R.G. N. 1455/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI ENNA
Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Rosario Vacirca, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 1455/2020
promossa da
C.F.: , in persona Parte_1 P.IVA_1
del legale rappresentante pro-tempore sig. nato a [...] il Parte_2
07.05.1975 (C.F. ), in proprio e nella qualità di Presidente della predetta C.F._1
Associazione, entrambi elettivamente domiciliati in Enna alla via Mario Grimaldi n. 8 presso lo studio dell'Avv. Gianpiero Cortese (C.F.: ), che li rappresenta e difende, giusta procura C.F._2
in atti.
-Opponenti-
contro
nata a [...] il [...] (C.F.: ), elettivamente Controparte_1 C.F._3
domiciliata in Enna al corso Sicilia n. 63 presso lo studio degli Avv.ti Giuseppe Lo Vetri (C.F.:
) e Angela Dantoni (C.F.: ), che la rappresentano e C.F._4 C.F._5
difendono, giusta procura in atti
-Opposta-
pagina 1 di 15 CONCLUSIONI
All'udienza di precisazione delle conclusioni del 10.12.2024, sostituita ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. dal deposito di note scritte, gli attori opponenti hanno così concluso, chiedendo di: “revocare il decreto ingiuntivo opposto per alcune o tutte le ragioni di rito o di merito esposte in narrativa, dichiarando in via riconvenzionale l'intervenuta risoluzione o scioglimento del contratto per le ragioni variamente addotte nei motivi di opposizione e contestualmente accertando e dichiarando la non debenza di tutte o parte delle somme richieste dall'opposta nei riguardi della conduttrice e/o del coobbligato solidale;
con vittoria di spese e compensi professionali questi ultimi da distrarre in capo al sottoscritto procuratore”.
La convenuta opposta, riportandosi alle conclusioni formulate in comparsa, ha chiesto di: “rigettare
l'opposizione con domande riconvenzionali ex adverso avanzata, siccome infondata in fatto e in diritto per i motivi ampiamente esposti nel presente atto;
- per l'effetto, confermare il d.i. n. 280/2020 emesso dal Tribunale di Enna in data 13.09.2020; - in accoglimento della domanda riconvenzionale spiegata dall'opposta, accertare e dichiarare la risoluzione del contratto per inadempimento della ASD conduttrice;
- condannare gli opponenti al risarcimento del danno in favore della opposta, nella misura indicata in parte motiva, o nella diversa che risulterà della effettuanda istruttoria, anche a seguito di espletamento di apposita CTU;
- Vittoria, in ogni caso, di spese e compensi di lite”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione tempestivamente notificato, l in Parte_1
persona del legale rappresentante pro-tempore sig. il quale ha agito in Parte_2
proprio e nella qualità, hanno proposto opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 280/2020, emesso il 13.09.2020 dal Tribunale di Enna, in persona del Giudice dr. Mario Mascimino, nell'ambito del procedimento monitorio n. 918/2020 R.G., con il quale l'opposta ha ingiunto il pagamento della complessiva somma di € 5.579,56 (di cui € 5.134,56 a titolo di canoni di locazione scaduti per i mesi da gennaio a giugno 2020 e a scadere per i successivi sei mesi dell'anno 2020, a titolo di mancato preavviso;
€ 378,00 per spese condominiali per i primi sei mesi del 2020; € 67,00 per spese di registrazione della cessazione della locazione), oltre interessi al saggio legale dalla domanda sino all'effettivo pagamento, nonché spese e compensi liquidati in D.I.
pagina 2 di 15 In fase monitoria, l'opposta ha allegato il contratto stipulato il 24.07.2013, con il quale ha concesso in locazione all' opponente, unitamente agli altri proprietari, per la durata di sei anni, Parte_1
l'immobile urbano adibito a uso attività commerciale, sito in Enna alla via Roma n. 289.
Le parti concordavano un canone di locazione mensile di € 420,00, da corrispondere il 5 di ogni mese;
canone aumentato a € 427,88 mensili, per effetto di rivalutazione ISTAT, da luglio 2019.
