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Sentenza 6 agosto 2025
Sentenza 6 agosto 2025
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Sul provvedimento
| Citazione : | Trib. Siena, sentenza 06/08/2025, n. 509 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Trib. Siena |
| Numero : | 509 |
| Data del deposito : | 6 agosto 2025 |
Testo completo
R.G. 1721/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI SIENA
Sezione Unica Civile
Il Tribunale di Siena, in composizione monocratica in persona della giudice, dott.ssa Marta
Dell'Unto, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 1721 del Ruolo Generale per gli Affari Civili
Contenziosi dell'anno 2021, vertente tra
(C.F.: ) e Parte_1 C.F._1 Parte_2
(C.F.: ), rappresentati e difesi dall'avv. Laura Attanasi del foro di Siena ed C.F._2 elettivamente domiciliati presso il suo studio in Siena, via F. Tozzi n. 7, come da mandato allegato all'atto di citazione attori
e
(C.F.: Controparte_1
) P.IVA_1
convenuto contumace
Oggetto: vendita di cose immobili;
esecuzione specifica ex art. 2932 c.c.
Conclusioni: come da note scritte per l'udienza del 18.12.2024.
Per parte attrice: “Voglia l'Eccellentissimo Tribunale adito, contrariis reiectis, per tutte le ragioni di cui in atti I) in via istruttoria: A) si chiede che il Giudice adito Voglia ammettere le prove per testi formulate nella memoria ex art. 183, comma VI, n. 2, c.p.c. che qui di
Pagina 1 di 14 seguito si trascrivono: 1) D.C.V. che in data 9 giugno 2021 alle ore 16 si sono recati presso il Suo studio in Siena, Via delle Terme n.
73 i Sig.ri e in qualità di promissari acquirenti, per stipulare il contratto definitivo di Parte_1 Parte_2 compravendita dell'immobile sito in Comune di RI (SI), Località La Tognazza, Via delle Vigne n.c. 8/24 e precisamente appartamento per civile abitazione al piano secondo con annessi, quali pertinenze, locale autoclave, posto auto coperto e posto auto scoperto al piano terreno, rappresentati al Catasto Fabbricati del Comune di RI nel foglio 89, particella 1180 subalterno 102
(appartamento e locale autoclave), particella 1180 subalterno 119 (posto auto coperto), particella 1180 subalterno 207 (posto auto scoperto), di cui al Contratto preliminare di compravendita del 13 giugno 2011, registrato a Montevarchi il 29 giugno 2011 al numero
2035 serie 3. Si indica come testimone il Dott. Notaio con studio in Siena, Via delle Terme n. 73 2) Dica se il Testimone_1 giorno 9 giugno 2021 alle ore 16 presso il Suo studio in Siena Via delle Terme n. 73 si è recato il legale rappresentante della
[...]
e/o altro soggetto delegato dalla ridetta società per stipulare il contratto definitivo di compravendita Controparte_1 dell'immobile sito in Comune di RI (SI), Località La Tognazza, Via delle Vigne n.c. 8/24 e precisamente appartamento per civile abitazione al piano secondo con annessi, quali pertinenze, locale autoclave, posto auto coperto e posto auto scoperto al piano terreno, rappresentati al Catasto Fabbricati del Comune di RI nel foglio 89, particella 1180 subalterno 102 (appartamento e locale autoclave), particella 1180 subalterno 119 (posto auto coperto), particella 1180 subalterno 207 (posto auto scoperto), di cui al
Contratto preliminare di compravendita del 13 giugno 2011, registrato a Montevarchi il 29 giugno 2011 al numero 2035 serie 3 e se la ridetta Società le ha fornito la documentazione occorrente per la stipula (relazione conformità urbanistica, relazione conformità catastale, certificato prestazione energetica). Si indica come testimone il Dott. Notaio con studio in Siena, Via delle Terme n. Testimone_1
73 3) D.C.V. che negli anni 2015, 2016, 2017, in almeno dieci occasioni per ciascun anno, la Sig.ra ed il Sig. Parte_1 Testimone_ Controparte_ hanno contattato telefonicamente il Sig. legale rappresentante della intimandogli di Parte_2 stipulare il contratto definitivo di compravendita dell'immobile sito in Comune di RI (SI), Località La Tognazza, Via delle
Vigne n.c. 8/24, e precisamente appartamento per civile abitazione al piano secondo con annessi, quali pertinenze, locale autoclave, posto auto coperto e posto auto scoperto al piano terreno, rappresentati al Catasto Fabbricati del Comune di RI nel foglio 89, particella 1180 subalterno 102 (appartamento e locale autoclave), particella 1180 subalterno 119 (posto auto coperto), particella 1180 subalterno 207 (posto auto scoperto), di cui al Contratto preliminare di compravendita del 13 giugno 2011, registrato a Montevarchi il
29 giugno 2011 al numero 2035 serie 3, libero da iscrizioni, trascrizioni, pesi, vincoli, servitù ed ipoteche. Si indica quale testimone la
Sig.ra residente in [...]. 4) D.C.V. che negli anni 2018, 2019, 2020 e 2021, Testimone_3 in almeno dieci occasioni per ciascun anno, la Sig.ra ed il Sig. hanno contattato telefonicamente Parte_1 Parte_2 Controparte_ Testimone_ il Sig. liquidatore della ed il Sig. intimandogli di stipulare il contratto definitivo di Controparte_2 compravendita dell'immobile sito in Comune di RI (SI), Località La Tognazza, Via delle Vigne n.c. 8/24, e precisamente appartamento per civile abitazione al piano secondo con annessi, quali pertinenze, locale autoclave, posto auto coperto e posto auto scoperto al piano terreno, rappresentati al Catasto Fabbricati del Comune di RI nel foglio 89, particella 1180 subalterno 102
(appartamento e locale autoclave), particella 1180 subalterno 119 (posto auto coperto), particella 1180 subalterno 207 (posto auto scoperto), di cui al Contratto preliminare di compravendita del 13 giugno 2011, registrato a Montevarchi il 29 giugno 2011 al numero
2035 serie 3, libero da iscrizioni, trascrizioni, pesi, vincoli, servitù ed ipoteche. Si indica quale testimone la Sig.ra Testimone_3
residente in [...]. 5) D.C.V. che nell'anno 2015 in data 10 gennaio, 6 febbraio, 10 marzo, 18
[...] aprile, 5 maggio, 6 giugno, 8 luglio, 30 agosto, 6 settembre, 8 ottobre, 9 novembre, 10 dicembre la Sig.ra ed il Sig. Parte_1 Testimone_ Controparte_ hanno contattato telefonicamente il Sig. legale rappresentante della intimandogli di Parte_2 stipulare il contratto definitivo di compravendita dell'immobile sito in Comune di RI (SI), Località La Tognazza, Via delle
Vigne n.c. 8/24, e precisamente appartamento per civile abitazione al piano secondo con annessi, quali pertinenze, locale autoclave, posto auto coperto e posto auto scoperto al piano terreno, rappresentati al Catasto Fabbricati del Comune di RI nel foglio 89, particella 1180 subalterno 102 (appartamento e locale autoclave), particella 1180 subalterno 119 (posto auto coperto), particella 1180
Pagina 2 di 14 subalterno 207 (posto auto scoperto), di cui al Contratto preliminare di compravendita del 13 giugno 2011, registrato a Montevarchi il
29 giugno 2011 al numero 2035 serie 3, libero da iscrizioni, trascrizioni, pesi, vincoli, servitù ed ipoteche. Si indica quale testimone la
Sig.ra residente in [...]. 6) D.C.V. che nell'anno 2016 in data 14 gennaio, 8 Testimone_3 febbraio, 13 marzo, 19 aprile, 7 maggio, 8 giugno, 18 luglio, 3 agosto, 13 settembre, 18 ottobre, 19 novembre, 6 dicembre la Sig.ra Testimone_
ed il Sig. hanno contattato telefonicamente il Sig. legale rappresentante della Parte_1 Parte_2 Controparte_ intimandogli di stipulare il contratto definitivo di compravendita dell'immobile sito in Comune di RI (SI),
Località La Tognazza, Via delle Vigne n.c. 8/24, e precisamente appartamento per civile abitazione al piano secondo con annessi, quali pertinenze, locale autoclave, posto auto coperto e posto auto scoperto al piano terreno, rappresentati al Catasto Fabbricati del
Comune di RI nel foglio 89, particella 1180 subalterno 102 (appartamento e locale autoclave), particella 1180 subalterno
119 (posto auto coperto), particella 1180 subalterno 207 (posto auto scoperto), di cui al Contratto preliminare di compravendita del 13 giugno 2011, registrato a Montevarchi il 29 giugno 2011 al numero 2035 serie 3, libero da iscrizioni, trascrizioni, pesi, vincoli, servitù ed ipoteche. Si indica quale testimone la Sig.ra residente in [...]. 7) D.C.V. che Testimone_3 nell'anno 2017 in data 13 gennaio, 16 febbraio, 20 marzo, 28 aprile, 15 maggio, 16 giugno, 18 luglio, 7 agosto, 16 settembre, 28 ottobre, 29 novembre, 7dicembre la Sig.ra ed il Sig. hanno contattato telefonicamente il Sig. Parte_1 Parte_2
legale rappresentante della intimandogli di stipulare il contratto definitivo di compravendita Testimone_2 Controparte_1 dell'immobile sito in Comune di RI (SI), Località La Tognazza, Via delle Vigne n.c. 8/24, e precisamente appartamento per civile abitazione al piano secondo con annessi, quali pertinenze, locale autoclave, posto auto coperto e posto auto scoperto al piano terreno, rappresentati al Catasto Fabbricati del Comune di RI nel foglio 89, particella 1180 subalterno 102 (appartamento e locale autoclave), particella 1180 subalterno 119 (posto auto coperto), particella 1180 subalterno 207 (posto auto scoperto), di cui al
Contratto preliminare di compravendita del 13 giugno 2011, registrato a Montevarchi il 29 giugno 2011 al numero 2035 serie 3, libero da iscrizioni, trascrizioni, pesi, vincoli, servitù ed ipoteche. Si indica quale testimone la Sig.ra residente in [...]
Siena, Via Bruno Buozzi n. 139. 8) D.C.V. che nell'anno 2018 in data 7 gennaio, 14 febbraio, 21 marzo, 27 aprile, 12 maggio, 14 giugno, 13 luglio, 4 agosto, 4 settembre, 7 ottobre, 9 novembre, 17 dicembre la Sig.ra ed il Sig. Parte_1 Parte_2 Controparte_ Testimone_ hanno contattato telefonicamente il Sig. liquidatore della ed il Sig. intimandogli di Controparte_2 stipulare il contratto definitivo di compravendita dell'immobile sito in Comune di RI (SI), Località La Tognazza, Via delle
Vigne n.c. 8/24, e precisamente appartamento per civile abitazione al piano secondo con annessi, quali pertinenze, locale autoclave, posto auto coperto e posto auto scoperto al piano terreno, rappresentati al Catasto Fabbricati del Comune di RI nel foglio 89, particella 1180 subalterno 102 (appartamento e locale autoclave), particella 1180 subalterno 119 (posto auto coperto), particella 1180 subalterno 207 (posto auto scoperto), di cui al Contratto preliminare di compravendita del 13 giugno 2011, registrato a Montevarchi il
29 giugno 2011 al numero 2035 serie 3, libero da iscrizioni, trascrizioni, pesi, vincoli, servitù ed ipoteche. Si indica quale testimone la
Sig.ra residente in [...]. 9) D.C.V. che nell'anno 2019 in data 17 gennaio, 13 Testimone_3 febbraio, 23 marzo, 26 aprile, 14 maggio, 4 giugno, 1 luglio, 19 agosto, 14 settembre, 17 ottobre, 19 novembre, 17 dicembre la Sig.ra
ed il Sig. hanno contattato telefonicamente il Sig. liquidatore della Parte_1 Parte_2 Controparte_2 [...] Testimone_ ed il Sig. intimandogli di stipulare il contratto definitivo di compravendita dell'immobile sito in Comune di CP_1
RI (SI), Località La Tognazza, Via delle Vigne n.c. 8/24, e precisamente appartamento per civile abitazione al piano secondo con annessi, quali pertinenze, locale autoclave, posto auto coperto e posto auto scoperto al piano terreno, rappresentati al Catasto
Fabbricati del Comune di RI nel foglio 89, particella 1180 subalterno 102 (appartamento e locale autoclave), particella 1180 subalterno 119 (posto auto coperto), particella 1180 subalterno 207 (posto auto scoperto), di cui al Contratto preliminare di compravendita del 13 giugno 2011, registrato a Montevarchi il 29 giugno 2011 al numero 2035 serie 3, libero da iscrizioni, trascrizioni, pesi, vincoli, servitù ed ipoteche. Si indica quale testimone la Sig.ra residente in [...]
