Pubblicato il 05/05/2026

N. 08321/2026 REG.PROV.COLL.

N. 10603/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Seconda Bis)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 10603 del 2025, integrato da motivi aggiunti, proposto da
Condominio di Lungotevere dei IN n. 30, Condominio di Lungotevere dei IN n. 34, Condominio di Lungotevere dei IN n. 35, Condominio di Lungotevere dei IN n. 39, Condominio di Lungotevere dei IN n. 45, Condominio di Lungotevere dei IN n. 51, in persona dei rispettivi amministratori pro tempore , rappresentati e difesi dagli avvocati Antonio Lirosi, Cinzia Guglielmello e Giulia De Paolis, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

MA IT, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentata e difesa dall'avvocato Alessia Alesii, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;
Presidenza del Consiglio dei Ministri ed Autorità di Bacino Distrettuale dell'Appennino Centrale, in persona dei rispettivi legali rappresentanti pro tempore , rappresentate e difese dall'Avvocatura Generale dello Stato, domiciliataria ex lege in MA, via dei Portoghesi, 12;
Regione Lazio, in persona del Presidente pro tempore , rappresentata e difesa dall’avvocato Angela Mariani, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;
“ Acea ATO2 ” S.p.a., non costituita in giudizio.

nei confronti

“ IN KI ” S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dagli avvocati Arturo Cancrini, Francesco Vagnucci e SE Durano, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento

previa sospensione

Per quanto riguarda il ricorso introduttivo:

- del permesso di costruire n. 01/QG/28427 del 2/7/2024 rilasciato da MA IT - Dipartimento Mobilità e Trasporti alla Società IN KI S.r.l., avente ad oggetto “ Intervento B1.4-030- Realizzazione di un parcheggio interrato in area di proprietà di MA IT, sito in Lungotevere Mellin i” e degli elaborati e pareri ivi allegati;

- della determinazione dirigenziale del Dipartimento Mobilità Sostenibile e Trasporti, Direzione Sosta e Accessibilità, num. rep. QG/329/2023 del 16/3/2023 e num. prot. QG/11096/2023 del 16/3/2023 con la quale MA IT ha dichiarato “ chiusa definitivamente con esito positivo sulla base delle posizioni prevalenti, con le prescrizioni contenute nei pareri, la Conferenza di Servizi ex art. 14 della L. 241/1990 e ss.mm.ii., in forma semplificata e modalità asincrona indetta il 06/09/2022 con nota prot. QG 31099, relativa al Procedimento IN KI Srl per il rilascio del titolo abilitativo per la realizzazione di un parcheggio sito in Lungotevere dei IN rientrante nella OdS n. 129/2008 ed avente il codice Intervento “B1.4-030 ”, ricadente nel Municipio MA I, per la conferma dei pareri ottenuti nelle Conferenze di Servizi di cui alla Determinazione Dirigenziale n. 1399 del 24/12/2012, dei pareri acquisiti agli atti del procedimento e degli atti di assenso per il rilascio del titolo abilitativo;

- dei verbali della Conferenza di Servizi relativa alle sedute tenutesi in modalità sincrona ai sensi dell'art. 14- ter legge 241/1990, e, in particolare, della seduta del giorno 12/1/2023, il cui verbale è stato trasmesso ai partecipanti con nota prot. QG 3339 del 25/01/2023, e della seconda seduta del 23/2/2023;

- delle determinazioni di competenza delle Amministrazioni/Enti/Società coinvolte nell'ambito della Conferenza di Servizi indetta nota prot. QG 31099 del 6/9/2022, e precisamente del parere del Dipartimento Mobilità e Trasporti - Direzione Infrastrutture e Trasporti di cui alla nota prot. n. QG/33155 del 20/9/2022, parere del Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica - Direzione Pianificazione Generale di cui alla nota prot. n. QI/179557 del 26/10/2022, parere del Dipartimento Mobilità e Trasporti - Direzione Trasporto Pubblico Locale di cui alla nota prot. n. QG/40110 del 2/11/2022, parere del Dipartimento Ciclo dei Rifiuti di cui alla nota prot. NA/14524 del 7/11/2022, parere della Sovrintendenza Capitolina di cui alla nota prot. n. RI/40394 del 13/12/2022, parere dell'Autorità di Bacino Distrettuale dell'Appennino Centrale - Area Difesa del Suolo di cui alla nota prot. n. 13662 del 19/12/2022, parere del Dipartimento Mobilità e Trasporti - Direzione Programmazione e Attuazione dei Piani di Mobilità: nota prot. n. QG/0048950 del 30/12/2022, parere del Dipartimento Tutela Ambientale ì - Direzione Gestione Territoriale Ambiente e del Verde di cui alla nota prot. n. QL/154 del 2/01/2023, parere di “ Acea ATO2 ” S.p.A. di cui alla nota prot. n. 0022823 del 11/01/2023 con cui, tra l'altro, viene trasmessa la nota prot. QG 47959 del 21/12/2022, parere del Dipartimento Valorizzazione del Patrimonio e Politiche Abitative - Direzione Acquisizioni - Consegne e Conservatoria di cui alla nota prot. n. QC/11078 del 22/02/2022;

- del nulla osta della Regione Lazio - Direzione Regionale Lavori Pubblici, Stazione Unica Appalti, Risorse Idriche e Difesa del Suolo (Area vigilanza e bacini idrografici) prot. U. 0214949 del 24/2/2023;

- della nota prot. QG 31099 del 6/9/2022 del Dipartimento Mobilità Sostenibile e Trasporti, Direzione Sosta e Accessibilità, con cui MA IT ha indetto la nuova Conferenza di Servizi ai sensi dell’art. 14 e segg. della L. n. 241/1990;

- della determinazione dirigenziale esposta direttamente presso il cantiere e identificata con gli estremi n. rep. VR/525/2025 e n. prot. VR/47143/2025, datata 20/8/2025 recante la “ disciplina di Traffico Provvisoria in Lungotevere dei IN - realizzazione parcheggio interrato da parte della Società Concessionaria IN KI S.r.l.  - installazione cantiere - Fase A ”;

- della determinazione dirigenziale num. prot. VR/1253/2025 del 9/1/2025 con cui è stata prorogata fino al 15/1/2025 la determinazione dirigenziale VR/894/2024;

- della determina dirigenziale VR/894/2024, adottata da MA IT al fine di consentire alla Società l'installazione di strumenti di monitoraggio presso Lungotevere dei IN;

- del verbale QN 187541/2024 con cui MA IT, in data 11/9/2024, ha disposto la consegna dell'area;

nonché per la declaratoria di nullità ex art. 21 septies della L. 241/90 e/o, in ogni caso, per l'annullamento

- della determinazione della Regione Lazio-Direzione Lavori Pubblici, Stazione Unica Appalti, Risorse Idriche e Difesa del Suolo n. G02332 del 22/2/2023 e del conseguente nulla osta alla realizzazione del parcheggio reso dalla Regione Lazio-Direzione Lavori Pubblici, Stazione Unica Appalti, Risorse Idriche e Difesa del Suolo-Area Vigilanza e Bacini Idrografici, in qualità di Autorità Idraulica, num. prot. QG 7852 del 24/2/2023 (U. 0214949 del 24/2/2023).

Per quanto riguarda i motivi aggiunti presentati il 12/12/2025:

Per l’annullamento

per gli ulteriori motivi dedotti con il presente atto

- degli atti già impugnati con il ricorso introduttivo, e segnatamente del permesso di costruire n. 01/QG/28427 del 2/7/2024 rilasciato da MA IT, della Determinazione Dirigenziale del Dipartimento Mobilità Sostenibile e Trasporti, Direzione Sosta e Accessibilità, num. rep. QG/329/2023 del 16/3/2023 e num. prot. QG/11096/2023 del 16/3/2023, nonché dei relativi verbali e determinazioni delle Amministrazioni/Enti/Società partecipanti come dettagliati nell’epigrafe del medesimo ricorso introduttivo, e della Determinazione Regione Lazio-Direzione Lavori Pubblici, Stazione Unica Appalti, Risorse Idriche e Difesa del Suolo n. G02332 del 22/2/2023;

- della nota del Dipartimento mobilità sostenibile e trasporti prot. 61136 del 2/12/2025, che non ha osteso la documentazione richiesta dai Ricorrenti con l’istanza del 21/11/2025;

nonché per l’accertamento

della violazione del vincolo di pertinenzialità di cui all’art. 9 della l. n. 122/1989 e degli obblighi previsti a carico della Concessionaria dall’art. 21 della Convenzione sottoscritta tra MA IT e la Concessionaria in data 31/7/2013, a rogito del Notaio M. P. Dragonetti, Rep. n. 10066 e Racc. 6.820;

e per la declaratoria di accertamento

del diritto dei Ricorrenti a prendere visione ed estrarre copia degli atti e documenti oggetto dell’istanza di accesso del 21/11/2025 e, in particolare, di “ copia integrale delle comunicazioni intercorse tra la Concessionaria e MA IT relativamente alla procedura di assegnazione dei box auto/moto, ivi compresi i contratti preliminari di assegnazione previsti dall’art. 21 della Convenzione e dell’eventuale polizza fidejussoria integrativa ”, con conseguente ordine a MA IT di esibizione della documentazione richiesta.

Visti il ricorso, i motivi aggiunti e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio di MA IT, della Regione Lazio, della Presidenza del Consiglio dei Ministri, dell’Autorità di Bacino Distrettuale dell'Appennino Centrale e di “ IN KI ” S.r.l.;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 10 marzo 2026 il dott. SE CH e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

TO

1. Con atto di ricorso introduttivo notificato il 18 settembre 2025 e depositato in pari data, i condomini ricorrenti avversavano il permesso di costruire n. 01/QG/28427 del 2 luglio 2024 rilasciato dal Dipartimento mobilità e trasporti di MA IT in favore della controinteressata, “ IN KI ” s.r.l., per la realizzazione di un parcheggio interrato in area di proprietà dell’amministrazione capitolina sita in Lungotevere dei IN.

