N. R.G. 5442/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Messina
GOP1 - Prima Sez. Civile Bis
Il Giudice Onorario, dott. Salvatore Irullo, in funzione di Giudice Unico, ha pronunciato la seguente:
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 5442/2024 R.G., posta in decisione, ai sensi dell'art. 429
– 447 bis c.p.c., all'udienza del 26.6.2025 e promossa tra
, c.f. , rappresentato e difeso dall'avv. Parte_1 C.F._1
LAGANA' LUCIA per procura in atti
- ricorrente –
CONTRO
(c.f. ), in persona del legale rappresentante pro- Controparte_1 P.IVA_1
tempore;
- resistente contumace –
E nei confronti di
, rappresentato e difeso dall'Avv. Adriana Lanzillotti Controparte_2
- intervenuto –
E nei confronti di
, (C.F. ) rappresentata e difesa dall'Avv. Controparte_3 C.F._2
Alberto Ciccone
– terza chiamata in causa –
pagina1 di 12 Controparte_4
- terzo chiamato in causa e contumace.
Oggetto: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso diverso
CONCLUSIONI: come da verbale d'udienza.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO e MOTIVI DELLA DECISIONE
Richiamati, quanto al fatto e allo svolgimento del processo, tutti gli atti e i verbali di causa, sulle conclusioni assunte dalle parti all'udienza del 26 giugno 2026, all'esito della discussione orale, si osserva quanto segue.
proprietario di un immobile sito nel Comune di Venetico (ME) alla Parte_1
Via Siracusano n.84, individuato al Catasto Urbano al foglio n.1, particella n.330, sub
21, categoria C/1, cl.2, posto al piano terra, con atto di citazione del 27.9.2024 ha intimato sfratto per morosità nei confronti della Società con sede in Controparte_1
OR (ME) in persona del rappresentante legale pro tempore, allegando di avere, con contratto di locazione ad uso diverso dell'1/10/2020, registrato all'Agenzia delle
Entrate di Barcellona P.G., concesso in locazione il suddetto immobile alla SI.ra
, nata a [...] il [...], concordando un canone mensile di € Parte_2
350,00. Con raccomandata a/r del 18/03/2021, la conduttrice comunicava al proprietario di aver ceduto l'azienda (ubicata nel locale oggetto della locazione) alla ditta con sede a OR (ME) Via II Provinciale n.3 (P.Iva: Controparte_1
), in persona del legale rappresentante SI. nato a P.IVA_1 Controparte_2
Modica (RG) il 19/11/1975 e domiciliato a Venetico, Via Principe Michele OR
n.78 (c.f.: ). Con ulteriore raccomandata a/r sempre del C.F._3
18/03/2021 la società “ in persona del proprio legale rappresentante Controparte_1
pro tempore, comunicava il subentro nel contratto di locazione di cui sopra. Che dal mese di maggio 2023 il pagamento mensile è stato integrato con adeguamento Istat (di
€ 20,00) per un totale complessivo di € 370,00. La società conduttrice, “ CP_1
pagina2 di 12 srl” non provvedeva a corrispondere il canone mensile di locazione dal mese di giugno
2024, maturando un debito di € 1.488,00. Nonostante numerosi solleciti, da ultimo raccomandata a/r del 19/07/2024, ricevuta in data 30/08/2024 la conduttrice non sanava la morosità.
Alla prima udienza di comparizione delle parti, fissata per il 28/11/2024, oltre all'attore, non compariva la società intimata.
