N. R.G. 18947/2023
TRIBUNALE ORDINARIO di Torino
Ottava Sezione Civile
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 18947/2023 tra e Parte_1 Parte_2
PARTE RICORRENTE
e
Controparte_1
CONVENUTA
Oggi 31 marzo 2025 innanzi alla dr.ssa Simonetta Rossi, sono comparsi:
assistita dall'avv. POTO DARIO che assiste, altresì, e per Parte_2 Parte_1
Per l'avv. MAZZU' MARCO Controparte_1
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni e a discutere le causa
L'avv. Poto precisa le conclusioni assunte nelle note autorizzate.
L'avv. Mazzù precisa le conclusioni come da note autorizzate.
Dopo breve discussione orale il Giudice si ritira in camera di consiglio, previo consenso dei difensori alla lettura della sentenza in loro assenza.
Terminata la camera di consiglio viene data lettura in udienza del dispositivo e dell'esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
Il Giudice
dott. Simonetta Rossi
pagina 1 di 15 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TORINO
Ottava Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Simonetta Rossi ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 18947/2023 avente a oggetto: contratto di locazione a uso commerciale promossa da:
(C.F. e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), con il patrocinio dell'avv. POTO DARIO in forza di procura alle liti C.F._2
27.10.23, elettivamente domiciliate in Torino, P.zza Statuto, 11, presso il difensore avv. POTO
DARIO
PARTE RICORRENTE contro
(C.F. , con il patrocinio degli Controparte_2 P.IVA_1
avvocati MAZZU' MARCO, PANERO ANDREA e STOLFI ENRICO in forza di procura alle liti
30.1.2024, elettivamente domiciliata in Torino, CORSO RE UMBERTO, 56 presso gli avvocati
MAZZU' MARCO e PANERO ANDREA
CONVENUTO
Udienza di discussione in data 31.3.2025

CONCLUSIONI
Per parte ricorrente:
“Voglia il Tribunale, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, in via preliminare dichiarare inammissibile per le ragioni esposte, in subordine infondata, la domanda riconvenzionale formulata dalla resistente società Controparte_2
[...]
nel merito, rigettate tutte le altrui difese,
pagina 2 di 15 dichiarare la risoluzione per fatto e colpa della conduttrice società Controparte_2
del contratto di locazione commerciale stipulato in data 31.10.2016 e
[...]
avente ad oggetto l'immobile sito in Via Adamello n. 51/A, composto da un basso fabbricato con accesso carraio dalla via;
dichiarare conseguentemente tenuta e condannare la Controparte_2
in persona del signor , all'immediato rilascio del suddetto immobile, libero Controparte_2
e sgombero di persone e di cose, nella piena disponibilità delle OR e Parte_1 [...]
; Parte_2
dichiarare tenuta e condannare la società suddetta, in persona del suo legale rappresentante pro tempore, al risarcimento dei danni tutti come sopra indicati e da determinarsi in via equitativa.
Con il favore delle spese e delle competenze del giudizio.”
Per parte convenuta:
“IN VIA PRINCIPALE E DI MERITO
- Rigettare le domande tutte di parte ricorrente in quanto infondate in fatto e diritto per i motivi esposti in atti Con vittoria di spese di giudizio
IN VIA RICONVENZIONALE
- Accertare e dichiarare che l'installazione da parte delle OR di strumenti di Pt_1
videosorveglianza e registrazione è contraria alla normativa vigente in riferimento al trattamento dei dati personali delle persone fisiche (GDPR) e per l'effetto ne ordini l'immediata rimozione.
Ai sensi e per gli effetti di cui all'art 614 bis c.c. condannare le OR e Pt_1 Parte_2
al pagamento, in solido tra loro, dell'importo di € 100,00 in favore della
[...] CP_2
per ogni giorno di ritardo all'ottemperamento dell'ordine del Giudice;

[...]
- Accertare le gravi condotte poste in essere dalle OR a decorre dalla fine del 2022 Pt_1
ad oggi nei confronti della LO OT, dei dipendenti della stessa e della clientela, ordinare alla OR l'immediata cessazione di ogni condotta lesiva del pacifico godimento Pt_1
dell'immobile ex art 1575 c.c e per l'effetto condannarle, in solido tra loro, a risarcire il danno patito ex art 1575 c.c oltre al danno di immagine con i propri clienti, per un importo pari ad €
7.800,00 o altra somma maggiore e/o minore accertanda in corso di causa da liquidarsi anche in via equitativa ed anche ai sensi dell'art 96 c.p.c.
Con vittoria di spese.