L'opposta ha dedotto il mancato pagamento dei canoni di locazione da parte dell'opponente a decorrere da gennaio 2020, riferendo che l'immobile è stato rilasciato senza preavviso, a mezzo comunicazione whatsapp del 21.06.2020, ove il sig. comunicava di avere lasciato le chiavi in portineria. Parte_2
Con l'atto di opposizione, l'Associazione opponente ha riferito di avere effettivamente interrotto i pagamenti da gennaio 2020, documentando di avere trasmesso missiva, con raccomandata ar consegnata l'08.06.2020 (doc. 4 allegato all'atto di opposizione), con la quale comunicava il recesso con effetto immediato dal contratto di locazione, rilevando uno stato insalubre dei locali causato da pregresse perdite d'acqua, di avere interrotto ogni attività dall'08.03.2020 a causa della pandemia di
Covid-19 e di non aver potuto riprendere le attività nel rispetto delle linee guida disposte dal DPCM del
17.05.2020, a causa dei ridotti spazi del locale (di complessivi 99 mq catastali, dei quali solo 50 destinati alla pratica sportiva), e infine rendendosi disponibile a imputare il deposito cauzionale pari a €
840,00, corrisposto in seno alla stipula del contratto, a pagamento dei canoni di locazione ancora dovuti per gennaio e febbraio 2020.
Con la medesima comunicazione, l' precisava che sarebbero rimaste in possesso Parte_1
dell'opposta le migliorie apportate (impianto elettrico a norma e due pompe di calore inverter di nuova generazione).
Con l'atto introduttivo del presente giudizio, l'opponente ha innanzitutto spiegato eccezione preliminare di rito di improponibilità contestuale di domande non connesse ai sensi degli artt. 31, 32,
34, 35 e 36 c.p.c. e soggette a differenti riti, rilevando che la domanda rivolta all'ASD andrebbe trattata col rito lavoristico trovando origine nel rapporto di locazione, mentre quella nei riguardi del sig.
col rito ordinario, avendo origine nell'art. 38 c.c., trattandosi di responsabilità pacificamente Parte_2
assimilata a quella del fideiussore.
Nel merito, gli opponenti hanno avanzato domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto di locazione per eccessiva onerosità sopravvenuta ex art. 1467 c.c., rilevando come la pandemia e le pagina 3 di 15 correlate misure di contenimento costituiscano avvenimenti straordinari e imprevedibili che hanno reso eccessivamente oneroso il contratto, precisando che i canoni successivi al 30.06.2020 non siano comunque dovuti in virtù dell'accettazione della risoluzione da parte della locatrice, avendo ella a quella data provveduto a registrare la risoluzione del contratto con pagamento della relativa imposta di registro.
Con ulteriore domanda riconvenzionale, gli opponenti hanno chiesto la risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta delle prestazioni a carico del locatore, argomentando ex artt. 1463 e 1464
c.c.
In via subordinata, gli opponenti hanno avanzato eccezione di non debenza o riduzione dell'importo ingiunto per impossibilità temporanea totale o temporanea parziale per i mesi da marzo in avanti.
Gli opponenti hanno inoltre eccepito in compensazione il controcredito pari ad € 840,00, corrisposto a titolo di deposito cauzionale.
Gli opponenti hanno altresì rilevato il difetto di legittimazione attiva dell'opposta, non essendo ella unica proprietaria dell'immobile, potendo quindi agire non per l'intero importo richiesto a titolo di canoni, ma solo per la propria quota di spettanza, ossia un terzo;
inoltre, non avendo ella sostenuto gli oneri condominiali, come risulta dalla documentazione allegata al monitorio, gli opponenti hanno eccepito il suo totale difetto di legittimazione attiva.
In punto di spese di registrazione, gli opponenti hanno rilevato che le stesse vanno suddivise equamente tra locatore e conduttore.
Con particolare riguardo alla propria posizione, il sig. , considerato che la giurisprudenza Parte_2 riconduce alla fideiussione l'obbligazione di colui che abbia agito in nome e per conto dell'associazione, richiamando l'art. 1957 c.c., ha eccepito l'estinzione della propria obbligazione di pagamento in relazione ai canoni di gennaio e febbraio 2020.
In data 10.03.2021, si è costituita in giudizio l'opposta, contestando le singole eccezioni di cui all'atto di opposizione e chiedendone l'integrale rigetto.
Nel merito, l'opposta ha precisato che già prima della pandemia, la conduttrice era inadempiente delle mensilità di gennaio, febbraio e marzo 2020, il cui pagamento veniva sollecitato con plurimi messaggi pagina 4 di 15 di messa in mora: l'opposta ha rilevato come l'inadempienza pregressa e la messa in mora del debitore, ex art. 1221 c.c., siano ostative all'invocazione della risoluzione ex art. 1467 c.c.