In uno ad esso, i ricorrenti avversavano anche i numerosi atti a quello presupposti e meglio specificati in epigrafe.

In punto di fatto, gli esponenti rappresentavano che:

- con il permesso avversato, la società controinteressata aveva intrapreso la realizzazione di un parcheggio interrato ai sensi dell’art. 9, comma 4, della legge n. 122/1989 lungo la sede stradale di Lungotevere dei IN, a fianco del muraglione destro del fiume Tevere, in corrispondenza del tratto compreso tra l’intersezione con Via EN QU CO e Via Pietro Cossa, destinato ad ospitare 273 posti auto e 7 posti moto su due livelli interrati con, all’ultimo piano, vasche di accumulo delle acque meteoriche interconnesse con un sistema di sollevamento per lo svuotamento dei fluidi verso la fognatura pubblica;

- tale progetto prendeva avvio sin dal 2008 essendo stato ricompreso (con il codice intervento B1.4-030) nel Piano Urbano Parcheggi approvato con ordinanza del Sindaco di MA (in veste di Commissario Straordinario) n. 129/2008. Dopo la positiva conclusione delle conferenze di servizi interna e permanente indette per l’esame del progetto, l’approvazione del medesimo, la stipula della Convenzione tra MA IT e la società presentatrice e l’assenso della Commissione di Alta Vigilanza, nessun permesso di costruire veniva tuttavia richiesto, di talché il progetto non conosceva alcun seguito operativo, inducendo nei ricorrenti la convinzione che esso non avrebbe più avuto realizzazione;

- con un primo contenzioso, alcuni dei condomini odierni ricorrenti impugnavano una serie di provvedimenti adottati nell’ambito del procedimento amministrativo relativo al progetto in questione tuttavia, con sentenza n. 13332/2015, questo Tribunale respingeva il loro ricorso rilevando, tra l’altro, l’insussistenza di uno specifico obbligo di comunicazione dell’avvio del procedimento nei loro confronti, statuizione confermata in sede di appello con sentenza n. 5406/2016 del Consiglio di Stato;

- nel mese di maggio 2025, tuttavia, venivano intrapresi interventi di scavo diretti a compiere verifiche archeologiche sull’area in questione, a seguito della quale i ricorrenti avanzavano diffida alla sospensione delle opere ed istanza di accesso agli atti riscontrata da MA IT il 25 giugno ed il 2 luglio 2025 con la quale, in sostanza, essi apprendevano che il progetto, rimasto ineseguito per dieci anni, aveva conosciuto nuovo impulso con l’indizione, con nota del 6 settembre 2022, di una nuova conferenza di servizi per il rilascio del permesso di costruire.

Sempre in via di fatto, i ricorrenti esponevano che, a seguito della convocazione della nuova conferenza, essa veniva definitivamente conclusa con esito positivo, sulla base delle posizioni prevalenti e delle prescrizioni contenute nei pareri rilasciati da diverse delle amministrazioni coinvolte, con determinazione dirigenziale rep. n. QG/329/2023 del 16 marzo 2023, a seguito della quale il Dipartimento mobilità e trasporti di MA IT rilasciava il permesso di costruire impugnato, mentre il Dipartimento Infrastrutture e lavori pubblici concedeva alla società l’area in questione e, infine, quest’ultima veniva autorizzata ad installare gli strumenti di monitoraggio.

Infine, nei mesi di luglio ed agosto 2025 veniva avviata l’esecuzione dei testimoniali di stato presso le parti comuni degli stabili interessati dal progetto e presso alcune proprietà private, mentre con determinazione dirigenziale del 20 agosto 2025 veniva dettata la disciplina di traffico provvisoria occorrente a dare avvio alle opere, intraprese le quali, con diffida del 3 settembre 2025, i condomini ricorrenti invitavano, in ragione delle criticità emerse dalla documentazione ostesa, a sospendere l’esecuzione degli scavi.

In diritto, premessa la propria legittimazione ed il proprio interesse ad avversare gli atti in questa sede impugnati (in particolare facendo rilevare la vicinitas dei propri stabili all’area interessata ai lavori e lo specifico pregiudizio per la stabilità e la fruibilità dei fabbricati derivante dall’esecuzione delle opere, per come comprovato anche dall’espletamento dei testimoniali di stato), essi avanzavano i seguenti mezzi di censura.

“ I. Violazione degli artt. 3 e 97 cost. e degli artt. 1, 3 e 10 della l.n. 241/90. Violazione del principio di trasparenza. Eccesso di potere per falsità dei presupposti e difetto di istruttoria per la mancata acquisizione di elaborati attualizzati. Difetto di motivazione. Violazione e falsa applicazione degli artt. 48 e 107 del d.lgs. n. 267/2000. Irragionevolezza manifesta. Eccesso di potere. Sviamento ”.

A parere dei ricorrenti, la circostanza per cui, per circa dieci anni, la Convenzione sia rimasta inattuata, lungi dal rassicurare, costituirebbe l’indice di un difetto di motivazione e trasparenza dell’azione amministrativa, in quanto l’ iter autorizzatorio sarebbe stato riavviato senza illustrare le ragioni che ne avevano determinato l’interruzione, senza una rinnovata valutazione del perdurante interesse pubblico alla realizzazione dell’opera e senza la verifica dell’effettiva permanenza delle condizioni e dei presupposti di fattibilità dell’intervento sotto il profilo economico-finanziario, tanto più che, proseguivano i ricorrenti, il piano economico-finanziario ed il computo metrico-estimativo posti alla base del permesso di costruire rilasciato erano rimasti i medesimi che avevano accompagnato il progetto sin dal 2012, essendo inverosimile che i costi di realizzazione non fossero, nel frattempo, mutati.

Da ciò parte ricorrente deduceva l’illegittimità degli atti gravati per:

- incompetenza, giacché sarebbe stato necessario che la Giunta Comunale riapprovasse il progetto onde valutare il perdurante interesse pubblico alla sua realizzazione;

- difetto di istruttoria, la riapprovazione del progetto non essendo stata accompagnata dall’attualizzazione delle relazioni allegate al progetto (avvenuta solo con riferimento allo studio di inserimento paesaggistico ed allo studio di impatto sulla mobilità), e ciò ancorché l’amministrazione avesse richiesto di trasmettere gli elaborati progettuali aggiornati alla vigente normativa ed alle eventuali prescrizioni espresse con i pareri rilasciati nella precedente conferenza di servizi, di talché la conferenza di servizi tenutasi nel 2022 si sarebbe conclusa, secondo i ricorrenti nella mera conferma dei pareri già espressi e, quindi, in una sanatoria formalistica della situazione venutasi a determinare a seguito del lungo lasso trascorso senza che l’opera abbia avuto attuazione.

“ II. Violazione e falsa applicazione dell’art. 96, lett. f), R.D. n° 523 del 25.07.1904. Nullità per difetto assoluto di attribuzione ex art. 21-septies l.n. 241/1990 della determinazione regionale n. 2332 del 22/2/2023 e del conseguente nulla osta prot. 214949 del 24/2/2023. Eccesso di potere per insussistenza di presupposti, illogicità e irrazionalità manifesta in relazione al superamento dei profili di rischio idraulico. Difetto assoluto di motivazione. Sviamento di potere ”.

Parte ricorrente esponeva che il provvedimento impugnato era stato preceduto da una richiesta di documenti integrativi avanzata dall’Area Vigilanza e Bacini Idrografici della Regione Lazio che, con nota del 21 settembre 2022, aveva chiesto nuova documentazione per la verifica “ del rispetto dei vincoli idraulici imposti dal vigente R.D. n. 523 del 25.07.1904 in termini di “distanza obbligatoria minima” dalle opere di difesa idraulica, degli interventi strutturali da realizzare”, evidenziando che “non risulta - tra la documentazione fornita - un elaborato di verifica di non pregiudizio statico dell’opera idraulica esistente, costituita dal cd. “muraglione” , tenuto conto della vicinanza delle opere con il muraglione del Lungotevere.

Ricevuta la documentazione, tuttavia, l’autorità idraulica in questione aveva espresso parere negativo al rilascio del nulla osta idraulico rilevando che la sagoma del parcheggio distasse dal ciglio lato fiume del prospetto del muraglione (quindi, al lordo dello spessore della stessa struttura arginale) per misure comprese tra 8,44 e 9,16 metri lineari e che, di conseguenza, la documentazione trasmessa fosse insufficiente ad escludere potenziali rischi per le opere idrauliche e per l’integrità strutturale dei muraglioni e degli eventuali elementi costruttivi interrati ad essi accessori o collegati, in definitiva l’opera ponendosi “ in contrasto con il divieto assoluto di scavo e di costruzione a distanza inferiore a metri 10 dal piede dell’argine imposto dall’art. 96 comma f) del R.D. n° 523 del 25.07.1904 ”, ed invitando la società concessionaria a rielaborare il progetto traslando il confine dello scavo a distanza maggiore di 10 metri dal piede del muraglione, inteso come “ il paramento esterno (lato strada) del muraglione stesso ”, corredando il nuovo progetto di elementi asseverativi atti ad escludere ogni rischio di pregiudizio per le opere di difesa idraulica.

Senonché, con successiva determinazione direttoriale del 22 febbraio 2023, la Regione Lazio, su proposta della medesima Area di vigilanza e bacini idrografici, disponeva una deroga ad hoc alla distanza minima di 10 metri per la realizzazione del parcheggio prescrivendo solo il mantenimento di una distanza minima di sette metri dal paramento lato campagna del muraglione, il che consentiva all’Area vigilanza e bacini idrografici regionale, con successiva nota del 24 febbraio 2023, di rilasciare il nulla osta idraulico alla realizzazione dell’opera.

