TRIBUNALE ORDINARIO DI PERUGIA
Seconda Sezione Civile
VERBALE D'UDIENZA
Oggi 6 giugno 2024 alle ore 9.22, innanzi alla giudice Simona Di Maria, nell'udienza relativa al procedimento N.R.G. 1578 / 2022 pendente tra:
IC EN ricorrente
[...]
Parte_1 resistenti sono comparsi: per la ricorrente, nessuno per i resistenti, l'Avv. Francesca ROSINI che ha tentato di contattare per le vie brevi il collega Sinante
Colucci, sia all'utenza mobile che al telefono di studio, senza esito,
La giudice invita alla precisazione delle conclusioni ed alla discussione orale.
L'Avv. ROSINI conclude come da foglio di precisazione delle conclusioni del 23.05.2024 opponendosi alle istanze istruttorie riproposte dalla controparte sulle quali è già stato deciso con ordinanza
Al termine della discussione orale, la giudice comunica che leggerà il dispositivo e la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione alle ore 10 e le parti dichiarano di rinunciare ad essere presenti.
Alle ore 9.25 la giudice si ritira in camera di consiglio per la redazione della sentenza come di seguito.
Alle ore 10.13, comparendo l'Avv. Sinante Colucci che riferisce di aver erroneamente segnato l'ora di udienza, con il consenso della controparte presente Avv. Francesca Rosini, viene riaperto il verbale
L'Avv. SINANTE COLUCCI precisa le conclusioni come da foglio depositato il 27.05.2024; insiste preliminarmente per l'eccezione di incostituzionalità per le ragioni indicate in ricorso e rileva che comunque il terreno non essendo “corte” dell'abitazione alienata, rientrerebbe nel diritto di prelazione della conduttrice.
L'Avv. ROSINI ribadisce come su tali eccezioni sia già intervenuta una decisione in corso di causa, e si oppone alloro accoglimento.
L'avv. SINANTE COLUCCI riferisce che nelle conclusioni aveva chiesto la revoca di tale ordinanza.
Le parti rinunciano a presenziare alla lettura della decisione
Alle ore 10.16 la Giudice si ritira nuovamente in camera di consiglio.
pagina 1 di 8 Riaperto il verbale alle ore 10.38 la giudice, in assenza delle parti, dà lettura del provvedimento che segue
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PERUGIA
Seconda Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona della Giudice Simona Di Maria ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I grado iscritta al n. r.g. 1578/ 2022 promossa da con il patrocinio dell'Avv. Francesco Sinante Colucci, come da procura speciale Parte_2 alle liti depositata telematicamente con il ricorso, elettivamente domiciliata presso il difensore in
Perugia, via Settevalli n. 133/U ricorrente contro
, entrambi con il patrocinio dell'Avv. Parte_1 Parte_1
Francesca Rosini, come da procura depositata telematicamente con la memoria di costituzione, elettivamente domiciliati presso il difensore in Perugia, piazza Piccinino n.10 resistenti
OGGETTO: diritto di prelazione e riscatto dell'immobile locato
CONCLUSIONI: come da verbale d'udienza del quale la presente sentenza costituisce parte integrante.
FATTI DELLA CAUSA
1. Con ricorso depositato il 01.04.2022 e notificato il 14.04.2022 insieme al decreto di fissazione dell'udienza, la signora ha convenuto in giudizio i signori e Parte_2 Parte_1 [...] rappresentando che: Parte_1
- il 01.11.2012 aveva preso in locazione ad uso abitativo dalla proprietaria signora Parte_3
l'unità immobiliare sita in Perugia Strada Fabrianese n. 55 (bene censito al NCU del
[...]
Comune di Perugia al foglio 203 particella 76 sub. 2 cat. A/3 classe 5 vani 5,5 rendita catastale
397,67);
- la locatrice le ha consegnato anche il locale “fondo” posto al piano terra e la corte ubicata frontalmente all'ingresso dell'unità abitativa e l'antistante area utilizzata come parcheggio;

pagina 2 di 8 - deceduta la signora con missiva ricevuta il 15.06.2021 la coerede signor Pt_3 [...]
