REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TERAMO
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Teramo, in composizione monocratica, in persona della Dott.ssa Erika Capanna Pisce', visto l'art. 127 ter c.p.c.; visto il decreto del 24.4.2025; richiamato il contenuto narrativo degli atti di causa;
viste le conclusioni rassegnate dalle parti;
ha pronunciato e pubblicato, ai sensi e per gli effetti dell'art. 429 c.p.c., all'esito della camera di consiglio a seguito dell'accettazione del deposito delle note di trattazione scritta da parte della Cancelleria, la seguente

SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 1620/2024, promossa da:
, rappresentato e difeso dall'Avv. Paolo Alessandrini Parte_1
RICORRENTE contro
, rappresentato e difeso dagli Avv.ti Camillo Consorti Petrei e Marina Crescia Controparte_1
RESISTENTE
CONCLUSIONI
Come da note scritte di discussione, depositate ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.
pagina 1 di 7 ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione di sfratto per finita locazione e contestuale citazione per la convalida, depositato il
1°.6.2024, quale locatore dell'immobile ad uso abitativo sito in Castilenti (TE), alla Via Parte_1
Abruzzo n. 10, identificato in NCEU al fg. 3 part.lla 175, concesso in locazione al resistente con contratto del
4.11.2019, registrato il 5.11.2019, ha intimato il rilascio dell'immobile al resistente (all. 1 e 2).
A fondamento della propria domanda, l'intimante ha rappresentato che, benché il rapporto locatizio avesse esaurito la propria efficacia in data 28.11.2020, per effetto del mutuo consenso manifestato dalle parti, come comunicato all'Agenzia delle Entrate in pari data (all. 3), il conduttore era rimasto nel godimento dell'immobile, provvedendo al parziale versamento dei canoni di locazione.
Ha rassegnato, pertanto, le conclusioni di seguito trascritte:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione:
In via principale:
- convalidare lo sfratto per finita locazione con la conseguente condanna del sig. (C.F. Controparte_1
) nato a [...] il [...], residenti a [...] al rilascio C.F._1 dell'unità immobiliare in oggetto, libera da persone e cose, in favore dell'odierno istante;

- pronunciare in subordine, in caso di opposizione dell'intimato, ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c. con la condanna dell'opponente al pagamento delle spese, diritti ed onorari del giudizio e, previa conversione del rito, ex art. 667 c.p.c. disporre la prosecuzione del giudizio ex art. 426 c.p.c.
In ogni caso:
dichiarare cessato il contratto di locazione inter partes alla scadenza del 28.11.2020 e conseguentemente condannare il sig. (C.F. ) nato a [...] il [...], residente a [...]C.F._1
Castilenti in Via Abruzzo n. 10 al rilascio dei locali suindicati liberi da persone e cose in favore dell'attuale proprietario, nel termine minimo da fissarsi ex art. 56 della l. n. 392/1978, indi ordinare al Cancelliere di apporre la formula esecutiva;
condannare il sig. al pagamento dell'indennità di occupazione dell'immobile dal dovuto Controparte_1 sino alla data dell'effettivo rilascio”.
Con memoria depositata il 5.6.2024, si è costituito proponendo opposizione all'intimato Controparte_1 sfratto, eccependo, in primo luogo, il mancato rispetto dei termini minimi di comparizione fissati dall'art. 660
c.p.c. Nel merito, ha contestato l'intervenuta risoluzione del contratto per mutuo consenso, sottolineando di essere rimasto nella disponibilità dell'immobile e di aver continuato a corrispondere il canone mensile in pagina 2 di 7 esecuzione dell'accordo locatizio. Ha precisato, al riguardo, che il contratto stipulato tra le parti per la durata di quattro anni, in assenza di disdetta, si fosse tacitamente rinnovato in data 03.11.2023 per ulteriori quattro anni, con conseguente scadenza al 3.11.2027.
Previo differimento d'udienza disposto dalla scrivente per consentire l'osservanza del termine a comparire dell'art. 660 c.p.c., con ordinanza del 12.7.2024, il Tribunale ha rigettato la richiesta di rilascio dell'immobile, disposto il mutamento del rito in quello speciale di cui all'art. 447 bis c.p.c. e fissato l'udienza di discussione al
12.12.2024.
Iscritta la causa di merito al n. rg. 1620/2024, in data 21.11.2024 il ricorrente ha depositato memoria integrativa ex art. 426 c.p.c., con la quale, a fronte delle deduzioni svolte dal resistente, ha mutato la domanda inizialmente proposta, sostituendo la richiesta di risoluzione per scadenza del termine contrattuale con la domanda di risoluzione per morosità, formulando le seguenti conclusioni:
“Piaccia all'Ill.mo Tribunale, contrariis rejectis, così giudicare:
NEL MERITO, IN VIA PRINCIPALE
Previa ogni più opportuna declaratoria, accertare e dichiarare che il sig. (C.F. Controparte_1
) nato a [...] il [...], residenti a [...], si è reso C.F._1 inadempiente e moroso nel pagamento dei canoni di locazione di cui al contratto di locazione ad uso abitativo del 04.11.2029, per un importo complessivo non corrisposto pari ad € 4.270,00 fino al mese di novembre 2024 compreso e/o per quelle diverse mensilità e corrispondenti canoni di locazione, maggiori o minori, che verranno in concreto accertati nel corso del giudizio;

