TRIBUNALE DI MILANO SEZIONE XIII CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA N. 15368/2024
TRA
Parte_1
[...]
Parte_2
RICORRENTI
E
Controparte_1
RESISTENTE
Oggi 27/02/2025 innanzi al giudice unico dott. Arianna Chiarentin, sono comparsi:
Per , per e per l'avv. CRIPPA Parte_1 Parte_1 Parte_2
EMANUELA. Per l'avv. D'ARGENTO MARIA SA. Controparte_1
Il Giudice invita le parti alla discussione orale, all'esito della quale pronuncia l'allegata sentenza, dando lettura del dispositivo e della motivazione.
Il Giudice
Dott. Arianna Chiarentin
1

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Milano, XIII Sez. Civile in persona del Giudice Monocratico Dott.ssa Arianna
Chiarentin, ex art. 429 c.p.c. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa promossa
DA
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. CRIPPA EMANUELA, Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliato in Busto Arsizio, Piazza Garibaldi n. 1, presso il difensore avv. CRIPPA EMANUELA
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. CRIPPA Parte_1 C.F._2
EMANUELA, elettivamente domiciliata in Busto Arsizio, Piazza Garibaldi n. 1, presso il difensore avv. CRIPPA EMANUELA
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. CRIPPA Parte_2 C.F._3
EMANUELA, elettivamente domiciliata in Busto Arsizio, Piazza Garibaldi n. 1, presso il difensore avv. CRIPPA EMANUELA
RICORRENTI contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. D'ARGENTO Controparte_1 C.F._4
MARIA SA, elettivamente domiciliato in CORSO DI PORTA VITTORIA, 18 20122 MILANO, presso il difensore avv. D'ARGENTO MARIA SA
RESISTENTE
CONCLUSIONI: le parti, a seguito di discussione orale, hanno concluso come in atti.
2 MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO
Con ricorso ex art. 447bis c.p.c. depositato in data 19 aprile 2024 , e Parte_1 Parte_1
comproprietari dell'immobile sito in Pogliano Milanese (MI), Via Roma n. 21 Parte_2
Milano, convenivano in giudizio allegando, ai fini che qui rilevano: Controparte_1
che l'unità immobiliare era stata concessa in locazione al resistente con contratto del 27 ottobre 2015 (cfr. doc. 1), cessato a seguito di recesso comunicato dal conduttore in data 27 settembre 2023; che seguito di disdetta, in data 17 dicembre 2023 comunicava a mezzo sms di Controparte_1
aver liberato l'immobile (cfr. doc. 2 ricorrente); che eseguito il sopralluogo in data 18 dicembre 2023, accertavano danni all'immobile quali, in particolare,
- la mancata imbiancatura dell'unità abitativa così come prescritto all'art. 12 del contratto;

- la rottura della zanzariera montata sulla porta finestra che permetteva l'accesso al balcone, oltre alle graffiate dei felini rinvenute sulle persiane;

- il danneggiamento del pannello della porta blindata;

- il danneggiamento del rivestimento del letto divano e del materasso;
che il conduttore era, altresì, moroso nel pagamento delle spese e delle utenze per l'importo di € 974,19 (cfr. doc. 5); che il conduttore restituiva le chiavi dell'immobile locato a mezzo lettera raccomandata a.r. in data 20 dicembre 2023; che il aveva riconosciuto “sia la debenza delle spese di cui al punto precedente che (almeno) CP_1
alcuni dei danni contestati (doc. 6, sms Ing. )” ma, ciò nonostante, richiedeva ed otteneva CP_1 con decreto ingiuntivo la restituzione del deposito cauzionale pari ad € 1.950,00; che, pertanto, i ricorrenti erano stati “costretti ad agire in via giudiziale per il risarcimento dei danni all'immobile per l'importo di € 2.814,00 + iva come da preventivi, oltre al rimontaggio e alla pulizia per un importo forfettario di € 250,00 ed infine € 974,19 a titolo di spese ancora dovute per utenze”; chiedevano, pertanto, la condanna del resistente “al pagamento della somma di € 2.814,00 + iva come da preventivi, € 250,00 forfettario a titolo di pulizia e montaggio ed € 974,19 a titolo di spese e
3 utenze, decurtando dalla stessa ed a titolo di compensazione tecnica ed atecnica, di cui si chiede
l'accertamento, la somma di € 1.950,00 dallo stesso versata a titolo di deposito cauzionale, e quindi al pagamento della somma residua da corrispondersi in favore dei locatori, ovvero la maggiore o minore somma che verrà accertata in corso di causa”.