Tale nota, e la presupposta determinazione direttoriale, venivano considerate dai ricorrenti illegittime in quanto:

- nulle per difetto assoluto di attribuzione ex art. 21- septies della legge n. 241/1990, in quanto esse avrebbero disposto con un mero atto amministrativo una deroga ad una norma (contenuta nell’art. 96 del R.D. n. 523/1904) che, pur prevedendo che la distanza minima di 10 metri dalle opere di difesa idraulica si applichi in assenza di “ discipline vigenti nelle diverse località ”, in tanto consentirebbe tale eccezione in quanto la stessa sia prevista con norme di legge, a tal fine non ritenendosi sufficiente un atto amministrativo;

- lesive dei principi di imparzialità e generalità dell’azione amministrativa, in quanto attuata con atto privo della necessaria portata generale ed astratta che dovrebbe caratterizzare simili disposizioni;

- non precedute da alcuna istruttoria e dal rilascio dei pareri delle altre autorità competenti ad esprimersi;

- affette da difetto assoluto di motivazione e presupposti in quanto fondate esclusivamente sulla constatazione che “ la tipologia degli argini in muratura (detti muraglioni) non [svolgerebbe] più una funzione autonoma di contenimento idraulico essendo ormai inglobata nei rilevati dei Lungotevere, che [avrebbero] conseguentemente alterato in melius sia lo stato, sia la forma che le dimensioni dell’opera di difesa idraulica, garantendo un maggiore grado di protezione dalle piene straordinarie del fiume Tevere ”, con conseguente modificazione, ormai permanente, della “ caratterizzazione giuridica e geometrica del profilo originario (lato campagna) dell’opera di difesa idraulica necessaria, non solo per l’individuazione del “piede esterno” del muraglione (ormai 23 completamente interrato) funzionale a misurare la legale distanza della “servitù idraulica” imposta nella lettera f) del predetto art. 96, ma anche per definire il limite del bene che deve appartenere necessariamente al Demanio Pubblico dello Stato (Ramo Idrico), a norma dell’art. 822, comma 1) del codice civile (demanio necessario alle acque) ”, conclusioni queste che, secondo i ricorrenti, non sarebbero state supportate da alcuna verifica o accertamento in loco , ma tratte esclusivamente da affermazioni contenute in documenti progettuali carenti in ordine ai dati e/o alle metodologie di analisi eseguite, oltre ad essere risalenti agli anni 2013 e 2014 e, quindi, ormai superate.

“ III. Eccesso di potere per difetto di istruttoria ed insussistenza di presupposti in relazione al mancato adeguato approfondimento delle interferenze tra il parcheggio ed il contesto idrogeologico, con particolare riferimento alla quota di falda in corrispondenza del sondaggio S5. Errore di fatto e difetto di motivazione ”.

Ad avviso dei ricorrenti, inoltre, il progetto assentito non avrebbe rispettato la prescrizione di proseguire il monitoraggio piezometrico impartita dall’Autorità di bacino del fiume Tevere con il parere reso il 1° luglio 2013.

In particolare, secondo i ricorrenti, lo studio di filtrazione ed interferenza con l’ambiente e la falda idrica richiesto dalla citata Autorità sin dal 2012 ed effettuato dalla società concessionaria avrebbe evidenziato, nel biennio 2012-2013, una quota di falsa anomala in relazione al sondaggio S5.

Tale aspetto, emerso nell’ambito di una relazione geologica redatta nel settembre 2012, non sarebbe più stato considerato nelle successive verifiche e, in particolare, nella relazione di sintesi redatta nel marzo 2016 in cui sarebbe stata affermata la non interferenza della falda con le opere senza più citare il sondaggio S5, in violazione della prescrizione imposta con il citato parere favorevole del luglio 2013 che avrebbe rilevato, viceversa, la necessità di “ attualizzare le risultanze ” dello studio di filtrazione ed interferenza precedentemente realizzato.

Al contrario, secondo i ricorrenti, nessuno dei documenti successivamente presentati dalla società promotrice dell’intervento recherebbe traccia di approfondimenti ed attualizzazioni dello studio con riferimento, in particolare, al sondaggio S5, con conseguente rischio che le opere da realizzare rappresentino un ostacolo al deflusso idrico nel sottosuolo comportante il rischio di un innalzamento della superficie della falda a detrimento delle strutture di fondazione degli edifici limitrofi, con modifica del campo delle tensioni efficaci nel terreno e con la possibilità che insorgano problemi statici negli stessi edifici.

“ IV. Eccesso di potere per difetto di istruttoria ed insussistenza di presupposti in relazione al mancato adeguato approfondimento delle interferenze con gli edifici di prossimità. Erroneità ed insussistenza dei presupposti assunti ai fini dell’esclusione del rischio e conseguente illegittimità degli atti approvativi del progetto ”.

A giudizio dei ricorrenti, il progetto approvato sarebbe altresì carente sotto il profilo dell’esame delle interazioni e degli effetti dello scavo con le strutture esistenti circostanti l’area di sedime delle opere.

In particolare, il modello di analisi dell’interferenza geotecnica con il costruito limitrofo non avrebbe restituito risultati attendibili in quanto:

- i parametri geotecnici accertati avrebbero indagato solo aspetti di portanza verticale, ipotizzando un ambiente indisturbato, senza prendere in considerazione le conseguenze dovute alla alterazione indotta nel terreno dalla trivellazione per la realizzazione dei pali e della conseguente perdita di continuità del fronte di contenimento con una percentuale di permeabilità pari al 20%;

- vi sarebbe inoltre un’incongruenza nel riferimento tra l’edificio reale indicato negli elaborati e quello preso in considerazione nei calcoli, nel primo essendo indicato, in corrispondenza dell’edificio denominato “E”, un carico applicato alle strutture fondazionali ipotizzate di 26 kPa ed una distanza dal filo esterno della paratia dei pali di 5,6 metri mentre, nel secondo, sarebbe stata indicata come sezione scelta per le verifiche di stabilità della paratia quella in corrispondenza dell’edificio “H” che presenta una distanza nettamente inferiore dall’opera di sostegno (2,7 metri), mentre nella vista in sezione sarebbe rappresentato un altro edificio ancora (edificio C, corpo A);

- ancora, gli edifici preesistenti sarebbero stati schematizzati come edifici a modello intelaiato (con una struttura fondale, quindi, continua) mentre essi, nella realtà, sarebbero realizzati in muratura ed avrebbero, quindi, una struttura fondale discreta, per cui le loro pareti fronte strada, più prossime alla paratia, avrebbero una maggiore sensibilità al cedimento sia verticale che orizzontale rispetto al modello utilizzato;

- le conclusioni raggiunte nella relazione di interferenza geotecnica non sarebbero attendibili in quanto, oltre ad essere difformi dalla realtà degli edifici limitrofi, sarebbero basate su di un elevato grado di aleatorietà e prive di un mirato riferimento al reale ed effettivo stato di conservazione di ogni singola struttura di prossimità all’intervento le quali, nella quasi totalità, hanno circa 150 anni di vita.

In definitiva, secondo i ricorrenti, gli atti impugnati sarebbero illegittimi in quanto si sarebbero limitati ad aderire alle conclusioni contenute nello studio di interferenza geotecnica predisposto dalla società concessionaria senza adeguatamente indagare e valutare il rischio che gli scavi e la realizzazione del parcheggio possano comportare cedimenti del terreno e delle pareti degli edifici limitrofi, alcuni dei quali avrebbero già evidenziato un inizio di distacco delle parti frontali dai corpi del fabbricato, con loro rotazione verso il Lungotevere, che avrebbe richiesto una loro solidarizzazione al resto dell’edificio mediante l’installazione di catene metalliche.

“ V. Violazione e falsa applicazione del “regolamento viario e classifica funzionale delle strade urbane” di MA capitale, adottato con la deliberazione A.C. n. 21 del 16/4/2015, e s.m.i., che stabilisce le dimensioni minime dei marciapiedi. Eccesso di potere per difetto di istruttoria e motivazione in ordine alla sicurezza dell’utenza pedonale ”.

Infine, a parere dei ricorrenti, il progetto assentito provocherebbe una significativa alterazione della viabilità con perdita sia degli stalli di parcheggio che del marciapiede, in contrasto con il regolamento viario e la classificazione funzionale delle strade urbane dettato da MA IT che stabilisce una larghezza minima dei marciapiedi di 1,5 metri con conseguente, inaccettabile, compromissione dell’accessibilità, fruizione e sicurezza degli spazi urbani.

Si concludeva il gravame con l’istanza di acquisizione, in via istruttoria, di una serie di documenti (tra cui la determinazione dirigenziale di installazione del cantiere e quella di installazione degli strumenti di monitoraggio, nonché il verbale di consegna dell’area e l’eventuale ulteriore convenzione stipulata con la società concessionaria, ove esistente), con l’istanza di verificazione al fine di accertare, sotto diversi profili, la conformità del progetto alle normative ed alle prescrizioni vigenti (con particolare riguardo alla riduzione a 10 metri dal muraglione della distanza minima dell’opera ed all’esclusione di rischi idraulici e strutturali tali da minare ovvero compromettere la stabilità dei fabbricati dei condomìni ricorrenti e del muraglione del fiume Tevere) e, infine, con l’istanza di sospensione cautelare dei provvedimenti impugnati, anche inaudita altera parte .

2. Con decreto presidenziale del 20 settembre 2025, veniva respinta la domanda ex art. 56 c.p.a., ritenuti non sussistenti i requisiti di estrema gravità ed urgenza tali da non consentire neppure la dilazione sino alla data della delibazione camerale.

3. Si costituivano in giudizio MA IT, Regione Lazio, Presidenza del Consiglio dei Ministri, Autorità di bacino distrettuale dell’Appennino Centrale e “ IN KI ” s.r.l.

Regione Lazio eccepiva, in rito:

- il difetto di giurisdizione del Giudice Amministrativo in ordine alla domanda di annullamento del nulla osta idraulico rilasciato il 22 febbraio 2023, deducendo in ordine alla spettanza della controversia nell’ambito della giurisdizione del Tribunale Superiore delle Acque Pubbliche;

- l’inammissibilità del ricorso per carenza di legittimazione ed interesse da parte dei ricorrenti.

