n.78/2010, convertito in l. n.122/2010, secondo cui “…Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze immobiliari”.
Eccepiva, in ogni caso, la prescrizione dell'azione di responsabilità alla luce del decorso del termine decennale, decorrente dalla data di stipula del rogito, domandando il rigetto delle domande avversarie e la condanna di ai sensi dell'art. 96 cpc, previa Parte_1 autorizzazione a chiamare in causa l'arch. , nei confronti del quale fare Controparte_2 valere le domande azionate nei propri confronti.
Con comparsa depositata il 15.4.2021, si costituiva nel presente giudizio Controparte_2 il quale eccepiva il proprio difetto di legittimazione passiva rispetto alle domande
“traslate” nei suoi confronti dalla convenuta deducendo, per un verso, l'estraneità alla vicenda e, a monte, al rapporto contrattuale intercorso tra le odierne parti in causa e, dall'altro lato, la specificità degli accertamenti demandati al notaio, sulla cui omissione l'attrice fondava l'azione di responsabilità nei confronti di trattandosi di Controparte_1 attività connaturata alla qualifica professionale dal medesimo posseduta.
Domandava, in ogni caso, il rigetto delle domande proposte nei suoi confronti dalla convenuta, deducendone la genericità ed escludendo la configurabilità di qualsivoglia responsabilità a proprio carico, rilevando d'altra parte l'intervenuta prescrizione dei diritti fatti valere dalle controparti, avendo esaurito il mandato conferito dall' Controparte_3 il 29.6.2007.
[...] La causa, istruita mediante produzioni documentali, con ordinanza del 29.12.2024, emessa in seguito alle note scritte depositate dalle part in sostituzione dell'udienza di precisazione delle conclusioni, è stata assunta in decisione assegnando i termini di cui all'art. 190 cpc.
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La ricostruzione delle posizioni processuali delle parti svolta definisce chiaramente l'oggetto della controversia: l'attrice imputa all'ufficiale rogante la violazione degli obblighi di diligenza nell'adempimento della prestazione richiestagli e, in particolare,
l'omesso accertamento in ordine alla esatta consistenza e titolarità del bene compravenduto con l'atto pubblico stipulato in data 12.11.2009 (rep. 57017 – racc. 22432) con cui ha acquistato dall' , la “unità immobiliare Parte_1 Controparte_3 urbana facente parte del fabbricato sito in abitato di Cefalù tra la via Camillo Benso Conte di
Cavour e via della Palestra costituita dall'appartamento di civile abitazione di vecchia costruzione in cattivo stato di manutenzione avente accesso esclusivamente dalla via Camillo Benso Conte di
Cavour dal c. n. 5, su tre piani, piano terra, primo piano e secondo piano …, a piano primo, terrazzo
a secondo piano, con corte pertinenziale annessa posta a piano terra …, in Catasto fabbricati distinto con la MU 1636 sub 22 via Camillo Benso di Cavour, P T 1- 2 - Categ. A/2 classe 5 vani 7
R.C. euro 650,74, confinante con detta via, proprietà , via Palestra”. Persona_1
Simile condotta si tradurrebbe, dunque, nell'inosservanza del dovere di assistenza sulla scorta del consolidato indirizzo giurisprudenziale secondo il quale l'opera del notaio – la cui prestazione si ascrive pur sempre nell'ambito delle obbligazioni di mezzi e non di risultato – non può ridursi al mero compito di accertamento della volontà delle parti e di direzione della compilazione dell'atto, dovendosi estendere a tutte quelle attività preparatorie e successive, necessarie ad assicurare la serietà e la certezza dell'atto giuridico posto in essere e a dotarlo dell'attitudine al conseguimento dello scopo tipico e del risultato pratico voluto dalle parti.
In effetti, se da un lato nella giurisprudenza degli ultimi anni in tema di responsabilità professionale è centrale il richiamo al canone della diligenza qualificata di cui all'art. 1176, co. 2, cc quale ineludibile parametro di verifica dell'esatto adempimento della prestazione, dall'altro, specie con riferimento all'attività del notaio, si assiste ad un allargamento dell'oggetto della prestazione con la conseguenza che, per essere esente da responsabilità, al professionista è richiesta una diligenza media qualificata la cui soglia è sempre più alta.
