N. 1590/2020 R.G.A.C.
R E P U B B L I C A I T A L I A N A IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli Nord, II Sezione Civile, nella persona della dott.ssa Matilde Boccia quale giudice unico ha emesso la seguente

SENTENZA Nella causa iscritta al N. 1590/2020 R. Gen. Aff Cont., avente ad oggetto: cause relative alla validità o efficacia del contratto o di singole clausole, pendente: TRA
“ (C.F. ), in persona del Parte_1 P.IVA_1
Curatore p.t., con sede legale in Napoli alla Via Cappella Vecchia n. 47, rapp.to e difeso, giusta procura in calce al ricorso presentato innanzi al Tribunale di Napoli – Sez- XII^ - G.U. Dott.ssa Alessia Notaro con R.G. n. 34077/2018 – conferito anche ai sensi dell'art.18, comma 5^, D.M. Giustizia n.44/2011 - e giusto provvedimento di nomina del 26.05.2017 a firma del G.I.P. XXII^ Sezione del Tribunale di Napoli Dott. Pietro Carola, dall'Avv. Giovanni Sellitto (C.F. con domicilio digitale al CodiceFiscale_1 seguente indirizzo PEC: Email_1
-Ricorrente- CONTRO
entrambi rapp.ti e difesi dagli Controparte_1 Controparte_2 avv.ti Francesco Ghiggi (C.F. e Maria Teresa C.F._2
Rotondaro Aveta (C.F. ), presso lo studio dei quali C.F._3 elett.te domiciliano in Napoli, Salita Moiariello n°67, giusta procura in atti;

-Resistenti- E
nata a [...] il [...] Codice Controparte_3
Fiscale dom.to in Napoli alla via Chiaia n.142 ed CodiceFiscale_4 elett.te dom.to in Napoli alla via Mario Ruta n.24 presso lo studio dell'Avv. Massimo De Felice (c.f. ), che lo rappresenta e CodiceFiscale_5 difende in virtù di procura in atti di causa
-Terza Chiamata in causa- Nonché con sede in Torino, alla Piazza San Carlo n. Controparte_4
156, iscritta nel Registro delle Imprese di Torino al n. di codice P.IVA_2 fiscale, partita IVA n. in persona dell'Avv. Lelio Menicocci, in P.IVA_3 virtù di procura speciale conferita in data 21/3/2019, in autentica repertorio n.1590/2020 r.g.a.c. Pagina 1 di 19

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n. 42540 e raccolta n. 13795 del Notaio di Milano, Persona_1 rappresentata e difesa, anche disgiuntamente, in virtù di procura in calce l'atto di costituzione, dall'Avv. Achille Cipullo (Cod. Fisc. – CodiceFiscale_6
P.E.C. e dall'Avv. Gaetano Cipullo (Cod. Email_2
Fisc. –, con loro elettivamente domiciliata in Santa C.F._7
Maria Capua Vetere, al Corso Aldo Moro n. 228;
-terza chiamata in causa-

*** CONCLUSIONI : Come da note di trattazione scritta depositate in vista dell'udienza del 20.3.2025 e come da comparse conclusionali e memorie di replica in atti.
***

MOTIVI DELLA DECISIONE La presente decisione viene redatta ai sensi degli artt. 132 cod. proc. civ. e 118 disp. att. cod. proc. civ., come novellati dalla l. 69/2009, in virtù di quanto previsto dall'art. 58, comma 2, l. cit. 1.Con ricorso ex art. 702, bis, c.p.c., la in persona Parte_1 dell'Amministratore Unico e legale rappresentante , nella Controparte_5 sua dedotta qualità di Amministratore Giudiziario del complesso immobiliare
“Green Village”, nonché di Co-Amministratore e Co-Custode Giudiziario dell'intero capitale sociale della società ricorrente, conveniva i coniugi e dinanzi al Tribunale di Napoli, Controparte_1 Controparte_2 deducendo che : a) con decreto di sequestro preventivo emesso dal Tribunale di Napoli – (Ufficio XXII°, G.I.P. Dr. Carola, reso in data 27/1/2012), era stato sottoposto a vincolo cautelare il complesso edilizio sito in Castel
Volturno, località Lago Patria, di proprietà della Parte_1 denominato “Green Village”; b) nell'ambito di detto sequestro, volto a vincolare il patrimonio di soggetti indagati per i reati di cui all'art. 416 bis c.p., era emerso che numerosi immobili facenti parte del complesso edilizio erano stati alienati a terzi con atti di compravendita;
c) in particolare, con atto per Notar del 13/12/2010 (rep. 100.630, racc. 39.220), Controparte_3 trascritto il 23/12/2010 presso l'Agenzia del Territorio di Caserta, la aveva alienato a e Pt_1 Parte_1 Controparte_1 CP_2
“porzione immobiliare facente parte del complesso turistico “Green
[...]
Village” … corrispondente a 6,49 millesimi di proprietà del complesso, e precisamente: unità immobiliare adibita a residence sita al piano primo, della scala “B” dell'edificio “B3” … riportata nel Catasto Fabbricati … al foglio 50, particella 5445, sub. 33, categoria A/2, cl. 6, vani 5,5 con rendita catastale di euro 553,90”; d) secondo l'art. 5 del contratto “La parte venditrice … dichiara e le parti acquirenti prendono atto ed accettano che i beni oggetto delle presenti compravendite sono soggetti ai vincoli di destinazione di cui alla legge 28 novembre 2000, n. 16 e,
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pertanto, per patto essenziale, determinante della volontà contrattuale delle parti, i beni in oggetto sono destinati irrevocabilmente, anche ex art. 1112 c.c., al godimento plurimo turnario da parte dei condomini, allo scopo, ritenuto essenziale, di consentire l'utilizzazione più piena nell'arco dell'anno … ed a tal fine le parti acquirenti conferiscono mandato … alla parte venditrice … affinché … stabilisca il regolamento di disciplina per il godimento plurimo turnario da parte di tutti i condomini”; e) il prezzo di vendita era stato pattuito in € 130.000,00 oltre I.V.A., di cui € 120.000,00 corrisposti dagli acquirenti “con parte del ricavato” del mutuo fondiario ad essi concesso dal Banco di Napoli S.p.A., garantito da ipoteca volontaria gravante sulla piena proprietà dell'immobile alienato;
f) detto complesso immobiliare -a seguito del rinvenimento nell'area del complesso dell'antico tracciato della Via Domitiana- era stato sottoposto a vincolo urbanistico regionale ed era stato edificato sulla base di un permesso in variante e di un permesso di costruire in sanatoria, restando così immodificata la destinazione d'uso del complesso, adibito -come in origine- ad impianto produttivo costituito da un complesso turistico alberghiero;
g) pertanto -posto che il contratto di compravendita in questione non poteva che avere come oggetto la vendita di una quota di multiproprietà- era stato concluso in frode alla legge al fine di eludere la disciplina urbanistica vigente ed era affetto da nullità ex artt. 1344 e 1418 c.c., per illiceità della causa ed indeterminatezza dell'oggetto, atteso che sul suolo ove l'immobile era stato edificato non era consentita la costruzione di edifici destinati a civile abitazione, in virtù della suddetta destinazione urbanistica;