subentrata come locataria insieme all'altro coerede nel contratto di locazione, le Persona_1 ha comunicato l'interesse di terzi all'acquisto del casale in cui insisteva l'unità abitativa locata e di non poter, pertanto, rinnovare la locazione;

- con missiva ricevuta il 04.08.2021 la coerede le ha comunicato di aver sottoscritto il compromesso per la vendita, chiedendole di liberare la parte locata nonché gli “spazi utilizzati non previsti dal contratto (fondo e giardino)”;
- con missiva del 12.10.2021 la sig.ra ha comunicato che la locazione doveva Parte_2 intendersi rinnovata, diffidando i proprietari dal porre in essere atti di turbativa del suo diritto, esteso anche al fondo e al giardino, oggetto di locazione come lo era l'appartamento;
- con atto pubblico del 01.10.2021 trascritto il 19.10.2021 i coeredi proprietari hanno venduto:
a) alla signora l'unità immobiliare censita al catasto fabbricati del Comune Parte_1 di Perugia al foglio 203 particella 76 sub 2 cat A3, nonché diritti di ½ su locali ad uso fondi al piano terra, censiti al Catasto del Comune di Perugia al Foglio 203, particella n. 76 sub 1, cat. C2, della superficie di mq 126 costituenti pertinenza dell'appartamento suddetto, al prezzo indicato in atto di euro 57.500,00;
b) al signor , l'unità immobiliare censita al catasto Parte_1 fabbricati del Comune di Perugia al foglio 203 particella 76 sub 3 cat. A3, nonché diritti di ½ su locali ad uso fondi al piano terra, censiti al Catasto del Comune di Perugia al Foglio 203, particella n. 76 sub 1, cat. C2, della superficie di mq 126 costituenti pertinenza dell'appartamento suddetto, per il prezzo dichiarato di euro 45.500,00
- con missiva del 29.12.2021, quindi entro sei mesi dalla trascrizione della vendita, la ricorrente ha comunicato ad entrambi gli acquirenti la volontà di riscattare i beni immobili già oggetto di locazione (appartamento particella 76 sub 2), fondi, beni comuni e pertinenze) al prezzo indicato nell'atto pubblico, invitandoli a comunicare la propria adesione o meno al riscatto e la disponibilità
a retrocedere bonariamente l'unità immobiliare, ricevendo il rifiuto.
Esposti tali fatti, ha ritenuto violato il suo diritto alla prelazione in quanto la vendita a terzi è avvenuta senza previa notifica del preliminare alla conduttrice del preliminare (denuntiatio), quindi senza che il proprietario abbia proposto al conduttore di acquistare ad un prezzo identico a quello offerto dai terzi, con conseguente diritto al riscatto di tutti gli immobili fino ad allora goduti, quindi non solo l'appartamento ma anche fondi, corte e parti comuni, perché in collegamento funzionale con l'appartamento e/o al servizio dello stesso.
Ha aggiunto che a tale diritto non osta l'art. 3 della legge n. 431/1998 lì dove venga interpretato in modo costituzionalmente orientato, cioè nel senso che il diritto di prelazione persiste anche dopo la prima scadenza della locazione.
In alternativa ha eccepito l'illegittimità costituzionale di detta disposizione, lì dove dovesse intendersi come limitativa del diritto di prelazione esclusivamente alla prima scadenza e nella sussistenza delle condizioni di cui alla lettera g) della disposizione stessa, per violazione dell'art. 3 Cost. (ingiustificata pagina 3 di 8 disparità di trattamento tra il conduttore di un immobile ad uso abitativo e il conduttore di un immobile ad uso commerciale, il cui diritto di prelazione e riscatto non incontra gli stessi limiti, potendo essere esercitato ad ogni scadenza contrattuale e per ogni ipotesi di alienazione, in forza dell'art. 38 L.
392/1978) e dell'art. 24 Cost. (per mancanza di adeguata tutela processuale e difensiva della posizione giuridica del conduttore di immobile ad uso abitativo).
In ragione di tali fatti ed argomenti ha chiesto, in sintesi e previo accertamento della violazione del diritto di prelazione esteso a tutti gli immobili utilizzati, nonché previo accertamento del legittimo esercizio del diritto di riscatto: di dichiarare che la signora subordinatamente al rimborso del Org_1 prezzo offerto banco iudicis, è subentrata ai resistenti nella proprietà immobiliare già goduta, a far data dal loro atto di acquisto;
in via subordinata ha limitato le stesse domande alla sola unità abitativa senza fondi, beni comuni e pertinenze;
in via ulteriormente subordinata ha chiesto sollevarsi la questione di legittimità costituzionale dell'art. 3 L-431/1998.