Buozzi n. 139. 10) D.C.V. che nell'anno 2020 in data 16 gennaio, 1 febbraio, 2 marzo, 7 aprile, 27 maggio, 26 giugno, 28 luglio,
Pagina 3 di 14 24 agosto, 23 settembre, 10 ottobre, 10 novembre, 5 dicembre la Sig.ra ed il Sig. hanno Parte_1 Parte_2 Testimone_ contattato telefonicamente il Sig. liquidatore della ed il Sig. intimandogli di Controparte_2 Controparte_1 stipulare il contratto definitivo di compravendita dell'immobile sito in Comune di RI (SI), Località La Tognazza, Via delle
Vigne n.c. 8/24, e precisamente appartamento per civile abitazione al piano secondo con annessi, quali pertinenze, locale autoclave, posto auto coperto e posto auto scoperto al piano terreno, rappresentati al Catasto Fabbricati del Comune di RI nel foglio 89, particella 1180 subalterno 102 (appartamento e locale autoclave), particella 1180 subalterno 119 (posto auto coperto), particella 1180 subalterno 207 (posto auto scoperto), di cui al Contratto preliminare di compravendita del 13 giugno 2011, registrato a Montevarchi il
29 giugno 2011 al numero 2035 serie 3, libero da iscrizioni, trascrizioni, pesi, vincoli, servitù ed ipoteche. Si indica quale testimone la
Sig.ra residente in [...]. 11) D.C.V. che nell'anno 2021 in data 9 e 14 Testimone_3 gennaio, 1 e 7 febbraio, 2 e 19 marzo, 7, 21 aprile, 3, 7 e 9 maggio, la Sig.ra ed il Sig. hanno Parte_1 Parte_2 Testimone_ contattato telefonicamente il Sig. liquidatore della ed il Sig. intimandogli di Controparte_2 Controparte_1 stipulare il contratto definitivo di compravendita dell'immobile sito in Comune di RI (SI), Località La Tognazza, Via delle
Vigne n.c. 8/24, e precisamente appartamento per civile abitazione al piano secondo con annessi, quali pertinenze, locale autoclave, posto auto coperto e posto auto scoperto al piano terreno, rappresentati al Catasto Fabbricati del Comune di RI nel foglio 89, particella 1180 subalterno 102 (appartamento e locale autoclave), particella 1180 subalterno 119 (posto auto coperto), particella 1180 subalterno 207 (posto auto scoperto), di cui al Contratto preliminare di compravendita del 13 giugno 2011, registrato a Montevarchi il
29 giugno 2011 al numero 2035 serie 3, libero da iscrizioni, trascrizioni, pesi, vincoli, servitù ed ipoteche. Si indica quale testimone la
Sig.ra residente in [...]. B. Con riferimento alle porzioni di fabbricato in Testimone_3
Comune di RI (SI), Località La Tognazza, Via delle Vigne n.c. 8/24, per cui è causa, e precisamente appartamento per civile abitazione al piano secondo con annessi, quali pertinenze, locale autoclave, posto auto coperto e posto auto scoperto al piano terreno, rappresentati al Catasto Fabbricati del Comune di RI nel foglio 89, particella 1180 subalterno 102 (appartamento e locale autoclave), particella 1180 subalterno 119 (posto auto coperto), particella 1180 subalterno 207 (posto auto scoperto), si formulano le seguenti istanze. B.1) Si chiede che l'Ill.mo Giudice adito ai sensi e per gli effetti dell'art. 210 c.p.c. Voglia ordinare al Controparte_1 oggi l'esibizione in giudizio della seguente documentazione, già richiesta
[...] CO con lettera del 10.1.2022: relazione tecnica di conformità urbanistica e catastale atti di provenienza visure catastali planimetrie catastali elaborato planimetrico catastale atti edilizi comunali certificazione di agibilità degli immobili promessi in vendita attestato di prestazione energetica APE degli immobili promessi in vendita documentazione dell'amministrazione condominiale sulla quota millesimale di proprietà condominiale certificazione dell'amministrazione condominiale relative allo stato dei pagamenti e decisioni assembleari in corso.
Si chiede inoltre che il Giudice ordini alla oggi CP_1 Controparte_1 CO
l'esibizione in giudizio delle dichiarazioni di conformità degli impianti tecnologici installati e di ogni altra documentazione che ritenga indispensabile ai fini della decisione della presente controversia. B.2) Si chiede che l'Ill.mo Giudice adito ai sensi e per gli effetti dell'art.
213 c.p.c. Voglia richiedere: i) al Comune di RI informazioni scritte relative ai titoli edilizi relativi all'edificazione dell'immobile per cui è causa e abitabilità/agibilità rilasciata o depositata (già richiesti da parte attrice con istanza di accesso agli atti del
11.1.2022); ii) all'Agenzia delle Entrate, Catasto Fabbricati, Ufficio Provinciale di Siena informazioni scritte relative agli elaborati catastali relativi al ridetto immobile;
iii) ad ogni altra Pubblica Amministrazione le informazioni scritte che riterrà necessarie acquisire.
B.3) Si chiede che l'Ill.mo Giudice adito Voglia disporre consulenza tecnico d'ufficio volta ad accertare e verificare, previa acquisizione di tutta la documentazione necessaria anche presso le competenti Pubbliche Amministrazioni, la regolarità urbanistica, edilizia e catastale dell'immobile oltre che la classificazione energetica dell'immobile e ogni altro accertamento tecnico ritenuto necessario. II) Voglia l'Ill.mo
Tribunale adito, contrariis reiectis, emettere sentenza che faccia luogo di atto pubblico e trasferire alla Sig.ra Parte_1
(C.F. ), nata a (SI) Piancastagnaio, il 18.2.1946, residente in (SI) RI, loc.
[...] C.F._1
Tognazza, Via delle Vigne n.8 ed al Sig. (C.F. ), nato a (GR) Parte_2 C.F._2
Pagina 4 di 14 AR, il 22.4.1943, residente in [...] la piena proprietà di porzioni di un fabbricato in Comune di RI (SI), Località La Tognazza, Via delle Vigne n.c. 8/24 e precisamente l'appartamento per civile abitazione al piano secondo con annessi, quali pertinenze, locale autoclave, posto auto coperto e posto auto scoperto al piano terreno, rappresentati al Catasto Fabbricati del Comune di RI nel foglio 89 - particella 1180 subalterno 102 (appartamento e locale autoclave) - intestato alla società odice Fiscale - categoria A/3, classe U, vani catastali 3 Controparte_1 P.IVA_1
(tre) e rendita catastale di Euro 278,89; - particella 1180 subalterno 119 (posto auto coperto) - intestato alla società
[...]
Codice Fiscale - categoria C/6, classe 5, consistenza metri quadrati 19 (diciannove) e rendita CP_1 P.IVA_1 catastale di Euro 66,73; - particella 1180 subalterno 207 (posto auto scoperto) - intestato alla società Controparte_1
Codice Fiscale - categoria C/6, classe 1, consistenza metri quadrati 16 (sedici) e rendita catastale di Euro 29,75 i) in P.IVA_1 tesi in adempimento del contratto preliminare sottoscritto, libero da iscrizioni, trascrizioni, pesi, vincoli, servitù ed ipoteche;
ii) in ipotesi anche se gravato da ipoteche, e, visti gli importi delle ipoteche iscritte, con conseguente riduzione del prezzo previsto per la compravendita ad euro 0,00 (zero) e/o alla diversa, maggiore o minore somma che dovesse risultare in giudizio, e con conseguente condanna della
[...] oggi a corrispondere ai Sig.ri e la CP_1 CO Parte_1 Parte_2 somma di euro 192.002,00 e/o la diversa, maggiore o minore somma che dovesse risultare in giudizio;
iii) in ipotesi subordinata, anche se gravato da ipoteche. In ogni caso con ordine al Conservatore dei Registri Immobiliari di Siena di trascrivere e/o annotare l'emananda sentenza, con suo esonero da responsabilità al riguardo. In ogni caso, con vittoria di spese e compensi di avvocato”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione ritualmente notificato, e Parte_1 Parte_2 hanno convenuto in giudizio la società
[...] CO
chiedendo di emettere sentenza che faccia luogo di atto pubblico e di
[...] trasferire in loro favore la piena proprietà di porzioni del fabbricato sito in RI (SI),
Località La Tognazza, via delle Vigne n. 8/24 meglio descritto in atti, in tesi e in adempimento del preliminare sottoscritto, libero da iscrizioni, trascrizioni, pesi, vincoli, servitù e ipoteche;
in ipotesi, anche se gravato da ipoteche, con riduzione del prezzo e con conseguente condanna della a corrispondere agli attori la somma di € 192.002,00 o la diversa CO somma che dovesse risultare in giudizio;
in ipotesi subordinata, anche se gravato da ipoteche. In ogni caso, ha chiesto ordinarsi al Conservatore dei Registri Immobiliari di Siena di trascrivere e/o annotare l'emananda sentenza, con suo esonero da responsabilità a riguardo.
A fondamento della propria domanda gli attori hanno dedotto che: a) in data 13.6.2011, con atto registrato a Montevarchi il 29.6.2011 al n. 2035 serie 3, e Parte_1 Parte_2 hanno sottoscritto con la società un preliminare di compravendita, avente ad Controparte_1 oggetto un appartamento ad uso civile abitazione sito nel Comune di RI, loc.
