REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI LECCE
SECONDA SEZIONE CIVILE
in persona del Giudice unico, dott. Antonino IERIMONTI, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al numero 3072/2022,
TRA
Parte_1 rappresentata e difesa dall'Avv. Sergio Santese, per procura in atti;

APPELLANTE - OPPOSTA

E

Controparte_1 rappresentata e difesa dall'Avv. Francesco Sanzò, per procura in atti;

APPELLANTE INCIDENTALE - OPPONENTE

CONCLUSIONI
All'udienza di precisazione delle conclusioni del 24.9.2024, i procuratori delle parti concludevano come da note di trattazione scritta.
MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO ALLA BASE DELLA DECISIONE
Con atto di appello notificato il 9.4.2022 la Parte_1
impugnava la sentenza pronunciata dal Giudice di Pace di Lecce n. 3/2022, con cui era stata accolta l'opposizione al decreto ingiuntivo n. 153/2013 emesso il 9.4.2013 dal Giudice di Pace di Maglie, con cui la stessa aveva ottenuto nei confronti di Parte_1 Controparte_1 ingiunzione per il pagamento della somma di € 4.356,00, oltre interessi e spese legali della procedura monitoria, a titolo di provvigione per la mediazione immobiliare avente ad oggetto l'appartamento sito in Maglie, alla Via Don S. Montagna, n.