Nel merito, contestava la fondatezza delle pretese avversarie e, in particolare, riteneva erroneo il richiamo all’art. 96 del R.D. n. 523/1904 in quanto non applicabile al caso di specie, non vertendosi in ordine all’utilizzabilità di un corso di acque pubbliche o al libero deflusso delle medesime.

MA IT eccepiva:

- l’irricevibilità e/o l’improcedibilità del gravame per tardività del medesimo atteso che, a fronte di un titolo abilitativo pubblicato all’Albo Pretorio dell’ente dal 4 luglio al 2 agosto 2024, l’atto introduttivo del giudizio era stato notificato solamente il 18 settembre 2025;

- l’inammissibilità dell’impugnazione per violazione dell’art. 2909 c.c. In particolare, l’amministrazione capitolina rilevava come già le sentenze nn. 13332/2015 di questo Tribunale e 5406/2016 del Consiglio di Stato (quest’ultima resa in sede di impugnazione della decisione di primo grado) avessero esaminato e respinto le doglianze avanzate col presente ricorso, con conseguente formazione del giudicato sulle medesime ed inammissibilità dell’odierno gravame;

- ancora, l’inammissibilità per assenza di legittimazione ed interesse in capo agli odierni ricorrenti;

- l’inammissibilità per genericità delle doglianze e per violazione del principio di separazione dei poteri.

- infine, l’infondatezza nel merito del gravame proposto.

“ IN KI ” s.r.l., da parte propria, rilevava anch’essa:

- l’inammissibilità dell’impugnazione per carenza delle condizioni dell’azione;

- l’irricevibilità della medesima per tardività della notificazione del ricorso introduttivo rispetto a tutti gli atti impugnati (eccezion fatta per la determinazione dirigenziale del 20 agosto 2025 recante la disciplina del traffico veicolare finalizzata all’installazione del cantiere);

- il difetto di giurisdizione per quanto concerne l’impugnazione del nulla osta rilasciato dalla Regione Lazio in qualità di Autorità idraulica;

- l’infondatezza, nel merito, di tutti i motivi di ricorso.

La difesa erariale eccepiva, infine, il difetto di legittimazione passiva tanto della Presidenza del Consiglio dei Ministri (che non ha adottato alcuno dei provvedimenti impugnati) quanto dell’Autorità di bacino distrettuale dell’Appennino Centrale (in quanto amministrazione che ha emesso solamente un atto endoprocedimentale non autonomamente impugnabile).

4. Con ordinanza dell’8 ottobre 2025 il Collegio, considerata la richiesta di abbinamento al merito della domanda di sospensione cautelare avanzata con dichiarazione resa in udienza camerale, accedeva a tale istanza e, a tal fine, fissava l’udienza pubblica per la discussione nel merito dell’affare al 27 gennaio 2026, onerando MA IT di depositare, entro 30 giorni:

- copia della d.d. rep. n. VR/525/2025 del 20 agosto 2025 recante “ Disciplina di Traffico Provvisoria in Lungotevere dei IN – realizzazione parcheggio interrato da parte della Società Concessionaria IN KI S.r.l. – installazione cantiere – Fase A ”;

- copia della d.d. rep. n. VR/894/2024;

- copia del verbale di consegna dell’area QN/187541/2024,

compensando tra le parti, infine, le spese della fase cautelare.

5. Con deposito documentale avvenuto il 30 ottobre 2025, MA IT ottemperava alla richiesta esibizione di atti.

6. Con atto di motivi aggiunti di gravame notificato il 12 dicembre 2025 e depositato in pari data, i condomini ricorrenti:

- avanzavano nuovi motivi di impugnazione avverso gli atti già avversati con l’atto introduttivo del ricorso;

- domandavano l’accertamento dell’inadempimento della società concessionaria agli obblighi discendenti dalla Convenzione stipulata con MA IT il 31 luglio 2013 e, segnatamente, dell’obbligo di cui all’art. 21 dell’atto convenzionale;

- domandavano l’accertamento del proprio diritto a prendere visione di tutti gli atti e documenti oggetto dell’istanza di accesso avanzata il 21 novembre 2025.

In via di fatto, essi esponevano che:

- con atto del 28 ottobre 2025 avevano chiesto a MA IT l’ostensione di una serie di documenti poi effettivamente inviati in data 21 novembre 2025;

- di aver sottoposto la documentazione così conseguita (e costituita da relazione tecnica sulle lavorazioni in corso e monitoraggi topografici) all’esame di un proprio tecnico di fiducia che redigeva ulteriori osservazioni confermando le carenze degli elaborati progettuali e l’illegittimità delle valutazioni operate con gli atti impugnati;

- di aver invitato MA IT, con nota del 21 novembre 2025, a verificare il rispetto da parte della concessionaria del vincolo di pertinenzialità previsto dall’art. 9 della legge n. 122/1989 e degli obblighi discendenti dall’art. 21 della Convenzione (secondo la quale il 50 percento degli assegnatari dei parcheggi andrebbero individuati tra i proprietari degli immobili ricadenti nell’ambito di influenza del parcheggio pena la sospensione degli effetti della concessione del diritto di superficie, superabile con l’obbligo di elevare all’80 percento la polizza fideiussoria prestata a garanzia dell’esatto adempimento degli obblighi di Convenzione, fermo restando comunque il potere di MA IT di revocare la Convenzione al mancato raggiungimento della predetta percentuale del 50% degli aventi diritto), invitandola a voler trasmettere copia integrale delle comunicazioni intercorse tra la Concessionaria e MA IT relativamente alla procedura di assegnazione dei box auto/moto, ivi compresi i contratti preliminari di assegnazione e l’eventuale polizza fideiussoria integrativa;

- con nota del 2 dicembre 2025 MA IT rappresentava ai ricorrenti che la società concessionaria aveva presentato polizza fideiussoria a garanzia dell’esatto adempimento nella misura aumentata dell’80 percento del costo di costruzione, così ritenendo di aver evaso la richiesta di accesso avanzata dai ricorrenti il precedente 21 novembre.

In diritto essi, preliminarmente, avanzavano istanza ex art. 116, comma 2, c.p.a. affinché il Giudice adito ordinasse a MA IT l’ostensione integrale della documentazione richiesta con l’istanza del 21 novembre 2025, ossia copia integrale delle comunicazioni intercorse tra la Concessionaria e MA IT relativamente alla procedura di assegnazione dei box auto/moto, ivi compresi i contratti preliminari di assegnazione previsti dall’art. 21 della Convenzione e l’eventuale polizza fideiussoria integrativa.

Proseguivano, poi, avanzando due ulteriori mezzi di censura in aggiunta a quelli precedentemente introdotti.

“ VI. Eccesso di potere per difetto di istruttoria ed insussistenza di presupposti in relazione al mancato adeguato approfondimento delle interferenze tra il parcheggio ed il contesto idrogeologico, con particolare riferimento all’assenza di dati sul monitoraggio piezometrico e sulla quota di falda in corrispondenza del sondaggio s5. Assenza di dati sul monitoraggio inclinometrico. Violazione delle prescrizioni e mancanza di verifiche da parte delle amministrazioni ”.

A parere dei condomini ricorrenti, le relazioni tecniche di monitoraggio ed i report sulle misurazioni effettuate tramite scansione laser degli edifici avrebbero confermato, anziché smentirle, le carenze progettuali e la conseguente illegittimità degli atti che li hanno approvati, nonché avrebbero confermato anche le carenze dell’attività di monitoraggio e la violazione delle prescrizioni contenute nei pareri acquisiti in sede di conferenza di servizi, rispetto alle quali non vi sarebbe stata alcuna verifica da parte dell’amministrazione.

In particolare, sostenevano i ricorrenti, i dati rilevati da ultimo con il report più aggiornato (risalente ai mesi di giugno ed agosto 2025) si riferirebbe ad un momento nel quale non erano ancora iniziate le operazioni di trivellazione finalizzate alla realizzazione della paratia di pali lato Tevere, trattandosi quindi di dati non significativi e non rilevanti, stante l’assenza in quel periodo di interventi che potessero generare perturbazioni sugli stabili in osservazione.

Ciò non consentirebbe, secondo i ricorrenti, di concludere, come pure fatto nell’ambito della relazione tecnica del 15 settembre 2025, che fossero da escludere “ spostamenti significativi ” tali da rendere necessarie ulteriori “ misure correttive ”.

Anche l’assenza di rilevazioni successive alla data di inizio delle trivellazioni veniva considerata indice di illegittimità degli atti impugnati, considerando che nell’elaborato progettuale del 2012 “ Piano preliminare di monitoraggio ” veniva indicata una frequenza massima delle letture nel corso della fase di scavo pari a 30 giorni.

Inoltre, ed a dispetto della cadenza mensile delle rilevazioni prevista nell’elaborato da ultimo citato, non veniva reso disponibile alcun dato relativo al monitoraggio inclinometrico.

Infine, del tutto assenti erano i dati relativi al monitoraggio piezometrico, il che avrebbe costituito, secondo i ricorrenti, un’evidente violazione delle prescrizioni imposte dall’Autorità di bacino del Fiume Tevere con il proprio parere del 1° luglio 2013.

Anzi, benché dei 4 piezometri installati nel 2012 solamente uno (denominato S6) fosse stato rinvenuto integro e funzionante, nessuno degli altri piezometri risultava essere stato ripristinato e, in particolare, non risultava effettuata alcuna rilevazione con riferimento al valore S5 che, in fase progettuale, aveva evidenziato un livello di falda superiore agli altri.

In definitiva, a parere dei ricorrenti, quanto sopra avrebbe confermato il rischio che le opere previste possano comportare un innalzamento del livello della falda con potenziale interferenza con le strutture di fondazione degli edifici limitrofi, rischio ritenuto non adeguatamente indagato e valutato dai provvedimenti avversati.

“ VII. Violazione e falsa applicazione dell’art. 9, comma 4, della l. N. 122/1989 e dell’art. 21 della convenzione. Violazione del vincolo di pertinenzialità. Difetto di istruttoria e di attivazione dei poteri di verifica spettanti a MA IT ”.