IN VIA ISTRUTTORIA pagina 3 di 15 - Ammettersi idonea CTU tecnica al fine di eseguire un sopralluogo presso l'immobile e verificare la conformità dell'impianto di video sorveglianza e registrazione, installato dalle OR alle normative vigenti anche in tema di protezione dei dati delle persone Pt_1
fisiche (privacy);
- Ammettersi la prova orale testimoniale sui seguenti capi di prova e si chiede sin d'ora di essere ammessi alla prova contraria con i medesimi testimoni ivi indicati sui capi di prova della controparte che verranno ritenuti ammissibili e rilevanti (…)”.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1 e (in seguito anche “locatrici” o “parte locatrice”), Parte_1 Parte_2
premesso che
- con contratto in data 31.10.2016, unitamente alla di loro madre , Parte_3
concedevano in locazione ad uso commerciale alla società Controparte_2
(in seguito anche “ o “conduttrice”) l'immobile sito in Torino, Via
[...] CP_2
Adamello n. 51/A, composto da un basso fabbricato con accesso da passo carraio sulla via pubblica, per la durata di sei anni, tacitamente rinnovatosi alla prima scadenza del
31.10.2022, fino al 31.10.2028;
- che, deceduta nel settembre 2020, le locatrici da tempo lamentano le Parte_3
seguenti gravi inadempienze della conduttrice:
(i) occupazione, in violazione dell'art. 11 del contratto, del cortile esistente fra il basso fabbricato e l'edificio di civile abitazione, adibendolo ad attività varie, quale l'accoglienza e lo stazionamento dei clienti, la consegna e lo stazionamento dei veicoli, l'accensione e prova dei veicoli, il deposito di bidoni dell'immondizia e di un bidone contenente olio esausto con la relativa pedana;

(ii) il fatto che le tre porte di accesso al basso fabbricato vengono, da fine anno 2022, lasciate aperte durante l'attività lavorativa e provocano nella vicina abitazione delle locatrici immissioni provenienti dall'officina e consistenti nell'eccessiva rumorosità e nell'inquinamento da gas di scarico prodotto dai motoveicoli in lavorazione;

(iii) la collocazione da parte della conduttrice di due telecamere di sorveglianza che riprendono la casa, il cortile e il giardino delle locatrici, senza aver richiesto il preventivo loro consenso;

(iv) il fatto che –con minor frequenza viene continuamente Parte_1 Parte_2
fatta oggetto di comportamenti palesemente provocatori, con espressioni derisorie e riprese fotografiche nei suoi confronti e della sua casa, da parte di socio Persona_1
pagina 4 di 15 accomandante di Controparte_2
(v) il fatto che sulla pubblica via Adamello e davanti al passo carraio è stata spostata –senza alcuna indicazione per i clienti e in contrasto con il contratto- parte dell'attività lavorativa dell'azienda, quale, ad esempio, la consegna dei veicoli, l'attività di officina, la fotografia dei veicoli lasciando sempre aperto il cancello carraio e alla chiusura che ne fanno le locatrici segue immediata e non motivata la sua riapertura da parte della conduttrice;

(vi) il fatto che spesso i clienti della conduttrice, e i suoi stessi soci, anziché portare a mano e a passo d'uomo i motocicli diretti all'officina o in uscita da essa, percorrono in velocità la stretta zona di terreno fra il cancello d'ingresso ed il cortile, con conseguente rischio per l'incolumità delle residenti e inquinamento da gas di scarico nei confronti della adiacente casa di civile abitazione.
- che, agli inviti a porre fine a tali inadempienze, controparte aveva risposto contestando asserite irregolarità della pavimentazione esterna ed interna ai locali occupati, e lamentando infiltrazioni dal tetto piano e lesioni ad un muro di tamponamento.
Così esposti i fatti, in diritto parte locatrice ha chiesto al Tribunale di pronunciare la risoluzione del contratto e di condannare la conduttrice al risarcimento dei danni, da liquidarsi in via equitativa, (i) per l'anticipata cessazione del rapporto di locazione;
(ii) per l'abusiva occupazione di parte del cortile in orario lavorativo e per circa sei giorni la settimana;
(iii) per l'eccessiva rumorosità e per l'inquinamento da gas di scarico provenienti dall'officina; (iv) per l'usura degli autobloccanti del cortile a causa del passaggio di automezzi destinati all'officina o in uscita da questa;
(v) per l'usura alla pavimentazione interna, a causa di rappezzi non a regola d'arte, e per l'improprio appoggio dei motocicli su semplici cavalletti, anziché su pedane atte a consentire una migliore ripartizione del carico;
6) per il comportamento – aggressivo, provocatorio e molesto- del socio accomandante signor nei Persona_1
confronti della signora , e in minor misura della signora . Parte_1 Parte_2
e hanno concluso chiedendo al Tribunale di dichiarare la Parte_1 Controparte_3
risoluzione del contratto per fatto e colpa di LO OT e di condannare la conduttrice all'immediato rilascio del bene e al risarcimento dei danni.