e) conseguentemente, era da considerarsi illegittima la trascrizione dell'atto di compravendita. Concludeva, pertanto, per l'accertamento e la declaratoria di nullità del contratto di compravendita e per la condanna dei resistenti al pagamento di una indennità per l'occupazione illegittima dell'immobile. Si costituivano con memoria depositata il 19/9/2019 i resistenti CP_1
e eccependo l'incompetenza territoriale dell'adito
[...] Controparte_2
Tribunale; all'esito del vaglio della relativa eccezione preliminare, il Tribunale di Napoli dichiarava la propria incompetenza territoriale in favore dell'intestato Tribunale di Napoli Nord, quale Foro del “consumatore. Riassunto il processo innanzi l'intestato Tribunale con ricorso della a mezzo del suo A.U. Dr. , depositato Parte_1 Per_2 in data 7.02.2020; reiterata la prospettazione e le richieste rappresentata nell'originario ricorso, la stessa concludeva : - in via principale accertare e, per l'effetto, dichiarare la nullità del contratto di vendita di immobile tra le parti stipulato in data 13 dicembre 2010 con atto per notar di Napoli, Controparte_3
Rep.n.100.630– Racc.n.39.220, trascritto il 23 dicembre 2010 all'Agenzia del Territorio – Servizi di Pubblicità Immobiliare di Caserta, Reg.Gen.n.48662 – Reg.Part.n.33446, ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 1418 e 1344 codice civile per illiceità della causa; -sempre nel merito ordinare al Conservatore competente di procedere alle necessarie annotazioni e trascrizioni conseguenti all'emananda ordinanza decisoria, con esonero da ogni responsabilità; -condannare le parti resistenti alla
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corresponsione in favore di parte ricorrente dell'importo mensile di € 70,00 a titolo di indennità di occupazione a far data dalla richiesta del 03.10.2017 e sino all'effettivo rilascio dell'immobile per cui è causa, oltre interessi di legge dalle singole scadenze; - condannare le parti resistenti al pagamento delle spese e competenze professionali del presente giudizio. Si costituivano in data 8/9/2020 i e , i Controparte_1 Controparte_2 quali impugnavano e contestavano il fondamento dell'avversa domanda. Precisavano in fatto ch : con due distinti e successivi contratti preliminari, il primo del 27/11/2006 con il sig. su mandato della CP_6 Pt_1
, il secondo del 10/12/2008, con il sig. amm. della
[...] Parte_2
il sig. comprometteva l'acquisto di una Parte_1 Controparte_1 unità immobiliare in corso di costruzione in quello che sarebbe diventato il complesso residenziale Green Village in Castelvolturno alla Via Domitiana Km 42.800; in particolare: l'unità immobiliare di 115 mq con posto auto coperto e scoperto e relativa cantinola;
il prezzo per l'acquisto, in entrambi i preliminari, veniva indicato in € 225.000,00 di cui prima della stipula del definitivo atto venivano versati in varie soluzioni € 123.000,00, tutti con assegni (docc. 1,2, 3 e 4). Successivamente il 13/12/2010 si stipulava a ministero del notaio il contratto di vendita con cui all'art. Controparte_3
2 – testualmente – il sig. quale amministratore “dichiara di vendere Parte_2 in favore dei coniugi e , che dichiarano di acquistare, Controparte_1 Controparte_2 in comune e parti uguali tra loro, la seguente porzione immobiliare facente parte del complesso turistico ricettivo denominato “GREEN VILLAGE”, sito in Castelvolturno, alla Via Domitiana, Km. 42,800, corrispondente a 6,49 (sei virgola quarantanove) millesimi di proprietà del complesso e precisamente: - unità immobiliare adibita a residence sita al piano primo, della scala “B”, dell'edificio “B3”, composto di 5 vani e mezzo catastali;
confinante con appartamento sub 34 di proprietà e/o aventi Parte_1 causa e con cassa scala e con aree comuni, salvo altri;
” all'art. 7 i compratori venivano immessi nel “pacifico possesso” (doc. 5). L'intervento del notaio, nella compravendita de qua, si completava con la trascrizione della relativa vendita che avveniva a favore dei sigg.ri e per il diritto di piena CP_1 CP_2 proprietà rispettivamente di 1/2 ciascuno (doc. 6). Allo stesso modo, sempre il notaio redigeva “relazione ipocatastale” necessaria e valida affinché CP_3
l'istituto di credito “Banco di Napoli” concedesse il mutuo (120.000,00 euro) con cui veniva pagato parte del prezzo di acquisto dell'unità immobiliare. L 'istituto di credito iscriveva garanzia ipotecaria sulla piena proprietà come risultata in capo ai coniugi Parte_3
Nei due anni successivi i coniugi deducevano di aver goduto a pieno e pacificamente della loro proprietà sino a quando nel 2012 nell'ambito di un procedimento penale a carico dei referenti della , Parte_1 CP_7
l'appartamento dei sigg.ri e veniva sottoposto a sequestro CP_1 CP_2 con provvedimento n°66/12 o.c.c.
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Adito il Tribunale del Riesame, lo stesso con ordinanza del 28/03/2012 disponeva la restituzione ai legittimi proprietari “del bene immobile riportato nel catasto fabbricati del Comune di Castelvolturno, al foglio 50, p.lla 5445, sub 33”. Conclusasi positivamente anche la vicenda “sequestro” e rivendicando la loro buona fede e “proprietà” i resistenti sigg.ri dichiaravano di aver CP_1 ripreso il pieno e pacifico possesso dell'appartamento di cui si discute. Assumevano altresì di aver avviato la procedura penale, prima contro la Società Village nella persona dell'Amm. poi nei confronti del Parte_2 notaio senza il concorso della quale ritenevano non si Controparte_3 sarebbe potuto compiere l'artifizio. Parimenti di aver sporto querele nei confronti dei suddetti (legale rapp.te società e notaio), per i fatti nelle stesse esposti e, dopo due richieste di archiviazione, entrambe respinte dal GIP (doc. 13 costituzione , con provvedimento dell'8/03/19, il Controparte_8
PM (RG 5163/18 notizia di reato) aveva emesso il decreto di citazione a giudizio per l'udienza del 04/02/2020 innanzi la Sezione IV del Tribunale di Napoli, parti offese ed imputato il sig. . Parte_3 Parte_2
Dunque, nel giudizio de quo disconoscevano quanto affermato dalla ricorrente, ossia che l'oggetto del contratto dedotto sarebbe l'acquisto di una quota di multiproprietà con diritto di godimento turnario e che in maniera del tutto illegittima il notaio rogante avrebbe proceduto alla trascrizione dell'atto di compravendita come piena proprietà nonché, sempre in maniera illegittima, sarebbe stata eseguita l'iscrizione ipotecaria sull'intera consistenza (piena proprietà), a garanzia del mutuo concesso con contratto redatto dal medesimo notaio;
segnatamente eccepivano tali affermazioni essere state contraddette sia dal notaio che dal funzionario del Banco di Napoli, CP_3 nel corso dell'interrogatorio reso alle AA.GG. a seguito delle querele sporte (docc. 15 e 16).