Tognazza, via delle Vigne, compresi il locale autoclave, il posto auto interno e il posto auto scoperto, fissando quale termine per la data del rogito il giorno 20.12.2011 e prevedendo quale prezzo della compravendita la complessiva somma di € 184.300,00, di cui € 178.800,00, oltre IVA al 4%, per l'acquisto dell'appartamento con annesso locale autoclave e per il posto auto interno
Pagina 5 di 14 ed € 5.500,00, oltre IVA al 10% per il posto auto scoperto, e dunque per la somma complessiva di € 192.002,00; b) la società promittente, nel suddetto preliminare, ha garantito i beni oggetto del preliminare liberi da iscrizioni, trascrizioni, pesi, vincoli, servitù e ipoteche, “salvo quelle conseguenti alla stipula del Mutuo Pos. N. 1005289 contratto con la Banca di RI il 30.05.2008 ai rogiti Notaio di Siena”, obbligandosi a presentare il consenso alla cancellazione relativamente ai beni Per_1 promessi in vendita dopo aver estinto il debito;
c) con successiva scrittura privata del 8.8.2014 il termine per la stipula del rogito notarile è stato differito al 31.12.2014 e, contestualmente,
l'immobile promesso in vendita è stato catastalmente individuato al NCEU del Comune di
RI nel foglio 89, particella 1180 sub 102 (appartamento e locale autoclave), sub 119
(posto auto coperto) e sub. 207 (posto auto scoperto); d) gli attori hanno provveduto a corrispondere quanto dovuto - con la sola eccezione della somma di € 12,00, in relazione alla quale si sono dichiarati tuttavia disponibili al versamento anche prima del trasferimento banco iudicis - e la promittente venditrice ha emesso le conseguenti fatture;
e) gli attori Controparte_1 sono stati immessi nel possesso dell'immobile oggetto del preliminare di compravendita sin dai primi mesi dell'anno 2012 e tuttora vi abitano, avendovi trasferito la propria residenza abituale e avendo adibito l'immobile quale abitazione principale sin dal 28.8.2012; f) nonostante l'integrale versamento del saldo prezzo, con la sola eccezione di € 12,00, la promittente venditrice non si è resa disponibile alla stipula del contratto definitivo di compravendita e non ha provveduto alla cancellazione dell'ipoteca presente, concedendo peraltro a garanzia di un ulteriore finanziamento ipotecario il bene immobile oggetto del preliminare, su cui è stata iscritta anche una ulteriore ipoteca giudiziale;
g) nonostante i numerosi solleciti a cancellare le ipoteche presenti e, conseguentemente, a stipulare l'atto pubblico di compravendita, la promittente venditrice è rimasta inadempiente, da ultimo non presentandosi all'invito dinanzi al notaio per il giorno
9.6.2021, né provvedendo entro tale data alla cancellazione delle ipoteche, come diffidata con pec del 28.5.2021.
Pur regolarmente citata in giudizio, non si è costituita la società convenuta CO
, dichiarata contumace con provvedimento a verbale del 17.11.2021.
[...]
La causa è stata istruita mediante la produzione documentale di parte attrice e le memorie ex art. 183, co. 6 c.p.c. e, ritenuta matura per la decisione, è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni.
Dichiarata l'interruzione del processo per intervenuto fallimento della convenuta
[...]
, con ricorso del 29.11.2022 gli attori hanno riassunto il processo interrotto, CO insistendo nell'accoglimento della domanda originariamente formulata, e la giudice precedente
Pagina 6 di 14 assegnataria del fascicolo, rilevata la regolarità della notifica del ricorso in riassunzione nei confronti del ha nuovamente rinviato la causa CO per la precisazione delle conclusioni.
Disposti diversi rinvii dell'udienza su richiesta della parte attrice, stante la pendenza di trattative con la controparte, il fascicolo è stato assegnato alla scrivente in data 29.10.2024 e con ordinanza del 13.1.2025 la causa è stata trattenuta in decisione, con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c..
2. Preliminarmente, deve essere dichiarata la contumacia del
[...]
. Controparte_1
Tanto premesso, prima di esaminare il merito della controversia, deve osservarsi che la dichiarazione di fallimento della società in corso di giudizio non CO costituisce motivo di improcedibilità della domanda di esecuzione in forma specifica dell'obbligo assunto con il preliminare stipulato tra la (in bonis all'epoca della CO stipula del preliminare) e gli attori, avendo questi ultimi provveduto a trascrivere la domanda giudiziale nei registri immobiliari in data 28.1.2022 (v. doc. 46 produzione documentale attorea del 18.7.2022) e, dunque, prima della sentenza dichiarativa di fallimento pubblicata in data
4.8.2022 (v. doc. 51 fasc. parte attrice).
Al riguardo, infatti, la Suprema Corte ha da tempo affermato che il curatore fallimentare del promittente venditore di un immobile, pur mantenendo la facoltà di subentrare o meno nel rapporto contrattuale pendente ex art. 72 l.f., non può sciogliersi dal contratto preliminare con effetto verso il promissario acquirente, laddove questi abbia trascritto prima del fallimento la domanda ex art. 2932 c.c. e la domanda stessa sia stata accolta con sentenza trascritta, “in quanto,
a norma dell'art. 2652, n. 2, c.c., la trascrizione della sentenza di accoglimento prevale sull'iscrizione della sentenza di fallimento nel registro delle imprese” (v. Cass., Sez. Un., sent. n. 18131 del 16.9.2015). Invero, tale principio si coniuga con l'effetto prenotativo che attua la trascrizione della domanda ex art. 2652, n. 2 c.c., il cui meccanismo pubblicitario si articola in un momento iniziale, costituito dalla trascrizione della domanda giudiziale, e in un momento finale, rappresentato dalla trascrizione della sentenza di accoglimento, con la conseguenza che, anche a fronte dell'eventuale scelta del curatore di recedere dal contratto, il giudice può senz'altro accogliere la domanda con una sentenza che, se trascritta, retroagisce alla trascrizione della domanda stessa e sottrae il bene dalla massa attiva del fallimento, con pronuncia opponibile al curatore (v. ancora Cass. 18131/2015 cit.).
Pagina 7 di 14 Inoltre, è stato espressamente affermato che l'azione esperita dal promissario acquirente ex art. 2932 c.c. per ottenere l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto non diviene improcedibile a seguito della dichiarazione di fallimento del promittente venditore, atteso che
“non ha ad oggetto il soddisfacimento diretto ed immediato di un credito pecuniario, ed inoltre, malgrado il tenore apparente della rubrica della disposizione e la “sedes materiae”, si differenzia dalle azioni esecutive individuali, onde non può configurarsi alcun profilo di inammissibilità originaria della domanda o di improcedibilità successiva della stessa ai sensi degli artt. 51 e 52 l. fall.” (v. in termini Cass., sez. 1, ord. n. 9010 del 11.4.2018; conf. Cass., sez. 1, sent. n. 10615 del 26.10.1998). In definitiva, l'art. 45 l.f., alla luce del quale le formalità necessarie per rendere opponibili gli atti ai terzi sono senza effetto verso i creditori, se compiute dopo la data di dichiarazione di fallimento, deve essere coordinato non solo con gli artt.
2652 e 2653 c.c., ma anche con l'art. 2915, co. 2 c.c., sicché sono opponibili ai creditori fallimentari non solo gli atti posti in essere e trascritti dal fallito prima della dichiarazione di fallimento, ma anche le sentenze pronunciate dopo tale data, se le relative domande sono state in precedenza trascritte (v. in merito, Cass., sez. 1, ord. n. 13687 del 30.5.2018).
Di conseguenza, la domanda ex art. 2932 c.c. deve essere esaminata nel merito, atteso che, essendo il fallimento intervenuto successivamente alla trascrizione della domanda ex art. 2932
c.c., l'accoglimento della stessa non è in questa sede precluso.
3. Ciò posto, nel merito la domanda ex art. 2932 c.c. è fondata e merita accoglimento nella formulazione articolata in via subordinata dalla parte attrice.
Anzitutto, risulta dagli atti che e hanno sottoscritto con la Parte_1 Parte_2 società, all'epoca in bonis, in data 13.6.2011 un contratto preliminare di Controparte_1 compravendita (registrato in data 29.6.2011) con cui la suddetta società si è impegnata a vendere agli odierni attori un appartamento ad uso civile abitazione in corso di costruzione nel Comune di
RI, loc. Tognazza, via delle Vigne, meglio descritto in contratto e facente parte del complesso immobiliare catastalmente identificato in contratto (Comune di RI, foglio
89, particella 1180, sub. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 e 9), con rogito notarile da effettuarsi entro il
20.12.2011 e con prezzo fissato in € 184.300,00, di cui € 178.800,00 oltre IVA al 4% per l'appartamento con annesso locale autoclave e per il posto auto interno ed € 5.500,00 oltre IVA al
10% per il posto auto scoperto, da corrispondersi nelle seguenti modalità: € 96.000, oltre IVA al momento della stipula del preliminare, di cui la società promittente venditrice ha rilasciato quietanza con la sottoscrizione del preliminare, € 19.000,00 oltre IVA entro e non oltre il
31.7.2011, € 19.000,00 oltre IVA entro e non oltre il 31.8.2011, € 19.000,00 oltre IVA entro e non oltre il 30.9.2011, € 19.000,00 oltre IVA entro il 31.10.2011 ed € 12.300,00 oltre IVA
Pagina 8 di 14 contestualmente alla stipula dell'atto notarile di compravendita (v. doc. 1 fasc. parte attrice).
Risulta, inoltre, dagli atti che, con scrittura privata del giorno 8.8.2014, le medesime parti hanno precisato i dati catastali degli immobili oggetto di preliminare, identificati al Catasto Fabbricati del
Comune di RI, foglio 89, particella 1180, sub. 102 (appartamento e locale autoclave), sub. 119 (posto auto coperto) e sub. 207 (posto auto scoperto), modificando concordemente la data di stipula del rogito notarile, differendola al 31.12.2014 e lasciando invariate tutte le altre clausole concordate (v. doc. 2 fasc. parte attrice). Parte attrice ha, poi, documentato che l'immobile è stato consegnato ai promissari acquirenti a far data dal 24.1.2012 (v. doc. 40 fasc. parte attrice).
Inoltre, parte attrice ha fornito documentazione relativa al pagamento dell'importo complessivo di € 191.990,00 (v. doc.
3-9 fasc. parte attrice;
v. altresì fatture con indicazione di avvenuto pagamento, doc. 10-15 fasc. parte attrice) su un totale dovuto di complessivi € 192.002,00. Infine, risulta che gli attori hanno convocato la società convenuta presso lo studio notarile per la stipula del contratto definitivo, con diffida a liberare l'immobile promesso in vendita da iscrizioni, trascrizioni, pesi, vincoli, servitù, ipoteche e ogni altro gravame (v. doc. 16 fasc. parte attrice) e che la convenuta non si è presentata dinanzi al notaio per il rogito (v. doc. 17 fasc. parte attrice), né ha provveduto a cancellare le ipoteche, risultando di contro l'iscrizione di ipoteche anche in epoca successiva alla stipula del contratto preliminare (v. doc. 21 e doc. 22 fasc. parte attrice).
Parte attrice ha, inoltre, depositato la documentazione relativa al frazionamento delle ipoteche (v. doc. 19 e 20) e la relazione notarile in cui viene attestata la proprietà dei beni oggetto del preliminare di compravendita in capo alla la provenienza degli stessi e la Controparte_1 continuità delle trascrizioni, nonché l'intervenuta cancellazione dell'ipoteca volontaria originariamente iscritta sui beni in data 4.6.2008 al numero 1293 registro particolare (v. doc. 47 e
48 fasc. parte attrice).
Ebbene, come noto, ai sensi dell'art. 2932 c.c. la sentenza che produce gli effetti del contratto non concluso può essere ottenuta nel caso di inadempimento della parte obbligata “qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo” e, nel caso di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata, la domanda non può essere accolta se la parte che l'ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge, salvo la prestazione non sia ancora esigibile. Al riguardo, è stato peraltro affermato che l'esperimento dell'azione ex art. 2932 c.c. non è condizionato ad una preventiva costituzione in mora dell'obbligato a concludere il contratto, dovendosi l'interesse alla sua proposizione stabilire soltanto in base ad una obiettiva situazione di inadempimento (v. tra le altre, Cass., sez. 2, sent. n. 9314 del
Pagina 9 di 14 11.4.2017) e il relativo accoglimento non è subordinato alla presentazione di un'offerta formale della controprestazione, ai sensi degli artt. 1208 e 1209 c.c., essendo a tal fine idonea anche la sola manifestazione di volontà di adempiere del promissario acquirente (v. in termini, Cass., sez. 2, ord. n. 13789 del 17.5.2024 e Cass., sez. 2, sent. n. 9314 del 11.4.2017).
