TRIBUNALE ORDINARIO DI PERUGIA
Seconda Sezione Civile
Verbale mediante collegamento da remoto
Il giorno 30/05/2025, alle ore 11:40, di fronte al G.O.P. dott. Paolo Sconocchia, viene chiamata la causa iscritta causa civile iscritta al n. 5122/2024 Ruolo Generale, promossa da
(avv. Paola Giovanna Lai – avv. Graziana Iannoni) Parte_1

- ricorrente -

nei confronti di

CP_1
- convenuto -
Per parte ricorrente è comparsa l'avv. Graziana Iannoni anche in sostituzione ELl'avv. Paola
Giovanna Lai.
Per parte convenuta nessuno è comparso.
Il giudice prende atto ELla dichiarazione di identità ELl'avv. Iannoni, la quale dichiara che non sono in atto collegamenti con soggetti non legittimati e che non sono presenti soggetti non legittimati nei luoghi da cui sono in collegamento con la stanza virtuale d'udienza e, su invito EL giudice, s'impegna a mantenere attivata la funzione video per tutta la durata ELl'udienza ed a prendere la parola nel rispetto ELle indicazioni EL giudice, in modo da garantire l'ordinato svolgimento ELl'udienza.
Il giudice avverte che la registrazione ELl'udienza è vietata.
L'avv. Iannoni si riporta al ricorso e conclude come in atti chiedendo l'accoglimento ELle domande, con condanna EL convenuto alle spese di lite. Chiede dichiararsi la contumacia di parte convenuta.
Il Giudice preso atto ELla ritualità ELle notifiche eseguite, dichiara la contumacia di e, CP_1
preso atto ELle conclusioni rassegnate dalla difesa di parte ricorrente, ritenuto che la causa possa essere decisa sulla base di quanto risultante in atti, si ritira in camera di consiglio per la redazione ELla sentenza ex art. 281 sexies EL c.p.c., esonerando la difesa di parte ricorrente a ricomparire per la sua pronuncia.
Il giudice dà lettura EL verbale di udienza.
Pag. 1 di 10 All'esito ELla camera di consiglio, assenti le parti a ciò espressamente autorizzate, il Giudice, al termine ELla sua redazione, pronuncia sentenza con cui definisce il giudizio dando lettura EL dispositivo e ELle ragioni di fatto e di diritto ELla contestuale decisione resa ex art. 429 EL
c.p.c. ed allegata al presente verbale, che viene chiuso alle ore 15:28.
Il Giudice Onorario di Pace
Paolo Sconocchia

Pag. 2 di 10
REPUBBLICA ITALIANA Oggetto
In nome EL Popolo italiano Occupazione immobile sine titulo TRIBUNALE ORDINARIO DI PERUGIA Contratto di locazione non registrato Seconda Sezione Civile
Il Tribunale, in persona EL G.O.P. dott. Paolo Sconocchia, nella causa civile iscritta al n.
5122/2024 Ruolo Generale, promossa da
– (avv. Paola Giovanna Lai – avv. Graziana Iannoni) Parte_1 Parte_1

- ricorrente -

nei confronti di

CP_1
- convenuto - ha emesso, ai sensi ELl'art. 281 sexies c.p.c, all'udienza EL 30 maggio 2025, leggendo la motivazione ed il dispositivo, facenti parte integrante EL verbale di udienza, la seguente
SENTENZA
Con ricorso ex art. 281 decies EL c.p.c., iscritto a ruolo in data 24/12/2024, e Parte_1 si sono rivolti al Tribunale di Perugia chiedendo l'accoglimento ELle seguenti Parte_1
conclusioni:
“Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, rigettata ogni contraria istanza ed eccezione
1) accertare e dichiarare la detenzione sine titulo ELl'immobile sito in Via Becchetti, 13B Loc.
Santa Maria degli Angeli– 06081 ASSISI identificato al catasto EL comune di Assisi al foglio
121 particella 204 sub 13 e categoria A/3 di proprietà dei ricorrente, come in atti generalizzati, posta in essere dal sig. (c.f. nato in [...]_1 C.F._1
(EE) il 5.08.1986 e residente in [...] lettera G loc. Ponte San Giovanni – 06135
Perugia e con domicilio in Via Becchetti, 13B Loc. Santa Maria degli Angeli– 06081 ASSISI;