1. In particolare, la società appellante deduceva che il
28.2.2011 le aveva conferito un incarico di mediazione per la vendita Controparte_1
del proprio appartamento, comprensivo di garage, e che le relative condizioni contrattuali prevedevano una durata semestrale decorrente dalla data di sottoscrizione, con tacito rinnovo per uguale periodo, salvo disdetta da comunicare con racc. a.r. almeno quindici giorni prima della scadenza. In tal senso, deduceva che, non essendo intervenuta alcuna disdetta nei termini previsti, tale contratto si era tacitamente rinnovato e che il 22.9.2012 aveva acquisito la proposta di acquisto del suddetto immobile da parte di per un prezzo di € 120.000,00, che era stata accettata Parte_2 dall'appellata il successivo 24.9.2012, con impegno da parte della stessa di risolvere il contratto di locazione insistente sull'immobile al fine di consegnarlo libero da cose o persone entro il 30.1.2013, data che le parti avevano fissato per il rogito notarile, poi effettivamente stipulato il 31.1.2013 con atto per NO . Sul punto, la deduceva le parti avevano dato atto Persona_1 Parte_1 nell'atto pubblico che il contratto di compravendita era stato concluso ai sensi dell'art. 1754 c.c. e che, nonostante i ripetuti solleciti, non aveva ricevuto il pagamento del suo compenso pari al 3% oltre
IVA sul prezzo totale pattuito per la vendita, per un totale pari a € 4.356,00. Ciò posto, con il primo motivo di appello, la società appellante censurava la sentenza di primo grado nella parte in cui il
Giudice di Pace aveva ritenuto che il contratto del 28.2.2011, seppur tacitamente prorogato, fosse scaduto definitivamente il 28.2.2012, sebbene i comportamenti contrattuali della , di CP_1 accettazione della proposta di acquisto, incasso della caparra, nonché assunzione dell'obbligo di risoluzione del contratto di locazione insistente sull'immobile compravenduto, dimostrassero come l'incarico di mediazione fosse stato esattamente adempiuto in favore di entrambe le parti stipulanti, avendole poste nella condizione di assumersi le obbligazioni essenziali per il successivo rogito. Con ulteriore motivo di appello, la censurava la sentenza impugnata nella parte in cui il Parte_1
Giudice di Pace aveva escluso che fosse maturato il diritto del mediatore alla provvigione, ritenendo che l'impegno assunto dalla venditrice per il rilascio dell'immobile da parte del conduttore costituisse una condizione sospensiva del contratto concluso con l'accettazione della proposta irrevocabile e, dunque, ai sensi dell'art. 1757 c.c., il diritto alla provvigione fosse condizionato all'avversarsi di tale condizione. Al riguardo la società appellante deduceva l'erronea interpretazione da parte del giudice di prime cure del contenuto del contratto di mediazione immobiliare e del rogito notarile, atteso che, da un lato, l'impegno a lasciare libero l'immobile da parte dell'appellata doveva qualificarsi come mera assunzione di un obbligo e non come condizione sospensiva apposta al contratto, e, dall'altro, che le parti contraenti avevano espressamente dichiarato nel corpo del contratto di compravendita che l'immobile era stato già consegnato alla parte acquirente libero da persone o cose e, quindi, l'affare
2 era effettivamente andato a buon fine. Da ultimo, con il terzo motivo di appello, la Parte_1
impugnava la statuizione della sentenza di primo grado relativa alla parziale compensazione al 20% delle spese di lite, poste per il restanto a carico della stessa appellata. Pertanto, la Parte_3 domandando, in riforma della sentenza impugnata, l'accoglimento delle conclusioni
[...] rassegnate in primo grado e in particolare il rigetto dell'opposizione e la condanna dell'appellata al risarcimento del danno per lite temeraria ex art. 96 c.p.c. nella misura di € 5.000,00, con vittoria delle spese legali del doppio grado di giudizio da distrarsi in favore del difensore antistatario.
si costituiva in giudizio, contestando la ricostruzione della vicenda Controparte_1
contrattuale dedotta dalla società appellante e respingendo le censure mosse alla sentenza del Giudice di Pace, in particolare deducendo che il 28.2.2011 si era recata presso gli uffici della per formalizzare l'incarico di mediazione per la vendita dell'immobile di sua Parte_1
proprietà sito a Maglie, alla Via Don. S. Montagna n. 1, e che, in quella occasione, il legale rappresentante della stessa società aveva sottoposto alla sua attenzione un modulo prestampato compilato solo parzialmente con i dati anagrafici della proprietaria e quelli relativi all'immobile che si era determinata a vendere. In particolare, deduceva che dopo aver Controparte_1