Con riferimento, invece, alla possibilità della pronuncia ex art. 2932 c.c., deve osservarsi che, alla luce della nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985 in materia urbanistica, qualificata dalla giurisprudenza di legittimità quale nullità testuale
(v. in merito, Cass., Sez. Un., sent. n. 8230 del 22.3.2019, Rv. 653283-01: “La nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità “testuale”, con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile. Pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato.”; conf. Cass., sez. 2, ord. n.
10360 del 19.4.2025), in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto preliminare di compravendita su di un immobile è stato affermato che è preclusa al giudice la possibilità di disporre il trasferimento coattivo della proprietà (o di altri diritti reali) in assenza della dichiarazione, contenuta nel preliminare o successivamente prodotta in giudizio, degli estremi della concessione edilizia relativa all'immobile o di uno degli altri titoli abilitativi previsti dalla legge, trattandosi di condizioni dell'azione, la cui mancanza è rilevabile d'ufficio (v. Cass., sez. 2, sent. n. 21721 del 27.8.2019). Analogamente, con riferimento alla mancanza della dichiarazione di conformità catastale ai sensi dell'art. 29, co. 1 bis l. 52/1985, la giurisprudenza di legittimità ha affermato che trattasi di condizione dell'azione anche nel giudizio di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto di trasferimento immobiliare relativo ad un fabbricato già esistente e deve formare oggetto di accertamento da parte del giudice, che non può accogliere la domanda ove la presenza delle menzioni catastali difetti al momento della decisione, non rilevando invece la ricorrenza della c.d. conformità catastale soggettiva, consistente nella coincidenza del promittente venditore con l'intestatario catastale del bene, la quale di contro non impedisce l'emissione di una sentenza costitutiva di trasferimento del fabbricato ex art. 2932
c.c. (v. in termini, Cass., sez. 2, sent. n. 20526 del 20.9.2020).
Pagina 10 di 14 In merito, è stato peraltro affermato che, nel caso in cui il promittente alienante non assolva all'onere di produrre i documenti attestanti la regolarità urbanistica dell'immobile, al promissario acquirente deve ritenersi permesso di supplire, nel suo interesse e al fine di realizzare lo scopo che le parti si erano prefisse con la stipula del contratto preliminare, a tale omissione, o rendendo la dichiarazione di regolarità urbanistica personalmente oppure, in alternativa, producendo la necessaria documentazione che attesti detta regolarità, la quale può, certamente, consistere in una perizia giurata di un tecnico di fiducia incaricato dalla stessa parte promissaria acquirente, che l'abbia fatta propria con la sua produzione in sede giudiziale, così derivandone la diretta riferibilità alla medesima e non, invece, ad un terzo (v. in termini, Cass., sez. 2, ord. n. 14976 del 29.5.2023).
Ciò posto, sulla scorta di tali principi, devono ritenersi sussistenti tutti i presupposti per addivenire alla pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c., dovendosi ritenere in tal senso compiutamente istruita la causa attraverso la produzione documentale di parte ricorrente, che ha prodotto altresì documentazione attestante la regolarità urbanistica e catastale da parte di un tecnico incaricato (v. doc. 46 fasc. attrice, contenente la relazione tecnica del geom. CP_4 il quale, previa descrizione del bene, indicazione dei dati catastali e dei titoli abilitativi, ha
[...] concluso dichiarando che “gli immobili ad uso residenziale di cui alla presente, risultano conformi ai titoli abilitativi sopra richiamati ed alla vigente normativa catastale”), le cui dichiarazioni devono ritenersi riferibili alla stessa parte attrice, avendole questa fatte proprie nel suo esclusivo interesse con la stessa produzione in sede giudiziale, in ciò dovendosi dunque confermare l'ordinanza del precedente istruttore, che non ha ammesso le prove articolate da parte attrice, da ritenersi a tal fine superflue.
Infatti, risulta documentata l'avvenuta stipula del contratto preliminare in data 13.6.2011, poi modificato con scrittura privata del 8.8.2014 con differimento del termine per il rogito (v. doc. 1 e
2 fasc. parte attrice), così come la circostanza oggettiva del mancato adempimento dell'obbligo di contrarre assunto dalla parte promittente venditrice, la quale non si è presentata all'appuntamento fissato dinanzi al notaio (v. doc. 17 fasc. attrice) ben oltre il termine di scadenza stabilito per la data del definitivo (v. doc. 16 fasc. attrice), sicché anche le prove orali articolate sul punto da parte attrice devono ritenersi superflue ai fini del decidere. Per quanto anzidetto, vi è in atti anche l'attestazione della regolarità urbanistica e catastale del bene (v. doc. 45 fasc. attrice, contenente l'attestazione di conformità catastale del 2.2.2022 a firma del geom. corredata da CP_4 visure storiche catastali, planimetrie catastali, elaborato planimetrico catastale e estratto di mappa catastale;
doc. 46a e 46 fasc. attrice, contenente la relazione integrata di conformità edilizia e catastale a firma del medesimo tecnico, corredata da visure storiche catastali, elaborato
Pagina 11 di 14 planimetrico di suddivisione dei subalterni, estratto di mappa catastale, APE, dichiarazione di conformità impianto idrico-sanitario, gas metano, riscaldamento, scarichi primari, dichiarazione di conformità impianto elettrico e attestazione di abitabilità; nonché doc. 47-51 fasc. attrice, contenente le pratiche edilizie menzionate nella relazione integrata di conformità edilizia e catastale), né dalla lettura del testo del contratto preliminare emerge alcuna volontà delle parti nel senso di escludere l'esperibilità del rimedio costitutivo della pronuncia ex art. 2932 c.c.. Infine, deve ritenersi integrata la condizione di ammissibilità della domanda attraverso l'avvenuta formulazione dell'informale offerta di pagamento del residuo dovuto (€ 12,00) sin dall'atto di citazione.
Non può, invece, accogliersi la domanda di trasferire gli immobili oggetto di preliminare liberi da iscrizioni, trascrizioni, pesi, vincoli, servitù ed ipoteche, così come la domanda articolata in ipotesi di trasferire gli immobili anche gravati da ipoteche ma con conseguente riduzione del prezzo a €
0,00, considerato il valore delle ipoteche iscritte, e condanna della convenuta a corrispondere agli odierni attori la somma di € 192.002,00 o la diversa maggiore o minore somma ritenuta di giustizia.
Invero, quanto all'esistenza di ipoteche sul bene, è stato affermato che la sopravvenienza di un'iscrizione ipotecaria sul bene non impedisce al promissario acquirente di esercitare l'azione ex art. 2932 c.c., potendo il promissario acquirente, in tal caso, sospendere il pagamento del prezzo e chiedere che la sentenza fissi condizioni e modalità di versamento idonee per un acquisto libero da vincoli e garantito da evizione (Cass., sez. 2, sent. n. 23683 del 19.11.2015), così come nelle ipotesi di mancata cancellazione da parte del venditore di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sull'immobile non osta, per le medesime ragioni, a che il promissario acquirente possa chiedere l'esecuzione specifica ai sensi dell'art. 2932 c.c. (v. Cass., sez. 2, sent. n. 19135 del 23.9.2004).
Tuttavia, da un lato, nel caso in esame, gli odierni attori hanno corrisposto prima dell'introduzione del giudizio la quasi totalità del prezzo (ad eccezione di € 12,00) e, dall'altro, sebbene la pronuncia costitutiva non risulti preclusa dalla esistenza di ipoteche sul bene, i ricorrenti non hanno articolato una domanda volta alla cancellazione dei gravami o ad un facere a carico del fallimento, domanda che in ogni caso non avrebbe potuto essere accolta, non potendo essere posto a carico dell'intervenuto fallimento l'espletamento dell'incombente di cancellazione dei gravami pendenti sul bene, non subentrando il curatore nel contratto preliminare e nelle relative obbligazioni ma essendo a lui opponibile la sentenza ex art. 2932 c.c. costitutiva di un distinto rapporto (v. Cass, sez. 2, ord. n. 5638 del 3.3.2025), e non potendosi disporre in sede
Pagina 12 di 14 ordinaria statuizioni di condanna nei confronti del fallimento che, peraltro, in tal caso coinvolgerebbero anche i creditori ipotecari.
Analogamente, non può accogliersi la domanda di riduzione del prezzo (per quanto anzidetto già quasi integralmente corrisposto), con conseguente condanna della convenuta a corrispondere agli odierni attori la somma di € 192.002,00. Tale domanda, infatti, da un lato è formulata in modo del tutto generico e, dall'altro, come sopra anticipato, deve ritenersi in ogni caso improcedibile, per sopravvenuto fallimento della società promittente venditrice, la domanda di condanna al pagamento di somme. Infatti, come noto, l'accertamento di un credito nei confronti del fallimento è devoluto alla competenza esclusiva del giudice delegato ex artt. 52 e 93 l.f., sicché
“ove la relativa azione sia proposta nel giudizio ordinario di cognizione, deve esserne dichiarata d'ufficio, in ogni stato e grado, anche nel giudizio di cassazione, l'inammissibilità o l'improcedibilità, a seconda che il fallimento sia stato dichiarato prima della proposizione della domanda o nel corso del giudizio, trattandosi di una questione “litis ingressus impedientes”” (v. tra le altre, Cass., sez. 3, sent. n. 24156 del 4.10.2018).
Tuttavia, gli odierni ricorrenti hanno comunque chiesto, in via subordinata, il trasferimento dei beni, anche se gravati da ipoteche (v. sub iii) delle conclusioni). Ritiene la giudicante che tale domanda possa, invece, essere accolta, sussistendo per quanto anzidetto tutti i presupposti di cui all'art. 2932 c.c. e non dovendosi subordinare il trasferimento del bene al versamento da parte degli attori del residuo ed esiguo prezzo non corrisposto, anche tenuto conto delle iscrizioni ipotecarie sull'immobile promesso in vendita, ben superiori rispetto al residuo dovuto.
4. Da ultimo, in merito alla richiesta di ordinare al Conservatore dei Registri Immobiliari di Siena di trascrivere e/o annotare l'emananda sentenza, con suo esonero da responsabilità al riguardo, la giudicante ritiene che alcuna statuizione debba essere emessa sul punto, trattandosi di sentenza soggetta a trascrizione ex art. 2643, n. 14 c.c., senza necessità di ordine o autorizzazione del giudice.
5. La soccombenza su alcune delle domande articolate da parte attrice, unitamente alla mancata opposizione della parte convenuta all'accoglimento della pronuncia costitutiva, consentono di ritenere integrati i presupposti per addivenire alla pronuncia di integrale compensazione delle spese di lite ex art. 92 c.p.c. (alla luce della sentenza della Corte Costituzionale n. 77 del 19 aprile
2018).
P.Q.M.
Il Tribunale di Siena, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni altra difesa, eccezione e istanza disattesa, così provvede:
Pagina 13 di 14 − dichiara la contumacia del Controparte_1
;
[...]
− in accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c. come articolata nel punto sub iii) delle conclusioni, trasferisce agli attori (C.F. Parte_1
), nata a [...] il [...], residente in C.F._1
RI (SI), loc. Tognazza, Via delle Vigne n. 8 e Parte_2
(C.F. ), nato a [...] il [...], residente in C.F._2
RI (SI), loc. Tognazza, Via delle Vigne n. 8, la piena proprietà dei beni immobili oggetto del preliminare di compravendita del 13.6.2011 (come integrato e modificato con scrittura privata del 8.8.2014) siti in RI (SI), Località
Tognazza, Via delle Vigne n. 8/24, identificati al Catasto Fabbricati del Comune di
RI al foglio 89, particella 1180 subalterno 102 (appartamento e locale autoclave), particella 1180 subalterno 119 (posto auto coperto) e particella 1180 subalterno 207 (posto auto scoperto);
− dichiara improcedibili le altre domande;
− dichiara integralmente compensate le spese di lite tra le parti.