2) per l'effetto, condannare il predetto sig. (c.f. CP_1 C.F._1
a rilasciare l'immobile sito in Via Becchetti, 13B Loc. Santa Maria degli Angeli– 06081 ASSISI identificato al catasto EL comune di Assisi al foglio 121 particella 204 sub 13 e categoria A/3 in favore dei sig.ri (c.f. nato ad [...] il [...] Parte_1 C.F._2
e (c.f. ) nata a [...] il [...] CP_2 C.F._3
ed entrambi residenti a[...].
Pag. 3 di 10 3) condannare il sig. (c.f. nato in [...]_1 C.F._1
il 5.08.1986 e residente in [...] lettera G loc. Ponte San Giovanni – 06135
Perugia e con domicilio in Via Becchetti, 13B Loc. Santa Maria degli Angeli– 06081 ASSISI a pagare in favore dei sig.ri (c.f. nato ad [...] il Parte_1 C.F._2
03.01.1959 e (c.f. ) nata a [...]_2 C.F._3
il 1.12.1954 ed entrambi residenti a[...] per i titoli e le causali di cui in narrativa la somma di Euro 4.760,00 a titolo di occupazione dai mesi da luglio 2023 a dicembre 2024 oltre Euro 280,00 mensili dal mese di gennaio 2025 fino alla data ELl'effettivo rilascio e/o in quella diversamente accertata in corso di causa oltre il rimborso per le utenze e Tari in corso di quantificazione nonché la somma di Euro 690,32 a titolo di rimborso ELle spese legali per la mediazione il tutto nella maggiore e/o minore somma determinata in corso di causa.
Il tutto con condanna al pagamento di interessi legali dal dì EL dovuto al dì EL saldo e con condanna alle spese e competente di lite EL presente procedimento”.
A sostegno ELla pretesa, gli attori hanno dedotto:
- di essere usufruttuari ELl'immobile sito in Assisi, Via Becchetti, 13B, Loc. Santa Maria degli
Angeli, identificato al catasto EL Comune di Assisi al foglio 121 particella 204 sub 13 e categoria A/3;
- di avere sottoscritto un contratto di locazione ad uso transitorio con , da Persona_1
considerarsi occupante sine titulo non essendo stato detto contratto sottoposto a registrazione;

- che , a partire dal mese di luglio 2023, nulla ha corrisposto loro, neppure a Persona_1
titolo di indennità di occupazione;

- che a nulla erano valsi i bonari inviti indirizzati a e volti al rilascio Persona_1
ELl'immobile, al pagamento ELl'indennità di occupazione e al ristoro dei costi ELle utenze e ELla Tari;

