TRIBUNALE DI BARI
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Bari, seconda sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del giudice Chiara Cutolo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1437/2013 R.G. proposta da e , rappresentati e difesi Parte_1 Parte_2 dall'Avv. Alessandro Iacobellis, domiciliati come in atti, giusta mandato in atti
-parte attrice/ convenuta in riconvenzionale- contro in persona del legale rappresentante p.t., Controparte_1
rappresentata e difesa dagli Avv. Sergio Carabellese e Stefania Maria Lepore, domiciliata come in atti, giusta mandato in atti
-parte convenuta/ attrice in riconvenzionale-
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note telematiche depositate in vista dell'udienza del
11/07/2024, che qui si intendono integralmente trascritte.
MOTIVI
I. - Per quanto strettamente rileva ai fini della decisione, giusta il disposto degli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., le posizioni delle parti e l'iter del processo possono sinteticamente riepilogarsi come segue.
I.1.- Con atto di citazione notificato il 31/01/2013, e Parte_1 [...]
hanno convenuto in giudizio dinanzi al Tribunale di Parte_2 Controparte_2
al fine di ottenere: - la risoluzione per inadempimento ex art. 1453 c.c. del
[...]
contratto preliminare di vendita stipulato in data 25/11/2004 dagli attori, quali
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promissari acquirenti, con poi ceduto in data 27/01/2006 a CP_3 [...]
col consenso dei promissari acquirenti, avente per oggetto la vendita di un CP_1
appartamento per civile abitazione da realizzarsi da parte della società in al CP_3 CP_2
quartiere San Paolo sui suoli prospicienti la strada provinciale Bari-Bitonto nel comparto A settore C del nuovo complesso terziario direzionale Nuovo San Paolo 2;
- in scia, la risoluzione della scrittura privata del 27/01/2016 di cessione del medesimo contratto preliminare;

- per l'effetto, la condanna della società convenuta a quanto segue: alla restituzione della somma versata in acconto dagli attori/promissari acquirenti, pari a €36.200,00; al pagamento della penale prevista dall'art. 11 del preliminare, pari a €20.000,00; al pagamento dell'ulteriore importo di €97.750,00 a titolo di risarcimento del danno patrimoniale e non patrimoniale (rispettivamente, €47.750,00, pari al sovrapprezzo rispetto al valore di stima per l'acquisto di altro immobile sito in Modugno alla via
Oberdan, n. 7, occupato anticipatamente il 06/05/2009; €50.000,00 quale danno esistenziale, ossia subito dagli attori nella vita di relazione per effetto della mancata consegna dell'immobile, per esser stati i coniugi costretti a vivere separati, dimorando in altre sistemazioni separatamente, anche nel corso della gravidanza della e in Pt_2 dettaglio la presso l'abitazione della propria madre e il Appuntato Pt_2 Parte_1
in servizio presso la Sezione Area della G.d.F, presso una stanza nella caserma Pt_3
della G.d.F, provvedendo a pagare un canone mensile di €48,05). Il tutto, oltre interessi
“come per legge” e rivalutazione monetaria sulle somme dovute, vinte le spese.
In fatto, gli attori hanno esposto:
- di aver stipulato con atto del 25/11/2004 il predetto contratto preliminare con la società (in atti); CP_3
- che la società promittente venditrice nel preliminare aveva assicurato la piena conformità agli strumenti urbanistici dei progetti edilizi presentati al Comune di in CP_2
data 29/07/2003 (pratica edilizia n. CE 261-2003);
- che, ai sensi dell'art. 5 del preliminare, il prezzo di vendita dell'immobile era stato fissato in complessivi €175.000,00, da pagarsi mediante il versamento dell'importo di
€20.000,00 all'atto della sottoscrizione del preliminare, dell'importo di €24.000,00 a mezzo di nn. 40 effetti cambiari con scadenza mensile, dell'importo di €600,00 cadauno, e, per la restante somma, mediante accollo di mutuo o mediante contanti;

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ancora, ai sensi dell'art. 7 del preliminare, la società promittente venditrice si era obbligata a consegnare l'immobile entro il mese di dicembre 2007;
- che, con raccomandata del 21/12/2005, aveva comunicato agli attori il CP_3
subentro a sé della società nella titolarità di tutti i rapporti Controparte_1
nascenti dal suddetto preliminare, con impegno ad adempiere a tutti i patti ivi contenuti;

- che con scrittura privata del 27/01/2006, in atti, intercorrente tra
[...]
e gli attori, era stato formalizzato, con il consenso di questi ultimi, il citato CP_1
subentro in relazione al rapporto nascente dal preliminare di causa, con assunzione a carico della subentrata di tutti gli obblighi ivi previsti a carico Controparte_1
della originaria promittente venditrice CP_3
- che, nella detta scrittura privata, la subentrata nel Controparte_1
confermare la piena validità ed efficacia, in tutte le sue parti, del contratto preliminare originariamente stipulato tra e gli attori, aveva dato espressamente atto che CP_3 questi ultimi avevano già corrisposto a la complessiva somma di €24.000,00, CP_3
da detrarsi dal complessivo importo pattuito per la vendita;

- che gli effetti già scaduti, dell'importo complessivo di €3.000,00, già consegnati dai promissari acquirenti a ma da questa non incassati, erano stati pagati dagli CP_3
attori a fronte della relativa restituzione in loro favore, mentre gli effetti non ancora scaduti, dell'importo complessivo di €16.200,00, emessi dagli attori in favore della società erano stati girati da quest'ultima in favore di CP_3 Controparte_1
- che in data 19/02/2007 il G.I.P. presso il Tribunale di Bari, su richiesta della locale
Procura, aveva emesso decreto di sequestro preventivo dell'intero complesso immobiliare di proprietà della subentrata includente l'unità Controparte_1
promessa in vendita agli attori, essendo stata accertata a carico dei costruttori la commissione di reati di natura edilizia-ambientale;
- che gli attori, ritenendosi danneggiati dal comportamento “truffaldino” tenuto dalla parte promittente venditrice, in data 20/03/2007 avevano deposito presso la Procura della Repubblica di Bari denuncia-querela nei confronti del legale rappresentante di e di per il reato di truffa. Inoltre gli attori, attesa la CP_3 CP_1 CP_1
scadenza degli effetti cambiari consegnati alla promittente venditrice e atteso il grave pregiudizio derivante dall'incasso degli effetti, avevano depositato presso la Procura della Repubblica di Bari, per il tramite del loro difensore, un'istanza tesa al sequestro di nn. 13 effetti cambiari emessi e sottoscritti in data 25/11/2004, all'atto della
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sottoscrizione del preliminare di vendita, con scadenza 30/03/2007- 30/04/2008; con successivo provvedimento emesso nell'aprile 2007, la Procura della Repubblica di Bari, ritenendo fondate le ragioni degli attori, aveva emesso decreto di sequestro degli effetti cambiari, con iscrizione nel registro degli indagati dei legali rappresentanti delle società promittenti venditrici dell'unità immobiliare. Si rileva sin d'ora, non sono state rese deduzioni circa il prosieguo di tale procedimento penale su istanza di parte;

- che gli attori, con raccomandata in data 22/01/2008, a fronte del mancato rispetto del termine di consegna dell'immobile (dicembre 2007), nonché della situazione giudiziaria in essere, avevano manifestato a a mezzo del loro legale, la Controparte_1
volontà di risolvere il contratto preliminare, chiedendo la restituzione di tutti gli importi versati, oltre ai danni e alle spese;
la richiesta, non riscontrata, era stata reiterata con nota del 06/11/2009;
- che, rimasta senza esito anche tale ultima raccomandata, nonché le successive in data
03/03/2010, 29/12/2010 e 13/08/2012, gli attori erano stati costretti alla presente azione giudiziaria per la tutela dei loro diritti, atteso il riferito grave inadempimento della controparte, anche in riferimento agli obblighi discendenti dalla buona fede esecutiva.