Premesso che la realizzazione del parcheggio in questione è disciplinata ai sensi dell’art. 9 della legge n. 122/1989 (e, quindi, con la concessione in superficie dell’area sottostante un immobile comunale al fine di realizzare parcheggi pertinenziali alle unità immobiliari site nell’ambito di influenza del parcheggio), i ricorrenti osservavano che, secondo l’art. 21 della Convenzione stipulata con MA IT, la società concessionaria si era impegnata ad individuare, entro sei mesi dal rilascio del titolo edilizio, almeno il 50 percento degli assegnatari dei box tra i proprietari di immobili ricadenti nell’ambito di influenza, pena la sospensione degli effetti della concessione del diritto di superficie, condizione sospensiva l’accertamento del cui verificarsi era subordinato alla comunicazione all’autorità municipale, in originale o copia autentica, dei contratti preliminare di assegnazione dei parcheggi.

In alternativa, onde evitare il verificarsi della sospensione degli effetti della concessione del diritto superficiario, la concessionaria avrebbe dovuto obbligarsi ad elevare all’80 percento l’importo della polizza fideiussoria prestata all’amministrazione a garanzia dell’adempimento degli obblighi nascenti dalla Convenzione.

In difetto di entrambe le circostanze, l’amministrazione avrebbe potuto revocare la Convenzione.

Proseguivano i ricorrenti rilevando come, con la comunicazione del 2 dicembre 2025, MA IT abbia confermato l’inadempimento all’obbligo nascente dall’art. 21 della Convenzione, affermando che la concessionaria “ in mancanza di individuazione nei termini previsti di un numero di prenotazioni di acquisto di posti auto pertinenziali pari al 50% degli assegnatari, [avrebbe] presentato idonea garanzia fidejussoria ai sensi dell’art. 18 a garanzia dell’esatto adempimento nella misura aumentata dell’80% del costo di costruzione, come menzionata e descritta a pag. 3 del Permesso a costruire ”.

Ciò tuttavia, ad avviso dei ricorrenti, non avrebbe consentito di ritenere adempiuto l’obbligo in questione in quanto la concessionaria avrebbe presentato la garanzia fideiussoria maggiorata all’80 percento del costo di costruzione già ai fini del rilascio del permesso di costruire, e ciò a conferma che la stessa non avrebbe posto in essere alcuna delle attività finalizzate ad individuare (almeno il 50 percento) degli assegnatari dei posti auto/moto tra quelli residenti nell’area di influenza del parcheggio, in ossequio al principio di pertinenzialità, così compromettendo la finalità pubblica del progetto.

Si concludeva il gravame accessorio con la domanda di annullamento della nota del 2 dicembre 2025 di riscontro all’istanza di accesso agli atti avanzata il precedente 21 novembre e la conseguente condanna all’ostensione dei documenti ivi richiesti, nonché con la domanda di annullamento di tutti gli atti impugnati e l’accertamento della violazione degli obblighi nascenti dalla Convenzione.

7. In vista dell’udienza pubblica di discussione del gravame (inizialmente fissata al 27 gennaio 2026 e, in quella sede, rinviata al 10 marzo successivo, a cagione dell’intervenuta proposizione di motivi aggiunti di ricorso e della conseguente necessità di rispettare i termini a difesa previsti dall’art. 46, comma 1, c.p.a.), le parti scambiavano memorie conclusionali – con le quali ribadivano le domande ed eccezioni precedentemente avanzate – e replicavano alle domande ed eccezioni contenute nel gravame accessorio e nelle memorie difensive.

8. Infine, all’udienza pubblica del 10 marzo 2026, dopo ampia discussione, la causa veniva trattenuta in decisione.

IR

1. Preliminarmente, in conformità a quanto richiesto dalla difesa erariale, va disposta l’estromissione dal presente giudizio tanto della Presidenza del Consiglio dei Ministri quanto dell’Autorità di Bacino dell’Appennino Centrale.

Quanto alla prima, infatti, nessun atto di quell’amministrazione risulta avversato nel presente giudizio né, tantomeno, risulta che la medesima sia intervenuta nell’ambito del complesso iter istruttorio che ha condotto all’emanazione degli atti impugnati, neppure a titolo di autorità cui l’art. 14- quinquies della legge n. 241/1990 demanda il compito di dirimere il dissenso espresso da amministrazioni portatrici di interessi qualificati nell’ambito della conferenza di servizi attraverso lo strumento dell’opposizione al Presidente del Consiglio dei Ministri.

Riguardo, invece, all’Autorità di Bacino Distrettuale, ancorché l’atto di ricorso introduttivo annoveri, tra gli atti impugnati, anche il parere rilasciato da quell’Ente il 19 dicembre 2022, nessuna censura viene mossa, nello specifico, al contenuto di detto parere, dolendosi la ricorrente piuttosto dell’(asseritamente) omessa inottemperanza della società controinteressata ad una delle prescrizioni impartite con il parere in questione.

Pertanto, dovendosi applicare alla fattispecie il disposto di cui all’art. 14- quater , comma 1, della legge n. 241/1990 (con cui ha trovato definizione l’annosa disputa riguardante la riferibilità degli effetti alla determinazione conclusiva della conferenza o alle volontà singolarmente espresse in quella sede), il parere reso dall’Autorità di Bacino assume valenza di atto endoprocedimentale di cui è da escludersi l’autonoma impugnabilità e, di conseguenza, la legittimazione passiva nel presente giudizio, con conseguente estromissione anche dell’Autorità Distrettuale dell’Appennino Centrale.

2.1. Vengono in rilievo, a questo punto, una serie di questioni pregiudiziali in rito, tra le quali riveste carattere prioritario (arg. ex Cons. St., Ad. Plen., n. 5/2015, da ultimo vedi questa Sezione, sent. n. 23582/2025), l’esame dei presupposti processuali rispetto alle condizioni dell'azione (interesse ad agire e legittimazione ad agire) e quindi ai motivi di merito del ricorso e, nell’ambito di essi, la disamina dell’eccezione di difetto di giurisdizione mossa dalla difesa dell’amministrazione regionale ed alla quale si associava anche la controinteressata.

A giudizio della Regione Lazio la presente controversia – quantomeno nella misura in cui risulta oggetto di impugnazione, tra gli atti presupposti, la determinazione dirigenziale G02332 del 22 febbraio 2023 a mezzo della quale è stato rilasciato il nulla osta idraulico alla realizzazione del parcheggio sotterraneo di Lungotevere dei IN – apparterrebbe alla giurisdizione del Tribunale Superiore delle Acque Pubbliche in quanto verrebbe in rilievo una manifestazione di volontà provvedimentale incidente sul governo delle acque pubbliche ai sensi dell’art. 2 del R.D. n. 523/1904.

L’eccezione non coglie nel segno.

In proposito, occorre osservare – come correttamente rilevato dall’amministrazione regionale – che la giurisdizione del Tribunale Superiore delle Acque Pubbliche, nel perimetro definito dall’art. 143, comma primo, lett. a ), concerne “ i ricorsi per incompetenza, per eccesso di potere e per violazione di legge avverso i provvedimenti definitivi presi dall'amministrazione in materia di acque pubbliche ”.

Ai fini del riparto della potestas iudicandi tra giudice amministrativo e giurisdizione delle acque pubbliche, la Corte di Cassazione, sin dall’ordinanza n. 27528/2008 indicata dall’amministrazione regionale nella propria difesa, ha costantemente rammentato che “ la giurisdizione di legittimità in unico grado attribuita al Tribunale Superiore delle acque Pubbliche (…) sussiste quando i provvedimenti amministrativi impugnati incidano direttamente sul regime delle acque pubbliche nel senso che concorrono, in concreto, a disciplinare la gestione e l’esercizio delle opere idrauliche o a determinare i modi di acquisto dei beni necessari all’esercizio ed alla realizzazione delle opere stesse o a stabilire o modificarne la localizzazione o ad influire nella loro realizzazione mediante sospensione o revoca dei relativi provvedimenti ”, con la precisazione, però, che “ ai sensi dell'art. 143, comma 1, lett. a), r.d. n. 1775 del 1933, spettano alla cognizione del Tribunale superiore delle acque pubbliche le impugnazioni di tutti i provvedimenti che, per effetto della loro incidenza sulla realizzazione, sospensione o eliminazione di opere idrauliche riguardanti acque pubbliche, concorrono in concreto a disciplinare le modalità d'uso di tali acque, compresi quelli che, pur se emanati da organi dell'Amministrazione non preposti alla cura delle acque pubbliche, comunque interferiscono con le determinazioni che regolano il menzionato uso, ad esempio autorizzando, impedendo o modificando i lavori o determinando i modi di acquisto dei beni necessari all'esercizio e alla realizzazione delle opere ” (così Cass. Civ., SS.UU., ord. n. 13975/2023).

Altresì, è stato affermato che “ la giurisdizione del TSAP sussiste anche nei confronti di un provvedimento che, ancorché proveniente da organi dell'amministrazione non preposti alla cura degli interessi del settore delle acque pubbliche, finisca tuttavia con l'incidere immediatamente sull'uso di queste ultime, in quanto interferisca con i provvedimenti relativi a tale uso, disciplinandone le modalità di utilizzazione ” (così Cass. Civ., SS.UU., n. 6801/2024).

A tale insegnamento ha fatto mostra di aderire pienamente anche la giurisprudenza di questo Plesso, ove è frequente riscontrare l’affermazione secondo cui “ L'art. 143, comma 1 lett. a), r.d. n. 1775 del 1933 stabilisce che appartengono alla cognizione diretta del Tribunale Superiore delle Acque Pubbliche i ricorsi per incompetenza, per eccesso di potere e per violazione di legge avverso i provvedimenti presi dall'Amministrazione "in materia di acque pubbliche" e debbono ritenersi devoluti alla cognizione di tale Tribunale tutti i ricorsi avverso i provvedimenti che concorrono, in concreto, a disciplinare le modalità di utilizzazione di quell'acqua, onde in tale ambito vanno ricompresi anche i ricorsi avverso i provvedimenti che, pur costituendo esercizio di un potere non strettamente attinente alla materia delle acque e inerendo a interessi più generali e diversi ed eventualmente connessi rispetto agli interessi specifici relativi alla demanialità delle acque o ai rapporti concessori di beni del demanio idrico, riguardino comunque l'utilizzazione di detto demanio, così incidendo in maniera diretta ed immediata sul regime delle acque ” (così Cons. St., sez. IV, n. 6594/2024).

