N. R.G. 1556/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ASCOLI PICENO
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Enza Foti ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1556/2020 promossa da:
, , e rappresentati e difesi dall'avv. QUINTO Parte_1 Parte_2 Parte_3
FRANCESCO e QUINTO MARIO giusta procura in atti;
attori contro
) rappresentata e difesa dall'avv. DAVIDE MASSIMO CP_1 C.F._1
ALIBERTI giusta procura in atti;
convenuta
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato , , e Parte_1 Parte_2 Parte_3 spiegavano di aver concluso, al fine di transigere una controversia, una “scrittura privata e contestuale atto di transazione” con la quale si impegnava a trasferire agli attori la propria quota pari CP_1
a 3/8 della proprietà del fabbricato cielo-terra ad uso abitazione ed accessorio ad uso rimessa attrezzi, sito in Ascoli Piceno, Fraz. Vallefiorana, identificato al catasto fabbricati del medesimo Comune al foglio 35, particella 288, sub. 2, zona censuraria 2, p.T. Categoria A2, vani 3,5, categoria C6, classe 2, mq 31, rendita catastale € 46,13.
A fronte del trasferimento delle quote di proprietà, dunque, gli odierni attori si impegnavano al versamento della somma di € 40.000,00 ed all'accollo del relativo mutuo esistente. In particolare, in base all'art. 2 della scrittura citata, gli attori si impegnavano al pagamento “quanto ad € 20.000,00, contestualmente alla sottoscrizione della presente scrittura, a mezzo assegno circolare intestato a
[...]
; quanto ad € 20.000,00 entro e non oltre il 31.12.2019 sempre a mezzo assegno circolare CP_1 come sopra intestato”.
pagina 1 di 6 Affermavano gli attori di aver adempiuto alle obbligazioni sugli stessi gravanti provvedendo al versamento della somma di Euro 40.000,00 a mezzo di assegni circolari rispettivamente del 28.05.2018
e del 16.12.2019. La convenuta, invece, non prestava il proprio consenso al trasferimento della proprietà delle quote.
Pertanto, ritenendo la sussistenza di tutte le condizioni di cui all'art. 2932 c.c. chiedevano al Tribunale
“Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, disattesa e respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, in totale accoglimento delle ragioni in fatto e in diritto spiegate nella narrativa del presente atto, dichiarare ed accertare che la sig.ra si è ingiustificatamente e colposamente resa CP_1
inadempiente all'obbligazione assunta con la stipula della scrittura privata e contestuale atto di transazione del 28.05.2018, rifiutandosi di stipulare il rogito definitivo come indicato in narrativa;
conseguentemente, emanare sentenza costitutiva che produca gli effetti previsti dal contratto non adempiuto ai sensi dell'art. 2932 c.c., statuendo il trasferimento promesso in capo agli attori delle quote relative alla comunione insistente sull'immobile indicato in premessa facenti capo alla
[...]
e ordinare alla convenuta di accettare il saldo contrattuale, così come già eseguito dagli CP_1
attori, rilasciando relativa quietanza come stabilito all'art.4 della scrittura privata;
ordinare al
Conservatore dei Registri Immobiliari di effettuare la trascrizione di rito;
con condanna della convenuta al pagamento delle spese e competenze di causa, anche ai sensi dell'art. 96 c.p.c.”.
Si costituiva in giudizio confermando la propria volontà di adempiere la scrittura privata CP_1
e trasferire le proprie quote di proprietà ma solo allorchè gli attori avessero pienamente adempiuto alle obbligazioni dagli stessi assunte. In particolare, spiegava che la transazione prevedeva, quale clausola essenziale, la sua completa liberazione contestuale dal mutuo all'atto del trasferimento delle quote di proprietà. Diversamente, poiché la banca le aveva comunicato che l'accollo liberatorio del mutuo
“potrà essere perfezionato solo successivamente alla notifica dell'atto di cessione dei diritti”, in assenza della contestualità (tra trasferimento delle quote e liberazione dal mutuo), riteneva non rispettato quanto pattuito nell'accordo transattivo. A supporto della propria correttezza, poi, affermava di non aver incassato il secondo assegno di euro 20.000,00 n. 7404215576-04 del 16.12.2019 offrendolo, in questa sede in restituzione banco iudicis. Concludeva, dunque, chiedendo “Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, contraris reiectis, respingere le domande in atti così come formulate non opponendosi alla stipula del rogito notarile conseguente alla transazione in atti nelle forme e nei contesti della stessa con la cessione delle quote e la liberazione del mutuo in unica soluzione.
Condannarsi, in caso contrario, parte attrice, ai danni maturati e maturandi. Spese come per legge”.
Il procedimento, di natura prettamente documentale era trattenuto in decisione.
pagina 2 di 6 Con provvedimento del 27.12.2023 e con successivo provvedimento del 24.6.2024, questo giudice rilevava d'ufficio l'assenza di documentazione attestante la conformità urbanistica dell'immobile, la commerciabilità urbanistica, la conformità catastale e il rispetto delle tolleranze edilizie e lo Stato
Legittimo dell'immobile. Pertanto, tenuto conto che la citata documentazione costituisce una
“condizione dell'azione ex art. 2932 c.c., [che] deve sussistere al momento della decisione – la relativa produzione potendo intervenire anche in corso di causa, non incorrendo nelle ordinarie preclusioni”, tenuto conto che “in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita di un immobile, nel caso in cui il promittente alienante, resosi inadempiente, si rifiuti di produrre i documenti attestanti la regolarità urbanistica dell'immobile ovvero di rendere la dichiarazione sostitutiva di atto notorio di cui all'art. 40 legge 28 febbraio 1985, n. 47, deve essere consentito al promissario acquirente di provvedere a tale produzione o di rendere detta dichiarazione al fine di ottenere la sentenza ex art. 2932 c.c., dovendo prevalere la tutela di quest'ultimo a fronte di un inesistente concreto interesse pubblico di lotta all'abusivismo, sussistendo di fatto la regolarità urbanistica dell'immobile oggetto del preliminare di compravendita” (Cass. Civile a Sezioni Unite n.
23825/2009, Cassazione Civile n. 14976/2023), rimetteva la causa in istruttoria al fine di permettere alle parti di dedurre sul punto, ex art. 101 c.p.c.
Instaurato il contraddittorio, parte attrice produceva la documentazione richiesta cosicchè la causa era nuovamente trattenuta in decisione all'udienza del 6 dicembre 2024 – udienza poi sostituita con il deposito di note scritte – con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. nella loro massima estensione.