LO si è costituita in giudizio e ha chiesto il rigetto delle domande proposte nei suoi CP_2
confronti e, in via riconvenzionale, di accertare e dichiarare che l'installazione da parte delle OR di strumenti di videosorveglianza e registrazione era contraria alla normativa Pt_1
vigente in riferimento al trattamento dei dati personali delle persone fisiche (GDPR) con ordine di rimozione di tali manufatti.
Parte conduttrice ha evidenziato che i rapporti tra le parti, inizialmente molto cordiali e pagina 5 di 15 collaborativi, si erano modificati nel 2022 allorché essa conduttrice, alla richiesta di aggiornamento del canone al 100% ISTAT e di corresponsione degli arretrati, aveva risposto che l'adeguamento contrattuale era del 75% e che gli arretrati non prima richiesti non erano dovuti. Ha aggiunto che gli inadempimenti contestati non erano sussistenti.
In particolare, risultando da contratto che nei locali era esercitata l'attività di: “riparazione e commercio all'ingrosso e dettaglio di motocicli e ciclomotori”, l'unico modo per i pedoni e i motocicli di raggiungere l'officina (interclusa) era di accedere dal passo carraio delle OR
sulla pubblica via e percorrere il loro vialetto di ingresso con arrivo/accesso al cortile Pt_1
dinnanzi all'ingresso dell'officina. Inoltre, sin dall'inizio del rapporto di locazione, CP_2
aveva concordato con parte locatrice di utilizzare parzialmente - ma non occupare - il
[...]
cortile esistente tra il basso fabbricato e l'edificio di civile abitazione, per le attività brevi quali l'accoglienza e lo stazionamento dei clienti, la consegna e lo stazionamento dei veicoli. LO nel mese di novembre 2022 le sorelle , in un incontro tra le parti, avevano chiesto a Pt_1
di non occupare/utilizzare per il futuro alcuna parte del cortile poiché vi era in CP_2
corso un progetto di vendita e trasformazione immobiliare avente ad oggetto la loro proprietà ed un'area esterna totalmente sgombra avrebbe meglio impressionato potenziali investitori o acquirenti. Essa conduttrice si era, pertanto, riorganizzata e dall'inizio di dicembre 2022 il cortile era completamente sgombro e ogni attività all'esterno era cessata.
Quanto all'utilizzo dei bidoni, dall'inizio del rapporto le parti avevano concordato di condividere quelli per la raccolta differenziata. Nell'ultima settimana di marzo 2023, parte locatrice aveva spostato detti bidoni sulla sua proprietà e LO OT ne aveva richiesto di nuovi ad e li aveva posizionati nel cortile ove erano sempre stati riposti i precedenti, CP_4
nel rispetto del Regolamento del Comune di Torino.
In ordine al bidone degli olii esausti, all'inizio della locazione le parti si erano accordate per il loro posizionamento a ridosso della porta di ingresso, dove era stato per oltre 6 anni e dal mese di luglio 2022 il bidone era stato spostato all'interno dei locali.
Quanto all'apertura delle tre porte e ad asserite immissioni, parte conduttrice contestava sia che le porte fossero sempre aperte, risultando le stesse prevalentemente chiuse in inverno, mentre in estate erano chiuse allorché venivano eseguite attività rumorose, sia che vi fossero immissioni superiori a quelle consentite.
Quanto alle telecamere, sosteneva che le stesse erano state posizionate nel 2019 CP_2
con il consenso delle locatrici e che avevano tutelato essa conduttrice e la proprietà delle ricorrenti senza mai riprendere la loro abitazione.
Parte conduttrice ha contestato, ulteriormente, sia che avesse mai rivolto Persona_1
pagina 6 di 15 frasi provocatorie indirizzate alle locatrici, sia che LO OT avesse “spostato” la propria attività sulla pubblica via, davanti al loro passo carraio, sia che gli scooter entrassero nell'officina ad alta velocità, sia che essa conduttrice avesse cagionato con la sua attività danni al locale, di cui peraltro contestava la generica allegazione.
In ordine ai danni, ne ha sostenuto l'infondatezza non sussistendo il loro CP_2
presupposto costituito dagli asseriti inadempimenti.