In relazione alle dedotte infiltrazioni, l'opposta ha rappresentato che l'inquilino del piano superiore, eliminata tempestivamente la causa delle stesse, si disse disponibile a ripristinare il muro della palestra, ma ciò non fu fatto per indisponibilità della stessa conduttrice.
L'opposta ha altresì formulato domanda riconvenzionale, chiedendo di dichiarare la risoluzione del contratto per inadempimento della conduttrice, determinato, oltre che dal mancato pagamento dei canoni dal mese di gennaio 2020, anche dall'avere cagionato danni all'immobile, elencati nella allegata perizia di parte, quantificando un danno complessivamente pari € 4.278,53.
L'opposta ha quindi concluso chiedendo il rigetto della proposta opposizione, nonché, in via riconvenzionale, di accertare e dichiarare la risoluzione del contratto per inadempimento della ASD conduttrice, con condanna degli opponenti al risarcimento del danno.
Con Ordinanza resa all'esito della prima udienza dell'01.04.2021, sostituita dal deposito telematico di note scritte, il Giudice istruttore, dr. Marco Pennisi, previamente ritenuto che l'obbligazione del sig.
, quale presidente della ASD “Kinetica”, “con essa coobbligato ex art. 38 c.c., sia Parte_2
assimilabile alla fideiussione prestata dal terzo a garanzia degli obblighi nascenti dal rapporto di locazione (Cass. 17/6/2015 n. 12508; Cass. 29/12/2011 n. 29733); ritenuto che la domanda monitoria nei confronti del , assoggettabile al rito ordinario, sia proponibile cumulativamente con la Parte_2 connessa domanda nei confronti dell'associazione relativa al rapporto di locazione, e che la controversia sia regolata dal rito ordinario ai sensi dell'art. 40 comma 3 c.p.c., norma che prevede
l'applicazione del rito speciale soltanto in ipotesi di connessione con cause di lavoro o previdenziali
(Cass. 8/11/2019 n.28827)”, ha dichiarato la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto e concesso i termini ex art. 183, comma 6 c.p.c. chiesti dalle parti, rinviando all'udienza del 07.10.2021, poi rinviata all'01.02.2022.
All'esito della predetta udienza, il G.I. ha ammesso la prova testimoniale nonché l'audizione dell'Ing.
al fine di confermare la relazione a sua firma in atti, come richieste da parte opposta, Tes_1
delegando per l'assunzione delle prove il GOP dott.ssa Maniaci.
Istruita la causa all'udienza del 09.09.2022, il Giudice ha rinviato per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 05.12.2023, infine rinviata al 10.12.2024.
pagina 5 di 15 Con ordinanza resa all'esito dell'udienza di precisazione delle conclusioni del 10.12.2024, il Giudice ha trattenuto la causa in decisione, assegnando alle parti i termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito degli scritti conclusionali, in seguito depositati da entrambe le parti.
MOTIVI DELLA DECISIONE


1. SULL'ECCEZIONE PRELIMINARE DI RITO.
La causa è stata correttamente incoata e proseguita secondo il rito ordinario, atteso che l'opposta ha azionato la domanda monitoria nei confronti della ASD conduttrice nonché del suo legale rappresentante, sig. , solidalmente obbligato con l'associazione, al pari del fideiussore. Parte_2
Ebbene, laddove la domanda monitoria fosse stata azionata solo nei confronti dell'ASD, il giudizio di opposizione avrebbe dovuto seguire il rito locatizio, quindi il rito lavoro per quanto richiamato dall'art. 447 bis c.p.c. e applicabile.
Di contro, il giudizio di opposizione in relazione al coobligato, sig. , è assoggettabile al rito Parte_2
ordinario: in applicazione dell'art. 40, comma 3 c.p.c., l'aver proposto cumulativamente la domanda nei confronti dell'ASD e nei confronti del coobligato in solido con la stessa, fa sì che la causa venga trattata e decisa col rito ordinario, non rientrando la fattispecie a mani nell'eccezione prevista dalla stessa norma, che appunto prescrive la prevalenza del rito speciale solo nell'ipotesi in cui una delle domande cumulativamente proposte rientri tra quelle di cui all'art. 409 c.p.c. (cause di lavoro) o all'art. 442 c.p.c. (previdenza e assistenza obbligatorie).


2. SULLE ECCEZIONI INERENTI LA LEGITTIMAZIONE ATTIVA DELL'OPPOSTA.
In ordine logico, prima di entrare nel merito della controversia, appare opportuno affrontare le questioni inerenti la legittimazione attiva dell'opposta.
