N. R.G. 13272/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BRESCIA
Sezione V CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Alessia Busato ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 13272/2023 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. CATAVELLO Parte_1 P.IVA_1
GIANCARLO, elettivamente domiciliato presso il difensore
ATTRICE contro
C.F. ) Controparte_1 P.IVA_2
CONVENUTA CONTUMACE
CONCLUSIONI
Per parte attrice:
- accertata l'assenza dei presupposti effettivi per la trasferibilità dell'Immobile, (i) accertare e dichiarare la risoluzione per grave inadempimento della società - anche in ragione di Controparte_1 quanto previsto dall'art. 13 delle condizioni generali in tema di obblighi inerenti all'immobile (e agli obblighi contenuti nell'atto di compravendita - cfr. doc. 4) - del contratto venutosi a formare per l'esercizio dell'opzione d'acquisto da parte di quest'ultima e, per l'effetto, (ii) ordinare a CP_1
(c.f./p. iva , in persona del suo legale rappresentante, la restituzione in favore di
[...] P.IVA_2 dell'unità immobiliare già oggetto del contratto di leasing n. 175376 e del Parte_1
relativo fabbricato ivi realizzato e (ii) condannare in persona del suo legale Controparte_1
pagina 1 di 6 rappresentante, e/o chiunque detenga sine titulo il bene, a rilasciare immediatamente libero da persone e cose a favore di l'unità immobiliare già oggetto del contratto di leasing n. Parte_1
175376, sita in San Bernardino Verbano (VB) e del relativo fabbricato (commerciale/residenziale) ivi realizzato, meglio descritti nel citato atto di compravendita, sub doc. 4 e come meglio identificati dal
CTU;
- IN OGNI CASO: condannare (c.f./p. iva , in persona del suo legale Controparte_1 P.IVA_2
rappresentante, con sede in Milano (MI) 20100 – piazzale Loreto, n. 1, al pagamento in favore di dell'importo complessivo di Euro 213.150,00 o di quella diversa somma, Parte_1 maggiore o minore, ritenuta di giustizia, a titolo di indennità di occupazione senza titolo dell'immobile dal 26.6.2017 alla data della domanda, oltre mensilità successive sino al all'effettivo rilascio dell'Immobile e interessi convenzionali di mora sull'importo capitale dal dovuto al saldo oltre ad Euro
27.500 a titolo di risarcimento danni per le difformità riscontrate nell'Immobile;
- IN OGNI CASO: con vittoria di spese e onorari di causa.
IN FATTO E IN DIRITTO
Con l'atto di citazione introduttivo del presente giudizio l'odierna attrice, allegato di aver concluso, in data 26 giugno 2003, con l'odierna convenuta, un contratto di leasing avente ad oggetto un'area da edificare e il finanziamento delle opere da realizzare sulla stessa, allegato che il contratto, oggetto di successiva variazione, era giunto a naturale scadenza ed era stato regolarmente adempiuto e che l'utilizzatrice convenuta aveva esercitato l'opzione finale di acquisto del bene, provvedendo al pagamento integrale del prezzo di opzione di acquisto, allegato che, nonostante i ripetuti solleciti,
l'utilizzatrice non aveva dato esecuzione all'obbligo di stipula dell'atto pubblico di compravendita, continuando tuttavia a detenere l'immobile, chiedeva, in via principale, la pronuncia di una sentenza ex art. 2932 cod. civ. che tenesse luogo del contratto di trasferimento immobiliare o, in caso di assenza delle condizioni per la trasferibilità dell'immobile, chiedeva che fosse dichiarata la risoluzione del contratto “venutosi a formare per l'esercizio dell'opzione d'acquisto”, con condanna all'immediato rilascio del bene.
Chiedeva, in ogni caso, la condanna al risarcimento del danno conseguente l'occupazione sine titulo protrattasi dalla scadenza del contratto.
Dichiarata la contumacia della convenuta e disposta CTU la causa veniva trattenuta in decisione sulle pagina 2 di 6 conclusioni come in epigrafe indicate.
L'art. 13 delle condizioni generali di contratto
L'art. 13 delle condizioni generali di contratto al primo punto così dispone: “Il Concedente riconosce all'Utilizzatore il diritto di acquistare l'oggetto della locazione finanziaria nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, con ogni pertinenza ed accessorio, senza che il Concedente debba prestare alcuna garanzia, pagando in un'unica soluzione entro la data di scadenza della facoltà di acquisto il prezzo pattuito”.
Il punto 2 della clausola contrattuale indica i presupposti per l'esercizio della facoltà di acquisto.
Trattasi, peraltro, di presupposti pattuiti nell'interesse della concedente che in questa sede nulla ha contestato in merito all'eventuale insussistenza di tali presupposti.
Nello specifico la clausola stabilisce che:
“

