Pubblicato il 12/06/2025

N. 00539/2025 REG.PROV.COLL.

N. 00579/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

sezione staccata di AT (Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 579 del 2024, proposto da
Romantico Resort 4.0 S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dagli avvocati Alfredo Zaza D'Aulisio, Giovanni Maiello, Giulia Zaza D'Aulisio, con domicilio digitale come da PEC da Registro di Giustizia;

contro

Comune di Terracina, in persona del Sindaco p.t., non costituito in giudizio;

per l'annullamento

- della nota prot. n. 0044296 datata 25/06/2024 del Comune di Terracina, Dipartimento IV, Area Ambiente, Verde Pubblico, TPL e Sviluppo Sostenibile, Urbanistica ed Edilizia, Settore Urbanistica ed Edilizia S.U.E., con la quale è stata respinta l’istanza di permesso di costruire presentata dalla ricorrente assunta al prot. comunale n. 18782 del 15/03/2023;

- di ogni altro atto, antecedente o conseguenziale, conosciuto e non, comunque connesso.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 13 maggio 2025 la dott.ssa Viola Montanari e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. La Romantico Resort 4.0 s.r.l. ha premesso in ricorso di essere proprietaria del complesso turistico ricettivo (in forma di campeggio) sito in Terracina, loc. Canneto, SS 213 Flacca km 0,456, denominato Romantico Resort, i cui immobili confinano con il demanio marittimo.

Ha dedotto che la precedente proprietà, previo conseguimento di tutti i pareri/nulla osta ed assensi di legge (tra i quali: autorizzazione paesaggistica in sanatoria, e autorizzazione ex art. 55 cod. nav., prevista per le “nuove opere” ubicate a meno di trenta metri dal demanio marittimo), aveva già ottenuto il rilascio del Permesso di Costruire in sanatoria n. 7983 del 24/04/2019.

Alcuni dei corpi di fabbrica legittimati/sanati con il sopraindicato P.d.C. vertevano in condizioni fatiscenti, quindi la ricorrente con S.C.I.A. presentata il 22/05/2022 comunicava al Comune di Terracina che avrebbe proceduto ad interventi edili di manutenzione straordinaria, restauro conservativo, e ristrutturazione edilizia (mediante demolizione/ricostruzione).

Secondo la prospettazione ricorsuale iniziati i lavori oggetto di S.C.I.A., con il processo verbale di sequestro preventivo del 20/10/2022, redatto da personale della Guardia Costiera – Ufficio Circondariale Marittimo di Terracina, alcuni dei corpi di fabbrica oggetto di ristrutturazione (corpi A e B) venivano sottoposti a misura cautelare reale per presunta violazione dell’art. 55 cod.nav.. Secondo i militi, detti corpi di fabbrica ricadrebbero a meno di trenta metri dal confine demaniale marittimo, e anche gli interventi di ristrutturazione necessiterebbero dell’autorizzazione ex art. 55 cit. per le “nuove opere”, nonostante la stessa fosse stata conseguita per i manufatti da ristrutturare in sede di condono.

Pur nella convinzione che si trattasse di opere realizzabili tramite SCIA, avvalendosi della facoltà di cui all’art. 22, 7°comma, DPR n. 380/2001, con istanza assunta dal Comune di Terracina al prot. n. 18782 del 15/03/2023, la ricorrente chiedeva il rilascio di un P.d.C., da assentirsi previa conferenza di servizi ex art. 14 e segg. l. 241/1990, per l’acquisizione dei pareri di legge (in particolare: autorizzazione ex art. 55 cod.nav.; parere P.A.I.; nonché, limitatamente all’installazione di n. 2 serbatoi da realizzarsi, non previsti nella S.C.I.A. del 22/05/2022, parere paesaggistico ex art. 146, D.lgs. n. 42/2004).

Facevano seguito due provvedimenti di sospensione del procedimento in attesa della definizione della vicenda penale, entrambi annullati con sentenze di questo Tribunale.

