REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Perugia, in composizione monocratica, nella persona del dott. Andrea Ausili, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 857 del Ruolo generale degli affari contenziosi civili dell'anno 2020 e promossa
da
rappresentata e difesa dall'Avv. Parte_1
Alessandro Bacchi;
attrice contro
, rappresentato e difeso dall'Avv. IM Controparte_1
Lipparini;
convenuto nonché contro
anche quale erede di CP_2 Persona_1
convenuto contumace
OGGETTO: VENDITA DI COSE IMMOBILI.
CONCLUSIONI:
PER parte attrice
Rinuncia alla domanda nei confronti di Controparte_1
Nei confronti di insiste per l'accoglimento CP_2
della domanda come da conclusioni già depositate:
“Accertare e dichiarare per le ragioni espresse in
narrativa, l'inadempimento di parte convenuta nonché la legittimità del recesso e comunque la risoluzione del
contratto preliminare di compravendita, di cui è causa,
stipulato con i Sig.ri e Controparte_1 CP_2
per grave e qualificato inadempimento di Persona_1
questi ultimi, condannando gli stessi, ex art. 1385 c.c.
comma 2, ed in solido tra loro, alla restituzione del
doppio della somma pagata in acconto prezzo, per la somma
complessiva di euro 210.000,00, oltre gli interessi di
legge ed alla rivalutazione monetaria ed al pagamento delle
spese di lite anche della fase cautelare”
per Controparte_1
“Chiede che sia dichiarata cessata la materia del
contendere e/o estinto il giudizio”.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione datato 03.02.2020 Parte_1
evocava in giudizio
[...] Controparte_1 CP_2
e gli chiedendo che
[...] Controparte_3
l'intestato Tribunale, accertato l'inadempimento dei conventi rispetto alle obbligazioni di cui al contratto preliminare di compravendita dell'immobile meglio descritto in citazione, dichiarasse che l'attrice era legittimamente receduta dal contratto medesimo e per l'effetto condannasse i convenuti, ex art. 1385, comma 2
c.c., in solido tra loro, alla restituzione del doppio della somma versata a titolo di caparra confirmatoria,
nonché, alla restituzione della somma versata in acconto
Pag. 2 di 18 sul prezzo, per complessivi Euro 210.000,00, oltre interessi, rivalutazione monetaria e spese di lite.

1.1 A fondamento della domanda l'attrice allegava:
- di aver sottoscritto in data 23.03.2016, con e IM un preliminare di Controparte_1 CP_2
compravendita avente ad oggetto un immobile sito in
Perugia, Via Mameli n. 35, identificato al Foglio n. 252,
mappale 5681, sub. 4, Cat. 2, Classe 6, al prezzo di Euro
180.000,00;
- che con tale preliminare i promittenti venditori si erano impegnati a vendere il bene libero da iscrizioni pregiudizievoli entro la data del 30.11.2016;
- con successiva scrittura privata del 30.11.2016 i fratelli davano atto di aver ricevuto da P_ Parte_1
la somma di euro 60.000,00 a titolo di caparra
[...]
confirmatoria, inoltre, le parti fissavano il nuovo prezzo di compravendita in euro 160.000,00 e spostavano la stipula del definitivo ad una data successiva al
30.11.2017;
- nelle more l'attrice versava i ratei concordati per un totale di euro 90.000,00 e, quindi, complessivamente corrispondeva la somma di euro 150.000,00; l'agenzia mediatrice incassava la provvigione;