sottoscritto tale modulo, si era impegnato a compilarlo con i dati mancanti, in Parte_1 conformità a quanto pattuito tra le parti in relazione alla durata dell'incarico, pari a sei mesi rinnovabili per una sola volta per uguale periodo a decorrete dal 28.2.2011, al prezzo di vendita, fissato in € 165.000,00, nonché all'ammontare della provvigione di soli € 2.000,00, quale trattamento di riguardo in ragione del loro rapporto di amicizia, precisando quindi che il menzionato incarico di mediazione, non essendo intervenuta alcuna disdetta, si era rinnovato tacitamente e definitivamente soltanto una volta sino al 28.2.2012. Sotto altro profilo, l'appellata aggiungeva che quando il
22.9.2023 aveva ricevuto una proposta di acquisto avente ad oggetto l'immobile di sua proprietà per un importo di € 120.000,00, con fissazione del termine della stipula del contratto definitivo al
30.1.2013, aveva manifestato al alcune perplessità tanto in ordine al prezzo di acquisto troppo Pt_1
basso, quanto in relazione alla necessità di risolvere, prima della vendita, il contratto di locazione insistente sullo stesso immobile, per poi lasciarsi convincere dallo stesso ad accettare la Pt_1
proposta ricevuta, apponendo però la condizione sospensiva avente ad oggetto proprio la risoluzione del contratto di locazione precedentemente stipulato. deduceva inoltre Controparte_1
che nelle more della stipula del contratto definitivo, aveva ricevuto la richiesta di pagamento della provvigione da parte di e che, richiedendogli la relativa documentazione per il tramite Parte_1
del precedente procuratore Avv. Grazia Ruggeri, si era resa conto che lo stesso aveva compilato il modulo prestampato che le aveva sottoposto in maniera non conforme agli accordi intercorsi, in specie con riferimento alla maturazione del diritto alla provvigione richiesta in virtù della scadenza
3 dell'incarico e del mancato verificarsi dell'evento dedotto in condizione, nonché alla sua misura. La stessa , infine, deduceva che per addivenire a una più celere conclusione del CP_1
contratto definitivo senza incorrere in procedimenti giudiziari paventati dal promissario acquirente, il
22.1.2013 dapprima aveva concordato con l'inquilino la risoluzione anticipata del contratto di locazione -con accollo da parte dell'odierna appellata delle spese per la registrazione della risoluzione anticipata, pari a € 67,00, e delle spese di trasloco del conduttore presso la nuova abitazione, pari a € 605,00-, e successivamente, il 31.1.2013, le parti erano pervenute alla stipula del contratto definitivo di compravendita, precisando come, da un lato, fosse del tutto irrilevante la circostanza che le parti avevano dato atto nel corpo dello stesso dell'intervento del mediatore, resosi necessario solo perché il promittente venditore gli aveva corrisposto la somma di € 4.000,00 a titolo di compenso, e, dall'altro, come la stessa avesse espressamente dichiarato di non CP_1 riconoscere l'esistenza di alcun valido contratto di mediazione. Sotto altro profilo, CP_1
proponeva appello incidentale avverso la medesima sentenza nella parte in cui aveva
[...] rigettato la sua domanda riconvenzionale proposta per il risarcimento di danni per € 2.530,40 - corrispondenti ad € 1.258,40 per i compensi corrisposti al precedente difensore per l'assistenza prestata dallo stesso nella fase delle trattative relative alla risoluzione anticipata del contratto di locazione, € 67,00 per le spese per la registrazione della risoluzione anticipata, € 605,00 per le spese di trasloco del conduttore presso la nuova abitazione ed € 600,00 a titolo di danni non patrimoniali per i disagi patiti-, nonché nella parte in cui aveva disposto la parziale compensazione delle spese di lite. Pertanto, concludeva chiedendo che, previa ammissione e assunzione delle prove orali ritenute inammissibili nel giudizio di primo grado, fosse rigettato l'appello principale e, in riforma della sentenza impugnata, fosse accolto l'appello incidentale, con condanna della al Parte_1
pagamento delle spese di lite del doppio grado di giudizio.
Esaurita l'istruttoria con le prove per testi ammesse in appello, la causa, matura per la decisione, era rinviata per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 24.9.2024 e quindi era trattenuta in decisione, con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
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L'appello principale è fondato e va accolto, mentre l'appello incidentale è infondato e va rigettato, per i motivi di seguito esposti.
Con particolare riferimento al primo motivo di appello, da un attento esame delle reciproche contestazioni, della documentazione prodotta dalle parti e delle risultanze dell'istruttoria orale svolta dinanzi al Giudice di Pace e nel presente grado di giudizio, infatti, emerge con adeguata chiarezza come con contratto del 28.2.2011 abbia conferito alla Controparte_1 Parte_4
[...] l'incarico di mediazione per la vendita dell'immobile di proprietà dell'odierna appellata, sito in
Maglie, alla Via Don S. Montagna, n. 1, per la durata di sei mesi, con espressa previsione di rinnovo tacito, per uguale periodo, salvo disdetta da comunicare con racc. a.r. almeno quindici giorni prima della scadenza e, non risulti provato, e in realtà neppure allegato, che sia mai stata comunicata alcuna disdetta dell'incarico da parte della stessa , con conseguente rinnovo tacito del CP_1