Allo stesso modo, circa i provvedimenti giudiziari del Tribunale del riesame richiamati dalla ricorrente, i resistenti evidenziavano riguardare altri soggetti, altro notaio, altri mutuatari ed altri contratti. Quindi, rilevavano necessario disporre la chiamata in causa del notaio
[...] con studio in Napoli nonché dell'istituto di credito con sede in CP_3
Napoli Via Toledo 177 ai quali, ordinare la produzione di tutta la documentazione relativa alla concessione del mutuo del caso de quo (relazione tecnica, relazione ipotecaria, ecc.) e disporre, con relativa ordinanza, il mutamento del rito. Sulla scorta di quanto dedotto ed eccepito, concludevano :- Rilevato che viene eccepita la nullità di un atto di compravendita per illiceità della causa (ancorchè come scrittura privata ma con uguali responsabilità ex art. 20 legge notarile) nonchè la illegittimità della trascrizione dello stesso atto e la illegittimità della relativa iscrizione ipotecaria, tutte operazioni compiute dal notaio rogante, previo differimento dell'udienza di prima comparizione ex art. 209 c.p.c., per consentire la chiamata in causa e garanzia, si autorizzi la chiamata in causa del notaio sig.ra nata a [...] il Controparte_3
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26/08/1951, residente in [...]; nonché del Banco di Napoli S.p.A. con sede in Napoli Via Toledo 177, (C.F. in persona del legale rapp.te P.IVA_4
p.t.; 2) rilevata l'inapplicabilità nel caso di specie dell'art. 702 bis c.p.c., disponga con ordinanza ex art. 702 ter c.p.c. il mutamento del rito con assegnazione dei termini ex art. 183 c.p.c.;- dato atto della pendenza del giudizio penale avente n° R.G. DIB. 16342/2019, incardinato innanzi la IV Sezione del Tribunale di Napoli, dr.ssa G. Taglialatela, per l'udienza del 06/10/2020, nonché del rapporto di pregiudizialità esistente con questo giudizio posto che la decisione del giudice penale influenzerà la decisione del giudice civile, disponga ex art. 295 c.p.c. la sospensione del giudizio civile stesso;
- Subordinatamente dichiari inammissibile il ricorso per carenza di interesse ad agire della ricorrente posto che l'uso turnario presuppone l'esistenza di un comproprietario e di un relativo turno, appunto, di uso e che nel caso che ci occupa mancano sia l'uno che l'altro e che pertanto non si configura alcuna illiceità nell'uso esclusivo dell'immobile da parte dei comparenti. Nel merito: -In via principale rigetti il ricorso in quanto infondato in fatto ed in diritto;
-In via subordinata, qualora si dovesse accogliere la domanda della ricorrente in ordine alla nullità del contratto del 13/12/2010 senza null'altro riconoscere a favore della stessa, condannare la ricorrente alla restituzione in favore dei coniugi CP_8 di tutte le somme dai medesimi pagate in esecuzione del contratto per cui è causa, a
[...] far data dal primo preliminare;
oltre interessi dalla stessa data del pagamento;
-Nella ipotesi di declaratoria di nullità dell'atto di vendita per causa illecita, accertata e dichiarata la responsabilità del notaio rogante sig.ra si condanni la medesima Controparte_3 in solido con la ricorrente, al pagamento dei danni subiti dai coniugi pari Parte_3
a tutti gli importi versati a titolo di acquisto;
- Nella ipotesi di declaratoria di nullità dell'atto di vendita per cui è causa, si dichiari che nulla è dovuto al Banco di Napoli da parte dei coniugi in esecuzione del Parte_3 contratto di mutuo erroneamente concesso con la conseguente illegittima iscrizione ipotecaria a garanzia. Con vittoria di spese di causa e relativi accessori.
Autorizzata dal precedente giudice assegnatario l'esperita chiamata in causa del Notaio e della fissata all'uopo l'udienza del 14.1.2021, i resistenti CP_9 notificavano in data 9.10.2020 a mezzo posta certificata l'atto di citazione ad al notaio Controparte_4 Controparte_3
Con Comparsa di risposta contenente domanda riconvenzionale e riconvenzionale trasversale, si costituiva la Controparte_4 quale contestava la domanda formulata nei suoi confronti dai coniugi perché infondata in fatto e in diritto;
argomentava la stessa Controparte_8 basarsi sul falso presupposto della sussistenza di collegamento negoziale tra la vendita del 13/12/2010, intercorsa tra i coniugi e la , e Parte_1 il contratto di mutuo stipulato con il Banco di Napoli. Di contro l'istituto di credito eccepiva non sussistere nesso alcuno tra i due summenzionati contratti. Con riguardo al caso di specie l'istituto bancario eccepiva che il mutuo contratto dai resistenti con il Banco di Napoli, non era qualificabile come mutuo di scopo, in quanto ivi non risultava alcuna specifica destinazione della somma mutuata all'acquisto dell'immobile, ma la sola n. 1590/2020 r.g.a.c. Pagina 6 di 19 N. 1590/2020 R.G.A.C.
iscrizione ipotecaria sul predetto immobile a garanzia della somma erogata, con conseguente l'inapplicabilità del principio simul stabunt simul cadent, atteso che l'assenza del collegamento negoziale non consente il riverberarsi delle conseguenze negative del contratto di compravendita su quello di mutuo. In via gradata, per la denegata ipotesi in cui fosse dichiarata la nullità del contratto di mutuo del 13/12/2010, l , spiegava domanda Controparte_4 riconvenzionale nei confronti dei coniugi, chiedendone la condanna al rimborso del capitale concesso loro a titolo di mutuo, nella misura di € 124.684,80. A tale somma riteneva aggiungersi gli interessi legali dalla domanda al soddisfo, nonché il maggior danno ex art. 1224, II° co, c.c., individuato nella differenza tra la misura degli interessi legali e quella degli interessi che l'Istituto di credito avrebbe ottenuto per operazioni similari di mutuo fondiario a tasso fisso, qualora avesse avuto la disponibilità della somma. Ai sensi dell'art. 1283 c.c. la istante chiedeva altresì la CP_9 capitalizzazione semestrale degli interessi, così come richiesti. In via subordinata l'istituto bancario contestava il fondamento dell'azione di nullità della compravendita promossa dalla ricorrente . Parte_1
Da ultimo per l'ipotesi di declaratoria della nullità del mutuo -pronunciata in conseguenza della nullità della vendita- dipendente dalla responsabilità professionale del notaio;
evidenziando che la condotta professionale di quest'ultimo come antecedente causale, posto che la concessione del mutuo si era basata sulle risultanze della relazione notarile e sul presupposto che i mutuatari acquisissero la piena proprietà dell'immobile alienato;
dispiegava domanda riconvenzionale trasversale nei confronti del Notaio CP_3
condizionata alla eventuale pronuncia di nullità del mutuo e
[...] contestuale accertamento della responsabilità professionale, chiedendone la condanna al risarcimento dei danni per aver indotto la banca a concedere il mutuo, quantificabili nell'ammontare degli interessi che sarà obbligata a rifondere in favore dei mutuatari (danno emergente), nonché nell'ammontare degli interessi che avrebbe percepito da costoro nell'ipotesi di validità ed efficacia del contratto di mutuo (lucro cessante) Concludeva : “Voglia il Tribunale di Napoli Nord: - In via del tutto preliminare, disporre il mutamento del rito, ai sensi dell'art. 702 ter c.p.c.; - In rito, ordinare alla parte ricorrente di fornire gli opportuni chiarimenti riguardo alla legittimazione attiva e all'interesse alla lite riconducibile a nella triplice qualità di: A) Controparte_5
Amministratore Unico e legale rappresentante la B) Parte_1
Amministratore Giudiziario del complesso immobiliare “Green Village”; C) Co- Amministratore e Giudiziario dell'intero capitale sociale della CP_10 [...]