Nello specifico, poi, la linea di demarcazione in concreto tra le due giurisdizioni è stata ravvisata, sempre nella giurisprudenza di legittimità, “avuto riguardo alla circostanza che l'atto impugnato, anche se emesso da organi amministrativi diversi da quelli istituzionalmente preposti, finisca tuttavia con l'incidere immediatamente - e non soltanto in via occasionale - sull'uso delle acque pubbliche ” (Cass. Civ., SS.UU., n. 4061/2024).

Traslando le coordinate interpretative sopra tracciate sul caso di specie si evidenzia, a parere del Collegio, come la controversia in questione non investa né la demanialità delle acque pubbliche né le modalità di utilizzazione di dette acque, ma solamente i limiti all’esercizio della potestà edificatoria discendenti dall’applicazione di un vincolo di inedificabilità assoluto che l’art. 96 del R.D. n. 523/1904 pone a salvaguardia del demanio idrico (vedi meglio infra ), in maniera non dissimile da altri vincoli di inedificabilità che l’ordinamento pone a tutela di particolari interessi sensibili (paesaggistici, culturali, naturali, ecc.) o di altre categorie di beni demaniali (stradale, ferroviario, aeroportuale, militare, ecc.), senza che da ciò possa discendere che la realizzazione di manufatti insistenti sulla fascia di rispetto dagli argini vada ad incidere sul regime o sulle modalità di utilizzazione del bene protetto.

Di conseguenza, se ne deve trarre la conclusione che la controversia in esame rientri pienamente nella giurisdizione di questo Giudice, non venendo in rilievo l’utilizzo delle acque pubbliche o il regime delle stesse.

Tale conclusione è corroborata, del resto, proprio dalla lettura della determinazione n. G02332 del 22 febbraio 2023 della competente direzione regionale, il cui esame evidenzia come il richiamo all’art. 2 del R.D. n. 523/1904 ed al relativo potere dell’amministrazione idrica di vietare, limitare o comunque conformare progetti ed opere in grado di influire sul regime dei corsi d’acqua appare essere effettuato esclusivamente ad abundantiam , il resto dell’apparato motivazionale dell’atto incentrandosi sulla possibilità (infine accordata) di concedere una deroga al divieto di realizzare interventi edilizi a distanza inferiore a dieci metri dal piede dell’argine per come prescritto dall’art. 96, lett. f ) del R.D. n. 523/1904.

In definitiva, quindi, sussiste la giurisdizione del giudice adito e la relativa eccezione va, pertanto, respinta.

2.2. Sempre nel solco della tassonomia dettata dal Giudice amministrativo di appello, occorre ora esaminare l’eccezione di irricevibilità del ricorso mossa dall’amministrazione capitolina ed alla quale ha aderito anche la difesa di parte controinteressata, secondo la quale, in sintesi, essendo stato il permesso di costruire gravato con l’impugnazione principale pubblicato all’Albo Pretorio dell’ente dal 4 luglio al 8 agosto 2024, l’azione caducatoria mossa avverso di esso sarebbe irricevibile per tardività, giacché la notificazione del ricorso introduttivo è avvenuta il 18 settembre 2025, circostanza questa che, sempre ad avviso di MA IT, non muterebbe ove si aderisse all’orientamento interpretativo secondo cui, quando la contestazione si appunti sul quomodo del titolo abilitativo e non sull’ an , il termine per impugnare decorrerebbe dal momento in cui si possa avere contezza dell’intervento edilizio in corso di esecuzione.

L’eccezione non è fondata.

In proposito, va osservato che, in tema di impugnazione dei titoli edilizi, l’indirizzo pretorio ormai consolidatosi è costante nell’affermare che “ la pubblicazione all'Albo Pretorio del Comune e l'esposizione del cartello di cantiere non integrano, in sé, una forma di conoscenza legale del titolo edilizio essendo la stessa ravvisabile nell'inizio dei lavori, laddove si contesti l'an dell'edificazione, mentre nell'ipotesi in cui si contesti il quomodo, da quando con il completamento o con il grado di sviluppo dei lavori sia materialmente apprezzabile la reale portata dell'intervento in precedenza assentito e sia, dunque, giuridicamente configurabile l'inerzia rispetto alla possibilità di ricorrere ” (Cons. St., sez. IV, n. 7151/2019. In termini, più recentemente, Cons. St., sez. II, n. 1474/2025, secondo cui “ Il termine per impugnare i provvedimenti autorizzativi di interventi edilizi viene fatto decorrere dal momento in cui le opere realizzate rivelano, in modo certo e univoco, le loro caratteristiche e, quindi, l'entità delle violazioni urbanistiche e della lesione eventualmente derivante dal provvedimento al ricorrente medesimo qualora si controverta dell'esatta dimensione, consistenza o finalità, dell'erigendo manufatto, mettendone in dubbio, appunto, le modalità di realizzazione non in quanto tali, ma in quanto erroneamente assentite dal titolo di legittimazione di cui dunque si intende dolersi ”).

Sempre la giurisprudenza, ha chiarito che “ la piena conoscenza - cui fa riferimento l'art. 41, comma 2, c.p.a. per individuare il dies a quo dell'impugnazione - non può essere intesa quale conoscenza integrale del provvedimento, che si intende impugnare e delle sue motivazioni, atteso che - per individuare il dies a quo di decorrenza - basta la percezione dell'esistenza di un provvedimento amministrativo e degli aspetti che ne rendono evidente l'immediata e concreta lesività per la sfera giuridica dell'interessato, al fine di garantire l'esigenza di certezza giuridica connessa alla previsione di un termine decadenziale per l'impugnativa degli atti amministrativi, senza che ciò possa intaccare il diritto di difesa in giudizio e al giusto processo, garantiti invece dalla congruità del termine temporale per impugnare, decorrente dalla conoscenza dell'atto nei suoi elementi essenziali e dalla possibilità di proporre successivi motivi aggiunti ” (Cons. St., sez. V, n. 8316/2024).

Ancora, è stato rilevato che, in subiecta materia , “ le esigenze di tutela vanno contemperate con l'esigenza di assicurare stabilità e certezza agli atti amministrativi, non potendo gli stessi rimanere sine die soggetti ad un'eventuale impugnativa, né consentire che il privato confinante, attraverso l'utilizzo ad libitum dello strumento dell'accesso, possa decidere di impugnare i relativi atti in qualsiasi momento ” (cfr. Cons. St., sez. VII, n. 10845/2023).

Nel caso di specie:

- è da escludersi che la semplice pubblicazione del permesso di costruire nell’Albo Pretorio di MA IT sia idonea a far decorrere il dies a quo per l’impugnazione, posto che, come rilevato dalla sentenza n. 5406/2016 del Consiglio di Stato – peraltro, evocata a tal fine proprio da parte resistente – i ricorrenti sono privi della qualità di parti del procedimento amministrativo che ha condotto all’emanazione dell’atto avversato e, allo stesso modo, non rivestono, rispetto ad esso, la qualità di controinteressati necessari. In definitiva essi, allora, non possiedono alcuna particolare qualificazione che onerava loro di monitorare costantemente l’Albo Pretorio dell’ente per tenersi aggiornati su un iter amministrativo rispetto al quale essi erano estranei;

- al momento dell’avvio dei lavori (non precisamente indicato negli atti di causa, ma presumibilmente ravvisabile nel corso del mese di maggio del 2025), parte ricorrente avrebbe potuto acquisire solamente una percezione di lesività del provvedimento abilitativo, tale da imporle il preciso onere di attivarsi al fine di avere piena conoscenza della documentazione amministrativa legittimante il rilascio del titolo edilizio, onere cui essa ha tempestivamente adempiuto e che ha condotto all’ostensione dei documenti richiesti tra il 25 giugno ed il 2 luglio 2025, con conseguente, tempestiva, notificazione del ricorso introduttiva avvenuta il 18 settembre 2025;

- a maggior ragione, ad esiti non differenti si sarebbe comunque giunti ove si fosse assunto a dies a quo del termine per proporre impugnazione la percezione degli aspetti che rendono evidente l'immediata e concreta lesività per la sfera giuridica dell'interessato dell’intervento edilizio assentito dalle amministrazioni resistenti, percezione che parte ricorrente ha di certo acquisito allorché, alla fine del mese di luglio 2025, ha avuto inizio la rilevazione dei testimoniali dello stato di fatto.

In conseguenza, escluso che la pubblicazione nell’Albo Pretorio del permesso di costruire o l’affissione del cartello di inizio dei lavori abbiano determinato l’avvio del termine decadenziale previsto dall’art. 41, comma 2, c.p.a., sia che detto termine venga fatto discendere dall’avvio effettivo dei lavori, sia che esso sia da riconnettere all’ostensione della documentazione amministrativa inerente l’ iter di rilascio del provvedimento sia, infine, che venga assunto come punto di riferimento iniziale del computo di detto termine l’avvio dell’esecuzione dei testimoniali di stato, l’esito di tempestività e di piena ricevibilità del ricorso introduttivo non muta, con conseguente reiezione della relativa eccezione.

2.3. Con ulteriore eccezione pregiudiziale, la sola MA IT deduceva l’inammissibilità del gravame per violazione del giudicato costituito dalla sentenza n. 5406/2016 del Consiglio di Stato che, confermando la sentenza n. 13332/2015 di questo Tribunale, aveva definitivamente respinto l’impugnazione degli atti concernenti il progetto del medesimo parcheggio oggetto del presente contenzioso proposta, tra gli altri, anche da alcuni dei condomini odierni ricorrenti.

L’eccezione è priva di pregio.