Compariva e si costituiva solo “n.q. di ex legale rappresentante della Controparte_2
, per eccepire la propria carenza di legittimazione passiva assumendo Controparte_1
di non essere più il legale rappresentante della società intimata, “ e, Controparte_1
in particolare, chiedendo:” 1) In via preliminare, il signor eccepisce Controparte_2
la propria carenza di legittimazione passiva e chiede di essere estromesso dal presente giudizio di sfratto per non essere più legale rappresentante e amministratore della società 2) Sempre in via preliminare chiede di essere autorizzato alla CP_1
chiamata in causa dei terzi e che il Giudice Voglia disporre lo spostamento della prima udienza ai sensi dell'art. 269 cpc allo scopo di consentire al signor di CP_2
chiamare in causa ed in garanzia la presso il suo attuale legale CP_1
rappresentante e per essa il suo amministratore unico signor Controparte_4
e l'avv. , obbligata in solido al pagamento dei canoni In virtù
[...] Controparte_3
del preliminare sottoscritto in atti, al fine di essere garantito e manlevato nella denegata ipotesi in cui lo stesso dovesse essere convalidato lo sfratto ed emesso d.i. per canoni scaduti;
3) Ritenere e dichiarare pertanto la carenza di legittimazione passiva del signor , in quanto non più legale rappresentante della Controparte_2
società e chiamato a rispondere di canoni di locazione per un immobile da lui non in uso e non goduto e di cui non è né nel possesso e né nella detenzione dal 2023 e per tutte le ragioni di cui infra;
4) Rigettare con qualunque statuizione le domande dell'attore per le ragioni infra esposte essendo insussistenti gli elementi di fatto e diritto esposti;
5) Nella denegata ipotesi in cui il Tribunale ritenesse di convalidare oggi lo sfratto alla si chiede che lo stesso venga convalidato alla società CP_1
pagina3 di 12 e per essa al suo attuale legale rappresentante e che il signor , CP_1 CP_2
in caso di conseguenze negative, venga garantito e manlevato dai terzi chiamati in causa signor anche attuale amministratore e legale Controparte_4
rappresentante della società e dell'avv. ed in caso di CP_1 Controparte_3
eventuale condanna che lo stesso sia tenuto indenne da tutte le eventuali conseguenze
a sé sfavorevoli del giudizio;
5) Con riserva di ulteriormente dedurre anche in via istruttoria nei modi e termini di legge assegnandi;
6) Con vittoria di spese e compensi di giudizio da distrarre a favore del sottoscritto procuratore antistatario”.
Con ordinanza del 31/12/2024, il Giudice disponeva il mutamento di rito e procedersi alla mediazione, concedendo alle parti termine per memorie e documenti integrativi e riservando la decisione sulla chiamata in causa al giudizio di merito.
Mutato il rito, Parte ricorrente ha dato atto di avere introdotto la procedura di mediazione, con esito negativo.
Con ordinanza del 10.3.2025 era autorizzata la chiamata in causa dei terzi
[...]
e richiesta dall'intervenuto CP_4 Controparte_3
. Controparte_2
Con comparsa di risposta del 25.3.2025 si costituiva , Controparte_3
rappresentando che, con contratto preliminare di cessione, di quote sociali stipulato in data 8/5/2023 l'Avv. ed il SI. si erano impegnati CP_3 Controparte_4
ad acquistare in ragione del 50% per ciascuno le quote della Società “ CP_1
dai soci SI.ri e Nel preliminare si era
[...] Controparte_5 Controparte_2
concordato che l'atto di cessione sarebbe stato stipulato entro il 31/2/2026 (data inesistente), al termine dei pagamenti del corrispettivo pattuito. Sempre a termini del preliminare, i SI.ri e avevano nominato amministratore e legale CP_5 CP_2
rappresentante della Società il SI. , con obbligo di questi di Controparte_4
fornire ai soci a un rendiconto semestrale della situazione patrimoniale CP_5 CP_2
della Società stessa e le ricevute dei canoni di locazione pagati relativi alla bottega sede pagina4 di 12 della Società, di proprietà del SI. Come si evince dai punti 6 e 7 del Pt_1
preliminare, il promittente acquirente, divenuto amministratore della Società
(evidentemente ci si riferisce al solo , se in regola con i Controparte_4
pagamenti, poteva trattenere gli utili maturati nel periodo in cui ricopriva la carica.
Conseguentemente, l'Avv. affermava di essere completamente estranea alla CP_3
gestione della non essendo amministratore o in atto socia della Controparte_1
stessa, ed al contratto di locazione in oggetto, non avendo peraltro alcun titolo per corrispondere al locatore i relativi canoni. L'Avv. si era solo obbligata a CP_3
versare ai SI.ri ed il corrispettivo per la futura cessione delle quote CP_5 CP_2
di sua pertinenza. Chiedeva, quindi, il rigetto della domanda di manleva formulata nei suoi confronti, in quanto il rapporto di locazione e la eventuale morosità riguardano esclusivamente il locatore SI. e la conduttrice Società La Fornarina, in atto Pt_1
amministrata dal e della quale sono soci i SI.ri ed Controparte_4 CP_5
CP_2
Il terzo chiamato dopo la notificazione ex art. 143 c.p.c. non Controparte_4
si costituiva.
Ciò posto va accolta la domanda di parte ricorrente di risoluzione del contratto di locazione per cui è causa con conseguente condanna del conduttore al rilascio immediato dell'immobile e al pagamento dei canoni di locazione non corrisposti e a scadere fino all'effettivo rilascio.