In via riconvenzionale, parte conduttrice ha allegato che erano state le ricorrenti che, a decorrere dalla fine del 2022, avevano tenuto nei suoi confronti, dei suoi dipendenti e dei clienti una serie di condotte che rendevano impossibile un godimento pacifico del bene locato e, in particolare, l'installazione di una serie di telecamere e microfoni che filmavano e registravano tutto ciò che accadeva e di cui era stata chiesta reiteratamente la rimozione, condotte che le avevano cagionato un danno all'immagine quantificabile in € 10.000,00. La conduttrice ha, pertanto, chiesto in via riconvenzionale la condanna delle ricorrenti al risarcimento dei danni e al pagamento di euro 100,00 per ogni giorno di ritardo nell'ottemperare all'ordine di rimozione delle telecamere del giudice.
e hanno depositato memoria difensiva in data 7.5.2024, in Parte_1 Parte_2
cui hanno eccepito l'inammissibilità della domanda riconvenzionale per la mancanza di un collegamento oggettivo con la domanda principale o in ogni caso la sua infondatezza e contestavano l'altrui versione dei fatti il Giudice istruttore, ammesse alcune delle prove orali richieste dalle parti ed escussi i testimoni, con ordinanza del 30.10.2024, ha rigettato le ulteriori istanze istruttorie formulate dalle parti all'udienza del 29.10.2024, ha fissato udienza di discussione al 31.03.2025, concedendo termine per il deposito di note conclusive sino al 28.02.2025
La causa è stata discussa oralmente all'udienza odierna, sulle conclusioni come in epigrafe trascritte.

2. Preliminarmente occorre dare atto della procedibilità del presente giudizio, essendo stato esperito il tentativo di mediazione obbligatoria ai sensi dell'art. 5 d.lgs. 28/2010 al quale LO
OT non ha partecipato, con conseguente esito negativo dello stesso.

3. Nel merito, deve essere esaminata la domanda proposta da parte ricorrente di risoluzione del contratto di locazione intercorso tra le parti per inadempimento della conduttrice
[...]
CP_2
Secondo il costante insegnamento della Suprema Corte, i criteri alla stregua dei quali valutare pagina 7 di 15 la gravità dell'inadempimento sono costituiti da “un parametro oggettivo, dovendosi verificare che l'inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto (in astratto, per la sua entità e, in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente), sì da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale;
l'indagine va poi completata mediante la considerazione di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti (come un atteggiamento incolpevole o una tempestiva riparazione, ad opera dell'una, un reciproco inadempimento o una protratta tolleranza dell'altra), che possano, in relazione alla particolarità del caso, attenuare il giudizio di gravità”. (cfr. Cass. 22346/2014).
Deve ancora precisarsi che: “La valutazione che il giudice di merito è tenuto a condurre, dunque, non può prescindere dalla verifica della sussistenza di un preciso requisito oggettivo:
l'inadempimento deve incidere in modo significativo sul sinallagma contrattuale, alterandone
l'equilibrio in modo apprezzabile. LO una volta che sia verificata, in concreto, la sussistenza di tale presupposto oggettivo, è possibile procedere all'apprezzamento dei profili soggettivi, estendendo la valutazione al comportamento tenuto dalle parti, in modo da considerare la loro buona o la malafede, la tolleranza dell'inadempimento dell'altra parte, la reciprocità dell'inadempimento e l'eventuale condotta di agevolazione dell'adempimento del contratto tenuta da uno dei paciscenti o da entrambi. L'elemento soggettivo, dunque, si aggiunge alla valutazione oggettiva di partenza, relativa all'idoneità della condotta inadempiente ad incidere in modo apprezzabile sul sinallagma contrattuale, ma non può sostituirsi ad essa: in assenza di una condotta inadempiente in grado di alterare in modo significativo il sinallagma contrattuale, dunque, non è possibile configurare un inadempimento grave, pur in presenza di una condotta non collaborativa osservata da una delle parti del contratto. (cfr. Cass.
19579/2021). Tale ultima pronuncia aggiunge ancora che “Nella valutazione della gravità dell'inadempimento, inoltre: “vanno preliminarmente distinte le violazioni delle obbligazioni costitutive del sinallagma contrattuale, che possono essere apprezzate ai fini della valutazione della gravità di cui all'art. 1455 c.c., rispetto a quelle che incidono sulle obbligazioni di carattere accessorio, che non sono idonee, in sé sole, a fondare un giudizio di gravità dell'inadempimento”. (cfr Cass. civ. n. 19579/2021).