contratto, non solo alla prima scadenza del 28.8.2011, ma anche alle successive scadenze del
28.2.2012 e del 28.8.2012, atteso che sul modello contrattuale sottoscritto dalla non CP_1 risulta alcuna specificazione al riguardo. D'altronde la circostanza che l'incarico di mediazione non sia mai stato revocato risulta anche adeguatamente confermata considerando che il 22.9.2012 la ha ricevuto una proposta di acquisto dell'immobile, su modello della stessa agenzia Parte_1
di mediazione affiliata GRIMALDI IMMOBILIARE, formulata da per il prezzo di Parte_2
€ 120.000,00, che è stata trasmessa alla la quale -pur deducendo in giudizio di aver CP_1
manifestato al mediatore alcune perplessità in ordine al prezzo di vendita e alla Parte_1 circostanza che l'immobile fosse occupato da un conduttore con contratto in scadenza al 31.12.2013, ma senza riferire di alcuna osservazione con riferimento al rapporto di mediazione- dopo Parte_5 giorni, il 24.9.2012, l'ha sottoscritta per accettazione, assumendo peraltro espressamente l'impegno di risolvere il contratto di locazione insistente sull'immobile al fine di consegnarlo libero da cose o persone entro il 30.1.2013, e poi è stato anche concluso il contratto definitivo di vendita con rogito notarile stipulato il 31.1.2013 con atto per NO . Persona_1
Sotto altro profilo, poi, si deve rilevare come risulti parimenti fondato anche il secondo motivo di appello, atteso che da un'attenta lettura della proposta di acquisto sottoscritta per accettazione il
24.9.2012 dalla , con particolare riferimento alla nota inerente la risoluzione del CP_1 contratto di locazione che gravava sull'immobile entro la data del rogito notarile, emerge chiaramente come con tale clausola le parti non abbiano apposto una condizione sospensiva dell'efficacia del contratto, in quanto non hanno subordinato l'efficacia del vincolo precontrattuale al verificarsi della risoluzione anticipata del contratto di locazione, risultando invece chiaro, proprio dal tenore letterale della nota, che con essa semplicemente la abbia espressamente CP_1
assunto nei confronti del promissario acquirente lo specifico obbligo di ottenere la risoluzione del contratto di locazione che gravava sull'immobile, entro la data del rogito notarile, come poi effettivamente accaduto e riportato nel contratto di compravendita rogato il 31.1.2013.
Passando, dunque, a esaminare le ulteriori contestazioni poste a base dell'opposizione, riproposte anche in sede di appello dalla , occorre rilevare come quest'ultima abbia dedotto CP_1
che quando ha sottoscritto il contratto di mediazione lo stesso, di cui non le sarebbe stata consegnata alcuna copia, era stato compilato in modo soltanto parziale con i suoi dati anagrafici personali, alcuni
5 dati riguardanti l'immobile e il prezzo di vendita, aggiungendo che il mediatore le aveva garantito di accettare in caso di conclusione dell'affare il compenso di soli € 2.000,00, a titolo di trattamento di favore, mentre, invece, lo stesso avrebbe compilato di sua iniziativa il modello Parte_1
prestampato in modo difforme da quanto promesso verbalmente, aggiungendo la previsione di una provvigione del 3%.
Al riguardo si deve rilevare come, all'esito dell'istruttoria svolta anche nel presente grado di appello tale assunto non sia stato supportato da adeguati riscontri probatori oggettivi, considerando, in particolare, che le sole dichiarazioni rese dal teste , escusso all'udienza del 1.6.2023, Testimone_1 al di là della limitata attendibilità del teste in quanto marito dell'opponente , Controparte_1
sono risultate eccessivamente generiche, in quanto lo stesso si è limitato a confermare i capitoli di prova inerenti accordi sul contenuto del contratto che sarebbero intervenuti tra le parti, contestualmente alla stipula del contratto, contrastanti con quanto riportato nel documento contrattuale sottoscritto il 28.2.2011, senza fornire alcuno specifico elemento per ritenere che vi sia stato, successivamente alla sottoscrizione del modulo contrattuale, un abusivo riempimento della specifica clausola inerente il compenso, in contrasto con gli accordi intervenuti tra le stesse parti.
Sotto altro profilo, poi, la , anche al fine della domanda riconvenzionale risarcitoria CP_1 rigettata in primo grado e oggetto di appello incidentale, ha dedotto che al momento dell'accettazione della proposta di acquisto, il 24.9.2012, IL si sarebbe impegnato per fare in modo che il Pt_1 conduttore trovasse un appartamento diverso per lasciare libero l'immobile oggetto del contratto, ma poi, invece, si sarebbe disinteressato della questione, constringendo la stessa ad CP_1
attivarsi in prima persona e sostenere anche alcuni costi per conseguire l'effettiva risoluzione anticipata del contratto di locazione.