Tale assunto si giustifica per il fatto che non si tratta soltanto di un libero professionista che esercita in forma privatistica un'attività di consulenza giuridica e fiscale e di redazione di atti, rivestendo il notaio il ruolo di pubblico ufficiale, cui sono demandate funzioni pubbliche di certificazione e di controllo della legalità.
Il Giudice di legittimità ha affermato a tale riguardo che “Il notaio incaricato della stipula di un contratto avente ad oggetto diritti reali su beni immobili non può limitarsi ad accertare la volontà delle parti e a sovrintendere alla compilazione dell'atto, essendo tenuto a compiere l'attività necessaria ad assicurare la serietà e certezza dei relativi effetti tipici, e il risultato pratico perseguito ed esplicitato dalle parti stesse, dal momento che contenuto essenziale della sua prestazione professionale è l'obbligo di informazione e consiglio” (vds., tra le tante, Cassazione n. 4911/2022).
Pertanto, il notaio richiesto della preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, dovrà compiere la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari attraverso le visure ipocatastali, nonché rendere l'informativa al cliente (e alle parti), sul loro esito e, nell'ipotesi di constatazione della presenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli ovvero di incertezze in ordine alla effettiva consistenza e provenienza del bene, la dissuasione del cliente dalla stipula dell'atto costituisce, salva l'espressa dispensa degli interessati dalla suddetta verifica, un obbligo derivante dall'incarico conferitogli, rientrando quindi nell'oggetto della prestazione d'opera professionale, la cui fonte risiede nel dovere di buona fede o correttezza oggettiva, criterio integrativo della prestazione contrattuale (Cass., n. 2071/2013).
È, invero, principio ormai consolidato in tema di responsabilità del notaio quello secondo il quale “[…] quando lo scopo pratico dell'atto è messo a rischio da mancate verifiche o dalle dinamiche tecniche proprie della negozialità, il notaio deve rispondere anche per omessa informazione, oltre che per difetto delle doverose attività di accertamento;
quando, invece, le parti hanno assunto impegni negoziali espressi, soggetti ad apprezzamento di affidabilità e convenienza
(come quello alla cancellazione delle riscontrate formalità), il notaio non è tenuto a rispondere del susseguente inadempimento della parte obbligata (Cass., n. 21205/2022).
L'acquirente che si rivolge al notaio per la redazione di un atto traslativo effettua l'acquisto nella ragionevole presunzione che l'ufficiale rogante abbia compiuto le opportune verifiche in ordine alla titolarità del bene e alla libertà dello stesso (Cass., n.
14.3.2012 n. 4063).
Orbene, nel caso sub iudice, parte del bene oggetto dell'atto di compravendita rogato dal notaio e, segnatamente, la corte pertinenziale sita a piano terra – prospiciente su CP_1 via Cavour n. 5, poi divenuta via Falcone e Borsellino –, non è menzionato nei titoli di provenienza indicati nel medesimo documento negoziale del 12.11.2009.
Invero, la sentenza n. 395/2005 avente ad oggetto lo scioglimento delle comunioni ereditarie relative alle successioni di , e Persona_7 Persona_8 Persona_9
(all. n. 2 all'atto di citazione e all. n. 30 alla memoria ex art. 183, co. 6, n. 2 Persona_10 cpc di parte attrice, nonché a quella della convenuta, che ha prodotto uno stralcio della pronuncia) attribuisce ad – dante causa dell' in Persona_2 Controparte_3 forza del testamento olografo del 10.3.1968, pubblicato con verbale del notaio Per_3
di Ciminna del 27.4.1993 – l'appartamento adibito a civile abitazione sito al primo
[...] piano del fabbricato sito a Cefalù ad angolo tra via Cavour n. 3 e via Palestra nn. 6, 8, 10 e
12 bis, in catasto ai M.M. U.U. 745 e 1212, individuato nella planimetria allegata alla relazione di ctu depositata dall'arch. il 12.4.2002 con la zona campita in colore Per_6 verde.
