N. R.G. 2354/2022
Tribunale di Napoli Nord
Seconda Sezione Civile
Il Giudice, lette le note di trattazione scritta depositate entro il termine perentorio assegnato ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.; preso atto di quanto dichiarato nelle suddette note, pronuncia ex artt. 429 e 127 ter ult. co. c.p.c. la sentenza che segue e che fa parte integrante del presente provvedimento.
Il Giudice
Dott. Giuseppe Di Leone
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI NORD
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, in persona del dott. Giuseppe Di Leone, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. R.G. 2354 del Ruolo Generale degli Affari Contenziosi dell'anno
2022, avente ad oggetto: risoluzione contratto di comodato – indennità di occupazione, promossa da:
, rappresentata e difesa dall'avvocato Paola Alpina, presso il cui studio in San Parte_1
Giovanni Valdarno (AR) al Corso Italia n. 145 è elettivamente domiciliata, come da procura in atti;

ricorrente nei confronti di
Pag. 1 di 8 rappresentato e difeso dall'avvocato Giuseppe Picone, presso il cui Controparte_1
studio in Frignano (CE) alla Piazza Giuseppe Mazzini n. 3 è elettivamente domiciliato, come da procura in atti;
resistente
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. ha adito il Tribunale di Napoli Nord al fine Parte_1 di sentire accogliere le seguenti conclusioni: “Voglia il Tribunale di Napoli, ogni contraria istanza disattesa e respinta, accertato e dichiarato il rapporto di comodato esistente tra le parti, ordinare al signor di rilasciare la quota di comproprietà della signora Controparte_1
, relativa alle unità immobiliari di cui in premessa, fissando un termine entro il Parte_1
quale adempiere, con condanna al risarcimento del danno per detenzione sine titulo, oltre al risarcimento del danno subito per non aver potuto utilizzare i beni in oggetto, dal giorno della richiesta di restituzione del bene fino all'effettivo rilascio, oltre interessi e rivalutazione monetaria, da liquidarsi in via equitativa”.
A sostegno della domanda la ricorrente, premesso di essere comproprietaria pro indiviso dell'immobile ubicato in Giugliano in Campania alla via Santa Maria a Cubito unitamente a e di aver concesso in godimento a quest'ultimo la sua quota Controparte_1 dell'immobile de quo in virtù di contratto di comodato d'uso gratuito, ha dedotto di essere stata estromessa dall'uso del bene in comunione in quanto, malgrado la cessazione del contratto di comodato, l'intero immobile è ad oggi utilizzato in via esclusiva dal resistente.
Si è costituito in giudizio il resistente, il quale ha contestato gli assunti di controparte e ha dedotto l'infondatezza del ricorso, chiedendone il rigetto.
Acquisita documentazione e disattese le istanze delle parti dirette all'ammissione della prova testimoniale, all'esito dell'udienza di discussione del 27 dicembre 2022, il Tribunale ha pronunciato la sentenza parziale n. 4530/2022 con cui così decideva: “- in accoglimento della domanda proposta dalla ricorrente, accerta e dichiara la cessazione degli effetti del contratto di comodato d'uso gratuito in atti relativo all'immobile in Giugliano in Campania alla via Santa
Maria a Cubito in virtù di disdetta del 5 marzo 2021; - ordina il rilascio in favore della comunione fra e delle unità immobiliari poste nel Parte_1 Controparte_1
Comune di Giugliano in Campania (Na) e meglio identificate in catasto: - foglio 4, particella
196, subalterno 1, categoria D/8, Via Santa Maria a Cubito, piano T-S1; - foglio 4, particella
Pag. 2 di 8 196, subalterno 2, categoria A/2, classe 5, vani 9, Via Santa Maria a Cubito – piano 1; - foglio 4, particella 196, subalterno 3, categoria A/2, classe 5, vani 8, 5, Via Santa Maria a Cubito – piano
2 ; - dispone procedersi alla nomina di un c.t.u., come da separata ordinanza con la quale si provvederà altresì alla fissazione dell'udienza di prosieguo del giudizio;
- manda alla cancelleria di allegare al fascicolo d'ufficio copia della presente sentenza;
- rimette la statuizione sulle spese al definitivo”.