- successivamente, a seguito di un atteggiamento sfuggente dei promittenti venditori in merito alla stipula del rogito, l'attrice effettuava delle indagini ed
Pag. 3 di 18 appurava che l'immobile in questione era oggetto di una procedura esecutiva immobiliare il cui pignoramento era stato trascritto il 12.09.2007;
- inoltre, la apprendeva che era pendente Pt_1
anche un giudizio di divisione innanzi all'intestato
Tribunale, rubricato al R.G.N. 552/2011, avente ad oggetto il compendio immobiliare di proprietà dei fratelli
. Infine, veniva a conoscenza dell'esistenza di P_
gravi irregolarità urbanistiche nell'immobile di cui è
causa;
- ciò stante, l'attrice a mezzo dei propri legali inviava ai promittenti venditori le diffide del 27.11.2017
e del 28.01.2018 denunziando le gravi criticità di cui era venuta a conoscenza e che impedivano di perfezionare la compravendita;
comunicava il recesso dal contratto preliminare di compravendita per grave inadempimento e chiedeva la restituzione del doppio della caparra ex art. 1385 c.c. oltre alla restituzione delle somme versate in acconto prezzo;

- al fine di tutelare le proprie ragioni creditorie,
l'attrice incardinava nei confronti dei promittenti venditori il procedimento cautelare di sequestro conservativo ante causam, iscritto al R.G.N. 3972/2018 di questo Tribunale;

- nelle more veniva a mancare ed il Persona_1
procedimento veniva interrotto per poi essere riassunto
Pag. 4 di 18 nei confronti di e anche Controparte_1 CP_2
nella loro qualità di eredi del fratello defunto;

- nel giudizio cautelare si costituiva solo P_
, in proprio, dichiarando di aver rinunziato con
[...]
atto pubblico, unitamente ai propri figli chiamati in rappresentazione, all'eredità del fratello IM.
rimaneva contumace;
CP_2
- con ordinanza del 09.12.2019 il Giudice confermava il sequestro conservativo su beni dei fratelli fino P_
alla concorrenza della somma di euro 210.000,00, come già
disposto con decreto del 20.07.2018.

1.2. Si costituiva nel presente giudizio P_
chiedendo il rigetto della domanda attrice, per
[...]
le seguenti ragioni:
- il convenuto eccepiva l'insussistenza del grave e qualificato inadempimento contrattuale del promissario venditore sostenendo che sarebbe inverosimile che l'attrice non fosse stata a conoscenza della vicenda esecutiva atteso che il pignoramento era stato trascritto nove anni prima del preliminare;
ciò anche in virtù del vincolo di parentela esistente tra i comparenti, in ragione del quale la si era determinata ad Pt_1
acquistare l'immobile;
- la circostanza che successivamente al preliminare l'attrice avesse sottoscritto con i fratelli una P_
scrittura privata dal contenuto parzialmente novativo è
Pag. 5 di 18 sintomatica del fatto che la stessa era a conoscenza della problematica;
che questa era in corso di soluzione e che,
per tale motivo, si era reso necessario il differimento della stipula del rogito;

- nella parte narrativa del ricorso per sequestro la affermava di essere a conoscenza della pendenza Pt_1
di una procedura esecutiva nei confronti di CP_2
e delle trattative in essere dai fratelli P_
e IM con il creditore procedente, volte ad
[...]
ottenere l'estinzione della procedura ed a definire la cessione del bene promesso in vendita all'attrice;
- il preliminare riguarda solo una parte del complesso immobiliare e tra la e e Pt_1 Controparte_1
IM vi erano stati numerosi colloqui finalizzati ad una soluzione, nel corso dei quali, l'attrice si era anche resa disponibile all'acquisto dell'intero complesso immobiliare all'esito dell'estinzione della procedura esecutiva e, comunque, ad un prezzo inferiore rispetto al suo reale valore;

- insussistenti, inoltre, erano le presunte irregolarità urbanistiche ed edilizie dell'immobile;
- da ultimo, al fine della revoca Controparte_1
dell'ordinanza del 03.12.2019 con la quale era stato confermato il sequestro, rilevava che il ricavato della vendita forzosa interessante l'intero immobile avrebbe comunque garantito le ragioni sottese al sequestro.
Pag. 6 di 18 1.3. La causa veniva trattata con lo scambio delle memorie ex art. 183, sesto comma c.p.c. all'esito delle quali il G.U., rilevando l'irrilevanza delle richieste istruttorie formulate dal convenuto e ritenendo la causa matura per la decisione, rinviava il procedimento per la precisazione delle conclusioni.

