N. R.G. 419/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ASCOLI PICENO
PRIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Luisella Lorenzi ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 419/2022 promossa da:
(c.f. ), rappresentati e difesi dall'avv. ROSSI Parte_1 C.F._1
ELISABETTA, per delega in atti
ATTORI
contro
(c.f. ), rappresentato e difeso dall'avv. NARDI CP_1 C.F._2
MARIANO e dall'avv. DI DIODORO LAURA, per delega in atti
CONVENUTO
Conclusioni: come da verbale di udienza del 9 dicembre 2024
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato e hanno Parte_1 Controparte_2
convenuto in giudizio rassegnando le seguenti conclusioni: CP_1
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa e respinta ogni contraria istanza: - Accertare e dichiarare
l'annullamento del contratto preliminare di compravendita di immobile del 01.06.2021, per tutti i
motivi esposti in narrativa;
- Per l'effetto, ordinare al Sig. la restituzione della CP_1
caparra confirmatoria di euro 10.000,00 nei confronti dei Sig.ri e Parte_1 Controparte_2
; - Nonchè per l'effetto, condannare il Sig. al risarcimento dei danni nei
[...] CP_1
pagina 1 di 6 confronti dei Sig.ri e , quantificati in euro 10.000,00, o Parte_1 Controparte_2
nella maggiore o minore somma ritenuta di giustizia;
- In ogni caso, con vittoria di spese e compensi di giudizio.”.
A sostegno della domanda gli attori hanno allegato:
- di essersi rivolti all'Agenzia Immobiliare Casa Broker di Nevio L. Maravalle di San Benedetto del
RO, per acquistare un immobile in campagna, libero su quattro lati e questa proponeva loro l'immobile di proprietà del sito in Monsampolo del RO (AP) alla Contrada Valle CP_1
Asinara n. 8;
- di aver stipulato, quindi, in data 01.06.2021, il relativo contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un casolare diruto e fatiscente con annessi appezzamenti di terreni, versando al promittente venditore, a titolo di caparra confirmatoria, l'importo di €10.000,00 a mezzo assegno bancario;

- di aver poi ricevuto, in data 25.06.2021, una raccomandata da parte del Sig. , il quale li Parte_2
informava, con riferimento al summenzionato casolare fatiscente, della non conformità della planimetria catastale (all. A al contratto preliminare) allo stato di fatto, sottolineando, altresì, che il fabbricato non risulta libero su quattro lati, poiché il lato ovest e l'antistante area, oltre ad una fascia laterale larga due metri, appartengono ai subalterni n. 3 e 4 della particella 551 del Foglio 7 e che,
questi ultimi, non risultano essere di proprietà del promittente venditore;

- che il e l'Agenzia Immobiliare Casa Broker rassicuravano i promissari acquirenti, mostrando CP_1
un'email del Geom. in cui lo stesso affermava “…ti invio estratto mappa e visura catastale Per_1
della proprietà del signor La casa rappresentata dai subb. 1 e sub. 2 della particella 551 e la CP_1
superficie totale di mq. 83, in realtà c'è la porzione verso ovest che è crollata e che il vicino abusivamente la reclama sua, in mappa si vede bene quell'area graffata alla casa”;
- di aver effettuato approfondite indagini da cui appuravano che le planimetrie allegate (A e B) al contratto preliminare non risultavano conformi allo stato di fatto e che nell'Allegato A rappresentato dalla Dimostrazione Grafica dei subalterni della particella 551, Foglio 7, il sub. 4 non veniva riportato;
che l'area presuntamente corrispondente allo stesso risultava inclusa nella particella 550 e che, dall'analisi dell'allegato B consistente nell'estratto di mappa in scala, il sub. 4, particella n. 551, Foglio
7, appariva evidenziato in giallo, quindi ricompreso tra le aree oggetto del predetto contratto di pagina 2 di 6 compravendita, sebbene non fosse di proprietà del promittente venditore;

- che quindi aveva diritto all'annullamento del contratto preliminare di compravendita per dolo, alla restituzione della caparra di euro 10.000,00 e al versamento di ulteriori euro 10.000,00 per il risarcimento dei danni subiti.
Si costituiva tempestivamente in giudizio la società convenuta chiedendo di: “… - accertare e
dichiarare per tutti i motivi dedotti nella comparsa di costituzione e risposta e nei successivi atti difensivi di parte convenuta l'infondatezza delle domande promosse da parte attrice e per l'effetto
rigettarle e respingerle interamente;
- accertare e dichiarare, in accoglimento della domanda
riconvenzionale, per tutti i motivi dedotti in comparsa di costituzione e risposta e nei successivi atti di
parte convenuta, la legittimità del recesso dal contratto preliminare di compravendita di immobile del