- che anche il procedimento di mediazione instaurato ha avuto esito negativo, stante la mancata presentazione di fronte al mediatore di;
Persona_1
- di avere diritto al pagamento di euro 4.760,00 a titolo di indennità di occupazione dal mese di luglio 2023 fino al mese di dicembre 2024 oltre alle somme ulteriori successivamente maturate, al rimborso per le utenze e Tari in corso di quantificazione, alle spese sostenute per il procedimento di mediazione, pari ad euro 190,32, alle spese legali sostenute nell'occasione pari ad euro 500,00.
Il ricorso introduttivo EL giudizio è stato notificato a , che nel corso Persona_1
ELl'odierna udienza di comparizione, tenutasi mediante collegamento da remoto, è stato
Pag. 4 di 10 dichiarato contumace stante la ritualità ELle notificazioni degli atti giudiziari eseguiti sia presso l'immobile oggetto di occupazione sia presso la sua formale residenza in Perugia, per come risultante dal relativo certificato di residenza ELl'Anagrafe nazionale prodotto in atti.
Ritenuta la causa definibile sulla base ELla documentazione prodotta in allegato al ricorso introduttivo, nel corso ELl'udienza la difesa di parte ricorrente ha precisato le proprie conclusioni.
La causa viene decisa ai sensi ELl'art. 281 sexies e ELl'art. 281 terdecies EL codice di procedura civile.
Ragioni di fatto e di diritto ELla decisione
La domanda è fondata e merita accoglimento nei termini che seguono.
L'occupazione di un immobile sine titulo trova causa nell'ipotesi in cui un soggetto venga privato ELla possibilità di fruire di un bene di sua proprietà (o di cui, come nel caso di specie, abbia, comunque, diritto di usufruire) ad opera di un terzo che lo occupa in maniera illegittima, vale a dire in mancanza di un titolo efficace e idoneo a giustificarne il possesso o la detenzione.
In particolare, l'occupazione sine titulo può derivare sia dall'occupazione da parte EL terzo di un immobile in assenza ELla stipula di un contratto che ne giustifichi la sua presenza all'interno, sia nel caso in cui, pur esistendo un pregresso e valido titolo contrattuale lo stesso sia venuto meno in conseguenza di una ELle ipotesi tipicizzate dall'ordinamento (scadenza EL termine, risoluzione, e così via) oppure qualora, ab origine, ne venga contestata validità ed efficacia.
La fattispecie oggetto EL presente giudizio rientra in tale ultima ipotesi in quanto i ricorrenti adducono, a sostegno ELle loro domande, che il contratto di locazione ad uso transitorio ELl'appartamento sito in Assisi, Via Becchetti, 13B, Loc. Santa Maria degli Angeli, non è stato sottoposto alla sua doverosa registrazione presso l'Agenzia ELle Entrate.
Sebbene la relativa disciplina giuridica non venga espressamente citata in ricorso, appare evidente che i ricorrenti pongano a fondamento ELla propria azione quanto previsto dall'art. 1, comma 346, ELla Legge n. 311/2004, secondo cui “I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.
La disposizione contenuta nella Legge finanziaria per il 2005, almeno inizialmente, ha un vivace dibattito producendo diverse ricostruzioni interpretative, avendo la norma messo in discussione il "principio di non interferenza" tra le norme di diritto tributario e le regole relative alla validità civilistica degli atti.
Le Sezioni Unite ELla Suprema Corte di Cassazione hanno, poi, concluso che la nullità prevista dalla suddetta norma potrebbe anche essere sanata da una tardiva registrazione EL contratto di
Pag. 5 di 10 locazione (cfr. Corte di Cassazione, Sezioni Unite, sentenza 09 ottobre 2017, n. 23601) avendo, in sostanza, qualificato detta nullità come una nullità funzionale "per inadempimento" all'obbligo di registrazione, la quale ben potrebbe essere sanata ex tunc dal tardivo adempimento ELl'obbligo fiscale imposto ai contraenti.
In particolare, già precedente giurisprudenza di legittimità aveva osservato che “La mancata registrazione EL contratto determina, ai sensi ELla L. n. 311 EL 2004, art. 1, comma 346, una nullità per violazione di norme imperative ex art. 1418 c.c., la quale, in ragione ELla sua atipicità, desumibile dal complessivo impianto normativo in materia ed in particolare dalla espressa previsione di forme di sanatoria nella legislazione succedutasi nel tempo e dall'istituto EL ravvedimento operoso, risulta sanata con effetti "ex tunc" dalla tardiva registrazione EL contratto stesso, implicitamente ammessa dalla normativa tributaria, coerentemente con
l'esigenza di contrastare l'evasione fiscale e, nel contempo, di mantenere stabili gli effetti negoziali voluti dalle parti, nonché con il superamento EL tradizionale principio di non interferenza ELla normativa tributaria con gli effetti civilistici EL contratto, progressivamente affermatosi a partire dal 1998” (Cosi Corte di (Cassazione 28 aprile 2017, n. 10498).
Ciò premesso, venendo al caso di specie, deve anzitutto osservarsi che dalla documentazione prodotta in allegato al ricorso ha trovato conferma l'avvenuta consegna ELl'immobile all'odierna parte convenuta , rimasta contumace. Persona_1
Infatti, l'art. 9 EL succitato contratto di locazione ad uso transitorio sottoscritto in data