Infine, il Comune si è pronunciato con il provvedimento oggi impugnato negando il permesso sulla scorta delle seguenti ragioni:

- come si dedurrebbe dal sequestro preventivo disposto dalla Guardia Costiera (Capitaneria di Porto – Ufficio Circondariale Marittimo di Terracina) in data 20/10/2022, i lavori risultavano già intrapresi in assenza dei necessari titoli (permesso di costruire o s.c.i.a. sostitutiva), e dei pareri preventivi;

-da verifiche catastali e S.I.D. (Sistema Informativo Demanio Marittimo) effettuate dagli Uffici Comunali risulterebbe che gli immobili oggetto d’intervento ricadrebbero in parte sulla part. 446 di proprietà del Demanio, in relazione alla quale la ricorrente sarebbe priva di ogni titolo.

Con un primo motivo parte ricorrente ha censurato il provvedimento impugnato per omessa comunicazione del preavviso di diniego.

Con un secondo motivo (rubricato “violazione dell’art. 11, 1°comma, D.P.R. n. 380/2001: violazione del disposto normativo -errore nei presupposti – difetto di motivazione – illogicità manifesta” ) ha sostenuto che, come emergente dall’allegato peritale in atti, non vi sarebbe dubbio (e ciò anche catastalmente e/o in base al S.I.D – sistema informativo demanio), che il terreno su cui ricadono le opere già oggetto di S.C.I.A. del 22/05/2022, ed ora oggetto di istanza di P.d.C. del 15/03/2023, costituisce proprietà privata (atto a rogito notaio L. Sabbadini, rep. n. 13734, racc. n. 8586, datato 09/05/2019).

Ha evidenziato poi che è mancato l’accertamento della demanialità in contraddittorio con la ricorrente, come imposto dagli artt. 32 cod. nav., e 58 reg.mar.

Inoltre, essendo stato il P.d.C. in sanatoria n. 7983 del 24/04/2019 (assentito ai danti causa della ricorrente) rilasciato previa autorizzazione ex art. 55 cod. nav., della Capitaneria di Porto di Gaeta, mal si comprende in base a quale logica possa essere messa oggi in discussione la natura privata del terreno.

Ha poi dedotto che i lavori svolti (demolizione delle opere fatiscenti) erano già sorretti dalla SCIA del 22.5.2022.

2. Il Comune, malgrado la regolarità della notifica, non si è costituito in giudizio.

3. All’udienza del 22.10.2024 è stata accolta la domanda cautelare.

4. La causa è stata assunta in decisione all’udienza pubblica del 13 maggio 2025.

5. Il ricorso -avente ad oggetto l’illegittimità del diniego di permesso di costruire- è fondato e merita accoglimento.

6. Giova precisare in fatto che:

-la SCIA presentata in data 22.05.2022 aveva ad oggetto attività di ristrutturazione edilizia dei manufatti presenti nella particella 530 del foglio 112 catastale (cfr. doc. 4);

-il verbale di sequestro preventivo della Guardia di Finanza del 20.10.2022 (cfr. doc. 5) dà atto dell’esecuzione di lavori nella predetta particella, lavori ricadenti entro una zona di 30 metri dal demanio marittimo e, dunque, nella c.d. “fascia di rispetto demaniale” e che avrebbero necessitato -ad avviso dei pubblici ufficiali intervenuti-della preventiva autorizzazione ex art. 55 cod. nav.;

-il permesso di costruire -oggetto del diniego impugnato-ha ad oggetto interventi assoggettati a SCIA per i quali ai sensi dell’art. 22 co. 7 DPR 380/2001 è prevista la facoltà di richiedere alternativamente il permesso di costruire, detti interventi ricadono -secondo l’istanza- sempre nella particella 530 del foglio catastale 112 del Comune di Terracina (cfr. doc. 6);

-il diniego oggi impugnato ha quale premessa che la SCIA prot. n. 35443 del 28.5.2022 (che la parte ricorrente indica come presentata il 22.05.2022) sia stata archiviata in conseguenza della presentazione dell’istanza di PDC; il Comune, appurato che parte dei lavori erano già in corso d’esecuzione, ha respinto l’istanza di p.d.c. assumendo che la ricorrente avrebbe dovuto, invece, presentare istanza di accertamento di conformità e che parte degli interventi si ubicherebbe nella part. 446 (cfr. doc.1).