- Nel merito, rigettare, in via principale, la domanda rivolta da Parte_1
e nei confronti di Controparte_1 Controparte_2 Controparte_4
perché inammissibile ed infondata in fatto ed in diritto;
- In via gradata e
[...] riconvenzionale, per la denegata ipotesi in cui fosse dichiarata la nullità del contratto di
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mutuo del 13/12/2010, condannare e in solido al Controparte_1 Controparte_2 rimborso in favore di el capitale concesso loro a titolo CP_4 Controparte_4 di mutuo, nella misura di € 124.684,80, oltre interessi legali e maggior danni ex art. 1224, II° co., Cod. Civ., con capitalizzazione semestrale;
- In via subordinata, rigettare la domanda principale -come proposta- di nullità del contratto di compravendita posto in essere dalla perché inammissibile ed infondata;
- In via Parte_1 ulteriormente gradata e riconvenzionale, per l'ipotesi di pronuncia di nullità del mutuo e/o contestuale accertamento della responsabilità professionale del Notaio CP_3
condannare quest'ultima al risarcimento dei danni patiti da
[...] [...]
, anche per averla indotta a concedere il mutuo, quantificabili CP_4 nell'ammontare degli interessi che sarebbe obbligata a rifondere in favore dei mutuatari (danno emergente), nonché nell'ammontare degli interessi che avrebbe percepito da costoro nell'ipotesi di validità ed efficacia del contratto di mutuo;
- Per il caso di mancata costituzione del Notaio terza chiamata in causa dai resistenti Controparte_3
e differire la prima udienza, ai sensi dell'art. 269 c.p.c., al fine di CP_1 CP_2 consentirne la citazione nel rispetto dei termini di rito;
- Condannare la parte soccombente al pagamento delle spese del giudizio, comprensive di oneri accessori e rimborso spese forfettario”. Si costituiva altresì il Notaio , contestando ogni Controparte_3 addebito di responsabilità e impugnando ogni prospettazione avversa. In particolare riteneva che il presente procedimento doveva essere dichiarato estinto in ragione della irrituale riassunzione dello stesso;
all'uopo evidenziava che la Curatela Fallimentare della società “ , il cui Parte_1 fallimento evidenziava essere stato chiuso in data 15.06.2022 per mancanza totale di attivo, non appariva essere mai stata presente in giudizio, quindi rappresentava quanto eccepito essere indizio di mancata conoscenza del presente giudizio, nel quale invece la ricorrente/attrice soc. “ Parte_1
richiedeva somme ed immobili. Eccepiva inoltre la tardività della
[...] riconvenzionale trasversale attinente alla richiesta del risarcimento del capitale mutuato effettuata da parte della banca “ presentata solo Controparte_4 nelle memorie ex art.183 6° comma cpc, e in ogni caso contestando non potersi considerare il capitale un accessorio degli interessi richiesti ed eccependo che in ogni caso, un atto dichiarato nullo non produce interessi. In ogni caso rivendicava nella qualità di notaio autenticante, aver regolarmente effettuato le visure ipotecarie e catastali, evidenziando anche delle ipoteche da cancellare relativamente all'immobile oggetto di stipula (sul punto richiamava l'art.7 contratto di vendita allegato sub “A”), e raccolto le dichiarazioni urbanistiche ai sensi di legge (sul punto art.8 contratto di vendita innanzi richiamato). Pertanto, nel caso di specie, rilevava essere l'atto di cui si discute perfettamente valido sotto il profilo delle dichiarazioni urbanistiche, essendo stato dichiarato in esso un reale ed esistente titolo urbanistico abilitativo, nonché il vincolo di destinazione turistico ad esso sotteso. Inoltre, trattandosi n. 1590/2020 r.g.a.c. Pagina 8 di 19 N. 1590/2020 R.G.A.C.
di scrittura privata autenticata, eccepiva non essere richiesto alcun atto negoziale del notaio, in quanto l'autenticazione è un atto dovuto a norma della legge notarile, del tutto autonoma rispetto al contenuto della scrittura privata (per tutte Cass., III Sez., n.14016 del 03.10.1990). Quanto alla prospettazione dei coniugi chiamanti in causa, precisava che nel proprio atto di citazione, laddove discorrevano di artefici, raggiri e di errore cui sarebbero stati indotti dal precedente amministratore della
[...]
eccepiva al più essere materia di annullabilità, non richiesta agli Parte_1 atti. Il notaio rilevava altresì che la sua posizione, nel procedimento penale all'uopo dagli stessi instaurato, cui avevano fatto riferimento nella propria costituzione, era stata stralciata ed archiviata dal G.I.P. con provvedimento del 29.11.2019 non avendo in qualità di notaio, partecipato ad alcun artefizio o raggiro. Riguardo il mutuo, evidenziava che il Banco di Napoli Spa aveva proceduto ad erogare un finanziamento fondiario a seguito di propria rigorosa istruttoria, suffragata anche da perizie di stima con sopralluoghi sul posto, su di un immobile soggetto a vincolo turistico ma perfettamente ipotecabile, come di fatto era già stato ipotecato da precedenti istituti bancari. Ab abundantiam evidenziava che l'art.2652 cc statuisce che si deve trascrivere la domanda diretta a far dichiarare la nullità di un atto soggetto a trascrizione (nel caso de quo una vendita) e che sono in ogni caso salvi i diritti dei terzi in buona fede che hanno trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della suddetta domanda. Quindi ribadendo da rigettarsi ogni domanda ex adverso proposta nei suoi confronti;
concludeva : rigettare le domande tutte avanzate da qualsiasi parte nei confronti del Notaio in relazione all'autentica Controparte_3 delle sottoscrizioni nell'atto di vendita di cui in oggetto o alla redazione del successivo atto di mutuo, per tutte le motivazioni di cui innanzi, in quanto inammissibili ed infondate in fatto ed in diritto, vaghe, generiche, sommarie, basate su fatti e comportamenti giuridicamente legittimi del notaio, non provate e generiche nell'an e nel quantum e comunque esorbitanti; -con vittoria di spese, diritti ed onorari di giudizio, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge da liquidare direttamente al sottoscritto procuratore antistatario. Nelle more, in data 18.02.2021, in seguito a scardinamento, il presente giudizio veniva assegnato al ruolo della scrivente giudice, giusta decreto presidenziale n.2/2021; disposto il mutamento del rito e concessi alle parti i termini di cui all'art. 183, VI° c.p.c., rinviata la causa, per l'adozione dei provvedimenti in ordine alle eventuali istanze istruttorie articolate dalle parti, all'udienza del 4.11.2021. Alla data da ultimo indicata il giudizio veniva interrotto per effetto dell'intervenuta dichiarazione di fallimento della Parte_1
Depositato in data 4/2/2022 ricorso per riassunzione dalla originaria ricorrente, in persona dell'Amministratore Giudiziario, nonché dai resistenti ab origine, con decreto dell'11/2/2022 veniva fissava l'udienza del 10/10/2022 per la prosecuzione del processo.