La domanda andrà accolta.
Come noto, l'art. 2932 c.c. prevede che “Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso. Se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può essere accolta, se la parte che l'ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge, a meno che la prestazione non sia ancora esigibile”.
Spetta al giudice adito, dunque, verificare la sussistenza di tutte le condizioni previste dalla citata norma al fine di emanare la richiesta sentenza che faccia luogo al contratto di trasferimento della proprietà non concluso.
Occorre dunque verificare, tra le condizioni dell'azione, se le odierne parti attrici abbiano adempiuto alle obbligazioni sugli stessi gravanti.
pagina 3 di 6 Risulta incontestato che le stesse, così come previsto dalla scrittura privata, versavano, mediante assegni di euro 20.000,00 ciascuno, nelle mani di la somma pattuita di euro 40.000,00. CP_1
non incassava il secondo assegno – ritenendo non pienamente adempiute le obbligazioni CP_1
gravanti sui promissari acquirenti – cosicchè, alla scadenza del citato assegno circolare , Parte_1
provvedeva ad emetterne un altro di pari importo, comunicandolo con raccomanda A/R alla convenuta.
La citata circostanza non era in alcun modo contestata con la conseguenza che dovrà essere posta a fondamento della presente decisione.
Diviene ora essenziale verificare se le parti promissarie acquirenti abbiano o meno adempiuto alla loro obbligazione di liberare dal pagamento delle residue rate del mutuo. CP_1
Partendo dal dato letterale della clausola di cui all'art. 4 del preliminare di cui oggi si chiede l'adempimento, si legge nella stessa che “ fermo restando che la liquidazione del mutuo CP_1
in essere che insiste sull'immobile de quo verrà pagato sempre e senza soluzione di continuità da
, e , liberando ora per allora da ogni impegno e a Parte_2 Parte_1 Parte_3
qualsiasi titolo , quest'ultima rilascerà quietanza liberatoria per l'intero importo € CP_1
40.000,00 e soltanto allora sarà tenuta sempre a spese dei SI.ri , e Parte_1 Parte_2
a prestare ogni consenso alla cessione delle quote di competenza, avanti al notaio di Parte_3
fiducia dei SI.ri , e formalizzandosi Parte_1 Parte_2 Parte_3 definitivamente ogni questione”.
Diversamente da quanto ritenuto dalla convenuta, dunque, alcun accenno si fa nella citata clausola alla necessità che la banca partecipi al contratto di trasferimento delle quote, evincendosi dal citato accordo
– che si ricorda, ha forza di legge tra le parti – l'impegno di , e Parte_2 Parte_1 T_
, al momento del trasferimento delle quote, a pagare le residue rate di mutuo, “liberando ora
[...] per allora da ogni impegno e a qualsiasi titolo ”. CP_1
Queste erano le obbligazioni dei promissari acquirenti, obbligazioni di cui è stato ampiamente offerto l'adempimento, così come richiesto dal citato art. 2932 c.c.
A conferma della serietà dell'impegno assunto ed a garanzia della convenuta, tra l'altro, gli attori ad abundantiam – pur non essendo tale ulteriore obbligazione prevista nel preliminare - producevano altresì documentazione attestante l'accettazione, da parte della Banca, dell'accollo liberatorio. In particolare, l'istituito di credito mutuante, comunicava “la disponibilità della scrivente banca una volta che la cessione ed il conseguente patto di accollo saranno stati stipulati, ad aderire a detto patto, trasferendo al solo sig. il mutuo cointestato e liberando la signora dalle Parte_1 CP_1
obbligazioni alla stessa attualmente incombenti in qualità di co-mutuataria”.
Sotto tale profilo, dunque, può dirsi che le condizioni richieste dall'art. 2932 c.c. siano state rispettate.
pagina 4 di 6 Allo stesso modo, all'esito dell'integrazione documentale richiesta da questo giudice – e diligentemente prodotta dalla parte attrice, in assenza di collaborazione della parte convenuta - può essere accertata la sussistenza dell'ulteriore condizione della possibilità di ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso, in presenza di documentazione attestante l'assolvimento degli obblighi prescritti dalla legge.
Sul punto, non può non rilevarsi come di alcun pregio si sono rivelate le difese della parte convenuta in ordine alla propria impossibilità di rilasciare le dichiarazioni di conformità dell'immobile prescritte dalla legge. Ed infatti, non si vede l'attinenza della circostanza per cui la stessa non frequenti da tempo l'immobile con il dichiarato impedimento a rilasciare le dichiarazioni prescritte dall'art. 40 l. 47/85.
Posto, infatti, che la convenuta in quanto comunista del bene aveva tutto il diritto di accesso allo stesso e posto che non risulta alcun impedimento, da parte degli attori, a permettere alla stessa di effettuare le verifiche necessarie a rilasciare le citate dichiarazioni, ben avrebbe potuto incaricare un CP_1
tecnico, così come fatto dagli attori in sua sostituzione, al fine di assolvere agli obblighi sulla stessa gravanti.
Pertanto, essendo in atti gli estremi dei titoli edilizi dell'immobile, l'attestazione del tecnico di parte di conformità urbanistica e catastale dell'immobile, l'attestazione di regolare commerciabilità dell'immobile ovvero la possibilità di essere commercializzato in base ai titoli edilizi, il certificato di agibilità, l'attestazione di prestazione energetica dell'immobile, la visura dell'immobile (ove si specifica che l'attuale identificazione catastale dell'immobile è al fg. 35, part. 288 sub 2) e le relative planimetrie, (cfr. doc. allegati alla nota di deposito del 18.1.2024 e allegati alla nota di deposito del
7.11.2024) il perdurante rifiuto di alla prestazione del proprio consenso alla conclusione CP_1
del contratto definitivo si palesa pretestuoso ed illegittimo.
La domanda andrà accolta e, per l'effetto, preso atto della non contestazione della circostanza del versamento dell'integrale prezzo pattuito mediante assegni bancari, andrà trasferita in capo agli attori la quota di 3/8 della proprietà dell'immobile per cui è causa e, conseguentemente, andrà CP_1 liberata, così come previsto dall'art. 4 della scrittura privata, da ogni obbligazione restitutoria in relazione al mutuo cointestato con che, per l'effetto, sarà integralmente pagato, per il Parte_1
residuo, dagli attori.
Le spese di lite seguiranno la soccombenza ed andranno liquidate come da dispositivo in relazione al valore del procedimento (indeterminabile), al numero e complessità delle questioni trattate (bassa) ed all'attività effettivamente posta in essere dai procuratori delle parti attrici.


