TRIBUNALE DI AVELLINO
Verbale di udienza del giorno 9 aprile 2025 -Proc. N. 1614 /2024 RG.
È presente per il signor l'avvocato Carla Melella la quale si riporta ai propri Parte_1 scritti difensivi e ne chiede l'integrale accoglimento. L'avvocato Melella impugna e contesta tutto quanto dedotto, prodotto ed eccepito da controparte. L'Avv. Melella chiede, altresì, liquidarsi gratuito patrocinio in quanto il convenuto è stato regolarmente ammesso come si evince dal provvedimento di ammissione depositato agli atti di causa. È altresì presente l'Avv. Lucia D'Angelo la quale si riporta ai propri scritti difensivi e ne chiede l'integrale accoglimento in pari tempo impugna e contesta tutto quanto dedotto prodotto ed eccepito da controparte. I procuratori delle parti chiedono che la causa sia trattenuta a sentenza.
Il Giudice si ritira in camera di consiglio.
All'esito della camera di consiglio, il Giudice rientra in aula e, in assenza delle parti, decide la causa come da sentenza che si allega al presente verbale.
Il Giudice dr.ssa Valentina Pierri
1 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI AVELLINO
Il Tribunale di Avellino, Prima Sezione Civile, in funzione di Giudice Unico, nella persona della dott.ssa Valentina Pierri, all'esito dell'udienza del 9.4.2025, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile ordinaria iscritta al n. 1614/2024 R.G. affari contenziosi civili, avente ad oggetto:
“Locazione e pagamento canoni”, vertente
TRA
, C.F.: , rappresentato e difeso dall'avv. Lucia Parte_2 C.F._1
D'Angelo;
Attore
E
, C.F. , rappresentato e difeso dall'avv. Carla Melella;
CP_1 C.F._2
Convenuto riconveniente
Motivazione in fatto e in diritto della decisione
Con atto di intimazione di sfratto per morosità, con contestuale citazione per la convalida e ingiunzione di pagamento, notificato in data 5.4.2024, conveniva in giudizio Parte_2 innanzi al Tribunale di Avellino , all'uopo assumendo: - che con contratto del CP_1

1.02.2022 concedeva in locazione a l'immobile sito in Solofra alla via Santa Lucia CP_1
n. 87 costituito da appartamento identificato al foglio 18 particella 728 sub 26 classe 3 nonché box auto sub 26 categoria C/6 classe 3, dietro pagamento di un canone mensile di euro 200,00 oltre oneri condominiali;
- che il conduttore si rendeva moroso nel pagamento dei canoni per un importo complessivo di euro 1.200,00 a decorrere dalla mensilità di ottobre 2023, oltre oneri condominiali.
Tanto premesso, l'intimante chiedeva all'adito Tribunale, in via principale, di convalidare l'intimato sfratto per morosità con condanna del conduttore convenuto all'immediato rilascio dell'immobile locato ed emissione di decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per canoni scaduti e quelli a scadersi fino all'effettivo rilascio dell'immobile.
Instauratosi il contraddittorio, con comparsa di risposta depositata in data 4.6.2024, si costituiva in giudizio , impugnando estensivamente tutto quanto ex adverso dedotto e CP_1 assumendo, a propria volta, di aver corrisposto, a titolo di canone locatizio, un'ulteriore somma
2 rispetto a quella pattuita, per un importo pari ad € 150,00 mensile, a far data dal mese di febbraio
2022 per ben 17 mesi, maturando dunque un credito nei confronti del locatore di € 2.550,00.
Deduceva, in particolare, la nullità del contratto di locazione in ragione del canone simulato essendo l'importo effettivamente corrisposto a tale titolo ben superiore rispetto a quello imposto dalla normativa di riferimento per i contratti in parola, trattandosi di contratto a canone concordato con durata 3 + 2 che prevedeva il pagamento di un canone di locazione di euro 200,00 mensili approvato dall'organizzazione sindacale S.U.N.I.A (articolo 2, terzo comma, della Legge n.