Così deciso in Siena, in data 4 agosto 2025.
La giudice
(dott.ssa Marta Dell'Unto)
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
Pagina 14 di 14
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI SIENA
Sezione Unica Civile
Il Tribunale di Siena, in composizione monocratica in persona della giudice, dott.ssa Marta
Dell'Unto, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 1721 del Ruolo Generale per gli Affari Civili
Contenziosi dell'anno 2021, vertente tra
(C.F.: ) e Parte_1 C.F._1 Parte_2
(C.F.: ), rappresentati e difesi dall'avv. Laura Attanasi del foro di Siena ed C.F._2 elettivamente domiciliati presso il suo studio in Siena, via F. Tozzi n. 7, come da mandato allegato all'atto di citazione attori
e
(C.F.: Controparte_1
) P.IVA_1
convenuto contumace
Oggetto: vendita di cose immobili;
esecuzione specifica ex art. 2932 c.c.
Conclusioni: come da note scritte per l'udienza del 18.12.2024.
Per parte attrice: “Voglia l'Eccellentissimo Tribunale adito, contrariis reiectis, per tutte le ragioni di cui in atti I) in via istruttoria: A) si chiede che il Giudice adito Voglia ammettere le prove per testi formulate nella memoria ex art. 183, comma VI, n. 2, c.p.c. che qui di
Pagina 1 di 14 seguito si trascrivono: 1) D.C.V. che in data 9 giugno 2021 alle ore 16 si sono recati presso il Suo studio in Siena, Via delle Terme n.
73 i Sig.ri e in qualità di promissari acquirenti, per stipulare il contratto definitivo di Parte_1 Parte_2 compravendita dell'immobile sito in Comune di RI (SI), Località La Tognazza, Via delle Vigne n.c. 8/24 e precisamente appartamento per civile abitazione al piano secondo con annessi, quali pertinenze, locale autoclave, posto auto coperto e posto auto scoperto al piano terreno, rappresentati al Catasto Fabbricati del Comune di RI nel foglio 89, particella 1180 subalterno 102
(appartamento e locale autoclave), particella 1180 subalterno 119 (posto auto coperto), particella 1180 subalterno 207 (posto auto scoperto), di cui al Contratto preliminare di compravendita del 13 giugno 2011, registrato a Montevarchi il 29 giugno 2011 al numero
2035 serie 3. Si indica come testimone il Dott. Notaio con studio in Siena, Via delle Terme n. 73 2) Dica se il Testimone_1 giorno 9 giugno 2021 alle ore 16 presso il Suo studio in Siena Via delle Terme n. 73 si è recato il legale rappresentante della
[...]
e/o altro soggetto delegato dalla ridetta società per stipulare il contratto definitivo di compravendita Controparte_1 dell'immobile sito in Comune di RI (SI), Località La Tognazza, Via delle Vigne n.c. 8/24 e precisamente appartamento per civile abitazione al piano secondo con annessi, quali pertinenze, locale autoclave, posto auto coperto e posto auto scoperto al piano terreno, rappresentati al Catasto Fabbricati del Comune di RI nel foglio 89, particella 1180 subalterno 102 (appartamento e locale autoclave), particella 1180 subalterno 119 (posto auto coperto), particella 1180 subalterno 207 (posto auto scoperto), di cui al
Contratto preliminare di compravendita del 13 giugno 2011, registrato a Montevarchi il 29 giugno 2011 al numero 2035 serie 3 e se la ridetta Società le ha fornito la documentazione occorrente per la stipula (relazione conformità urbanistica, relazione conformità catastale, certificato prestazione energetica). Si indica come testimone il Dott. Notaio con studio in Siena, Via delle Terme n. Testimone_1
73 3) D.C.V. che negli anni 2015, 2016, 2017, in almeno dieci occasioni per ciascun anno, la Sig.ra ed il Sig. Parte_1 Testimone_ Controparte_ hanno contattato telefonicamente il Sig. legale rappresentante della intimandogli di Parte_2 stipulare il contratto definitivo di compravendita dell'immobile sito in Comune di RI (SI), Località La Tognazza, Via delle
Vigne n.c. 8/24, e precisamente appartamento per civile abitazione al piano secondo con annessi, quali pertinenze, locale autoclave, posto auto coperto e posto auto scoperto al piano terreno, rappresentati al Catasto Fabbricati del Comune di RI nel foglio 89, particella 1180 subalterno 102 (appartamento e locale autoclave), particella 1180 subalterno 119 (posto auto coperto), particella 1180 subalterno 207 (posto auto scoperto), di cui al Contratto preliminare di compravendita del 13 giugno 2011, registrato a Montevarchi il
29 giugno 2011 al numero 2035 serie 3, libero da iscrizioni, trascrizioni, pesi, vincoli, servitù ed ipoteche. Si indica quale testimone la
Sig.ra residente in [...]. 4) D.C.V. che negli anni 2018, 2019, 2020 e 2021, Testimone_3 in almeno dieci occasioni per ciascun anno, la Sig.ra ed il Sig. hanno contattato telefonicamente Parte_1 Parte_2 Controparte_ Testimone_ il Sig. liquidatore della ed il Sig. intimandogli di stipulare il contratto definitivo di Controparte_2 compravendita dell'immobile sito in Comune di RI (SI), Località La Tognazza, Via delle Vigne n.c. 8/24, e precisamente appartamento per civile abitazione al piano secondo con annessi, quali pertinenze, locale autoclave, posto auto coperto e posto auto scoperto al piano terreno, rappresentati al Catasto Fabbricati del Comune di RI nel foglio 89, particella 1180 subalterno 102
(appartamento e locale autoclave), particella 1180 subalterno 119 (posto auto coperto), particella 1180 subalterno 207 (posto auto scoperto), di cui al Contratto preliminare di compravendita del 13 giugno 2011, registrato a Montevarchi il 29 giugno 2011 al numero
2035 serie 3, libero da iscrizioni, trascrizioni, pesi, vincoli, servitù ed ipoteche. Si indica quale testimone la Sig.ra Testimone_3
residente in [...]. 5) D.C.V. che nell'anno 2015 in data 10 gennaio, 6 febbraio, 10 marzo, 18
[...] aprile, 5 maggio, 6 giugno, 8 luglio, 30 agosto, 6 settembre, 8 ottobre, 9 novembre, 10 dicembre la Sig.ra ed il Sig. Parte_1 Testimone_ Controparte_ hanno contattato telefonicamente il Sig. legale rappresentante della intimandogli di Parte_2 stipulare il contratto definitivo di compravendita dell'immobile sito in Comune di RI (SI), Località La Tognazza, Via delle
Vigne n.c. 8/24, e precisamente appartamento per civile abitazione al piano secondo con annessi, quali pertinenze, locale autoclave, posto auto coperto e posto auto scoperto al piano terreno, rappresentati al Catasto Fabbricati del Comune di RI nel foglio 89, particella 1180 subalterno 102 (appartamento e locale autoclave), particella 1180 subalterno 119 (posto auto coperto), particella 1180
Pagina 2 di 14 subalterno 207 (posto auto scoperto), di cui al Contratto preliminare di compravendita del 13 giugno 2011, registrato a Montevarchi il
29 giugno 2011 al numero 2035 serie 3, libero da iscrizioni, trascrizioni, pesi, vincoli, servitù ed ipoteche. Si indica quale testimone la
Sig.ra residente in [...]. 6) D.C.V. che nell'anno 2016 in data 14 gennaio, 8 Testimone_3 febbraio, 13 marzo, 19 aprile, 7 maggio, 8 giugno, 18 luglio, 3 agosto, 13 settembre, 18 ottobre, 19 novembre, 6 dicembre la Sig.ra Testimone_
ed il Sig. hanno contattato telefonicamente il Sig. legale rappresentante della Parte_1 Parte_2 Controparte_ intimandogli di stipulare il contratto definitivo di compravendita dell'immobile sito in Comune di RI (SI),
Località La Tognazza, Via delle Vigne n.c. 8/24, e precisamente appartamento per civile abitazione al piano secondo con annessi, quali pertinenze, locale autoclave, posto auto coperto e posto auto scoperto al piano terreno, rappresentati al Catasto Fabbricati del
Comune di RI nel foglio 89, particella 1180 subalterno 102 (appartamento e locale autoclave), particella 1180 subalterno
119 (posto auto coperto), particella 1180 subalterno 207 (posto auto scoperto), di cui al Contratto preliminare di compravendita del 13 giugno 2011, registrato a Montevarchi il 29 giugno 2011 al numero 2035 serie 3, libero da iscrizioni, trascrizioni, pesi, vincoli, servitù ed ipoteche. Si indica quale testimone la Sig.ra residente in [...]. 7) D.C.V. che Testimone_3 nell'anno 2017 in data 13 gennaio, 16 febbraio, 20 marzo, 28 aprile, 15 maggio, 16 giugno, 18 luglio, 7 agosto, 16 settembre, 28 ottobre, 29 novembre, 7dicembre la Sig.ra ed il Sig. hanno contattato telefonicamente il Sig. Parte_1 Parte_2
legale rappresentante della intimandogli di stipulare il contratto definitivo di compravendita Testimone_2 Controparte_1 dell'immobile sito in Comune di RI (SI), Località La Tognazza, Via delle Vigne n.c. 8/24, e precisamente appartamento per civile abitazione al piano secondo con annessi, quali pertinenze, locale autoclave, posto auto coperto e posto auto scoperto al piano terreno, rappresentati al Catasto Fabbricati del Comune di RI nel foglio 89, particella 1180 subalterno 102 (appartamento e locale autoclave), particella 1180 subalterno 119 (posto auto coperto), particella 1180 subalterno 207 (posto auto scoperto), di cui al
Contratto preliminare di compravendita del 13 giugno 2011, registrato a Montevarchi il 29 giugno 2011 al numero 2035 serie 3, libero da iscrizioni, trascrizioni, pesi, vincoli, servitù ed ipoteche. Si indica quale testimone la Sig.ra residente in [...]
Siena, Via Bruno Buozzi n. 139. 8) D.C.V. che nell'anno 2018 in data 7 gennaio, 14 febbraio, 21 marzo, 27 aprile, 12 maggio, 14 giugno, 13 luglio, 4 agosto, 4 settembre, 7 ottobre, 9 novembre, 17 dicembre la Sig.ra ed il Sig. Parte_1 Parte_2 Controparte_ Testimone_ hanno contattato telefonicamente il Sig. liquidatore della ed il Sig. intimandogli di Controparte_2 stipulare il contratto definitivo di compravendita dell'immobile sito in Comune di RI (SI), Località La Tognazza, Via delle
Vigne n.c. 8/24, e precisamente appartamento per civile abitazione al piano secondo con annessi, quali pertinenze, locale autoclave, posto auto coperto e posto auto scoperto al piano terreno, rappresentati al Catasto Fabbricati del Comune di RI nel foglio 89, particella 1180 subalterno 102 (appartamento e locale autoclave), particella 1180 subalterno 119 (posto auto coperto), particella 1180 subalterno 207 (posto auto scoperto), di cui al Contratto preliminare di compravendita del 13 giugno 2011, registrato a Montevarchi il
29 giugno 2011 al numero 2035 serie 3, libero da iscrizioni, trascrizioni, pesi, vincoli, servitù ed ipoteche. Si indica quale testimone la
Sig.ra residente in [...]. 9) D.C.V. che nell'anno 2019 in data 17 gennaio, 13 Testimone_3 febbraio, 23 marzo, 26 aprile, 14 maggio, 4 giugno, 1 luglio, 19 agosto, 14 settembre, 17 ottobre, 19 novembre, 17 dicembre la Sig.ra
ed il Sig. hanno contattato telefonicamente il Sig. liquidatore della Parte_1 Parte_2 Controparte_2 [...] Testimone_ ed il Sig. intimandogli di stipulare il contratto definitivo di compravendita dell'immobile sito in Comune di CP_1
RI (SI), Località La Tognazza, Via delle Vigne n.c. 8/24, e precisamente appartamento per civile abitazione al piano secondo con annessi, quali pertinenze, locale autoclave, posto auto coperto e posto auto scoperto al piano terreno, rappresentati al Catasto
Fabbricati del Comune di RI nel foglio 89, particella 1180 subalterno 102 (appartamento e locale autoclave), particella 1180 subalterno 119 (posto auto coperto), particella 1180 subalterno 207 (posto auto scoperto), di cui al Contratto preliminare di compravendita del 13 giugno 2011, registrato a Montevarchi il 29 giugno 2011 al numero 2035 serie 3, libero da iscrizioni, trascrizioni, pesi, vincoli, servitù ed ipoteche. Si indica quale testimone la Sig.ra residente in [...]
