REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SESTA SEZIONE CIVILE
in persona della dott.ssa Chiara Salvatori, in funzione di Giudice Unico, ha pronunciato, mediante lettura, la seguente
SENTENZA EX ART. 429 C.P.C.
nella causa civile iscritta al n. 54394 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno
2023, discussa e decisa alla pubblica udienza del 25.3.2025,
TRA
(C.F. ), elettivamente domiciliata Parte_1 C.F._1 in Roma alla via delle Milizie n. 108, presso lo studio dell'avv. Alfredo Besi, che la rappresenta e difende giusta procura in calce all'atto di citazione.
– ATTRICE –
E
(C.F. ), elettivamente Controparte_1 C.F._2 domiciliata in Roma al viale Angelico n. 38, presso lo studio dell'avv. Roberto Maiorana, che la rappresenta e difende giusta procura in calce alla memoria integrativa.
– CONVENUTA –
CONCLUSIONI:
- per l'attrice, “Piaccia al Giudice Unico accogliere la domanda della ricorrente, con fissazione del rilascio dell'immobile alla stessa data di prima scadenza del contratto. In subordine alla data più prossima. Con vittoria delle spese di ambedue gli stati del giudizio.”;
- per la convenuta, “Piaccia all'ill.mo Tribunale, contrariis rejectis, così giudicare: NEL MERITO:
- previa ogni più opportuna declaratoria, IN VIA PRINCIPALE respingere le domande avversarie in quanto infondate in fatto ed in diritto;
IN VIA SUBORDINATA concedere il termine massimo per la esecuzione del rilascio. IN OGNI CASO con vittoria di spese, diritti ed onorari”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione di licenza regolarmente notificato, Parte_1 conveniva in giudizio esponendo: Controparte_1
- di essere proprietaria dell'immobile sito in Roma alla via dei Piceni n. 46, locato alla sig.ra giusto contratto stipulato in data 3.6.2021 e registrato il successivo CP_1
9.6.2021, con scadenza al 31.5.2025;
- di avere comunicato alla conduttrice, con raccomandata ricevuta a mani della conduttrice in data 6.10.2023, l'intenzione di non rinnovare il contratto alla prima scadenza, poiché aveva l'intenzione di adibire l'immobile ad abitazione della nipote nata dalla propria figlia all'epoca residente in Controparte_2 Persona_1 provincia di Siena ma intenzionata a trasferirsi a Roma per seguire un corso di laurea in lingue orientali;

- di non avere disponibilità di altri immobili da destinare alle esigenze della congiunta,
e rassegnando le conclusioni supra riportate.
Si costituiva in giudizio la convenuta, eccependo l'inammissibilità e/o improcedibilità della domanda di convalida in relazione alla fattispecie di diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza e, nel merito, l'infondatezza della stessa.
A seguito del mutamento del rito, dell'integrazione degli atti introduttivi e dell'esperimento della procedura di mediazione obbligatoria, la causa – dopo taluni differimenti, dovuti al trasferimento dell'originario assegnatario del procedimento – veniva assegnata alla scrivente, che celebrava l'udienza di discussione in data odierna, previa concessione di un termine per note. * * * * *

1. Sulla domanda di declaratoria della cessazione del contratto di locazione e di condanna al rilascio della cosa locata.
La domanda spiegata dal ricorrente sulla base dell'art. 3, I comma, lett. a) l. 431/1998
(ai sensi del quale “