431/98).
Concludeva quindi per il rigetto della domanda attorea e, in via riconvenzionale, chiedeva di condannare al pagamento dell'importo di € 2.550,00 corrispondenti a 17 canoni Parte_2 di fitto corrisposti dal mese di febbraio 2022 oltre interessi e rivalutazione monetaria.
Disposto il mutamento del rito, espletata la procedura di mediazione obbligatoria con esito negativo, depositate le memorie integrative, all'esito dell'udienza del 9.4.2025, la causa viene decisa dando lettura della presente sentenza con motivazione contestuale.
***
1.- La domanda di risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore è fondata e va accolta.
Preliminarmente, è opportuno ricordare che, in tema di onere della prova in materia di obbligazioni contrattuali, l'attore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento, deve fornire la prova del solo titolo (legale o negoziale) posto a fondamento della propria pretesa e del relativo termine di scadenza, potendo limitarsi alla mera allegazione dell'inadempimento o inesatto adempimento della controparte, gravando su quest'ultima l'onere di provare di aver esattamente adempiuto o che l'inadempimento è stato determinato da causa ad essa non imputabile (Cass. S.U. n. 13533/01, Cass. n. 982/02).
Nel caso di specie, l'attore ha prodotto in giudizio il contratto di locazione stipulato con il convenuto in data 1.2.2022, regolarmente registrato, da cui risulta che le parti concordarono che il conduttore avrebbe versato alla parte locatrice un canone mensile di euro 200,00 (art. 4 del contratto).
Non può dubitarsi della validità del contratto intercorso tra le parti e regolarmente registrato.
Invero, l'eccezione di nullità del contratto formulata da parte convenuta - per avere il conduttore corrisposto un canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato e comunque superiore al cd. canone concordato fissato per tale tipologia di contratti ai sensi dell'art. 2 comma
3 l. 431/98 – non è idonea a travolgere la validità dell'intero contratto.
Secondo la giurisprudenza di legittimità, infatti, nell'ipotesi di locazione ad uso abitativo, registrata per un canone inferiore al reale, il contratto resta valido per il canone apparente, mentre l'accordo simulatorio relativo al maggior canone è affetto da nullità, insanabile dall'eventuale registrazione tardiva.
Invero, il Legislatore sanziona esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone, oggetto di un procedimento simulatorio, mentre resta valido il contratto registrato, e resta dovuto
3 il canone apparente;
il patto occulto, in quanto nullo, non è sanato dalla registrazione tardiva, trattandosi di un fatto extra-negoziale inidoneo ad influire sulla validità civilistica (Cass. civ., S.U.,
17/09/2015, n. 18213; Cass. 20881/2018).
Il patto con il quale le parti concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato è nullo, anche se la sua previsione attiene al momento genetico, e non soltanto funzionale del rapporto;
tale nullità "vitiatur sed non vitiat", con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo.
Dunque, pur volendo ritenere fondata (come di seguito si dirà) la difesa di parte convenuta volta ad affermare la sussistenza, nel caso in esame, di un patto occulto di maggiorazione del canone, deve precisarsi che tale patto non incide sulla validità dell'intero contratto.
Ciò posto, affermata la validità del contratto, avendo la parte attrice provato il titolo negoziale da cui scaturisce la sua pretesa creditoria ed avendo allegato l'altrui inadempimento, sarebbe stato onere della parte convenuta dimostrare di aver regolarmente pagato i canoni di locazione.
Tale prova non è stata minimamente fornita dalla parte convenuta, la quale si è limitata a dedurre di aver interrotto il pagamento dei canoni perché creditrice nei confronti del locatore di € 2.550,00 in ragione del pagamento, per 17 mensilità, di un canone occulto di euro 150,00 mensili.