A tale proposito, si deve osservare come, da un attento esame delle prove orali assunte nel presente grado di appello, effettivamente i testi escusso il 4.10.2023, acquirente dell'immobile Parte_2
oggetto di causa, e sua moglie escussa il 21.3.2024, hanno confermato che Testimone_2 [...]
in occasione della sottoscrizione della proposta di acquisto, il 24.9.2012, si è impegnato ad Pt_1
attivarsi per fare in modo che il conduttore si trasferisse in un altro appartamento per lasciare libero l'immobile oggetto del contratto, ma poi invece non si è interessato della questione, che è stata risolta attraverso l'intervento diretto della , e, d'altro canto, il teste Avv. CP_1 Testimone_3 conduttore che ha rilasciato l'immobile oggetto di causa a gennaio 2013, escusso all'udienza del
18.1.2024, ha confermato che ha accompagnato un paio di volte dei potenziali Parte_1
acquirenti a vedere l'appartamento, senza però mai parlare con lui della necessità di liberare l'immobile entro il 30.1.2013 e senza proporgli alcuna soluzione alternativa, aggiungendo, però anche di aver sempre manifestato alla disponibilità a lasciare l'immobile locato nel CP_1
6 caso in cui lo stesso fosse stato venduto, non appena avesse trovato una soluzione abitativa alternativa e che poi effettivamente la lo aveva informato che al piano superiore CP_1
dello stesso edificio si era liberato un appartamento, nel quale poco dopo si era trasferito.
Orbene, alla luce di queste considerazioni, si deve ritenere che la circostanza che il pur avendo Pt_1 promesso verbalmente, in occasione dell'accettazione della proposta di acquisto da parte della
, di attivarsi per trovare una diversa soluzione abitativa per l'inquilino CP_1 dell'immobile oggetto di compravendita, non abbia effettivamente preso contatti con l'Avv. conduttore dell'appartamento, cosicché il rilascio dell'immobile sia avvenuto Tes_3
senza il suo contributo, non può incidere sul diritto alla provvigione del mediatore, atteso che l'impegno in questione non può che rivestire soltanto un carattere accessorio rispetto all'incarico di mediazione, pienamente espletato, nell'arco di oltre un anno, dal 28.2.2011 sino al 24.9.2012, favorendo l'incontro tra proposta dell'acquirente e accettazione della venditrice. D'altro canto, si deve anche osservare che nel caso in cui il non fosse comunque riuscito a trovare un immobile Pt_1 adeguato alle esigenze dell'inquilino, solo la sarebbe stata inadempiente rispetto CP_1 all'obbligo assunto nei confronti degli acquirenti con la sottoscrizione, il 24.9.2012, della proposta di acquisto. Risultando, peraltro, provato, per quanto riferito dall'inquilino Avv. , che Tes_3 quest'ultimo ha sempre manifestato disponibilità al rilascio anticipato dell'immobile e che lo stesso è avvenuto a gennaio 2013 non appena la gli ha segnalato che si era liberato un CP_1
immobile nello stesso edificio in cui già abitava, si deve ritenere che non vi siano state particolari difficoltà nella liberazione dell'immobile, avvenuta comunque entro gennaio 2013, che possano giustificare anche solo una riduzione del compenso spettante al mediatore, né un ribaltamento sullo stesso mediatore dei costi sostenuti dalla per gestire la compravendita. CP_1
Con particolare riferimento al compenso corrisposto dall'odierna appellata all'Avv. Grazia Ruggeri per l'attività professionale descritta genericamente nella fattura versata in atti come “di consulenza e assistenza relativa alla vendita dell'immobile”, si deve rilevare che dalla documentazione prodotta in giudizio emerge come tale attività sia stata principalmente finalizzata a contestare la pretesa creditoria avanzata dal mediatore e comunque discenda da una libera scelta della di CP_1 farsi assistere da un legale, correlata allo specifico obbligo di garantire la liberazione dell'immobile entro la fine di gennaio 2013, assunto nei confronti dell'acquirente al momento dell'accettazione della proposta di acquisto, nonostante non vi potesse essere alcuna certezza al riguardo.
Sotto altro profilo, poi, la domanda va rigettata anche con riferimento agli importi di € 67,00 per le spese per la registrazione della risoluzione anticipata ed € 605,00 per le spese di trasloco del conduttore presso la nuova abitazione sostenute dalla , che non sono in alcun modo CP_1
riconducibili alla condotta del mediatore, trattandosi di spese di cui la stessa odierna appellata si è
7 fatta volontariamente carico per consentire un più celere trasferimento del conduttore dall'immobile compravenduto presso altra abitazione.
Per le medesime ragioni e considerando che risulta formulata in modo eccessivamente generico, poi, la domanda risarcitoria va rigettata anche sotto il profilo del danno non patrimoniale.
Alla luce di queste considerazioni, dunque, va accolto l'appello principale, e, in riforma della sentenza impugnata, va rigettata l'opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 153/2013 emesso il