2. La facoltà d'acquisto potrà essere esercitata a condizione che l'Utilizzatore: a) ne faccia esplicita richiesta al Concedente mediante raccomandata con avviso di ricevimento almeno 30 giorni prima del termine sopraccitato;
b) sia in regola a quella data con i pagamenti e le obbligazioni derivanti dal presente contratto e più esattamente sia stato pagato regolarmente ogni importo precedentemente maturato e non sia dovuta al Concedente alcuna somma in dipendenza del presente contratto o a qualsiasi titolo;
c) corrisponda il prezzo di acquisto pattuito al Concedente entro il termine stabilito;

d) fornisca al Concedente tutta la documentazione necessaria ed idonea al perfezionamento del passaggio di proprietà dell'immobile.


3. Le condizioni di cui al punto 2, del presente articolo sono da intendersi stabilite unicamente a favore del Concedente, il quale, pertanto, a sua completa discrezione, potrà concedere l'esercizio della facoltà di acquisto all'Utilizzatore anche in assenza di una o più di esse. In ogni caso tale eventuale disponibilità dovrà essere manifestata in forma scritta e non comporterà in ogni caso rinuncia da parte del Concedente ad esigere l'adempimento dell'Utilizzatore degli obblighi cui tali condizioni si riferiscono.


4.Qualora l'Utilizzatore non eserciti la facoltà di acquisto prevista nel presente articolo dovrà riconsegnare al Concedente l'oggetto della locazione finanziaria libero da cose o persone entro 30 giorni dalla data di scadenza dell'opzione. In caso di ritardo nella restituzione il Concedente si riserva la facoltà di richiedere, a suo insindacabile giudizio, a titolo di Indennizzo, una somma giornaliera rapportata all'importo dell'ultimo corrispettivo periodico.
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5.L'Utilizzatore si obbliga a non pretendere dal Concedente alcun indennizzo per miglioramenti, addizioni, nuove pertinenze che rimarranno pertanto annesse all'immobile, salvo che la loro asportazione sia possibile senza alcun danno”.
L'allegato diritto di opzione
Parte attrice chiedendo la dichiarazione di risoluzione del contratto “venutosi a formare per l'esercizio dell'opzione d'acquisto” dell'utilizzatrice, pare interpretare la clausola 13 di cui sopra quale clausola costitutiva di un diritto di opzione in capo all'utilizzatrice e il pagamento del “prezzo pattuito” quale esercizio del diritto di opzione.
E' noto che “Il patto di opzione, disciplinato dall'art. 1331 c.c., ha in comune con il c.d. contratto preliminare unilaterale l'assunzione dell'obbligazione da parte di un solo contraente, ma se ne distingue per l'eventuale successivo "iter" della vicenda negoziale, in quanto, a differenza del predetto preliminare unilaterale, che è un contratto perfetto e autonomo rispetto al definitivo, l'opzione medesima non è che uno degli elementi di una fattispecie a formazione successiva, costituita inizialmente da un accordo avente ad oggetto l'irrevocabilità della proposta e poi dall'accettazione del promissario che, saldandosi con la prima, perfeziona il contratto, sempre che venga espressa nella forma prescritta per il contratto stesso e, quindi, nel caso di trasferimento immobiliare, per iscritto”.
In altri termini, mentre con il contratto di opzione di acquisto le parti hanno inteso far sì che dall'esercizio del diritto di opzione consegua l'immediato trasferimento della proprietà dell'immobile, con il preliminare di vendita unilaterale le parti semplicemente intendono obbligare il venditore, in presenza di determinati presupposti, al successivo trasferimento del diritto reale, ferma restando la facoltà della controparte di prestarsi o meno alla conclusione del definitivo.
Orbene, nel caso in esame, ritiene questo Giudice che la clausola 13 non sia interpretabile quale clausola costitutiva di un diritto di opzione parendo invece assimilabile ad una clausola negoziale avente contenuto di preliminare unilaterale.
La circostanza stessa che la clausola preveda che l'utilizzatore sia tenuto a fornire alla Concedente