Nella predetta pronuncia giudiziale – indipendentemente dalla efficacia dichiarativa affermata nella sentenza n. 1412/2018 della Corte d'appello di Palermo, che non fa venir meno l'effetto primario del meccanismo di scioglimento della comunione, consistente nella conversione della pars quota nella pars quanta –, che di fatto costituisce il titolo “originario” in forza del quale è avvenuto l'acquisto dell'odierna attrice, non si fa nessuna menzione della corte pertinenziale che non rientra nella massa da dividere, non risultando neanche contrassegnata nella planimetria allegata alla relazione tecnica.
Peraltro, nella pronuncia in esame, richiamando gli accertamenti svolti dal ctu nominato in quella sede, si afferma che “i locali posti al piano primo del fabbricato trovano accesso dal n. 10 della Via Palestra attraverso una scala interna senza indicare altri accessi all'appartamento” (così a pag. 19).
Soffermandosi adesso sulle risultanze ipocatastali va detto che alla sezione D – Ulteriori informazioni – Altri aspetti che si ritiene utile indicare ai fini della pubblicità immobiliare dell'ispezione ipotecaria, si legge: “con la sentenza di cui si chiede la trascrizione, relativamente alla massa ereditaria lasciata di possedere da e : - ai quattro Persona_10 Persona_9 germani barranco sono state assegnate due porzioni del fabbricato sito in Cefalù, ad angolo tra la via Cavour n. 3 e la via Della Palestra n.ri 6-8-10-12-12bis e precisamente:1) la porzione del piano terra, con accesso dal civico n. 12, della superficie catastale di metri quadrati cento (mq. 100) destinata a magazzino, 2) il cortile di pertinenza;
il tutto, oggi, Identificato unitariamente nel c.f. con i seguenti dati: foglio mu., particella 1636 sub. 19, categoria c/2, classe 13, consistenza mq. 75, superficie catastale mq. 100, r.c. euro 209,17, via Della Palestra n. 12, piano: t;
[…]; alla
[...]
sono state assegnate altre due porzioni del medesimo precisato Fabbricato sito in Cefalù , ad Per_2 angolo tra la via Cavour n. 3 e la via della palestra n.ri 6-8-10-12-12bis e precisamente: 1ø) uno degli appartamenti posti al primo piano, con Accesso dalla via cavour;
2) della terrazza di copertura;
il tutto, oggi, identificato, Unitariamente nel c.f. con i seguenti dati: foglio mu., particella 1636 sub. 22, categoria A/2, classe 5, consistenza 7 vani, superficie catastale mq. 168, r.c. euro 650,74, via Cavour Snc piani: t-1-2 (cfr. all. n. 9 alla produzione attorea).
A ben vedere, dall'esame del documento in questione sembrerebbe che la corte pertinenziale di cui si discute, ubicata a Cefalù in via Falcone e Borsellino (ex via Cavour)
n. 5, sia stata assegnata al condividente cui è stato attribuito il magazzino distinto al foglio di mappa MU, p.lla 1636, sub 19, lo stesso invocato nell'atto di citazione introduttivo del giudizio n. 1473/2013 R.G., introdotto da – poi deceduto e proseguito Persona_5 dalla moglie – nei confronti dell'odierna attrice e dell' Controparte_4 Controparte_3 al fine di sentire dichiarare l'avvenuto acquisto per usucapione della superficie
[...] coperta facente parte dell'ex corte dell'edificio appartenuto in passato agli eredi
[...] , adiacente al magazzino dal medesimo locato per l'esercizio Persona_11 dell'attività commerciale (p.lla 1636, sub 19).