Si costituiva in giudizio che chiedeva respingersi le domande proposte dai Controparte_1
ricorrenti deducendo: che il medesimo aveva abitato l'appartamento dei ricorrenti sin dal 2015, con contratto avente durata di anni 4 + 4 (cfr. doc. 1); che la locazione terminava a seguito di recesso regolarmente comunicato dallo stesso in data
27 settembre 2023, nel rispetto del termine di preavviso contrattualmente previsto dall'art. 5; che in data 17 dicembre 2023 comunicava a che dal 16 dicembre 2024 l'immobile Parte_1 sarebbe libero da persone e cose, chiedendo espressamente la disponibilità ad effettuare un formale sopralluogo alla presenza dei locatori (cfr. sub doc. 4 resistente: “Fammi avere qualche tua/vostra disponibilità per vederci e fare insieme il sopralluogo”); che la SI.ra , in rappresentanza del SI. , rispondeva con un Persona_1 Parte_1
messaggio via whatsapp testualmente: “Ora è tardi per andare a controllare. Domani pomeriggio scendo a dare un'occhiata e ti faccio sapere se va bene e nel caso quando incontrarci” (cfr. doc. 5 resistente); che il sopralluogo veniva effettuato autonomamente dai locatori in data 18 dicembre 2023 (cfr. sub doc. 5 resistente: “Buongiorno sono appena stata nell'appartamento…”), all'esito del CP_1
quale gli venivano contestati una serie di danni, nonostante l'immobile fosse stato rilasciato in buono stato di manutenzione, come si poteva evincere dalle fotografie allegate (cfr. doc. 8); che dopo numerosi tentativi di consegnare le chiavi personalmente al SI. , Parte_1
nonostante in data 20 dicembre 2023 ricevesse un messaggio via whatsapp dove gli veniva ordinato di sistemare le chiavi nell'appartamento in un cassetto della cucina, decideva tuttavia di consegnare le chiavi dell'appartamento a mezzo assicurata in data 20/12/2023.
Per il resto, deduceva che nessun danno aveva cagionato all'immobile, dovendo ricondursi le contestazioni elevategli nell'ambito del normale deterioramento risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto e che nulla era dovuto per “generico rimontaggio e pulizia dell'immobile per un importo forfettario di € 250,00”.
4 Infine, eccepiva che nulla era dovuto “con riferimento alla morosità delle spese e delle utenze per un importo di € 974,17, importo richiesto successivamente e non documentato, atteso che in data 9 novembre 2023 la SI.ra coniuge del SI. , aveva già quantificato l'importo Persona_1 Parte_1 delle spese e comunicato al SI. ” (cfr. doc. 11) ed in data 16 novembre 2023 egli Controparte_1 aveva provveduto al pagamento degli oneri condominiali, oltre al versamento degli ultimi due canoni mensili e del saldo del deposito cauzionale per un importo complessivo di €
1.969,53+€ 650,00 a chiusura del contratto di locazione (cfr. doc.10-12).
Istruita la causa documentalmente, all'udienza odierna la causa è stata decisa a seguito di discussione orale preceduta dal deposito di note scritte.
Occorre in premessa ricordare che, per consolidata giurisprudenza della Suprema Corte, il
Giudice, nel motivare "concisamente" la sentenza secondo i dettami di cui all'art. 118 disp. att. cpc, non è tenuto ad esaminare specificamente ed analiticamente tutte le questioni sollevate dalle parti, ben potendosi limitare alla trattazione delle sole questioni, di fatto e di diritto, considerate rilevanti ai fini della decisione concretamente adottata.