1.4. All'udienza del 20.04.2022 lo scrivente magistrato, a cui, nelle more, era stato assegnato il presente fascicolo, sottoponeva alle parti alcune questioni in merito alla corretta instaurazione del contraddittorio.

1.5. Alla successiva udienza del 15.6.2022 il Giudice,
rilevata la nullità dell'atto di citazione, disponeva la rinnovazione della citazione nei confronti di
[...]
e disponeva l'integrazione del contraddittorio CP_2
nei confronti degli eredi di ex art. 102 Persona_1
c.p.c..

1.6. A seguito di diversi tentativi di notifica degli atti introduttivi del giudizio nei confronti di
[...]
, in proprio e quale erede di CP_2 Persona_1
all'udienza del 5.3.2025 era verificata l'avvenuta regolare instaurazione del contraddittorio. Alla
successiva udienza del 2.4.2025 si dava atto della contumacia di . CP_2

1.7. All'udienza del 9.4.2025 l'attrice rinunciava alla domanda nei confronti di Tale Controparte_1
Pag. 7 di 18 rinuncia era accettata dal convenuto.

1.8. Alla medesima udienza parte attrice precisava le conclusioni.
***

2. Preliminarmente, deve darsi conto della qualità
di litisconsorti necessari di tutti i convenuti, in quanto parti del medesimo contratto di cui si chiede la risoluzione (Cass., sent. 9042 del 2016), così come anche già indicato dal Tribunale con ordinanza pronunciata all'udienza del 15.6.2022.

3. Con riferimento alla domanda di risoluzione del contratto preliminare del 23.3.2016 (o di recesso ex art. 1385 c.c.), la rinuncia agli atti nei confronti di Per_1
e la relativa accettazione da parte di
[...]
quest'ultimo sono improduttive di effetti. Sul punto si richiama il principio espresso dalla Corte di Cassazione
con la pronuncia n. 21510 del 2019, secondo cui la qualità
di litisconsorte permane in ogni stato e grado del giudizio indipendentemente dall'attività e dal comportamento processuale di ciascuna parte, compresa la rinuncia agli atti del giudizio. Ciò che, infatti, va garantita è la partecipazione di tutte le parti al giudizio sino alla pronuncia che lo definisce.
Quanto dichiarato da parte attrice e convenuta Per_1
all'udienza del 9.4.2025 in merito all'accordo
[...]
raggiunto tra queste parti anche in merito alle spese di
Pag. 8 di 18 lite giustifica, tra le medesime parti costituite, la dichiarazione di cessazione della materia del contendere con riferimento alle domande rispetto alle quali non sussiste il vincolo litisconsortile, quali appunto quelle di restituzione delle somme e di pagamento del doppio della caparra. La volontà delle parti costituite, infatti,
va intesa in questo senso;
si presti attenzione al fatto che, nel medesimo verbale di udienza in cui sono state rinunciate le domande nei confronti di Controparte_1
parte attrice, senza che a ciò si sia opposto P_
, ha contestualmente insistito per l'accoglimento
[...]
delle domande nei confronti di CP_2
presupponendo le stesse – come visto - la partecipazione di al giudizio con riferimento alla Controparte_1
domanda di risoluzione.