In ogni caso, l'inserimento della corte pertinenziale – di certo non assegnata ad Per_2
– nell'atto notarile non si spiega neanche avuto riguardo alle conclusioni rassegnate
[...] dall'arch. nell'ambito del giudizio n. 1473/2013 R.G.. Persona_12
Il tecnico nominato, invero, ha dato conto della presenza di una scala di accesso all'immobile sito al primo piano dell'edificio, che si dipartiva dalla corte oggetto di causa, confermando che l'immobile, al momento dell'accertamento fosse di fatto inaccessibile, sussistendo un dislivello di m 4,5 tra il piano cortile e la porta d'ingresso dell'immobile di proprietà dell'odierna attrice, sito al primo piano, che si affaccia sul vuoto del cortile.
In ordine alla presenza pregressa di una scala, l'ausiliario ha precisato che: agli atti non ha riscontrato alcun elemento utile, sia grafico che descrittivo, al fine di poter stabilire, con certezza, dove poteva essere ubicata la preesistente scala di accesso all'immobile del I° piano. Altresì, pur evidenziando, sulla muratura antica, tracce di rampa preesistente, di contro, si ricorda agli attori, che una parte di manufatto a suo tempo è stata demolita, come risulta dagli atti procedurali, e pertanto, è quantomeno plausibile, almeno sotto l'aspetto dimensionale, concludere che, la siffatta traccia potrebbe soltanto rappresentare, la parte terminale, della suddetta scala, la cui, presumibilmente, si sviluppava oltre la parete dell'immobile di proprietà aliena, confinante con il cortile in questione. Conseguenzialmente, ricostruire un fantomatico stato dei luoghi, definendo dimensioni, tipologie, nonché ancoraggi, come richiesto dalle parti, con gli elementi disponibili, secondo valutazione oggettiva, risulterebbe un esercizio puramente fantasioso, nonché inutile ai fini della risposta al quesito medesimo (pag. 3 della relazione definitiva, all. n. 6 alla produzione attorea).
Il ctu ha comunque riscontrato, all'interno dell'appartamento oggetto dell'atto di compravendita, “sulla parete di confine del corridoio” una “porzione di muratura in blocchi di cls alleggerito, che di fatto ha soppresso il collegamento preesistente, tra le due unità, ante la divisione immobiliare oggetto di causa”.
La pronuncia con cui è stato definito il giudizio predetto, ha accertato incidentalmente che
“la sentenza di divisione giudiziale n°395/05 non attribuisce "pieno titolo di proprietà alla sig.ra
della corte pertinenziale"; né l'anzidetta sentenza include il vano oggetto del giudizio, Persona_2 quale bene rientrante tra i beni della comunione ereditaria di cui alla stessa sentenza di divisione;
la sentenza n. 184 del 15.09.2009 (doc. all. n 10) dell'intestato Tribunale e la sentenza n. 1503/2015 della Corte di Appello di Palermo hanno accertato la carenza di prova dei titolo attestante il diritto di proprietà in capo alle controparti sulla corte oggetto di causa. A pag. 5 della suddetta sentenza n.
1503/2015 resa dalla Corte di Appello di Palermo, in data 15.10.2015, si legge: “È significativo, peraltro, che, nella sentenza di divisione prima richiamata, a pag. 27, nel punto relativo all'attribuzione in favore della. , l'immobile in oggetto risulta identificato come Persona_2
"appartamento adibito a civile abitazione, silo al primo piano del fabbricato sito in Cefalù ad angolo tra la via Cavour numero tre e via Palestra numeri 6,8, 10, 12.12 bis, accatastato ai MM. UU..
Numeri 745 1212 individuati nella planimetria numero uno allegata alla relazione di consulenza tecnica depositata gli atti dal C.T.U. in data 12 aprile 2002 con la zona campite in colore verde"; posto che nella produzione versata in questo giudizio la planimetria non riporta l'evidenziazione in verde della porzione attribuita alla rimane il fatto che manca qualsiasi menzione Per_2 dell'ingresso rivendicato dall'appellante, fermo restando che tale sentenza, come già rilevato, non costituisce, di per sé, né titolo del diritto dominicale, né prova del possesso utile ai fini del compimento dell'usucapione in favore del rivendicante”.