9.4.2013 dal Giudice di Pace di Maglie, di cui va dichiarata la definitiva esecutorietà, mentre va rigettato l'appello incidentale proposto da . Controparte_1
Non merita accoglimento, al contrario, l'ulteriore motivo di impugnazione proposto dalla avente ad oggetto la condanna dell'appellata ex art. 96 c.p.c., atteso che, nel caso di Parte_1
specie, non vi è stata una condotta processuale idonea a configurare una responsabilità aggravata da c.d. “lite temeraria”, essendosi la stessa limitata a prospettare una propria tesi difensiva, anche se poi rivelatasi infondata, così limitandosi ad esercitare il proprio diritto di difesa, senza aggravare o ritardare con malafede o colpa grave il presente procedimento.
A fronte dell'accoglimento dell'appello principale e del rigetto dell'appello incidentale si ritiene che le spese di lite del doppio grado di giudizio debbano seguire il criterio della soccombenza e pertanto vadano poste a carico dell'appellata, nell'importo liquidato in dispositivo.


P.Q.M.

il Giudice, definitivamente pronunciando sull'appello proposto dalla Parte_1
nei confronti di , avverso la sentenza
[...] Controparte_1
n. 3/2022 pronunciata dal Giudice di Pace di Lecce, disattesa ogni diversa istanza ed eccezione, così provvede:
1) in accoglimento dell'appello principale, in riforma del capo 1) del dispositivo, rigetta l'opposizione e dichiara la definitiva esecutorietà del decreto ingiuntivo n. 153/2013 emesso il

9.4.2013 dal Giudice di Pace di Maglie;

2) rigetta l'appello incidentale;

3) in riforma del capo 3) del dispositivo condanna al pagamento in Controparte_1
favore del difensore antistatario della delle Parte_1
spese legali di entrambi i gradi di giudizio che si liquidano in € 174,00 per spese ed € 2.500,00 per compenso di avvocato, oltre rimborso di spese forfettarie nella misura del 15,00%, IVA e CPA, come per legge.
Lecce, 9 aprile 2025
IL GIUDICE
Dott. Antonino Ierimonti
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