I.2.- si è costituita in giudizio con comparsa di Controparte_1
costituzione e risposta depositata in data 06/05/2013, respingendo ogni addebito e invocando il rigetto integrale delle domande attoree, sfornite di prova;
altresì, deducendo invece l'avverso inadempimento, ha spiegato domanda riconvenzionale ex art. 1385 c.c., al fine di ottenere il recesso negoziale, la conseguente declaratoria di legittima detenzione della caparra confirmatoria da parte della promittente venditrice e la condanna della controparte al pagamento del residuo importo di €7.800,00 (essendo prevista in contratto la dazione dell'importo di €44.000,00 a titolo di caparra confirmatoria), nonchè dell'importo di €20.000,00 a titolo di penale pattizia da inadempimento. In subordine, ha chiesto l'estinzione delle obbligazioni nascenti dal preliminare per temporanea impossibilità sopravvenuta della prestazione (art. 1256, co.
2, c.c.), in tesi a sé non imputabile ex art. 1218 c.c. stante la ricorrenza di un'ipotesi di c.d. factum principis - peraltro prevista all'art. 9 del preliminare -(cioè di un inadempimento imputabile a causa di “forza maggiore” e in particolare alle “congerie di procedimenti penali rivelatisi infondati”¹, radicando infine la pronuncia assolutoria per TRIBUNALE DI BARI
“La realizzazione del complesso di terziario residenziale denominato “Nuovo San Paolo Due”, CP_ comprensivo di fabbricati per civili abitazioni fra cui quello oggetto di causa, sito in al Quartier San Paolo, è stato condizionato dallo svolgimento di un'indagine giudiziaria di carattere penale incautamente avviata in danno sia del legale rappresentante dell'odierna Società convenuta, esecutore dei lavori di edificazione, sia del legale rappresentante dell'Impresa committente e titolare del permesso di costruire. L'Ufficio del Pubblico Ministero contestava agli indagati, nella spiegata qualità, la realizzazione, in difformità totale dalla concessione edilizia o con concessione edilizia illegittima, perché in contrasto con gli strumenti urbanistici, su un bene ritenuto dal PUTT/P [Piano Urbanistico Territoriale Tematico per il Paesaggio] meritevole di tutela, poiché annessa al biotopo LA AL (parco naturale protetto), vincolato in quanto area protetta regionale, nonché la lottizzazione abusiva dell'area, la realizzazione in seguito all'esecuzione delle opere del mutamento di utilizzazione dei terreni e comunque della morfologia del territorio, ovvero la realizzazione delle opere in difetto di nullaosta paesaggistico e di tutti i provvedimenti autorizzatori e concessori previsti dalla legge e, infine, la distruzione ed alterazione di bellezze naturali di luoghi sottoposti alla speciale protezione dell'Autorità. Sulla pretesa criticità in ordine alla distanza dal biotopo degli immobili in edificazione, ritenuta inferiore a m. 100 prescritti dalle N.T.A. del PUTT come fascia di protezione del sito di elevato valore naturalistico, ed alla distanza della medesima costruzione dalla S.P. 156, ritenuta dal P.M. inferiore rispetto a quella prevista dal D.M. n. 1404/68, così come in ordine alla carenza dei provvedimenti autorizzatori richiesti per legge, l' del Tribunale di Bari, in data 19.02.2007 disponeva Controparte_4 il sequestro preventivo d'urgenza degli immobili (del cantiere, del sedime e di ogni terreno interessato all'intervento) costituenti oggetto del Permesso di Costruire N. 261/03 riguardante la realizzazione proprio del complesso edilizio terziario – residenziale di cui trattasi.
In data 28.04.2009, visto il provvedimento emesso in data 24.04.2009 dal Tribunale di Bari – Sez. del G.I.P., veniva revocato il decreto di sequestro preventivo di cui innanzi, con conseguente dissequestro dell'area e degli immobili e relativa riconsegna di quanto dovuto agli aventi diritto. In accoglimento dell'appello interposto dall' avverso detta ordinanza, in Parte_4 data 31.05.2010, il Tribunale del Riesame di Bari disponeva nuovo sequestro preventivo, nei confronti dei medesimi indagati, degli immobili costituenti oggetto del P.d.C. N. 261/03.
In data 26.09.2011 interveniva nuovo decreto di dissequestro dei complessi edilizi residenziali e delle loro pertinenze, a cure del Tribunale di Bari – Sez. G.I.P., che in parte motiva dava atto dell'esistenza di
“interessi pubblici rappresentati dalla corretta attuazione dell'accordo di programma – che prevede la creazione di aree di pubblica fruizione – e privati dei terzi acquirenti in buona fede estranei al processo penale che vanno ritenuti confliggenti con il mantenimento del vincolo e che, allo stato, vanno ritenuti preminenti al mantenimento del sequestro fondato su un'(improbabile) inottemperanza da parte del e dei privati costruttori alle prescrizioni dettate dall'Autorità Regionale”. CP_5 Con provvedimento del 18.02.2013, il Tribunale di Bari – Terza Sezione Penale rigettava l'appello proposto dalla presso il Tribunale di Bari avverso il precitato decreto di Parte_5 dissequestro emesso dal G.I.P., posto che l'intervento edilizio risultava allo stato non (più) ricompreso in zona vincolata paesaggisticamente. Finalmente, con sentenza N. 514/13 del 28.03.2013, il G.U.P. del Tribunale di Bari dichiarava “NON
LUOGO A PROCEDERE NEI CONFRONTI DI E Controparte_6 CP_7 IN ORDINE AI REATI LORO ASCRITTI PERCHÉ IL FATTO NON SUSSISTE”, assolvendo
[...] con la medesima motivazioni gli altri indagati per reati minori. L'iter giudiziario, oltremodo sintetizzato per quel che interessa in questa sede, rende testimonianza di una vicenda che ha travolto le parti private (società venditrice e singoli acquirenti) in misura parimenti incolpevole.
Per parte sua, la Società esecutrice delle opere ha subito una congerie di procedimenti penali rivelatisi infondati a suo carico per ben 6 anni, adoperandosi costantemente per dimostrare la propria estraneità in ordine ai fatti di reato evidenziati, sebbene nella sua progressione l'indagine si sia sgretolata in innumerevoli rivoli di natura amministrativa che da ultimo ha fatto dubitare (e demandare al merito) – a CP_ seguito della variante di adeguamento adottata dal Consiglio Comunale di e riperimetrazione effettuata dalla medesima Autorità – se l'area in oggetto sin dalle origini ricadesse o meno in zona vincolata. L'ultimo elemento in fatto che merita di essere esposto in conclusione attiene alla circostanza che la
non appena riacquisito il possesso del cantiere ha riavviato i lavori di edificazione del CP_1 complesso residenziale.