Invero, ritenuta l'ammissibilità dell'intimazione di sfratto per morosità, va osservato che essa rappresenta l'esercizio, in forme speciali, di un'azione costitutiva di risoluzione del contratto per inadempimento, congiuntamente ad un'azione di condanna del conduttore al rilascio dell'immobile ed al pagamento dei canoni ed oneri non corrisposti.
Ne deriva che la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore è implicitamente contenuta e, quindi, tacitamente proposta con l'istanza pagina5 di 12 di convalida dello sfratto, con la conseguenza che, in esito al giudizio a cognizione ordinaria, susseguito alla trasformazione dell'originario procedimento per convalida, il giudice deve statuire sulla domanda di risoluzione;
così come nella domanda di convalida di sfratto per morosità ed in quella conseguente di risoluzione del rapporto di locazione per inadempimento del conduttore deve ritenersi implicita l'istanza di rilascio dell'immobile oggetto del contratto.
In termini generali, ancora, appare opportuno premettere che in tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento, deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento o dall'impossibilità oggettiva ed a lui non imputabile della prestazione.
Ciò posto, nella fattispecie, risulta, senz'altro, dimostrata, per tabulas, la legittimazione attiva della parte attrice, in quanto dal contratto di locazione prodotto in giudizio il
è indicato quale locatore dell'immobile, concesso in locazione ad uso Parte_1
diverso alla parte convenuta, Controparte_1
Va, altresì, osservato che, diversamente dalle locazioni di immobili ad uso abitativo, ove è applicabile l'art. 5 della L. n. 392/78, secondo cui il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista costituisce motivo di risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1455 c.c..; norma che stabilisce in modo tassativo il presupposto dell'inadempimento contrattuale, effettuando in via automatica la valutazione dell'importanza dell'inadempimento nei contratti ad uso abitativo, nelle locazioni negli immobili ad uso diverso è il giudice a dover determinare, con valutazione discrezionale, la gravità dell'inadempimento.
pagina6 di 12 Poiché, quindi, nel caso in esame, si verte in materia di locazione di immobile ad uso diverso, la questione all'esame di questo giudice va risolta attraverso l'applicazione, non del citato art. 5, bensì dei criteri generali che presiedono alla disciplina dei contratti in tema di risoluzione per inadempimento e, in particolare, dell'art. 1455 c.c. che richiede, ai fini della pronuncia risolutoria, un inadempimento di non scarsa importanza di una delle parti, avuto riguardo all'interesse dell'altra. Ne deriva che, in caso di morosità per mancato pagamento del canone, non può reputarsi automaticamente sussistente la gravità solo perché l'inadempimento incide su una delle obbligazioni primarie scaturenti dal contratto, dovendosi invece accertare la gravità in concreto, cioè
l'idoneità della mora a sconvolgere l'intera economia del rapporto e a sopprimere l'interesse del locatore alla prosecuzione del medesimo. Secondo la giurisprudenza, infatti, la valutazione della non scarsa importanza dell'inadempimento (che nel giudizio di risoluzione del contratto con prestazioni corrispettive deve essere verificata anche di ufficio, trattandosi di elemento costitutivo della domanda) va operata alla stregua di un duplice criterio, applicandosi, in primo luogo, un parametro oggettivo, attraverso la verifica che l'inadempimento abbia inciso in modo apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto, sì da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma negoziale;
completandosi, poi, l'indagine mediante la considerazione di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti che possano, in relazione alle particolarità del caso, attenuare il giudizio di gravità, nonostante la rilevanza della prestazione mancata o ritardata.
Spettando al Giudice il giudizio sulla gravità e sulla colpevolezza dell'inadempimento del conduttore, nella fattispecie, ritiene il Tribunale che sia notevolmente grave stante il mancato pagamento del canone di locazione da giugno 2024.
Alla stregua delle considerazioni che precedono, escluso che l'inadempimento possa essere stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa non imputabile al debitore, dev'essere accolta la domanda attorea e dichiarata la risoluzione del contratto di locazione immobiliare de quo agitur.
pagina7 di 12 A siffatta pronuncia segue la condanna del conduttore la alla immediata Controparte_1
restituzione, in favore del locatore, dell'immobile locato, libero da persone e sgombro da cose ex art 56 della legge n. 392/78 in favore del locatore.