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Con successiva ordinanza del 24/4/2023, rigettate le istanze istruttorie sia relativamente alla richiesta di esibizione ex art. 210 c.p.c. formulata dalla parte attrice, non ricorrendone i presupposti di legge, sia relativamente alle richieste di prova testimoniale articolate dalle parti, perché inammissibili, il giudizio veniva differito per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 30/5/2024 e trattenuto in decisione, con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c. Nelle more, con ordinanza del 24.9.2024 preso atto della dichiarazione di riapertura del (cfr. Sentenza n. 114/2024 del Tribunale di Parte_1
Napoli – Sez. VII Civile, rubricato con n. 48/21 – G.D. Dott. Bernardi (cfr. in atti), il procedimento veniva nuovamente dichiarato interrotto;
infine, riassunto nei termini di legge e fissato per il prosieguo all'udienza del 17.3.2025, alla quale veniva trattenuto in decisione con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c. 2. Sul merito. La domanda è fondata nei limiti che di seguito si vanno ad indicare. Preliminarmente deve ritenersi infondata l'eccezione della terza chiamata in causa, relativa all'intervenuta estinzione del procedimento per omessa riassunzione, nei termini di legge, da parte della curatela della Parte_1
[...]
Il presente giudizio è stato promosso dall'amministratore giudiziario della
, che ha acquisito la gestione dei beni mobili ed immobili della Parte_1 società a seguito del sequestro preventivo disposto dal GIP del Tribunale di Napoli, gestione che può comportare – cosa avvenuta nel caso di specie – l'esercizio di azioni giudiziarie a tutela del patrimonio vincolato. Ciò posto, l'intervenuta dichiarazione di fallimento della società non ha Parte_1 certamente avuto alcuna incidenza sulla capacità di stare in giudizio dell'amministrazione giudiziaria dei beni societari, da tale considerazione deriva allora che nessun onere di riassunzione nei termini di legge doveva porsi nei confronti del curatore della società fallita. Passando al merito, si è rivelata fondata la domanda di nullità del contratto di compravendita dedotto in lite da parte ricorrente, con completo assorbimento della subordinata domanda di risoluzione del medesimo contratto. E' risultato provato per tabulas che il complesso edilizio in cui insiste anche l'immobile oggetto del contratto oggetto di lite è stato edificato sulla base di titoli edilizi che presuppongono la destinazione turistico-ricettiva dell'intero complesso immobiliare, come si evince testualmente, oltre che dai permessi a costruire prodotti in atti dalla stessa istante, anche dallo stesso contratto di compravendita intercorso tra le parti in lite, di cui si è chiesta la declaratoria di nullità. Né la suddetta destinazione risulta essere stata successivamente oggetto di modificazione alcuna (circostanza in alcun modo documentalmente dimostrata in atti).
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Ebbene, sulla questione del trasferimento parcellizzato della proprietà di singole unità immobiliari ubicate all'interno di un complesso immobiliare assentito, dal punto di vista urbanistico, con destinazione turistico- alberghiera, è stata copiosa la produzione giurisprudenziale, sia di legittimità che di merito, sia in campo civilistico che in campo penalistico (data l'interdisciplinarità della questione). Così, nella giurisprudenza di legittimità penalistica elaborata in materia di reato di lottizzazione abusiva, è stato unanimemente precisato che “La modifica di destinazione d'uso di un complesso alberghiero realizzata, sin dal sorgere dell'edificio, attraverso la vendita di singole unità immobiliari a privati configura il reato di lottizzazione abusiva, laddove manchi una organizzazione imprenditoriale preposta alla gestione dei servizi comuni e alla concessione in locazione dei singoli appartamenti compravenduti secondo le regole comuni del contratto d'albergo, atteso che in tale ipotesi le singole unità perdono la originaria destinazione d'uso alberghiera per assumere quella residenziale. (Conf. Sez. III, n. 17866 del 2009, non massimata).”, nonché
“L'ipotesi di lottizzazione abusiva, di cui all'art. 30 d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, è configurabile anche in relazione ad un complesso immobiliare già edificato attraverso il cambio di destinazione d'uso rilevabile dalla stipula di contratti preliminari di compravendita, come quelli aventi ad oggetto unità abitative destinate a residenza privata e facenti parte di un complesso originariamente autorizzato per lo svolgimento di attività alberghiera.” (cfr., ex multis, Cass. pen., Sez. 3, Sentenza n. 17865 del 17/03/2009; Cass. pen., Sez. 3, Sentenza n. 10889 del 21/01/2005). Dal punto di vista civilistico, lo stesso supremo consesso di legittimità ha chiarito che “La giurisprudenza di questa Corte ha affermato che può configurare il reato di lottizzazione abusiva la modifica di destinazione d'uso di un complesso alberghiero, realizzata attraverso la vendita di singole unità immobiliari, allorché - indipendentemente dal regime proprietario della struttura - non sussiste una organizzazione imprenditoriale preposta alla gestione dei servizi comuni ed alla locazione dei singoli appartamenti compravenduti secondo le regole comuni del contratto di albergo, atteso che in tale ipotesi le singole unità perdono la loro originaria destinazione d'uso alberghiera per assumere quella residenziale (ex plurimis, Cass., sez. 3^ penale, sentenze n. 6396 del 2006, n. 17865 del 2009). Più di recente, questa Corte ha ritenuto che : “La modifica di destinazione d'uso di una struttura alberghiera in complesso residenziale, realizzata attraverso la parcellizzazione dell'immobile in numerosi alloggi suscettibili di essere occupati stabilmente, configura il reato di lottizzazione abusiva pur laddove l'area sia urbanizzata e gli strumenti urbanistici generali consentano una utilizzabilità alternativa di tipo alberghiero e residenziale, salvo che le opere già esistenti siano sufficienti non solo a soddisfare i bisogni degli abitanti già insediati ma anche di quelli da insediare" (Cass., sez. 3^ penale, sentenza n. 27279 del 2012). La normativa in tema di lottizzazione abusiva ha dunque lo scopo di tutelare l'integrità del territorio, vietando trasformazioni che ne alterino l'assetto, e ciò perfino in presenza di strumenti urbanistici che consentirebbero tali trasformazioni, ovviamente previa valutazione delle situazioni in concreto.”, per poi concludere sul punto (così come massimata) che “Il contratto preliminare di compravendita, che
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abbia ad oggetto singole unità immobiliari già comprese in una struttura alberghiera, è nullo per contrasto con la normativa in tema di lottizzazione abusiva, per la modifica dell'originaria destinazione d'uso, purché si accerti sia l'inesistenza di un'organizzazione imprenditoriale idonea alla gestione dei servizi comuni e alla locazione dei singoli appartamenti compravenduti, sia la parcellizzazione del complesso immobiliare in alloggi suscettibili di essere occupati stabilmente.” (cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 23367 del 03/11/2014). Dal punto di vista delle norme positive, poi, è l'attuale art. 30, D.P.R. 380/2001 che vieta espressamente la pratica della lottizzazione abusiva e che sancisce la nullità civilistica degli atti negoziali tra vivi che realizzino una tale finalità. L'art. 4 legge regionale 16/2000 espressamente prevede che “1. CP_11
Dalla data di esecutività del piano regolatore, ovvero dalla data di esecutività della relativa variante, le strutture ricettive turistiche in esso individuate sono sottoposte a vincolo.

2. Per le strutture ricettive che, nell'ambito delle stesse aree vengono destinate all'attività turistica successivamente all'approvazione dello strumento urbanistico il vincolo ha vigenza dalla data di rilascio della relativa concessione edilizia.