Buozzi n. 139. 10) D.C.V. che nell'anno 2020 in data 16 gennaio, 1 febbraio, 2 marzo, 7 aprile, 27 maggio, 26 giugno, 28 luglio,
Pagina 3 di 14 24 agosto, 23 settembre, 10 ottobre, 10 novembre, 5 dicembre la Sig.ra ed il Sig. hanno Parte_1 Parte_2 Testimone_ contattato telefonicamente il Sig. liquidatore della ed il Sig. intimandogli di Controparte_2 Controparte_1 stipulare il contratto definitivo di compravendita dell'immobile sito in Comune di RI (SI), Località La Tognazza, Via delle
Vigne n.c. 8/24, e precisamente appartamento per civile abitazione al piano secondo con annessi, quali pertinenze, locale autoclave, posto auto coperto e posto auto scoperto al piano terreno, rappresentati al Catasto Fabbricati del Comune di RI nel foglio 89, particella 1180 subalterno 102 (appartamento e locale autoclave), particella 1180 subalterno 119 (posto auto coperto), particella 1180 subalterno 207 (posto auto scoperto), di cui al Contratto preliminare di compravendita del 13 giugno 2011, registrato a Montevarchi il
29 giugno 2011 al numero 2035 serie 3, libero da iscrizioni, trascrizioni, pesi, vincoli, servitù ed ipoteche. Si indica quale testimone la
Sig.ra residente in [...]. 11) D.C.V. che nell'anno 2021 in data 9 e 14 Testimone_3 gennaio, 1 e 7 febbraio, 2 e 19 marzo, 7, 21 aprile, 3, 7 e 9 maggio, la Sig.ra ed il Sig. hanno Parte_1 Parte_2 Testimone_ contattato telefonicamente il Sig. liquidatore della ed il Sig. intimandogli di Controparte_2 Controparte_1 stipulare il contratto definitivo di compravendita dell'immobile sito in Comune di RI (SI), Località La Tognazza, Via delle
Vigne n.c. 8/24, e precisamente appartamento per civile abitazione al piano secondo con annessi, quali pertinenze, locale autoclave, posto auto coperto e posto auto scoperto al piano terreno, rappresentati al Catasto Fabbricati del Comune di RI nel foglio 89, particella 1180 subalterno 102 (appartamento e locale autoclave), particella 1180 subalterno 119 (posto auto coperto), particella 1180 subalterno 207 (posto auto scoperto), di cui al Contratto preliminare di compravendita del 13 giugno 2011, registrato a Montevarchi il
29 giugno 2011 al numero 2035 serie 3, libero da iscrizioni, trascrizioni, pesi, vincoli, servitù ed ipoteche. Si indica quale testimone la
Sig.ra residente in [...]. B. Con riferimento alle porzioni di fabbricato in Testimone_3
Comune di RI (SI), Località La Tognazza, Via delle Vigne n.c. 8/24, per cui è causa, e precisamente appartamento per civile abitazione al piano secondo con annessi, quali pertinenze, locale autoclave, posto auto coperto e posto auto scoperto al piano terreno, rappresentati al Catasto Fabbricati del Comune di RI nel foglio 89, particella 1180 subalterno 102 (appartamento e locale autoclave), particella 1180 subalterno 119 (posto auto coperto), particella 1180 subalterno 207 (posto auto scoperto), si formulano le seguenti istanze. B.1) Si chiede che l'Ill.mo Giudice adito ai sensi e per gli effetti dell'art. 210 c.p.c. Voglia ordinare al Controparte_1 oggi l'esibizione in giudizio della seguente documentazione, già richiesta
[...] CO con lettera del 10.1.2022: relazione tecnica di conformità urbanistica e catastale atti di provenienza visure catastali planimetrie catastali elaborato planimetrico catastale atti edilizi comunali certificazione di agibilità degli immobili promessi in vendita attestato di prestazione energetica APE degli immobili promessi in vendita documentazione dell'amministrazione condominiale sulla quota millesimale di proprietà condominiale certificazione dell'amministrazione condominiale relative allo stato dei pagamenti e decisioni assembleari in corso.
Si chiede inoltre che il Giudice ordini alla oggi CP_1 Controparte_1 CO
l'esibizione in giudizio delle dichiarazioni di conformità degli impianti tecnologici installati e di ogni altra documentazione che ritenga indispensabile ai fini della decisione della presente controversia. B.2) Si chiede che l'Ill.mo Giudice adito ai sensi e per gli effetti dell'art.
213 c.p.c. Voglia richiedere: i) al Comune di RI informazioni scritte relative ai titoli edilizi relativi all'edificazione dell'immobile per cui è causa e abitabilità/agibilità rilasciata o depositata (già richiesti da parte attrice con istanza di accesso agli atti del
11.1.2022); ii) all'Agenzia delle Entrate, Catasto Fabbricati, Ufficio Provinciale di Siena informazioni scritte relative agli elaborati catastali relativi al ridetto immobile;
iii) ad ogni altra Pubblica Amministrazione le informazioni scritte che riterrà necessarie acquisire.
B.3) Si chiede che l'Ill.mo Giudice adito Voglia disporre consulenza tecnico d'ufficio volta ad accertare e verificare, previa acquisizione di tutta la documentazione necessaria anche presso le competenti Pubbliche Amministrazioni, la regolarità urbanistica, edilizia e catastale dell'immobile oltre che la classificazione energetica dell'immobile e ogni altro accertamento tecnico ritenuto necessario. II) Voglia l'Ill.mo
Tribunale adito, contrariis reiectis, emettere sentenza che faccia luogo di atto pubblico e trasferire alla Sig.ra Parte_1
(C.F. ), nata a (SI) Piancastagnaio, il 18.2.1946, residente in (SI) RI, loc.
[...] C.F._1
Tognazza, Via delle Vigne n.8 ed al Sig. (C.F. ), nato a (GR) Parte_2 C.F._2
Pagina 4 di 14 AR, il 22.4.1943, residente in [...] la piena proprietà di porzioni di un fabbricato in Comune di RI (SI), Località La Tognazza, Via delle Vigne n.c. 8/24 e precisamente l'appartamento per civile abitazione al piano secondo con annessi, quali pertinenze, locale autoclave, posto auto coperto e posto auto scoperto al piano terreno, rappresentati al Catasto Fabbricati del Comune di RI nel foglio 89 - particella 1180 subalterno 102 (appartamento e locale autoclave) - intestato alla società odice Fiscale - categoria A/3, classe U, vani catastali 3 Controparte_1 P.IVA_1
(tre) e rendita catastale di Euro 278,89; - particella 1180 subalterno 119 (posto auto coperto) - intestato alla società
[...]
Codice Fiscale - categoria C/6, classe 5, consistenza metri quadrati 19 (diciannove) e rendita CP_1 P.IVA_1 catastale di Euro 66,73; - particella 1180 subalterno 207 (posto auto scoperto) - intestato alla società Controparte_1
Codice Fiscale - categoria C/6, classe 1, consistenza metri quadrati 16 (sedici) e rendita catastale di Euro 29,75 i) in P.IVA_1 tesi in adempimento del contratto preliminare sottoscritto, libero da iscrizioni, trascrizioni, pesi, vincoli, servitù ed ipoteche;
ii) in ipotesi anche se gravato da ipoteche, e, visti gli importi delle ipoteche iscritte, con conseguente riduzione del prezzo previsto per la compravendita ad euro 0,00 (zero) e/o alla diversa, maggiore o minore somma che dovesse risultare in giudizio, e con conseguente condanna della
[...] oggi a corrispondere ai Sig.ri e la CP_1 CO Parte_1 Parte_2 somma di euro 192.002,00 e/o la diversa, maggiore o minore somma che dovesse risultare in giudizio;
iii) in ipotesi subordinata, anche se gravato da ipoteche. In ogni caso con ordine al Conservatore dei Registri Immobiliari di Siena di trascrivere e/o annotare l'emananda sentenza, con suo esonero da responsabilità al riguardo. In ogni caso, con vittoria di spese e compensi di avvocato”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione ritualmente notificato, e Parte_1 Parte_2 hanno convenuto in giudizio la società
[...] CO
chiedendo di emettere sentenza che faccia luogo di atto pubblico e di
[...] trasferire in loro favore la piena proprietà di porzioni del fabbricato sito in RI (SI),
Località La Tognazza, via delle Vigne n. 8/24 meglio descritto in atti, in tesi e in adempimento del preliminare sottoscritto, libero da iscrizioni, trascrizioni, pesi, vincoli, servitù e ipoteche;
in ipotesi, anche se gravato da ipoteche, con riduzione del prezzo e con conseguente condanna della a corrispondere agli attori la somma di € 192.002,00 o la diversa CO somma che dovesse risultare in giudizio;
in ipotesi subordinata, anche se gravato da ipoteche. In ogni caso, ha chiesto ordinarsi al Conservatore dei Registri Immobiliari di Siena di trascrivere e/o annotare l'emananda sentenza, con suo esonero da responsabilità a riguardo.
A fondamento della propria domanda gli attori hanno dedotto che: a) in data 13.6.2011, con atto registrato a Montevarchi il 29.6.2011 al n. 2035 serie 3, e Parte_1 Parte_2 hanno sottoscritto con la società un preliminare di compravendita, avente ad Controparte_1 oggetto un appartamento ad uso civile abitazione sito nel Comune di RI, loc.
Tognazza, via delle Vigne, compresi il locale autoclave, il posto auto interno e il posto auto scoperto, fissando quale termine per la data del rogito il giorno 20.12.2011 e prevedendo quale prezzo della compravendita la complessiva somma di € 184.300,00, di cui € 178.800,00, oltre IVA al 4%, per l'acquisto dell'appartamento con annesso locale autoclave e per il posto auto interno
Pagina 5 di 14 ed € 5.500,00, oltre IVA al 10% per il posto auto scoperto, e dunque per la somma complessiva di € 192.002,00; b) la società promittente, nel suddetto preliminare, ha garantito i beni oggetto del preliminare liberi da iscrizioni, trascrizioni, pesi, vincoli, servitù e ipoteche, “salvo quelle conseguenti alla stipula del Mutuo Pos. N. 1005289 contratto con la Banca di RI il 30.05.2008 ai rogiti Notaio di Siena”, obbligandosi a presentare il consenso alla cancellazione relativamente ai beni Per_1 promessi in vendita dopo aver estinto il debito;
c) con successiva scrittura privata del 8.8.2014 il termine per la stipula del rogito notarile è stato differito al 31.12.2014 e, contestualmente,
l'immobile promesso in vendita è stato catastalmente individuato al NCEU del Comune di
RI nel foglio 89, particella 1180 sub 102 (appartamento e locale autoclave), sub 119
(posto auto coperto) e sub. 207 (posto auto scoperto); d) gli attori hanno provveduto a corrispondere quanto dovuto - con la sola eccezione della somma di € 12,00, in relazione alla quale si sono dichiarati tuttavia disponibili al versamento anche prima del trasferimento banco iudicis - e la promittente venditrice ha emesso le conseguenti fatture;
e) gli attori Controparte_1 sono stati immessi nel possesso dell'immobile oggetto del preliminare di compravendita sin dai primi mesi dell'anno 2012 e tuttora vi abitano, avendovi trasferito la propria residenza abituale e avendo adibito l'immobile quale abitazione principale sin dal 28.8.2012; f) nonostante l'integrale versamento del saldo prezzo, con la sola eccezione di € 12,00, la promittente venditrice non si è resa disponibile alla stipula del contratto definitivo di compravendita e non ha provveduto alla cancellazione dell'ipoteca presente, concedendo peraltro a garanzia di un ulteriore finanziamento ipotecario il bene immobile oggetto del preliminare, su cui è stata iscritta anche una ulteriore ipoteca giudiziale;
g) nonostante i numerosi solleciti a cancellare le ipoteche presenti e, conseguentemente, a stipulare l'atto pubblico di compravendita, la promittente venditrice è rimasta inadempiente, da ultimo non presentandosi all'invito dinanzi al notaio per il giorno
9.6.2021, né provvedendo entro tale data alla cancellazione delle ipoteche, come diffidata con pec del 28.5.2021.