P.Q.M.


Il Tribunale di Ascoli Piceno, in persona del giudice Enza Foti, definitivamente pronunciando sulla pagina 5 di 6 causa civile iscritta al 1556 del 2020, e vertente tra le parti di cui in epigrafe, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: visto l'art. 2932 c.c.:
- Dato atto dell'integrale pagamento del prezzo pattuito nel contratto preliminare pari ad euro
40.000,00 così come meglio spiegato in parte motiva;

- Trasferisce, subordinatamente al passaggio in giudicato della presente sentenza, da
[...]
agli attori la quota pari a 3/8 della proprietà del fabbricato cielo-terra ad uso abitazione CP_1
ed accessorio ad uso rimessa attrezzi, sito in Ascoli Piceno, Fraz. Vallefiorana, identificato al catasto fabbricati del medesimo Comune al foglio 35, particella 288, sub. 2, zona censuraria 2,
p.T. Categoria A2, vani 3,5, categoria C6, classe 2, mq 31, rendita catastale € 46,13 e, per l'effetto:
- dispone la liberazione di dal pagamento delle rate del mutuo gravante CP_1 sull'immobile per cui è causa, previo integrale accollo dello stesso da parte degli attori così come previsto all'art. 4 del contratto preliminare intervenuto tra le parti;

- Ordina al Conservatore dei RRII la trascrizione della presente pronuncia;

- condanna la parte convenuta a rimborsare alla parte attrice le spese di lite, che si liquidano nella somma complessiva di € 4500,00 per compensi professionali, oltre al 15% per spese generali,
i.v.a., c.p.a. come per legge.
Ascoli Piceno, 26 marzo 2025
Il Giudice
Enza Foti
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