2. Con memoria depositata il 18.08.2022 si sono costituiti i signori e Parte_1 [...] che, in rito, hanno eccepito: Parte_1
- l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento del procedimento di mediazione ex art. 5 co. 1 bis d.lgs. 28/2010;
- l'inammissibilità del riscatto avente ad oggetti i beni non inclusi fra quelli locati ed espressamente esclusi dal contratto di locazione del 01.11.2012 che concedeva alla signora il godimento del Pt_2 solo appartamento del primo piano.
Nel merito hanno eccepito e rilevato:
- che in forza dell'art. 3 della L. 431/1998 il diritto di prelazione spetta solo in caso di diniego di rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza, nel caso occorso coincisa con il 01.11.2015,
e solo se tale disdetta – che dev'essere valida - sia motivata dal fatto di voler vendere a terzi;
con conseguente infondatezza della domanda avendo la ricorrente inteso azionare il riscatto ben oltre la prima scadenza;

- che in ogni caso il contratto di locazione escludeva espressamente all'art. 6 il diritto di prelazione in favore del conduttore
- la manifesta infondatezza della prospettata questione di legittimità costituzionale, avendo la ricorrente comparato due situazioni diverse alle quali corrispondono norme che hanno una ratio diversa.
Alla luce di tali argomenti hanno chiesto il rigetto in rito o nel merito della domanda.
3. In vista della prima udienza tenutasi nelle forme cartolari, la ricorrente ha resistito all'eccezione di improcedibilità rilevando come il mancato esperimento della mediazione giustifichi solo l'assegnazione di un termine per il suo espletamento;
per il resto ha ribadito sinteticamente gli argomenti già esposti nell'atto introduttivo, insistendo per l'ammissione delle prove già richieste.
Alla prima udienza è stato assegnato termine per il procedimento di mediazione che ha avuto esito negativo.
pagina 4 di 8 Ritenuto non sussistere i presupposti per sollevare questione di legittimità costituzionale e ritenuta la causa matura per la decisione, è stata fissata l'odierna udienza di discussione e precisazione delle conclusioni.
MOTIVI DELLA DECISIONE
4. La signora ha sottoscritto il 01.11.2012 il contratto di locazione in forza del quale Parte_2 ritiene di avere diritto alla prelazione in caso di offerta di vendita del bene a terzi, diritto che – siccome violato a causa della mancata denuntiatio – le consentirebbe in seconda battuta il riscatto del bene dai terzi acquirenti e, quindi, il subentro a loro come proprietaria.
La domanda è infondata.
4.1 Si osserva innanzitutto che il contratto di locazione, all'art. 6 co. 2, prevedeva una espressa deroga al diritto di prelazione così disponendo “la vendita dell'unità immobiliare locata – in relazione alla quale non viene concessa la prelazione al conduttore – non costituisce motivo di risoluzione del contratto”. Tale clausola derogatoria della norma di cui all'art. 3 della L. 431/1998 deve ritenersi valida ed efficacie dal momento che l'art. 13 della citata legge ha espressamente limitato la nullità, per quanto di interesse visto il tipo di contratto concluso, alle sole pattuizioni: volte a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato (co. 1) e/o volte a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla presente legge (co. 3). Ciò diversamente da quanto previsto dall'art. 79 della L. 392/1978 relativa alla locazione degli immobili urbani che sanziona con la nullità ogni pattuizione diretta ad attribuire al locatore “altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge”.
Ne deriva che non è viziata da nullità la clausola che esclude o limita il diritto di prelazione di cui all'art. 3 L. 431/1998.
Ciò rende irrilevante la questione di legittimità costituzionale dell'art. 3 della L. 431/1998 lì dove limita il diritto di prelazione, dal momento che la domanda dev'essere decisa senza fare applicazione di tale norma, ma facendo applicazione delle regole pattizie.
4.2 Ma anche dove si ritenesse la citata norma inderogabile (perché espressione di un ordine pubblico economico/sociale, frutto di una scelta di tutela del contraente debole non rinunciabile dai privati) e quindi dove si ritenesse nulla la deroga pattizia in forza dell'art. 1418 co. 1 c.c., nondimeno la domanda andrebbe rigettata dal momento che l'art. 3 della L. 431/1998 indica esattamente i presupposti per la prelazione che, nel caso occorso, non si ravvisano.