Avverso la sentenza parziale n. 4530/2022 ha proposto appello dinanzi alla Corte di Appello di
Napoli il quale, nell'invocarne l'integrale riforma, ha dedotto a Controparte_1 fondamento dell'impugnazione la violazione e falsa applicazione dell'art. 2697 c.c., la violazione e falsa applicazione dell'art. 1810 c.c. nonché l'esistenza del termine del contratto di comodato, la necessità dello scioglimento della comunione se i condomini sono due con pari quota ai fini dell'azione di rilascio, la violazione dell'art. 2043 c.c. e, infine, la violazione degli artt. 112
c.p.c., 1350 e 2725 c.c.
Con sentenza n. 2929/2023, pubblicata in data 28.6.2023, la Corte di Appello di Napoli, in parziale accoglimento dell'appello proposto da avverso la sentenza Controparte_1
4530/2022 del Tribunale di Napoli Nord, ha così disposto: “a) accoglie l'appello per quanto di ragione e, per l'effetto, in parziale riforma della sentenza impugnata, ordina il rilascio in favore della comunione fra e della unità immobiliare Parte_1 Controparte_1
ubicata nel Comune di Giugliano in Campania (Na), riportata in catasto al foglio 4, particella
196, subalterno 1, categoria D/8, Via Santa Maria a Cubito, piano T-S1; b) compensa le spese del grado.”
Espletata Ctu, come da ordinanza del 27.12.2022, la causa è stata rinviata per la discussione e la decisione ai sensi del combinato disposto di cui artt. 429 e 127 ter c.p.c. Le parti hanno discusso la causa come da note di trattazione scritta presenti in atti.
In Tribunale è quindi chiamato a pronunciarsi sulla domanda di condanna del resistente al pagamento di un'indennità di occupazione avanzata dalla ricorrente.
2. La domanda è solo in parte fondata e va, pertanto, accolta per quanto di ragione.
Occorre premettere che, secondo un orientamento oramai consolidato della giurisprudenza di legittimità, nel caso in cui la natura di un bene immobile oggetto di comunione non ne permetta un simultaneo godimento da parte di tutti i comproprietari, l'uso comune può realizzarsi o in maniera indiretta oppure mediante avvicendamento, fermo restando che fino a quando non vi sia
Pag. 3 di 8 richiesta di un uso turnario da parte degli altri comproprietari, il semplice godimento esclusivo ad opera di taluni non può assumere la idoneità a produrre un qualche pregiudizio in danno di coloro che abbiano mostrato acquiescenza all'altrui uso esclusivo, salvo che non risulti provato che i comproprietari che hanno avuto l'uso esclusivo del bene ne abbiano tratto anche un vantaggio patrimoniale (in questi termini: Cass. Sez. 2 -, Sentenza n. 1738 del 20/01/2022; Cass. Sez. 2,
Sentenza n. 2423 del 09/02/2015).
Ciò posto, nel caso di specie, è stato documentato che con lettera raccomandata A/R del 24 febbraio 2021 pervenuta al destinatario in data 5.3.2021 (cfr. allegato n. 4 del ricorso introduttivo) la ricorrente ha comunicato a il recesso dal contratto di comodato CP_1
stipulato tra le parti (cfr. allegato n. 2 del ricorso introduttivo), con ciò manifestando espressamente la volontà di tornare nella disponibilità materiale del bene oggetto del contratto.
Al riguardo, tenuto conto del pronunciamento contenuto nella sentenza 2929/2023 emessa dalla
Corte d'Appello di Napoli tra le parti e pubblicata in data 28.6.2023, deve ritenersi accertato che oggetto del contratto di comodato fosse soltanto l'immobile identificato in catasto al foglio 4, particella 196, subalterno 1, categoria D/8, Via Santa Maria a Cubito, piano T-S1.
Ne consegue che soltanto a tale immobile può essere riferita la manifestazione di volontà contenuta nella disdetta del 24.2.2021, atteso il chiaro e non equivoco riferimento contenuto nella predetta comunicazione al contratto di comodato (sia nell'oggetto della comunicazione sia nel corpo del testo).
Del tutto pacifica, poi, deve dirsi tra la parti l'occupazione del predetto immobile da parte del resistente nel periodo successivo alla disdetta, come accertato d'altro canto anche in sede di Ctu
(cfr. le fotografie presenti in atti, che documentano la conduzione di un'attività di ristorazione).