4. Per effetto del decesso di Persona_1
avvenuto in pendenza del giudizio cautelare, il Tribunale
ha ordinato anche ex art. 102 c.p.c. la chiamata in causa degli eredi di quest'ultimo.
Dagli atti risulta che chiamati all'eredità di Per_1
siano i di lui fratelli e
[...] P_ [...]
, odierni convenuti. CP_2
ed i di lui discendenti hanno Controparte_1
rinunciato all'eredità.
Il contumace viceversa, nulla ha CP_2
indicato al riguardo.
Pag. 9 di 18 Nella fase cautelare, pendente la quale è avvenuto il decesso di il primo giudice ha ritenuto Persona_1
erede di quest'ultimo, proseguendo nei suoi confronti anche in forza di tale titolo il giudizio, CP_2
Ciò ha fatto – implicitamente e correttamente - in forza del principio affermato dalla Corte di Cassazione (da ultimo con ord. 6815 del 2024) secondo cui “nell'ipotesi
di interruzione del processo per morte di una
delle parti in corso di giudizio i chiamati all'eredità,
pur non assumendo, per il solo fatto di aver ricevuto e
accettato la notifica come eredi, la suddetta qualità,
hanno l'onere di contestare, costituendosi in giudizio,
l'effettiva assunzione di tale condizione soggettiva,
chiarendo la propria posizione, e il conseguente difetto
di legittimazione, in quanto, dopo la morte della parte,
la legittimazione passiva, che non si trasmette per mera
delazione, deve essere individuata dall'istante allo stato
degli atti, cioè nei confronti dei soggetti che
oggettivamente presentino un valido titolo per succedere,
qualora non sia conosciuta, o conoscibile con l'ordinaria
diligenza, alcuna circostanza idonea a dimostrare la
mancanza del titolo”.
Tenuto conto dello strumentale e necessario rapporto intercorrente tra il procedimento cautelare in questione,
conclusosi con l'adozione di sequestro conservativo, e l'odierno giudizio di merito, deve ritenersi che parte
Pag. 10 di 18 attrice ha correttamente convenuto in giudizio, quale erede di il fratello chiamato Persona_1 CP_2
alla sua eredità.
Sebbene il giudizio cautelare ante causam e il successivo giudizio di merito siano procedimenti tra loro autonomi, le esigenze che hanno giustificato l'enunciazione del principio di diritto sopra riportato ed affermato in ipotesi di interruzione del processo per morte di una parte si rinvengono anche nell'ipotesi di necessaria instaurazione del giudizio di merito, a seguito della concessione del sequestro, nel ridotto termine previsto dall'art. 669 octies c.p.c. Infatti, con la pronuncia n. 22870 del 2015 la Suprema Corte ha affermato che – sebbene la notifica dell'atto di riassunzione nei confronti dei chiamati non comporta l'assunzione in capo agli stessi della qualità di erede – per contro la necessità che questi, in ipotesi di loro rinuncia all'eredità o di mancata assunzione di tale titolo per altra causa, si costituiscano e rappresentino tali eventi trova fondamento nell'esigenza che siano rispettati i principi di “sollecita definizione del processo e di
tutela del diritto di difesa, di cui all'art. 111 Cost.”.
Le ragioni di tale affermazione sono spiegate in termini ancor più puntuali nella richiamata pronuncia della Corte
di Cassazione n. 21287 del 2011, dove è stato affermato che l'interpretazione sostenuta è “l'unica conforme ai
Pag. 11 di 18 principi in tema di sollecita definizione del processo e
di tutela del diritto di difesa, di cui all'art. 111
Cost., ove si consideri che la tesi prospettata dai
ricorrenti metterebbe la parte interessata alla
riassunzione nella grave difficoltà, se non
nell'impossibilità, di procedervi, qualora - essendo stata
dichiarata la morte della controparte e interrotto il
processo oltre il termine di un anno, entro il quale è
ammessa la notificazione dell'atto agli eredi
impersonalmente - essa si trovasse non solo a dover
accertare la mancanza di un atto di rinuncia di ogni
singolo avente titolo all'eredità, ma anche a dover
procedere eventualmente ai sensi dell'art. 481 cod. civ.,
facendo fissare alle controparti un termine per dichiarare
se accettano o rinunciano;
procedura che difficilmente
potrebbe essere esaurita nel ristretto termine fissato
dalla legge per la riassunzione del processo”.
Analoga esigenza si rinviene nel caso di specie, dove l'attrice – al fine di non incorrere nella perdita di efficacia del sequestro conservativo concessole – aveva l'onere di introdurre il giudizio di merito in un termine non superiore a 60 giorni ex artt. 669 octies e novies
c.p.c.. Il rispetto di tale termine non consentiva a parte attrice di effettuare tutte quelle attività necessarie a verificare se il chiamato avesse effettivamente accettato l'eredità ed in difetto di individuare l'effettivo erede.
Pag. 12 di 18 Dunque, anche ai fini della notifica degli atti introduttivi del presente giudizio il contraddittorio deve ritenersi correttamente instaurato nei confronti del chiamato all'eredità . CP_2

