R.G. N. 3428/2023

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL
POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Salerno, Sezione Seconda - Seconda Unità Operativa - in composizione monocratica ed in persona del Giudice dott.ssa Daniela Oliva, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A

nella causa iscritta al n. 3428 - 2023 del Ruolo Generale Affari Contenziosi, vertente
TRA
nata a [...] il [...], C.F. Parte_1
residente in [...]
Moccia n. 3, rapp.ta e difesa, giusta procura in atti, congiuntamente e disgiuntamente dall'Avv. Francesco Romano e dall'Avv. Alfredo Franco presso i quali elett.te domicilia in Napoli al Centro Direzionale Is. G/1.
ATTRICE
CONTRO

nata in [...] il [...], C.F. Controparte_1
, residente in [...]
Repubblica n. 52,
CONVENUTA (contumace)
Conclusioni: come da note di udienza e provvedimento di questo giudice
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato esponeva che: - Parte_1
in qualità di parte promissaria acquirente stipulava, in data 05.03.2021, con
Sig.ra contratto preliminare di compravendita relativo Controparte_1
all'immobile sito in Capaccio (SA) alla via Cupone snc, censito al Nuovo
Catasto Fabbricati del Comune di Capaccio Paestum al foglio 43, part. 555, sub
5, Categoria A/3, classe 5, vani 5, piano 1, s 1, Rendita catastale 258,23 con termine per il definitivo fissato per il 31.12.2021; - le parti concordavano di sottoporre detto contratto a condizione sospensiva (art. 1 del contratto preliminare); pertanto, verificatasi la condizione, la promissaria acquirente provvedeva a versare all'altra parte la somma di euro 10.000,00 (diecimila/00)
a titolo di caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. (art. 3 del contratto preliminare); - avendo di seguito scoperto che la promittente venditrice aveva alienato ad altro soggetto l'immobile promesso in vendita, l'odierna attrice non si attivava per la stipula del definitivo, ma il 21.12.2022, a mezzo lettera raccomandata, dichiarava di recedere dal contratto preliminare e richiedeva la corresponsione della somma di euro 20.000,00 (ventimila/00), pari al doppio della caparra versata alla odierna convenuta;
- di fronte al silenzio della sig.ra la sig.ra chiedeva all'adito tribunale di Salerno accertare e CP_1 Pt_1
dichiarare la legittimità del recesso ex art. 1385 c.c. dal contratto preliminare, sottoscritto il 05.03.2021 (registrato il 30.12.2022) e, per l'effetto, condannare la sig.ra al pagamento in proprio favore dell'importo di Controparte_1
Euro 20.000,00 (ventimila/00), pari al doppio della caparra confirmatoria versata. In via subordinata insisteva per la restituzione della somma versta di €
10.000,00, il tutto fatte salve le spese.
La convenuta non ritirava l'atto notificato, che veniva restituito al mittente per compiuta giacenza, rimanendo contumace.
All'udienza del 08.04.2024, l'Ill.mo Giudice adito, verificata la regolarità del contraddittorio, dichiarata la contumacia della parte convenuta e disposto il mutamento del rito, rinviava la causa all'udienza del 03.6.25 ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Va preliminarmente dichiarata la contumacia di parte convenuta che, regolarmente citata, non è comparsa.
Venendo all'esame del merito, la domanda di parte attrice è infondata e va rigettata per i motivi di seguito spiegati.
La fattispecie de qua solleva una questione di particolare interesse attinente alla natura del termine indicato nel contratto preliminare per la stipula del definitivo. Ai sensi dell'art. 1457 cod. civ. “Se il termine fissato per la prestazione di una delle parti deve considerarsi essenziale nell'interesse dell'altra, questa, salvo patto o uso contrario, se vuole esigerne l'esecuzione nonostante la scadenza del termine, deve darne notizia all'altra parte entro tre giorni. In mancanza, il contratto s'intende risoluto di diritto anche se non è stata espressamente pattuita la risoluzione”.
La soluzione del caso prospettato, dipende, infatti, inevitabilmente dal significato da attribuire a quanto contenuto nell'art. 5 del contratto preliminare, ove si legge che la stipula dell'atto notarile di vendita dovrà avvenire “entro e non oltre il 31.12.2021”. Qualificare come essenziale o, all'opposto, semplice detto termine fa non poca differenza, considerato che con la locuzione “termine essenziale” si fa riferimento al termine la cui scadenza provoca la risoluzione di diritto del contratto con efficacia automatica, come previsto dall'art. 1457
