Proc. n. 2337 /2019 R.G.A.C.

TRIBUNALE DI REGGIO CALABRIA
Prima Sezione Civile
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Reggio Calabria, in composizione monocratica nella persona del Giudice Istruttore, dott.ssa Rosaria Leonello, sentite le conclusioni della parte Pt_1
esaurita la discussione orale ai sensi degli artt. 420, 429 c.p.c., ritirato in
[...] camera di consiglio, alle ore 14:50 ha pronunciato la seguente
SENTENZA

nella causa iscritta al numero 2337/2019 R.G.A.C., vertente tra:
• p. i.v.a. in persona dell'amministratore e legale Parte_1 P.IVA_1 rappresentante pro tempore, sig.ra elettivamente domiciliata Controparte_1 in Reggio Calabria, via B. Buozzi n. 4, presso lo studio dell'avv.to Natale Polimeni, giusta procura ad litem apposta su foglio separato allegato all'atto di citazione per convalida di sfratto;

-Attrice- contro
• cod. fisc. , quale titolare della ditta CP_2 C.F._1 [...]
”, rappresentata e difesa, giusta mandato difensivo steso foglio separato CP_2 allegato alla comparsa di costituzione e risposta, dall'avv. Gaetano Rizzuti, presso il cui studio sito in Rende (Cs), via della resistente n. 198 è elettivamente domiciliata;

-Convenuta-

dando lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione nei termini che seguono.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1 1.- Con atto di citazione per convalida di sfratto per morosità con richiesta di decreto ingiuntivo dell'otto maggio 2019, la società evocava in lite la Parte_1 conduttrice esponendo che: era proprietaria di un capannone industriale CP_2 sito in Reggio Calabria, in fregio alla via Padova n. 4, censito in Catasto al foglio RC/120 particella 524, che aveva concesso in locazione all'intimata in forza di contratto di locazione del 13 aprile 2018, registrato il 16 aprile 2018, per uso commerciale, per un canone mensile di euro 8.500,00; la conduttrice non aveva corrisposto i canoni relativi ai mesi da luglio a dicembre dell'anno 2018 e da gennaio a maggio dell'anno 2019, per un totale di euro 93.500,00 nonché la metà delle spese di registrazione del contratto, pari ad euro 1.044,00, per una somma complessiva di euro 94.544,00; ogni sollecitazione di pagamento era stata vana, dacchè, a fronte dell'inadempimento, che si configurava come grave, adiva il Tribunale intimando lo sfratto per morosità, e chiedendo allo stesso la sua convalida con ordine “di rilasciare libero da persone e cose, l'immobile locato …, disponendo altresì che il Cancelliere apponga la formula esecutiva in calce al provvedimento, fissando la data del rilascio, nonché l'emissione di ingiunzione per il pagamento dei canoni di locazione fino ad oggi maturati pari ad € 94.544,00 oltre i canoni maturandi fino alla data del rilascio, con oneri accessori dovuti, interessi e rivalutazione;
in caso di opposizione: a) emettere ordinanza non impugnabile di rilascio con riserva delle eccezioni della convenuta;
b) dichiarare che il rapporto locativo è già cessato;
condannare la convenuta al rilascio dell'immobile suddetto per la data che il Giudice vorrà fissare per l'esecuzione; condannare la convenuta al pagamento delle spese e competenze ed onorari del giudizio da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore ex art. 93 c.p.c., il tutto con sentenza munita di clausola di provvisoria esecuzione”.
Con comparsa di costituzione e risposta, depositata il 3 luglio 2019, si costituiva l'intimata , titolare della omonima ditta individuale, la quale si opponeva CP_2 allo sfratto rappresentando che: aveva sostenuto, a propria cura e spese, la messa in ripristino dell'agglomerato industriale, trattenendo le somme dovute a titolo di canoni di locazione al fine di provvedere autonomamente alla dispendiosa esecuzione delle opere necessarie a godere effettivamente del bene;
quest'ultimo era in precarie condizioni, come desumibile dallo stesso contratto di locazione;
per altro, il contratto era particolarmente oneroso per la parte conduttrice, che aveva dovuto sottoscrivere l'illegittima previsione della rinuncia all'indennità per la perdita dell'avviamento ex art. 34 Legge n. 392 del 1978, nonché il lascito delle opere strutturali realizzate a beneficio della proprietà locatrice;
per i lavori di ripristino dell'immobile locato, le rettifiche catastali e le utenze aveva speso oltre 300.000,00 euro, e non era giusta e corretta la corresponsione dei canoni mensili di euro 8.500,00 in pendenza dei lavori di ristrutturazione;
terminati i lavori aveva
2 regolarmente adempiuto, come risultante dai bonifici bancari depositati;
era la controparte inadempiente agli obblighi contrattuali e di legge, quali ad esempio le
“autorizzazioni non ancora ultimate”, in palese violazione dei principi di buona fede e correttezza. Chiedeva il rigetto della pretesa avversaria, infondata in fatto e diritto rispetto a tutte le istanze spiegate di sfratto, rilascio dell'immobile e decreto ingiuntivo, ed il mutamento del rito, ovvero, in subordine, in caso di accoglimento della richiesta di rilascio, un termine non inferiore a 180 giorni stante l'attività esercitata. Con vittoria di spese e competenze di lite da distrarsi in favore del procuratore antistatario.
All'udienza di comparizione del 4 luglio 2019 il Giudice riservava la decisione.
Con ordinanza del 5 luglio 2019, il G.o.t. istruttorie “ritenuto che è preclusa la emissione del chiesto provvedimento di convalida, stante la spiegata opposizione e a prescindere da ogni determinazione circa la fondatezza della stessa;
rilevato che l'intimante, a fronte della opposizione proposta, ha chiesto l'emissione dell'ordinanza non impugnabile di rilascio, con riserva di eccezioni del convenuto;
rilevato che il mancato pagamento dei canoni sussiste a far data dal mese di dicembre 2019; rilevato che l'art. 2 del contratto di locazione dispone che sono a cura e spese del conduttore le pratiche necessarie per il rilascio del permesso di costruire, il certificato di agibilità per uso commerciale, l'autorizzazione agli allacci idrici, fognanti l'Ape e quant'altro necessario per l'autorizzazione di una media struttura di vendita non food. rilevato che l'art. 3 del contratto di locazione dispone che la sig.ra eseguirà a CP_2 sua cura e spese tutti gli interventi di ristrutturazione ed allestimento necessari, e che giusto contratto preliminare richiamato all'art. 4 la locatrice aveva già consegnato in via provvisoria i locali alla conduttrice per gli interventi di ristrutturazione e di allestimento.

