TRIBUNALE DI BARI
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Bari, seconda sezione civile, in composi-
zione monocratica, nella persona del giudice Antonio Ruffi-
no, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 2164/2021 r.g. proposta da
in persona del Parte_1
l.r.p.t., rappresentato e difeso dall'Avv. GABRIELE ANGELA,
domiciliataria, giusta mandato in atti
-parte attrice-
contro
(in qualità Controparte_1
di società di gestione di “ di Investimento Al- CP_2 CP_3
ternativo Italiano Immobiliare di tipo chiuso riservato”),
in persona del l.r.p.t., rappresentato e difeso dagli
Avv.ti PUCCI STEFANO e SCIPINOTTI PAOLO, domiciliatari,
giusta mandato in atti
-parte convenuta-
CONCLUSIONI
Le parti concludono come da verbale dell'udienza del
23/01/2025, che qui si intende riportato.
Il Giudice 1 A. Ruffino TRIBUNALE DI BARI
MOTIVI
I.- Per quanto strettamente rileva ai fini della deci-
sione, giusta il disposto degli artt. 132 c.p.c. e 118
disp. att. c.p.c., le posizioni delle parti e l'iter del processo possono riassumersi come segue.
I.1.- Con ricorso ex 702bis c.p.c.,
[...]
(d'ora innanzi Parte_1 Parte_1
ha adito questo Tribunale deducendo di aver acquistato, a mezzo atto pubblico notarile del 19/12/2019, tre immobili facenti parte del complesso “Ambasciatori Residential”, si-
to in Bari alla via Omodeo n. 51 (in catasto sub 256, ptc.
59 del foglio 117; sub 261, ptc. 59 del foglio 117; sub
260, ptc. 59 del foglio 117), dalla
[...]
(d'ora innanzi , che, Controparte_4 CP_1
nella qualità in atti, si era altresì obbligata a completa-
re i lavori di talune parti private e comuni del complesso immobiliare entro il 31/01/2020.
L'attrice ha allegato l'inadempimento della convenuta con riferimento sia al ritardo nell'ultimazione dei predet-
ti lavori (con conseguente impedimento alla fruizione del credito di imposta per ristrutturazione edilizia ex D.P.R.
380/2001), sia ai vizi dell'impianto di climatizzazione af-
ferente agli immobili acquistati, chiedendo la condanna della controparte al pagamento in proprio favore della som-
ma di €50,00 al giorno, per ogni immobile, a decorrere dal
01/02/2020 e fino alla conclusione dei lavori, oltre acces-
sori, a titolo di risarcimento dei danni, vinte le spese di
Il Giudice 2 A. Ruffino TRIBUNALE DI BARI
causa (ricorso depositato il 13/02/2021).
I.2.- La costituendosi in giudizio, ha CP_1
contestato ogni avversa deduzione, eccependo l'improcedibilità della domanda per il non corretto esple-
tamento della negoziazione assistita, il difetto di legit-
timazione passiva per essere stata convenuta in proprio e non nella qualità di società di gestione di
[...]
di tipo chiu- Controparte_5
so riservato, nonché la “nullità della domanda” ai sensi dell'art.164, c.4, c.p.c., per avere controparte omesso di indicare “il nesso causale pretesamente intercorso tra il
lamentato inadempimento ed il preteso ristoro” ed ogni ele-
mento “utile ad illustrare i presupposti della determina-
zione della misura risarcitoria richiesta”.
Nel merito, ha eccepito l'infondatezza della pretesa risarcitoria per avere essa terminato i lavori in data
27/12/2020, come da dichiarazione di fine attività resa al-
la Pubblica Amministrazione, concludendo per il rigetto dell'avversa domanda, con vittoria di spese (comparsa di risposta depositata il 03/09/2021).
I.3.- Con ordinanza del 16/09/2021, il Giudice ha di-
sposto la conversione del rito sommario di cognizione in rito ordinario.
I.4.- La causa, istruita a mezzo C.t.u. dell'Ing.
[...]