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insussistenza dei reati l'assenza di colpa del debitore), avendo implicitamente gli attori dichiarato di non aver più interesse al conseguimento dell'immobile.
In particolare (cfr. anche nota 1), la parte convenuta, nella ricostruzione dei fatti correlati alle vicende penali - ove si erano alternati provvedimenti di sequestro e dissequestro -, ha riferito che, da ultimo, con provvedimento del 18/02/2013, il
Tribunale di Bari-Terza sezione penale aveva rigettato l'appello proposto dalla
[...]
presso il Tribunale di Bari avverso il decreto di dissequestro emesso Parte_5 dal G.I.P. in data 26/09/2011, risultando allo stato l'intervento edilizio non più ricompreso in zona vincolata paesaggisticamente;
ancora, con la successiva sentenza n.
514/2013 del 28/03/2013, il G.U.P. del Tribunale di Bari aveva dichiarato “non luogo a procedere nei confronti di e in ordine ai Controparte_6 Controparte_7 reati loro ascritti perché il fatto non sussiste” (deve ritenersi, quali l.r.p.t. delle società), assolvendo con la medesima motivazione gli altri indagati per reati minori. Infine, ha asserito di aver sempre tenuto nei confronti degli attori un comportamento disponibile e collaborativo, notiziandoli delle circostanze innanzi esposte (per giunta di notevole rilievo mediatico), e l'immediata ripresa dei lavori di edificazione del complesso residenziale del cantiere, non appena riacquistato il possesso del cantiere.
I.3.- La causa, istruita con prove documentali (con ord. 17/02/2015 è stata rilevata la tardività del deposito della memoria istruttoria attorea, unica memoria depositata ex art. 183, co. 6, c.p.c.), è stata riassegnata a questo giudice, dopo plurimi rinvii in altro ruolo, solo in data 06/12/2023.
All'ud. 11/07/2024 è stata riservata quindi in decisione, sulle conclusioni precisate come in epigrafe, con l'assegnazione dei termini per le memorie conclusionali e le repliche ex art. 190 c.p.c. (decorrenti dal 15/07/2024, data di comunicazione dell'ordinanza).
Di quanto innanzi la Società ha sempre provveduto a notiziare i promissari acquirenti (per quanto la vicenda abbia impegnato costantemente la cronaca giornalistica) e ha mantenuto un profilo di reperibilità e disponibilità al dialogo per il tramite dei suoi uffici nei confronti degli acquirenti, nonostante le azioni penali pure da questi indebitamente avviate. Tale essendo il reale svolgimento degli eventi, non potrà che biasimarsi l'avversa determinazione di precostituire il presupposto giuridico della domanda di risoluzione del contratto, formulando un indebito ed infondato giudizio di valore, ai limiti del gratuito discredito, sul comportamento tenuto dai venditori, definito “truffaldino” unitamente alla dichiarazione che “in data 19/02/2007 il Gip presso il Tribunale di Bari, su richiesta della locale Procura emetteva decreto di sequestro preventivo … essendo stata accertata a carico dei costruttori la commissione di reati di natura edilizia-ambientale” (pag. 3, II cpv., atto di citazione). Giammai è stata accertata la commissione di alcun reato a carico degli (allora) indagati, essendo, per la sua stessa natura preventiva, il provvedimento de quo – come certamente noto anche a controparte – funzionale alla contestazione e non all'accertamento del reato”.
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II.- Le questioni sorte nel contraddittorio devono essere esaminate secondo l'ordine logico-giuridico.
II.1.- Preliminarmente vanno tracciate le coordinate normative e pretorie applicabili alla peculiare fattispecie, previa rassegna altresì delle linee essenziali di inquadramento giuridico, per quanto necessario ai fini decisori.
II.1.1.- Il contratto preliminare è un vincolo negoziale preparatorio che incide sulla volontà di contrarre: con esso, infatti, le parti si impegnano e vincolano a stipulare un successivo contratto definitivo, il cui contenuto è in gran parte già definito.
Una questione rilevante attiene alla natura del termine indicato nel contratto preliminare per la stipula del contratto definitivo: in particolare, è necessario domandarsi se detto termine - ove indicato - possa essere ritenuto “essenziale” (salve le verifiche di effettiva imputabilità dell'inadempimento, alla luce delle peculiari circostanze di fatto esposte in relazione alla vicenda penalistica) o, di contro, debba ritenersi “semplice”.
In particolare, con la locuzione “termine essenziale” si fa riferimento al termine la cui scadenza provoca la risoluzione di diritto del contratto con efficacia automatica, come previsto dall'art. 1457 c.c.; quindi, la conseguente sentenza giudiziale sarà accertativa.
Al cospetto, invece, di termine “semplice” (o non essenziale), qualora l'indicazione temporale del preliminare non venisse rispettata da una delle parti, quest'ultima sarà inadempiente e in mora, ma il contratto resterà comunque ancora vincolante.
Nei contratti preliminari è, di solito, prevista la stipula del definitivo “entro e non oltre” una determinata data.
Per quanto concerne la definizione della natura del termine, secondo il prevalente orientamento della giurisprudenza la mera locuzione “entro e non oltre” non è di per sé sufficiente a individuare un termine essenziale. In particolare, il termine per l'adempimento può essere ritenuto essenziale ai sensi e per gli effetti dell'art. 1457 c.c., solo quando, all'esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo;
tale volontà non può desumersi solo dall'uso dell'espressione “entro e non oltre”, quando non risulti dall'oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l'utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata (cfr. in tal senso Cass., n. 5797/2005).
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Il termine apposto al contratto preliminare è, dunque, un elemento accidentale del contratto, in quanto è rimesso all'autonomia delle parti regolare l'efficacia nel tempo e/o disciplinare l'esigibilità delle prestazioni. Infatti, in coerenza con la funzione del contratto preliminare, ossia il raggiungimento dei reciproci interessi, è evidente l'esigenza che il contratto preliminare debba essere munito di un termine di adempimento, al fine di regolare l'esigibilità delle prestazioni e di rendere esperibili i rimedi contrattuali in tempi altrettanto rapidi.
L'individuazione di un termine finale di efficacia non comporta, pertanto, la risoluzione automatica del contratto preliminare. Tale efficacia risolutiva potrà essere individuata espressamente dalle parti evidenziando, nel corpo del contratto preliminare, che il mancato rispetto del termine dedotto per l'adempimento (dell'obbligazione a contrarre il definitivo) sia ostativo al raggiungimento dello scopo (economico) del preliminare stesso. Di tale circostanza è, inoltre, opportuno che le parti diano atto individuando elementi concreti e non limitandosi a dedurre “letteralmente” detta essenzialità ma fornendo all'interprete indici inequivoci in tal senso.
II.1.2.- La risoluzione del contratto, ossia lo scioglimento del vincolo contrattuale e la cessazione degli effetti da esso derivanti, è prevista per anomalie funzionali, che impediscono la concreta attuazione del regolamento di interessi disciplinato dal contratto;
in particolare, può aver luogo per inadempimento, per impossibilità sopravvenuta e per eccessiva onerosità.
Per quanto qui rileva, la risoluzione per inadempimento è applicabile solo ai contratti a prestazioni corrispettive, nei quali il sacrificio di ciascuna delle parti trova la sua giustificazione nella controprestazione che deve essere eseguita dall'altra (vincolo sinallagmatico), cosicché, in caso di inadempimento da parte di uno dei contraenti, o anche solo di una condotta contraria al principio di buona fede di cui all'art. 1375 c.c.
