R.G. n. 3902/2019

Tribunale Ordinario di Nola
PRIMA SEZIONE
VERBALE D'UDIENZA DEL 22.05.2025
Il Giudice;
lette le note scritte depositate ai fini della partecipazione all'odierna udienza;
letti gli atti e i documenti di causa;
viste le richieste delle parti;



P.Q.M.


Pronuncia ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. la seguente sentenza, redatta della parte che segue.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di NOLA – I Sezione Civile in persona del giudice unico dr.ssa Valeria Rossi ha pronunziato la seguente
SENTENZA
pagina 1 di 10 nella causa civile iscritta al n. 3902/2019 del Ruolo Generale degli Affari Contenziosi vertente
TRA
, rappresentati e difesi, giusta procura in Parte_1 Parte_2
calce al ricorso introduttivo, dall'avv. Marcello Pelliccia, presso lo studio del quale elettivamente domiciliano in Casalnuovo di Napoli (NA), alla via Napoli n. 76;
ATTORI
E in persona del l.r. p.t., rappresentata e Controparte_1
difesa, giusta procura a margine della memoria di costituzione, dall'avv. Luca Mignano, presso lo studio del quale elettivamente domicilia in San Giorgio a Cremano (NA), alla via Cavalli di Bronzo n. 9;
CONVENUTA
FATTO E DIRITTO
Con ricorso ex art. 702-bis c.p.c., e esponevano di aver Parte_1 Parte_2
acquistato dalla società un immobile sito in Controparte_1
Casalnuovo di Napoli, alla Via Saggese, II trav. 8, P.co Fico, riportato nel NCEU alla partita 6195, foglio 8, particella 337, sub 14, piano 3, int. 12 con annesso diritto d'uso del posto auto 113, giusta atto pubblico di compravendita per notaio Persona_1
del 22.02.1999.
[...]
Nell'atto si precisava che in riferimento al detto immobile, essendo intervenuta una variazione di destinazione d'uso, era stata presentata una domanda di concessione in sanatoria con prot. 10657 del 01.03.1995 e che erano “stati versati al sia CP_2
l'intera oblazione che tutti gli oneri concessori… così come risulta dai bollettini di versamento... Si precisa che nell'eventualità il Comune dovesse “richiedere” differenze per l'oblazione o oneri concessori, questi ultimi cederanno a carico della parte venditrice, come ogni altro onere connesso e relativo alla stessa pratica di domanda di concessione in sanatoria”.
pagina 2 di 10 Nell'anno 2018 gli acquirenti avanzavano richiesta di definizione della pratica edilizia - sottoscritta anche dalla società venditrice - all'esito della quale, con nota prot. 48670 del
09.11.2018, il Comune esprimeva parere favorevole al rilascio del titolo in sanatoria, evidenziando la necessità del pagamento di euro 3.086,18 per conguaglio oblazione;
di euro 3.027,51 per conguaglio oneri concessori;
di euro 186,69 per diritti di segreteria e di euro 175,00 per diritti di istruttoria. Recatisi presso il Comune, i ricorrenti venivano informati di dover corrispondere altresì euro 1.000,00, quale sanzione pecuniaria ex art. 6 del D.P.R. n. 380/2001.
I sigg. e , quindi, sollecitavano la venditrice al pagamento di quanto Pt_1 Pt_2
innanzi, preavvertendo che in mancanza avrebbero provveduto loro stessi al versamento delle somme richieste, avendo necessità di alienare l'immobile.
A fronte del rifiuto della società , gli acquirenti corrispondevano all'Ente gli importi CP_1
indicati, ottenendo così il permesso di costruire in sanatoria relativo all'immobile.
Gli attori, dunque, agivano in giudizio chiedendo che fosse accertato l'inadempimento della società alienante rispetto agli obblighi nascenti dal contratto di compravendita, con condanna della stessa al pagamento del complessivo importo di euro 7.475,38; in via subordinata chiedevano che la convenuta fosse condannata al pagamento della detta somma a titolo di risarcimento dei danni derivanti dall'inadempimento, con vittoria di spese di lite.
Il ricorso ed il decreto di fissazione dell'udienza di comparizione venivano notificati alla società , la quale si costituiva in giudizio, eccependo l'improcedibilità, CP_1
inammissibilità, improponibilità e nullità dell'atto introduttivo, per omessa specificazione del titolo e della causa petendi.
