REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI PAOLA
Prima Sezione Civile
Il Tribunale di Paola, Prima Sezione Civile, in persona del Giudice dott. Maurizio Ruggiero, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 1207/2021 R.G., avente ad oggetto: comunione e condominio, impugnazione di delibera assembleare- spese condominiali
TRA
(C.F. ), (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), (C.F. ), C.F._2 Parte_3 C.F._3 Parte_4
(C.F. , rappresentati, difesi ed elettivamente domiciliati come in
[...] C.F._4
atti
ATTORI
E
c.f. ), in persona dell'amministratore p.t., rappresentato Controparte_1 P.IVA_1
e difeso dall'avv. Greco Efrem ed elettivamente domiciliato presso lo studio del medesimo, sito in Paola, al Viale della Libertà n. 49, giusta procura a margine della comparsa di costituzione e risposta
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Come da note scritte in sostituzione dell'udienza del 21.02.25, qui da intendersi integralmente riportate e trascritte.
MOTIVAZIONE IN FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione notificato a mezzo pec in data 13.09.2021, come da ricevute di consegna e accettazione, i Sig.ri , e , nella Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4
loro qualità di condomini, convenivano in giudizio il in persona del suo Controparte_2
amministratore p.t., deducendo che: gli stessi attori sono proprietari di alcune unità abitative
1 all'interno del condominio sito in Paola, alla Via Corrado Alvaro n. 14; in data 19.05.2021, si CP_2
teneva, in seconda convocazione, assemblea straordinaria dei condomini del predetto stabile, richiesta espressamente dagli attori;
tra gli ordini del giorno, in detta assemblea, veniva stabilito, al n. 2, il seguente: “approvazione bilancio consuntivi ordinari ed allegati gestione 2014/2015, 2015/2016,
2016/2017, 2017/2018, 2018/2019, 2019/2020 e 2020/2021- approvazione bilancio ordinario gestione 2021/2022”, come da verbale di assemblea, versato in atti;
il predetto ordine del giorno è stato oggetto di discussione e di valutazione da parte dei presenti all'assemblea; in particolare, il sig.
, il sig. , in rappresentanza dei Sig.ri ed , ed il Pt_1 Parte_5 Parte_3 Pt_4 sig. in rappresentanza della Sig.ra , contestavano l'eventuale Persona_1 Pt_2
approvazione di detti rendiconti, non essendovi la maggioranza prevista dalla legge in tal senso e, comunque, evidenziavano come gli stessi fossero stati presentati tardivamente, ben oltre i 180 giorni dalla fine dell'esercizio previsto dalla legge;
l'assemblea, ad ogni modo, approvava tali rendiconti, con una votazione di 5 favorevoli, per un valore complessivo di 405,00 millesimi, contro 3 contrari, per un valore complessivo di 595,00 millesimi.
Gli attori, pertanto, domandavano: in via preliminare, dichiarare la nullità e/o annullabilità del verbale di assemblea condominiale del 21.05.2021, relativamente all'ordine del giorno n. 2, per mancato raggiungimento del quorum deliberativo necessario ai sensi delle vigenti diposizioni di legge;
sempre in via preliminare, ma gradata, dichiarare la nullità e/o l'annullabilità del verbale di assemblea condominiale del 21.05.2021, relativamente all'ordine del giorno n. 2, per mancata allegazione ai rendiconti annuali di gestione dei relativi registri contabili, riepiloghi e note integrative;
nel merito, dichiarare la nullità e/o l'annullabilità del verbale di assemblea condominiale del 21.05.2021, relativamente all'ordine del giorno n. 2, per i motivi di cui in narrativa;
con vittoria di spese e competenze di lite.
Con comparsa di costituzione e risposta tempestivamente depositata in data 17.12.2021, si costituiva in giudizio il in persona dell'amministratore p.t., il quale, contestando quanto Controparte_2
dedotto ed eccepito da controparte, domandava: preliminarmente, dichiarare l'improcedibilità/inammissibilità della domanda giudiziale, nella parte in cui difetta il rapporto di simmetria tra le doglianze già espresse in sede di mediazione obbligatoria e l'atto di citazione introduttivo di lite;
rigettare, in ogni caso e nel merito, la domanda attrice, poiché infondata nel fatto e nel diritto;
con vittoria di spese e compensi di lite.
