N. R.G. 1402/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PESCARA
OBBLIGAZIONI E CONTRATTI CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Patrizia Franceschelli ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1402/2023 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. DI Controparte_1 P.IVA_1 GIAMBATTISTA MA RI e dell'avv. ACERBO SALVATORE ( ) ; , C.F._1 elettivamente domiciliato in CORSO VITTORIO EMANUELE II° 161 PESCARA, presso il difensore avv. DI GIAMBATTISTA MA RI
RICORRENTE contro
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. DI GIORGIO TE C.F._2 SERENA e dell'avv. IGGIOTTI FABIANA ( VIA CARLO MIRABELLO 19 C.F._3
ROMA, elettivamente domiciliato presso il difensore avv. DI GIORGIO SERENA
RESISTENTE
pagina 1 di 6 OGGETTO: mediazione immobiliare
CONCLUSIONI: come in atti.
FATTO E DIRITTO
1) Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c., notificato in data 18.04.2023 unitamente al decreto di fissazione dell'udienza di comparizione del 27.06.2023, la conveniva in Controparte_1 giudizio e per sentir accogliere nei loro confronti le seguenti TE Controparte_3 conclusioni: “Nel merito: - accertare e dichiarare che la società ha svolto in Controparte_1 favore dei signori e attività di intermediazione immobiliare per TE Controparte_3 la compravendita dell'immobile sito in Pianella, alla C.da Collecinciero n. 39; conseguentemente dichiarare il diritto di essa società immobiliare alla provvigione maturata e per tali motivi, condannare il signor al pagamento, in favore della società ricorrente della TE somma di €. 8.400,00, oltre IVA come per legge, nell'entità concordata nell'incarico di mediazione, pari al 3% del prezzo di vendita realizzato;
condannare, altresì, il signor al Controparte_3 pagamento, in favore della società ricorrente, della somma di €. 8.400,00, oltre IVA come per legge, nell'entità determinata dalla raccolta provinciale usi e consuetudini della CCIAA, pari al 3% del prezzo di vendita dell'immobile, o in quella diversa che sarà ritenuta di giustizia. Con condanna dei resistenti alla refusione, in favore della società ricorrente, delle spese di giudizio e compensi di avvocato, ivi compresi quelli relativi all'esperito procedimento di negoziazione assistita”.
A sostegno della domanda, affermava: di aver ricevuto, in data 17-05-2019, incarico da CP_2 per reperire acquirenti per la vendita del proprio immobile sito in Pianella, c.da Collecinciero
[...]
n.39, al prezzo minimo di vendita di € 320.000,00 con un compenso, in favore della società odierna ricorrente, pari al 3% oltre Iva sul prezzo di vendita, spettante alla stipula del contratto preliminare o all'accettazione della proposta di acquisto, e, in ogni caso, dovuto nel caso in cui l'affare fosse stato concluso anche dopo la scadenza dell' incarico con persone a cui fosse stato proposto o fatto visitare l'immobile dalla che l'incarico di mediazione era stato conferito in Controparte_1 esclusiva per la durata di 12 mesi con previsione di rinnovo per egual periodo, salva la possibilità di disdetta a mezzo raccomandata, almeno 15 giorni prima della scadenza, circostanza che in effetti si era verificata, in quanto l'incarico era stato revocato nei termini;
che successivamente alla revoca, in data 13-06-2020, con il consenso del proprietario, un dipendente dell'Agenzia aveva accompagnato una persona interessata all'acquisto, a visionare l'immobile de quo e che la stessa, pur Persona_1 sollecitata dall'agenzia in merito ad eventuali sviluppi della trattativa, non aveva offerto alcun riscontro;
che nel novembre 2021, del tutto casualmente, un dipendente dell'agenzia aveva visto la uscire dall'immobile in Pianella c.da Collecinciero, n.39 e, effettuate le opportune verifiche, PE era venuto a conoscenza della compravendita dell'immobile intervenuta in data 26-03-2021 tra e coniuge di di aver richiesto agli odierni TE Controparte_3 Persona_1 resistenti il pagamento delle provvigioni e, a seguito di riscontro negativo, di aver formulato invito alla stipula di una convenzione di negoziazione assistita che, tuttavia, aveva sortito esito negativo.