Ne consegue che quelle residue, non trattate in modo esplicito, non devono essere ritenute come "omesse", per effetto di "error in procedendo", ben potendo esse risultare assorbite
(ovvero superate) per incompatibilità logico-giuridica con quanto concretamente ritenuto provato.
Alla luce di quanto appena ricordato, si deve quindi precisare che la trattazione sarà in questa sede limitata all'approfondimento delle sole questioni rilevanti e dirimenti ai fini del decidere, ritenendosi quindi assorbite tutte le altre eccezioni e questioni. Ciò in applicazione del principio della cosiddetta 'ragione più liquida' desumibile dagli artt. 24 e 111 Cost., ulteriormente valorizzato e confermato dalla Suprema Corte (Cass. Civ. SSUU sentenza n.
24883/2008; Cass. Civ. n. 26242/2014 e Cass. Civ. n. 9936/2014).
Le domande svolte da , e nei confronti di Parte_1 Parte_1 Parte_2 [...]
non possono trovare accoglimento. CP_1
In via preliminare, deve osservarsi che a norma dell'art. 1590 c.c. il conduttore ha l'obbligo di restituire la cosa locata “nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta” fatto salvo il “deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto” (art. 1590 c.c.); in assenza di
5 descrizione delle condizioni del bene locato “si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato locativo”.
Dunque il locatore può addebitare al conduttore, a titolo di danni, le sole spese necessarie al ripristino del bene nelle stesse condizioni in cui era all'inizio della locazione, dedotto il deterioramento dovuto all'uso conforme al contratto ed i danni prodotti dall'omessa manutenzione ordinaria a carico del locatore (cfr. Cass. 23721/08; Cass. 14305/05: “poiché
l'obbligo di manutenzione ordinaria e straordinaria, quando non si tratti di opere di piccola manutenzione, grava sul locatore, questi non può pretendere, nel corso della locazione, il rimborso delle spese di manutenzione delle parti dell'immobile logorate dal normale uso, né tantomeno, al termine della locazione, il risarcimento dei danni per le spese di riparazione, che presuppongono la prova, anche indiziaria dello scorretto uso della cosa”).
In proposito si ricorda che la norma dettata dagli artt. 1576 c.c., comma 1, e 1609 c.c., secondo la quale le riparazioni di piccola manutenzione debbono essere eseguite, nel corso del rapporto, dal conduttore e a sue spese, non comporta che il conduttore sia tenuto, al momento del rilascio, ad eliminare a sue spese le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per l'uso fattone durante la durata del contratto in conformità di questo e con l'impiego di una media diligenza, giacché il deterioramento derivato da tale uso si pone come limite all'obbligo del conduttore di restituire la cosa, al termine del rapporto, nello stato in cui l'aveva ricevuta (cfr. Cass. n. 880/90).
In virtù di tali disposizioni il locatore non può, quindi, pretendere di riavere la cosa locata come se non fosse stata locata, perché ciò comporterebbe una limitazione del diritto di godimento del conduttore.
Ne consegue che il conduttore risponde del deterioramento del bene solamente ove esso sia conseguenza di un suo uso difforme da quello pattuito, ma non del cattivo stato locativo conseguente ad un uso in conformità del contratto (cfr. Cass. n. 6408/88).
La giurisprudenza di merito ha, inoltre, precisato che la linea di demarcazione tra le piccole riparazioni, che sono a carico del conduttore ai sensi dell'art. 1609 c.c., e il deterioramento della cosa derivante dal suo uso normale è rappresentata dal fatto che le piccole riparazioni sono caratterizzate da un guasto, mentre nel deterioramento viene in rilevo uno scadimento del bene.
6 Osserva il Tribunale che la mancata redazione di un verbale di riconsegna ricognitivo delle condizioni del bene al momento del rilascio pone esclusivamente un problema di prova del danno.