e, per l'effetto, dichiarare la risoluzione il contratto di locazione per morosità e, comunque, per inadempimento del conduttore e condannare l'intimato all'immediato rilascio dell'immobile oggetto di contratto;
condannare altresì il sig. al pagamento della complessiva somma di € 4.270,00, o al Controparte_1 pagamento della diversa somma, maggiore o minore, che verrà accertata come non pagata e dovuta al termine del giudizio per canoni di locazione non corrisposti sino al mese di novembre 2024, oltre agli ulteriori canoni/indennità dovuti sino alla data dell'effettivo rilascio dell'immobile;
IN OGNI CASO respingere le domande avversarie in quanto infondate in fatto ed in diritto, per i motivi esposti in narrativa;
condannare la parte convenuta al pagamento delle spese, competenze ed onorari del giudizio di sfratto e del presente giudizio di opposizione, oltre che della procedura di mediazione delegata”.
Con memoria integrativa depositata il 29.11.2024 si è costituito nella fase di merito il resistente, deducendo l'inammissibilità dell'avversa memoria integrativa per deposito tardivo. Ha contestato, inoltre, l'irritualità della modifica della domanda iniziale e la carenza di registrazione del contratto per tutto il periodo di efficacia,
pagina 3 di 7 sollevando dubbi sulla titolarità dell'immobile in capo al ricorrente. Da ultimo, ha contrastato le avverse richieste in punto di quantum, in quanto l'avvenuto pagamento del canone risulterebbe dalle produzioni documentali versate in atti.
La causa è stata istruita documentalmente e viene decisa, previa discussione avvenuta con lo scambio di note scritte ex art. 127 ter c.p.c., all'esito dell'udienza cartolare del 15.5.2025.
La domanda di risoluzione contrattuale per inadempimento del conduttore risulta fondata e merita accoglimento, per le ragioni di seguito esposte.
Preliminarmente, va disattesa l'eccezione di inammissibilità per dedotta tardività della memoria integrativa depositata dal ricorrente. Contrariamente a quanto sostenuto dalla difesa del resistente, la memoria integrativa ex art. 426 c.p.c. risulta versata in atti in data 21.11.2024, entro il termine perentorio (22.11.2024) di venti giorni antecedenti all'udienza di discussione, fissata con provvedimento dell'11.7.2024 per il 12.12.2024.
Merita parimenti di essere rigettata la contestazione relativa all'inammissibilità della nuova domanda di risoluzione del contratto per inadempimento, introdotta dal ricorrente in sostituzione dell'originaria richiesta di accertamento dell'avvenuta risoluzione per mutuo consenso delle parti. Giova evidenziare, a tal proposito, che secondo l'impostazione prevalente della Suprema Corte (Cass. civ., n. 12121/06; Cass. civ., n. 12288/04; Cass. civ., n. 11148/03) - che parte dal presupposto secondo il quale l'opposizione dell'intimato determina la conclusione del procedimento di convalida a carattere sommario e l'instaurazione di un nuovo ed autonomo processo con cognizione piena (cd. concezione autonomistica), in cui l'intimante deve dare la prova del diritto vantato, non potendosi più avvalere delle ammissioni legali della fase sommaria - ben è possibile per il locatore dedurre una nuova causa petendi e proporre anche una nuova domanda, e per il conduttore proporre nuove eccezioni e/o domande riconvenzionali (Cass. civ., n. 13963/05); tale facoltà potrebbe, peraltro, scaturire anche dall'applicabilità, a seguito della disposta trasformazione del rito, del disposto dell'art. 414 c.p.c. Si è, invero,
precisato che, nel procedimento per convalida di sfratto, le parti possono esercitare, nel nuovo e autonomo procedimento che si instaura a seguito dell'opposizione dell'intimato, tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa per il locatore la possibilità di porre a fondamento della domanda una causa petendi diversa da quella originariamente formulata, e per il conduttore la possibilità di dedurre nuove eccezioni e di spiegare domanda riconvenzionale (Cass. civ., n. 3696/12; Cass. civ., n. 15399/10; Cass. civ., n. 5356/09).
Di recente, la giurisprudenza di legittimità ha puntualizzato che, non essendo previsti specifici contenuti degli atti introduttivi del giudizio, il thema decidendum risulta cristallizzato solo in virtù della combinazione degli atti della fase sommaria e delle memorie integrative di cui all'art. 426 c.p.c., potendo, pertanto, l'originario intimante, in occasione di tale incombente, non solo emendare le sue domande, ma anche modificarle, soprattutto se in evidente dipendenza dalle difese svolte dalla controparte (Cass. civ., n. 4771/19; Cass. civ., n. 12846/14; Cass. civ., n. 12247/13).