Così individuati i criteri da utilizzare per valutare l'inadempimento, occorre ancora precisare che nel contratto di locazione, ai sensi dell'art. 1587 c.c., costituiscono obbligazioni principali del conduttore (i) osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsi della cosa presa in consegna per l'uso determinato nel contratto o per l'uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze, con conseguente inadempimento in caso di mutamento, anche parziale, pagina 8 di 15 della destinazione della cosa locata o di alterazione del bene e (ii) il pagamento del canone.
Nel caso di specie, e si dolgono di condotte tenute da parte Parte_1 Parte_2
conduttrice che non comportano né il mutamento di destinazione o alterazione del bene – costituito dai locali concessi in godimento - né il mancato pagamento dei canoni.
Le condotte contestate, pertanto, sono accessorie o al più integrano violazione di un del principio generale di buona fede o correttezza in forza del quale i soggetti sono tenuti, nell'ambito dei rapporti della loro vita di relazione, e quindi anche nelle loro relazioni contrattuali, a prescindere dalla mancanza di specifici obblighi positivamente stabiliti, a mantenere un comportamento leale.
Le condotte inadempienti contestate sono (i) l'uso del cortile in violazione dell'art. 11 del contratto, (ii) il fatto che le tre porte di accesso al basso fabbricato vengano lasciate aperte così da arrecare immissioni di rumore e di gas di scarico in danno delle locatrici, (iii) il posizionamento di due telecamere di sorveglianza che riprenderebbero la casa, cortile e giardino delle locatrici;
(iv) i comportamenti palesemente provocatori, con espressioni derisorie e riprese fotografiche nei confronti delle locatrici;
(v) l'apertura del cancello carraio e
(vi) il transito in velocità di motocicli diretti all'officina o in uscita da essa, nella stretta zona di terreno fra il cancello d'ingresso ed il cortile, con conseguente rischio per l'incolumità delle residenti e inquinamento da gas di scarico.
Occorre, allora, valutare se tali condotte siano state poste in essere da parte conduttrice e se integrino un inadempimento che abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto (in astratto, per la sua entità e, in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente), sì da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale.
Per quanto riguarda l'utilizzo del cortile, l'art. 11 così recita: “Il conduttore si obbliga a osservare e a far osservare dai suoi familiari o dipendenti il Regolamento generale degli
Inquilini che dichiara di conoscere e di accettare comunque le regole di buon vicinato e del corretto vivere civile. Si precisa che è vietato occupare il cortile neppure occasionalmente o temporaneamente per nessuna ragione”.
In primo luogo, il cortile non è il bene locato, bensì un bene che è disciplinato, come si comprende dall'art. 11, dal regolamento genarle degli inquilini e dunque di utilizzo di tutti i soggetti che godono degli immobili che sullo stesso si affacciano.
Le locatrici allegano che LO OT abbia sistematicamente disatteso nel corso degli anni tale divieto e hanno evidenziato che tale occupazione si evinceva (i) dalla deposizione delle testi e dalle quali emergeva la violazione perpetrata Testimone_1 Testimone_2
pagina 9 di 15 dalla LO OT che, sia pure in forma meno massiccia negli anni successivi al 2022, perdurava costantemente nel tempo ed era tuttora in atto;
(ii) dalle fotografie prodotte quali documenti da 2 a 7 delle ricorrenti relative al periodo sino al 2022 e quali documenti 8 e 9 successivi a tale data che dimostravano la permanenza di tale occupazione ancorché ridotta a decorrere dal 2023, fotografie confermate dalle testimoni e Testimone_1 Tes_2
[...]
LO OT sostiene che non si tratti di occupazione ma solo di utilizzazione parziale del cortile nelle ore diurne, utilizzo concordato con le locatrici che erano consapevoli che l'officina non aveva una propria area esterna collegata alla pubblica via. La conduttrice afferma, inoltre, che, a seguito del primo richiamo della proprietà (lettera del dicembre 2022 – doc 4 parte ricorrente), aveva gestito nel dicembre 2022/gennaio2023 la totale e improvvisa riorganizzazione degli spazi interni ed esterni, realizzando nell'ingresso principale un'area accettazione interna, segnalata da debita cartellonistica, in modo da poter accogliere rapidamente e simultaneamente fino a cinque mezzi dei clienti, tra entrate e uscite (doc. 7
, svolgendo all'interno dei locali, tutte le operazioni di accoglienza che CP_2
precedentemente venivano talvolta effettuate in cortile.