Il Tribunale di Termini Imerese ha dunque rigettato la domanda volta all'acquisto mediante usucapione della corte comune, affermando per altro verso che “Non avendo pertanto la convenuta dimostrato la titolarità della proprietà esclusiva sulla corte de Parte_1 qua attraverso la ricostruzione del dominio nel ventennio antecedente e la continuità dei trasferimenti, la domanda di condanna dell'attore al pagamento di un'indennità da illegittima occupazione nei suoi confronti non può essere accolta.
Parimenti non può essere accolta la domanda di rilascio della corte da parte dell'attore, formulata da entrambi i convenuti, atteso che lo stesso rilascio non può essere disposto in favore di soggetti che non hanno dimostrato avere titolo per richiederlo” (cfr. all. n. 6 all'atto di citazione).
Né in senso difforme possono richiamarsi i passaggi della sentenza di divisione n.
395/2005 che, sulla scorta delle indagini svolte dal consulente tecnico nominato, dà conto che “al primo piano si accedeva dall'ingresso esistente sulla via Cavour (fot. N. 73 e 76), mentre oggi l'accesso avviene dal n.ro 10 della via Palestra attraverso una scala interna. Tale più recente sistemazione si è imposta dopo la parziale demolizione di metà dell'edificio, ma oggi sono ben visibili
i precedenti segni di una scala in muratura. Tale accesso si presta ad essere ripristinato per dotare
l'immobile di due ingressi autonomi”.
La mancanza di un idoneo titolo di proprietà, propedeutico all'acquisto della corte pertinenziale in capo all'odierna attrice e, dunque, l'inadempimento del dovere di diligenza gravante sul pubblico ufficiale – che non ha invero dimostrato lo svolgimento degli accertamenti ipocatastali, essendo le visure prodotte a corredo della memoria ex art. 183, co. 6, n. 2, cpc tutte risalenti al 2020 –, contrariamente a quanto prospettato dal medesimo notaio non può essere superata dalle risultanze catastali e CP_1 dall'intervenuto frazionamento e (ri)accatastamento dell'immobile in seguito alla sentenza di divisione n. 395/2005 da parte del geom. e dalla dichiarazione di Controparte_2
u.i.u. (cfr. allegati alla comparsa del terzo chiamato e alla memoria ex art. 183 co., 6, n. 2, cpc della convenuta), né tanto meno dalla circostanza che quello da via Cavour n. 5 (poi via Falcone e Borsellino) sarebbe l'unico accesso dell'immobile sito al primo piano che, oltre a non trovare riscontro nelle risultanze documentali (da cui è emersa anche la presenza, per quanto pregressa, di un accesso interno e di un collegamento con l'immobile adiacente), potrebbe tuttalpiù essere indicativa della esistenza di un diritto di servitù di passaggio, non configurandosi d'altra parte un bene pertinenziale, la cui presenza avrebbe dovuto risultare dal rogito notarile – oltre che dai pregressi atti di trasferimento, anche mortis causa –.
Infatti, per quanto nella visura catastale storica offerta dalle parti – e nell'atto di trasferimento del 12.11.2009 – l'immobile venga indicato come esteso su tre piani (terra, primo e secondo), nessuna evidenza documentale consente di affermare che l'acquisto abbia ricompreso un ingresso (inesistente al momento del rogito e in precedenza, come sopra precisato) su via Cavour e, dunque, la corte pertinenziale.
Nessuna valenza, invero, può attribuirsi alle risultanze catastali che, nel caso di specie, risultano difformi a quelle ipotecarie comprovanti la titolarità dell'area in questione.
Ciò chiarito, è opportuno osservare che, sebbene vertendosi in materia di responsabilità da inadempimento contrattuale e non avendo la convenuta assolto l'onere probatorio sulla stessa gravante in ordine al corretto e diligente svolgimento della prestazione di assistenza e consulenza prodromica alla stipula dell'atto pubblico di compravendita può astrattamente configurarsi un'ipotesi di responsabilità del professionista, ad avviso di chi giudica, tale assunto cede il passo alla condotta tenuta dall'attrice.
Viene in rilievo, invero, il gravame proposto da , quale difensore dell' Parte_1 [...]