Ad avviso degli opponenti, la sig.ra , non essendo unica proprietaria dell'immobile, non CP_1 potrebbe esigere l'intero importo dei canoni di locazione ma solo la quota di propria spettanza.
L'eccezione è infondata.
Va invero rammentato che, secondo indirizzo consolidato, qualora in un contratto di locazione la parte locatrice sia costituita da più locatori, ciascuno di essi è tenuto, dal lato passivo, nei confronti del conduttore alla medesima prestazione, così come, dal lato attivo, ognuno degli stessi può agire nei riguardi del conduttore per l'adempimento delle sue obbligazioni, applicandosi in proposito la pagina 6 di 15 disciplina della solidarietà di cui all'art. 1292 c.c., che non determina, tuttavia, la nascita di un rapporto unico e inscindibile e non dà luogo, perciò, a litisconsorzio necessario tra i diversi obbligati o creditori
(Cass. n. 14392 del 24/05/2023; Cass. n. 6596 del 06/03/2023; Cass. n. 18069 del 05/07/2019; Cass. n.
14530 del 22/06/2009; Cass. n. 6019/1995; v. anche Cass. nn. 3174-3175 del 1989 e n. 350 del 1989).
La stessa considerazione vale in relazione alle spese condominiali che non risultano essere state pagate personalmente dalla sig.ra ma da uno degli altri comproprietari dell'immobile. CP_1
Invero, la solidarietà tra i creditori comporta che ciascuno di essi abbia diritto di chiedere l'adempimento dell'intera obbligazione e l'adempimento conseguito da uno di essi libera il debitore verso tutti i creditori: il pagamento delle somme dovute al condominio da parte di uno solo dei locatori attiene esclusivamente ai rapporti interni tra i comproprietari dell'immobile e non preclude agli altri l'azione per la restituzione nei confronti del conduttore.


3. SULLA DOMANDA DI RISOLUZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE PER ECCESSIVA ONEROSITÀ
SOPRAVVENUTA.
Le parti hanno stipulato un contratto di locazione di immobile ad uso diverso da quello abitativo, disciplinato dagli artt. 27 e ss. della Legge n. 392/1978.
In ossequio alla disciplina normativa, in contratto hanno previsto una durata di sei anni
(dall'01.09.2013 al 31.08.2019), con tacito rinnovo per lo stesso periodo, salvo disdetta di una delle parti da comunicarsi all'altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, almeno 12 mesi prima della scadenza (cfr. art. 2 del contratto di locazione).
Il primo rinnovo è avvenuto alla scadenza dei sei anni, di tal ché secondo quanto previsto in contratto
(art. 2), “Dopo i primi sei anni di contratto, il conduttore ha facoltà di recedere dal contratto stesso con un preavviso di sei mesi, fatte salve comunque le previsioni per suoi gravi motivi”, di cui all'art. 27 della Legge n. 392/1978.
Nella fattispecie a mani, a seguito del tacito rinnovo avvenuto con decorrenza dall'01.09.2019, gli opponenti hanno rilevato che il sopraggiungere della pandemia e, con essa, della normativa emergenziale, avrebbe in concreto impedito l'esercizio delle attività sportive, atteso che, dall'08.03.2020 al 24.05.2020, è stata imposta una chiusura generalizzata di tutte le attività e che la riapertura (generalmente autorizzata per le palestre dal 25.05.2020) non è stata concretamente possibile, non potendo rispettare le modalità di svolgimento delle attività sportive, sì come imposte pagina 7 di 15 dalle linee guida (mantenimento della distanza di almeno due metri), a cagione delle ridotte dimensioni della porzione di immobile utilizzabile per la pratica sportiva (50 mq).
Con raccomandata ar consegnata l'08.06.2020, la conduttrice ha comunicato il recesso dal contratto di locazione, ossia ancor prima del sopraggiungere delle nuove misure restrittive introdotte dal DPCM del
24.10.2020 che ha disposto una nuova sospensione delle attività sportive svolte al chiuso.
Ebbene, la conduttrice ha legittimamente esercitato il diritto di recesso, ma senza concedere il preavviso di sei mesi previsto per legge e per contratto.
Solo in sede di opposizione a D.I., la conduttrice ha formulato domanda di risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta, rilevando come la pandemia e la correlata normativa emergenziale costituiscano “avvenimenti straordinari e imprevedibili” che hanno reso “eccessivamente onerosa” la propria prestazione.