è stata riservata in decisione sulle con- Persona_1
clusioni precisate come in epigrafe, con assegnazione dei termini per le memorie conclusionali e di replica.
Il Giudice 3 A. Ruffino TRIBUNALE DI BARI
II.- Le questioni sorte nel contraddittorio devono es-
sere decise secondo l'ordine logico-giuridico.
II.1.- Preliminarmente, non meritano accoglimento le eccezioni di rito (così prospettate) sollevate dalla conve-
nuta.
II.1.1.- Non sussiste anzitutto l'improcedibilità del-
la domanda collegata al previo esperimento della negozia-
zione assistita, in quanto l'attrice ha richiesto la con-
danna di controparte al pagamento di una somma superiore a
€50.000,00, a titolo di risarcimento dei danni da ritardo nell'adempimento e, pertanto, la causa non è riconducibile nel novero delle fattispecie soggette a negoziazione assi-
stita obbligatoria ai sensi del d.l. n. 132/2014.
II.1.2.- Quanto alla carenza di legittimazione passi-
va, fermo il difetto di autonoma soggettività giuridica in capo ai fondi comuni d'investimento, la Parte_1
, in esito alla costituzione in giudizio della convenu-
[...]
ta, ha comunque precisato, nella prima difesa successiva
(verbale di udienza del 16/09/2021), di non aver evocato in giudizio la in proprio, bensì nella qualità di CP_1
gestore del . CP_5
II.1.3.- Deve, in ultimo, essere rigettata anche l'eccezione di nullità della domanda per omessa “esposizio-
ne in modo chiaro e specifico dei fatti e degli elementi di
diritto costituenti le ragioni della domanda”.
È sufficiente dare lettura all'atto introduttivo per rendersi conto che è vero l'esatto contrario di quanto af-
Il Giudice 4 A. Ruffino TRIBUNALE DI BARI
ferma la convenuta in punto di nullità. L'attrice ha chia-
ramente allegato i fatti costitutivi della propria pretesa risarcitoria, sì da porre la controparte nella condizione di contraddire circa la fondatezza di quel determinato di-
ritto, cosa che, infatti, la ha fatto. CP_1
Invero, la convenuta riconduce la patologia de qua ad aspetti che attengono alla valutazione della fondatezza della domanda attorea (omessa allegazione e prova del nesso causale inadempimento/danno e della quantificazione del danno), che, in quanto tali, esorbitano dal vaglio prelimi-
nare ai sensi dell'art. 164 c.p.c.
L'eccezione in questione si palesa dunque non solo in-
fondata, ma anche abusiva, in quanto di natura meramente defatigatoria, sì da assumere rilevanza sfavorevole per la parte che la solleva ai fini sia della possibile valutazio-
ne di temerarietà ex art. 96 c.p.c., sia della regolamenta-
zione delle spese processuali.
II.2.- Nel merito, entro i limiti di cui innanzi, la domanda è fondata e deve essere accolta per quanto di ra-
gione.
Come è noto, in tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione contrattuale, il creditore che agisca per la risoluzione, per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza,
limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, gravando sul debitore
Il Giudice 5 A. Ruffino TRIBUNALE DI BARI
convenuto l'onere di dimostrare il fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento,
o dall'eccezione d'inadempimento ex art. 1460 c.c. (ex mul-
tis Cass., S.U., 30/10/2001, n. 13533; Cass., 12/02/2010,
n. 3373); con l'ulteriore precisazione che il danno da le-
sione dell'interesse tutelato dal contratto, la cui soddi-
sfazione è affidata alla prestazione dedotta ad oggetto dell'obbligazione, si distingue da quello derivante dalla lesione di interessi diversi, sicché solo con riferimento al primo gli oneri del contraente danneggiato si risolvono nella mera allegazione dell'inadempimento, in ragione della cd. "prova evidenziale" della sussistenza della causalità
materiale, mentre, con riguardo al secondo, ricade sull'attore l'onere della prova del nesso eziologico tra inadempimento e danno (ord. Cass. n. 2520 del 03/02/2025).
