N. 792/2024 R.G.A.C.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Ordinario di Napoli Nord, II Sezione Civile, in composizione monocratica, in persona del G.M., dott. Rosario Canciello, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 792/2024 R.G.A.C., assegnata in decisione all'udienza, sostituita dal deposito di note scritte, del 27 marzo 2025 ai sensi degli artt. 281- terdecies e 281-sexies, comma 3, c.p.c.
TRA (c.f.: ), elettivamente domiciliata in Parte_1 C.F._1
Napoli alla via Luigia Sanfelice n. 1, presso lo studio degli Avvocati Manna Lucia
(c.f.: e Galiano Carmela (c.f.: , dalle C.F._2 C.F._3 quali è rappresentata e difesa in virtù di procura in calce al ricorso introduttivo del giudizio, depositato telematicamente
RICORRENTE
E
(c.f..: ); Controparte_1 C.F._4
RESISTENTE CONTUMACE

Conclusioni: Come in atti, come segue e come da note scritte depositate in sostituzione dell'udienza del 27 marzo 2025.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
La presente sentenza viene redatta ai sensi del combinato disposto di cui agli artt.
281-terdecies e 281-sexies c.p.c., così come novellati dal D.Lgs. 149/2022, nonché in conformità a quanto disposto dal nuovo testo dell'art. 132 c.p.c., così come modificato dalla legge 18 giugno 2009 n. 69 (pubblicata sulla G.U. n. 140 del 19 giugno 2009 ed in vigore dal 4 luglio 2009), mediante la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione e con omissione dello svolgimento del processo.
Con ricorso ex art. 281-decies c.p.c. depositato telematicamente in data 29/01/2024 e ritualmente notificato, unitamente al decreto di fissazione dell'udienza, nei confronti della resistente in data 08/08/2024, la ricorrente, , ricorreva al Parte_1
Tribunale di Napoli Nord al fine di ottenere l'accertamento e la declaratoria del n. 792/2024 r.g.a.c. Pag. 1 di 7 N. 792/2024 R.G.A.C.
proprio diritto a ripetere dalla resistente le somme anticipate per Controparte_1 provvedere alla sanatoria dei vizi catastali di un immobile da lei acquistato dalla seconda e, inoltre, la condanna della al risarcimento del danno subìto per CP_1
l'impossibilità di commercializzare l'immobile a causa dei vizi conosciuti, ma sottaciuti.
Esponeva, in particolare, la ricorrente di aver acquistato, in data 18/04/2016, con atto per Notar rep. 28811, racc. 18093, registrato in Napoli in data 04/05/2016, Per_1
l'immobile sito in Marano di Napoli (Na) alla via Puccini n. 46, pervenutole per assegnazione dalla Cooperativa Edil San Rocco s.r.l.; determinata a trasferirsi, ella ricorrente avrebbe, quindi, deciso di porre in vendita l'immobile di sua proprietà e, pertanto, essendole stata richiesta la documentazione attestante la regolarità urbanistica del cespite, ella era venuta a conoscenza del fatto che l'unità immobiliare ne era carente in quanto la concessione edilizia presentata in data 28/02/1995 dalla
Cooperativa Edil San Rocco s.r.l., dante causa della venditrice, non era stata portata a conclusione. In ragione di ciò, ella ricorrente avrebbe dovuto dar corso alla prosecuzione della pratica di concessione in sanatoria, affidando l'incarico di approntare e seguire la pratica all'arch. , sopportando esborsi Persona_2 economici e, inoltre, dovendo accantonare il proprio progetto di trasferimento, che presupponeva la vendita di tale immobile per poter poi, con il ricavato, procedere all'acquisto di altra unità abitativa. La ricorrente, deducendo che la reale situazione urbanistica del cespite era stata sottaciuta colpevolmente dalla propria venditrice, ha invocato la responsabilità della resistente in forza del fatto che Controparte_1 costei, in sede di stipula dell'atto di compravendita, al punto 3), si era assunta ogni responsabilità per tutti i casi di evizione, diritti e molestie da parte di terzi, garantendo la perfetta disponibilità e provenienza di quanto alienato e, al punto 8), aveva dichiarato, assumendosene la responsabilità nascente dal dettato del DPR
445/2000, che il fabbricato di cui era parte l'immobile oggetto della compravendita era stato costruito in virtù di concessione edilizia numeri 10 e 11 del 06/01/1991, nonché numeri 14 e 15 del 23/01/1991. Affermava, ancora, la ricorrente di aver informato la resistente della problematica insorta, mediante missiva a mezzo raccomandata a/r del 23/11/2020, diffidandola al rimborso dei costi sopportati per sopperire alla mancanza della regolarità edilizia dell'immobile acquistato, la quale, tuttavia, rimaneva senza esito.