c.c.; ove, invece, il termine fosse da considerare “semplice”, qualora l'indicazione temporale del preliminare non venisse rispettata da una delle parti, questa sarà inadempiente e in mora, ma il contratto resterà comunque ancora vincolante.
Si consideri inoltre, che nel primo caso, la risoluzione, pur operando di diritto, richiede che l'inadempimento sia imputabile al debitore, ma non è necessaria indagine alcuna sulla importanza dello stesso (v. Cass. 03/07/2000 n° 8881,
Cass. 18/02/2011 n° 3993).
Se volessimo soffermarci sulla locuzione “entro e non oltre” per farne dipendere la natura del termine, non terremmo conto di quanto si sia spesa la
Giurisprudenza onde chiarire a più riprese che la mera locuzione “entro e non oltre” non è di per sé sufficiente a individuare un termine essenziale. Si deve, invece, prestare un'attenzione particolare agli elementi del contratto, al fine di individuare la reale volontà delle parti. Insomma, “il termine per
l'inadempimento indicato nel contratto deve ritenersi essenziale quando la sua improrogabilità risulti dalle espressioni utilizzate dai contraenti, anche senza
l'uso di formule sacramentali, ovvero dalla natura e dall'oggetto del contratto, la cui utilità economica, avuta presente dai contraenti, sarebbe perduta per effetto dell'inutile decorso del termine pattuito (ex multis Cass. 29/08/1997 n°
8233).
Occorre aver riguardo anche, come previsto dall'art. 1362, cod. civ. al comportamento delle parti, specie quello successivo all'inadempimento, da valutare complessivamente e non solo in riferimento alla singola parte che sostenga l'essenzialità del termine entro cui la prestazione le era dovuta.
Ebbene, da tale indagine, istituzionalmente riservata al giudice di merito, sulla natura e sulla sostanza del contratto, nonché sul comportamento tenuto dalle parti, sia prima che dopo la stipula, emerge da un lato chiaramente la necessità che parte promittente venditrice avesse di procedere alla definizione della propria posizione debitoria verso la che fonda l'opinione di Controparte_2
questo Tribunale a considerare essenziale il termine previsto all'art. 5 del contratto preliminare e, dall'altro, l'inadempimento della parte attrice. Procedendo per gradi, è di primaria importanza verificare il contenuto del contratto nei dettagli, essendo la pattuizione, presumibilmente, il riassunto ed il componimento delle esigenze delle parti. Così si è espressa in merito la
Suprema Corte in una recente sentenza: “l'art. 1362 c.c., allorché nel comma
1 prescrive all'interprete di indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti senza limitarsi al senso letterale delle parole, non svaluta l'elemento letterale del contratto ma, al contrario, intende ribadire che, qualora la lettera della convenzione, per le espressioni usate, riveli con chiarezza ed univocità la volontà dei contraenti e non vi sia divergenza tra la lettera e lo spirito della convenzione, una diversa interpretazione non è ammissibile” (Cass. Sez. 1,
Ordinanza n. 10967 del 26/04/2023). Proprio la lettura del testo contrattuale non lascia spazio a dubbi circa il carattere essenziale del termine, poiché è risultato documentato che l'attrice corrispondeva alla promittente venditrice euro 10.000,00 a titolo di caparra confirmatoria ai sensi dell'art. 1385 c.c. e che le parti pattuivano altresì che il contratto definitivo sarebbe stato stipulato
“entro e non oltre il 31.12.2021”.
L'intera pattuizione è impostata sull'importanza e la premura di addivenire alla estinzione del debito della signora e, di fatti, si constata che in CP_1
premessa la medesima fa presente di essere debitrice nei confronti della
[...]
della complessiva somma precettata di euro 73.272,13 e che sono CP_2
in corso trattative per estinguere la posizione debitoria;
pertanto ivi si legge che
“stante la necessità di liberare il bene dall'ipoteca iscritta il 30.12.2003 […] le parti intendono subordinare l'efficacia del presente contratto preliminare di vendita al verificarsi della condizione che verrà appresso espressamente indicata”.