1.6.2021 da parte del convenuto – promittente venditore ai sensi dell'art. 5 del medesimo Parte_3
contratto e dell'art. 1385 co. 2 cov. civ. per grave inadempimento contrattuale degli attori per avere
ingiustamente ed illegittimamente rifiutato di acquistare i promessi beni immobili entro il termine pattuito del 10.8.2021 con conseguente diritto del convenuto a trattenere la somma di € Parte_3
10.000,00 ricevuta a titolo di caparra confirmatoria.
- condannare in ogni caso gli attori al pagamento delle spese di giudizio ed i compensi di avvocato oltre agli accessori di legge”.
Concessi i termini di cui all'art. 183, 6 comma cpc, la causa, istruita a mezzo prove documentali e orali, previa precisazione delle conclusioni all'udienza del 9.12.2024, è stata assunta in decisione con la concessione dei termini ex art. 190 cpc per memorie conclusionali e repliche, regolarmente depositate dalle parti.
La domanda di parte attrice va accolta per quanto di ragione, in quanto essa ha dato piena dimostrazione dei propri assunti come sopra riportati.
In particolare, risulta fondata la domanda di annullamento del contratto preliminare di compravendita stipulato fra le parti in causa in data 01.06.2021, a norma dell'art. 1427 c.c., attesa la falsa rappresentazione della realtà prospettata consapevolmente dal promittente venditore, ora convenuto,
anteriormente alla stipula di detto contratto.
Il convenuto, infatti, sia nella proposta di acquisto del 06.03.2021, che nel preliminare di pagina 3 di 6 compravendita del 01.06.2021, dichiarava che il suo immobile era “libero sui quattro lati”, allegando allo stesso planimetrie (A e B), sottoscritte da tutte le parti, che, però, non risultavano conformi allo stato di fatto: in particolare nell'Allegato A rappresentato dalla Dimostrazione Grafica dei subalterni della particella 551, Foglio 7, il sub. 4 non veniva riportato, mentre l'area corrispondente allo stesso risultava inclusa nella particella 550; inoltre dall'allegato B, il sub. 4, particella n. 551, foglio 7, risulta evidenziato in giallo, quindi ricompreso tra le aree oggetto del preliminare di compravendita, sebbene non fosse di proprietà del promittente venditore.
La circostanza è risultata a seguito di una missiva del 25.06.2021 ricevuta dagli attori da parte del confinante (in conseguenza dell'inoltro del preliminare per l'esercizio del diritto di Parte_2
prelazione), con la quale comunicava che “il lato ovest e l'antistante area, alla quale va aggiunta un'adiacente fascia laterale larga due metri, appartengono ai subalterni n. 3° e n. 4° (della particella
551 del foglio 7) non di proprietà del promittente” (cfr. all. n. 3 fasc. attore).
Lo stesso escusso come teste in giudizio lo ha pienamente confermato unitamente al sig. Parte_2
, che a sua volta ha precisato gli errori presenti nel contratto preliminare e la sua Controparte_3
proprietà della particella 551, foglio 7 sub 4 catasto fabbricati. Ciò, peraltro, risulta documentalmente dalla suindicata visura catastale storica (da cui si evince l'intestazione al catasto della predetta porzione ai Sig.ri e , nonché dall'atto di compravendita del 01.07.2009 Controparte_3 Parte_4
(cfr. all. n. 16 memoria istruttoria attori).
E che la circostanza fosse nota al convenuto è avvalorato dallo stesso teste laddove, nella sua CP_3
deposizione, aggiunge che il lo aveva chiamato telefonicamente per risolvere la questione CP_1
dell'intestazione della particella lato ovest del fabbricato, ma poi nulla era stato fatto.
Pertanto, è risultato inequivocabile che l'immobile in questione non era libero sui quattro lati e che quindi la dichiarazione del era consapevolmente mendace. CP_1
E' evidente che gli attori non si sarebbero obbligati all'acquisto dello stesso se avessero conosciuto lo stato effettivo dei luoghi, integrandosi, quindi, nella fattispecie, il principio espresso dalla Suprema
Corte: “A norma dell' art. 1439 c.c., il dolo è causa di annullamento del contratto quando i raggiri
usati siano stati tali che, senza di essi, l'altra parte non avrebbe prestato il proprio consenso per la
conclusione del contratto, ossia, quando, determinando la volontà del contraente, abbiano ingenerato
pagina 4 di 6 nel deceptus una rappresentazione alterata della realtà, provocando nel suo meccanismo volitivo un
errore da considerarsi essenziale ai sensi dell'art. 1429 c.c.. Ne consegue che a produrre
l'annullamento del contratto non è sufficiente una qualunque influenza psicologica sull'altro