Inoltre, come già osservato, posto il principio per il quale costituisce danno “solo il pregiudizio effettivamente subito ed occorrendo nella liquidazione del danno prendersi in considerazione
l'eventuale sopravvenienza di un fatto autonomo, non collegato causalmente con la condotta del responsabile, idoneo ad attenuare o ad eliminare il danno” (cfr. Cass. 17964/2014), non sono risarcibili i danni non direttamente riferibili alla condotta del conduttore, dovendo comunque escludersi i pregiudizi derivanti dalla normale usura del bene locato, che costituiscono un costo che ricade sulla parte locatrice.
Al fine di un esatto inquadramento della concreta fattispecie occorre, inoltre, tenere conto che,
a norma degli artt. 1218 e 1223 c.c., l'inadempimento o l'inesatto adempimento dell'obbligazione contrattuale, che integra un illecito contrattuale, non costituisce di per sé un danno economico, il quale, come conseguenza dell'illecito sul patrimonio del creditore, può anche in concreto, per particolari circostanze, non verificarsi.
Il principio, secondo quanto il giudice di legittimità ha già stabilito (Cass., n. 8751/96), si applica anche all'ipotesi in cui oggetto dell'obbligazione inadempiuta è la riconsegna della cosa in buono stato di conservazione, secondo la fattispecie astratta disciplinata dall'art. 1590
c.c., cosicché la prova dell'inadempimento della suddetta obbligazione implicherà necessariamente che sia dimostrato il deterioramento, ma non comporterà anche che la prova del danno materiale si risolva automaticamente nella prova del danno patrimoniale, pure se nella maggior parte dei casi essi coincideranno per effetto della diminuzione del valore economico della cosa rientrata nel patrimonio del creditore, se egli ne faccia un normale uso.
In senso analogo, la Suprema Corte proprio di recente ha confermato che “L'inadempimento o
l'inesatto adempimento dell'obbligazione contrattuale è di per sé un illecito, ma non obbliga
l'inadempiente al risarcimento se, in concreto, non è derivato un danno al patrimonio del creditore, neppure nell'ipotesi disciplinata dall'art. 1590 c.c. Ne consegue che il conduttore non è tenuto al risarcimento se dal deterioramento della cosa locata, superiore a quello corrispondente all'uso della stessa in conformità del contratto, per particolari circostanze non è conseguito un danno patrimoniale al locatore” (Cfr. Sez.

3 - sentenza n. 8526 del 06/05/2020).
7 Si tratta, quindi, di accertare una quaestio facti sulla scorta delle circostanze e delle modalità specifiche del caso concreto.
Deve, infine, tenersi conto della presunzione dettata dall'art 1590 comma 2 c.c. secondo cui, in mancanza di descrizione delle condizioni dell'immobile alla data della consegna, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato locativo, una presunzione che – secondo la Suprema Corte – può essere vinta solo attraverso una prova rigorosa (cfr. Cass.
26/7/2016 n. 15361; Cass. 19/9/2014 n. 19835; Cass. 7/7/2005 n. 14305. Si veda anche Trib.
Massa 18/6/2015 n. 683 in Juris data, 2015 secondo cui “in tema di locazione, il buono stato locativo e l'idoneità dell'immobile all'uso pattuito costituiscono oggetto di una presunzione legale relativa con la conseguenza che si pone a carico del conduttore l'onere di allegare in maniera specifica e di provare in maniera rigorosa che, al momento della consegna, l'immobile era in uno stato incompatibile con il buono stato locativo e che l'immobile si trovava in uno stato e presentava caratteristiche e vizi incompatibili con l'idoneità all'uso pattuito”).
E' ben vero, dunque, che in assenza di descrizione dello stato dell'immobile “all'inizio della locazione”, opera la presunzione del buono stato di manutenzione in relazione all'uso per il quale è stato concesso in locazione.
Nel caso che ci occupa, è incontestato che abbia occupato l'immobile per cui è Controparte_1
causa sin dal 2015, dunque per ben otto anni.
E' del pari incontestato che le parti non abbiano redatto un verbale dello stato dell'immobile né allorché questo è stato consegnato al resistente nel 2015, né al momento della riconsegna ai locatori.