7. Tali riscontri documentali conducono ad affermare la fondatezza del secondo motivo di ricorso, con assorbimento del primo motivo, di ordine procedimentale.

Ritiene, infatti, il Collegio che il permesso di costruire rechi una motivazione contraddittoria rispetto alle emergenze documentali oltre che illogica, in quanto le opere e gli interventi oggetto dell’istanza di permesso di costruire sono quelli ricadenti -almeno ex actis - nella particella 530 del foglio catastale 112, la cui natura privatistica e non demaniale non è in contestazione. Il verbale della Guardia di Finanza, infatti, rappresenta che detta particella 530, di proprietà della ricorrente, è adiacente alla particella 446 di proprietà del pubblico demanio; mentre, non ha riscontrato l’esecuzione di interventi diretti nella predetta “proprietà demaniale”, bensì esclusivamente il mancato rispetto della fascia di rispetto demaniale di cui all’art. 55 cod. nav.

Non è dubitabile che ove il Comune accertasse l’esecuzione di opere sul demanio pubblico, dovrebbe certamente ordinarne la demolizione; tuttavia, nel caso di specie, si discute della assentibilità di opere e interventi da realizzarsi sulla proprietà privata di cui alla menzionata particella 530.

Il riferimento all’esecuzione di lavori nella “particella demaniale 446” mai emersa in precedenti atti istruttori, in altri termini, non consente di chiarire se, ad avviso del Comune resistente, effettivamente sia necessaria l’acquisizione del parere preventivo ex art. 55 cod. nav. per l’esecuzione di interventi nella particella 530, oggetto dell’istanza di cui è lite.

Non sono esplicitate le ragioni per cui l’esecuzione di lavori nella particella 446 sia di per sé idonea a determinare il rigetto dell’istanza di permesso di costruire per opere ricadenti nella particella 530 e ciò rende la motivazione intrinsecamente incoerente.

Inoltre, il Comune ben avrebbe potuto valutare l’istanza del privato anche quale accertamento di conformità ex art. 36 tu edilizia, anziché limitarsi a respingere l’istanza senza ulteriore approfondimento sul punto.

8. Ne consegue che il provvedimento impugnato deve essere annullato e il Comune dovrà pronunciarsi mediante un nuovo provvedimento espresso, che prenda in considerazione la possibilità di rilasciare il titolo edilizio per le opere oggetto dell’istanza.

9. Resta fermo il potere del Comune di provvedere, previa adeguata istruttoria, sulle opere eventualmente realizzate nella particella 446, chiarendo altresì se essa sia effettivamente ricadente nel pubblico demanio ovvero se essa rientri nel complesso immobiliare di proprietà del ricorrente, come da quest’ultimo sostenuto.

10. Le spese seguono la regola della soccombenza e sono regolate nella misura di cui al dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio sezione staccata di AT (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie e, per l’effetto, annulla il provvedimento impugnato.

Condanna il Comune resistente alla refusione in favore del ricorrente delle spese di lite che liquida in euro 2000,00 oltre spese generali ed accessori di legge.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in AT nella camera di consiglio del giorno 13 maggio 2025 con l'intervento dei magistrati:

Ines Simona Immacolata Pisano, Presidente

Massimiliano Scalise, Referendario

Viola Montanari, Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Viola Montanari	Ines Simona Immacolata Pisano

IL SEGRETARIO