L'istruttoria testimoniale ha confermato l'utilizzo del cortile in modo integrale dal 2016 al
2022 e ridimensionato dopo tale data (teste ). Le fotografie confermano tale Tes_2
circostanza in quanto sino al 2022 l'utilizzo era caratterizzato dal posizionamento anche di più di dieci scooter (docc. da 2 a 7 di parte ricorrente) mentre dal 2023 risultano presenti uno o due scooter con i clienti che verosimilmente li stanno consegnando o ritirando (docc. 8 e 9 di parte ricorrente) e l'area antistante le scale di accesso all'abitazione delle locatrici risulta delimitata da un vaso e da una catena bianca e rossa. Inoltre, i testi hanno precisato che dal
2016 al 2022 l'utilizzo era limitato alle ore diurne (testi e ) e hanno Tes_1 Tes_3
confermato che dal mese di novembre 2022 ha riorganizzato gli spazi interni ed CP_2
esterni, necessari per la gestione della propria attività, realizzando nell'ingresso principale un'area di accettazione interna, segnalata da debita cartellonistica, e si è organizzata in modo da poter accogliere rapidamente e simultaneamente fino a cinque mezzi dei clienti, tra entrate e uscite (testi , e ). Tes_1 Tes_3 Tes_4
Parimenti provata è l'occupazione del cortile con bidoni (testi , e ). Tes_3 Tes_1 Tes_2
Risulta ulteriormente provato che dal 2016 al marzo del 2023 LO OT e la proprietà
hanno condiviso i bidoni della raccolta differenziata (teste ) e che da tale data Pt_1 Tes_3
in poi i bidoni sono stati spostati nella proprietà esclusiva delle OR e pertanto LO Pt_1
OT ha richiesto ad e successivamente posizionato dei propri bidoni dove erano CP_4
pagina 10 di 15 riposti quelli precedenti (testi , e ). I testi e Tes_3 Tes_1 Tes_2 Tes_3 Tes_1
hanno anche dichiarato che il bidone dell'olio esausto, dopo il richiamo da parte delle locatrici, dal 2023 era stato spostato dal cortile all'interno del locale.
In ordine all'apertura delle porte del locale e alle conseguenti immissioni, si ritiene in primo luogo che non si sia in presenza di un'obbligazione contrattuale né principale né accessoria, ma al più di un obbligo di buona fede nei rapporti contrattuali.
Le deposizioni testimoniali confermano l'apertura delle porte nel periodo estivo (testi
, ) mentre non sono concordanti quanto ai periodi invernali né sulla Tes_4 Tes_3
circostanza che le porte vengano chiuse in caso di operazioni rumorose. La teste ha, Tes_1
dichiarato che: “le tre porte di accesso rimangono sempre aperte, anche nel periodo invernale.
Adr vengono emessi fumi e gas di scarico e vi è rumorosità. L'officina dista dalla casa circa due metri. I gas vengono emessi anche dalla porta di accettazione che dista circa quattro metri dalla casa. Adr La porta dell'accettazione è aperta interamente dall'inizio del 2023; prima era aperta solo a metà. Le porte dell'officina e dell'ingresso sono state lasciate aperte anche prima”, mentre la teste ha prima confermato la circostanza che “che le tre porte di Tes_2
accesso al basso fabbricato vengono, da circa un anno, lasciate aperte durante l'attività lavorativa, con conseguenti immissioni da gas di scarico e rumorosità provenienti dall'officina verso la adiacente casa di civile abitazione delle locatrici” per poi precisare che: “Le porte erano aperte e stavano facendo delle prove ai veicoli con i motori accesi. Adr passo due volte al giorno nella Via Adamello, in quanto abito lì vicino e ho un cane” e dichiarare, rispondendo in materia contraria di aver visto “la porta aperta anche quando venivano effettuate le prove.
Adr è successo qualche volta durante l'orario di lavoro, ma non sono in grado di ricordare in quale stagione”.
Il teste , cliente dell'officina, ha invece affermato di non aver mai visto le tre porte di Tes_4
accesso al basso fabbricato aperte durante l'orario lavorativo e il teste , dipendente Tes_3
di ha precisato che: “le porte sono tre;
vengono lasciate prevalentemente aperte, CP_2
in funzione della temperatura esterna. Dalla porta dell'officina escono gas, quando accendiamo un mezzo”.
L'esito delle prove orali consente di ritenere provato che durante il giorno le porte della carrozzeria vengono lasciate prevalentemente aperte, mentre almeno in parte con le lavorazioni rumorose in inverno vengono chiuse, rimanendo, invece, aperte in estate e che quando i mezzi vengono accesi, dalle porte escono i gas di scarico degli scooter.