Quanto poi al lasso temporale per il quale può essere riconosciuta l'indennità in questione, va detto che parte resistente ha versato in atti il contratto di locazione stipulato in data 15.7.2023 dagli attuali comproprietari dell'immobile, ivi compresa nella qualità di Parte_1 locatori, e da “La nuova stella d'oro di ”, nella qualità di conduttore (cfr. deposito CP_1
del 10.7.2024 in allegato alle note di trattazione scritta).
Tale documento, pienamente utilizzabile in quanto formato successivamente alla maturazione delle preclusioni istruttorie, oggetto di contraddittorio tra le parti (cfr. le note di trattazione scritta depositate da parte ricorrente in data 11.7.2024, con le quali si è preso posizione sul documento)
e indispensabile ai fini del decidere (Cass. Sez. L, Ordinanza n. 33393 del 17/12/2019), ha ad
Pag. 4 di 8 oggetto la locazione del solo immobile identificato in catasto al foglio 4, particella 196, subalterno 1.
Deve dunque ritenersi che, alla data del 15.7.2023, la ricorrente abbia riacquistato la disponibilità della propria quota di comproprietà dell'immobile in questione e che, pertanto, l'indennità di occupazione possa essere riconosciuta soltanto per il periodo compreso tra il 24.2.2021 e il
15.7.2023.
Relativamente agli altri immobili oggetto di causa, come individuati con il ricorso introduttivo
(sub 2 e sub 3), è necessario fare una distinzione, alla luce delle risultanze di causa.
Dato per pacifico, come già accertato dalla Corte d'Appello di Napoli con la richiamata sentenza, che gli incrementi del bene concesso in comodato, in applicazione del principio generale dell'accessione, vengono attratti nella proprietà del piano terra, ancorché abusivi (cfr. pag. 7 della sentenza della Corte d'Appello), deve ritenersi che parte ricorrente non ha provato che il resistente le abbia impedito il godimento dell'immobile sub 2, atteso che in sede di Ctu è emerso che l'appartamento in questione, disabitato da più di un ventennio, sia stato visionato soltanto grazie alla collaborazione dei signori e nella Persona_1 Persona_2
disponibilità delle chiavi di accesso.
Relativamente a tale immobile, pertanto, la domanda di condanna del resistente al pagamento di una indennità di occupazione risulta infondata.
Quanto, invece, all'immobile sub 3), risulta pacifico che lo stesso sia nella disponibilità esclusiva del resistente, avendolo adibito ad abitazione della propria famiglia (in questo senso anche gli accertamenti svolti in sede di Ctu). Risulta pertanto provata l'occupazione dell'immobile da parte del resistente.
La richiesta di godimento del bene da parte della ricorrente può ritenersi certamente contenuta nel ricorso introduttivo del presente giudizio, sicché dalla data della domanda deve essere riconosciuta la dovuta indennità di occupazione.
2.1 Quanto alla determinazione dell'indennità dovuta, giova richiamare i principi affermati nelle sentenze gemelle Cass. Sez. Un. n. 33645/2022 e Cass. Sez. Un. n. 33659/2022 con cui è stato composto un contrasto insorto fra la Seconda e la Terza Sezione civile circa i presupposti richiesti e i limiti entro cui è possibile procedere al risarcimento del danno in caso di occupazione sine titulo.
Pag. 5 di 8 In particolare le Sezioni Unite ritengono che al quesito se la violazione del contenuto del diritto, in quanto integrante essa stessa un danno risarcibile, sia suscettibile di tutela non solo reale ma anche risarcitoria debba darsi risposta positiva, nei termini emersi nella richiamata linea evolutiva della giurisprudenza della Seconda Sezione civile, secondo cui la locuzione "danno in re ipsa" va sostituita con quella di "danno presunto" o "danno normale", privilegiando la prospettiva della presunzione basata su specifiche circostanze da cui inferire il pregiudizio allegato (Cass. 7 gennaio 2021, n. 39; Cass. 20 gennaio 2022, n. 4936; Cass. 22 aprile 2022, n. 12865). Tale esito interpretativo, per quanto riguarda la lesione della facoltà di godimento, resta coerente con il significato di danno risarcibile quale perdita patrimoniale subita in conseguenza di un fatto illecito.
La linea da perseguire è, infatti, secondo le Sezioni Unite, quella del punto di mediazione fra la teoria normativa del danno, emersa nella giurisprudenza della Seconda Sezione civile, e quella della teoria causale, sostenuta dalla Terza Sezione civile.