3. Il vincolo di destinazione d'uso, di cui ai commi 1 e 2 del presente articolo, vige a termine indeterminato”. Sussiste, pertanto, una precisa scelta legislativa di ordine pubblico di sottoporre a vincolo di destinazione le strutture ricettive-turistiche al fine di
“garantire la conservazione e la tutela del patrimonio ricettivo che, per capacità imprenditoriale o ubicazione, è in grado di rispondere alle esigenze del mercato turistico e, nel contempo, avviare un processo di riqualificazione dell'offerta turistica” (cfr. art. 1 l.r. Campania 16/2000), tanto che i comuni sono chiamati a “formare, ovvero ad adeguare, i propri strumenti urbanistici mediante l'individuazione delle aree destinate ad attività turistiche e ricettive”
(cfr. art. 2 L.R.. Campania 16/2000). Ebbene, dagli atti depositati si evince che, nel caso di specie, l'area sul quale è stato eretto l'immobile oggetto di compravendita è sottoposta a detto vincolo. Non a caso, difatti, nel permesso di costruire n. 7/04 del 14 gennaio 2004 e successiva variante n.322 del 25 novembre 2004 e successive (richiamato nel contratto di compravendita agli atti), è espressamente indicato nel contratto di compravendita che la richiesta di permesso di costruire è stata presentata “per la realizzazione di un impianto produttivo costituito da un complesso turistico alberghiero”. Lo stesso contratto, d'altronde, richiama proprio il vincolo di destinazione di cui alla L R. Campania n. 16/2000. Se, però, allora, l'immobile oggetto di compravendita è sottoposto al vincolo di destinazione d'uso per attività turistiche e ricettive, un eventuale differente destinazione d'uso (in particolar modo destinazione d'uso abitativo) comporta che la causa debba ritenersi illecita per contrarietà a norme imperative, tale dovendosi ritenere la normativa richiamata considerato che detto vincolo è stato immaginato dal n. 1590/2020 r.g.a.c. Pagina 12 di 19 N. 1590/2020 R.G.A.C.
legislatore per finalità pubblicistiche, come da art. 1 della legge richiamata. Parallelamente, però, se la destinazione d'uso cui è sottoposto l'immobile è solo formalmente turistico-ricettiva per essere, invece, nella sostanza l'alienazione effettuata per consentire agli acquirenti l'uso abitativo, ne consegue che il contratto, di cui è stata chiesta la declaratoria di nullità, le parti hanno inteso dare solo apparente copertura legale ad una operazione vietata dalla legge, dissimulando il reale intento di trasferire la proprietà di singole unità immobiliari ad uso abitativo di un complesso immobiliare edificato, di contro, con chiara destinazione turistico-alberghiera. Tale impostazione, del resto, è stata confermata anche dalla Suprema Corte di Cassazione, che ha confermato il chiaro intento in frode alla legge dei contratti che hanno avuto ad oggetto il trasferimento di singole unità immobiliari situate all'interno del complesso immobiliare in questione (del tipo di quello dedotto anche nella presente controversia), in cui la clausola di godimento plurimo turnario risulta essere, oltre che indeterminata, chiaramente finalizzata a dissimulare la reale destinazione a civile abitazione delle singole unità immobiliari del complesso in questione, ceduti con plurimi contratti di compravendita altrimenti non consentiti in relazione alla destinazione turistico-alberghiera assentita (cfr. Cass. Penale, Sez. II, n. 5167/2013). Da tutto quanto precede deriva la chiara nullità del contratto dedotto in lite per illiceità della causa, ex artt. 1418 e 1344 c.c. Quanto, invece, alla corresponsione di una somma a titolo di indennità di occupazione da parte del resistente, il quale occuperebbe senza titolo l'unita immobiliare oggetto del contratto preliminare di cui è stata quivi dichiarata la nullità, non appare superfluo osservare che un orientamento venutosi di recente a consolidare in seno alla giurisprudenza di legittimità della Suprema
Corte di Cassazione si è posto in consapevole contrasto con precedenti pronunce che pure ritenevano in re ipsa il danno derivante al proprietario per la mancata e/o tardiva restituzione di un proprio immobile da parte di un terzo occupante senza titolo. Infatti, secondo il detto orientamento “Nel caso di occupazione illegittima di un immobile il danno subito dal proprietario non può ritenersi sussistente "in re ipsa", atteso che tale concetto giunge ad identificare il danno con l'evento dannoso ed a configurare un vero e proprio danno punitivo, ponendosi così in contrasto sia con l'insegnamento delle Sezioni Unite della S.C. (sent. n. 26972 del 2008) secondo il quale quel che rileva ai fini risarcitori è il danno-conseguenza, che deve essere allegato e provato, sia con l'ulteriore e più recente intervento nomofilattico (sent. n. 16601 del 2017) che ha riconosciuto la compatibilità del danno punitivo con l'ordinamento solo nel caso di espressa sua previsione normativa, in applicazione dell'art. 23 Cost.; ne consegue che il danno da occupazione "sine titulo", in quanto particolarmente evidente, può essere agevolmente dimostrato sulla base di presunzioni semplici, ma un alleggerimento dell'onere probatorio di tale natura non può includere anche l'esonero dalla allegazione dei fatti che devono essere accertati, ossia l'intenzione concreta del proprietario di mettere l'immobile a
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frutto.” (cfr. Cass., Sez. 3, Sentenza n. 13071 del 25/05/2018 e Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 31233 del 04/12/2018). Ebbene, nel caso di specie, parte ricorrente nulla ha dedotto o dimostrato per eventualmente dimostrare l'effettivo pregiudizio subito per la dedotta mancata disponibilità dell'immobile oggetto del contratto di cui ha chiesto la declaratoria di nullità (immobile di cui, peraltro, la stessa parte non ha chiesto neppure la espressa restituzione nell'ambito del presente giudizio). Ebbene, nel caso di specie, parte ricorrente nulla ha dedotto o dimostrato per eventualmente dimostrare l'effettivo pregiudizio subito per la dedotta mancata disponibilità dell'immobile oggetto del contratto di cui ha chiesto la declaratoria di nullità (immobile di cui, peraltro, la stessa parte non ha chiesto neppure la espressa restituzione nell'ambito del presente giudizio). 3.Quanto alla domanda dei resistenti relativa alla restituzione in oro favore di tutte le somme dai medesimi pagate in esecuzione del contratto per cui è causa, ipotesi di declaratoria di nullità dello stesso, a far data dal primo preliminare;
oltre interessi dalla stessa data del pagamento;
la domanda è improcedibile. Si ricordi, infatti, che la è stata sottoposta alla misura di Parte_1 prevenzione del sequestro. Nello specifico, con il provvedimento del 11.05.2012 è stato disposto il sequestro preventivo di tutte le quote del capitale sociale della Parte_1
Ebbene, la domanda riconvenzionale in parola, invero, ha ad oggetto l'accertamento dell'esistenza di un diritto di credito in favore dei resistenti. Ora, però, come già osservato da altra giurisprudenza, il sequestro preordinato alla confisca è strumento volto a contrastare la criminalità organizzata attraverso l'eliminazione dal mercato di un bene di provenienza illecita. Per queste ragioni il legislatore ha previsto un'accurata procedura di accertamento dei crediti. Deve considerarsi, infatti, non solo che ai sensi dell'art. 52 comma 1 d.lgs. 159/2011 “la confisca non pregiudica i diritti di credito dei terzi che risultano da atti aventi data certa anteriore al sequestro” ma anche che, allo stesso tempo, in forza dell'art. 52 comma 2 d.lgs. 159/2011, “i crediti di cui al comma 1 devono essere accertati secondo le disposizioni contenute negli articoli 57, 58 e 59”; ipotesi, questa, simile a quella prevista nel settore fallimentare. Gli artt. 57 ss. d.lgs. 159/2011, poi, prescrivono un'articolata procedura di accertamento da svolgersi dinanzi al giudice delegato del Tribunale, sezione misure di prevenzione, avente, pertanto, una competenza esclusiva proprio in virtù delle diverse esigenze, di carattere pubblicistico, che vertono attorno all'accertamento del credito. Tanto chiarito, deve anche considerarsi che, invero, risulta irrilevante il momento in cui il vantato credito restitutorio possa ritenersi sorto. E' vero che la disposizione richiamata, infatti, riguarda i crediti anteriori al sequestro, ma non si può ignorare quell'interpretazione secondo cui la disciplina di cui agli artt. 57 ss. cit. vada applicata anche nei riguardi dei crediti contestati sorti quantomeno tra il sequestro e l'intervenuta n. 1590/2020 r.g.a.c. Pagina 14 di 19 N. 1590/2020 R.G.A.C.
