REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Teramo
Il Tribunale, in composizione monocratica, in persona del Giudice Onorario dott.ssa Patrizia Carota, richiamato il contenuto narrativo degli atti di causa, viste le conclusioni rassegnate dalle parti, ha pronunciato e pubblicato, all'esito della camera di consiglio, la seguente Sentenza nella causa civile iscritta al n. 681/2019 R.G.C.A. e vertente tra
, elettivamente domiciliata in Teramo, C.so Cerulli nr. 31, presso lo Parte_1 studio dell'avv. Emilia Valentini che la rappresenta e difende, giusta mandato in atti;

-ATTRICE OPPONENTE
Contro
, elettivamente domiciliato in Teramo, Circonvallazione Controparte_1
Ragusa, n. 33, presso lo studio dell'avv. Avv. Valeria Vanni che lo rappresenta e difende, giusta mandato in atti;

-CONVENUTO OPPOSTO
OGGETTO: Locazione e comodato di immobile urbano- affitto di azienda. CONCLUSIONI: all'udienza odierna “i procuratori delle parti si riportano ai propri scritti difensivi e, in particolare, alle note conclusionali in atti, discutendo la causa e chiedendo che sia decisa”. MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione in opposizione a decreto ingiuntivo notificato in data 04.03.19
adiva il Tribunale di Teramo al fine di sentir accogliere le seguenti Parte_1 conclusioni: “revocare e/o annullare il decreto ingiuntivo opposto;
2) accertare e dichiarare inammissibile ed infondata, per le ragioni tutte di cui in premessa, la domanda di pagamento azionata con il ricorso per decreto ingiuntivo e per l'effetto rigettarla;
3) in subordine, ridurre la domanda di pagamento azionata azionata con il ricorso per decreto ingiuntivo, contenendola nei limiti di quanto effettivamente dovuto, all'esito dell'espletanda istruttoria;
4) con condanna sempre e comunque della controparte al pagamento delle spese di lite”. Con comparsa di costituzione e risposta del 16.05.19 si costituiva il sig. il Controparte_1 quale rassegnava le seguenti conclusioni : “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, così giudicare: - respingere l'opposizione e confermare in ogni sua parte il decreto ingiuntivo opposto per le ragioni in fatto ed in diritto esposte in narrativa;
- concedere per le ragioni
pagina 1 di 6 come sopra esposte, la provvisoria esecutorietà del decreto ingiuntivo n. 101/2019 del 16.01.2019, emesso dal Tribunale di Teramo e notificato in data 23/01/2019, essendo l'opposizione non fondata su prova scritta, né di pronta soluzione;
- condannare la Sig.ra
al pagamento in favore del della capitale somma di Parte_1 Controparte_1
Euro 24.517,56 oltre accessori, o somma maggiore o minore accertanda in corso di causa, ed agli interessi di mora;
- accertare e dichiarare che la caparra sia trattenuta dal
[...]
a titolo di risarcimento del danno e/o a titolo di compensazione del proprio CP_1 credito con l'eventuale debito riconosciuto alla;
- Condannare sempre e comunque Parte_1 la controparte al pagamento delle spese di giudizio sia della fase monitoria che della presente opposizione”. Parte attrice opponente, con il proprio atto introduttivo, in estrema sintesi e per quanto di interesse, contestava l'importo del credito azionato in monitorio sostenendo, in primo luogo, la non debenza dei canoni di locazione contrattualmente dovuti per i mesi successivi al Maggio 2017 in quanto in data 01.06.2017, con la sottoscrizione della scrittura privata di riconsegna delle chiavi dell'immobile locato, le medesime parti avrebbero asseritamente risolto il contratto di locazione commerciale Inoltre, la deduceva l'inesattezza dell'importo ingiunto stante il fatto che nel Parte_1 predetto contratto non fosse asseritamente prevista la maggiorazione a titolo IVA del canone di locazione pattuito, contestando, altresì, la parte di credito ingiunto riferita a quote condominiali non pagate in quanto ad essa non imputabili o perché già scadute o , comunque, per l'intervenuta risoluzione consensuale. Parte convenuta opposta si costituiva contestando quanto sostenuto dalla parte opponente e , in estrema sintesi e per quanto di interesse, deducendo l'avvenuto tacito rinnovo del contratto di locazione , stante l'assenza di un formale atto di recesso non ravvisabile nella riconsegna delle chiavi del locale commerciale oggetto di causa seppur formalizzata in una scrittura privata ripassata fra le parti , la legittimità dell'applicazione dell'Iva in aggiunta all'importo del canone pattuito stante la ricorrenza dei necessari requisiti ai fini della configurabilità della locazione commerciale di cui in causa come operazione imponibile a tali fini, la spettanza degli oneri condominiali correttamente conteggiati e richiesti. Nelle more del giudizio veniva concessa la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto, la causa veniva istruita per via documentale e, quindi, ritenuta matura per la decisione perveniva per la discussione orale all'udienza odierna e trattenuta in decisione, spirato il termine per il deposito delle note conclusionali concesso alle parti.