5. Quanto al merito, in data 23.03.2016 l'attrice sottoscriveva un preliminare di compravendita con i fratelli avente ad oggetto una porzione di P_
immobile di un complesso immobiliare sito in Perugia. In
forza di tale negozio la promissaria acquirente versava la caparra confirmatoria di euro 60.000,00 e successivamente,
in virtù del piano di pagamento concordato con i promittenti venditori nella successiva scrittura privata del 30.11.2016, versava la complessiva somma di euro
90.000,00 quale acconto sul maggior prezzo. Con detto secondo negozio il rogito era concordemente fissato dalle parti a data successiva al 30.11.2017.
L'attrice lamenta il grave inadempimento dei promissari venditori, atteso che sull'immobile in questione – in data
12.9.2007 - era stato trascritto un pignoramento immobiliare;
ciò, nonostante i fratelli – in sede P_
di contratto preliminare - hanno garantito che sullo stesso non gravavano iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli. Sul punto, nella proposta di acquisto di immobile del 23.3.2016, accettata dai promissari venditori, si legge chiaramente, alla voce “dichiarazioni
del venditore (…) con riguardo alla esistenza di
Pag. 13 di 18 iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli”, la dicitura aggiunta a penna “non ci sono”.
La circostanza che il bene immobile oggetto di promessa di vendita fosse sottoposto ad esecuzione con pignoramento trascritto in data anteriore al preliminare costituisce sicuramente inadempimento grave ai sensi dell'art. 1455
c.c., tale da giustificare la risoluzione del contratto e nel caso di specie il recesso dallo stesso da parte dell'attrice (cfr: Cass., sent. 23956 del 2013; n. 14584
del 2004). La presenza della trascrizione pregiudizievole,
la circostanza che ad oggi la stessa non risulta venuta meno, la presenza di una procedura esecutiva di divisione del bene promossa dal creditore procedente, giustificano ampiamente il recesso dell'attrice dal contratto preliminare. A fronte di un prezzo quasi interamente ricevuto dai promissari acquirenti (residuavano esclusivamente euro 10.000,00) il pignoramento dell'immobile e la relativa procedura esecutiva ha generato gravi incertezze in capo all'attrice in merito all'acquisto dei beni oggetto di preliminare, in particolare sia in ordine all'effettiva possibilità di acquistarli, sia con riferimento ai tempi necessari per procedere all'acquisto (essendo in ogni caso impossibile stipulare il definitivo nel termine pattuito che scadeva pochi giorni dopo la missiva con cui l'attrice dichiarava di recedere dal contratto), determinando – peraltro - la
Pag. 14 di 18 procedura esecutiva in essere indubbiamente un aggravio del meccanismo negoziale preliminare-definitivo. Inoltre,
nell'inerzia dei convenuti, che successivamente alla missiva dell'attrice non hanno provveduto a liberare il vincolo sul bene (né oggi lo hanno fatto), l'attrice - che già aveva corrisposto euro 150.000,00 a fronte del prezzo pattuito di euro 160.000,00 - al fine di acquistare la proprietà del bene, avrebbe dovuto soddisfare il creditore pignoratizio, corrispondendogli la somma equivalente al suo credito (ed al costo della procedura), così sostenendo un sacrificio economico superiore a quello corrispondente al prezzo del bene. Alla luce di tali considerazioni, di non scarsa importanza – tenuto conto dell'interesse dell'attrice alla regolare esecuzione del contratto -
risulta l'inadempimento dei convenuti.
Irrilevante è il fatto che l'attrice ha comunicato il recesso tre giorni prima la data del rogito, quando ha appreso della presenza del gravame e della procedura esecutiva sul bene oggetto di promessa di compravendita.
La mancata liberazione del bene dal peso ad opera dei convenuti nel periodo successivo a tale comunicazione,
costituisce conferma della gravità della loro condotta
(sopra descritta) e del permanere del loro grave inadempimento.
Non provata, poi, è l'eccepita circostanza che l'attrice al momento di stipulare il contratto preliminare
Pag. 15 di 18 fosse a conoscenza del pignoramento e della relativa procedura esecutiva. Alcuna prova, neanche indiziaria viene fornita da parte convenuta, essendo irrilevante la successiva volontà dell'attrice di cedere a terzi i diritti rinvenienti dal contratto preliminare. Privo di rilievo è il fatto che l'attrice, al momento di stipulare il contratto preliminare, non si è curata di effettuare visure sul bene;
ciò è accaduta verosimilmente per la fiducia risposta dall'attrice nelle dichiarazioni dei promissari venditori e nell'affidamento che queste le hanno ingenerato in merito al fatto che il bene fosse libero da pesi.
Quanto alla scrittura privata del 30.11.2016, la riduzione del prezzo (rispetto al contratto preliminare)
viene espressamente giustificata – non dalla presenza del gravame bensì – in ragione dei maggiori costi accertati per l'adeguamento degli impianti idrico, elettrico e di riscaldamento e del minor valore di mercato degli immobili nella zona.
Per contro, il comportamento dell'attrice, che ha corrisposto in pendenza del contratto preliminare ai promissari acquirenti l'importante somma di euro
150.000,00, depone per la non conoscenza da parte della stessa del pignoramento cui era sottoposto l'immobile.