(v. Cass., n. 23823/2012), il legislatore ammette che l'altro possa rimuovere l'intero rapporto contrattuale.
Di fronte all'inadempimento dell'altra parte, al contraente non inadempiente è lasciata la facoltà di scegliere fra queste due vie: o insistere per l'adempimento degli accordi chiedendo la cosiddetta manutenzione del contratto e, quindi, la condanna della controparte a eseguire la prestazione non ancora adempiuta o a esercitare il diritto potestativo di agire per la risoluzione del contratto, per effetto della quale il contratto viene sciolto e considerato come se non fosse mai stato stipulato (art.1453, co.1, c.c.).
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Per ottenere la risoluzione negoziale occorre proporre una domanda giudiziale e spetterà al giudice accertare se veramente vi sia stato inadempimento del contratto e se di tale inadempimento sia responsabile il convenuto. La sentenza che accoglie la domanda ha perciò natura costitutiva, in quanto determina un effetto giuridico particolare, e cioè lo scioglimento del vincolo che il contratto aveva prodotto e la liberazione dai conseguenti obblighi, nonché la rimozione degli eventuali effetti traslativi prodotti dal contratto (art. 1376 c.c.).
Il giudice per risolvere il contratto deve accertare che l'inadempimento non abbia
“scarsa importanza” e tale valutazione viene operata alla stregua di un duplice criterio: da una parte, si deve verificare che l'inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto (in relazione soprattutto al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente); dall'altra, vanno tenuti in considerazione eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti, che possano, in relazione alla particolarità del caso, attenuare il giudizio di gravità, nonostante la rilevanza della prestazione mancata o ritardata.
La risoluzione ha efficacia retroattiva (art. 1458 c.c.): ossia, non solo il contratto risolto non produce più effetti per l'avvenire e le parti sono liberate per il futuro dalle loro obbligazioni, ma sono anche rimossi gli effetti traslativi obbligatori già prodottisi, sicché le prestazioni già eseguite devono essere restituite.
A riguardo, ai sensi dell'art. 1458 c.c., “La risoluzione del contratto per inadempimento ha effetto retroattivo tra le parti, salvo il caso di contratti ad esecuzione continuata o periodica, riguardo ai quali l'effetto della risoluzione non si estende alle prestazioni già eseguite”.
L'effetto retroattivo che si accompagna a quello liberatorio si sostanzia, dunque, in un reciproco obbligo di restituzione;
l'obbligazione restitutoria si fonda sul venir meno del contratto quale causa giustificatrice delle reciproche prestazioni.
II.1.3.- Ancora, ai sensi degli artt. 1218 e 1256 c.c., il debitore è responsabile per l'inadempimento dell'obbligazione fino al limite estremo della possibilità della prestazione presumendosi, fino a prova contraria, che l'impossibilità sopravvenuta, temporanea o definitiva, della prestazione stessa gli sia imputabile per colpa.
La colpa è il difetto della diligenza dovuta, ove per diligenza si intende l'impegno richiesto al debitore per realizzare la pretesa creditoria. Al debitore si richiede, quindi, uno sforzo volitivo e tecnico adeguato al fine.
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La nozione di impossibilità deve essere, però, intesa in senso relativo ossia deve essere interpretata alla luce del parametro della buona fede e, quindi, la prestazione si deve ritenere impossibile anche quando materialmente lo sarebbe ma con uno sforzo sproporzionato e pertanto inesigibile proprio alla luce del parametro predetto. Secondo il costante orientamento della giurisprudenza, l'impossibilità sopravvenuta che libera dall'obbligazione (se definitiva) o che esonera da responsabilità per il ritardo (se temporanea) deve essere, infatti, obiettiva, assoluta e riferibile al contratto e alla prestazione ivi contemplata, e deve consistere non in una mera difficoltà, ma in un impedimento, del pari obiettivo e assoluto, tale da non poter essere rimosso, a nulla rilevando comportamenti di soggetti terzi rispetto al rapporto (cfr. ex multis, Cass. nn.
15073/2009, 9645/2004, e 8294/1990).
Di conseguenza, coordinando fra loro le predette componenti oggettive e soggettive che regolano la responsabilità per inadempimento, l'impossibilità sopravvenuta della prestazione produce gli effetti estintivi o dilatori se deriva da una causa avente natura esterna e carattere imprevedibile secondo la diligenza media, fermo restando che l'estinzione dell'obbligazione per impossibilità definitiva, alla stregua del principio secondo cui genus numquam perit, può verificarsi solo quando la prestazione abbia per oggetto un fatto o una cosa determinata o di genere limitato, e non già una somma di denaro (cfr. Cass., n. 2691/1987).
In particolare, nel caso di c.d. factum principis, quale atto della pubblica autorità costituente impedimento della prestazione contrattuale nella misura in cui viene a incidere su un momento strumentale o finale della relativa esecuzione, deve ritenersi sussistente la responsabilità del debitore laddove il medesimo vi abbia colposamente dato causa (v. Cass. n. 21973/2007). Il factum principis non è, dunque, sufficiente, di per sè solo, a giustificare l'inadempimento e a liberare l'obbligato inadempiente da ogni responsabilità: ai fini dell'effetto estintivo è necessario che l'ordine o il divieto dell'autorità sia configurabile come un fatto totalmente estraneo alla volontà dell'obbligato e a ogni suo obbligo di ordinaria diligenza. Pertanto, di fronte all'intervento dell'autorità, il debitore non deve restare inerte nè porsi in condizione di soggiacervi senza rimedio ma deve, nei limiti segnati dal criterio dell'ordinaria diligenza, sperimentare ed esaurire tutte le possibilità che gli si offrono per vincere e rimuovere la resistenza o il rifiuto della pubblica autorità (così, Cass., n. 818/1970); nel caso di atto amministrativo illegittimo, è stata ritenuta esistente la responsabilità del
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debitore, il quale non abbia posto in essere uno sforzo diligente volto a ottenere la revoca o l'annullamento dell'atto (Cass., nn. 1706/1973 e 15712/2002).
Infine, l'accertamento del caso fortuito o della forza maggiore, determinante una situazione cogente che impedisca l'adempimento dell'obbligazione, comporta un apprezzamento di fatto rimesso alla discrezionale valutazione del giudice del merito, il cui convincimento si sottrae, se congruamente motivato e immune da errori logici e giuridici, al sindacato in sede di legittimità (v. Cass., nn. 21973/2007 e 1774/1989).
II.1.4.- Va poi rammentato che il principio di correttezza e di buona fede nell'esecuzione del contratto, espressione del dovere di solidarietà fondato sull'art. 2
Cost., impone a ciascuna parte di agire in modo da preservare gli interessi dell'altra e costituisce un dovere giuridico autonomo a carico di entrambe, a prescindere dall'esistenza di specifici obblighi contrattuali;
ne consegue che la sua violazione costituisce di per sé inadempimento risarcibile.
Il principio di buona fede che governa il rapporto contrattuale si specifica negli obblighi della lealtà e della salvaguardia dell'utilità dell'altro, nei limiti in cui ciò non importi un apprezzabile sacrificio personale o economico.
La buona fede di cui si discute in questa sede è la c.d. buona fede in senso oggettivo, intesa cioè come regola di lealtà e correttezza comportamentale ampliativa del regolamento contrattuale, costituendo fonte di obblighi integrativi di protezione e sicurezza.