***** La domanda di parte attrice opponente è parzialmente fondata e meritevole di accoglimento per le ragioni e nei limiti che seguono. Premesso che non risulta svolta dalla parte opponente domanda riconvenzionale per restituzione di somme eventualmente dovute e richieste, tardivamente, in sede di note conclusionali, l'accertamento qui svolto può solo riguardare quanto richiesto in domanda e sulle scorta delle risultanze probatorie in atti.
Osserva il giudicante: preliminarmente, va rilevata l'infondatezza dell'eccezione di parte attrice opponente relativa alla non debenza dei canoni di locazione contrattualmente dovuti per i mesi successivi al Maggio 2017 per risoluzione consensuale del contratto di locazione de quo, avvenuta pagina 2 di 6 attraverso la riconsegna delle chiavi dell'immobile locato in data 01.06.17 e formalizzata nella sottoscrizione di una scrittura privata. Sul punto, infatti, si evidenzia come la consegna delle chiavi dell' immobile locato prima della scadenza del relativo contratto, con conseguente accettazione del proprietario dello stesso, non integra una reciproca accettazione della risoluzione del predetto e di conseguente rinuncia, da parte del locatore medesimo , dei canoni dovuti, sì dunque da legittimarlo comunque ad agire, anche solo con il procedimento monitorio, per ottenere il pagamento delle residue mensilità che non si interrompe con la semplice consegna delle chiavi (ex plurimis Cass. Civ. nr. 6467 del 14.03.17; Trib. Roma del 28.02.18). Peraltro, sempre sul punto, va specificato come la forma della risoluzione di un contratto di locazione commerciale, sia consensuale che per inadempimento, deve essere la stessa forma richiesta per la conclusione del contratto stesso. Ciò implica che, se il contratto di locazione commerciale è stato stipulato per iscritto, come nel nostro caso, la risoluzione deve avvenire anch'essa per iscritto (ex plurimis Trib.Milano nr. 2427/18), principio quest'ultimo che trova conferma nel presente giudizio sulla scorta del tenore letterale dell'art. 1 del contratto ripassato fra le parti, che prevede espressamente per il conduttore la possibilità di recesso anticipato nel rispetto della disciplina dettata dall'art. 27 co. 7 L. nr.392/78 secondo cui “È in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata”. Di conseguenza, dunque, risulta evidente che il contratto di locazione commerciale per cui è causa si sia rinnovato tacitamente tanto per il periodo 2010-2016 (primo rinnovo tacito) quanto per il periodo 2016-2022 (secondo rinnovo tacito), non essendo stato effettuato , ad opera di parte attrice opponente , il prescritto recesso in forma scritta né potendosi, dunque, considerare, quale valida forma di risoluzione consensuale, l'avvenuta riconsegna delle chiavi del locale commerciale da parte della stessa , risultando, dunque, vigente il predetto regolamento contrattuale anche per il periodo successivo al 01.06.17. Quindi , permaneva in capo alla , alla data del 01.06.17, l'obbligo contrattuale Parte_1 di corrispondere al i canoni di locazione concordati anche per i mesi successivi CP_1 all' avvenuta riconsegna delle chiavi ut supra specificata, obbligo che risulta non assolto , stante il mancato adempimento , ad opera della conduttrice, dell'onere probatorio sulla stessa gravante di aver adempiuto alla prestazione inerente il pagamento degli stessi (sul punto ex plurimis Cass.Civ., sez.II, nr. 23257 del 18.11.10; Trib.Santa Maria Capua Vetere nr. 3251 dell'11.09.24). Va, invece, accolta l'eccezione di parte attrice opponente relativa alla non debenza delle somme incassate da parte convenuta opposta a titolo di Iva applicata al canone di locazione pattuito per gli anni in contestazione, ovvero 2016 e 2017.
