Pubblicato il 12/06/2025

N. 01091/2025 REG.PROV.COLL.

N. 00641/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania

sezione staccata di Salerno (Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

ex art. 60 cod. proc. amm.;
sul ricorso numero di registro generale 641 del 2025, proposto da:
NZ Siani, rappresentato e difeso dagli avvocati Lodovico Visone, Giuseppe Donniacuo, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Cava de' Tirreni, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dagli avvocati Antonino Cascone, Giuliana Senatore, Manuela Casilli, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

nei confronti

Condominio Parco Beethoven, rappresentato e difeso dall'avvocato Aniello Oliva, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento

Per quanto riguarda il ricorso introduttivo:

a. dell’ordinanza del Comune di Cava dè Tirreni – II Settore Urbanistica, n. 20 del 14.2.2025 (reg. gen. 57/2025), “abuso edilizio realizzato alla via viale Marconi, 55”, recante l’ordine di sospensione lavori e demolizione;

b. della relazione tecnica prot. 8018 del 12.2.2025;

c. di ogni ulteriore atto presupposto, collegato, connesso e/o consequenziale;

Per quanto riguarda il ricorso incidentale:

dell’ordinanza n. 20 del 14.02.2025 (reg. gen. 57/2025);

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio del Comune di Cava de' Tirreni e del Condominio Parco Beethoven;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nella camera di consiglio del giorno 11 giugno 2025 la dott.ssa Gaetana Marena e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Sentite le stesse parti ai sensi dell'art. 60 cod. proc. amm.;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue;

FATTO e DIRITTO

Il ricorrente in epigrafe, proprietario di un appartamento al 1° piano, con ampio terrazzo di uso esclusivo, nel supercondominio Parco Beethoven, presentava Cila per opere di redistribuzione degli spazi interni alla propria unità immobiliare;

nel corso dei lavori è emersa l’esigenza di rendere gli ambienti maggiormente fruibili dall’ampio terrazzo antistante, utilizzando i più moderni accorgimenti architettonici per la finitura di serramenti capaci di donare una visibilità spaziale senza fratture tra la parte coperta e quella scoperta, di uso esclusivo; addizionando così anche le qualità prestazionali dell’immobile, sotto il profilo della aeroilluminazione e del risparmio energetico, peraltro incentivato;

erano effettuati una redistribuzione degli spazi interni e l’installazione di una vetrata scorrevole in sostituzione di due infissi preesistenti;

con ordinanza, n. 20 del 14.2.2025, il Comune intimava la rimozione delle seguenti opere: “diversa distribuzione degli spazi interni”; - “installazione di vetrata unica scorrevole di dimensioni pari a circa 6,55 mt di lunghezza per circa 2,90 mt di altezza, previa demolizione della muratura perimetrale con affaccio sul prospetto principale condominiale”; - “una variazione di superficie utile abitabile ed una variazione volumetrica”, quale conseguenza dell’installazione della vetrata unica;

avverso l’ordine de quo insorge il ricorrente epigrafato, mediante gravame di annullamento, ritualmente notificato e depositato, sorretto da una serie di censure di illegittimità, variamente scandite nei diversi motivi di ricorso;

resiste in giudizio il Comune intimato, depositando documentazione e memoria difensiva, nella quale, controdeducendo alle avverse prospettazioni della parte ricorrente, conclude per il rigetto del gravame;

si costituisce il Condominio, con ricorso incidentale, rimarcando che gli interventi realizzati dal ricorrente principale incidono su parti comuni del fabbricato condominiale (recte: mura perimetrali e prospetto principale), per i quali il Condominio odierno ricorrente non solo non ha mai prestato il proprio consenso, ma ha addirittura espressamente diffidato il ricorrente principale a ripristinare lo stato originario dei luoghi;

nell’udienza camerale dell’11 giugno 2025, la causa è introitata per la decisione;

Considerato che

Sussistono le condizioni per la definizione della controversia mediante sentenza in forma semplificata ex art. 60 cpa;

il ricorso è in parte accolto ed in parte rigettato;

la materia del contendere verte sulla legittimità o meno dell’ordine demolitorio gravato;

ed invero, sulla base della disamina della documentazione in atti, il provvedimento impugnato si appalesa al Collegio in parte legittimo;

lo stato degli atti è chiaro;

gli abusi in contestazione sono così descritti: “Diversa distribuzione degli spazi interni come visibile dai reperti fotografici scattati e riportati in relazione fotografica. Sul prospetto est dell’unità abitativa variazione prospettica con installazione di vetrata unica scorrevole di dimensioni pari a circa 6,55 mt di lunghezza per circa 2,90 mt di altezza previa demolizione della muratura perimetrale con affaccio sul prospetto principale condominiale, come visibile dai reperti fotografici scattati e riportati in relazione fotografica; le opere di cui al punto due hanno generato una variazione di superficie utile abitabile ed una variazione volumetrica, come visibile da relazione fotografica allegata”;

il Comune, nella memoria difensiva, rimarca quanto segue:

“l’entità delle trasformazioni apportate ha determinato modifiche prospettiche, in assenza del consenso del condominio e un incremento di superfici e volumetria dell’unità abitativa, attraverso accorpamento all’unità abitativa di una superficie esterna destinata a terrazzo e tale tipologia di interventi, globalmente e unitariamente considerati, richiedeva il rilascio del permesso a costruire e, in sua mancanza, l’assoggettamento, al regime sanzionatorio ex art. 31 DPR 380/01;… il progetto allegato alla CILA non prevedeva alcun ampliamento, alcuna vetrata unica scorrevole (con alterazione della facciata comune del fabbricato) in sostituzione e modifica della diversa geometria delle aperture originarie, né, tantomeno, era mai stata rappresentata la demolizione del muro di cortina perimetrale di proprietà condominiale, di fatto, arbitrariamente eseguita”;

ed invero, il ricorso è accolto in parte qua, limitatamente alla contestazione della distribuzione interna;

la giurisprudenza è chiara sul punto;

com’è noto, il progetto edilizio con il quale si preveda una diversa distribuzione della superficie interna dei locali, la realizzazione di tramezzi e divisori nuovi nonché di nuovi servizi igienici e ripostigli non configura una vera e propria ristrutturazione edilizia, ma un'ipotesi di manutenzione straordinaria; infatti, in materia edilizia, la diversa distribuzione degli ambienti interni mediante eliminazione e spostamenti di tramezzature, purché non interessi le parti strutturali dell'edificio, è considerata attività di manutenzione straordinaria soggetta al semplice regime della comunicazione di inizio lavori che disciplina gli interventi subordinati a SCIA (T.A.R. Napoli, sez. III, 03/05/2021, n.2899);

il ricorso è invece rigettato limitatamente alla contestazione della variazione prospettica con installazione di vetrata unica scorrevole;

trattasi di opera idonea a creare nuovo volume e nuova superficie, con la conseguenza che l’ampliamento e le modifiche apportate avrebbero dovuto essere precedute da idoneo titolo edilizio (permesso di costruire ex art. 10 DPR 380/2001), senza il quale l’intervento risulta integralmente abusivo;

non è certamente invocabile, in questo scenario, l’operatività dell’art. 34 bis DPR 380/2001, atteso che la tolleranza costruttiva di cui all’art. 34-bis non può tradursi in uno strumento sanante per interventi privi ab origine di titolo edilizio, o per interventi costruttivi “aggiuntivi” rispetto a quanto assentito;

la giurisprudenza assume infatti che il concetto di “tolleranza costruttiva” si applica all’esecuzione delle unità immobiliari assentite e non già a superfetazioni o comunque a manufatti non presenti nel progetto autorizzato (Cons. Stato, sez. IV, n. 3610 del 22.4.2024);

sono del pari privi di pregio i rilievi formali, inerenti il difetto motivazionale e gli aspetti istruttori;

stanti queste premesse, il ricorso principale è in parte accolto ed in parte rigettato;

è irricevibile il ricorso incidentale, avverso l’ordinanza demolitoria, impugnata nella parte in cui l’intimata PA ha omesso di motivare sull’autonoma rilevanza della carenza di consenso da parte del Condominio Parco Beethoven alla realizzazione degli abusi realizzati dal ricorrente;

come emerge dagli atti di causa, l’ordinanza, oggetto del presente scrutinio, è stata notificata all’amministratore di condominio in data 18.02.2025; mentre il ricorso è stato notificato il 16.05.2025;

e tanto basta al Collegio;

in ragione della reciproca soccombenza, le spese di giudizio possono essere compensate tra le parti;

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania - sezione staccata di Salerno (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, dichiara irricevibile il ricorso incidentale.

Accoglie in parte qua il ricorso principale, nei sensi di cui in motivazione e, per l’effetto, annulla l’ordinanza demolitoria, n. 20 del 14.02.2025, limitatamente alla contestazione della diversa distribuzione degli spazi interni.

Lo rigetta per il resto.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Salerno nella camera di consiglio del giorno 11 giugno 2025 con l'intervento dei magistrati:

Nicola Durante, Presidente

Gaetana Marena, Primo Referendario, Estensore

Michele Di Martino, Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Gaetana Marena	Nicola Durante

IL SEGRETARIO