A siffatta pronuncia segue la condanna del conduttore la al pagamento Controparte_1
dei canoni di locazione non corrisposti da giugno 2024 a giugno 2025, pari ad euro
4440,00, oltre ai canoni maturati e non corrisposti fino al rilascio effettivo dell'immobile. Oltre gli interessi legali dalle singole scadenze fino al soddisfo.
Quanto alla domanda dell'intervenuto di richiesta di Controparte_2
estromissione dal giudizio di sfratto dell'Assenza e della chiamata in causa dei terzi e della richiesta di responsabilità solidale al pagamento dei canoni di locazione dei signori e quali unici unici detentori delle Controparte_4 Controparte_3
chiavi e del possesso dell'immobile locato secondo l'assunto di parte intervenuta, va osservato che, l' articolo 36 Legge equo canone (L. 27 luglio 1978, n. 392) -
Sublocazione e cessione del contratto di locazione – prevede che “Il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte.
Le indennità previste dall'articolo 34 sono liquidate a favore di colui che risulta conduttore al momento della cessazione effettiva della locazione”.
Com'è noto, l'art. 36 cit. costituisce espressa deroga al principio generale secondo cui per la cessione di un contratto a prestazioni corrispettive è necessario ed imprescindibile il consenso del contraente ceduto: in materia di locazioni ad uso diverso da quello abitativo (per le quali, invece, l'art. 1594 c.c. ribadisce il principio generale di cui all'art. 1406 c.c.), l'art. 36 L. n. 392 del 1978 attribuisce, infatti, al pagina8 di 12 conduttore la facoltà di cedere il contratto anche senza il consenso del locatore purché insieme sia ceduta anche l'azienda esercitata nell'immobile oggetto di locazione.
La ratio della norma risiede con tutta evidenza nella volontà del Legislatore di assicurare continuità alle attività commerciali agevolando il trasferimento del contratto di locazione in capo al soggetto che diviene titolare del complesso dei beni produttivi funzionali all'esercizio dell'impresa, disciplina coerente, del resto, con la norma di cui all'art. 2558 c.c., che prevede il subentro dell'acquirente dell'azienda in tutti i contratti stipulati per l'esercizio dell'azienda stessa che non abbiano carattere personale.
La non necessità del consenso del locatore ceduto, nei cui confronti è prevista solo la mera comunicazione dell'avvenuta cessione ai fini dell'opponibilità della stessa, costituisce, dunque, la peculiarità che rende speciale la disciplina di cui all'art. 36 L. n.
392 del 1978 rispetto alla normativa generale della cessione prevista nel codice civile.
A controbilanciare la sostanziale estraneità del locatore alla libera cedibilità del contratto sancita dall'art. 36 cit. vi è, peraltro, il riconoscimento in suo favore di un potere di opposizione, da esercitarsi, tuttavia, in termini ristretti (30 giorni dalla ricezione della comunicazione) e per ragioni che configurino "gravi motivi". Le differenze tra le due fattispecie in esame (quella della cessione del contratto in generale e quella della cessione del contratto di locazione ad uso non abitativo) devono, tuttavia, ritenersi limitate agli aspetti appena considerati, attinenti al perfezionamento e all'opponibilità della cessione stessa.
Una volta, infatti, perfezionatasi la cessione e divenuta opponibile nei confronti del contraente ceduto, gli effetti giuridici che ne conseguono per le parti coinvolte non possono che essere quelli previsti dalla disciplina generale, secondo la quale la regola
è la liberazione automatica del cedente, in base a quanto espressamente disposto dall'art. 1408,1 comma, c.c.
In entrambe le fattispecie in esame, peraltro, tale effetto liberatorio automatico può essere evitato dal contraente ceduto, il quale, ove intenda conservare le azioni a propria pagina9 di 12 tutela (anche) nei confronti del cedente in ipotesi di inadempimento del cessionario, ha l'onere di manifestare espressamente la propria volontà in tale senso, dichiarando di non voler liberare il cedente.
La deroga alla regola generale di cui all'art. 1408, comma 1, c.c. è infatti prevista nel 2 comma del medesimo articolo "se il contraente ceduto ha dichiarato di non liberare il cedente", espressione che si ritrova in termini sostanzialmente identici nell'art. 36 L. n.
392 del 1978, lì dove l'azione del locatore nei confronti della propria controparte contrattuale originaria è consentita solo "se egli non ha liberato il cedente".