Instaurato il contraddittorio, con ordinanza del 21.1.22 veniva assegnato alle parti termine di 15 giorni per la proposizione di domanda di mediazione sui punti ivi menzionati, cui seguiva “verbale di assenza della parte invitata”.
2 Con note scritte in sostituzione dell'udienza del 21.02.2025 le parti rassegnavano le conclusioni ed il giudice tratteneva la causa in decisione, con i termini ex art. 190 c.p.c.
Il discrimen tra nullità ed annullabilità delle delibere condominiali è stato chiarito dalla Suprema
Corte, a Sezioni Unite, sin dal 2005.
“In tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni
o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge
o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto” (Cass. Sez.
U, Sentenza n. 4806 del 07/03/2005).
Tale discrimen è stato ulteriormente precisato dalla pronuncia della Suprema Corte, a Sezioni Unite, secondo cui “in tema di condominio degli edifici, l'azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell'art. 1137 c.c., come modificato dall'art. 15 della l. n. 220 del 2012, mentre la categoria della nullità ha un'estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico - quest'ultima da valutarsi in relazione al "difetto assoluto di attribuzioni" -, contenuto illecito, ossia contrario a "norme imperative" o all'"ordine pubblico" o al "buon costume"”
(Cass. Sez. U, Sentenza n. 9839 del 14/04/2021).
Tanto precisato, i vizi eccepiti da parte attrice ai punti 1 e 2 dell'atto di citazione (“1. Nullità del verbale di assemblea condominiale per assenza del quorum deliberativo” e “2. Nullità e/o annullabilità della delibera per mancanza della nota esplicativa”) configurano, a prescindere dalla qualificazione attorea, vizi di annullabilità e non di nullità della delibera.
Essi, tuttavia, non sono stati oggetto del primo procedimento di mediazione: dal verbale prot. n.
1804/2021 del 14.6.21, infatti, nella sezione “ragioni della pretesa”, risulta testualmente che: “gli istanti intendono impugnare il verbale di assemblea del del 19.05.2021, Controparte_2
relativamente al punto 2, con il quale venivano approvati simultaneamente il bilancio dei consuntivi ordinari relativamente alle annualità” ivi menzionate;
“trattasi di approvazione tardiva dei
3 consuntivi e pertanto il verbale di assemblea condominiale- relativamente al punto in questione- è da ritenersi nullo o annullabile”.
Sul punto, nella comparsa di risposta tempestivamente depositata, il convenuto ha eccepito che
“l'inammissibilità e l'improcedibilità, intanto, derivano dal fatto che i condomini attori, pur avendo proposto, prima dell'introduzione del presente giudizio, la Procedura di Mediazione Obbligatoria ex
D.lgs. 28/2010, hanno sottoposto all'Organismo individuato (Concilialex) un unico motivo di impugnazione e precisamente quello contraddistinto alla lettera c) dell'esposizione che precede (la simultanea e ritardata approvazione, da parte dell'Assemblea, dei sette bilanci di esercizio in unica soluzione). Nella procedura di Mediazione obbligatoria, invece, non si è mai fatto riferimento alcuno né alla mancanza dei quorum deliberativi, né, tantomeno, alla mancanza della c.d. “nota esplicativa” per la migliore intellegibilità dei predetti bilanci. Ne consegue, che le predette questioni, rubricate sub a) e b), sono improponibili ed improcedibili per il difetto della necessaria condizione di procedibilità, conseguente alla mancata proposizione, in sede di mediazione, delle analoghe censure avanzate oggi in sede giudiziale. Non è revocabile in dubbio, invero, che la domanda di mediazione debba essere simmetrica rispetto a quella giudiziale, nel senso che gli accadimenti narrati in sede di mediazione ed i motivi di censura devono essere identici. Se invece, come nel caso in esame, la domanda giudiziale è radicalmente diversa da quella indicata in sede di mediazione (con riferimento agli elementi fattuali costitutivi) si tratterà di domanda nuova, che non è passata dal filtro della mediazione obbligatoria ex art. 5 D.lgs. 28/2010, così da imporre la dichiarazione di improcedibilità.