L'art. 1375 c.c., in particolare, costituisce l'applicazione in sede contrattuale del più generale principio di correttezza di cui all'art. 1175 c.c..
Sin da Cass., n. 960/1986, ripresa, tra le molte, da Cass., n. 2878/2007, la giurisprudenza ha posto in risalto la rilevanza primaria della buona fede in sede di integrazione del contratto (“la buona fede, oltre a costituire uno dei cardini della disciplina legale delle obbligazioni, forma oggetto di un vero e proprio dovere giuridico, che viene violato non solo nel caso in cui una delle parti abbia agito con il proposito doloso di recare pregiudizio all'altra, ma anche qualora il comportamento da essa tenuto non sia stato, comunque, improntato alla diligente correttezza ed al senso di solidarietà sociale che integrano, appunto, il contenuto della buona fede”).
In particolare, richiamata la pronuncia del 2007, “in tema di esecuzione del contratto deve ritenersi principio sostanzialmente consolidato che la buona fede si atteggia come un impegno od obbligo di solidarietà, che impone a ciascuna parte di tenere quei
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comportamenti che, a prescindere da specifici obblighi contrattuali e dal dovere extracontrattuale del neminem laedere, senza rappresentare un apprezzabile sacrificio
a suo carico, siano idonei a preservare gli interessi dell'altra parte (v. tra le altre Cass.
27/09/2001 n. 12093; Cass. 16.10.2002, n. 14726; Cass. 8.9.2003, n. 13096)”.
Nello specifico, i principi di correttezza e buona fede di cui agli artt. 1175 e 1375 c.c. non creano obbligazioni autonome ma “rilevano sul piano dell'adempimento di specifici obblighi negoziali, come fonti di integrazione del regolamento contrattuale”, orientando
“l'interpretazione del contratto (art. 1366 c.c.) e l'esecuzione del medesimo (art. 1375
c.c.)”.
Dunque, in un rapporto contrattuale, il principio di buona fede in senso oggettivo impone un dovere di solidarietà, fondato sull'art. 2 Cost., per il quale ciascuna delle parti del rapporto è tenuta ad agire in modo da preservare gli interessi dell'altra, a prescindere dall'esistenza di specifici obblighi negoziali o da quanto stabilito da singole norme di legge.
La buona fede è criterio di integrazione del contenuto negoziale e quindi rilevante ai fini dell'esecuzione del contratto stesso (art. 1375 c.c.), vale a dire della realizzazione dei diritti da esso scaturenti.
In sede esecutiva, in tema di risoluzione del contratto per inadempimento, il giudice deve valutare il comportamento dei contraenti secondo il principio generale della buona fede, anche in presenza di una clausola risolutiva espressa (Cass., n. 5401/2019): la buona fede costituisce criterio di valutazione del comportamento tenuto dalle parti nell'adempimento, in quanto queste sono tenute a una serie di doveri di collaborazione che si sostanziano, tra gli altri, nell'obbligo di informare circa ogni questione che sia rilevante per la controparte, nell'obbligo di solidarietà e nell'obbligo di protezione, cioè di evitare che l'altra parte contraente subisca pregiudizi.
II.1.5.- E' infine opportuno rammentare il consolidato principio nella giurisprudenza di legittimità in tema di responsabilità contrattuale, secondo cui colui che agisce per l'adempimento ovvero per la risoluzione o per il risarcimento del danno deve dare la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto (nella specie, l'esistenza del contratto), limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte (debitore convenuto), sulla quale incombe l'onere di dare la prova del fatto estintivo, costituito dall'avvenuto adempimento, ovvero del fatto impeditivo o modificativo, in altri termini dimostrando che l'inadempimento non esiste o che esso si
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è verificato per causa ad essa non imputabile (cfr., Cass., Sez. Un., 30/10/2001, n.
13533).
Più in dettaglio, giova richiamare il principio espresso da Cass., n. 21140/2007, di seguito riportato:
“sia nell'ipotesi di responsabilità extracontrattuale, sia in quella di responsabilità contrattuale, spetta al danneggiato fornire la prova dell'esistenza del danno lamentato,
e della sua riconducibilità al fatto del debitore. A tal fine l'art. 1218 c.c., che pone una presunzione di colpevolezza dell'inadempimento, non agevola la posizione del danneggiato in ordine alla prova dell'effettiva esistenza del danno derivante dall'inadempimento, onere che non è diverso da quello incombente su colui che faccia valere una responsabilità extracontrattuale (in questo senso, Cass. 18 marzo 2005 n.
5960)….Il principio - per il quale il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte
(negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per
l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 - è stato infatti affermato (Cass. Sez. un. 30 ottobre 2001 n.
13533) in tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione, e non già del danno che all'inadempimento medesimo sia conseguito”.
In sintesi, il creditore deve quindi provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto, il danno e il nesso eziologico, invece soltanto limitandosi all'allegazione dell'avverso inadempimento (spetterà al debitore la prova dell'esatto adempimento, della non imputabilità a sé dell'inadempimento o dell'estinzione della pretesa).
II.2.- Ciò posto, applicate alla fattispecie le tracciate linee ermeneutiche, incontestato e documentato il vincolo negoziale, la domanda di risoluzione del preliminare proposta dagli attori (da qualificarsi, sulla base delle richieste, ex art. 1453
c.c.) deve ritenersi fondata, al cospetto di inadempimento, grave e perdurante, da parte del convenuto (pacificamente subentrato in tutti gli obblighi, discendenti dal preliminare di causa, assunti dall'originaria promittente venditrice agli obblighi negoziali CP_3
e, comunque, all'obbligo di buona fede.
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II.2.1.- In primo luogo, venendo all'esame delle previsioni negoziali, all'art. 9 del contratto preliminare la promittente venditrice ha assunto l'obbligo di consegnare l'immobile alla data fissata, nei seguenti termini: “la società venditrice dichiara che gli immobili da cedere in proprietà esclusiva verranno ultimati entro dicembre 2007, salvo casi di forza maggiore, scioperi della categoria o ritardi delle amministrazioni, enti pubblici e privati nell'esecuzione delle incombenze di loro competenza”.
I tempi previsti per l'ultimazione e la consegna del bene, pacificamente, non sono stati rispettati.
Alla luce dei principi sopra esposti, non viene comunque in rilievo un termine essenziale, mancando ogni riferimento testuale a tale carattere, né nel complessivo regolamento di interessi emerge tale essenzialità del termine.
Tuttavia, il mancato adempimento della prestazione nel termine indicato, a fronte di una ripresa di cantiere pacificamente intervenuta almeno sei anni dopo, può evidentemente rilevare nell'alveo del giudizio di gravità e non scarsa importanza dell'inadempimento; inadempimento del quale il convenuto ha contestato l'imputabilità a sé, invocando il factum principis, esponendo le argomentazioni riportate al par. I.2..
Sul punto, le parti hanno reso deduzioni discordanti in ordine alla ravvisabilità di un condotta inadempiente del convenuto, in correlazione alle riportate vicende penalistiche.
Nel caso di specie è dunque centrale, al fine di delibare la fondatezza delle reciproche prospettazioni, in primis il vaglio di effettiva imputabilità dell'inadempimento addebitato alla promittente venditrice con riferimento all'iter penale.