Tanto premesso, ella ricorrente formulava, pertanto, le seguenti conclusioni:
“Accertare e dichiarare il diritto della sig.ra a vedersi ripetute Parte_1 dalla sig.ra le somme anticipate per provvedere alla sanatoria Controparte_1 dei vizi catastali dell'immobile acquistato;

Condannare la sig.ra al pagamento in favore della ricorrente Controparte_1 della somma di euro 9.346,67, oltre rivalutazione e interessi per un complessivo ammontare di € 11.580,84 ovvero a quella maggiore o minore che sarà accertata in corso di causa;

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Condannare la sig.ra al risarcimento del danno subìto dalla Controparte_1 ricorrente per l'impossibilità di commercializzare l'immobile da questa acquistato
a causa dei vizi conosciuti ma sottaciuti, da liquidarsi in via equitativa.”.
Nonostante la rituale e tempestiva notificazione del ricorso introduttivo e del pedissequo decreto di fissazione dell'udienza eseguita nei propri confronti
(notificazione avvenuta in data 08/08/204, come comprovato in atti dalla stessa parte ricorrente), la resistente non si costituiva nell'ambito del presente Controparte_1 giudizio, cosicchè della stessa ne veniva dichiarata la contumacia con ordinanza resa in data 24 ottobre 2024.
All'udienza del 27/03/2025, sostituita dal deposito di note scritte, alla quale la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni, essa veniva assegnata in decisione ex artt. 281-terdecies e 281-sexies, comma 3, c.p.c..
La domanda proposta da parte ricorrente merita solo parziale accoglimento, per quanto di seguito osservato e nei limiti che si espongono.
Dall'atto di compravendita per Notar rep. 28811, racc. 18093, registrato in Per_1
Napoli in data 04/05/2016 (allegato alla produzione telematica di parte ricorrente), risulta che la ricorrente, , ha acquistato dalla resistente, Parte_1 [...]
l'immobile sito in Marano di Napoli (NA) alla via Puccini 46; in CP_1 particolare, l'immobile era ivi così descritto: “appartamento ubicato al piano terra della scala B4, avente accesso dalla porta a sinistra uscendo dall'ascensore, distinto con il numero interno due, composto da quattro vani ed accessori, con terrazzo a livello, confinante con appartamento distinto con il numero interno uno, con cassa scala, con area condominiale e con appartamento interno uno scala A4, riportato al Catasto fabbricati al fol. 17 p.lla 708 sub
16 ctg. A2 cl. 5 vani 6,0 Rc. euro 433,82.”; il cespite in discorso — è dato ancora leggere nell'atto notarile in oggetto — era pervenuto alla parte venditrice (la
[...]
in forza di atto di assegnazione per Notar del CP_1 Persona_3
13/11/1998 (registrato a Napoli il 30/11/1998 al n. 3578/2V e trascritto a Napoli l'1 dicembre 1998 ai n.ri 35262/26632) dalla Cooperativa Edil San Rocco s.r.l. (anche tale ultimo atto risulta essere stato versato in atti, in copia, dall'attrice). Infine, nell'atto notarile di cui trattasi, è dato ancora ricavare che ivi la parte venditrice dichiarava espressamente (ai fini di legge) che il fabbricato di cui è parte l'immobile compravenduto è stato costruito in forza di “concessione edilizie n.ri 10 e 11 entrambe del 16 gennaio 1991 e n.ri 14 e 15 entrambe del 23 gennaio 1991, non annullate, nè decadute, nè divenute inefficaci, nè revocate, nonchè in conformità alle norme urbanistiche ed alle prescrizioni degli strumenti urbanistici e del regolamento edilizio, e che successivamente non
è stato fatto oggetto di interventi edilizi o di mutamenti di destinazione che avrebbe richiesto licenze, concessioni o autorizzazioni” (cfr. atto notarile in atti).