Nel caso che ci occupa, ancor più sinteticamente, il petitum e la causa petendi tra la domanda di mediazione e quella giudiziale sono radicalmente diversi ed investono profili discordanti, sicché le questioni non affrontate in sede di mediazione non possono trovare ingresso nel presente giudizio. Le dedotta improcedibilità, per il mancato assolvimento dell'onere processuale, oltretutto, produce quale naturale conseguenza la decadenza dall'impugnazione della delibera sugli indicati profili, stante il definitivo spirare del termine di cui all'art. 1137 secondo comma c.c.”.
Deve esservi simmetria tra i fatti rappresentati in sede di mediazione e quanto esposto in sede processuale, quantomeno rispetto ai fatti principali, tra cui le ragioni della domanda (Tribunale di
Roma, Sez. V, 11 gennaio 2022, n. 259).
La difformità tra istanza di mediazione e atto introduttivo del successivo giudizio quanto a oggetto e ragioni della pretesa è rilevabile quando, nel giudizio di merito, la domanda abbia non soltanto un petitum più ampio ma anche, a suo fondamento, fatti costitutivi ulteriori rispetto a quelli dedotti nell'ambito della procedura stragiudiziale (Tribunale di Verona, Sez. III, sentenza 26/04/2021).
Considerando, infatti, che il verbale di assemblea oggetto di causa è stato adottato in data 19/5/2021, che è datato 14.06.2021 il verbale di mediazione su un unico profilo, ossia la simultanea e ritardata
4 approvazione di sette bilanci in un'unica soluzione, e che, infine, l'atto introduttivo del giudizio è stato notificato il 13.09.2021, inserendo due nuovi motivi di annullabilità, questi ultimi configurano nuove domande, precluse per intervenuta decadenza, stante lo spirare del termine di 30 giorni rispetto alla delibera impugnata.
Detti nuovi vizi di annullabilità sono stati eccepiti per la prima volta con l'atto introduttivo del giudizio, nel settembre 2021, a distanza di quasi quattro mesi dall'adozione della predetta delibera, del maggio 2021, senza che, rispetto alla prima mediazione obbligatoria, esperita per altro e diverso vizio, si sia verificato alcun effetto interruttivo (per gli ulteriori e diversi due profili).
Sul punto, l'art. 5 comma 6, D.lgs. 28/2010 stabilisce che: “dal momento della comunicazione alle altre parti, la domanda di mediazione produce sulla prescrizione gli effetti della domanda giudiziale.
Dalla stessa data, la domanda di mediazione impedisce altresì la decadenza per una sola volta, ma se il tentativo fallisce la domanda giudiziale deve essere proposta entro il medesimo termine di decadenza, decorrente dal deposito del verbale di cui all'art. 11 presso la segreteria dell'organismo”.
Come evidenziato dalla Suprema Corte, a Sezioni Unite (Cass. Sez. U., Sentenza n. 12310 del 2015), le domande modificate sono “domande diverse che però non si aggiungono a quelle iniziali ma le sostituiscono e si pongono pertanto, rispetto a queste, in un rapporto di alternatività. In questo pertanto, secondo la disciplina positiva enucleabile dalla struttura dell'art. 183 c.p.c., sta tutto il loro non essere domande "nuove", rispetto ad un divieto implicitamente ricavato dalla (e pertanto oggettivamente correlato alla) necessità espressa di prevedere l'ammissibilità di alcune specifiche domande "nuove" aventi la caratteristica di non essere alternative alla (o sostitutive della) domanda iniziale, ma di aggiungersi ad essa: in pratica, con la modificazione della domanda iniziale l'attore, implicitamente rinunciando alla precedente domanda (o, se si vuole, alla domanda siccome formulata nei termini precedenti alla modificazione), mostra chiaramente di ritenere la domanda come modificata più rispondente ai propri interessi e desiderata rispetto alla vicenda sostanziale ed esistenziale dedotta in giudizio”; “la domanda modificata si presenta certamente connessa a quella originaria quanto meno per "alternatività", rappresentando quella che, a parere dell'attore, costituisce la soluzione più adeguata ai propri interessi in relazione alla vicenda sostanziale dedotta in lite. Né
l'interpretazione proposta rischia di allungare i tempi del processo nel quale la modifica della domanda interviene, posto che: la domanda "modificata" sostituisce la domanda iniziale e non si aggiunge ad essa”.