Ora, in disparte ogni considerazione sulla sussistenza del controcredito, va evidenziato che, in base all'art. 5 del contratto intercorso tra le parti, il conduttore non poteva in nessun caso sospendere o ritardare il pagamento del canone.
Trattasi, a ben vedere, della previsione della clausola “solve et repete” che, in materia di locazione immobiliare, ove validamente pattuita tra le parti, impedisce al conduttore di opporre l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. prima di aver eseguito la propria prestazione. Le uniche eccezioni sottratte all'efficacia della clausola solve et repete, infatti, per condivisibile giurisprudenza sono quelle tassativamente previste dall'art. 1462 c.c. (nullità, annullabilità e rescissione del contratto).
Il controcredito opposto dal conduttore (ancorchè sussistente, per quanto di seguito si dirà) non può dunque, in ogni caso, paralizzare la pretesa del locatore.
Ciò posto e venendo alla valutazione dell'inadempimento del conduttore, va precisato che la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio "inadimplenti non est adimplendum", la sospensione della controprestazione è legittima soltanto se è conforme a lealtà e buona fede, con la conseguenza che il conduttore, qualora abbia continuato a godere dell'immobile, non può
4 sospendere l'intera sua prestazione consistente nel pagamento del canone di locazione, perchè così mancherebbe la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti (cfr. Cass.n. 14739/2005, n.
13133/2006, n. 261/2008).
Nella specie, l'iniziativa dell'intimato di non corrispondere il canone locativo, nonostante la perdurante e costante utilizzazione del bene, al di fuori di qualsivoglia preventivo accertamento giudiziale del controcredito vantato, si inserisce nell'ambito di tali manifestazioni di autotutela non consentite.
Del resto, non può dubitarsi della gravità dell'inadempimento del conduttore.
Va rammentato che il giudice può tenere conto anche del comportamento dell'inadempiente posteriore alla domanda di risoluzione del contratto, effettuando una valutazione globale ed unitaria dell'integrale condotta tenuta da quest'ultimo (Cass. n. 9358/91, n. 4014/83), con la conseguenza che – come accaduto nel caso di specie - anche un inadempimento iniziale di scarso rilievo può successivamente evidenziarsi come grave, per la sua durata e persistenza malgrado il ricorso del creditore alle vie giudiziarie (Cass. n. 2346/88).
Nella specie, il conduttore non ha provveduto al pagamento di 19 mensilità, ovvero dalla mensilità di ottobre 2023 ad oggi, maturando una morosità complessiva di euro 3.800,00.
La gravità dell'inadempimento del conduttore si ricava chiaramente dall'art. 5 del contratto di locazione, ove le parti hanno previsto che il mancato/ritardato pagamento anche di un solo canone determinasse ipso iure la risoluzione del contratto (clausola risolutiva espressa).
Va peraltro sottolineato che l'inadempimento del conduttore resta grave pur ipotizzando la compensazione tra i rispettivi controcrediti (nella specie, non richiesta), giacchè, detratto l'importo di euro 2.550,00 vantato dal conduttore a titolo di ripetizione di indebito, il locatore resterebbe comunque creditore di un importo pari ad euro 1.250,00 per canoni di locazioni non corrisposti
(circa 6 mensilità), oltre euro 340,26 per oneri condominiali, per un totale di euro 1.590,26.
Il contratto va dunque dichiarato risolto per grave inadempimento del conduttore e quest'ultimo va condannato al rilascio dell'immobile nonché al pagamento della somma complessiva di €
4.140,26, di cui euro 3.800,00 a titolo di canoni di locazione scaduti e non corrisposti ed euro
340,26 per oneri condominiali.
Sulla predetta somma vanno calcolati gli interessi dalla data della domanda per le mensilità indicate in citazione e dalle singole scadenze per quelle maturate successivamente.