confisca. Detta interpretazione, a ben vedere, si basa proprio sulla funzione della procedura peculiare prevista dalla normativa richiamata che è quella di procedere a una concentrazione delle domande al fine di assicurare un più efficiente canale di trasmissione delle informazioni ed evitare così l'ammissione di crediti fittizi (non a caso l'art. 59 comma 1 d.lgs. 159/2011 prevede la partecipazione facoltativa del pubblico ministero). Detta esigenza, però, se sussiste per i crediti sorti in un periodo antecedente al sequestro, è maggiormente presente in relazione ai crediti riguardanti quella fase “intermedia” successiva al sequestro in cui il soggetto destinatario dei provvedimenti giurisdizionali è consapevole dell'intervento dell'Autorità Statale e potrebbe a maggior ragione “creare” crediti fittizi al solo scopo di far fuoriuscire dal patrimonio della società sequestrata ingenti capitali, con ripercussione negativa su quel richiamato obiettivo primario di contrasto concreto alla criminalità organizzata;
soggetto che in tal moto potrebbe ritornare indirettamente nella disponibilità di quei fondi che gli sono stati sottratti con il provvedimento di sequestro. A sostegno della lettura di cui sopra, però, vi è anche il dato letterario. E' vero che l'art. 52 cit. fa riferimento ai crediti antecedenti ma è anche altrettanto vero che l'art. 57 comma 2 d.lgs. 159/2011 precisa che “Il giudice delegato, dopo il deposito del decreto di confisca di primo grado, assegna ai creditori un termine perentorio, non superiore a sessanta giorni, per il deposito delle istanze di accertamento dei rispettivi diritti” con ciò lasciando intendere che la procedura è immaginata anche per crediti sorti durante la procedura e sino al decreto di confisca di primo grado. Tali considerazioni impongono allora una declaratoria dell'improcedibilità della domanda restitutoria azionata dai resistenti in quanto il relativo credito va accertato nelle sedi e nelle forme di cui agli artt. 57 ss. d.lgs. 159/2011. 4. Va altresì rigettata la domanda riconvenzionale proposta dai resistenti avente ad oggetto la dichiarazione di nullità del contratto di mutuo, domanda subordinata all'accoglimento della pretesa azionata in via principale dalla parte ricorrente. La figura del contratto di mutuo di scopo è autonoma e distinta da quella del mutuo in senso proprio, in quanto rappresenta un contratto atipico che assolve, in modo analogo all'apertura di credito, una funzione creditizia (cfr. Cass. 25180/2007). Quindi, le due tipologie contrattuali divergono in primo luogo sotto il profilo strutturale. Infatti, nel contratto di mutuo, il mutuatario si impegna a restituire al mutuante la somma di denaro, comprensiva di interessi (mutuo a titolo oneroso); nel mutuo di scopo, oltre alla restituzione dell'importo, il contraente è tenuto anche ad adempiere la finalità perseguita (ad esempio, l'acquisto di un cespite, come nel caso della sentenza in commento). La differenza attiene anche al profilo causale. Se nel mutuo ordinario (a titolo oneroso) la causa del contratto risiede nella consegna del denaro, e nel corrispettivo che il mutuatario corrisponde sotto forma di interessi, nel n. 1590/2020 r.g.a.c. Pagina 15 di 19 N. 1590/2020 R.G.A.C.
mutuo di scopo, il perseguimento dell'obiettivo dedotto in contratto fa parte della causa dello stesso, pertanto assume un rilievo essenziale. Nel mutuo di scopo la consegna dell'importo mutuato non rappresenta un elemento costitutivo della fattispecie, ma integra l'obbligazione principale del mutuante. Solitamente, al contratto di mutuo ne segue un altro, infatti, si concludono due contratti: il contratto tra mutuante e mutuatario ed il contratto tra il mutuatario e chi offre il bene o il servizio necessario a raggiungere lo scopo contrattuale. Pertanto, tra i due negozi sussiste un legame (collegamento negoziale), perché il primo è concepito, funzionalmente e teleologicamente, come collegato con il secondo;
ne consegue che le vicende che investono un contratto possono ripercuotersi sull'altro. In altre parole, il collegamento negoziale è il meccanismo attraverso il quale le parti perseguono un risultato economico complesso, come prendere a prestito una somma (mutuo) per acquistare un bene (compravendita), mediante l'impiego di una pluralità di contratti (mutuo e vendita), ciascuno con una causa autonoma, ma collegati tra loro. L'ipotesi più ricorrente riguarda la conclusione del mutuo per l'acquisto di un immobile;
in tal caso, il contratto di mutuo è collegato a quello di compravendita, tanto che se quest'ultimo viene risolto, il mutuante ha titolo per ottenere la restituzione dell'importo mutuato direttamente al venditore e non al mutuatario (Cass. 12454/2012). Nel caso di specie, tra il e l' quale socio unico del CP_1 Controparte_4
Banco di Napoli, risulta stipulato un contratto di mutuo fondiario (cfr. allegato produzione fascicolo terzo chiamato). Trattasi di circostanza non contestata e chiaramente evincibile dal tenore del contratto di mutuo stipulato tra le parti. Il mutuo fondiario, quale risulta dalla disciplina di cui agli artt. 38 ss d.lgs. 1° settembre 1993, n.385, non è mutuo di scopo, poiché di esso non è elemento essenziale la destinazione della somma mutuata a determinate finalità; non può, pertanto, essere negata tale qualificazione, sul rilievo della previsione contrattuale che nega la destinazione della somma mutuata all'acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobili (cfr. Cass. Sez. 1, Sentenza n. 4792 del 26/03/2012, Rv. 621970 - 01). Esclusa la natura di mutuo di scopo al contratto concluso dai resistenti con l'istituto di credito chiamato in causa, deve allora assumersi che la nullità della compravendita immobiliare nessuna ricaduta possa avere sulla validità del rapporto di mutuo. Pertanto, l'azione di nullità proposta dai resistenti va disattesa. Ne deriva il rigetto della pretesa restitutoria relativa al pagamento delle rate sinora corrisposte dai mutuatari. Analogamente infondate sono le domande di manleva, di ingiustificato arricchimento e la domanda risarcitoria ex art. 2043 c.c. esercitate nei confronti della banca, atteso che la mera declaratoria di improcedibilità della n. 1590/2020 r.g.a.c. Pagina 16 di 19 N. 1590/2020 R.G.A.C.