Secondo un recente orientamento di legittimità, “esorbita dai limiti di una consentita "emendatio libelli" il mutamento della "causa petendi" che consista in una vera e propria modifica dei fatti costitutivi del diritto fatto valere in giudizio, tale da introdurre nel processo un tema di indagine e di
5 decisione nuovo perché fondato su presupposti diversi da quelli prospettati nell'atto introduttivo del giudizio” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 32146 del 12/12/2018).
Si osserva che gli attori nelle conclusioni contenute nell'atto di citazione hanno domandato “nel merito, dichiarare la nullità e/o l'annullabilità del verbale di assemblea condominiale del 21.05.2021, relativamente all'ordine del giorno n. 2, per i motivi di cui in narrativa”.
Nel caso di specie, parte attrice non ha rinunciato al precedente vizio di annullabilità, già fatto valere con la prima domanda di mediazione (annullabilità della delibera per approvazione tardiva di più rendiconti), ma ha piuttosto aggiunto allo stesso altri due nuovi vizi di annullabilità (assenza del quorum deliberativo e mancanza della nota esplicativa), rispetto ai quali, comunque, va accolta l'eccezione di decadenza sollevata da parte convenuta.
“La sussistenza di un vizio di annullabilità della delibera condominiale comporta la necessità di espressa e tempestiva domanda "ad hoc" proposta dal condomino interessato nel termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137 c.c. … ogni domanda di declaratoria di invalidità di una determinata delibera dell'assemblea dei condomini si connota per la specifica esposizione dei fatti e delle collegate ragioni di diritto, ovvero per una propria "causa petendi", che rende diversa, agli effetti degli artt. 183 e 345 c.p.c., la richiesta di annullamento di una delibera dell'assemblea per un motivo diverso da quello inizialmente dedotto in giudizio (così Cass. Sez. 2, 28/02/2018, n. 4686; arg. anche da Cass. Sez. 2, 18/02/1999, n. 1378; Cass. Sez. 2, 20/08/1986, n. 5101)” (Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza
n. 16675 del 25/06/2018).
Nella fattispecie de qua, il mutamento della domanda di annullamento non può consentire di aggirare ed eludere il termine decadenziale all'uopo previsto, proponendo un'impugnazione per vizi rispetto ai quali tale termine sia scaduto, in presenza di rituale eccezione sollevata sul punto dal convenuto.
Indi, la domanda di annullamento per i citati vizi va dichiarata inammissibile, essendo spirato, alla data di introduzione del presente giudizio, il termine decadenziale di impugnazione relativamente ai medesimi, in accoglimento dell'eccezione sollevata dal convenuto nella comparsa di risposta tempestivamente depositata.
La domanda attorea inerente al vizio di approvazione tardiva di più rendiconti, invece, va rigettata.
Secondo un orientamento giurisprudenziale, il principio dell'annualità della gestione discende dai riferimenti dell'articolo 1135 c.c. all'annualità tanto del bilancio preventivo quanto del rendiconto consuntivo, con la conseguenza, esplicitata in Cass. n. 7706/96, della nullità della deliberazione condominiale che vincoli il patrimonio dei singoli condomini ad una previsione pluriennale di spese, oltre quella annuale, ed alla quale si commisuri l'obbligo della contribuzione (cfr. Trib. Napoli, sent.
n. 7136/2019; Tribunale di Napoli Nord, sent. n. 1452 del 19 aprile 2022). La deliberazione con cui
6 è approvata una rendicontazione di più annualità sarebbe annullabile (Trib. Lecce, Sent. 09.04.2020,
n. 959).
Secondo un'opposta esegesi, sostenuta dalla Corte d'appello di Lecce, sede distaccata di Taranto, con la sentenza n. 367/2020, a cui si ritiene di aderire, l'annualità della gestione riguarda l'obbligo dell'amministratore di rendicontazione annuale del proprio operato e della situazione economica- finanziaria del ma non impedisce all'assemblea di deliberare anche se i bilanci vengono CP_2 presentati in ritardo e di sanare eventuali omissioni nella contabilità tenuta dall'amministratore. La violazione del principio di annualità della contabilità può configurare solo la responsabilità e la revoca dell'amministratore ma non è motivo di nullità della delibera di approvazione del rendiconto.