Sul punto, infatti, va rilevato come in linea generale la locazione di immobili commerciali effettuata nell'esercizio di impresa costituisca ai fini Iva un'operazione imponibile;
tuttavia, tale principio perde la sua validità nel caso in cui si versi in ipotesi di prestazione di servizi sussumibile nel novero di quelle contemplate dal numero 8) dell'articolo 10 del DPR n. 633/772, per le quali viene prevista l'applicazione del regime di esenzione.
pagina 3 di 6 Ebbene , proprio in forza del suesposto disposto normativo, sono esenti da Iva le locazioni e gli affitti, con relative proroghe, cessioni e risoluzioni, aventi per oggetto, tra gli altri, i fabbricati ,comprese la pertinenze, le scorte e in genere i beni mobili destinati durevolmente al servizio degli immobili locati e affittati, definiti strumentali “per natura”, ovverosia quegli immobili non abitativi appartenenti ai gruppi di categorie catastali A)(Categoria A/10), B),C), D), E), : per i quali nel relativo atto il locatore non abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione, la quale, per essere considerata validamente esercitata,, deve riportare la seguente dicitura : “Si specifica che il presente contratto di locazione ha per oggetto beni immobili strumentali per le loro caratteristiche non suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, censiti nella categoria catastale …. Pertanto, il locatore, ai sensi dell'art. 10 co. 1 n. 8 del DPR 633/72, espressamente dichiara di volersi avvalere dell'opzione per il regime di imponibilità IVA “. In materia si sono susseguiti molteplici interventi normativi, con la previsione della manifesta imposizione dal 2012 e, dunque, per quanto attiene al caso de quo , alla luce delle risultanze normative e da un'attenta lettura della documentazione versata in atti, risulta di tutta evidenza come l'immobile di cui in causa debba considerarsi quale immobile “strumentale”
,in quanto censito al Catasto Fabbricati del Comune di Teramo alla categoria C/1, come peraltro ammesso espressamente da parte convenuta opposta, sì da rendere dunque il relativo contratto di locazione ripassato fra le parti assoggettabile al regime Iva solo in forza di un' espressa opzione all' imposizione manifestata dal locatore nel documento contrattuale , circostanza non verificatasi in parte qua. Conseguentemente andrà ridotto l'importo richiesto in decreto ingiuntivo della somma pari all'importo di € 4.114,00, a titolo di Iva non dovuta applicata al canone di locazione pattuito e relativa agli anni in contestazione (2016/2017), per n. 22 mensilità, determinandosi, pertanto, quale importo dovuto dalla a titolo di canoni di locazione non pagati Parte_1 quello di € 17.217,20=. Non può essere accolta, invece, l'eccezione di parte attrice opponente relativa ad una non debenza degli oneri condominiali riferiti a tre rate scadute, segnatamente la nr. 1 scaduta il 01.01.18, la nr. 2 scaduta il 01.05.18 e la nr. 3 scaduta il 01.09.18, tutte afferenti all' esercizio 1/1/2018 – 31/12/2018. Sul punto , infatti , si rileva che , contrariamente a quanto dedotto dalla , Parte_1 non essendoci stata risoluzione consensuale del contratto di locazione commerciale in oggetto, lo stesso risultava perfettamente vigente nel periodo 1/1/2018 – 31/12/2018, sì dunque da determinare il rispetto, da parte della predetta opponente, dell' onere, sulla stessa gravante e previsto all' art. 21 del contratto di locazione commerciale ripassato fra le parti, di pagamento degli oneri condominiali afferenti alle rate previste per il summenzionato esercizio. Peraltro la debenza, da parte della , delle suddette somme afferenti è provata Parte_1 dalla produzione in giudizio, ad opera di parte convenuta opposta , del preventivo individuale, redatto dall' amministratore del Condominio Galileo - in cui è ubicato il compendio immobiliare locato - e approvato dai condomini, relativo all' esercizio 2018, in cui vengono dettagliatamente descritte le spese dovute dalla conduttrice per il predetto esercizio, così da ritenere assolto