In ogni caso, permane sull'attore l'onere di provare il danno-conseguenza – e, cioè, le conseguenze pregiudizievoli patite a causa dell'inadempimento - in uno al nesso di cau-
salità giuridica.
II.2.1.- Venendo all'esame del caso di specie, la
[...]
ha assolto al proprio onere probatorio, Parte_2
allegando la fonte del diritto azionato, il relativo termi-
ne di scadenza e l'inadempimento della convenuta, che la ha contestato. CP_1
Invero, sono pacifici e incontestati sia il rapporto contrattuale tra le parti, sia la fissazione del termine essenziale per il completamento dei lavori relativi
Il Giudice 6 A. Ruffino TRIBUNALE DI BARI
all'intero complesso immobiliare oggetto di causa, mentre il punto critico della vicenda attiene alla verifica dell'inadempimento dell'alienante, con riferimento sia ai vizi delle unità immobiliari acquistate dall'attrice, sia all'inosservanza del termine pattuito per l'ultimazione delle opere.
Nell'esame di tali profili controversi, il Giudicante
non ha motivo di discostarsi dalla puntuale, esaustiva e argomentata relazione dell'Ing. basata sulla cor- CP_6
retta valutazione della documentazione in atti e dello sta-
to dei luoghi, ancorché limitatamente agli accertamenti corrispondenti ai contenuti della domanda, avendo il C.t.u.
in parte esorbitato dall'oggetto dell'indagine tecnica,
estendendola ad aspetti ulteriori che non erano ricompresi nel perimetro, invalicabile, delle allegazioni fatte dall'attrice entro il maturare delle preclusioni assertive.
In particolare:
A) con riferimento alla mancata ultimazione dei lavori delle zone comuni e private (diverse dalle unità immobilia-
ri acquistate dall'attrice), il C.t.u. ha riscontrato:
A.1) l'assenza di finiture relative ai ballatoi dei piani 10-11-12;
A.2) il mancato completamento della zona di collega-
mento tra l'area esterna e il vano scala di servizio,
nonché della zona attigua di collegamento con l'androne condominiale principale, come evincibile dalla presenza di recinzione di cantiere posta a deli-
Il Giudice 7 A. Ruffino TRIBUNALE DI BARI
mitazione dell'area, di tavole di legno e materiale di cantiere, oltreché di porte provvisorie;
dalla mancata finitura degli intonaci;
dall'assenza sia dello spor-
tellino del cavedio ascensore, sia di taluni quadrotti del controsoffitto, sia del coprigiunto dei parapetti della zona esterna all'area di servizio;
dall'omessa ultimazione dell'ascensore di servizio;

B) con riferimento ai vizi allegati dall'attrice relativa-
mente alle proprie unità immobiliari, il Consulente ha rap-
presentato di aver raccolto le dichiarazioni dei relativi conduttori, i quali hanno attestato il funzionamento degli impianti di climatizzazione.
Il Consulente ha, invece, condivisibilmente escluso che i denunciati inadempimenti riguardanti l'area ludica e le colonnine di ricarica per auto elettriche siano imputa-
bili alla convenuta, stanti le generiche previsioni in pro-
posito del Capitolato di Vendita.
II.2.2. - Ribadito che le risultanze della C.t.u. so-
pra richiamate devono essere fatte proprie dal Giudicante e rilevato che la prova della sussistenza del nesso di causa-
lità materiale deve ritenersi assorbita nell'allegazione stessa dell'inadempimento, stante la riconducibilità del danno lamentato alla lesione di interessi non diversi da quelli tutelati dal contratto, occorre passare ad esaminare gli ulteriori elementi costitutivi della pretesa risarcito-
ria azionata.