La medesima tecnica legislativa utilizzata in entrambe le norme richiamate pare in effetti confermare la volontà del legislatore di porre come regola generale degli effetti della cessione del contratto quella della liberazione del contraente ceduto e come eccezione quella della permanenza degli obblighi negoziali a suo carico, eccezione consentita solo se sia stata tempestivamente espressa una chiara volontà in tal senso da parte del contraente ceduto.
Nella presente controversia, tuttavia, a prescindere dal momento in cui è stata perfezionata la pratica con protocollo n. 15273/2023 del 25/05/2023 di cambio del rappresentante legale della Società resistente (solo dopo la notifica della richiesta di chiamata in causa del terzo signor ggi legale rappresentante Controparte_4
della società risultante anche dalla visura camerale), è incontestato che con preliminare sottoscritto in data 8.05.2023, e avrebbero Controparte_2 Controparte_5
promesso di cedere le proprie quote sociali ai signori Avv. e Controparte_3 [...]
e quest'ultimo sarebbe stato nominato amministratore unico della CP_4
società, con verbale del 4.05.2023. Tuttavia, non risulta provato che sia stato stipulato il contratto definitivo, né che la cessione dell' e del contratto di locazione sia Pt_3
stata comunicata dal contraente cedente al locatore ceduto.
Del resto, la nomina del quale amministratore unico porta Controparte_4
data atto di nomina: 04/05/2023 e data iscrizione: 28/05/2025.
pagina10 di 12 Ancora è evidente che trattandosi di società a responsabilità limitata, in base a quanto disposto dall'art. 2462 c.c. i soci non sono tenuti a rispondere con il proprio patrimonio personale delle obbligazioni assunte per conto della società, ma soltanto nei limiti di quanto conferito.
Ne consegue che il locatore ricorrente potrà agire per il recupero delle somme dovute nei confronti della società conduttrice dell'immobile la quale risponderà delle obbligazioni sociali ai sensi dell'art. 2642 cod. civ.
Ne consegue che, non essendo stata dimostrata l'insolvenza della società per le obbligazioni sociali, non può essere accolta la domanda di di essere Controparte_2
garantito e manlevato dai terzi chiamati in causa anche Controparte_4
attuale amministratore e legale rappresentante della società e dell'avv. CP_1
promittente acquirente delle quote della società resistente. Controparte_3
In ragione dell'esito del giudizio, va pertanto condannata a rifondere Controparte_1
a le spese di lite, che liquida ex D.M. n. 147 del 13/08/2022 in Parte_1
complessive € 1701,00 per compensi professionali, oltre € 76,00 per anticipazioni, nonché spese forfetarie, tributi e contributi come per legge. Compensa tra le altre parti le spese di lite

P.Q.M.

Il Tribunale Ordinario di Messina, in composizione monocratica, definitivamente decidendo sulla causa N.R.G. 5442/2024, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa e respinta:

1. dichiara risolto il contratto di locazione ad uso diverso dell'1/10/2020, registrato all'Agenzia delle Entrate di Barcellona P.G, relativo all'immobile un immobile sito nel Comune di Venetico (ME) alla Via Siracusano n.84, individuato al
Catasto Urbano al foglio n.1, particella n.330, sub 21, categoria C/1, cl.2, posto pagina11 di 12 al piano terra, stipulato nei confronti della Società “ con sede Controparte_1
in OR (ME);

2. condanna il conduttore la “ alla immediata restituzione, in favore Controparte_1
del locatore, dell'immobile locato, libero da persone e sgombro da cose ex art 56 della legge n. 392/78 in favore del locatore Parte_1

3. condanna il conduttore la “ in persona del legale rappresentante Controparte_1
pro tempore al pagamento dei canoni di locazione non corrisposti da giugno
2024 a giugno 2025, pari ad euro 4440,00, oltre ai canoni maturati e non corrisposti fino al rilascio effettivo dell'immobile. Oltre gli interessi legali dalle singole scadenze fino al soddisfo.

4. Non accoglie, per quanto in motivazione, la domanda di di Controparte_2
essere garantito e manlevato dai terzi chiamati in causa Controparte_4
e .
[...] Controparte_3

5. Condanna a rifondere a le spese di lite, Controparte_1 Parte_1
che liquida ex D.M. n. 147 del 13/08/2022 in complessive € 1701,00 per compensi professionali, oltre € 76,00 per anticipazioni, nonché spese forfetarie, tributi e contributi come per legge;

6. Compensa tra le altre parti le spese di lite.
Il Giudice on.
Dott. Salvatore Irullo
In caso di diffusione della presente sentenza si omettano le generalità e gli altri identificativi delle parti.
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