pagina 4 di 7 Applicando i richiamati principi al caso di specie, è evidente l'ammissibilità del mutamento della domanda ad opera del ricorrente. Per giunta, va evidenziato che la domanda successivamente proposta dal locatore non risulta aver in alcun modo pregiudicato il diritto di difesa del il quale, oltre ad aver tempestivamente preso CP_1 posizione sulla questione, aveva, sin dal principio, contestato l'avversa ricostruzione (secondo cui la risoluzione sarebbe avvenuta con il suo consenso), sostenendo la prosecuzione del rapporto locatizio, come poi dedotto dal
Parte_1
Va, poi, sottolineata l'incompatibilità logica tra l'opposizione alla convalida dello sfratto e la richiesta di sanatoria ex art. 55 l. n. 392 del 1978 (c.d. termine di grazia), che - a differenza della prima - presuppone la non contestazione della domanda del locatore. La S. C. ha avuto modo di precisare che il conduttore che, convenuto in un giudizio di sfratto per morosità, abbia richiesto in via subordinata la concessione del c.d. "termine di grazia", manifesta implicitamente una prevalente volontà solutoria incompatibile con quella di opporsi alla convalida (cfr. Cassazione civile sez. III, 14/02/2023, n. 4616).
Pertanto, pur volendo soprassedere sulla volontà solutoria del conduttore (implicitamente manifestata con la richiesta di termine di grazia), va osservato che i motivi di opposizione dal medesimo articolati non si prestano a positivo riscontro. Invero, la doglianza connessa alla registrazione postuma del contratto di locazione, per il periodo successivo alla comunicazione dell'avvenuta risoluzione, risalente al 28.11.2020 (all. 3 fascicolo ricorrente) non tiene conto dell'orientamento consolidato della S.C., cui si intende aderire, secondo cui la registrazione tardiva dell'accordo locatizio determina una sanatoria ex tunc del rapporto, rimuovendo il vizio originario di nullità (cfr. Cassazione civile sez. III, 08/09/2022, n. 26493; Cassazione civile sez. III, 07/09/2022,
n. 26398).
Risulta destituita di fondamento anche la contestazione relativa alla mancata dimostrazione del diritto di proprietà dell'immobile in capo al ricorrente, atteso che il soggetto legittimato alla proposizione dell'intimazione della licenza o dello sfratto è il locatore, e ciò a prescindere dalla circostanza se questi sia o meno proprietario o titolare di un diritto reale sulla cosa locata, essendo sufficiente la disponibilità materiale del bene, con conseguente legittimazione anche in capo al detentore di fatto (Cass. n. 4764/2005), salvo che la detenzione sia stata acquistata illecitamente (Cass. n. 8411/2006). Nel caso di specie, risulta per tabulas che l'accordo locatizio
è stato sottoscritto, per la parte locatrice, da , in capo al quale sussiste la legittimazione a Parte_1 richiederne la risoluzione.
Passando al merito, va rammentato che, in tema di onere della prova, colui che agisce in giudizio per ottenere la risoluzione del contratto deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dall'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (cfr. Cass. SSUU n. 13533/2001). Nel caso di specie, a fronte delle produzioni documentali del pagina 5 di 7 ricorrente (contratto di locazione e prove di registrazione), il resistente non ha assolto all'onere su di esso gravante, tenuto conto che dalle stesse produzioni documentali versate in atti, consistenti in alcune ricevute di pagamento dei canoni, si evince l'omessa corresponsione di molteplici mensilità per il periodo considerato
(risultano regolarmente corrisposti i soli canoni di: novembre e dicembre 2020; febbraio, marzo, aprile, giugno, luglio, settembre e novembre 2021), né il resistente ha puntualmente controdedotto ai rilievi del ricorrente sul parziale versamento del canone per alcune mensilità, né per i canoni rimasti totalmente insoluti, come specificamente allegati nella memoria integrativa depositata dalla difesa del locatore e integrati nelle note di trattazione scritta dell'11.12.2024. Ne deriva una morosità pari ad € 5400,00, calcolata come di seguito:
- € 60,00, quale residuo per il mese settembre 2020, avendo il conduttore corrisposto la minor somma di euro 170,00, a fronte di € 230,00 pattuiti;