Il contratto in questione è stato stipulato ai sensi dell'art. 2 co. 3 della legge 431/1998, quindi “sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative”. L'art. 3 prevede che alla
“prima” scadenza di tali contratti il locatore possa avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, tra gli altri casi quando “il locatore intenda vendere l'immobile a terzi… In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di
pagina 5 di 8 prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n.
392”.
È evidente, pertanto, che il diritto alla prelazione sorge solo quando, sei mesi prima della prima scadenza, il locatore abbia inviato la disdetta, o meglio il “diniego di rinnovo” prospettando, quale giustificata ragione, l'intenzione di vendere a terzi (a parte le ulteriori circostanze pur prescritte). Al conduttore solo in presenza di tali condizioni spetta il diritto di prelazione da esercitarsi secondo le
“modalità” di cui agli artt. 38 e 39 citati. Si badi bene: non “in presenza dei presupposti” indicati dagli artt. 38 e 39, ma solo “rispettando le modalità procedimentali” per l'esercizio del diritto potestativo.
Ebbene, nel caso occorso il contratto era di durata triennale, quindi con prima scadenza al 01.11.2015 e tacito rinnovo di due anni in due anni, salvo comunicazione di “non rinnovo” con sei mesi di anticipo.
È evidente pertanto che nel 2021 alla conduttrice non spettasse alcun diritto di prelazione, essendosi il contratto protratto ben oltre la prima scadenza e per successivi bienni.
5. D'altro canto la prospettata questione di legittimità costituzionale dell'art. 3 della L. 431/1998 (già irrilevante in forza della deroga pattizia), sarebbe stata comunque manifestamente infondata anche dove si fosse dovuta applicare.
5.1 Infatti, quanto all'asserito contrasto con l'art. 24 Cost, quindi con il diritto di difesa e più in generale alla tutela giurisdizionale, non si coglie neanche in astratto quali siano i termini della prospettazione. Tale norma costituzionale, infatti, presuppone che vi sia già un diritto riconosciuto dall'ordinamento sostanziale e pretende che l'ordinamento processuale dia mezzi adeguati alla sua tutela, di modo che quel diritto non resti solo sulla carta ma possa trovare adeguata soddisfazione in caso vi sia necessità. Nel caso occorso, invece, la norma censurata è quella, di diritto sostanziale, che non riconosce tale diritto oltre la prima disdetta. Quindi non c'è alcun diritto dopo la prima scadenza, e per questa ragione non è censurabile l'ordinamento lì dove non appresti a tale non-diritto una tutela.
5.2 Più pertinente invece è la prospettata violazione dell'art. 3 Cost. dal momento che, secondo le argomentazioni della ricorrente, il legislatore avrebbe trattato diversamente due situazioni sostanziali omogenee, senza razionalità e proporzionalità. Il raffronto è quello con la disciplina del più ampio diritto di prelazione riconosciuto al conduttore di un immobile urbano ad uso diverso dall'abitazione, che non limitato al momento della prima scadenza, ma persistente anche nel prosieguo del rapporto, ai sensi degli artt. 38 e 39 della L. 392/1978, ogni qual volta il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato a prescindere da altri presupposti invece richiesti per l'immobile abitativo.
Nondimeno la censurata violazione dell'art. 3 Cost. non sussiste per l'evidente ragione che le due situazioni diversamente disciplinate, non sono affatto omogenee tra loro.
Nel caso di locazione abitativa il diritto di prelazione è volto a compensare il mancato godimento dell'immobile per il primo periodo di rinnovo (in questo caso per i due anni successivi al triennio).
Questo godimento per il primo periodo immediatamente successivo alla prima scadenza infatti, è altamente probabile che si realizzi dal momento che la stessa legge limita la possibilità del locatore di dare disdetta ad alcune ipotesi tassative indicate all'art. 3 L. 392/1978. Il conduttore ha quindi una pagina 6 di 8 consistente aspettativa di prosecuzione del rapporto almeno fino alla seconda scadenza, aspettativa che il legislatore ha inteso tutelare dandogli la possibilità di rimediare alla prospettiva di perdere il godimento dell'immobile, esercitando quindi la prelazione. Allo stesso tempo, però, viene compresso l'interesse del locatore a vendere l'immobile ad un prezzo corrispondente a quello di mercato degli immobili liberi (Cass. 23167/2018, Cass. 5596/2014).