Si riportano di seguito, in sintesi e nei limiti di rilevanza decisoria, le posizioni delle parti:
- per parte attrice: “Appare evidente, nel caso di specie, come non si possa escludere affatto la condotta colposa della convenuta che, per sua stessa ammissione, dopo aver nel preliminare assicurato la piena conformità agli strumenti urbanistici di progetti edilizi presentati al comune di in data 29.07.2003, ha realizzato un intervento CP_2 edilizio risultante all'epoca ricompreso in zona paesaggistica vincolata e che, solo successivamente, a seguito della intervenuta variante del Piano Regolatore, (come è possibile facilmente evincere da una folta rassegna stampa sui vari siti internet sul caso
LA AL) è risultato non più ricompreso in zona sottoposta a vincolo (donde il successivo esito favorevole per la controparte della complessa vicenda giudiziaria nell'anno 2013) per cui è evidente che la condotta colposa stessa della convenuta ha
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determinato l'intervento della Autorità giudiziaria conseguendone la fase patologica del contratto per impossibilità di adempiere agli obblighi assunti.
Tanto chiarito, va, altresì, rimarcato che la condotta inadempiente della convenuta, nel caso di specie, assume rilevanza anche sotto altro aspetto tenuto conto che, al di là delle cause che hanno indotto la “ a disattendere le pattuizioni validamente CP_1
assunte in contratto, il comportamento tenuto dalla convenuta nella gestione degli eventi occorsi, giustifica appieno le doglianze di parte attrice in quanto comunque non corrispondente ai principi di correttezza, trasparenza e bona fede contrattuale.
Invero, nella valutazione dell'invocato inadempimento della società promissaria venditrice funzionale al valido esperimento della tutela azionata, nel caso che ci occupa, non potrà non tenersi in debito conto l'atteggiamento colpevole assunto dalla controparte che, a fronte del mancato rispetto dei termini di consegna dell'immobile contrattualmente fissato a dicembre 2007, e della vicenda giudiziaria che la aveva travolta, contrariamente a quanto strumentalmente rassegnato, non ha fornito spiegazione alcuna ai promissari acquirenti, lasciati, in attesa di ottenere la propria casa coniugale in uno stato di assoluta disinformazione ed incertezza, non corrispondendo minimamente al vero che la società convenuta abbia provveduto a notiziare gli acquirenti nonché a mantenere un profilo di reperibilità e disponibilità.
Giova, infatti, rimarcare, anche in questa sede, che la “ Controparte_1
nonostante le richieste di chiarimenti da parte dei promissari acquirenti si è di fatto chiusa in un colpevole silenzio guardandosi bene dal fornire ai medesimi qualsivoglia spiegazione ovvero rassicurazione in ordine alla infondatezza e alla estraneità rispetto ai reati loro ascritti con ciò inevitabilmente avvalorando i plausibili timori e la giustificata paura di veder saltare l'acquisto e di perdere la somma versata, motivo per cui i medesimi si determinavano ad attivare tutte le azioni a tutela dei propri diritti.
Del resto, dalla documentazione offerta in comunicazione agli atti di causa emerge inequivocabilmente che a tutte le richieste avanzate dagli attori anche al fine di addivenire alla definizione bonaria della controversia cosi come formalizzate nelle note
a.r del 22/01/2008 e del 6/11/2009 nonché tutte le successive 3/03/2010, 29/12/2010 e
18/09/2011 non è mai seguito alcun riscontro da parte della “ Controparte_1
.
[...]
Ebbene, non v'è chi non veda che, l'atteggiamento tenuto dalla “ , non Controparte_1
può non essere valutato se non in termini di assoluta contrarietà al fondamentale
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principio di correttezza e buona fede contrattuale di cui all'art. 1375 c.c. con ciò determinando in presenza di un oggettivo inadempimento alle pattuizioni contrattuali protrattosi per oltre sei anni, nell'assetto degli interessi contrapposti, il completo azzeramento dell'interesse all'acquisto degli attori (che si ribadisce già sposatisi nel
2006 attendevano di poter ricevere la propria casa coniugale); condotta che di fatto ha giustificato e giustifica tutt'oggi la avanzata domanda di risoluzione del contratto intercorso tra le parti con ogni consequenziale effetto”;
- per parte convenuta: “La società convenuta - odierna deducente - in particolare, ha richiamato “una congerie di procedimenti penali rivelatisi infondati a suo carico per ben 6 anni” intervenuti nell'arco temporale intercorrente tra la data di stipulazione del contratto preliminare e quella, concordata, per la consegna dell'unità immobiliare, tali da integrare il factum principis che, in quanto impedimento concretante ipotesi di
"forza maggiore", ha l'effetto di rendere non imputabile l'inadempimento dell'obbligazione divenuta impossibile ovvero, come nel caso in esame, il ritardo nel suo adempimento. Risulta documentato che, in data 12/02/2007, in seguito ad attività di indagine avviata dalla Procura della Repubblica di Bari in ordine alla regolarità della procedura urbanistica e di affidamento dell'intervento edilizio de quo, il G.I.P. presso questo Tribunale aveva disposto il sequestro preventivo dell'intero comparto, misura che veniva poi revocata in data 24/04/2009. Successivamente, in data 31/05/2010, il
Tribunale del Riesame di Bari disponeva nuovamente il sequestro preventivo del cantiere;
in data 26/09/2011 interveniva nuovo decreto di dissequestro del complesso residenziale de quo;
con provvedimento del 18/02/2013 il Tribunale di Bari rigettava
l'appello proposto dalla avverso il suddetto decreto di Parte_5
dissequestro emesso dal GIP e finalmente con sentenza n. 514 del 28/03/2013 il GUP del Tribunale di Bari dichiarava “non luogo a provvedere nei confronti di CP_6
e in ordine ai reati loro ascritti perché il fatto non
[...] Controparte_7
sussiste.
Vero è che i provvedimenti cautelari hanno provocato il "fermo" del cantiere per circa tre anni e che l'incertezza sulla sorte dell'intera vicenda penale ha gravato (anche) sui rapporti fra le odierne parti.
Si è trattato di "evento" al quale è rimasto estraneo il promissario acquirente ma che nemmeno può annoverarsi in danno della promittente venditrice, la quale lo ha piuttosto subito come dimostrato dalla sentenza definitiva intervenuta nel 2013. L'iter
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giudiziario, oltremodo sintetizzato per quel che interessa in questa sede, rende testimonianza di una vicenda che ha travolto le parti private (società venditrice e singoli acquirenti) in misura parimenti incolpevole. L'ultimo elemento in fatto che merita di essere esposto in conclusione attiene alla circostanza che la non CP_1
appena riacquisito il possesso del cantiere ha riavviato i lavori di edificazione del complesso residenziale”.
Orbene, la parte convenuta ha fondato la propria assenza di colpa, essenzialmente, sull'esito assolutorio di cui alla sentenza penale n. 514/2013, però trascurando di depositarne la motivazione (vi è il solo dispositivo); non è dunque nella disponibilità di questo giudice il percorso motivazionale seguito per addivenire all'assoluzione, nonostante lo stesso sia stato dedotto dalla difesa della società convenuta come centrale allo scopo di scagionarla dai profili di responsabilità civilistica ex art. 1218 c.c..