Dalla disamina della pronuncia del Consiglio di Stato ivi citata si desume come l’oggetto del giudizio con essa definito non coincida con le doglianze mosse nell’ambito del presente affare.

Premesso che, come noto, nell’ambito della giurisdizione generale di legittimità esercitata dal giudice amministrativo il principio civilistico secondo cui il giudicato copre il dedotto e il deducibile trova un ambito di applicazione peculiare e più ristretto, il giudicato formandosi solo in relazione ai vizi dell'atto di cui è stata accertata la sussistenza (o l'insussistenza) sulla base dei motivi di censura articolati dalla parte ricorrente, ed estendendosi solamente alle questioni che, pur non dedotte in giudizio, costituiscano un presupposto logico ed indefettibile della decisione stessa – cosicché non sarebbe, in ipotesi, del tutto inverosimile che, a seguito del rigetto del ricorso, il medesimo atto venga nuovamente impugnato ovvero annullato in autotutela da parte della stessa amministrazione per vizi diversi da quelli esclusi dal giudice oppure ancora, nell'opposta ipotesi di accoglimento del ricorso e annullamento dell'atto impugnato, la p.a. si ridetermini con il solo limite di non incorrere nei vizi già accertati in sede giudiziale (cfr. Cons. St., sez. III, n. 6797/2023) – nel caso di specie occorre osservare quanto segue.

La sentenza n. 5406/2016 – integralmente confermativa della sentenza di questo T.A.R. n. 13332/2015 – aveva esaminato, escludendone la fondatezza, le seguenti questioni:

- omessa comunicazione di avvio del procedimento ed omessa partecipazione alle conferenze di servizi propedeutiche all’approvazione degli atti di assenso al progetto di realizzazione del parcheggio interrato;

- legittimità della previsione di una quota di posti auto realizzati senza vincolo di pertinenzialità con gli immobili ricompresi nell’area di sedime;

- vizi procedurali concernenti la mancata acquisizione di pareri ritenuti, nelle succitate pronunce, meramente eventuali;

nonché ritenendo inammissibili le ulteriori doglianze concernenti l’individuazione del concessionario nonché il merito e l’opportunità della realizzazione del parcheggio (quali quelle, ad esempio, concernenti le conseguenze dell’entrata in esercizio di altro parcheggio sotterraneo nei pressi dell’area interessata dall’intervento).

Al di fuori dei temi sopra indicati, sui quali certamente si stende l’effetto preclusivo del giudicato, i restanti argomenti agitati con le odierne impugnazioni non trovano limite nello sbarramento costituito dal decisum intervenuto tra le parti, non fosse altro che per la dirimente constatazione che gli atti oggetto del presente giudizio sono tutti sopravvenuti rispetto a quelli avversati con i ricorsi decisi, con autorità di res iudicata , dalla sent. n. 5406/2016 del Consiglio di Stato.

E ciò a tacere della considerazione che, proprio in quanto aventi ad oggetto atti nuovi e sopravvenuti rispetto a quelli in precedenza impugnati, le doglianze mosse nel presente contenzioso non coincidono con quelle avanzate nei ricorsi in precedenza decisi con autorità di giudicato.

Pertanto, anche questa eccezione va respinta, ed analoga sorte incontra l’eccezione – anch’essa avanzata dalla sola difesa capitolina – di violazione del principio di separazione dei poteri e di inammissibilità del ricorso per genericità, giacché le censure dedotte in ricorso – diversamente da quelle mosse con il ricorso definito con la sentenza definitiva da ultimo indicata – non impingono su valutazioni che rientrano nella sfera di merito dell’azione amministrativa mentre, con riguardo al rilievo di genericità, neppure esso coglie nel segno atteso che le censure paiono accompagnate da considerazioni tecniche sufficienti, quantomeno, a far acquisire ad esse una consistenza di specificità tale da superare l’obiezione mossa al riguardo.

2.4. Ancora, tutte le amministrazioni resistenti e la società controinteressata eccepivano l’inammissibilità del ricorso per difetto delle condizioni dell’azione.

Sul punto, la verifica della sussistenza delle anzidette condizioni non può che avvenire nel prisma della lettura che di esse ha dato il Consiglio di Stato con la pronuncia dell’Adunanza Plenaria n. 22 del 2021.

In quell’occasione, il Supremo Consesso di Giustizia Amministrativa ebbe a chiarire come “ riaffermata la distinzione e l'autonomia tra legittimazione e interesse al ricorso quali condizioni dell'azione, è necessario in via di principio che ricorrano entrambi e non può affermarsi che il criterio della vicinitas, quale elemento di differenziazione, valga da solo ed in automatico a soddisfare anche l'interesse al ricorso ”, precisando altresì che il pregiudizio sofferto a fronte di un intervento edilizio contra legem (“ rinvenuto in giurisprudenza, non senza una serie di varianti, nel possibile deprezzamento dell'immobile, confinante o comunque contiguo, ovvero nella compromissione dei beni della salute e dell'ambiente in danno di coloro che sono in durevole rapporto con la zona interessata ”) che è necessario sussista affinché ricorra l’interesse all’impugnazione “ può comunque ricavarsi, in termini di prospettazione, dall'insieme delle allegazioni racchiuse nel ricorso, suscettibili di essere precisate e comprovate laddove il pregiudizio fosse posto in dubbio dalle controparti o dai rilievi del giudicante, essendo questione rilevabile d'ufficio nel rispetto dell'art. 73, comma 3, c.p.a. e quindi nel contraddittorio tra le parti ”.

Da quanto sopra ne discende, nel caso concreto, che certamente è presente, in capo ai ricorrenti, la legittimazione ad impugnare il titolo edilizio derivante ad essi dalla vicinitas , intesa come relazione di prossimità che di sicuro essi intrattengono con l’intervento edilizio in corso di esecuzione.

Ciò non è sufficiente, tuttavia, a poter affermare anche la sussistenza dell’interesse a ricorrere, ossia la deduzione di uno o più specifici pregiudizi che essi asseriscono di subire dalla realizzazione del parcheggio interrato autorizzata da MA IT.

In proposito, pare al Collegio difficile negare che le opere di scavo intraprese dalla “ IN KI ” non presentino pregiudizi, quantomeno potenziali, a carico dei condomini ricorrenti.

Del resto, la stessa circostanza che la redazione dei progetti e degli studi interferenziali sottoposti all’esame delle amministrazioni coinvolte dall’ iter istruttorio abbia preso in esame eventuali criticità a carico degli edifici condominiali (con riferimento tanto alle parti comuni quanto alle proprietà individuali dei singoli condomini) è circostanza che attesta come, sia pur in potenza, i ricorrenti possano subire pregiudizi (di tipo statico e strutturale) al proprio patrimonio edilizio sufficienti a radicare in capo ad essi l’interesse a contestare in giudizio la legittimità dei titoli abilitativi alla realizzazione del parcheggio assentito da MA IT.

A rafforzare tale esito si pone, inoltre, anche l’effettuazione dei testimoniali dello stato di fatto volti a verificare l'eventuale causazione di danni agli immobili di proprietà dei ricorrenti in conseguenza della realizzazione dei lavori in questione, circostanza questa ritenuta “ sicura prova della sussistenza di un interesse ad agire in capo ai ricorrenti ” (così Cons. St., sez. IV, n. 2270/2025).

Ancora, che l’interesse vantato dai ricorrenti ad opporsi agli atti avversati sussista è esito che non può essere messo in discussione anche con riferimento alla doglianza – avanzata con i motivi aggiunti di gravame – inerente al mancato rispetto del vincolo di pertinenzialità imposto dall’art. 21 della Convenzione conclusa tra MA IT e la concessionaria ed odierna controinteressata che, ove fosse ritenuto sussistente, di certo attesterebbe un pregiudizio subito dai ricorrenti anche sotto il punto di vista dell’ utilitas da essi ricavabile dalla realizzazione del parcheggio, vedendosi privati per tal via della possibilità di acquistare posti auto pertinenziali ai propri alloggi a prezzi di certo più contenuti rispetto a quelli offerti in vendita in condizioni di c.d. libero mercato.

La sussistenza delle condizioni dell’azione è conclusione che vieppiù si impone al Collegio in ossequio al principio costituzionale del doppio grado di giudizio di cui all’art. 125 Cost., il cui rispetto impone al Giudice di primo grado di esaminare nel merito le controversie sottoposte al proprio giudizio astenendosene solamente ove il difetto delle condizioni dell’azione emerga all’esito di “ una motivazione adeguata, ragionevole e coerente con i principi processuali, che tenga conto dei fatti di causa e delle censure dedotte in relazione alla lesione prospettata, e deve consentire di far comprendere in modo chiaro in fatto e in diritto l'effettiva sussistenza della ragione giuridica, posta a base della declaratoria di inammissibilità ” (Cons. St., Ad. Plen., n. 16/2024) pena, in caso di errore palese nell'escludere la legittimazione o l'interesse del ricorrente, nella nullità della sentenza con rimessione della causa al giudice di primo grado ai sensi dell’art. 105, comma 1, c.p.a.

In definitiva quindi, e fatto salvo quanto verrà rilevato in ordine all’ammissibilità di talune delle censure mosse, l’eccezione pregiudiziale di carenza delle condizioni dell’azione in capo ai ricorrenti va respinta.

3. Andando all’esame delle questioni di merito avanzate dai ricorrenti, va innanzitutto premesso che, in assenza di espressa graduazione effettuata dalle parti, “ si riespande nella sua pienezza l'obbligo del giudice di primo grado di pronunciare, (…), su tutti i motivi e le domande ” ma spetta al Giudice stabilire “ l'ordine di trattazione dei motivi (e delle domande di annullamento) sulla base della loro consistenza oggettiva (radicalità del vizio) nonché del rapporto corrente fra le stesse sul piano logico - giuridico e diacronico procedimentale ” (Ad. Plen. n. 5/2015), giacché tutte le doglianze oggetto del presente affare condurrebbero, ove accolte, al medesimo esito (ossia la caducazione degli atti impugnati), ritiene il Collegio di derogare secondo quanto segue, per ragioni di comodità espositiva, dall’ordine dettato dalla mera enumerazione dei motivi di ricorso.