Quanto alla circostanza che i clienti della società anziché portare a mano e a passo d'uomo i motocicli per l'officina o in uscita, percorrono in moto lo stretto spazio davanti a casa delle pagina 11 di 15 conduttrici, la stessa è stata confermata da tutti i testi, ma nessuno ha evidenziato la percorrenza a una velocità tale da creare pericoli per l'incolumità.
Per quanto concerne l'apertura del cancello carraio i testi hanno confermato che lo stesso viene lasciato aperto e che ove le locatrici provvedano a chiuderlo, LO OT lo riapre per metà. In particolare, la teste ha così dichiarato: “Metà del cancello carraio viene Tes_1
tenuto aperto;
dopo il passaggio dell'autovetture delle OR , il cancello viene Pt_1
richiuso, ma subito dopo ne viene riaperta una metà dalla conduttrice”. I testi e Tes_4
hanno confermato che il cancello è sempre semi aperto, mentre la teste ha Tes_3 Tes_2
dichiarato che è totalmente aperto.
In ordine al posizionamento delle telecamere, la teste ha dichiarato che le pareva Tes_1
che fossero tre, una orientata verso la porta di ingresso dell'accettazione, una verso il cortile,
l'abitazione ed il cancello di ingresso e l'altra verso il giardino privato delle OR , Pt_1
mentre la teste ha dichiarato di aver notato due telecamere, “una in corrispondenza Tes_2
dell'accettazione, l'altra in corrispondenza della porta di ingresso prospiciente il giardinetto delle sig.re , ma non sono in grado di definire che cosa riprendano. Da domenica Pt_1
27.10.2024 non ho più visto la telecamera sopra la porta dell'accettazione”. Il teste , Tes_3
infine, ha affermato che “Vi sono due telecamere. Per quanto mi è stato riferito da scooter sono stati regolati da un tecnico e vi è la cartellonistica relativa”.
Con riguardo, infine, alle asserite espressioni derisorie, le stesse non risultano né circostanziate né provate.
Le risultanze istruttorie richiamate consentono di ritenere provate le seguenti circostanze:
(i) la violazione dell'art. 11 del contratto in quanto confermano l'utilizzo diurno quasi integrale del cortile con posizionamento di OT sin dall'inizio del rapporto di locazione
(docc. da 2 a 7 di parte ricorrente) mentre dal 2023 il cortile appare utilizzato strettamente per la consegna per il ritiro, nonché il posizionamento dei bidoni della raccolta differenziata nel cortile e lo spostamento di quello dell'olio esausto dal 2023 dal cortile all'interno dei locali.
(ii) l'apertura delle porte dei locali in estate e almeno in parte in inverno, con la presenza di rumore e con la fuoriuscita di gas di scarico;

(iii) la semi apertura del cancello carraio;

(iv) la percorrenza del tratto che porta dal cancello carraio al locale con gli scooter.
(v) il posizionamento di due telecamere.
Occorre, peraltro, accertare se tali condotte integrino inadempimento contrattuale e se abbiano inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto. pagina 12 di 15 Per compiere tale valutazione in primo luogo, occorre tener conto della tipologia di attività svolta – riparazione e commercio all'ingrosso e dettaglio di motocicli e ciclomotori – che le locatrici ben conoscevano e della struttura dei locali concessi in godimento che non ha un accesso alla pubblica via. E che comporta il necessario transito dal cortile
Tali elementi consentono di affermare che sussisteva in capo al locatore la consapevolezza che i locali erano stati concessi in godimento per una attività che di per sé è tale da provocare alcune emissioni rumorose e di gas di scarico e che, non avendo un accesso alla pubblica via, comportava necessariamente il passaggio degli scooter e, per il loro ritiro, la consegna e il passaggio nel cortile
Sicuramente integra inadempimento contrattuale la violazione dell'art. 11 del contratto e dunque l'utilizzo del cortile.
Viene, pertanto, in rilievo l'elemento soggettivo che richiede che il giudice proceda all'apprezzamento dei profili soggettivi, estendendo la valutazione al comportamento tenuto dalle parti, in modo da considerare la loro buona o la malafede, la tolleranza dell'inadempimento dell'altra parte, la reciprocità dell'inadempimento e l'eventuale condotta di agevolazione dell'adempimento del contratto tenuta dalle parti.