2) Si costituiva in giudizio eccependo l'infondatezza della domanda attorea, TE contestando, preliminarmente, la ricostruzione in fatto effettuata nel ricorso introduttivo, e deducendo, nel merito, per un verso l'insussistenza del diritto alla provvigione in ragione dell'assenza del nesso di causalità, e, per altro verso, la presunta intervenuta prescrizione del diritto alla provvigione.
3) Espletata l'istruttoria a mezzo di produzione documentale e prova orale, la causa veniva rinviata per la discussione orale e veniva trattenuta in decisione ai sensi dell'art. ex art. 281sexies, terzo comma, c.p.c.
pagina 2 di 6 4) Alla prima udienza di comparizione si dava atto della intervenuta cessazione della materia del contendere nei confronti del convenuto , atteso che la parte ricorrente aveva fatto Controparte_3 rilevare, senza alcuna contestazione o opposizione da parte del resistente che, nelle more CP_2 tra la notifica del ricorso e la data dell'udienza fissata per la comparizione delle parti al 12-09-2023, il medesimo ricevuta la notifica del ricorso introduttivo, aveva definito in via transattiva la CP_3 vicenda, procedendo al pagamento, in favore della società ricorrente, della somma dovuta, nonché delle spese di lite.
5) In base alle risultanze istruttorie, è emerso che l'agenzia ricorrente era stata contattata a mezzo mail dalla sig.ra per avere informazioni in merito all'immobile in questione in data 24 Persona_1 maggio 2020 e che, nei giorni successivi, ella era stata ricontattata telefonicamente dall'agenzia per verificare il suo interesse all'acquisto; nei giorni successivi era stato fissato un appuntamento con il
[...] per la visita dell'immobile da parte della (deposizioni dei testi e i CP_2 PE Tes_1 Tes_2 quali, pur se dipendenti della agenzia ricorrente, hanno reso dichiarazioni precise e concordanti tra di loro), la quale, in tale occasione, aveva sottoscritto apposito verbale di visita, presa visione dei documenti e planimetrie catastali e ricezione di notizie, allegato in atti (sub doc. 5 fascicolo ricorrente).
Risulta, così, che la ha svolto attività propedeutica alla eventuale conclusione Controparte_1 dell'affare, con la pubblicizzazione della compravendita, tanto che veniva contattata dalla che PE aveva visionato l'immobile sul sito web dell'agenzia (doc. 4 fascicolo ). Emerge anche, sia dal CP_1 verbale di visita sottoscritto dall'interessata, sia dalle risultanze delle prove orali innanzi richiamate, che il primo contatto tra le parti è avvenuto per il tramite dell'Agenzia, la quale, acquisito il consenso del venditore, pur se nella immediatezza della scadenza del mandato ricevuto, ha proceduto ad accompagnare la rivelatasi solo successivamente coniuge dell'acquirente dell'immobile PE ( ), nella visita, svoltasi alla presenza del dipendente dell'agenzia e Controparte_3 Parte_1 del proprietario venditore che all'epoca risiedeva ancora nell'immobile. Inoltre, sempre CP_2 l'agenzia ricorrente risulta aver fornito alla interessata notizie e documentazione afferenti l'oggetto della proposta compravendita, ivi comprese le planimetrie, così come dichiarato dalla stessa PE nella sottoscrizione del verbale di visita.
In data 26-03-2021, poi, il Sig. aveva stipulato il contratto di compravendita TE dell'immobile in questione, al prezzo di € 280.000,00 (doc. 6 ricorrente), con , il Controparte_3 quale, come appreso successivamente dalla società ricorrente tramite la consultazione dei registri dell'anagrafe del Comune di Pianella, era il coniuge convivente della PE
Deve quindi ritenersi concluso tra le parti l'affare che dà luogo al diritto alla provvigione. Secondo la giurisprudenza consolidata della Corte di Cassazione, invero, il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, non occorrendo un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare, poiché è sufficiente che il mediatore - pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo - abbia messo in relazione le stesse, sì da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata. (Cass., Sez. II, ord. n. 869 del 16 gennaio 2018; Cass. Sez. II, Ordinanza n.