pretesa restitutoria relativa al prezzo della vendita – che non preclude l'esercizio dell'azione di recupero del prezzo secondo le modalità sopra richiamata - non ha, allo stato, cristallizzato alcun pregiudizio di carattere patrimoniale in capo ai resistenti a seguito dell'accertata nullità della vendita. Né, d'altronde, alcun profilo di responsabilità pare potersi attribuire all'istituto di credito in relazione alle cause che hanno determinato l'invalidità della vendita conclusa. 5. Venendo alla posizione dell'ulteriore chiamata in causa, nella qualità di notaio rogante, si osserva quanto segue. Il notaio officiante un contratto di compravendita immobiliare è vincolato al compimento delle attività necessarie a conseguire il risultato voluto dalle parti, in particolare ad effettuare le visure catastali e ipotecarie atte ad individuare esattamente il bene e a verificare che sia libero da vincoli (in tal senso Cass., 28/7/1969, n. 2861 e più recentemente Cass., 24/9/1999, n. 10493 e Cass., 18/1/2002, n. 547). La sussistenza di tale obbligo è stata argomentata dapprima muovendo dal combinato disposto degli artt. 2913 c.c. e 28 della Legge Notarile (in ragione della funzione pubblica del notaio), nonché dagli artt. 4 e 14 del D.P.R. n. 640 del 1972, in base ai quali il notaio è tenuto all'attività di verifica catastale ed ipotecaria, al fine di accertare la condizione giuridica ed il valore di un immobile - attività peraltro distinta dalle normali indagini prodromiche alla stipulazione dell'atto - (in tal senso Cass., 23/7/2004, n. 13825). In seguito, si è arrivati a sottolineare che l'opera prestata dal Notaio non si esaurisce nel mero accertamento della volontà delle parti e di direzione nella compilazione dell'atto, estendendosi anche alle attività preparatorie e successive, volte ad assicurare gli effetti tipici che ne derivano oltre che il risultato pratico perseguito dalle parti (in tal senso Cass., Sez. Un.,
31/7/2012, n. 13617). Sulla base di tali premesse la fonte dell'obbligo notarile è stata via via ravvisata dalla Corte di legittimità, ora nella diligenza che il notaio è tenuto ad osservare, ora nell'esecuzione del contratto d'opera professionale che lo lega al cliente, riconducibile allo schema negoziale del mandato. Si è quindi affermato che la responsabilità del notaio è esclusa solo in caso di espresso esonero (per motivi di urgenza o per altre ragioni), previsto mediante apposita clausola appositamente inserita nella scrittura, che, come tale, non deve considerarsi una mera formula di stile bensì una parte integrante del contratto, purché sia giustificata da esigenze concrete delle parti (così Cass., 1/12/2009, n. 25270). Particolare rilevanza assume la diligenza richiesta al notaio in riferimento alla disciplina edilizia e urbanistica nei contratti di trasferimento immobiliare, come rileva nel caso di specie;
Occorre precisare, in relazione al trasferimento di terreni come la parte venditrice debba essere sempre garante, in ogni caso, della corrispondenza alla realtà, al momento del rogito, del certificato di n. 1590/2020 r.g.a.c. Pagina 17 di 19 N. 1590/2020 R.G.A.C.
destinazione urbanistica. La giurisprudenza in materia appare fedele al consolidato orientamento di legittimità (Cass. 26 marzo 2012, n. 11628), secondo il quale non sussiste alcun obbligo giuridico a carico del pubblico ufficiale rogante di verificare la corrispondenza al vero di quanto dichiarato dal venditore circa la conformità del bene venduto con gli strumenti urbanistici. In conclusione, può affermarsi che il controllo del notaio circa la regolarità urbanistica degli immobili non è certamente previsto dalla legge;
d'altra parte, si tratterebbe di un controllo tecnico che il notaio in quanto tale non sarebbe in grado di svolgere. In presenza di una dichiarazione regolare, con la quale il venditore fornisce dettagliate notizie della storia urbanistica dell'immobile, il notaio non potrà rifiutarsi di rogitare. La giurisprudenza della Suprema Corte (Cass. 12 aprile 2018), è giunta ad approdi piuttosto significativi, escludendo che, in caso di inadempimento, la responsabilità risarcitoria del notaio possa affermarsi in re ipsa, ed affermando al contrario che incombe alla parte danneggiata dimostrare: la presenza di un danno effettivo, la prova del nesso di causa esistente tra inadempimento del notaio e danno, la dimostrazione che il corretto operato del notaio sarebbe stato sufficiente ad evitare tale danno. Ciò posto, non avendo i resistenti assolto ad alcune delle indicate incombenze probatorie;
la domanda non può che essere rigettata. Ultroneo precisare che altresì dicasi per la riconvenzionale trasversale dispiegata dal terzo chiamato avverso il notaio, assorbita dal Controparte_12 rigetto della domanda esperita nei suoi confronti. 6. Quanto alle spese processuali, l'accoglimento solo parziale delle pretese fatte valere dalla parte ricorrente giustifica una compensazione delle spese per il 50%; il restante 50% segue la soccombenza e si liquida d'ufficio come da dispositivo.
In base al principio della soccombenza vanno altresì regolate le spese sostenute dalla banca e dal notaio terzi chiamata in causa.

P.Q.M.

Il Tribunale di Napoli Nord, II sezione civile, in composizione monocratica, disattesa ogni contraria istanza, così provvede:
• dichiara la nullità del contratto stipulato tra le parti per Notar
[...] del 13/12/2010 (rep. 100.630, racc. 39.220); CP_3
• ordina al competente Conservatore dei RR.II. di annotare la presente ordinanza ai sensi dell'art. 2655 c.c., con esonero da ogni responsabilità;
• rigetta la domanda di condanna al pagamento dell'indennità di occupazione proposta dalla parte ricorrente;

• dichiara improcedibile la domanda riconvenzionale restitutoria relativa al prezzo della vendita;

• rigetta tutte le ulteriori domande riconvenzionali proposte dai resistenti;

• condanna e al pagamento in solido, Controparte_1 Controparte_2 in favore della parte ricorrente, delle spese di lite che si liquidano in € 150,00
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per esborsi ed € 1.400,00 oltre rimborso forfettario spese generali, nella misura del 15%, oltre IVA e CPA se dovute come per legge;

• condanna e al pagamento in solido, Controparte_1 Controparte_2 in favore delle terze chiamate in causa, delle spese di lite che si liquidano in
€2.800,00 per compenso professionale oltre rimborso forfettario spese generali, nella misura del 15%, oltre IVA e CPA se dovute come per legge.
Così deciso in Aversa, 25/06/2025
IL GIUDICE
(dott.ssa Matilde Boccia)
L'originale di questo provvedimento è un documento informatico sottoscritto con firma digitale (artt. 1, lett. s, 21 e 24 D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82) e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi degli artt. 15 e 35, comma 1, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209, e succ. mod..
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