1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi: a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado”) è fondata e merita accoglimento.
La sig.ra ha documentato, con la produzione dell'allegato alla nota di Pt_1 deposito del 19.2.2024, di essere titolare, in qualità di locatrice, del contratto di locazione abitativa avente ad oggetto l'immobile sito in Roma alla via dei Piceni n. 46, con prima scadenza al 31.5.2025; la locatrice ha inoltre dimostrato, mediante l'allegato alla nota di deposito del 22.2.2024 (cfr. doc. 1), di avere tempestivamente – ossia con preavviso non inferiore a sei mesi - comunicato il proprio diniego di rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza, ex art. 3 comma 1° lett. a) della L. n°431.1998, indicando il motivo del diniego nella necessità di adibire l'immobile a residenza della propria nipote.
In tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, affinché il locatore possa legittimamente denegare il rinnovo del contratto alla prima scadenza, secondo quanto previsto dall'art. 3, l. 431/1998, non è necessario che egli fornisca la prova dell'effettiva necessità di destinare l'immobile ad abitazione propria o di un proprio familiare, ma è sufficiente una semplice manifestazione di volontà in tal senso, fermo restando il diritto del conduttore al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3 del citato art. 3, nell'eventualità in cui il locatore non abbia adibito l'immobile all'uso dichiarato nell'atto di diniego del rinnovo nel termine di dodici mesi della data in cui ne abbia riacquistato la disponibilità (si veda sul punto Cass. 10.12.2009, n. 25808). Nella comunicazione del locatore di diniego di rinnovo del contratto, deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati dalla stessa norma, sul quale la disdetta è fondata, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica ex ante della serietà e della realizzabilità dell'intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo l'avvenuto rilascio, circa l'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato nell'ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l'applicazione delle sanzioni ivi previste a carico del locatore
(così Cass., 16.1.2013, n. 936; conforme Id., 9.2.2023, n. 3938).
Nella vicenda che ci occupa, il rilascio non è ancora avvenuto, sicché all'evidenza non
è possibile valutare la violazione, da parte del locatore, dell'intenzione manifestata, ma solo delibare – alla luce dell'orientamento giurisprudenziale da ultimo richiamato – se l'intenzione manifestata sia seria e realizzabile.
A supporto delle proprie deduzioni, la locatrice ha prodotto in allegato alla nota di deposito del 22.2.2024 gli estratti per riassunto degli atti di nascita delle sig.re e Per_1
dai quali si evince la sussistenza del rapporto di parentela, presupposto per CP_2
l'operare della causa di diniego (cfr. doc. 5); nonché il certificato di iscrizione della sig.ra al corso di laurea in lingue e civilità orientali presso l'Università di Roma “La CP_2
Sapienza” (cfr. doc. 6).
A fronte di queste evidenze documentali, la conduttrice – che non ha formulato richieste di prova orale – ha prodotto in giudizio una visura catastale attestante la titolarità, in capo alla sig.ra , di altre unità immobiliari, alcune delle quali limitrofe a quella Pt_1 locata. La circostanza è tuttavia irrilevante ai fini dell'esclusione della facoltà di denegare il rinnovo del contratto: il diniego di rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza non trova ostacolo nell'eccepita disponibilità di altri immobili utilizzabili per la destinazione addotta, avendo il locatore il diritto insindacabile di scegliere quello ritenuto più idoneo (cfr.
Cass., 18.1.2002, n. 537 e Cass., 26.6.1984, n. 3725); come condivisibilmente argomentato dall'intimante, invero, a diversamente opinare, ove tutti gli immobili di proprietà fossero locati a terzi, il proprietario non potrebbe adibire alcuno di essi ad abitazione propria o degli stretti congiunti.
Da ultimo, milita in favore del convincimento del Tribunale circa l'infondatezza delle deduzioni della convenuta la sua mancata partecipazione alla mediazione, attestata nel relativo verbale (cfr. doc. 8 allegato alla nota di deposito del 22.2.2024), dalla quale è consentito trarre argomenti di prova ai sensi dell'art. 116, II comma c.p.c., giusto il disposto dell'art. 12-bis, d. lgs. 4.3.2010, n. 28.
* * * * *
Dalla soccombenza della convenuta deriva la condanna della stessa alla refusione delle spese processuali in favore della controparte, come liquidate in dispositivo (ricorrendo ai parametri minimi suggeriti dal d.m. 147/2022 per le controversie di valore indeterminabile, in considerazione della semplicità della controversia e della limitata attività processuale svolta).
Da ultimo, la convenuta, non avendo partecipato al procedimento di mediazione senza giustificato motivo, va altresì condannata, giusto il disposto dell'art. 12-bis, d. lgs.
28/2010 – applicabile al presente giudizio, introdotto dopo il 28.2.2023 – al pagamento in favore dell'Erario di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio.


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe, contrariis rejectis, così provvede:

1. accerta e dichiara che il contratto di locazione in essere tra le parti cesserà alla data del 31.5.2025;

2. per l'effetto, condanna la convenuta al rilascio dell'immobile sito in Roma alla via dei Piceni n. 46, entro il termine del 31.7.2025;

3. condanna la convenuta a rifondere all'attrice le spese processuali, liquidate in €
75,00 per esborsi ed € 3.809,00 per compenso,

4. condanna la resistente al versamento in favore dell'Erario di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio;

5. manda alla Cancelleria per gli adempimenti di rito, anche in relazione all'esecuzione della condanna di cui al punto precedente.
Roma, 25.3.2025.

Il Giudice
Chiara Salvatori