11443 del 08/04/2022).
pagina 3 di 6 Peraltro, ai fini della configurabilità del rapporto di mediazione, non è necessaria l'esistenza di un preventivo conferimento di incarico per la ricerca di un acquirente o di un venditore, ma è sufficiente che la parte abbia accettato l'attività del mediatore avvantaggiandosene (per tutte: Cass., Sez. II, ord.
n. 11656 del 14 maggio 2018), non rilevando conseguentemente la circostanza che la messa in contatto delle parti sia avvenuta successivamente alla revoca del mandato da parte del . Secondo la CP_2 giurisprudenza della Corte di Cassazione, infatti, “In tema di mediazione, ai fini del diritto del mediatore alla provvigione, non rileva che la conclusione dell'affare sia avvenuta dopo la scadenza dell'incarico conferitogli, purchè il mediatore abbia messo in relazione i contraenti con un'attività causalmente rilevante ai fini della conclusione del medesimo affare (per tutte: Cass. Sez. 3,
18/09/2008, n. 23842, Rv. 604507 - 01).
Vero è dunque che la conclusione del contratto di compravendita tra l'odierno resistente e il CP_3
(marito della era avvenuta successivamente alla disdetta del mandato all'agenzia da PE CP_1 parte del e a distanza di diversi mesi dalla visita all'immobile della nonché ad un CP_2 PE prezzo leggermente inferiore. Tuttavia, non risulta, innanzitutto, in atti che la ripresa delle trattative tra le parti sia intervenuta per effetto di iniziative nuove, assolutamente non ricollegabili alla precedente e tali da escludere la rilevanza dell'intervento dell'originario mediatore, avendo anzi l'agenzia ricorrente svolto un'attività consistita senza alcun dubbio nell'aver messo in relazione le parti. Né rileva, poi, che il contratto sia stato concluso da parti diverse da quelle cui l'affare è stato proposto, purché vi sia un legame con quella con cui è stato successivamente concluso (Cass. Sez. 2, 20/06/2024, n. 16973, Rv.
671704 – 01; Cass. Sez. 2, 16/03/2018, n. 6552, Rv. 647854 - 01), così come non è rilevante una non considerevole differenza di prezzo rispetto a quello inizialmente richiesto (Cass. Sez. 2, 08/04/2022, n.
11443, Rv. 664384 – 01), atteso che “il diritto del mediatore alla provvigione non postula una coincidenza totale tra oggetto iniziale delle trattative ed oggetto conclusivo dell'affare, sicché va riconosciuto anche quando la variazione oggettiva concerna il bene, più compiutamente identificato, e il prezzo, a condizione che l'opera del mediatore sia valsa a far intavolare trattative, poi confluite nella conclusione di un vincolo giuridico relativa a un bene univocamente, anche se non totalmente, riferibile a quello dedotto nella iniziale messa in relazione delle parti” (Cass. Sez. 3, 09/12/2014, n. 25851, Rv. 633807 - 01).
Nella specie il suddetto vincolo risulta essersi costituito tra le parti per effetto dell'attività della società ricorrente che ha messo in contatto l'acquirente e il venditore, le quali sono addivenute alla sottoscrizione del contratto.
Né è stato dalla parte resistente dimostrato che sia stato lo stesso ad informare l'acquirente CP_2
suo medico di base, della messa in vendita del suo immobile, ignaro del fatto che la CP_3 fosse sua moglie, essendo stata tale circostanza solo dedotta e non supportata da alcun PE elemento di prova. A ciò si aggiunga che il ricevuta la notifica del ricorso introduttivo del CP_3 presente giudizio, risulta aver concluso una transazione con la parte ricorrente (si veda il verbale di udienza del 12-9-2023), evidentemente riconoscendo l'efficacia causale dell'intervento della mediazione dell'agenzia ai fini della conclusione dell'affare. CP_1
6) Deve poi ritenersi infondata l'eccezione di prescrizione avanzata dalla parte resistente per essere decorso il termine di un anno dalla conclusione dell'affare ai sensi degli artt. 2935 e 2950 c.c.