Al fine di salvaguardare tale punto di mediazione, l'estensione della tutela dal piano reale a quello risarcitorio, per l'ipotesi della violazione del contenuto del diritto, deve lasciare intatta la distinzione fra le due forme di tutela. Pertanto, nel caso di occupazione abusiva di immobile, le
Sezioni Unite ammettono accanto alla tutela reale, volta alla reintegra nella disponibilità del bene occupato, anche la tutela risarcitoria concernente non il pregiudizio arrecato al bene oggetto di proprietà, bensì direttamente, senza passare per l'intermediazione del pregiudizio cagionato alla cosa oggetto del diritto di proprietà, la lesione del diritto di proprietà, sub specie del “diritto di godere in modo pieno ed esclusivo della cosa stessa”.
Il danno risarcibile è rappresentato dalla specifica possibilità di esercizio del diritto di godere che
è andata persa quale conseguenza immediata e diretta della violazione, cagionata dall'occupazione abusiva, del "diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo". Il nesso di causalità giuridica si stabilisce così fra la violazione del diritto di godere della cosa, integrante l'evento di danno condizionante il requisito dell'ingiustizia, e la concreta possibilità di godimento che è stata persa a causa della violazione del diritto medesimo, quale danno conseguenza da risarcire.
Nondimeno, a differenza del caso di occupazione sine titulo da parte della p.a., è comunque richiesta l'allegazione della concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento che è andata persa. E al cospetto di tale allegazione il convenuto ha l'onere di opporre che giammai il
Pag. 6 di 8 proprietario avrebbe esercitato il diritto di godimento, posto che a quest'ultimo non è assimilabile il non uso.
Nel caso di specie il danno per mancato godimento (che può essere diretto e indiretto) è correlato, come pure allegato dalla stessa parte ricorrente, alla concreta destinazione abitativa dell'immobile sub 3) e all'effettivo utilizzo redditizio del bene sub 1), sicché per entrambi gli immobili è predicabile la concedibilità a terzi dietro corrispettivo.
Quanto, poi, al criterio di determinazione dell'indennità dovuta, nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato.
Deve, pertanto, ritenersi del tutto adeguata la quantificazione operata dal Ctu, le cui conclusioni possono essere poste a base della decisione, stante il rigore del metodo utilizzato (cfr. pag. 18 e ss. della relazione di consulenza) e la logicità delle conclusioni raggiunte, che devono intendersi in questa sede integralmente richiamate e trascritte.
Pertanto, relativamente all'immobile identificato in catasto al foglio 4, particella 196, subalterno
1, adibito a ristorante, l'indennità di occupazione ragguagliata al canone di locazione è pari a
2.600,00 €/mese, mentre relativamente all'immobile sub 3) l'indennità di occupazione ragguagliata al canone di locazione è pari a 580,00 €/mese.
Orbene, rilevato che alla ricorrente va riconosciuta l'indennità di occupazione nei limiti della propria quota di comproprietà (50%), per l'immobile sub 1) – per il periodo ricompreso tra marzo
2021 e luglio 2023 e dunque per 28,5 mensilità – deve riconoscersi un'indennità pari a 37.050,00
€, mentre per l'immobile sub 3) – a decorrere dalla domanda e fino alla data odierna e dunque per
37 mensilità – deve riconoscersi un'indennità pari a 10.730,00 €.
Sugli importi in questione vanno inoltre riconosciuti gli interessi legali dalle singole scadenze mensili al saldo.
3. Stante la soccombenza reciproca, le spese di lite devono essere integralmente compensate tra le parti.
Le spese di Ctu, come liquidate con separato decreto, restano definitivamente a carico di entrambe le parti.

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P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda avanzata dalla ricorrente, ogni contraria istanza, eccezione o deduzione disattesa, così provvede:
1) accoglie per quanto di ragione la domanda avanzata dalla ricorrente e, per l'effetto, condanna al pagamento, in favore di della somma pari a € Controparte_1 Parte_1
47.780,00, oltre interessi legali dalle singole scadenze mensili al saldo;

2) compensa integralmente tra le parti le spese di lite;

3) pone definitivamente a carico di entrambe le parti le spese di Ctu, come liquidate con separato decreto.
Aversa, 26 marzo 2025.
Il Giudice
dott. Giuseppe Di Leone
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