La convenuta deduceva, inoltre, che la portata obbligatoria derivante dal contratto di vendita era limitata ai soli oneri concessori e non comprendeva anche le differenze dovute per l'oblazione o le sanzioni pecuniarie, la cui richiesta di ripetizione era illegittima. Eccepiva altresì la prescrizione dell'obbligazione contrattuale di garanzia, nonché quella del debito principale;
contestava la richiesta formulata a titolo di pagina 3 di 10 risarcimento danni ed evidenziava l'impossibilità della prestazione, in quanto essa venditrice non aveva potuto procedere con l'istruttoria della pratica, a causa dell'azione illegittima dei ricorrenti, i quali avevano successivamente realizzato alcune opere in assenza dei necessari titoli abilitativi.
Alla prima udienza il Tribunale disponeva il mutamento del rito e in seguito concedeva i termini di cui all'art. 183 c.p.c., all'esito dei quali le prove richieste dalla convenuta non venivano ammesse.
La causa veniva quindi rinviata per la precisazione delle conclusioni e successivamente veniva fissata per l'odierna udienza per discussione e decisione ai sensi dell'art. 281- sexies c.p.c.
Ciò premesso in ordine ai fatti oggetto del giudizio, va preliminarmente osservato che risulta infondata e, pertanto, deve essere rigettata la spiegata eccezione di nullità dell'atto introduttivo.
Ed invero, alla luce della formulazione di quest'ultimo, deve escludersi che manchi un'adeguata esposizione dei fatti posti a fondamento della domanda, così come che sia stato omesso e sia assolutamente incerto l'oggetto della stessa.
Venendo al merito la domanda è fondata e va accolta per le ragioni di seguito esplicitate.
I sigg. e hanno agito in giudizio chiedendo di accertare e dichiarare Pt_1 Pt_2
l'inadempimento della società alienante agli obblighi nascenti dal contratto di compravendita intercorso tra le parti, per aver omesso il pagamento del saldo dell'oblazione e degli oneri concessori e per non aver integrato la pratica con tutta la documentazione necessaria, con condanna della convenuta al pagamento della somma complessiva di euro 7.475,38, che essi acquirenti avevano versato al per CP_2
conseguire la concessione in sanatoria relativa all'immobile acquistato.
L'azione intrapresa, quindi, è di tipo contrattuale e sugli odierni attori incombeva l'onere di dar conto dell'esistenza del titolo negoziale, allegando con sufficiente precisione l'inadempimento della controparte, a cui spettava viceversa la dimostrazione, ex art. 1218 c.c., del fatto estintivo/impeditivo dell'avversa pretesa rappresentato o dal corretto pagina 4 di 10 adempimento dell'obbligazione o dalla non imputabilità dell'inadempimento. “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa...” (v. ex multis Cass. n. 826/2015).
Al fine di dimostrare le proprie ragioni gli attori hanno prodotto in giudizio la copia del contratto di compravendita del 22.02.1999, l'istanza di definizione della pratica n. 2881 di condono edilizio afferente il fabbricato acquistato - sottoscritta da entrambe le odierne parti in causa -, la richiesta di documentazione integrativa inoltrata dal Comune il
09.11.2018, il sollecito trasmesso alla per il pagamento di quanto preteso CP_1
dall'Ente (28.03.2019), la nota di riscontro e contestazione della società alienante
(02.04.2019), le ricevute di pagamento delle somme richieste dal Comune e la copia del
Permesso di Costruire in Sanatoria n. 12 del 11.04.2019 (v. all. da 1 a 12 della produzione cartacea degli attori).
Nel contratto di vendita, riguardo alla legittimazione urbanistica del bene, si precisava che nell'anno 1993 era stata presentata una domanda di concessione in sanatoria con prot. 10657 del 01.03.1995, che “relativamente a detta domanda la parte alienante dichiara e garantisce di aver diritto al rilascio della concessione in sanatoria… sono stati versati al sia l'intera oblazione che tutti gli oneri concessori nei termini e CP_2
nei modi previsti dai commi V e IX del predetto art 39 della l. 724/94 e del D.L.