All'evidenza, nel corso del periodo pandemico, il problema delle locazioni ad uso commerciale ha avuto un notevole impatto su gran parte degli esercizi commerciali di piccole e medie dimensioni.
Tuttavia, nessuna norma ha previsto la sospensione dell'obbligazione di pagamento del canone, in ragione dell'obbligata chiusura delle attività commerciali: nemmeno il c.d. Decreto 'Cura Italia' (D.L.
n. 18/2020, convertito nella legge n. 27/2020), che all'art. 91, comma 1, ha però previsto che “il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutato ai fini dell'esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 del codice civile, della responsabilità del debitore, anche relativamente all'applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati
o omessi adempimenti”.
Con particolare riferimento al settore sportivo, l'art. 95 del predetto D.L. ha espressamente previsto una sospensione dei termini solo per il pagamento dei canoni relativi all'affidamento di impianti sportivi pubblici, senza che ciò abbia comunque comportato una estinzione dell'obbligazione di pagamento.
Il c.d. Decreto Rilancio (D.L. n. 34/2020) ha incluso un capo espressamente dedicato alle 'Misure per lo sport', prevedendo, all'art. 216, rubricato 'Sospensione versamenti canoni per il settore sportivo', la possibilità nell'ambito dei rapporti di concessione di impianti sportivi pubblici di rideterminare le condizioni in essere.
pagina 8 di 15 Per quel che qui ci occupa, trattandosi di struttura privata, il comma 3 dell'art. 216 ha prescritto che
“La sospensione delle attività sportive, disposta con i decreti del Presidente del Consiglio dei ministri attuativi dei citati decreti legge 23 febbraio 2020, n. 6, e 25 marzo 2020, n. 19, è sempre valutata, ai sensi degli articoli 1256, 1464, 1467 e 1468 del codice civile, a decorrere dalla data di entrata in vigore degli stessi decreti attuativi, quale fattore di sopravvenuto squilibrio dell'assetto di interessi pattuito con il contratto di locazione di palestre, piscine e impianti sportivi di proprietà di soggetti privati. In ragione di tale squilibrio il conduttore ha diritto, limitatamente alle cinque mensilità da marzo 2020 a luglio 2020, ad una corrispondente riduzione del canone locatizio che, salva la prova di un diverso ammontare a cura della parte interessata, si presume pari al cinquanta per cento del canone contrattualmente stabilito”.
Ciò posto, la totale chiusura di ogni attività non ha consentito all'ASD di svolgere la pratica sportiva con gli associati;
tuttavia, risulta improprio, argomentando ex artt. 1463 e 1464 c.c., parlare di impossibilità sopravvenuta della prestazione, dal momento che, da un lato, la prestazione di concessione in godimento rimane possibile e continua a essere eseguita quand'anche per factum principis le facoltà di godimento del bene risultino momentaneamente affievolite (cfr. Relazione tematica n. 56 dell'8 luglio 2020 – Ufficio del Massimario e del Ruolo presso la Suprema Corte di
Cassazione); dall'altro, non può esservi impossibilità oggettiva e assoluta di procurarsi il denaro per adempiere, atteso che nelle obbligazioni di somme, la prestazione è sempre possibile in ragione della normale convertibilità in denaro di tutti i beni presenti e futuri;
avendo, peraltro, a mente che il c.d.
Decreto Ristori ha previsto dei contributi a fondo perduto anche per le ASD parti di contratti di locazione e in regola con i canoni fino al 31.12.2019.
Può, tutt'al più, discutersi della possibilità di applicare all'art. 1467 c.c., ovvero di risolvere il contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta.
Ebbene, non v'è dubbio sulla possibilità di individuare nella pandemia e nelle restrizioni conseguenza della stessa un evento straordinario e imprevedibile: invero, ai fini dell'integrazione dei presupposti della risoluzione per eccessiva onerosità assume rilievo ogni avvenimento il cui rischio non è stato assunto nel contratto, in quanto ritenuto improbabile secondo la valutazione compiuta dalle parti al momento della conclusione del contratto stesso, o comunque eccedente l'alea normale del contratto.
pagina 9 di 15 Occorre, altresì, verificare la sussistenza del secondo presupposto, ossia l'alterazione dell'equilibrio tra il valore della prestazione e quello della controprestazione.
L'ASD conduttrice nel comunicare ai locatori il recesso dal contratto, ha comunicato di non essere in grado di garantire il rispetto delle linee guida a causa degli spazi limitati del locale.