Più oltre, proprio nell'art. 1 del preliminare de quo si legge che “Il presente contratto è sottoposto alla condizione sospensiva di accettazione della proposta inoltrata alla per la definizione della posizione CP_2
debitoria […] In caso contrario il presente contratto sarà privo di efficacia”. È innanzitutto dal tenore letterale dell'intero accordo che si evince l'essenzialità del termine;
tuttavia, alla medesima conclusione si perviene anche considerando il comportamento delle parti. Ricostruendo rapidamente la sequenza temporale degli atti è agevole notare che parte convenuta adempiva in tempi brevi alle proprie obbligazioni: la proposta alla banca veniva effettuata a stretto giro e la sig.ra il 06.05.2021 già versava € 50.000 alla CP_1
banca per l'estinzione del debito. L'ipoteca, iscritta nel 2003, veniva cancellata il 06.09.2021.
La attrice, dal canto suo, nonostante fosse venuta a conoscenza del verificarsi della condizione sospensiva il 15.04.2021 e avesse pagato la caparra il
26.04.2021, non si attivava per la stipula del definitivo entro il 31.12.2021; ma lasciato ingiustificatamente scadere il termine, qualificato ed accettato quale essenziale dalla medesima nel contratto, esercitava recesso 21.12.2022 ad un anno dalla scadenza, deducendo l'inadempimento della odierna convenuta.
La Cassazione precisa, in merito che la risoluzione per scadenza del termine essenziale avviene automaticamente “Salvo rinuncia anche implicita del creditore, dopo la scadenza del termine, all'essenzialità dello stesso” (così
Cass. 22/07/1993) e “salva anche l'ipotesi di comportamento contrario a buona fede della controparte, quando per l'adempimento si richiede la cooperazione di entrambi i contraenti” (Cass. 14/03/1986 n 1742). Nessuna di queste eventualità ricorre nel caso di cui si discute, mentre il Tribunale riscontra che le pretese avanzate dalla sig.ra manchino totalmente di supporto Pt_1
probatorio.
Deve, inoltre, osservarsi che su ciascuna delle parti contraenti, al di là delle espresse previsioni contrattuali, grava l'obbligo di collaborazione all'adempimento dell'altrui prestazione, in osservanza del principio di buona fede (cfr. art. 1375 cod. civ.), obbligo il cui inadempimento rientra nella valutazione complessiva finalizzata a stabilire l'addebito della risoluzione (cfr.
Cass. Sez. 2, 06/02/2008 n. 2800). Infine, risulta utile richiamare ancora l'accordo e precisamente l'art. 6 ove è disposto che “la parte promittente venditrice si impegna a non accettare proposte di acquisto da parte di terzi entro la data del 31.12.2021, pena, in difetto, la corresponsione della somma di € 5.000,00”.
Ne deriva che parte attrice si è preoccupata di mettersi ulteriormente in salvo da eventuali mancanze di parte convenuta, in tal modo, però, confermando di nuovo l'importanza e l'improrogabilità del termine per la stipula del definitivo.
Una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti in relazione al contratto induce a ritenere, in mancanza di prova contraria, che la sig.ra non abbia adempiuto l'obbligo, sulla stessa gravante, di Pt_1
collaborazione necessaria per consentire il perfezionamento del contratto definitivo di compravendita entro il termine essenziale convenuto.
Alla luce di queste premesse lo scioglimento del rapporto deve ritenersi legittimamente prodotto una volta spirato il termine essenziale convenuto fra le parti, con conseguente trattenimento della caparra da parte della promittente venditrice.
Ogni altra questione rimane assorbita.
La condanna alle spese processuali, a norma dell'art. 91 c.p.c., ha il suo fondamento nell'esigenza di evitare una diminuzione patrimoniale alla parte che ha dovuto svolgere un'attività processuale per ottenere il riconoscimento e l'attuazione di un suo diritto;
sicché essa non può essere pronunziata in favore del contumace vittorioso, poiché questi, non avendo espletato alcuna attività processuale, non ha sopportato spese al cui rimborso abbia diritto (Corte di
Cassazione, Sez. 3, Ordinanza n. 7361 del 14/03/2023)

P.Q.M.

Il Tribunale di Salerno, Sezione Seconda – Seconda Unità Operativa - in composizione monocratica, nella persona del Giudice, dott. Daniela Oliva, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa ed assorbita, così provvede:
− Rigetta la domanda della sig.ra ; Parte_1
- Nulla sulle spese. Salerno 14 giu. 25
Il Giudice dott. Daniela Oliva