- € 230,00 per l'intero mese di gennaio 2021;
- € 60,00, quale residuo per il mese di ottobre 2021, avendo il conduttore corrisposto la minor somma di euro 170,00;
- € 690,00 per i mesi di giugno, luglio ed agosto 2022, in cui il conduttore non ha corrisposto alcun importo (€ 230,00 x 3);
- € 70,00, quale residuo per il mese di novembre 2022, in cui il conduttore ha corrisposto la minor somma di euro 160,00;
- € 100,00, quale residuo per il mese di gennaio 2023, in cui il conduttore ha corrisposto la minor somma di euro 130,00;
- € 70,00, quale residuo per il mese di luglio 2023, in cui il conduttore ha corrisposto la minor somma di euro 160,00;
- € 3220,00, per canoni dal mese di novembre 2023 fino a dicembre 2024 (14 mensilità), in cui il non ha versato nulla;
CP_1
- € 920,00, per canoni dal mese di gennaio 2025 ad aprile 2025, in cui il non ha versato nulla, CP_1 per un totale di € 5.420,00, da ridurre alla minor somma di € 5400,00, secondo quanto richiesto dal ricorrente.
Considerato che le parti - in deroga alla previsione dell'art. 5 della l. n. 392/1978 che predetermina, nell'importo e nel tempo, la gravità dell'inadempimento nelle locazioni abitative, bastando, a tal fine, la morosità accumulata per una mensilità scaduta da almeno venti giorni (o oneri accessori equivalenti a due mensilità di canone) – hanno pattiziamente stabilito la misura dell'inadempimento valido a fini risolutivi in tre mensilità di canoni insoluti, va dichiarata la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, con conseguente condanna di quest'ultimo al pagamento della morosità sopra calcolata.
pagina 6 di 7 Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo, in applicazione dei criteri stabiliti dal D.M. n. 55/2014 e s.s.m.i.
Vanno, altresì, liquidate le spese relative al procedimento di mediazione, stante l'apposita e tempestiva richiesta formulata nella memoria integrativa, essendo tale attività suscettibile di separata liquidazione, ai sensi dell'art. 20 del D.M. n. 55/2014, quale attività stragiudiziale svolta prima o in concomitanza con l'attività giudiziale, dotata di autonoma rilevanza rispetto a quest'ultima; trattasi di importo dovuto a titolo di danno emergente in quanto sostenuto per l'attività svolta da un legale nella fase precontenziosa (cfr. Cass. civ., sez. U, 10 luglio
2017, n. 16990) da liquidarsi sulla base delle tabelle forensi (cfr., ex multis, Cass. civ., sez. 2, ordinanza 10 dicembre 2021, n. 39384; Cass. civ., sez. U., n. 16990/2017 cit., Cass. civ., sez. 3, 17 maggio 2022, n. 15732).

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
- dichiara risolto il contratto di locazione stipulato da e per Parte_1 Controparte_1 inadempimento del conduttore/resistente;
- ordina al resistente di rilasciare immediatamente e senza ritardo in favore del ricorrente, libero da persone e da cose, l'immobile sito in Castilenti, alla Via Abruzzo n. 10, identificato in NCEU al fg. 3 part.lla 175;
- condanna a corrispondere a la somma complessiva di € 5400,00 a titolo Controparte_1 Parte_1 di canoni insoluti fino ad aprile 2025, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo, nonché i canoni maturandi fino all'effettivo rilascio;

- condanna il resistente al pagamento delle spese di lite in favore del ricorrente, liquidate in € 90,99 per esborsi ed € 1.449,00 per compensi, oltre a rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15 % dei compensi,
CAP e IVA come per legge;

- condanna il resistente al rimborso in favore del ricorrente delle spese relative alla fase di mediazione, liquidate in € 190,32 per esborsi ed € 284,00 per compensi, oltre a rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15 % dei compensi, CAP e IVA come per legge.
Teramo, 15.5.2025.
Il Giudice
Dott.ssa Erika Capanna Piscè
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