Pur regolarmente citata in giudizio, non si è costituita la società convenuta CO
, dichiarata contumace con provvedimento a verbale del 17.11.2021.
[...]
La causa è stata istruita mediante la produzione documentale di parte attrice e le memorie ex art. 183, co. 6 c.p.c. e, ritenuta matura per la decisione, è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni.
Dichiarata l'interruzione del processo per intervenuto fallimento della convenuta
[...]
, con ricorso del 29.11.2022 gli attori hanno riassunto il processo interrotto, CO insistendo nell'accoglimento della domanda originariamente formulata, e la giudice precedente
Pagina 6 di 14 assegnataria del fascicolo, rilevata la regolarità della notifica del ricorso in riassunzione nei confronti del ha nuovamente rinviato la causa CO per la precisazione delle conclusioni.
Disposti diversi rinvii dell'udienza su richiesta della parte attrice, stante la pendenza di trattative con la controparte, il fascicolo è stato assegnato alla scrivente in data 29.10.2024 e con ordinanza del 13.1.2025 la causa è stata trattenuta in decisione, con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c..
2. Preliminarmente, deve essere dichiarata la contumacia del
[...]
. Controparte_1
Tanto premesso, prima di esaminare il merito della controversia, deve osservarsi che la dichiarazione di fallimento della società in corso di giudizio non CO costituisce motivo di improcedibilità della domanda di esecuzione in forma specifica dell'obbligo assunto con il preliminare stipulato tra la (in bonis all'epoca della CO stipula del preliminare) e gli attori, avendo questi ultimi provveduto a trascrivere la domanda giudiziale nei registri immobiliari in data 28.1.2022 (v. doc. 46 produzione documentale attorea del 18.7.2022) e, dunque, prima della sentenza dichiarativa di fallimento pubblicata in data
4.8.2022 (v. doc. 51 fasc. parte attrice).
Al riguardo, infatti, la Suprema Corte ha da tempo affermato che il curatore fallimentare del promittente venditore di un immobile, pur mantenendo la facoltà di subentrare o meno nel rapporto contrattuale pendente ex art. 72 l.f., non può sciogliersi dal contratto preliminare con effetto verso il promissario acquirente, laddove questi abbia trascritto prima del fallimento la domanda ex art. 2932 c.c. e la domanda stessa sia stata accolta con sentenza trascritta, “in quanto,
a norma dell'art. 2652, n. 2, c.c., la trascrizione della sentenza di accoglimento prevale sull'iscrizione della sentenza di fallimento nel registro delle imprese” (v. Cass., Sez. Un., sent. n. 18131 del 16.9.2015). Invero, tale principio si coniuga con l'effetto prenotativo che attua la trascrizione della domanda ex art. 2652, n. 2 c.c., il cui meccanismo pubblicitario si articola in un momento iniziale, costituito dalla trascrizione della domanda giudiziale, e in un momento finale, rappresentato dalla trascrizione della sentenza di accoglimento, con la conseguenza che, anche a fronte dell'eventuale scelta del curatore di recedere dal contratto, il giudice può senz'altro accogliere la domanda con una sentenza che, se trascritta, retroagisce alla trascrizione della domanda stessa e sottrae il bene dalla massa attiva del fallimento, con pronuncia opponibile al curatore (v. ancora Cass. 18131/2015 cit.).
Pagina 7 di 14 Inoltre, è stato espressamente affermato che l'azione esperita dal promissario acquirente ex art. 2932 c.c. per ottenere l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto non diviene improcedibile a seguito della dichiarazione di fallimento del promittente venditore, atteso che
“non ha ad oggetto il soddisfacimento diretto ed immediato di un credito pecuniario, ed inoltre, malgrado il tenore apparente della rubrica della disposizione e la “sedes materiae”, si differenzia dalle azioni esecutive individuali, onde non può configurarsi alcun profilo di inammissibilità originaria della domanda o di improcedibilità successiva della stessa ai sensi degli artt. 51 e 52 l. fall.” (v. in termini Cass., sez. 1, ord. n. 9010 del 11.4.2018; conf. Cass., sez. 1, sent. n. 10615 del 26.10.1998). In definitiva, l'art. 45 l.f., alla luce del quale le formalità necessarie per rendere opponibili gli atti ai terzi sono senza effetto verso i creditori, se compiute dopo la data di dichiarazione di fallimento, deve essere coordinato non solo con gli artt.
2652 e 2653 c.c., ma anche con l'art. 2915, co. 2 c.c., sicché sono opponibili ai creditori fallimentari non solo gli atti posti in essere e trascritti dal fallito prima della dichiarazione di fallimento, ma anche le sentenze pronunciate dopo tale data, se le relative domande sono state in precedenza trascritte (v. in merito, Cass., sez. 1, ord. n. 13687 del 30.5.2018).
Di conseguenza, la domanda ex art. 2932 c.c. deve essere esaminata nel merito, atteso che, essendo il fallimento intervenuto successivamente alla trascrizione della domanda ex art. 2932
c.c., l'accoglimento della stessa non è in questa sede precluso.
3. Ciò posto, nel merito la domanda ex art. 2932 c.c. è fondata e merita accoglimento nella formulazione articolata in via subordinata dalla parte attrice.
Anzitutto, risulta dagli atti che e hanno sottoscritto con la Parte_1 Parte_2 società, all'epoca in bonis, in data 13.6.2011 un contratto preliminare di Controparte_1 compravendita (registrato in data 29.6.2011) con cui la suddetta società si è impegnata a vendere agli odierni attori un appartamento ad uso civile abitazione in corso di costruzione nel Comune di
RI, loc. Tognazza, via delle Vigne, meglio descritto in contratto e facente parte del complesso immobiliare catastalmente identificato in contratto (Comune di RI, foglio
89, particella 1180, sub. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 e 9), con rogito notarile da effettuarsi entro il
20.12.2011 e con prezzo fissato in € 184.300,00, di cui € 178.800,00 oltre IVA al 4% per l'appartamento con annesso locale autoclave e per il posto auto interno ed € 5.500,00 oltre IVA al
10% per il posto auto scoperto, da corrispondersi nelle seguenti modalità: € 96.000, oltre IVA al momento della stipula del preliminare, di cui la società promittente venditrice ha rilasciato quietanza con la sottoscrizione del preliminare, € 19.000,00 oltre IVA entro e non oltre il
31.7.2011, € 19.000,00 oltre IVA entro e non oltre il 31.8.2011, € 19.000,00 oltre IVA entro e non oltre il 30.9.2011, € 19.000,00 oltre IVA entro il 31.10.2011 ed € 12.300,00 oltre IVA
Pagina 8 di 14 contestualmente alla stipula dell'atto notarile di compravendita (v. doc. 1 fasc. parte attrice).
Risulta, inoltre, dagli atti che, con scrittura privata del giorno 8.8.2014, le medesime parti hanno precisato i dati catastali degli immobili oggetto di preliminare, identificati al Catasto Fabbricati del
Comune di RI, foglio 89, particella 1180, sub. 102 (appartamento e locale autoclave), sub. 119 (posto auto coperto) e sub. 207 (posto auto scoperto), modificando concordemente la data di stipula del rogito notarile, differendola al 31.12.2014 e lasciando invariate tutte le altre clausole concordate (v. doc. 2 fasc. parte attrice). Parte attrice ha, poi, documentato che l'immobile è stato consegnato ai promissari acquirenti a far data dal 24.1.2012 (v. doc. 40 fasc. parte attrice).
Inoltre, parte attrice ha fornito documentazione relativa al pagamento dell'importo complessivo di € 191.990,00 (v. doc.
3-9 fasc. parte attrice;
v. altresì fatture con indicazione di avvenuto pagamento, doc. 10-15 fasc. parte attrice) su un totale dovuto di complessivi € 192.002,00. Infine, risulta che gli attori hanno convocato la società convenuta presso lo studio notarile per la stipula del contratto definitivo, con diffida a liberare l'immobile promesso in vendita da iscrizioni, trascrizioni, pesi, vincoli, servitù, ipoteche e ogni altro gravame (v. doc. 16 fasc. parte attrice) e che la convenuta non si è presentata dinanzi al notaio per il rogito (v. doc. 17 fasc. parte attrice), né ha provveduto a cancellare le ipoteche, risultando di contro l'iscrizione di ipoteche anche in epoca successiva alla stipula del contratto preliminare (v. doc. 21 e doc. 22 fasc. parte attrice).
Parte attrice ha, inoltre, depositato la documentazione relativa al frazionamento delle ipoteche (v. doc. 19 e 20) e la relazione notarile in cui viene attestata la proprietà dei beni oggetto del preliminare di compravendita in capo alla la provenienza degli stessi e la Controparte_1 continuità delle trascrizioni, nonché l'intervenuta cancellazione dell'ipoteca volontaria originariamente iscritta sui beni in data 4.6.2008 al numero 1293 registro particolare (v. doc. 47 e
48 fasc. parte attrice).
Ebbene, come noto, ai sensi dell'art. 2932 c.c. la sentenza che produce gli effetti del contratto non concluso può essere ottenuta nel caso di inadempimento della parte obbligata “qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo” e, nel caso di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata, la domanda non può essere accolta se la parte che l'ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge, salvo la prestazione non sia ancora esigibile. Al riguardo, è stato peraltro affermato che l'esperimento dell'azione ex art. 2932 c.c. non è condizionato ad una preventiva costituzione in mora dell'obbligato a concludere il contratto, dovendosi l'interesse alla sua proposizione stabilire soltanto in base ad una obiettiva situazione di inadempimento (v. tra le altre, Cass., sez. 2, sent. n. 9314 del
Pagina 9 di 14 11.4.2017) e il relativo accoglimento non è subordinato alla presentazione di un'offerta formale della controprestazione, ai sensi degli artt. 1208 e 1209 c.c., essendo a tal fine idonea anche la sola manifestazione di volontà di adempiere del promissario acquirente (v. in termini, Cass., sez. 2, ord. n. 13789 del 17.5.2024 e Cass., sez. 2, sent. n. 9314 del 11.4.2017).
Con riferimento, invece, alla possibilità della pronuncia ex art. 2932 c.c., deve osservarsi che, alla luce della nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985 in materia urbanistica, qualificata dalla giurisprudenza di legittimità quale nullità testuale
(v. in merito, Cass., Sez. Un., sent. n. 8230 del 22.3.2019, Rv. 653283-01: “La nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità “testuale”, con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile. Pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato.”; conf. Cass., sez. 2, ord. n.