L'opposta ha rilevato che, svolgendo l'ASD prevalentemente pratica di yoga e pilates, le attività avrebbero potuto proseguire secondo una turnazione oraria.
Sul punto, nulla ha dedotto parte opponente: pur tuttavia, risulta incontestato dall'opposta che le attività si svolgessero in soli 50 mq, con conseguente possibilità di ospitare contemporaneamente un esiguo numero di associati, dovendo mantenere il distanziamento sociale imposto.
Inoltre, a parte la finestra temporale compresa tra il 25.05.2020 e il 23.10.2020, ove le attività sportive al chiuso erano consentite ma solo nel rispetto delle linee guida che prevedevano una distanza di almeno due metri tra gli esercenti l'attività, dal 24.10.2020 le attività delle palestre sono state nuovamente sospese.
All'evidenza, la completa chiusura per quasi tre mesi e la concessa riapertura alle limitatissime condizioni suddette, hanno oggettivamente determinato un'alterazione dell'equilibrio patrimoniale fra le prestazioni, essendo divenuta eccessivamente onerosa la prestazione di pagamento di un canone di locazione mensile di € 427,88 per un locale non utilizzabile per lo svolgimento delle attività associative.
Invero, avendo a mente il comma 3 dell'art. 216 del Decreto Rilancio, la sospensione delle attività sportive, avvenuta l'08.03.2020 e in concreto mai più ripresa, ha determinato un evidente sopravvenuto squilibrio dell'assetto di interessi pattuito con il contratto di locazione de quo.
L'opposta ha eccepito l'impossibilità di pronunciare la risoluzione ex art. 1467 c.c., essendo la ASD opponente, alla data della pandemia, già inadempiente.
Tuttavia, occorre rilevare che dalle comunicazioni allegate dall'opposta, si evince che il 23.01.2020,
l'ASD ebbe a saldare la mensilità di dicembre 2019.
Il 19.02.2020, l'opposta sollecitò il pagamento dei canoni di gennaio e febbraio 2020, il 06.03.2020 sollecitò il pagamento del canone di marzo 2020 e l'08.03.2020 fu disposta la chiusura forzata di ogni pagina 10 di 15 attività: sicché, pur rinvenendo un oggettivo ritardo nel pagamento delle prime tre mensilità del 2020,
l'art. 91, comma 1 del Decreto Cura Italia esclude la responsabilità del debitore per il ritardo, potendo pertanto pronunciarsi la risoluzione del contratto di locazione per eccessiva onerosità sopravvenuta con decorrenza dall'08.03.2020, restando quindi dovuti i canoni di locazione già maturati per le mensilità di gennaio, febbraio e marzo 2020, già scaduti il 5 di ciascun mese.


4. SULLA DOMANDA RICONVENZIONALE DI RISARCIMENTO DEL DANNO FORMULATA
DALL'OPPOSTA.
All'evidenza, l'accoglimento della domanda di risoluzione ex art. 1467 c.c. assorbe la pronuncia circa la domanda di risoluzione per inadempimento formulata dall'opposta.
Di contro, occorre pronunciarsi sulla domanda di risarcimento del danno avanzata dall'opposta, che ha rilevato che l'immobile non è stato consegnato nello stato in cui è stato ricevuto al momento della stipula del contratto di locazione, allegando relativa perizia di parte.
Ebbene, ai sensi dell'art. 1590 c.c., “Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto”.
Il CTP ha constatato lo stato dell'immobile, rilevando l'assenza di battiscopa in tutte le stanze,
l'avvenuta rimozione delle plafoniere neon, la presenza di sistemi di ancoraggio al soffitto e alle pareti, il pavimento marmoreo opaco, la presenza di pellicole adesive sui vetri degli infissi, la presenza di specchi a parete, l'assenza di suoneria campanello e luce di emergenza, la presenza di un tapis roulant non funzionante, delle modifiche interne consistenti nella realizzazione di un piccolo vano in cartongesso, nella demolizione di un tramezzo divisorio e nella chiusura del vano porta.
Gli opponenti hanno contestato la corrispondenza dello stato dell'immobile alla data di inizio della locazione alle fotografie allegate alla comparsa di costituzione, rilevando nella prima difesa utile (note di trattazione scritta depositate per la prima udienza dell'01.04.2021) che “l'immobile non si trovava nelle condizioni in cui è raffigurato nelle cinque fotografie esterne alla CTP in cui lo intende raffigurare parte attrice” e che “il contratto di locazione fa salvo il degrado d'uso (dal che ad ogni modo controparte non potrebbe rivendicare alcun che con riferimento ad esempio ai pavimenti od alle pareti, mentre invece pare che voglia imbiancare l'immobile e migliorarlo a spese dell'ex conduttore, tanto più in un caso in cui – … - l'immobile era stato danneggiato nel mese di gennaio 2020 a seguito
pagina 11 di 15 di infiltrazioni provenienti dall'appartamento soprastante ed abbisognava sol per questo di scialbatura…”.