, unitamente all'avv. Giada Cesare, avverso la sentenza n. 184/2009 del Controparte_3
Tribunale di Termini Imerese, che aveva rigettato la domanda proposta dall'istituto religioso ex art. 447 bis cpc al fine di accertare l'occupazione abusiva da parte di R_
(e ottenere il rilascio) di una parte dello stabile sito in via Cavour al civico n. 5,
[...] mediante la chiusura con una porta e una copertura metallica orizzontale di una porzione costituente l'ex vano scala, che costituiva l'unico ingresso all'immobile di sua proprietà, sito al primo piano – lo stesso oggetto dell'atto di acquisto poi concluso con l'odierna attrice –.
Nella decisione oggetto di gravame il Giudice di prime cure, nel qualificare la domanda proposta dall come rivendica, aveva escluso che l'istituto Controparte_3 religioso avesse fornito prova adeguata del proprio diritto dominicale.
Non può trascurarsi che l'odierna attrice abbia prestato la propria attività professionale in favore dell'appellante, essendo dunque necessariamente a conoscenza della questione relativa alla dubbia titolarità della corte comune dovuta alle criticità esistenti in relazione ai titoli di provenienza.
Non regge dunque l'assunto di secondo cui, ove fosse stata a conoscenza Parte_1 che la corte pertinenziale non era di titolarità del dante causa e che l'appartamento posto al primo piano sarebbe rimasto intercluso per l'impossibilità di realizzare un accesso sulla corte predetta, avrebbe potuto decidere di non acquistare il bene o comunque acquistarlo ad un prezzo inferiore. L'essersi resa acquirente dell'immobile sito al primo piano – e, secondo l'atto di compravendita, della corte comune – nella consapevolezza della condizione giuridica del bene, per poi fare valere la responsabilità del notaio rogante, non consente di affermare la responsabilità della convenuta.
Il dovere di consiglio in capo al notaio, invero, ha ad oggetto essenzialmente questioni giuridiche, cioè problematiche che una persona non dotata di specifica competenza non sarebbe in grado di percepire, collegate al possibile rischio, ad esempio, che una vendita immobiliare risulti inefficace a causa della condizione giuridica dell'immobile trasferito.
Ebbene, l'odierna attrice, oltre ad essere consapevole delle intricate questioni inerenti i titoli di provenienza della corte, ha la qualifica di avvocato, essendo dunque un soggetto dotato di competenze, quanto meno, superiori all'uomo di media diligenza.
Del resto, il dovere di informazione e di consiglio va bilanciato con il principio di autoresponsabilità delle parti, non potendosi spingere fino alla valutazione della convenienza economica dell'operazione, né tanto meno fino alle valutazioni che rientrano nella normale prudenza esigibile da chiunque, trovando il proprio ambito elettivo nelle questioni che sfuggono di norma alla cognizione e comprensione dell'uomo medio o comunque di quello non dotato di specifiche conoscenze in ambito giuridico (Cass., n.
12482/2017).
In generale, l'azione di responsabilità contrattuale nei confronti del notaio che abbia violato i propri obblighi professionali ovvero tenuto una condotta negligente in relazione agli incarichi direttamente ricevuti dai clienti presuppone la produzione del danno;
ai fini dell'accertamento di tale danno è necessario valutare se i clienti avrebbero potuto con ragionevole certezza conseguire una situazione economicamente più vantaggiosa qualora il professionista avesse diligentemente adempiuto la propria prestazione (Cass., n.
566/2000).
Nel caso di specie deve piuttosto affermarsi che avrebbe potuto conseguire Parte_1 un diverso e più conveniente assetto di interessi in primo luogo ponderando meglio l'opportunità di concludere l'affare.
Peraltro, siffatto modus operandi, con specifico riguardo ai motivi di impugnazione proposti avverso sentenza n. 184/2009 del Tribunale di Termini Imerese – e, segnatamente, alla contestazione della qualificazione della domanda proposta dall'istituto religioso nei confronti di come azione di rivendica, all'erronea interpretazione della Persona_5 sentenza di divisione n. 395/2005 come titolo idoneo ad attribuire all'istituto religioso l'area in contesa e all'(in)esistenza di un ingresso su via Cavour –, oltre ad inquadrarsi nell'ambito applicativo dell'art. 1227, co. 1, cc è espressione del principio del venire contra factum proprium.