contraente, ma sono necessari artifici o raggiri, o anche semplici menzogne che abbiano avuto
comunque un'efficienza causale sulla determinazione volitiva della controparte e, quindi, sul consenso di quest'ultima” (Cass. Civ. S.U., sentenza n. 1955 del 11.03.1996).
Peraltro, infine, va rilevato che gli assunti di parte convenuta in merito alla redazione della proposta di acquisto del 6.3.2021 ad opera degli attori, siano infondati e non plausibili.
E' fatto notorio, infatti, che quando ci si rivolge ad una agenzia immobiliare per la vendita di un immobile, è lo stesso venditore che fornisce i dati urbanistici/catastali e i documenti comprovanti la proprietà del bene che si vuole porre in vendita.
E nel caso de quo questo è avvenuto, per come riferito dalla teste , addetta all'agenzia Tes_1
immobiliare Casa Broker, la quale ha precisato che: “tutti i dati urbanistici dell'immobile li abbiamo desunti dall'atto di acquisto che ci aveva fornito aggiungendo di avere redatto materialmente CP_1
lei stessa la proposta di acquisto poi firmata dagli attori, contestualmente alla sua lettura.
Alla luce di quanto sopra, quindi, il contratto preliminare di compravendita stipulato fra le parti va annullato con conseguente diritto della parte attrice di ottenere la restituzione della caparra versata in data 1.6.2021 pari ad € 10.000,00, a cui vanno aggiunti gli interessi legali dal versamento al saldo.
Parte convenuta va altresì condannata al risarcimento del danno a norma dell'art. 2043 c.c., secondo quanto ritenuto dalla Suprema Corte: “Il contraente, il cui consenso risulti viziato da dolo, può
richiedere il risarcimento del danno conseguente all'illecito della controparte, lesivo della libertà
negoziale, sulla base della generalissima previsione in tema di responsabilità aquiliana, ai sensi
dell'art. 2043 cod. civ., anche senza proporre contemporaneamente domanda di annullamento del contratto ai sensi dell'art. 1439 cod. civ.” (cfr. sentenza n. 20260 del 19.9.2006).
Ciò però nei limiti di quanto dimostrato documentalmente (danno emergente), ossia la spesa per la registrazione del contratto preliminare in questione pari ad €250,00 (cfr. all.to 15 parte attrice) e quella per accensione, estinzione e interessi passivi relativamente al finanziamento stipulato in data 26.3.2021 dalla Rabitti con la Compass, per un importo di €894,00 (all.ti 13 e 14), per un Controparte_2
pagina 5 di 6 totale di € 1.144,00, a cui vanno aggiunti gli interessi legali dagli esborsi al saldo.
Non va invece riconosciuto il domandato danno da perdita di chance fondato sulla perdita per gli attori della concreta possibilità di ottenere un risultato positivo, rappresentato dall'acquisto di un immobile in campagna, libero sui quattro lati, ad un buon prezzo di mercato.
Gli stessi non hanno, infatti, dimostrato, sotto il profilo del danno patrimoniale, che il contratto sarebbe stato vantaggioso rispetto ai prezzi correnti per lo stesso tipo di immobile, né comunque esso può essere liquidato in via equitativa, come domandato, in difetto della prova dell'esistenza di detto tipo di danno.
L'esito del giudizio determina la reiezione della domanda riconvenzionale di parte convenuta.
Le spese di lite seguono il principio della soccombenza e vengono liquidate in dispositivo, facendo applicazione del D.M. n. 147/2022 per le quattro fasi processuali e con riferimento ai valori medi di scaglione.


P. Q. M.


Il Tribunale di Ascoli Piceno, in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa Luisella
Lorenzi, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa e respinta, così provvede:
a) annulla il contratto preliminare stipulato fra le parti in data 01.06.2021 per dolo del promittente venditore convenuto e lo condanna alla restituzione agli attori, in solido, della somma di €
10.000,00 oltre interessi legali maturati dalla data del versamento (01.06.2021) fino alla data della restituzione;

b) condanna, altresì, il convenuto al risarcimento del danno che liquida nell'ammontare di
€1.144,00, oltre interessi legali dagli esborsi al saldo;

c) condanna parte convenuta al pagamento in favore degli attori, in solido, delle spese di giudizio che liquida in € 5.077,00 per compenso professionale, oltre spese vive documentate (c.u.,
marche e notifiche), spese gen. 15%, cap e iva come per legge.
Ascoli Piceno, 10 giugno 2025
Il Giudice
dott. Luisella Lorenzi
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