Sono, del pari, circostanze incontestate: che in data 17 dicembre 2023 il conduttore comunicava a che dal 16 dicembre 2024 Parte_1
l'immobile sarebbe stato libero da persone e cose, chiedendo espressamente la disponibilità ad effettuare un formale sopralluogo alla presenza dei locatori (cfr. sub doc. 4 resistente:
“Fammi avere qualche tua/vostra disponibilità per vederci e fare insieme il sopralluogo”); che la SI.ra , in rappresentanza del SI. , rispondeva con un Persona_1 Parte_1
messaggio via whatsapp testualmente: “Ora è tardi per andare a controllare. Domani pomeriggio scendo a dare un'occhiata e ti faccio sapere se va bene e nel caso quando incontrarci” (cfr. doc. 5 resistente)
8 che il sopralluogo veniva effettuato autonomamente dai locatori in data 18 dicembre 2023 (cfr. sub doc. 5 resistente: “Buongiorno , sono appena stata nell'appartamento…”) all'esito CP_1
del quale gli venivano contestati una serie di danni;
che l'immobile è stato rilocato a terzi già dal 10 gennaio 2024, come dichiarato dallo stesso all'udienza del 30 settembre 2024. Parte_1
Ciò premesso, deve rilevarsi che l'occupazione dell'immobile da parte del conduttore è incontestabilmente durata otto anni e che dai documenti agli atti di causa non si ritiene sia stato sufficientemente provato dalla difesa dei ricorrenti, sui quali incombeva l'onere, che l'immobile presentasse un deterioramento eziologicamente ricollegabile ad un uso difforme da quello pattuito da parte del conduttore.
Ed infatti, anche a voler prescindere dall'utilizzabilità del materiale fotografico prodotto sub doc. 8 dalla difesa del resistente – motivo per cui si omette ogni motivazione sulla sua ammissibilità, in omaggio al principio sopra ricordato della “ragione più liquida” - è proprio il materiale fotografico prodotto dalla difesa dei ricorrenti che non consente di formulare alcun giudizio sullo stato complessivo dell'immobile.
Le foto prodotte sub doc.ti 3A- 3B- 3C- 3D rappresentano, infatti, solo piccoli dettagli dei muri, delle zanzariere, della porta blindata e del divano che non sono utili a dimostrare lo stato complessivo dell'immobile, peraltro nemmeno verificato nel contraddittorio tra le parti, motivo per cui la prova per testi sui capitoli di prova dedotti dai ricorrenti è inammissibile.
Ne tale lacuna probatoria avrebbe potuto essere colmata con l'ammissione della c.t.u. – essendo l'immobile stato rilocato a terzi già a far data dal 10 gennaio 2024, trascorse poco più di tre settimane dal rilascio del bene - ma semmai con l'espletamento di un procedimento di accertamento tecnico preventivo che avrebbe, se del caso, permesso di acclarare le condizioni del bene al momento del rilascio da parte del , ben potendo lo stato dei luoghi essere CP_1 stato modificato ed alterato a seguito della riconsegna.
Dall'esame della documentazione fotografica prodotta dai ricorrenti deve ritenersi che gli asseriti “danni” non trovino origine in un difetto di manutenzione dell'immobile di competenza del conduttore (art. 1609 c.c.) o in un uso del bene non conforme alla destinazione contrattuale o non diligente, essendo gli stessi riferibili al normale deterioramento del bene locato o a vetustà dopo un uso ininterrotto per ben otto anni e che
9 rientra nella liceità giuridica del godimento della cosa che, dunque, il locatore è tenuto a sopportare in quanto derivante dall'utilizzo conforme al contratto (cfr., ancora, Cass. "Qualora, in violazione dell'art. 1590 cod. civ., al momento della riconsegna la cosa locata presenti danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso della stessa, incombe al conduttore l'obbligo di risarcire tali danni;
pertanto, il locatore può addebitare al conduttore la somma necessaria al ripristino del bene nelle stesse condizioni in cui era all'inizio della locazione, dedotto il deterioramento derivante dall'uso conforme al contratto, mentre non può addebitargli le spese inerenti alle ristrutturazioni e ai miglioramenti che vadano oltre questi limiti. (Nella specie la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza della corte di merito che, pur dando atto che i lavori di ripristino eseguiti dal locatore includevano opere diverse e maggiori rispetto a quelle rese indispensabili dall'eliminazione dei danni arrecati dal conduttore, aveva liquidato a titolo di danni l'intera somma spesa per la ristrutturazione dell'immobile)” cfr. anche Cass. 8312/1997).