“tutta la documentazione necessaria ed idonea al perfezionamento del passaggio di proprietà dell'immobile” esclude che il trasferimento del diritto di proprietà sia conseguente il mero esercizio della facoltà di acquisto disciplinata dalla clausola 13.
Elemento indiziario a favore di tale interpretazione è anche il dato letterale della clausola che pur essendo stata predisposta da imprenditore professionista (come si evince dal riferimento a “condizioni pagina 4 di 6 generali di contratto”) non menziona il termine “opzione”.
Lo stesso comportamento processuale dell'attrice avvalora tale conclusione avendo originariamente formulato una domanda principale avente ad oggetto l'accertamento dell'“inadempimento della società
rispetto all'obbligo di perfezionare il contratto di acquisto dalla società di leasing Controparte_2 dell'immobile già oggetto del contratto di leasing n. 175376 e Parte_1
conseguentemente disporre, ai sensi e per gli effetti dell'art. 2932 c.c., il trasferimento in capo a
[...] dell'immobile ….”. CP_1
La domanda di risoluzione
Escluso quindi che la clausola di cui sopra disciplini un diritto di opzione parendo viceversa essere riconducibile ad un'ipotesi di contratto preliminare con obbligazione a carico di una sola parte, vi è da chiedersi se, a seguito del solo pagamento del prezzo di acquisto, l'utilizzatrice sia tenuta a procedere all'acquisto dell'immobile.
A tale domanda ritiene questo Giudice che debba darsi risposta negativa.
La clausola 13 disciplina il diritto dell'utilizzatore di procedere all'acquisto del bene e non già il dovere di procedere all'acquisto, neppure successivamente all'eventuale pagamento del prezzo di riscatto.
La clausola prevede infatti che l'utilizzatore abbia diritto “…di acquistare l'oggetto della locazione finanziaria ….” e indica le modalità di pagamento del prezzo “… pagando in un'unica soluzione entro la data di scadenza della facoltà di acquisto il prezzo pattuito…” ma non costituisce un'obbligazione in capo all'utilizzatore di procedere all'acquisto.
Né può ritenersi che il pagamento del prezzo pattuito in un'unica soluzione entro la data di scadenza possa essere manifestazione di volontà di procedere all'acquisto dell'immobile, considerando che tale manifestazione di volontà, avendo ad oggetto l'acquisto di un diritto reale su bene immobile, deve rivestire forma scritta.
La domanda di risoluzione del contratto “venutosi a formare per l'esercizio dell'opzione d'acquisto” da parte dell'utilizzatrice non può pertanto trovare accoglimento, non essendosi formato alcun contratto a seguito dell'allegato pagamento del prezzo di acquisto da parte dell'utilizzatrice.
Le domande restitutorie e di risarcimento del danno
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Parte attrice ha formulato le domanda restitutorie e di risarcimento del danno sul presupposto della risoluzione contrattuale per inadempimento dell'utilizzatrice all'obbligazione di concludere il contratto di trasferimento della proprietà sull'immobile già oggetto del contratto di leasing.
Il rigetto della domanda di risoluzione determina il rigetto delle domande restitutoria e risarcitoria.
Trattandosi infatti di domande etero individuate (cfr. C. Cass. 14771/14) ritiene questo Giudice che non sia possibile pronunciare la condanna alla restituzione o al risarcimento del danno su presupposti diversi da quelli oggetto della richiesta - quale ad esempio la mera scadenza contrattuale – pena la violazione dell'art. 112 c.p.c.
Le spese di lite
Nulla sulle spese stante la contumacia della convenuta.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa così giudica:
rigetta la domanda di parte attrice;

nulla sulle spese.
Brescia, 7 gennaio 2025
Il Giudice
dott. Alessia Busato
Atto redatto in formato elettronico e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi dell'art. 35, comma 1, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209
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