Tuttavia, parte ricorrente ha anche documentato in atti di aver presentato — con riguardo all'immobile innanzi descritto — istanza al protocollo del Comune di n. 792/2024 r.g.a.c. Pag. 3 di 7 N. 792/2024 R.G.A.C.
Marano di Napoli, registrata al n. 18547 del 03/07/2020, con la quale ha richiesto l'istruttoria definitiva della pratica di condono n. 7074 del 28/02/1995 U.T.C. n. 2717.
In esito a tale istanza risulta essere stato rilasciato, da parte del Comune di Marano di
Napoli, il permesso a costruire in sanatoria n. 1456 del 16/03/2021, a cui risulta allegata la “Relazione Tecnica Asseverata per le opere edilizie abusive pratica n. 2717/1995 legge n. 724/94”, redatta a firma dell'arch. su incarico della Persona_2
, “in qualità di nuova proprietaria dell'immobile sito nel Comune di Parte_1
Marano di Napoli alla Via Giacomo Puccini n. 46, (già Via Marano - Quarto IV traversa) località Cesina, piano: T, scala: E (ex B), lotto: l;
e censito al Catasto Fabbricati al Foglio: 17,
Particella: 708, Sub.: 16, cat. catastale A/2, oggetto di istanza di concessione edilizia in sanatoria pratica n. 2717/95 presentata al Protocollo Generale del Comune di Marano di
Napoli in data 28/02/1995 prot. n. 007074, a nome di presidente della Parte_2 cooperativa EDIL SAN ROCCO, avendo acquisito e visionato tutta la documentazione CP_2 necessaria ed avendo eseguito gli opportuni riscontri.” (cfr. allegato denominato
“CONCESSIONEGRAFICIRELAZIONE” alla costituzione telematica di parte attrice).
Nella suddetta relazione — fatta propria dal permesso a costruire in sanatoria rilasciata dal Comune di Marano di Napoli — è dato espressamente leggere “[…] che
l'opera edilizia abusiva, oggetto della richiesta di condono riguarda un appartamento posto al piano terra di un edificio destinato a civile abitazioni, composto da 5 piani fuori terra e da un piano entroterra e fa parte di un complesso immobiliare realizzato mediante un piano di zona per l' edilizia economica e popolare P.E.E.P. le cui concessioni edilizie sono n.ri 1O e 11 del
16 gennaio 1991 e n.ri 14 e 15 del 23 gennaio 1991. Tali concessioni prevedevano al piano terra un porticato che è stato successivamente chiuso e destinato ad abitazione. […] che stante la dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà, allegata alla predetta istanza di condono, pratica n. 2717/1995 del 28/02/1995 in data dette opere sono state ultimate alla data del 31/12/1993 - che la richiedente ha inoltrato la predetta istanza di integrazione in qualità di nuova proprietaria a seguito della missiva prot.
n. 0020281 del 21/07/2020; - che la richiedente è proprietaria dell'immobile oggetto di condono giusto Atto di compravendita Notar Dr. del 18/04/2016, rep. n. Persona_4
28811 , racc. n. 18093 registrato alla Conservatoria RR. Il. di Napoli il 04/05/2016 al n.
5581, e ivi trascritto;
- che le opere abusive oggetto della istanza di concessione in sanatoria consistono nel cambio d'uso del porticato in abitazione; - che per
l'immobile, nella configurazione dopo la realizzazione delle opere abusive, è stata effettuata denuncia al Catasto Fabbricati, Ufficio del Territorio della Provincia di Napoli al Comune di
Marano di Napoli e risulta annotato al foglio di mappa n. 17, p.lla 708, sub 16; - che le opere abusive insistono su un lotto di terreno destinato, secondo lo strumento urbanistico vigente all'epoca di realizzazione delle opere in zona urbanistica :"Zone Omogenee Dei Piani Di Zona
Urbana (Cl - C2 - C3 - C4), art. 25 delle N.d.A. che comprendono le zone di espansione residenziale intensive di edilizia economica e popolare. […]” (cfr. permesso a costruire in sanatoria in atti e relativi allegati).