Ci si riferisce, in particolare, al rivestimento del divano, ai presunti danni alle zanzariere ed al pannello della porta blindata, essendo del tutto fisiologico che essi riportino alcuni graffi dopo una occupazione del bene di quasi dieci anni, né non essendo emersa in corso di causa che il loro stato fosse da attribuirsi ad un uso scorretto della cosa e non, al contrario, alla normale usura e deperimento d'uso.
Né vale quale riconoscimento di debito il messaggio del 19 dicembre 2023 di Controparte_1
in cui riconosceva: “Su alcune cose sono d'accordo con lei (n.d.r. (ad esempio il Persona_1 rivestimento del divano è rovinato, ci sono le ultime spese da coprire)” (si veda doc. 5 fascicolo ricorrente), il cui contenuto è del tutto generico.
Del pari non dovuta è la somma di € 250,00 richiesta a titolo di “rimontaggio e alla pulizia per un importo forfettario di € 250,00” essendo del tutto generica ed indeterminata, oltre che indimostrato il suo esborso, né quella di € 974,19 a titolo di “spese ancora dovute per utenze”, non essendo state documentate nel ricorso ex art. 447bis c.p.c., né potendo sopperire a tale decadenza la richiesta di produzione svolta all'udienza del 30 settembre 2024, essendo tali spese – per stessa ammissione della difesa dei ricorrenti – già note in data 29 gennaio 2024
(cfr. pag. 4 note finali), dunque ben prima del deposito del ricorso, avvenuto in data 19 aprile
2024.
10 Ma ciò che più di tutto osta al riconoscimento del diritto dei ricorrenti al risarcimento dei
“danni all'immobile per l'importo di € 2.814,00 + iva come da preventivi” - e, dunque, anche di quanto richiesto per l'imbiancatura – è il fatto che nonostante siano trascorsi sei mesi tra la riconsegna del bene e la presente iniziativa giudiziaria, non è stato dimostrato dai ricorrenti di aver sopportato i costi di cui chiedono il rimborso, essendo stati versati in atti meri preventivi – peraltro effettuati a distanza di oltre due mesi dal rilascio dell'immobile e dopo che l'appartamento era già stato rilocato a nuovi conduttori - che, come tali, non valgono certamente a dimostrare l'esecuzione dei lavori e gli esborsi ivi riportati.
Sul punto, la Suprema Corte, si ricorda, ha confermato che “L'inadempimento o l'inesatto adempimento dell'obbligazione contrattuale è di per sé un illecito, ma non obbliga l'inadempiente al risarcimento se, in concreto, non è derivato un danno al patrimonio del creditore, neppure nell'ipotesi disciplinata dall'art. 1590 c.c. Ne consegue che il conduttore non è tenuto al risarcimento se dal deterioramento della cosa locata, superiore a quello corrispondente all'uso della stessa in conformità del contratto, per particolari circostanze non è conseguito un danno patrimoniale al locatore” (Cfr. Sez. 3
- sentenza n. 8526 del 06/05/2020).
Segue, dunque, il rigetto delle domande svolte da , e Parte_1 Parte_1 Parte_2
Le spese di lite, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.


P.Q.M.


Il Tribunale, in funzione di giudice unico, definitivamente decidendo, così provvede:

1. rigetta le domande svolte da , e Parte_1 Parte_1 Parte_2

2. condanna , e in solido tra loro, a rifondere a Parte_1 Parte_1 Parte_2
le spese del giudizio, che si liquidano in € 2.200,00 per compensi, oltre Controparte_1
al 15% rimborso forfettario per spese generali ed agli accessori di legge.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura in udienza ed allegazione al verbale, per l'immediato deposito in cancelleria.
Milano, lì 27/02/2025
Il Giudice
Dott. Arianna Chiarentin
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