pagina 4 di 6 La ricorrente ha affermato di aver scoperto della avvenuta compravendita dell'immobile in questione solo nel novembre del 2021, allorquando un proprio dipendente aveva visto e riconosciuto la PE uscire dall'immobile per cui è causa;
tale circostanza è stata confermata dall'audizione del teste cioè lo stesso dipendente che aveva accompagnato la in visita, il quale non Parte_1 PE può essere ritenuto inattendibile per il solo fatto di essere legato alla parte ricorrente da un rapporto di lavoro subordinato, avendo per contro reso una deposizione analitica e precisa, scevra da incertezze. Detto teste ha anche riferito che l'agenzia effettuò una visura catastale dalla quale non risultava il nome della e successivamente reperì l'atto pubblico, dove pure non emergeva il nome della PE
dovendo allora consultare i registri dell'Anagrafe del Comune di Pianella, dai quali ha potuto PE apprendere che la era la coniuge convivente dell'effettivo acquirente, . PE Controparte_3
Non può dunque ritenersi che la prescrizione possa, nel caso di specie, decorrere dal giorno della stipulazione del contratto di compravendita, atteso che le parti hanno occultato al mediatore la circostanza che la trattativa si era sviluppata e aveva condotto alla conclusione dell'affare, ciò che si evince dal fatto che entrambe le parti hanno omesso ogni comunicazione all'agenzia circa le trattative in corso tra di loro, che l'atto pubblico di compravendita è intervenuto tra e TE
, senza citare in alcun modo la moglie di quest'ultimo, che dalla Controparte_3 Persona_1 lettura dell'atto pubblico di compravendita non emerge in alcun modo che l'affare sia ricollegabile all'attività svolta dall'agenzia Immobiliare Balzano, che la scoperta è riconducibile esclusivamente al fatto che casualmente il dipendente dell'agenzia , nel mese di novembre 2021, aveva visto e CP_1 riconosciuto la mentre usciva dall'immobile oggetto di compravendita, e che, infine, solo PE attraverso la consultazione dell'Anagrafe del Comune di Pianella l'agenzia ha potuto apprendere che la era coniuge convivente dell'effettivo acquirente, il quale peraltro, come già detto, PE CP_3 ha definito in via transattiva la vicenda, provvedendo al pagamento di quanto richiesto.
Deve dunque ritenersi configurabile una causa di sospensione della prescrizione ai sensi dell'art. 2941 n. 8 c.c., essendo l'ignoranza della conclusione dell'affare riconducibile al comportamento doloso o fraudolento dei soggetti tenuti alla corresponsione della provvigione, coincidendo in tal caso la cessazione dell'effetto sospensivo della prescrizione con la data in cui il mediatore ha acquisito la consapevolezza della conclusione dell'affare (Cass. Sez. 2, 28/03/1988, n. 2604, Rv. 458341 – 01;
Cass. Sez. 3, 13/02/2002, n. 2071, Rv. 552237 – 01; Cass. Sez. 3, 11/11/1998, n. 11348, Rv. 520584 –
01), da ricondursi, secondo la ricorrente al gennaio 2022; ad ogni buon conto, la richiesta di pagamento, interruttiva della prescrizione stessa, risulta essere stata inviata alle parti del contratto di compravendita il 12-7-2022. Come sostenuto dalla Cassazione, “in tema di sospensione della prescrizione, in virtù dei principi di correttezza e buona fede nell'adempimento delle obbligazioni negoziali, e stante la forza di legge che il contratto assume tra le parti, costituisce doloso occultamento del debito, ai fini dell'applicabilità dell'art. 2941 n. 8 c.c., l'omessa comunicazione circa il maturare del presupposto per la riscossione del dovuto ove sussista un obbligo del debitore di corrispondere una somma al verificarsi dell'evento considerato nella clausola contrattuale che ha disposto il differimento del pagamento” (Cass. Sez. 2, 30/09/2016, n. 19567, Rv. 641560 - 01).
7) La domanda di parte ricorrente deve dunque essere ritenuta fondata e, conseguentemente, deve essere accolta. Alla ricorrente deve essere riconosciuta una provvigione pari ad € 8.400,00, oltre IVA come per legge, come concordato nell'incarico di mediazione, pari al 3% del prezzo di vendita realizzato.
Le spese di lite seguono la soccombenza del convenuto e vengono liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

Definitivamente pronunciando nel giudizio iscritto al R.G. n. 1402/2023, per le causali di cui in motivazione così provvede:
pagina 5 di 6 condanna al pagamento, in favore dell' in persona del TE Controparte_1 legale rappresentante pro tempore, della somma di € 8.400,00, oltre IVA, a titolo di provvigione;
condanna alla rifusione, in favore dell' in persona del TE Controparte_1 legale rappresentante pro tempore, delle spese del presente giudizio, ivi comprese quelle della fase di negoziazione assistita, che si liquidano in complessivi € 4.926,00, di cui € 264,00 per spese ed € 4.662,00 per compensi, oltre rimborso forfettario 15% (art.3/2 D.M. 10-3-2014 n. 55), IVA e CPA come per legge.
Pescara, 5 marzo 2025
Il Giudice
dott. Patrizia Franceschelli
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