L'attrice ha soddisfatto l'onere di allegazione e di
Il Giudice 8 A. Ruffino TRIBUNALE DI BARI
prova su di sé gravante in ordine al danno-conseguenza,
sotto il profilo sia dell'an, sia del quantum: per un ver-
so, infatti, ha allegato le conseguenze pregiudizievoli pa-
tite a causa dell'inadempimento della convenuta, consistite nell'impossibilità di godere a pieno della proprietà del bene acquistato in ragione dei vizi delle proprie unità im-
mobiliari e della persistente presenza delle maestranze di cantiere anche successivamente alla data pattuita per l'ultimazione dei lavori;
per altro verso, ha prospettato il criterio equitativo di quantificazione del danno, commi-
surato – per ciascun immobile - in €50,00 per ogni giorno di ritardo dal 02/01/2020 all'ultimazione dei lavori.
Come detto, le conseguenze pregiudizievoli degli ina-
dempimenti dedotti dall'attrice hanno trovato supporto nel-
la C.t.u. espletata.
In ordine alla quantificazione deve, invece, osservar-
si che il C.t.u. ha ritenuto congruo un risarcimento di
€14.619,18, quale somma delle voci di seguito enucleate:
a) €369,18, per il ritardo nell'ultimazione dei lavori, co- me derivante dal riconoscimento della somma di €50,00 al giorno per il periodo tra il 01/08/2021 (tenendo conto della data del 31/07/2021 comunicata per l'ultimazione dei lavori dai rappresentati della convenuta nell'assemblea condominiale del 12/05/2021) e il
14/04/2023 (data del deposito della C.t.u.), rapportata ai millesimi di proprietà della Parte_1
(11,871/1000);
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b) €14.250,00, per il deprezzamento del valore commerciale degli immobili dell'attrice, stimato nel 3% rispetto al prezzo di vendita.
Deve anzitutto escludersi dal risarcimento spettante la somma indicata per la causale di cui alla lettera b), sic-
come attinente a voci di danno neppure allegate in ricorso dall'attrice e, dunque, non risarcibili, in ossequio sia al principio della domanda, sia al principio dispositivo, at-
teso che difetta ab origine l'allegazione dei fatti costi-
tutivi del diritto al risarcimento relativo alla predetta voce di danno sub b).
Circa il danno di cui alla lett. a), la relativa quan-
tificazione, pur essendo riferibile ai pregiudizi allegati dall'attrice e confortati sotto il profilo probatorio dai riscontri dell'indagine del C.t.u., non appare condivisibi-
le sotto il profilo del criterio di calcolo adottato.
Premesso che la valutazione equitativa del danno è am-
messa quando, come nel caso di specie, sia concretamente accertata l'ontologica esistenza di un danno risarcibile e tuttavia sussista l'impossibilità (o l'estrema difficoltà)
di una stima esatta, se, da un lato, deve ritenersi con-
grua, in considerazione del valore della proprietà acqui-
stata dall'attrice, la proposta misura di €50,00 per ogni giorno di ritardo, dall'altro lato non può condividersi l'individuazione del dies a quo.
In particolare, la circostanza che, durante l'assemblea condominiale del 12/05/2021, i rappresentanti
Il Giudice 10 A. Ruffino TRIBUNALE DI BARI
della convenuta abbiano unilateralmente fissato (in concre-
to, prorogandolo) il termine di ultimazione dei lavori al
31/07/2021 non è idonea a modificare il termine essenziale convenzionalmente pattuito con l'attrice, in assenza di una conforme manifestazione di volontà di quest'ultima. Ne con-
segue che il risarcimento dovuto dalla convenuta, equitati-
vamente stimato nella misura di €50,00 al giorno, deve ri-
guardare il periodo dal 01/02/2020 (primo giorno successivo alla scadenza del termine contrattuale) al 14/04/2023 (data di deposito della C.t.u.), anche in considerazione del fat-
to che, a tale data, i “lavori risultano nel loro insieme
terminati ad eccezione della zona di connessione tra vano
scala principale e vano scala di servizio, compreso il re-
lativo ascensore da completare” (pg. 23 C.t.u.).
Da ultimo, deve condividersi l'applicazione del crite-
rio dei millesimi di proprietà adoperato dal Consulente,
stante la riferibilità degli inadempimenti accertati o a zone comuni o a zone private diverse da quelle di proprietà
esclusiva dell'attrice.