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Alla luce delle risultanze documentali innanzi illustrate (peraltro non fatte oggetto di prova contraria alcuna da parte della resistente, neppure costituitasi nel presente giudizio), deve ritenersi definitivamente acquisita alla verità processuale che, all'atto della compravendita dell'immobile per cui è causa dalla alla , il CP_1 Parte_1 cespite compravenduto non era in regola con la normativa urbanistica ed edilizia, considerato che nell'originario permesso a costruire riguardante il fabbricato in cui esso è inserito tale area era destinata a mero porticato, per poi essere stata destinata ad abitazione. La regolarità urbanistica del bene in questione è stata, dunque, recuperata dalla stessa acquirente — odierna ricorrente — a seguito della presentazione della istanza di condono in atti, poi seguita dal rilascio del permesso a costruire in sanatoria.
Sussiste, dunque, l'inadempimento che la ricorrente ha contestato alla resistente la predetta resistente nell'atto di compravendita non aveva, Controparte_1 infatti, dichiarato che la pratica di condono n. 2717/1995 del 28/02/1995 non era stata portata a termine dalla Cooperativa Edil San Rocco s.r.l., essendosi, di contro, ivi limitata a dichiarare — assumendosene la responsabilità ex D.P.R. 445/2000 — che il fabbricato di cui faceva parte l'immobile oggetto della compravendita era stato costruito in virtù di concessione edilizia nn. 10 e 11 del 06/01/1991 nonché nn. 14 e 15 del 23/01/1991.
Nel caso che occupa il Tribunale, inoltre, non v'è dubbio che la ricorrente, instaurando la presente causa, abbia svolto un'azione volta al recupero delle somme sborsate in conseguenza dell'inadempimento contrattuale della CP_1
Deve, dunque, farsi piena applicazione, nella fattispecie, dell'ormai consolidato principio di diritto sancito dalla Corte di Cassazione SS.UU. con sentenza n.13533/2001 e recepito da numerose, successive pronunce (ex multis Cass.
11173/2012; 7530/2012; 3373/2010) in tema di riparto dell'onere della prova in materia di inadempimento contrattuale, secondo il quale, nell'ambito dei rapporti obbligatori di natura contrattuale, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte
(negoziale o legale) del suo diritto e il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte. Grava, poi, sulla parte che ne voglia contrastare l'azione, fornire la prova del fatto estintivo, modificativo o impeditivo del diritto fatto valere nei suoi confronti.
Mentre la ricorrente ha dotato le proprie allegazioni di soddisfacente supporto probatorio e dimostrato di essere titolare del credito fatto valere, la resistente, di contro, è rimasta contumace e non ha paralizzato l'azione attorea.
Per quanto attiene alla quantificazione del danno richiesto dalla istante, attraverso la produzione in atti di copie di fatture e di contabili di pagamento per bonifici effettuati, ella ha documentato pagamenti per complessivi euro 9.344,67 (di cui euro n. 792/2024 r.g.a.c. Pag. 5 di 7 N. 792/2024 R.G.A.C.
300,00 corrisposti all'Arch. per Diritti d'istruttoria pratica condono CP_3 edilizio P/G 7074 del 28/02/1995 Comune 2757 del 28/09/1995; euro 516,00 corrisposti all'Arch. per Diritti d'istruttoria pratica condono edilizio P/G 7074 del CP_3
28/02/1995 Comune 2757 del 28/09/1995; euro 2.815,67 versati al Comune di Marano di Napoli per Conguaglio oneri accessori 2757-1995; euro 300,00 corrisposti all'Ing.