Nel caso di specie, la circostanza che per ben sei anni – dal 2016 al 2022 - le locatrici non abbiano inviato alcun rilievo scritto in ordine all'utilizzo del cortile e che, non appena tale rilievo sia stato effettuato, la conduttrice abbia modificato tutta la propria organizzazione per poter adempiere all'obbligazione contrattuale, consente di ritenere che l'inadempimento non sia tale da incidere in modo apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto sia in astratto, per la sua entità, sia in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente. A tale conclusione si giunge anche considerando che attualmente non può ritenersi sussistenza una vera e propria occupazione del corrile se non un suo utilizzo molto parziale necessitato dalla tipologia di attività e dall'interclusione dei locali concessi in godimento rispetto alla pubblica via (docc. 8 e 9 di parte ricorrente): l'attività svolta da
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, infatti, necessita il transito nel cortile e lo stazionamento per il tempo necessario a CP_2
fare ingresso nei locali. Si ritiene, pertanto, che la breve sosta degli scooter attualmente posta in essere per il tempo necessario alla consegna degli OT non integri inadempimento rilevante ex art. 1455 c.c.
Privo di rilievo ai fini di un inadempimento è il posizionamento dei bidoni sia in quanto gli stessi sino al 2022 erano condivisi con le locatrici e posizionati nello stesso punto del cortile ove ora sono disposti quelli richiesti da LO OT ad sia in quanto il Regolamento CP_4
del Torino richiede il loro posizionamento nel cortile non potendo essere posti CP_5
pagina 13 di 15 sulla pubblica via.
Può integrare violazione dell'obbligo di buona fede il provocare immissioni di rumore e di gas.
Sul punto, peraltro, si ritiene che dalle deposizioni testimoniali non siano emerse condotte tali da far ritenere che le immissioni, alla luce dell'attività svolta, superino la normale tollerabilità
e diano luogo ad un inadempimento di non scarsa importanza tale da determinare uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale.
Potrebbe integrare violazione dell'obbligo di buona fede il percorrere a forte velocità con le moto il tratto che congiunge la pubblica via con i locali in cui è esercitata l'attività. Sul punto, peraltro, nessuno dei testi ha evidenziato che tale percorso sia svolto a forte velocità né è emerso che si siano create situazioni di pericolo per le locatrici.
Ne consegue che anche tale doglianza è priva di fondamento.
Non integrano, invece, violazione del contratto né come obbligazione principale, né come obbligazione accessoria l'apertura del cancello carraio, essendo il passaggio dei clienti su tale tratto necessitato quale unica via per arrivare dalla strada al locale concesso in godimento e in cui si svolge l'attività, né il posizionamento delle telecamere che costituisce, al più, violazione extracontrattuale della normativa in materia di protezione dei dati personali e del loro trattamento. A fortiori, si rileva che non vi è prova che le telecamere riprendano l'abitazione delle conduttrici.
Alla luce delle considerazioni svolte, la domanda di risoluzione del contratto e la conseguente domanda di risarcimento del danno proposte da e da nei Parte_1 Parte_2
confronti di devono essere rigettate. CP_2

4. Non possono parimenti essere accolte le domande proposte in via riconvenzionale da LO
OT di rimozione delle telecamere posizionate dalle conduttrici e di risarcimento dei danni.
SI rileva, in primo luogo, che non siamo in presenza della violazione di obbligazioni che sorgono dal contratto di locazione né principali né accessorie, bensì di violazioni connesse alla protezione dei dati personali e al loro trattamento.
Si ritiene, inoltre, che la domanda sia infondata in quanto non vi è prova che dette telecamere riprendano aree diverse da quelle di pertinenza delle locatrici in quanto le fotografie prodotte da 19 a 26 (escluso il doc. 21) di parte convenuta raffigurano telecamere che risultano rivolte verso il cortile con la conseguenza che la CTU tecnica richiesta da parte convenuta appare di natura esplorativa.
Ciò posto le domande riconvenzionali di rimozione delle telecamere, di condanna al pagina 14 di 15 pagamento di una somma per ogni giorno di ritardo nella rimozione e di risarcimento del danno devono essere rigettate.

5. Le spese di lite, alla luce della soccombenza reciproca, devono essere interamente compensate tra le parti. Alla soccombenza reciproca consegue anche il rigetto della domanda proposta da parte conduttrice ex art. 96 c.p.c.



P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
RIGETTA le domande proposte da e da nei confronti di Parte_1 Parte_2
Controparte_1 Controparte_2
RIGETTA le domande riconvenzionali proposte da Controparte_2
ei confronti di e . Parte_1 Parte_2
DISPONE l'integrale compensazione tra le parti delle spese di lite.
Torino, 31 marzo 2025
Il Giudice dott. Simonetta Rossi
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