II.3.– In definitiva, deve concludersi per la fonda-
tezza della domanda attorea per quanto di ragione, con la conseguenza che la convenuta deve essere condannata al pa-
gamento in favore della della somma di Parte_1
€693,26, oltre agli interessi legali dalla domanda al sod-
disfo, in ragione del parametro di €50,00 al giorno, per il periodo dal 01/02/2020 al 14/04/2023, rapportato ai mille-
simi di proprietà dell'attrice (relativamente ai tre immo-
Il Giudice 11 A. Ruffino TRIBUNALE DI BARI
bili acquistati), pari a complessivi 11,871/1000.
III.- La consistente riduzione della pretesa origina-
riamente azionata dall'attrice integra grave ed eccezionale motivo ex art. 92, co. 2, c.p.c. per la compensazione in misura di 1/2 delle spese processuali, ad eccezione degli oneri della C.t.u., in quanto attività istruttoria compiuta nell'interesse comune di entrambe le parti, che ben può es-
sere ripartita secondo il criterio fissato in dispositivo,
anche in conformità all'insegnamento di legittimità (cfr.
tra le altre, Cass., 08/09/2005, Sez. 1, n. 17953); la re-
stante parte delle spese va invece posta a carico della convenuta soccombente.
Alla liquidazione dei compensi deve provvedersi secon-
do i parametri fissati dal d.m. 13/8/2022 n. 147 (tab. 2
allegata).
Nel prospetto seguente sono riportate le voci di com-
penso spettanti e i relativi importi, liquidati tenendo conto della natura della causa e della difficoltà delle questioni trattate, secondo lo scaglione corrispondente al-
la somma attribuita alla parte vincitrice e non a quella domandata (ex multis Cass. n.30999/2023):
Scaglione: da € 0,01 a €1.100,00
Parte_3
Studio 131,00 // 131,00
Introduttiva 131,00 // 131,00
Istruttoria 200,00 // 200,00
Decisoria 200,00 // 200,00
Il Giudice 12 A. Ruffino TRIBUNALE DI BARI
TOTALE 662,00
1/2 331,00

P.q.m.

il Tribunale di Bari, seconda sezione civile, in composi-
zione monocratica, definitivamente pronunciando sulla do-
manda proposta, con ricorso depositato in data 13/02/2021,
da contro Parte_4 [...]
nella qualità in at- Controparte_7
ti, ogni contraria istanza disattesa, così provvede:
a) ACCOGLIE la domanda per quanto di ragione e, per l'effetto, CONDANNA la Controparte_8
, nella qualità in atti, al pagamento in favore
[...]
di della somma di Parte_1
€693,26, a titolo di risarcimento danni, oltre agli inte-
ressi legali dalla domanda al soddisfo;

b) CONDANNA la Controparte_1
, nella qualità in atti, alla rifusione, in favore di
[...]
di 1/2 delle spese Parte_4
processuali (esclusi gli oneri di C.t.u.), parte che liqui-
da in €331,00, a titolo di compensi difensivi, oltre a rim-
borso forf. spese generali (15% compensi), Iva e Cap come per legge, da distrarsi in favore dell'Avv. Gabriele Angela
dichiaratasi anticipataria;
DICHIARA compensate le spese processuali per il resto;

c) PONE il pagamento delle spese di C.t.u., come liquida-
te con decreto del 10/07/2023, definitivamente a carico di entrambe le parti in pari quota, condannando la parte che
Il Giudice 13 A. Ruffino TRIBUNALE DI BARI
abbia eventualmente anticipato un importo inferiore a quel-
lo dovuto secondo il criterio innanzi fissato, al rimborso in favore dell'altra parte della maggior somma da quest'ultima versata.
Bari, 11/07/2025
Il Giudice – Antonio Ruffino
La sentenza è stata redatta con la collaborazione del Magi-
strato Ordinario in Tirocinio, dott.ssa Marialessandra Na-
cucchi
Il Giudice 14 A. Ruffino