L'istruttoria svolta consente di ritenere provate solo alcune delle difformità riscontrate dalla perizia di parte e confermate dai testi sentiti all'udienza del 09.09.2022, ovvero la rimozione del battiscopa, delle plafoniere al neon e della luce di emergenza, la realizzazione del vano in cartongesso e del tramezzo divisorio in corrispondenza dell'antibagno e che fu lasciato un tapis roulant non funzionante.
Dall'istruttoria svolta (dato, peraltro, pacifico tra le parti) è, altresì, emerso che in data 13.01.2020 il locale ebbe a subire delle infiltrazioni d'acqua dall'appartamento sovrastante, di proprietà del teste il quale ha riferito: “il mio inquilino aveva lasciato inavvertitamente aperto il rubinetto della Tes_2 caldaia e che fuoriusciva l'acqua e nel tetto della stanzetta - sottostante al balcone dove c'era la mia caldaia - c'era l'acqua che un po' gocciolava dal tetto, la stanza era vuota e senza arredamento, almeno quando l'abbiamo vista noi”.
I testi e hanno confermato che i lavori di scialbatura per il ripristino del tetto non Tes_3 Tes_2
furono mai eseguiti, per indisponibilità della conduttrice.
Il dato risulta essenziale nella determinazione del quantum del danno, atteso che l'opposta ha allegato dei preventivi di spesa che hanno ad oggetto interventi di ripristino ulteriori rispetto a quelli attribuibili all'inadempimento della conduttrice.
Invero, facendo riferimento ai preventivi allegati alla perizia di parte, le uniche poste di danno provate nell'an, attribuibili alla conduttrice riguardano:
- La rimozione dei tramezzi in cartongesso, smaltimento e rimozione specchi e rimozione ganci al soffitto e smaltimento, preventivati in € 850,00;
- La fornitura e la posa di battiscopa in legno, preventivati in € 780,00;
- Il montaggio delle plafoniere neon e la fornitura e il montaggio di luci di emergenza, preventivati in € 288,53.
In relazione alla tinteggiatura dei locali, la quantificazione operata dall'opposta (€ 1.100,00 per
“tinteggiatura di tutti i locali”) risulta incongruente a fronte della comprovata estraneità della conduttrice rispetto ai danni derivanti a parte dell'immobile dalle infiltrazioni di acqua.
Il danno subito risulta, pertanto, liquidabile in complessivi € 1.918,53.
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5. SULL'ECCEPITA COMPENSAZIONE DEL DEPOSITO CAUZIONALE.
Risulta pacifico che i locatori abbiano trattenuto la somma versata dalla conduttrice all'epoca della sottoscrizione del contratto a titolo di deposito cauzionale pari a € 840,00; somma che le parti hanno concordato come infruttifera.
A fronte dell'eccezione di compensazione formulata dagli opponenti e della funzione del deposito cauzionale, la predetta somma potrà essere trattenuta da parte locatrice e se ne dichiara la compensazione con la somma dovuta dalla conduttrice, come sopra quantificata, per i danni arrecati all'immobile.


6. SULLE SPESE DI REGISTRAZIONE E SUGLI ONERI CONDOMINIALI.
In relazione all'imposta di registro relativa alla risoluzione anticipata, già corrisposta integralmente da parte locatrice, trattandosi di spese di registrazione a carico del conduttore e del locatore in parti uguali, ai sensi dell'art. 8 della Legge n. 392/1978, l'opposta avrebbe potuto chiedere il rimborso solo della metà della somma versata (€ 67,00), ovvero di € 33,50.
In relazione agli oneri condominiali richiesti dall'opposta per il primo semestre 2020, l'importo va rideterminato in funzione della pronunciata risoluzione, essendo pertanto a carico della conduttrice gli oneri condominiali relativi alle prime tre mensilità 2020, pari, proporzionalmente, a € 189,00 (€ 63,00 mensili per tre mensilità).