03/02/2023 prevede espressamente che “Il conduttore dichiara di avere visitato l'unità immobiliare locatagli, di averla trovata adatta all'uso convenuto e, pertanto, di prenderla in consegna ad ogni effetto con il ritiro ELle chiavi, costituendosi da quel momento custode ELla stessa. Il conduttore si impegna a riconsegnare l'unità immobiliare nello stato in cui l'ha ricevuta. È in ogni caso vietato al conduttore compiere atti e tenere comportamenti che possano recare molestia agli altri abitanti ELlo stabile” (doc. n. 2 allegato al ricorso).
Con detta conclusione, non appare, di per sé, inconciliabile il fatto che risulti Persona_1
invece formalmente residente in [...] (doc. n. 7 allegato al ricorso), potendo tale circostanza trovare agevole spiegazione anche nel fatto che egli non abbia provveduto ad eseguire le dovute comunicazione agli Uffici anagrafici competenti.
Dunque, sebbene non vengano circostanziate e fornite di ulteriori elementi probatori quali fossero le modalità concrete di utilizzo ELl'immobile, deve ritenersi assodato che Per_1
sia stato immesso nella detenzione ELl'immobile.
[...]
Per quanto sopra premesso, oggi non è possibile dubitare che in caso di mancata registrazione il contratto di locazione debba considerarsi nullo, con la conseguenza che il contraente immesso
Pag. 6 di 10 nella detenzione ELl'immobile deve ritenersi detentore sine titulo sin dalla data di sottoscrizione EL contratto di locazione ad uso transitorio nel quale, come già premesso, è espressamente precisato che il conduttore ha preso in consegna il bene con il ritiro ELle chiavi, costituendosene custode, con impegno alla sua restituzione nello stato in cui l'aveva ricevuto.
La mancata registrazione EL contratto e la sua conseguente nullità, pertanto, hanno dato vita ad un rapporto regolato sul piano meramente fattuale protrattosi nel tempo ed interrotto solo quando gli odierni ricorrenti, con lettera raccomandata datata 11/06/2024 si sono risolti a diffidare formalmente il detentore al pagamento ELle somme pattuite e alla riconsegna immediata ELl'immobile (doc. n. 3 allegato al ricorso).
In punto di diritto, deve osservarsi che la principale domanda di riconsegna ELl'immobile spiegata dai ricorrenti nel ricorso introduttivo EL presente giudizio va qualificata come azione personale di rilascio o di restituzione, e la legittimazione a proporla da parte dei ricorrenti va individuata non tanto e non solo nella visura catastale prodotta in atti (doc. n. 1 EL fascicolo di parte ricorrente), la quale, stante la sua provenienza dall'Agenzia ELle Entrate, non fornisce la prova piena EL diritto di usufrutto sul bene dichiarato dagli stessi ricorrenti ma, semmai, un serio e preciso elemento indiziario positivamente valorizzabile nel quadro EL complessivo materiale probatorio riversato in atti, ma soprattutto tenuto conto EL contratto di locazione che, seppure nullo in quanto assoggettato a registrazione, individua negli odierni ricorrenti i soggetti che hanno esercitato un diritto di disposizione EL bene immobile proprio EL proprietario o EL titolare di un diritto reale sul medesimo (nel caso di specie, usufrutto).
Dovendosi pertanto ritenersi sussistenti tutti i presupposti ELla fattispecie ELl'occupazione ELl'immobile sine titulo, sotto il profilo ELl'onere probatorio va precisato che costituisce principio ormai consolidato dalla giurisprudenza quello per cui colui che chiede in restituzione deve provare la consegna EL bene e l'insussistenza di un titolo idoneo a giustificare il diritto ELl'occupante di servirsi EL bene (Cass. Civ., n. 26003/2010; Cass. Civ., n. 4416/2007; Cass.
Civ., n. 23086/2004).
Per altro verso, sarebbe stato onere EL convenuto provare l'esistenza di un valido titolo legittimante l'occupazione ed il godimento EL bene (Cass. Civ., n. 18660/2013), prova che, tuttavia, nel caso di specie, non è stata offerta stante anche la contumacia di quest'ultimo.
In base a quanto sopra premesso, deve, pertanto, concludersi che occupa Persona_1
l'immobile oggetto di causa sine titulo sin dal marzo 2023, non potendosi riconoscere allo stesso la qualità di mero detentore, ma unicamente quella di occupante abusivo, mancando un titolo legittimante l'occupazione ELl'immobile.
Pag. 7 di 10 Passando, infine, all'analisi ELle ulteriori domande proposte in ricorso, aventi ad oggetto la condanna di isarcimento EL danno per l'occupazione abusiva, quantificato Persona_2 sulla base ELl'importo dei canoni mensili concordati tra le parti e a decorrere dal mese di luglio
2023 (periodo a partire dal quale, evidentemente, aveva interrotto il Persona_1
pagamento degli importi concordati tra le parti a titolo di canone di locazione), nonché alla refusione ELle spese legali sostenute per introduzione EL procedimento di mediazione, si osserva quanto segue.
È noto che la giurisprudenza di legittimità, ai cui principi più volte ha fatto riferimento anche questo stesso Tribunale, ha operato una distinzione tra danno-evento e danno-conseguenza, stabilendo il principio secondo cui "se sussiste solo il fatto lesivo, ma non vi è un danno- conseguenza, non vi è l'obbligazione risarcitoria" (Corte di Cassazione, Sezioni Unite, n. 576 EL 2008).