ritenuto che

le eccezioni proposte dall'intimato, non giustificano la sospensione del pagamento dei canoni, posto che per consolidata giurisprudenza della Suprema Corte in tema di locazione di immobili il pagamento del canone costituisce la principale e fondamentale obbligazione del conduttore al quale non è consentito astenersi dal versare il corrispettivo o di determinare unilateralmente il canone nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene, anche quando si assuma che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore e ciò perché la sospensione totale o parziale dello adempimento di detta obbligazione, ai sensi dell'art.1460 c.c. è legittima soltanto quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte (in tale senso Cass. civ. Sez. 3, Sentenza n. 7772 del 23/04/2004 Cass.

5.10.1998. n.9863, Cass. Civ. sez. III n. 26540/14 e n. 10639/12);
3 che pertanto nel caso in esame poiché il conduttore ha, in ogni caso, continuato a godere dell'immobile, detenendolo, e quindi ha ricevuto la prestazione, il rifiuto di corrispondere il canone non è giustificabile, venendo a mancare la proporzionalità tra i due inadempimenti;
che non sussistono gravi motivi, non essendo stati gli stessi dedotti dall'intimato, all'accoglimento dell'ordinanza richiesta;
visto l'art. 5, commi 1 bis e 4 lett. b), del d. l.vo 28/2010 come modificato dal d.l. 69/2013 conv. in L. 98/2013; rilevato che non risulta esperito il procedimento di mediazione e che, mutato il rito ex art 667 cpc, le parti devono esperire il procedimento di mediazione e che la mancanza è rilevata dal Giudice”; ordinava, ex art. 665 c.p.c., all'intimata il rilascio in favore CP_2 dell'intimante dell'immobile in causa, libero da persone e cose, entro il 20 settembre 2019; disponeva, ex artt. 667 e 426 c.p.c., il mutamento di rito e la prosecuzione del giudizio nelle forme del rito speciale del lavoro;
fissava l'udienza di cui all'art. 420 cpc in data 13 gennaio 2020 ore 9,30, assegnando all'attore termine fino a venti giorni prima dell'udienza ed al convenuto termine fino a 10 giorni prima per la eventuale integrazione degli atti introduttivi mediante deposito di memorie e documenti in cancelleria;
assegnava alle parti termine di gg 15 dalla comunicazione della presente ordinanza per la presentazione della domanda di mediazione ai sensi del d.l.vo n 28/2010.
All'udienza del 13 gennaio 2020, parte attrice dava atto “del perfezionamento di un accordo transattivo tra le parti” rappresentando però il mancato pagamento di tutto il dovuto, sicchè chiedeva un “termine di rinvio per la verifica del regolare pagamento”. Il G.o.t. rinviava la causa all'udienza dell'undici maggio 2020. Rinviata d'ufficio, per l'emergenza epidemiologica da Sars-Covid 19, all'udienza del 18 febbraio 2021, e poi a quella successiva del 27 maggio 2021 ed ancora all'udienza del 9 settembre 2021 ed a quella 24 febbraio 2022, alla predetta ultima udienza parte attrice chiedeva un rinvio della causa in quanto non risultava ancora definito integralmente il pagamento secondo i termini della transazione, in particolare in relazione alle spese ed ai compensi legali.
All'udienza del 27 ottobre 2022, parte attrice rappresentava che “sono stati pagati tutti i canoni di locazione in forza di un accordo transattivo intercorso tra le parti dopo l'instaurazione del giudizio di sfratto e di cui faceva parte anche il pagamento delle spese di lite”, chiedendo un rinvio per la decisione. Il Giudice invitava la parte costituita nel procedimento a cognizione piena a depositare l'accordo transattivo entro l'udienza del 1° dicembre 2022.
4 All'udienza de qua parte attrice chiedeva “darsi atto del deposito di copia della nota pec con cui è stato formalizzato l'accordo transattivo tra le parti, rappresentando che parte intimata non ha provveduto al saldo delle spese e competenze”. Il G.o.t. rinviava la lite, fissando udienza di trattazione scritta in data 20 dicembre 2022, all'esito della quale invitava parte ricorrente a precisare se la domanda fosse ridotta alla liquidazione delle sole spese di lite, fissando all'uopo l'udienza del 20 aprile 2023.