5.1. Per tutte le ragioni suesposte, all'esito del
Giudizio questo Tribunale ritiene che la domanda proposta
Pag. 16 di 18 dall'attrice nei confronti di possa trovare CP_2
integrale accoglimento.
Del tutto legittimamente l'attrice è receduta dal contratto preliminare del 23.3.2016.
dovrà essere condannato a corrispondere CP_2
il doppio della caparra confirmatoria ricevuta ed a ripetere quanto ricevuto in forza del contratto preliminare in questione, per un importo complessivo di euro 210.000,00.

5. In ragione del principio di soccombenza il convenuto va condannato a rifondere all'attrice le CP_2
spese di lite, relative anche alla fase cautelare.


P.Q.M.


Il Tribunale di Perugia, definitivamente pronunciando nel giudizio R.G. 857 del 2020 così provvede:
1) dichiara che è legittimamente Parte_1
receduta dal contratto preliminare del 23.3.2016 e successive integrazioni;

2) dichiara cessata la materia del contendere tra e con riferimento alle Parte_1 Controparte_1
restanti domande;

3) condanna a corrispondere a CP_2
la somma di euro 210.000,00, oltre Parte_1
interessi legali dalla domanda al saldo;

4) Condanna a corrispondere CP_2
all'attrice, a titolo di rimborso delle spese di lite, la
Pag. 17 di 18 somma di Euro 19.327,00 per compenso professionale, euro
786,00 per anticipazioni, oltre rimborso forfettario al
15%, IVA e CPA come per legge.
5) Compensa le spese di lite tra l'attrice e
. Controparte_1
Perugia, lì 14.04.2025.
Il Giudice
dott. Andrea Ausili
(atto sottoscritto digitalmente)
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