per Certificato valutazione sicurezza statica, euro 53,00 versati Persona_5 alla Tesoreria del Comune di Marano di Napoli per diritti di segreteria per SCIA agibilità; euro 100,00 versati alla Tesoreria del Comune di Marano di Napoli per
Istruttoria per SCIA agibilità; euro 700,00 versati all' Ing. per Persona_5
Certificato valutazione sicurezza statica;
euro 200,00 versati alla Controparte_4 per Certificato impianto elettrico Legge 37/08; euro 1.238,00
[...] corrisposti all'Arch. per Presentazione richiesta istruttoria pratica di CP_3 condono;
euro 2.082,00 corrisposti all'Arch. per Integrazione pratica di CP_3 condono;
euro 520,00 corrisposti all'Arch. per segnalazione certificata per CP_3
l'agibilità ed euro 520,00 corrisposti all'Arch. per Compensi per CP_3 aggiornamento catastale con pratica DOCFA), tutte causalmente riconducibili alla istruzione della pratica di condono in esame e per l'ottenimento del relativo permesso a costruire in sanatoria con cui è stata sanata la regolarità urbanistica ed edilizia del cespite acquistato dalla CP_1
Di conseguenza, la resistente, va condannata al pagamento, in Controparte_1 favore della ricorrente, per le causali risarcitorie innanzi Parte_1 indicate, della complessiva somma di euro 9.344,67
(novemilatrecentoquarantaquattro/67), oltre interessi, al tasso legale di cui all'art. 1284, comma 1, c.c., dalla domanda (da farsi risalire alla raccomandata a/r di messa in mora prodotta in atti da parte istante e perfezionatasi in data 28/11/2020, per compiuta giacenza, nei confronti della resistente) e sino al saldo effettivo.
Va, invece, rigettata l'ulteriore domanda attorea di risarcimento del danno da impossibilità di commercializzare l'immobile, la quale è rimasta sul piano della pura allegazione e sfornita di qualsivoglia compiuta dimostrazione al riguardo.
Ogni altra questione, pur affrontata dalle parti in lite, resta assorbita dalle pronunce che precedono.
Le spese di lite seguono strettamente la soccombenza, e sono liquidate, come da dispositivo, in virtù del D.M. Giustizia 55/2014 (così come modificato ad opera del
D.M. Giustizia n. 147/2022, in vigore dal 23/10/2022 e applicabile, ex art. 6, D.M. cit., alle prestazioni professionali esaurite dopo tale data — come è, appunto, stato nel caso di specie — ), in relazione al valore della controversia (rientrante nello scaglione da euro 5.200,01 ad euro 26.000,00, determinato in virtù del decisum e non già del disputatum — cfr. Cass. 3903/2016; Cass. SS.UU. 19014/2007 — ) e all'attività concretamente esercitata dal difensore della parte attrice vittoriosa (estrinsecatasi nelle fasi di studio, introduttiva, di trattazione/istruttoria e decisoria, di cui al n. 792/2024 r.g.a.c. Pag. 6 di 7 N. 792/2024 R.G.A.C.
richiamato D.M., del quale andranno presi in riferimento, tuttavia, i relativi parametri minimi, data la limitata attività processuale svolta e la non complessità delle questioni, di fatto e di diritto, dirimenti ai fini decisori, rapportata altresì al tenore delle difese svolte).


P.Q.M.


Il Tribunale Ordinario di Napoli Nord, II Sezione Civile, in composizione monocratica, nella persona del G.M. dott. Rosario Canciello, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. 792/2024 R.G.A.C., pendente tra
— ricorrente — e — resistente —, Parte_1 Controparte_1 ogni contraria istanza disattesa e domanda e questione assorbita, così provvede:

1. in accoglimento della domanda attorea, condanna la resistente,
[...]
al pagamento, in favore della ricorrente, , per le CP_1 Parte_1 causali risarcitorie di cui in motivazione, della somma complessiva di euro
9.344,67 (novemilatrecentoquarantaquattro/67), oltre interessi, al tasso legale di cui all'art. 1284, comma 1, c.c., dal 28/11/2020 (data della messa in mora in atti) e sino al soddisfo;

2. condanna parte resistente, al pagamento, in favore di parte Controparte_1 ricorrente, , delle spese di lite per il presente giudizio, che si Parte_1 liquidano in complessivi euro 2.250,00 (duemiladuecentocinquanta/00), di cui euro
50,00 (cinquanta/00) per spese vive documentate (e corrispondenti ai soli costi di notifica, non essendo stato documentato in atti il pagamento del contributo unificato e della marca da bollo), ed euro 2.200,00 (duemiladuecento/00) per compensi professionali, oltre rimborso spese generali, nella misura del 15% sui compensi, IVA e CPA, se dovute, come per legge.
Così deciso in Aversa, 08/04/2025
IL GIUDICE
(dott. Rosario Canciello)
L'originale di questo provvedimento è un documento informatico sottoscritto con firma digitale (artt. 1, lett. s, 21 e 24 D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82) e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi degli artt. 15 e 35, comma 1, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209, e succ. mod..
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