Prima dello svolgimento della suddetta udienza, e delle altre successive che venivano fissate, il G.o.t istruttore emetteva decreti con cui rinviava l'udienza (si vedano decreti del 12 aprile 2023, 21 novembre 2023, del 15 febbraio 2024, 21 maggio 2024) sino al 12 dicembre 2024.
All'udienza del 12 dicembre 2024, parte attrice, chiariva “che parte ricorrente intende insistere nella liquidazione di spese ed onorari stante l'intesa raggiunta tra le parti con la transazione intervenuta nel corso del processo” e che “la somma di cui alla transazione è stata saldata dalla parte resistente” (cfr. processo verbale di udienza). La causa veniva, quindi, rinviata all'udienza del 6 febbraio 2024 per il deposito del testo della transazione. All'udienza de qua l'istante rappresentava che “l'accordo transattivo non è stato formalizzato per iscritto” che “sono stati pagati i canoni, e che l'accordo prevedeva anche il pagamento di spese e competenze che non sono state pagate”, insisteva quindi per la decisione del giudizio al fine di ottenere “le spese e competenze del fascicolo”.
La causa veniva rimessa all'odierna udienza (del 20 marzo 2025) per la discussione e decisione ex art. 420 c.p.c..
2.-L'art. 5, comma 1 bis, D.Lgs. 28/2010, secondo le modifiche intervenute per effetto del D.Lgs. 69/2013, convertito con modificazioni dalla L. 98/2013, entrata in vigore il 09.08.2013, applicabile ratione temporis al caso de quo agitur, prevede che “chi intende esercitare in giudizio un'azione relativa a una controversia in materia di … locazione, …., è tenuto, assistito dall'avvocato, preliminarmente a esperire il procedimento di mediazione ai sensi del presente decreto..” e che “l'esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale”. Il quarto comma stabilisce che le suddette norme non si applicano “nei procedimenti per convalida di licenza o sfratto, fino al mutamento del rito di cui all'articolo 667 del codice di procedura civile”.
3. – Ebbene, nella fattispecie, con l'ordinanza del 5 luglio 2019 il Giudice “visto l'art. 5, commi 1 bis e 4 lett. b, del d. l.vo 28/2010 come modificato dal d.l. 69/2013 conv. in L.
5 98/2013”, assegnava, dopo il mutamento del rito e la prosecuzione del giudizio nelle forme del rito speciale del lavoro, “alle parti termine di gg 15 dalla comunicazione” dell'ordinanza “per la presentazione della domanda di mediazione ai sensi del d. l.vo n. 28/2010”.
4.-Sennonchè, parte attrice - la unica parte che, dopo il mutamento del rito, è sempre comparsa in udienza, dando atto “del perfezionamento di un accordo transattivo tra le parti” e chiedendo rinvii della causa, ora per la verifica del regolare pagamento ora per la completezza dello stesso con il riconoscimento delle spese e dei compensi della procedura sommaria, giusta quanto sopra riportato - , non ha provato di avere reso procedibile l'azione giudiziale attraverso il previo esperimento, secundum legem, della mediazione obbligatoria in materia di locazione.
4.1- Ne consegue che la domanda giudiziale va dichiarata improcedibile. Tale declaratoria va resa con sentenza atteso che si tratta di statuizione di natura decisoria, anche se solo in rito.
4.2 – L'improcedibilità non consente alcun sindacato su quanto chiesto dalla parte attrice “sostanzialmente ridotto all'ottenimento delle spese di giudizio, stante l'avvenuto integrale pagamento dei canoni” (cfr. processo verbale dell'odierna udienza).
5. - Le spese processuali vanno interamente compensate tra le parti, atteso che l'onere dell'espletamento della procedura stragiudiziale era stato posto a carico di entrambi i contendenti.

P.Q.M.

Il Tribunale di Reggio Calabria, Prima Sezione Civile, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa Rosaria Leonello, definitivamente pronunciando nella causa n. 2337/2019 R.G.A.C. promossa da contro , Parte_1 CP_2 quale titolare dell'omonima ditta, disattesa ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione, così provvede:
- dichiara improcedibile la domanda proposta da parte attrice per le ragioni addotte in motivazione;

- spese interamente compensate. Così deciso in Reggio Calabria, 20 marzo 2025 Il Giudice Dott.ssa Rosaria Leonello
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