La rilevanza fondamentale di tale decisione ai fini civilistici in esame è dimostrata anche dalla citata pronuncia del riesame n. 18/02/2013, versata dal convenuto e questa interamente disponibile: il Collegio a p. 6, infatti, ha rimesso al merito l'accertamento
“se l'area in oggetto sin dalle origini ricadesse in zona vincolata (posto che l'incidente probatorio sembrerebbe andare in tal senso)”, pronunciandosi soltanto sul venir meno del periculum in mora.
Sulla scorta dei documenti prodotti (e non prodotti) e a fronte della presunzione di colpa di cui all'art. 1218 c.c., il debitore non ha quindi dimostrato convincentemente la propria assenza di qualsivoglia profilo di colpevolezza (ai ben diversi fini civilistici), non potendo la riconosciuta insussistenza del fatto di reato determinare, per ciò solo,
l'assenza di colpa civilistica rilevante agli scopi risolutori in esame.
La carenza documentale e le considerazioni di cui innanzi permettono, sulla base della logica probabilistica civilistica, di ritenere verosimile la prospettazione di parte attrice, per la quale non si può escludere affatto la condotta colposa della convenuta che, per sua stessa ammissione, dopo aver nel preliminare assicurato la piena conformità agli strumenti urbanistici di progetti edilizi presentati al Comune di in data 29/07/2003, CP_2 ha realizzato un intervento edilizio risultante all'epoca ricompreso in zona paesaggistica vincolata e che, solo successivamente, a seguito dell'intervenuta variante del Piano
Regolatore (sulla scorta della ben successiva delibera della Giunta regionale del
02/08/2011 n. 1812, in atti), è risultato non più ricompreso in zona sottoposta a vincolo
(donde, secondo la prospettazione attorea - non superata dalla controparte, men che
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meno attraverso il deposito delle motivazioni della detta sentenza penale, centrale nella propria difesa -, il successivo esito favorevole per la controparte nell'anno 2013 della complessa vicenda giudiziaria).
Nel caso di specie, può dunque affermarsi almeno la colpa, non lieve, del debitore, quale assenza di diligenza dovuta (nel contratto preliminare viene riferita la piena conformità agli strumenti urbanistici di progetti edilizi presentati al in CP_5
data 29/07/2003 e viene però poi realizzato un intervento edilizio risultante ricompreso in zona paesaggistica vincolata, liberata dall'apposizione del citato vincolo paesaggistico - secondo la tesi ex actis più probabile - solamente nel 2011 con l'approvata variante al piano regolatore).
II.2.2.- Volendo, per assurdo, dissentire da quanto innanzi, stante l'incompletezza degli atti forniti a questo giudice (lacuna che, come detto, comunque si riverbera negativamente sulla posizione del convenuto, precludendogli di superare la presunzione di responsabilità), e dunque inverosimilmente ritenendo non imputabile al convenuto l'inadempimento consistente nell'omessa realizzazione del bene entro un ragionevole tempo, per evento del tutto esogeno, in ogni caso la risoluzione del rapporto negoziale di causa è ravvisabile per evidente e grave violazione dell'obbligo di buona fede esecutiva da parte del convenuto.
Invero, il comportamento del convenuto si è posto in contrasto con i principi di correttezza, trasparenza e buona fede contrattuale ex artt. 1175 e 1375 c.c., ciò giustificando a ogni modo l'invocata risoluzione.
Nello specifico, il convenuto, per anni, non ha fornito ai promissari acquirenti alcuna spiegazione con riguardo al mancato rispetto del termine di consegna dell'immobile, né constano interlocuzioni in ordine alla conseguente vicenda giudiziaria che lo ha coinvolto: sono rimaste allo stadio meramente assertivo (confutate e non supportate da alcuna documentazione) le affermazioni del convenuto (v. in particolare p. 5 comparsa di costituzione) circa la costante informazione resa ai promissari acquirenti.
Neppure può essere invocata quale esimente sostitutiva, ex se, la circostanza del rilievo mediatico della vicenda, anche perché, proprio in ragione di ciò, la parte convenuta in buona fede avrebbe potuto in ogni caso, in via esemplificativa, almeno proporre modalità di regolamentazione transattiva della posizione dei promissari acquirenti, del tutto incolpevolmente travolti pur a fronte dell'impegno, nell'operazione negoziale
(persino a fini abitativi), di non esigue risorse economiche: i promissari acquirenti sono
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stati lasciati, in attesa di ottenere la propria casa coniugale, in uno stato di assoluta disinformazione e incertezza.
Né la società convenuta, più in generale, contrariamente a quanto riferito, ha mantenuto un comportamento di reperibilità e disponibilità: anzi, dalla documentazione offerta in comunicazione agli atti di causa emerge inequivocabilmente che a tutte le richieste avanzate dagli attori, anche al fine di addivenire alla definizione bonaria della questione, così come formalizzate nelle note a.r del 22/01/2008 e del 06/11/2009 nonché in tutte le successive del 03/03/2010, 29/12/2010 e 18/09/2011 (in atti e la cui ricezione è rimasta incontestata), non è mai seguito riscontro alcuno da parte della società
[...]
CP_1
Addirittura, anche a seguito del dissequestro e della dedotta ripresa dei lavori, la convenuta non ha inteso notiziare gli attori di alcunchè, salvo prospettare, nei fatti, di adempiere alla propria obbligazione soltanto con la comparsa di costituzione e risposta nel presente procedimento, dopo ben sei anni dalla stipula e due anni dal dissequestro.
Conclusivamente, la condotta della parte convenuta non può che valutata in termini di assoluta contrarietà al fondamentale principio di correttezza e buona fede contrattuale, con ciò determinando, in presenza di un grave inadempimento alle pattuizioni contrattuali (protrattosi per molti anni), nell'assetto degli interessi contrapposti, il completo azzeramento dell'interesse all'acquisto degli attori (che, già sposatisi nel
2006, attendevano di poter ricevere la propria casa coniugale); condotta che giustifica l'avanzata domanda di risoluzione per inadempimento del contratto preliminare intercorso tra le parti.
II.2.3.- Di talchè, alla luce di quanto esposto, va dichiarata la risoluzione per inadempimento ex art. 1453 c.c. del contratto preliminare di vendita, stipulato in data
25/11/2004, e della scrittura privata del 27/01/2016 di cessione del medesimo contratto preliminare.
L'esposto ragionamento porta evidentemente a disattendere la domanda riconvenzionale proposta dal convenuto.
II.3. - Deve dunque passarsi all'esame dell'istanza restitutoria (art. 1458 c.c.).
Sul punto, è incontestata la dazione da parte degli attori, in correlazione alla vicenda negoziale risolta, dell'importo di €36.200,00 a titolo di acconto sul prezzo.
Nel caso di specie, il corrispettivo versato dagli attori a favore del convenuto costituisce un indebito oggettivo di cui gli attori hanno domandato la restituzione a fronte
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dell'accertato inadempimento della controparte.
La domanda merita dunque di essere accolta ex art. 2033 c.c., in quanto effetto proprio della risoluzione del contratto per inadempimento e, dunque, dello scioglimento del vincolo contrattuale che non giustifica più l'esecuzione della prestazione in questione.
Alla detta somma di €36.200,00 vanno aggiunti gli interessi legali con decorrenza dalla domanda (in assenza di diversa richiesta;
la conclusione risulta conforme al disposto di cui all'art. 2033 c.c., peraltro in difetto della prova, da parte dell'istante, della mala fede dell'accipiens: tra le molte, Cass., nn. 11259/2002; 10815/2013).