498/1995, così come risulta dai bollettini di versamento... che nell'eventualità il
Comune dovesse richiedere differenze per l'oblazione o oneri concessori, questi ultimi cederanno a carico della parte venditrice, come ogni altro onere connesso e relativo alla stessa pratica di domanda di concessione in sanatoria” (cfr. atto di vendita, pagg. 4
e 5).
pagina 5 di 10 Dal tenore delle previsioni contrattuali riportate nessun dubbio può sussistere in ordine all'assunzione da parte della società alienante dell'obbligo di pagamento di tutte le somme che si sarebbero rese eventualmente necessarie per il rilascio del permesso di costruire e non solo degli oneri concessori, come sostiene la convenuta.
Tant'è che ad escludere ogni possibilità di equivoco è stato inserito anche l'inciso finale che pone a carico della venditrice “ogni altro onere connesso e relativo alla stessa pratica di domanda di concessione in sanatoria”, con rilievo determinante nello specifico sotto il profilo dell'interpretazione letterale e sistematica dell'atto.
“In tema di interpretazione del contratto, in base ai criteri legali di cui agli artt. 1362 e
1363 c.c., avuto riguardo in primo luogo allo scopo pratico che le parti hanno inteso realizzare con la stipulazione del contratto, le clausole vanno interpretate le une per mezzo delle altre, attribuendo a ciascuna il senso che risulta dal complesso dell'atto, nonché dal comportamento tenuto dalle parti anche dopo la conclusione dello stesso”
(v. Cass. n. 21840/2019).
Nel medesimo senso milita altresì il fatto che la venditrice abbia sottoscritto unitamente agli acquirenti la nota del 12.02.2018 (ben 19 anni dopo la stipula del contratto di vendita), con cui si richiedeva al la definizione della pratica di condono, CP_2
indicando il proprio recapito “per ogni comunicazione” al riguardo (v. ancora all. 3 della produzione cartacea degli attori), nella perfetta consapevolezza dei propri obblighi legali e contrattuali in proposito.
Destituita di fondamento, invece, è l'eccezione di prescrizione riguardo alla “garanzia” che la venditrice ha espressamente assunto nel contratto di vendita del bene in questione, dedotta sulla base della presunta prescrizione del debito principale, ovvero della pretesa di pagamento avanzata dal con la nota del 09.11.2018. CP_2
La convenuta, per l'esattezza, sostiene che il credito del sarebbe Controparte_3
prescritto, in quanto il silenzio assenso sull'istanza di sanatoria si sarebbe determinato a far data dal 10.07.1998, periodo da cui sarebbe decorso il termine decennale di prescrizione;
sostiene poi che, comunque, il medesimo termine sarebbe in ogni caso pagina 6 di 10 maturato dalla richiesta di pagamento notificata dal il Controparte_4
15.05.2000, in mancanza del relativo pagamento e dell'intervento di atti interruttivi.
La società alienante, tuttavia, tralascia il fatto che con la nota del 12.02.2018
(unitamente agli acquirenti), faceva nuovamente richiesta all'Ente di definire la pratica di condono, all'esito della quale il Comune richiedeva il pagamento dei connessi oneri con comunicazione del 09.11.2018 (v. all. 2 e 3 produzione cartacea attori).
Motivo per cui, solo da tale momento gli acquirenti potevano far valere il diritto scaturente dal contratto.
Difatti, il decorso del termine indicato dalla L. n. 47/1985 di 24 mesi per la formazione del silenzio assenso si basa sulla completezza della domanda di sanatoria, sia nel senso del corredo documentale obbligatorio, sia avuto riguardo alle somme dovute.
In caso di incompletezza della domanda il termine non decorre e inizia nuovamente a decorrere dal momento in cui le relative carenze siano state eliminate ad opera della parte interessata (v. C.d.S. n. 3670/2017).
Quanto, poi, al termine breve di prescrizione di 36 mesi fissato dall'art. 35 L. n.
47/1985, lo stesso decorre dalla data di presentazione dell'istanza, “solo ove la stessa sia corredata di tutta la documentazione necessaria alla sua definizione: dovendosi altrimenti collocare il predetto dies a quo nel momento in cui quest'ultima sia completa, anche a seguito delle richieste istruttorie formulate dall'ente” (v. TAR Lazio, n.
7822/2023; n. 6885/2022).
E, invero, il termine può decorrere soltanto dal momento in cui il diritto può essere fatto valere ai sensi dell'art. 2935 c.c. e, quindi, soltanto dal momento in cui l'amministrazione disponga di tutti gli elementi necessari per quantificare la misura del conguaglio eventualmente dovuto.