In altri termini, il danno derivante dalla lesione di un diritto non è mai in re ipsa occorrendo che dall'evento illecito consegua una conseguenza dannosa suscettibile di risarcimento.
Sul punto devono essere poi richiamati i principi di diritto espressi dalla Corte di Cassazione a
Sezioni Unite con le sentenze 15 novembre 2022, numeri 33645 e 33659 proprio in tema di danni da occupazione di immobile sine titulo:
"nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo EL diritto EL proprietario al risarcimento EL danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio EL diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione EL godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta";
"nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se EL caso mediante il parametro EL canone locativo di mercato";
"nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo EL diritto EL proprietario al risarcimento EL danno da mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito, quale quello che, in mancanza ELl'occupazione, egli avrebbe concesso il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o che lo avrebbe venduto ad un prezzo più conveniente di quello di mercato”.
Le Sezioni Unite, chiamate a dirimere il contrasto con precipuo riferimento al quesito se “se la violazione EL contenuto EL diritto, in quanto integrante essa stessa un danno risarcibile, sia suscettibile di tutela non solo reale ma anche risarcitoria”, hanno dato risposta positiva concludendo che “la locuzione "danno in re ipsa" va sostituita con quella di "danno presunto"
Pag. 8 di 10 o "danno normale", privilegiando la prospettiva ELla presunzione basata su specifiche circostanze da cui inferire il pregiudizio allegato (Cass. 7 gennaio 2021, n. 39; 20 gennaio
2022, n. 4936; 22 aprile 2022, n. 12865). Tale esito interpretativo, per quanto riguarda la lesione ELla facoltà di godimento, resta coerente al significato di danno risarcibile quale perdita patrimoniale subita in conseguenza di un fatto illecito”.
Il proprietario (o, nel caso di specie, gli usufruttuari o, comunque, coloro che hanno fornito la prova di poter disporre EL bene) è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito
(sotto il profilo ELla perdita di occasioni di vendere o locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato): sempre secondo le Sezioni Unite, “l'onus probandi anche in questo caso può naturalmente essere assolto mediante le nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza o le presunzioni semplici”.
Nel caso di specie, di fatto, i ricorrenti hanno allegato un danno ancorandolo al mancato versamento a partire dal mese di luglio 2023 di quanto (euro 280 mensili) concordato a titolo di canoni nel contratto di locazione poi non registrato e alla generica possibilità (ventilata nella già citata lettera raccomandata EL 11/06/2024) di non poter godere EL bene e/o di disporne liberamente per concederlo in locazione a terze persone, senza tuttavia provare, ad esempio, il fatto che fosse loro consuetudine locare il predetto immobile, o l'esistenza di una concreta offerta da parte di un eventuale nuovo conduttore.
Ritiene lo scrivente che applicando i principi giurisprudenziali sopra esposti, è possibile concludere che i ricorrenti abbiano subito, secondo una valutazione di tipo presuntivo basata sulle specifiche risultanze ricavabili dagli atti, un “danno normale” derivante dall'occupazione ELl'immobile da parte EL convenuto;
allo stesso tempo, richiamato il principio posto dall'art. 1227 EL Codice civile e in base alla giurisprudenza formatasi sulla previsione contenuta nell'art. 1, comma 346, ELla Legge n. 311/2004, va osservato che gli stessi ben avrebbero potuto provvedere alla registrazione EL contratto di locazione, munendosi in tal modo di un valido titolo per ottenere il pagamento dei canoni ivi previsti, ma ciò hanno preferito non fare incamerando, oltretutto, le prime mensilità concordate, come desumibile dalla circostanza che non ne hanno fatto oggetto di richiesta.
Per tali ragioni, facendo applicazione EL principio equitativo e tenuto conto EL valore locativo ELl'immobile per come ricavabile dal documento contrattuale sottoscritto in data 03/02/2023, il danno derivante dall'occupazione sine titulo viene quantificato, all'attualità, nella misura di euro 3.360,00.
Pag. 9 di 10 È, altresì, riconoscibile il rimborso ELl'importo di euro 690,32 a titolo di rimborso ELle spese legali per l'avvio EL procedimento di mediazione, risultando esse pienamente documentate
(documenti sub n. 9 allegati al ricorso).
In quanto sfornita di prova, deve essere invece rigettata la domanda di rimborso dei costi sostenuti dai ricorrenti per le utenze e per il tributo Tari relativi all'immobile di cui è causa.
Le spese di lite EL presente giudizio seguono la sostanziale soccombenza EL convenuto e vengono liquidate in favore dei ricorrenti nella misura indicata in dispositivo tenuto conto EL valore ELla controversia e ELl'impegno professionale occorso.