2.- Va, infine, esaminata la domanda riconvenzionale spiegata dal convenuto, con la quale quest'ultimo ha chiesto la condanna di alla restituzione dell'importo di euro Parte_2
150,00 corrisposto a titolo di canone aggiuntivo “a nero” per 17 mensilità a far data dal mese di febbraio 2022, per un totale di € 2.550,00.
La domanda di ripetizione è fondata e va accolta.
Il conduttore ha infatti provato l'avvenuto pagamento della somma addizionale rispetto a quella risultante dal contratto registrato, attraverso n. 17 ricevute attestanti la ricarica mensile di euro
150,00 su carta postepay intestata al locatore a partire dal mese di febbraio 2022.
5 La documentazione prodotta non è stata oggetto di specifica contestazione da parte del locatore.
Ora, l'art. 13 della l. 431/98 prevede, al comma 1, che “ È nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto
e registrato. …” e al comma 4 che “Per i contratti di cui al comma 3 dell'articolo 2 è nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito dagli accordi conclusi in sede locale per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie. Per i contratti stipulati in base al comma 1 dell'articolo 2, è nulla, ove in contrasto con le disposizioni della presente legge, qualsiasi pattuizione diretta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito”.
Dalla nullità della pattuizione afferente la maggiorazione del canone discende il diritto del conduttore alle somme indebitamente versate.
Invero, l' art. 13, comma 2 della L. 431/1998 prevede che nei casi di nullità di cui al comma 1 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato.
In assenza di espressa eccezione di compensazione, l'attore va dunque condannato alla restituzione dell'importo di euro 2.250,00.
Quanto agli interessi da calcolare sulla predetta somma, occorre precisare che gli interessi sugli importi da restituire decorrono dal giorno della domanda giudiziale, se l'“accipiens” era in buona fede, e da quello del pagamento, se era in mala fede, con la precisazione che alla violazione della norma imperativa che stabilisce il canone per un immobile adibito ad uso di abitazione, non consegue automaticamente la mala fede del locatore, di talché grava pur sempre sul conduttore l'onere di dimostrare di essere stato indotto alla corresponsione del canone in misura superiore a quella legale, nonostante la sua volontà contraria (Cass. civ. 30/10/2013, n. 24498).
Poiché nel caso in esame il conduttore riconveniente nulla ha provato sulla mala fede del locatore, gli interessi decorrono dalla data della domanda riconvenzionale (4.6.2024).
3.- Tenuto conto dell'esito della lite e la parziale reciproca soccombenza, sussistono i presupposti per compensare integralmente tra le parti le spese di lite.

P.Q.M.

Il Tribunale di Avellino, Prima Sezione Civile, in persona del giudice dott.ssa Valentina Pierri, all'esito dell'udienza del 2.4.2025, nel giudizio n. 1614/2024 R.G., così provvede:
1) accoglie la domanda di parte attrice e, per l'effetto, dichiara la risoluzione per grave inadempimento del conduttore del contratto di locazione stipulato tra le parti il 1.2.2022, avente ad oggetto l'immobile sito in Solofra alla via Santa Lucia n. 87 ;
2) condanna al rilascio immediato dell'immobile per cui è causa in favore di CP_1 [...]
, libero da cose e persone;
Parte_2
6 3) condanna al pagamento, in favore di , della somma di € CP_1 Parte_2
4.140,26 a titolo di canoni di locazione scaduti e non corrisposti e oneri condominiali, nonché al pagamento dei canoni a scadere fino al rilascio, oltre interessi legali come in motivazione;

4) accoglie la domanda riconvenzionale spiegata dal convenuto e, per l'effetto, condanna
[...]
al pagamento, in favore di , della somma di euro 2.250,00, a titolo di Parte_2 CP_1 ripetizione di indebito, oltre interessi legali dalla domanda giudiziale;

5) compensa interamente tra le parti le spese di lite.
Avellino, il 9 aprile 2025 Il Giudice
dr.ssa Valentina Pierri
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