L'attrice ha acquistato un immobile mediante un atto pubblico in cui si fa(ceva) espressa menzione della corte pertinenziale (quale parte del bene compravenduto) e contenente la dichiarazione della parte venditrice – la stessa parte in favore della quale aveva prestato il patrocinio nel giudizio di appello avente ad oggetto la domanda di rivendica dell'area in questione – che garantiva l'assoluta ed esclusiva proprietà e disponibilità dell'immobile alienato.
Tale condotta, peraltro, incide anche sul profilo della prescrizione del diritto all'accertamento della responsabilità e al conseguente risarcimento del danno eccepita dalla convenuta.
Infatti, “In tema di responsabilità del notaio, l'inadempimento della prestazione d'opera intellettuale si configura come l'evento produttivo (o la fonte) del danno risarcibile, ma non si identifica con questo, che è invece da individuarsi nel pregiudizio (perdita subita o mancato guadagno) patito dal creditore della prestazione quale conseguenza immediata e diretta, ai sensi dell'art. 1223 c.c., della condotta inadempiente. Il termine di prescrizione del diritto al risarcimento del danno da responsabilità professionale, dunque, inizia a decorrere non dal momento in cui la condotta del professionista determina l'evento dannoso, bensì da quello in cui la produzione del danno si manifesta all'esterno, divenendo oggettivamente percepibile e riconoscibile da chi ha interesse a farlo valere” (Cass., n. 22250/2023).
Ebbene, l'acclarata conoscenza da parte di della condizione giuridica della Parte_1 corte – di cui non può dubitarsi avuto riguardo all'iscrizione a ruolo della causa di appello, avvenuta in data 30.10.2009, ossia anteriormente all'atto notarile – non rende agevole l'individuazione del dies a quo di decorrenza del termine e, dunque, del momento in cui il diritto può essere fatto valere, che, tuttavia, non potendo retroagire rispetto all'evento lesivo, deve individuarsi nella data di notifica dell'atto di citazione introduttivo del giudizio volto ad accertare l'avvenuto acquisto per usucapione da parte di R_
– che assurge a fatto esteriore concreto e percepibile del (potenziale) danno –,
[...] dovendosi dunque disattendere la prospettazione della convenuta a tale riguardo.
In forza delle argomentazioni che precedono, deve affermarsi che l'attrice – che nulla ha dedotto sull'aver visionato il bene prima di sottoscrivere l'atto, e che, essendo a conoscenza della intricata situazione avrebbe dovuto quanto meno nominare un tecnico di parte o rendere edotto il notaio, ove lo stesso non si fosse adeguatamente preparato da parte sua, delle questioni sottese alla stipula – avrebbe potuto evitare l'evento dannoso adottando una condotta improntata alla diligenza.
Ad avviso di chi giudica, l'incidenza del contributo eziologico fornito dalla stessa Pt_1
al verificarsi dell'evento lesivo (stipula dell'atto notarile) è tale da elidere il nesso
[...] causale con l'operato, pure non improntato alla diligenza, del notaio.
A ciò deve aggiungersi il profilo cui si è fatto cenno sopra in relazione alla contraddittorietà del comportamento dell'attrice che, nella consapevolezza delle criticità sopra esposte, ha deciso di acquistare il bene dall'istituto religioso in favore del quale aveva prestato il patrocinio nella causa di appello in cui si controverteva proprio di siffatte questioni.
Tale condotta, ad avviso di chi giudica, configura un abuso dello strumento processuale rientrante nell'ambito applicativo dell'art. 96 cpc invocato dalla convenuta, traducendosi nell'omissione, nel compimento delle attività processuali, di quel minimo di diligenza e perizia sufficiente ad avvedersi della infondatezza, se non temerarietà, delle proprie pretese.
Tuttavia, in assenza di prova concreta del nocumento sofferto dalla convenuta in virtù di tale condotta, non può applicarsi il comma 1 della previsione normativa, soccorrendo il comma 3.