Nulla può riconoscersi a titolo di rivalutazione, in via dirimente per mancanza di allegazione e prova del danno ulteriore correlato alla posta, stante la natura di valuta del credito oggetto di domanda.
II.4.- Venendo all'esame delle ulteriori istanze lato sensu risarcitorie, la parte attrice ha in primo luogo invocato la corresponsione della somma di €20.000,00, a titolo di penale pattizia (art. 11); ha altresì rappresentato di aver subito un (maggior) danno per l'importo di cui al par. I.1..
La domanda è solo in parte fondata.
Occorre precisare innanzitutto che in caso di inadempimento, come cennato, il creditore ha diritto di essere risarcito dei danni subiti, ma ha l'onere di provare il danno che assume essergli stato arrecato per effetto dell'inadempimento del debitore;
prova non agevole e dispendiosa in termini di tempo e spese.
Pertanto, è frequente nella prassi negoziale l'inserimento nel contratto di una clausola,
c.d. clausola penale, con cui le parti stabiliscono ex ante quanto il debitore dovrà pagare a titolo di penale, qualora dovesse rendersi inadempiente;
in tal caso, la parte inadempiente è tenuta a pagare la penale stabilita, senza che il creditore debba dare la prova di aver subito effettivamente un danno di misura corrispondente. La clausola penale ha, quindi, una funzione forfettariamente risarcitoria ma anche eventualmente punitiva, atteso che la parte che ha subito l'inadempimento ha diritto di ricevere la penale anche se non ha subito alcun danno.
Tale clausola contiene, in altri termini, una liquidazione convenzionale forfettaria e anticipata del danno, ossia elimina la necessità per il creditore di provare l'entità del danno subito, con funzione rafforzativa della serietà del vincolo contrattuale, a garanzia dell'adempimento.
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Peraltro, la legge precisa che il creditore non può pretendere a titolo di risarcimento più di quanto stabilito dalla clausola penale che, dunque, di regola limita il risarcimento alla somma pattuita (art. 1382 c.c.); le parti sono però libere di prevedere espressamente che il creditore abbia il diritto di esigere, oltre alla penale, anche il risarcimento dell'eventuale maggiore danno, naturalmente purché dia la prova che il danno effettivamente subito non è integralmente coperto da quanto stabilito a titolo di penale.
Tanto premesso, all'art. 11 consta pattuizione di penale da inadempimento per l'importo di €20.000,00, con clausola di salvezza per il maggior danno (“oltre agli eventuali maggiori danni”), a carico della parte inadempiente.
Quindi, in ragione dell'inadempimento del convenuto, è fondata la domanda attorea di condanna della controparte al pagamento della detta somma oggetto della penale, quale liquidazione forfettaria del danno subito.
Non può però dirsi raggiunta la prova dell'invocato maggior danno, sia sotto il profilo del danno patrimoniale che non patrimoniale.
In particolare, per quanto riguarda il danno patrimoniale, gli attori hanno sostenuto di aver subito un danno, quale danno emergente, correlato al differenziale di prezzo per l'acquisto da parte degli attori in data 26/06/2009 di un altro immobile, per far fronte alle proprie esigenze abitative.
Ebbene, la selezione dell'immobile, più caro, è da ritenersi, a fronte dell'offerta garantita dal mercato, espressione di una libera scelta negoziale attorea che non può ricadere negativamente sulla controparte.
Circa il prospettato danno non patrimoniale (esistenziale), la domanda è rimasta sfornita di prova, anche a causa del tardivo deposito della memoria istruttoria (non constano difese a riguardo).
A fronte dell'avversa contestazione, la parte attrice non ha provato la ricorrenza delle dedotte circostanze, riportate al par. I.1., né ha esposto, per vero, dati circa le generali condizioni di vita dei coniugi all'epoca del preliminare (pure tenuto conto della possibilità, o meno, di reperire altra situazione alloggiativa congiunta, dovendo rilevarsi, peraltro, che non consta neppure una situazione di indigenza, alla luce dell'impiego rivestito dal marito - non sono state rese deduzioni sulla posizione dell'altro coniuge -), al fine di consentire al giudicante di valutare l'effettiva incisione dell'inadempimento sulla vita di relazione.
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Né è stata supportata convincentemente la sussistenza del nesso di causalità tra inadempimento e danno (alla vita familiare, per mancata convivenza), atteso che i coniugi avevano scelto di acquistare un immobile in via di costruzione e, dunque, non pronto al momento della conclusione del preliminare, consapevoli di non potervi perciò abitare subito insieme;
di detto immobile, infatti, avrebbero avuto la consegna non prima del 2007 e pertanto, in ogni caso, almeno un anno dopo rispetto al dichiarato anno di contrazione del vincolo di coniugio (2006).
Sicchè, per i danni subiti, va riconosciuta la sola somma di €20.000,00, di cui alla penale pattizia, cui vanno aggiunti gli interessi legali con decorrenza dalla domanda (in assenza di differente richiesta) al soddisfo.
Nulla può riconoscersi a titolo di rivalutazione, in via dirimente per mancanza di allegazione e prova del danno ulteriore, stante la natura di valuta del credito oggetto di domanda (per Cass., n. 25795/2024, la penale è un debito di valuta, non di valore).
III.- Le spese processuali seguono la soccombenza.
Alla liquidazione del compenso deve provvedersi, in assenza di notula, come da dispositivo, secondo i parametri fissati dal d.m. 10/03/2014 n. 55 (d.m. 147/2022, arg. ex Cass., Sez. Un., n. 17405/2012 e art. 6 d.m. 147/2022), tenendo conto della natura della causa, del suo valore (parametrato al valore del preliminare), dell'effettiva entità dell'attività difensiva e difficoltà delle questioni trattate (parametri medi, al netto della fase istruttoria, ai minimi).
L'infondatezza della domanda risarcitoria del danno ulteriore giustifica la compensazione delle spese di lite in misura di 1/4.

P.q.m.

Il Tribunale di Bari, seconda sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta, con atto di citazione notificato in data il 31/01/2013 da e nei Parte_1 Parte_2
confronti di , ogni contraria istanza disattesa, così Controparte_1
provvede:
1) ACCOGLIE, per quanto di ragione, la domanda attorea e, per l'effetto:
a) DICHIARA la risoluzione ex art. 1453 c.c. dei contratti di cui in parte motiva
(contratto preliminare del 25/11/2004 e scrittura privata di cessione del 27/01/2016), per inadempimento della parte convenuta;

b) CONDANNA la parte convenuta al pagamento ex art. 2033 c.c., in favore della parte
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attrice, della somma di €36.200,00, oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo;

c) CONDANNA la parte convenuta al pagamento ex art. 1382 c.c., in favore della parte attrice, della somma di €20.000,00, oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo;

2) RIGETTA la domanda riconvenzionale della parte convenuta;

3) CONDANNA la parte convenuta al pagamento, in favore della parte attrice, delle spese processuali, in misura di 3/4, parte che liquida in €506,29 per esborsi ed
€8.451,00, per compensi, oltre a rimborso forf. spese gen., Iva e Cpa come per legge;

COMPENSA per la restante parte.
Manda alla Cancelleria per gli adempimenti.
Bari, 21/02/2025
Il Giudice
Chiara Cutolo

Il presente provvedimento è stato redatto con la collaborazione del MOT Roberta
Bello.
23 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ Cfr. le difese del convenuto:
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