La regola in esame presuppone, quindi, che l'amministrazione sia stata posta in condizione di controllare la correttezza delle somme versate, in quanto accessive ad una domanda di condono completa degli elementi necessari a renderla valutabile.
pagina 7 di 10 Il medesimo criterio di individuazione del dies a quo è valevole anche per la richiesta di conguaglio degli oneri concessori.
Ne deriva che la prescrizione del credito ad eventuali conguagli presuppone che la pratica di sanatoria edilizia sia definita in tutti i suoi aspetti, senza omissioni documentali suscettibili di alterare la valutazione degli uffici, così da rendere precisamente determinabili, alla stregua dei parametri stabiliti dalla legge, l'an e il quantum dell'obbligazione gravante sul privato.
Pertanto, avendo gli attori azionato la pretesa tempestivamente rispetto alla richiesta di integrazione avanzata dal nel 2018, va rigettata l'eccezione di prescrizione CP_2
proposta dalla convenuta.
La società è altresì tenuta a rimborsare agli attori anche la somma di euro 1.000,00, CP_1
dagli stessi versata a titolo di sanzione pecuniaria, atteso che la detta sanzione afferisce alla pratica di condono n. 2881 del 01.03.1995, avanzata a suo tempo dall'alienante, come risulta espressamente dal Permesso di Costruire in Sanatoria n. 12 del 11.04.2019
(v. ancora all. 12 produzione cartacea attori). E, pertanto, l'alienante era tenuta a farsene carico in virtù della richiamata previsione contrattuale, che la obbligava in relazione ad
“ogni altro onere connesso e relativo alla stessa pratica di domanda di concessione in sanatoria” (v. ancora pag. 5 all. 1 produzione cartacea attori).
D'altro canto, la convenuta ha contestato genericamente la spettanza di questo ulteriore importo, deducendone in maniera del tutto vaga ed infondata anche l'intervenuta prescrizione.
La società , inoltre, non ha contestato il rapporto contrattuale e non ha neppure CP_1
fornito la prova liberatoria richiesta dall'art. 1218 c.c., avendo anzi negato la debenza delle somme pagate dagli acquirenti nei confronti del ed essendosi limitata a CP_2
dedurre - senza darne alcuna dimostrazione - la presunta realizzazione di non meglio specificate modifiche all'immobile, successivamente alla vendita del 1999, che avrebbero a suo dire impedito la concessione della sanatoria (invece concessa).
pagina 8 di 10 Detta asserzione, da provare documentalmente o quanto meno mediante la puntuale allegazione delle modifiche effettuate e della loro valenza impeditiva alla concessione in sanatoria, è rimasta del tutto priva di riscontri. Né in tal senso avrebbe potuto supplire alle carenze probatorie, ed invero anche deduttive, una inammissibile CTU dal carattere evidentemente esplorativo.
Alla luce delle motivazioni che precedono, dunque, la domanda attorea deve trovare accoglimento e, pertanto, la convenuta deve essere Controparte_1
condannata a corrispondere in favore di e l'importo di Parte_1 Parte_2
euro 7.475,38, oltre interessi legali dalla domanda sino al soddisfo.
Ogni ulteriore considerazione si ritiene assorbita nelle motivazioni che precedono.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo ai sensi del
D.M. Giustizia 10.03.2014 n. 55 e ss. mod., in relazione al valore della controversia ed all'attività concretamente esercitata, con attribuzione al procuratore costituito.


P.Q.M.


Il Giudice, definitivamente pronunziando nella causa promossa come in narrativa, così provvede:
1) accoglie la domanda attorea e condanna la convenuta Controparte_1
al pagamento in favore di e del complessivo
[...] Parte_1 Parte_2
importo di euro 7.475,38, oltre interessi legali dalla domanda sino al soddisfo;

2) condanna la convenuta al pagamento in favore di Controparte_1
e delle spese di lite del presente giudizio, che si Parte_1 Parte_2
liquidano, ai sensi del D.M. 55 del 2014 e ss. mod., in euro 2.540,00 per compensi, oltre euro 145,50 per spese, nonché rimborso forfettario spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge, con attribuzione al procuratore costituito dichiaratosi anticipatario.
Nola, 22.05.2025
Il Giudice
Dott.ssa Valeria Rossi
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