In tema di delibere condominiali, è legittima l'approvazione contestuale di più rendiconti annuali pregressi, purché ciascuno sia formalmente distinto e riferito ad una singola annualità di gestione, con collegamento contabile all'esercizio precedente. Tale modalità non viola il principio di annualità della gestione condominiale sancito dall'art. 1135 c.c., che richiede la riferibilità del rendiconto al periodo di un anno, né configura una previsione pluriennale di spesa quando oggetto di approvazione sono consuntivi e non preventivi. Il mancato rispetto del termine di 180 giorni previsto dall'art. 1130
n. 10 c.c. per la presentazione del rendiconto da parte dell'amministratore, pur rilevante ai fini della valutazione del suo operato per l'eventuale revoca, non inficia la validità della delibera di approvazione dei rendiconti presentati tardivamente (cfr. Tribunale civile Roma sentenza n. 17135 del 4 novembre 2021).
“Non appare pertinente al caso in esame il richiamo alla violazione del principio dell'annualità della gestione, e, segnatamente, ai precedenti giurisprudenziali indicati, da cui si evince la nullità della deliberazione condominiale che vincoli il patrimonio dei singoli condomini ad una previsione pluriennale di spese, oltre quella annuale, ed alla quale si commisuri l'obbligo della contribuzione.
Ebbene nella delibera assembleare contestata, non si ha l'approvazione di un rendiconto pluriennale, ma sono stati discussi ed approvati, in unica soluzione, più rendiconti distinti, ognuno relativo ad un singolo anno di gestione. Dunque, non vi è stata una previsione pluriennale di spesa, dato che oggetto di approvazione sono stati bilanci consuntivi e non preventivi. Pertanto, la delibera non può ritenersi nulla” (Tribunale Civile di Barcellona Pozzo di Gotto Sentenza 4 giugno 2024 n. 578).
Alla luce delle esposte considerazioni, si dichiarano inammissibili le domande attoree di annullamento del verbale di assemblea condominiale impugnato, relativamente all'ordine del giorno n. 2, per assenza del quorum deliberativo e per mancanza della nota esplicativa.
Si rigetta la domanda attorea di annullamento del verbale di assemblea condominiale impugnato, relativamente all'ordine del giorno n. 2, per approvazione tardiva di più rendiconti.
7 L'esito complessivo del giudizio e l'evidenziato contrasto giurisprudenziale inducono a porre a carico di parte attrice, nella misura di ½, le spese di lite sostenute da parte convenuta, liquidate come in dispositivo in base ai valori del D.M. n. 147 del 13/08/2022, scaglione da € 26.001 a € 52.000, con applicazione dei valori minimi per la fase istruttoria, in concreto limitata al deposito delle memorie ex art. 183 comma 6 c.p.c., e di quelli medi per le altre fasi, dichiarando compensata la residua parte di ½.


P.Q.M.


Il Tribunale di Paola, Prima Sezione Civile, in persona del Giudice dott. Maurizio Ruggiero, definitivamente pronunziando sulle domande proposte nel giudizio n. 1207/2021 R.G., ogni contraria e diversa domanda ed eccezione rigettata e/o disattesa, così provvede:
1) dichiara inammissibili le domande attoree di annullamento del verbale di assemblea condominiale impugnato, relativamente all'ordine del giorno n. 2, per assenza del quorum deliberativo e per mancanza della nota esplicativa;

2) rigetta la domanda attorea di annullamento del verbale di assemblea condominiale impugnato, relativamente all'ordine del giorno n. 2, per approvazione tardiva di più rendiconti;

3) condanna parte attrice al pagamento in favore di parte convenuta, in p.l.r.p.t., di ½ delle spese di lite che si liquidano nel loro complessivo ammontare (1/1) in € 6.713,00 per compenso professionale, oltre iva, cpa e rimborso per spese generali nella misura e sulle voci come per legge, dichiarando compensata la residua parte di Pt_6
lì 20.05.2025 Il Giudice
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dott. Maurizio Ruggiero
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