l'onere probatorio gravante in materia in capo al locatore (ex plurimis Cass.Civ. nr. 6202/2004; Trib. Torino nr. 3071/2021). Né può, sempre sul punto, ritenersi meritevole di positivo vaglio l'eccezione di prescrizione delle predette somme avanzata da parte opponente atteso che, contrariamente a pagina 4 di 6 quanto dalla stessa asserito, in forza del combinato disposto degli artt. 24 e 85 del D.L. n. 112/2008, come convertito in l. n. 133/2008 , che ha determinato l'abrogazione dell' art. 6, ultimo comma, della l. n. 841/1973 , a decorrere dal 22 dicembre 2008, sia nei rapporti tra condominio e condomino sia nei rapporti tra conduttore e locatore, deve applicarsi il termine quinquennale di prescrizione delle spese condominiali, il quale decorrerà dalla data in cui l'assemblea del condominio ha approvato il consuntivo ed il riparto delle spese tra i condomini. Conseguentemente dunque, atteso che la predetta disposizione normativa si intende applicata anche al rapporto giuridico di cui in causa in quanto , per la sua natura di ius superveniens, non può avere effetto solo sui rapporti giuridici già esauriti alla data della sua entrata in vigore (22.12.2008), gli oneri condominiali suindicati sono soggetti non già a prescrizione biennale, come erroneamente asserito da parte opponente, bensì a quella quinquennale la cui decorrenza risulta validamente interrotta dalla diffida ad adempiere inviata dall' amministratore del Condominio “Galileo” al locatore in data 22.10.18 e versata in atti, sì da determinarne, per quanto di ragione, la mancata maturazione. Pertanto, parte opponente sarà tenuta al versamento dell'importo di € 3.186,36 , come ingiunto nel decreto opposto. Per quanto fin esposto e per le motivazioni che precedono l'importo complessivamente dovuto dalla sig.ra ammonta ad € 20.403,56=, non consentendo la documentazione Parte_1 versata in atti di pervenire a diversa valutazione. Per quanto attiene alla caparra, si rileva, infine, che non può essere oggetto di compensazione con il debito riconosciuto in tal sede alla , consistente nella somma Parte_1 dei canoni di locazione dovuti e non pagati, atteso che tale compensazione è espressamente esclusa dall' art.17 del contratto e come pattuito tra le parti.
Concludendo, il decreto ingiuntivo deve quindi, essere revocato e l'opponente condannata al pagamento della somma come sopra da ultimo calcolata, oltre interessi dalla domanda al soddisfo. Il solo parziale accoglimento dell'opposizione giustifica la compensazione delle spese di lite nella misura del 20%; il restante 80% delle spese di lite viene posta a carico dell'opponente in ragione della soccombenza e si liquidano, in applicazione delle tabelle allegate al DM 147/2022, tenuto conto del valore della controversia, delle questioni giuridiche e fattuali trattate, del pregio dell'attività professionale svolta, secondo i valori medi , con esclusione della fase istruttoria/trattazione, in complessivi € 3.397,00 (€ 919,00 per la fase di studio, € 777,00 per la fase introduttiva, € 1.701,00 ) a cui applicare la predetta compensazione, come in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale di Teramo, in funzione monocratica, nella persona del giudice onorario dott.ssa Patrizia Carota, definitivamente pronunciando sulla domanda avanzata da contro , disattesa ogni contraria istanza Parte_1 Controparte_1 ed eccezione, così provvede:
1. Revoca il decreto ingiuntivo opposto;

2. Condanna parte attrice opponente al pagamento, in favore di parte convenuta opposta, dell'importo di € 20.403,56=, oltre interessi dalla domanda sino al soddisfo, per quanto in motivazione;

pagina 5 di 6 3. Condanna parte opponente a corrispondere a parte opposta a titolo di rimborso dell'80% delle spese di giudizio, per detta frazione, la somma di € 2.717,60 per compenso professionale, oltre rimborso forfettario, IVA e cap come per legge.
Così deciso in Teramo, il 27.05.2025
IL GIUDICE ONORARIO Dott.ssa Patrizia Carota (firma digitale)

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