Di conseguenza, va condannata a corrispondere ad la Parte_1 Controparte_1 somma equitativamente determinata di € 1.500,00.
Quanto alla posizione del terzo chiamato, è opportuno precisare che non coglie nel segno il riferimento alla legittimazione passiva contenuto nella comparsa di costituzione e risposta di , atteso che la legittimazione processuale va tenuta distinta Controparte_2 dalla titolarità della posizione giuridica sostanziale fatta valere;
mentre la prima si inscrive nella cornice del diritto all'azione e serve dunque ad individuare la titolarità del diritto ad agire in giudizio, sulla base della prospettazione fatta nell'atto introduttivo, la seconda attiene al merito della decisione e quindi alla fondatezza della domanda, dovendosi stabilire se colui che vanta un diritto in giudizio, o colui contro il quale viene promossa l'azione nel caso della legittimazione passiva, ne sia effettivamente il titolare (cfr. sul punto Cass., S.U. n. 2951/2016; si veda anche Cass. n. 7776/2017: “La "legitimatio ad causam", attiva e passiva, consiste nella titolarità del potere di promuovere o subire un giudizio in ordine al rapporto sostanziale dedotto, secondo la prospettazione della parte, mentre l'effettiva titolarità del rapporto controverso, attenendo al merito, rientra nel potere dispositivo e nell'onere deduttivo e probatorio dei soggetti in lite. Ne consegue che il difetto di "legitimatio ad causam", riguardando la regolarità del contraddittorio, costituisce un "error in procedendo" ed è rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado del processo”).
In disparte dalla eccepita prescrizione – il cui termine anche in questo caso, pur vertendosi in materia di responsabilità aquiliana in forza dell'assenza di rapporti contrattuali tra la convenuta e il terzo chiamato, decorre dal manifestarsi del danno –, l'infondatezza delle domande attoree determina l'assorbimento di quella proposta da nei Controparte_1 confronti di , sulla cui fondatezza può tuttavia prima facie dubitarsi, sia Controparte_2 in considerazione della sua genericità che dell'assenza di pregressi rapporti tra la convenuta e il terzo chiamato.
In forza delle argomentazioni svolte, le domande proposte da non sono Parte_1 meritevoli di accoglimento e vanno, dunque, rigettate;
né a differenti conclusioni si sarebbe potuti pervenire mediante l'espletamento delle prove testimoniali articolate da parte attrice, vertenti per lo più su circostanze documentali e inconferenti per la soluzione della controversia, senza considerare l'inammissibilità dei capitoli aventi ad oggetto circostanze non dedotte negli atti di parte.
Le spese di lite si liquidano in dispositivo in ossequio alla regola della soccombenza, ponendo a carico della convenuta le spese di lite del terzo chiamato.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, nel contraddittorio delle parti, disattesa ogni diversa domanda, eccezione e difesa: rigetta le domande proposte da nell'atto introduttivo;
Parte_1 dichiara assorbite le ulteriori domande proposte;
condanna l'attrice a rifondere alla convenuta le spese di lite e le liquida in € 12.000,00, oltre iva, cpa e rimborso forfetario, come per legge;
condanna l'attrice a rifondere alla convenuta, ai sensi dell'art. 96, co. 3, cpc, la somma di €
1.500,00; condanna a rifondere a le spese di lite e le liquida in € Controparte_1 Controparte_2
8.000,00, oltre iva, cpa e rimborso forfettario, come per legge.
Termini Imerese, 10 aprile 2025
Il Giudice
Maria Margiotta
Il presente provvedimento viene redatto su documento informatico e sottoscritto con firma digitale, in conformità alle prescrizioni del combinato disposto dell'art. 4 del D.L. 29.12.2009 N. 193, conv. con modd. dalla L 22.2.2010 n. 24, e del Decreto Legislativo 7.3.2005, n. 82, e succ. modd. e intt., e nel rispetto delle regole tecniche sancite dal Decreto del Ministero della Giustizia 21.2.2011, n. 44.