P.Q.M.

il Tribunale di Perugia in composizione monocratica definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
- ritenuta la nullità EL contratto di locazione ad uso transitorio sottoscritto in data 03/02/2023, accerta
e dichiara che detiene sine titulo l'immobile sito in Via Becchetti, 13B Loc. Persona_1
Santa Maria degli Angeli– 06081 ASSISI identificato al catasto EL comune di Assisi al foglio
121 particella 204 sub 13 e categoria A/3;
- condanna a rilasciare ai ricorrenti l'immobile sito in Via Becchetti, 13B Persona_1
Loc. Santa Maria degli Angeli– 06081 ASSISI identificato al catasto EL Comune di Assisi al foglio 121 particella 204 sub 13 e categoria A/3;
- condanna al risarcimento dei danni subiti da e Persona_1 Parte_1 Parte_1
che vengono equitativamente quantificati in euro 3.3600,00 a titolo di indennità di occupazione dal luglio 2023 all'attualità ed in euro 690,32 a titolo di rimborso ELle spese legali per la mediazione, oltre interessi legali dal dovuto al saldo;

- condanna a rifondere alle parti ricorrenti le spese di lite EL presente Persona_1
giudizio, che vengono liquidate in euro 545,00 per spese vive ed in euro 1.700,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfettario nella misura EL 15%, CPA ed IVA come per legge.
Perugia, 30 maggio 2025
Il Giudice Onorario di Pace
Paolo Sconocchia
Pag. 10 di 10