10360 del 19.4.2025), in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto preliminare di compravendita su di un immobile è stato affermato che è preclusa al giudice la possibilità di disporre il trasferimento coattivo della proprietà (o di altri diritti reali) in assenza della dichiarazione, contenuta nel preliminare o successivamente prodotta in giudizio, degli estremi della concessione edilizia relativa all'immobile o di uno degli altri titoli abilitativi previsti dalla legge, trattandosi di condizioni dell'azione, la cui mancanza è rilevabile d'ufficio (v. Cass., sez. 2, sent. n. 21721 del 27.8.2019). Analogamente, con riferimento alla mancanza della dichiarazione di conformità catastale ai sensi dell'art. 29, co. 1 bis l. 52/1985, la giurisprudenza di legittimità ha affermato che trattasi di condizione dell'azione anche nel giudizio di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto di trasferimento immobiliare relativo ad un fabbricato già esistente e deve formare oggetto di accertamento da parte del giudice, che non può accogliere la domanda ove la presenza delle menzioni catastali difetti al momento della decisione, non rilevando invece la ricorrenza della c.d. conformità catastale soggettiva, consistente nella coincidenza del promittente venditore con l'intestatario catastale del bene, la quale di contro non impedisce l'emissione di una sentenza costitutiva di trasferimento del fabbricato ex art. 2932
c.c. (v. in termini, Cass., sez. 2, sent. n. 20526 del 20.9.2020).
Pagina 10 di 14 In merito, è stato peraltro affermato che, nel caso in cui il promittente alienante non assolva all'onere di produrre i documenti attestanti la regolarità urbanistica dell'immobile, al promissario acquirente deve ritenersi permesso di supplire, nel suo interesse e al fine di realizzare lo scopo che le parti si erano prefisse con la stipula del contratto preliminare, a tale omissione, o rendendo la dichiarazione di regolarità urbanistica personalmente oppure, in alternativa, producendo la necessaria documentazione che attesti detta regolarità, la quale può, certamente, consistere in una perizia giurata di un tecnico di fiducia incaricato dalla stessa parte promissaria acquirente, che l'abbia fatta propria con la sua produzione in sede giudiziale, così derivandone la diretta riferibilità alla medesima e non, invece, ad un terzo (v. in termini, Cass., sez. 2, ord. n. 14976 del 29.5.2023).
Ciò posto, sulla scorta di tali principi, devono ritenersi sussistenti tutti i presupposti per addivenire alla pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c., dovendosi ritenere in tal senso compiutamente istruita la causa attraverso la produzione documentale di parte ricorrente, che ha prodotto altresì documentazione attestante la regolarità urbanistica e catastale da parte di un tecnico incaricato (v. doc. 46 fasc. attrice, contenente la relazione tecnica del geom. CP_4 il quale, previa descrizione del bene, indicazione dei dati catastali e dei titoli abilitativi, ha
[...] concluso dichiarando che “gli immobili ad uso residenziale di cui alla presente, risultano conformi ai titoli abilitativi sopra richiamati ed alla vigente normativa catastale”), le cui dichiarazioni devono ritenersi riferibili alla stessa parte attrice, avendole questa fatte proprie nel suo esclusivo interesse con la stessa produzione in sede giudiziale, in ciò dovendosi dunque confermare l'ordinanza del precedente istruttore, che non ha ammesso le prove articolate da parte attrice, da ritenersi a tal fine superflue.
Infatti, risulta documentata l'avvenuta stipula del contratto preliminare in data 13.6.2011, poi modificato con scrittura privata del 8.8.2014 con differimento del termine per il rogito (v. doc. 1 e
2 fasc. parte attrice), così come la circostanza oggettiva del mancato adempimento dell'obbligo di contrarre assunto dalla parte promittente venditrice, la quale non si è presentata all'appuntamento fissato dinanzi al notaio (v. doc. 17 fasc. attrice) ben oltre il termine di scadenza stabilito per la data del definitivo (v. doc. 16 fasc. attrice), sicché anche le prove orali articolate sul punto da parte attrice devono ritenersi superflue ai fini del decidere. Per quanto anzidetto, vi è in atti anche l'attestazione della regolarità urbanistica e catastale del bene (v. doc. 45 fasc. attrice, contenente l'attestazione di conformità catastale del 2.2.2022 a firma del geom. corredata da CP_4 visure storiche catastali, planimetrie catastali, elaborato planimetrico catastale e estratto di mappa catastale;
doc. 46a e 46 fasc. attrice, contenente la relazione integrata di conformità edilizia e catastale a firma del medesimo tecnico, corredata da visure storiche catastali, elaborato
Pagina 11 di 14 planimetrico di suddivisione dei subalterni, estratto di mappa catastale, APE, dichiarazione di conformità impianto idrico-sanitario, gas metano, riscaldamento, scarichi primari, dichiarazione di conformità impianto elettrico e attestazione di abitabilità; nonché doc. 47-51 fasc. attrice, contenente le pratiche edilizie menzionate nella relazione integrata di conformità edilizia e catastale), né dalla lettura del testo del contratto preliminare emerge alcuna volontà delle parti nel senso di escludere l'esperibilità del rimedio costitutivo della pronuncia ex art. 2932 c.c.. Infine, deve ritenersi integrata la condizione di ammissibilità della domanda attraverso l'avvenuta formulazione dell'informale offerta di pagamento del residuo dovuto (€ 12,00) sin dall'atto di citazione.
Non può, invece, accogliersi la domanda di trasferire gli immobili oggetto di preliminare liberi da iscrizioni, trascrizioni, pesi, vincoli, servitù ed ipoteche, così come la domanda articolata in ipotesi di trasferire gli immobili anche gravati da ipoteche ma con conseguente riduzione del prezzo a €
0,00, considerato il valore delle ipoteche iscritte, e condanna della convenuta a corrispondere agli odierni attori la somma di € 192.002,00 o la diversa maggiore o minore somma ritenuta di giustizia.
Invero, quanto all'esistenza di ipoteche sul bene, è stato affermato che la sopravvenienza di un'iscrizione ipotecaria sul bene non impedisce al promissario acquirente di esercitare l'azione ex art. 2932 c.c., potendo il promissario acquirente, in tal caso, sospendere il pagamento del prezzo e chiedere che la sentenza fissi condizioni e modalità di versamento idonee per un acquisto libero da vincoli e garantito da evizione (Cass., sez. 2, sent. n. 23683 del 19.11.2015), così come nelle ipotesi di mancata cancellazione da parte del venditore di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sull'immobile non osta, per le medesime ragioni, a che il promissario acquirente possa chiedere l'esecuzione specifica ai sensi dell'art. 2932 c.c. (v. Cass., sez. 2, sent. n. 19135 del 23.9.2004).
Tuttavia, da un lato, nel caso in esame, gli odierni attori hanno corrisposto prima dell'introduzione del giudizio la quasi totalità del prezzo (ad eccezione di € 12,00) e, dall'altro, sebbene la pronuncia costitutiva non risulti preclusa dalla esistenza di ipoteche sul bene, i ricorrenti non hanno articolato una domanda volta alla cancellazione dei gravami o ad un facere a carico del fallimento, domanda che in ogni caso non avrebbe potuto essere accolta, non potendo essere posto a carico dell'intervenuto fallimento l'espletamento dell'incombente di cancellazione dei gravami pendenti sul bene, non subentrando il curatore nel contratto preliminare e nelle relative obbligazioni ma essendo a lui opponibile la sentenza ex art. 2932 c.c. costitutiva di un distinto rapporto (v. Cass, sez. 2, ord. n. 5638 del 3.3.2025), e non potendosi disporre in sede
Pagina 12 di 14 ordinaria statuizioni di condanna nei confronti del fallimento che, peraltro, in tal caso coinvolgerebbero anche i creditori ipotecari.
Analogamente, non può accogliersi la domanda di riduzione del prezzo (per quanto anzidetto già quasi integralmente corrisposto), con conseguente condanna della convenuta a corrispondere agli odierni attori la somma di € 192.002,00. Tale domanda, infatti, da un lato è formulata in modo del tutto generico e, dall'altro, come sopra anticipato, deve ritenersi in ogni caso improcedibile, per sopravvenuto fallimento della società promittente venditrice, la domanda di condanna al pagamento di somme. Infatti, come noto, l'accertamento di un credito nei confronti del fallimento è devoluto alla competenza esclusiva del giudice delegato ex artt. 52 e 93 l.f., sicché
“ove la relativa azione sia proposta nel giudizio ordinario di cognizione, deve esserne dichiarata d'ufficio, in ogni stato e grado, anche nel giudizio di cassazione, l'inammissibilità o l'improcedibilità, a seconda che il fallimento sia stato dichiarato prima della proposizione della domanda o nel corso del giudizio, trattandosi di una questione “litis ingressus impedientes”” (v. tra le altre, Cass., sez. 3, sent. n. 24156 del 4.10.2018).
Tuttavia, gli odierni ricorrenti hanno comunque chiesto, in via subordinata, il trasferimento dei beni, anche se gravati da ipoteche (v. sub iii) delle conclusioni). Ritiene la giudicante che tale domanda possa, invece, essere accolta, sussistendo per quanto anzidetto tutti i presupposti di cui all'art. 2932 c.c. e non dovendosi subordinare il trasferimento del bene al versamento da parte degli attori del residuo ed esiguo prezzo non corrisposto, anche tenuto conto delle iscrizioni ipotecarie sull'immobile promesso in vendita, ben superiori rispetto al residuo dovuto.
4. Da ultimo, in merito alla richiesta di ordinare al Conservatore dei Registri Immobiliari di Siena di trascrivere e/o annotare l'emananda sentenza, con suo esonero da responsabilità al riguardo, la giudicante ritiene che alcuna statuizione debba essere emessa sul punto, trattandosi di sentenza soggetta a trascrizione ex art. 2643, n. 14 c.c., senza necessità di ordine o autorizzazione del giudice.
5. La soccombenza su alcune delle domande articolate da parte attrice, unitamente alla mancata opposizione della parte convenuta all'accoglimento della pronuncia costitutiva, consentono di ritenere integrati i presupposti per addivenire alla pronuncia di integrale compensazione delle spese di lite ex art. 92 c.p.c. (alla luce della sentenza della Corte Costituzionale n. 77 del 19 aprile
2018).
P.Q.M.
Il Tribunale di Siena, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni altra difesa, eccezione e istanza disattesa, così provvede:
Pagina 13 di 14 − dichiara la contumacia del Controparte_1
;
[...]
− in accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c. come articolata nel punto sub iii) delle conclusioni, trasferisce agli attori (C.F. Parte_1
), nata a [...] il [...], residente in C.F._1
RI (SI), loc. Tognazza, Via delle Vigne n. 8 e Parte_2
(C.F. ), nato a [...] il [...], residente in C.F._2
RI (SI), loc. Tognazza, Via delle Vigne n. 8, la piena proprietà dei beni immobili oggetto del preliminare di compravendita del 13.6.2011 (come integrato e modificato con scrittura privata del 8.8.2014) siti in RI (SI), Località
Tognazza, Via delle Vigne n. 8/24, identificati al Catasto Fabbricati del Comune di
RI al foglio 89, particella 1180 subalterno 102 (appartamento e locale autoclave), particella 1180 subalterno 119 (posto auto coperto) e particella 1180 subalterno 207 (posto auto scoperto);
− dichiara improcedibili le altre domande;
− dichiara integralmente compensate le spese di lite tra le parti.
Così deciso in Siena, in data 4 agosto 2025.
La giudice
(dott.ssa Marta Dell'Unto)
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
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