7. SULLA POSIZIONE DEL COOBBLIGATO SIG. . Parte_2
L'opponente, in applicazione delle norme sulla fideiussione e, segnatamente, dell'art. 1957 c.c., ha eccepito la decadenza dall'obbligo di pagamento dei canoni di gennaio e febbraio 2020, atteso che la prima e unica istanza giudiziale avanzata nei suoi confronti risale al deposito del ricorso monitorio
(06.08.2020) e pertanto risulta successiva al decorso del termine di sei mesi dalla scadenza dell'obbligazione di pagamento.
L'eccezione risulta fondata.
Invero, la giurisprudenza ha evidenziato che “In tema di decadenza del creditore dall'obbligazione fideiussoria per effetto della mancata tempestiva proposizione delle azioni contro il debitore principale, qualora il debito sia ripartito in scadenze periodiche, ciascuna delle quali dotata di un grado di autonomia tale da potersi considerare esigibili anche prima ed indipendentemente dalla prestazione complessiva, il “dies a quo”, agli effetti dell'art. 1957 cod. civ., va individuato in quello di
pagina 13 di 15 scadenza delle singole prestazioni e non già dell'intero rapporto, in quanto scopo del termine di decadenza è quello di evitare che il fideiussore si trovi esposto all'aumento indiscriminato degli oneri inerenti alla sua garanzia, per non essersi il creditore tempestivamente attivato al primo manifestarsi dell'inadempimento, magari proprio contando sulla responsabilità solidale del fideiussore” (Cass. n.
15902/2014: nella specie la Suprema Corte ha ravvisato l'autonomia delle prestazioni aventi ad oggetto le singole rate del canone annuo pattuito per la locazione, anche considerando che la legge autorizza il locatore ad agire per la risoluzione del contratto decorsi venti giorni dalla scadenza del canone ineseguito).
L'obbligazione solidale del sig. risulta pertanto estinta in relazione ai canoni di locazione e Parte_2
alle spese condominiali ancora dovute in relazione ai mesi di gennaio e febbraio 2020.
Il sig. rimane, pertanto, obbligato in solido con l'ASD per il canone di locazione di € 427,88 Parte_2
per il mese di marzo 2020, per le spese condominiali di € 63,00 per lo stesso mese, per le spese di registrazione di € 33,50, nonché per i danni come sopra liquidati.
Le spese di lite, in considerazione della reciproca soccombenza, possono essere interamente compensate ai sensi dell'art. 92, comma 2 c.p.c.


P.Q.M.


Il Giudice Unico, Dott. Rosario Vacirca, definendo il giudizio iscritto al n. r.g.a.c. 1455/2020:
- Accoglie l'opposizione e, per l'effetto, revoca il decreto ingiuntivo n. 280/2020, emesso il 13.09.2020 all'esito del procedimento monitorio n. 918/2020 R.G.;
- In accoglimento della domanda riconvenzionale degli opponenti, dichiara la risoluzione del contratto di locazione ex art. 1467 c.c. con decorrenza dall'08.03.2020 e, per l'effetto, ridetermina la somma dovuta in complessivi € 1.506,14, così distinti: € 1.283,64, per canoni di locazione da gennaio a marzo
2020, € 33,50 per spese di registrazione della cessazione della locazione, € 189,00 per spese condominiali, con condanna dell'ASD opponente al pagamento della predetta somma, oltre interessi dalla domanda al soddisfo;

- Dichiara estinta l'obbligazione personale del sig. in relazione ai canoni di Parte_2
locazione e alle spese condominiali per i mesi di gennaio e febbraio 2020 e, per l'effetto, condanna il pagina 14 di 15 sig. al pagamento, in solido con l'ASD, della minor somma di € 524,38, oltre interessi dalla Parte_2
domanda al soddisfo;

- In accoglimento della domanda riconvenzionale dell'opposta, dichiara la responsabilità degli opponenti in relazione ai danni all'immobile che liquida in complessivi € 1.918,53, come distinti in parte motiva;

- Dichiara la compensazione tra i danni liquidati (€ 1.918,53) e il deposito cauzionale rimasto in disponibilità di parte locatrice (€ 840,00) e per l'effetto, condanna gli opponenti, in solido tra loro, al pagamento della somma residua pari a € 1.078,53;
- Rigetta le ulteriori domande avanzate dalle parti;

- Compensa integralmente tra le parti le spese processuali.
Sentenza provvisoriamente esecutiva.
Enna, 4 settembre 2025
IL GIUDICE
dott. Rosario Vacirca
DEPOSITATO TELEMATICAMENTE
EX ART. 15 D.M. 44/2011
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