Successivamente, tuttavia, la disdetta diventa libera e quindi è ragionevole che il legislatore abbia scelto di non tutelare oltre quello che ha ritenuto essere scemato ad un mero interesse di fatto a conservare l'immobile, eventualmente quale nuovo proprietario.
Nel caso di locazione commerciale, invece, la scelta di offrire al conduttore una prelazione che gli consenta con più ampiezza di mantenere l'immobile diventandone proprietario con preferenza rispetto a terzi, è dettata soprattutto dall'esigenza di tutelare l'interesse alla continuità aziendale e, soprattutto, alla non dispersione del valore dato dall'avviamento, strettamente legato anche al luogo in cui l'attività viene esercitata quando si tratti di attività di contatto con il pubblico.
Del resto la Corte Costituzionale ha già affrontato analoga questione (Corte Cost. 128/1983) in un caso in cui, più ancora che in questo per cui è causa, poteva apparire legittimo dubitare del rispetto dell'art. 3 Cost., che comunque la corte non ha ritenuto violato.
Si trattava in quel caso di verificare la ragionevolezza della L. 392/1978 lì dove riconosce ai conduttori di immobili urbani non destinati ad abitazione, un complesso di agevolazioni più intense nel caso di immobili commerciali, e meno intense nel caso di immobili adibiti ad attività professionali: solo nel primo caso, infatti, è stato assegnato – oltre all'indennizzo per la perdita dell'avviamento - il diritto di prelazione in caso di nuova locazione e il diritto di prelazione e riscatto in caso di vendita dell'immobile locato. Ebbene la corte ha chiarito che questo diverso trattamento è giustificato dalla
“conservazione, anche nel pubblico interesse, delle imprese considerate, tutelate mediante il mantenimento della clientela, che costituisce una componente essenziale dell'avviamento commerciale”…“E non è contestabile che spetti alla discrezionale valutazione del legislatore
l'identificazione di quelle situazioni economiche o di mercato che, a suo giudizio, consigliano agevolazioni anche nell'interesse della collettività (v. sent. 29/75)”.
Quindi la Corte ha già avuto modo di ritenere che la tutela dell'avviamento risponda anche ad un pubblico interesse, capace di rendere razionale e proporzionata una normativa che riconosca ai conduttori di immobili ad uso commerciale una prelazione in termini più ampi che nei casi di locazione in cui tale esigenza non sia presente (quelli adibiti a studio professionale, ma per le stesse ragioni quelli adibiti ad uso abitativo).
6. La domanda deve quindi essere rigettata per l'assorbente ragione che non spettava alcun diritto di prelazione e quindi di riscatto. Ciò rende superflua la disamina circa l'estensione dei beni immobili oggetto della locazione ed in particolare se il godimento fosse limitato al solo appartamento del primo piano o anche ai fondi, alla corte e al giardino.
pagina 7 di 8 Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate nel dispositivo sulla base del valore del disputandum pari al prezzo indicato per il riscatto (scaglione 52.001 – 260.000), facendo applicazione dei parametri minimi di cui al D.M. 55/2014 vista la semplicità delle questioni di fatto e di diritto, la mancanza di attività istruttoria in senso stretto e la speditezza del rito. È dovuta la maggiorazione del
10% per la difesa di due parti, ai sensi dell'art. 4 co. 2 del D.M. citato. La manifesta fondatezza delle ragioni della parte vittoriosa (tenuto conto da un lato che la gran parte delle questioni sollevate nella presente controversia di merito erano già state oggetto di non superficiale esame e contraddittorio nelle varie fasi del cautelare;
e dall'altro che la prospettata incostituzionalità sollevata in questa sede era già stata negata da solida giurisprudenza di legittimità e, in un caso in cui ricorreva l'identica argomentazione svolta in questa sede dalla ricorrente, da quella costituzionale) giustifica la maggiorazione di un terzo di cui all'art. 4 co. 8 del citato D.M.

PQM

Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe, ogni contraria domanda ed eccezione disattesa:
• rigetta le domande
• condanna alla refusione delle spese di lite in favore di Parte_2 Parte_1
e in solido pari a € 10.084,36 per compensi
[...] Parte_1 professionali, oltre al rimborso forfettario del 15%, i.v.a. e c.p.a. come per legge.
Sentenza pubblicata mediante lettura ed allegazione al verbale.
Perugia, 6 giugno 2024
La Giudice
Simona Di Maria

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