3.1. Principiando dalla prima censura, essa è in parte inammissibile ed in parte infondata.

Inammissibile nella parte in cui essa pretende di sottoporre a giudizio l’attualità dell’interesse pubblico alla realizzazione dell’intervento nonché l’effettiva permanenza delle condizioni e dei presupposti di fattibilità dell’intervento sotto il profilo economico-finanziario, elementi questi in ordine ai quali i ricorrenti non rivestono alcuna posizione differenziata e qualificata che li distingua dal quisque de populo il quale si dolga, genericamente, dell’utilità e della sostenibilità economica della realizzazione di un’opera pubblica.

Infondata in quanto, comunque, risulta per tabulas come, in data 25 settembre 2023, la società concessionaria abbia presentato gli aggiornamenti relativi al Computo metrico ed al piano economico-finanziario dell’opera.

Per il resto, la censura non coglie nel segno neppure nella parte in cui lamenta il difetto di istruttoria degli atti impugnati sotto il profilo della mancata completa attualizzazione di tutti gli elaborati allegati al progetto, essendo fin troppo evidente come imporre un integrale aggiornamento (quando non anche una totale rivisitazione) di tutti gli aspetti progettuali incidenti nella realizzazione dell’opera, anche laddove essi non siano stati interessati da modifiche di fatto o da sopravvenienze normative, avrebbe costituito un inutile aggravamento del procedimento in assenza di “ straordinarie e motivate esigenze imposte dallo svolgimento dell'istruttoria ” in violazione del principio posto dall’art. 1, comma 2, della legge n. 241/1990, nonché del principio costituzionale di buon andamento delle pp.aa. di cui all’art. 97 Cost.

3.2. Con riferimento alla terza ed alla quarta censura (reiterate anche con il sesto motivo aggiunto di ricorso), con cui parte ricorrente lamenta, in sostanza, il mancato adeguato approfondimento delle interferenze tra il parcheggio, il contesto idrogeologico e gli edifici di prossimità, neppure esse sono fondate.

Le argomentazioni utilizzate da parte ricorrente infatti, benché suggestive, si scontrano con la considerazione che entrambi i rischi paventati (ossia un potenziale innalzamento della superficie della falda sottostante gli scavi e l’interazione tra le opere e gli edifici preesistenti) risultano ampiamente presi in considerazione e valutati nell’ambito dell’ iter istruttorio che ha condotto all’adozione dei provvedimenti impugnati con valutazioni che, per quanto possano costituire oggetto di giudizi difformi dal punto di vista tecnico, non paiono affette dai lamentati difetti di istruttoria e vizi di eccesso di potere sub specie di erronea valutazione dei presupposti in fatto, interazioni con l’ambiente circostante che, peraltro, formano oggetto anche di monitoraggi tuttora in corso di esecuzione.

3.3. Relativamente alla quinta censura – con cui si contesta l’alterazione della viabilità indotta dall’insediamento del cantiere e dalla conseguente realizzazione del parcheggio – neppure essa coglie nel segno, atteso che eventuali carenze nell’assetto viario dell’area (alcune delle quali appaiono addirittura preesistere all’avvio dei lavori, come la ridotta dimensione dei marciapiedi o l’assenza di stalli per la sosta dei disabili o per il carico e scarico delle merci) non sono certo imputabili alla realizzazione dell’infrastruttura in questione o, perlomeno, non sono riconducibili ad essa in misura maggiore di quanto possa ordinariamente avvenire in occasione dell’esecuzione di qualunque genere di lavori pubblici, presentandosi essa alla stregua di disagi temporanei connessi al completamento dell’intervento.

Oltretutto, la paventata perdita di stalli per il parcheggio su strada si prevede venga ampiamente compensata con la realizzazione di un numero nettamente superiore di posti auto e moto nel sottosuolo proprio per effetto della costruzione del parcheggio sotterrano.

3.4. Rimangono da esaminare la settima censura – la seconda delle due articolate con l’atto di motivi aggiunti di ricorso – e la seconda di cui al ricorso principale.

Principiando da quest’ultima, il Collegio osserva quanto segue.

L’art. 96 del R.D. n. 503/1904 stabilisce il divieto assoluto di eseguire “ gli scavi e lo smovimento del terreno a distanza dal piede degli argini e loro accessori ” inferiore alla misura stabilita “ dalle discipline vigenti nelle diverse località, ed in mancanza di tali discipline a distanza minore di (…) metri dieci per le fabbriche e per gli scavi ”.

La giurisprudenza di questo Plesso ha chiarito, a più riprese, come la norma in oggetto abbia imposto un autentico vincolo di inedificabilità a distanza inferiore dal piede degli argini dei corsi d’acqua pubblici, vincolo avente carattere assoluto, la cui trasgressione comporta l’illiceità delle opere ivi realizzate e ne impedisce la sanabilità, trattandosi di vincolo rispondente ad esigenze di natura pubblicistica volte ad assicurare non solo la possibilità di sfruttamento delle acque demaniali, ma anche (e soprattutto) il libero deflusso delle acque scorrenti nei fiumi, torrenti, canali e scolatoi pubblici (così T.A.R. Campania – Salerno, sez. II, n. 1021/2017; Cons. St., sez. V, n. 3147/2014; T.A.R. Liguria, sez. I, n. 371/20222: “ L'art. 96, lett. f), del R.D. n. 523 del 1904, stabilisce il divieto di realizzazione di costruzioni a una distanza inferiore a 10 mt. dal piede degli argini delle acque pubbliche. Tale divieto ha carattere assoluto e inderogabile, ed è volto ad assicurare non solo la possibilità di sfruttamento delle acque demaniali, ma anche e soprattutto il libero deflusso delle acque scorrenti nei fiumi, torrenti, canali e scolatoi pubblici, con la conseguenza che l'opera realizzata in violazione di tale prescrizione non è può essere oggetto di sanatoria, ai sensi dell'art. 33 della L. n. 47 del 1985 e pertanto oggetto di condono ”; Cons. St., sez. VII, n. 1135/2024).

Come previsto dalla norma citata, tale vincolo legale di inedificabilità di 10 metri dagli argini delle acque pubbliche è derogabile, consentendo così l’edificazione anche a distanza minore, solamente ad opera delle “ discipline vigenti nelle diverse località ”.

A tal riguardo, è stato osservato in giurisprudenza come “a lla luce del generale divieto di costruzione di opere in prossimità degli argini dei corsi d'acqua (art. 96 lett. f, r.d. 25 luglio 1904 n. 523), il rinvio alla normativa locale assume carattere eccezionale. Tale normativa, per prevalere sulla norma generale, deve avere carattere specifico, ossia essere una normativa espressamente dedicata alla regolamentazione della tutela delle acque e alla distanza dagli argini delle costruzioni, che tenga esplicitamente conto della regola generale espressa dalla normativa statale e delle peculiari condizioni delle acque e degli argini che la norma locale prende in considerazione al fine di stabilirvi l'eventuale deroga. Nulla vieta che la norma locale sia espressa anche mediante l'utilizzo di uno strumento urbanistico, come può essere il piano regolatore generale, ma occorre che tale strumento contenga una norma esplicitamente dedicata alla regolamentazione delle distanze delle costruzioni dagli argini anche in eventuale deroga alla disposizione della lettera f) dell'art. 96, in relazione alla specifica condizione locale delle acque ” (Cons. St, sez. V, n. 3147/2014).

Benché la distanza minima prevista dalla norma di legge di cui trattasi abbia carattere sussidiario, essendo destinata a prevalere solo in assenza di una specifica normativa locale (in tal senso Cass. Civ., SS.UU., n. 19813/2008, citata dall’amministrazione regionale tanto nella D.D. n. G02332 del 22 febbraio 2023 quanto nelle memorie difensive di detta parte), è pur vero che essa, “ per derogare alla norma statale, dev'essere espressamente destinata alla regolamentazione delle distanze dagli argini, esplicitando le condizioni locali e le esigenze di tutela delle acque e degli argini che giustifichino la determinazione di una distanza maggiore o minore di quella indicata dalla norma statale ” (così T.A.R. Campania – Salerno, sez. II, n. 748/2022; negli stessi termini anche Cons. St., sez. VI, n. 8184/2019).

Affinché la normativa locale prevalga sulla norma generale, essa “ deve avere carattere specifico, ossia compendiarsi in una disciplina espressamente dedicata alla regolamentazione della tutela delle acque e alla distanza dagli argini delle costruzioni che tenga esplicitamente conto della regola generale espressa dalla normativa statale e delle peculiari condizioni delle acque e degli argini che la norma locale prende in considerazione al fine di stabilirvi l'eventuale deroga ”, nulla vietando che tale deroga di carattere locale “ sia espressa anche mediante l'utilizzo di uno strumento urbanistico, come può essere il piano regolatore generale ”, purché tale strumento contenga una norma “ esplicitamente dedicata alla regolamentazione delle distanze delle costruzioni dagli argini anche in eventuale deroga alla disposizione della lettera f) dell'art. 96, in relazione alla specifica condizione locale delle acque di cui trattasi ”, in caso contrario dovendosi ritenere non sussistente una normativa locale derogatoria di quella generale, alla quale dunque occorre fare riferimento (così, da ultimo, T.A.R. Sicilia – Catania, sez. I, n. 1294/2025).

Da quanto sopra esposto consegue quindi che, per elementari esigenze di coerenza sistematica, allorquando non sussistano specifiche deroghe previste da una normativa locale, anche contenuta in uno strumento di pianificazione urbanistica generale, così come risultano inedificabili ed insanabili costruzioni poste a distanza inferiore a dieci metri dalla sponda degli argini dei corsi d’acqua pubblici, allo stesso modo non possa essere assentita l’edificazione di opere, quale quella in esame, consistenti in scavi e smovimenti del terreno che si collochino a distanza di 7 metri circa dall’argine fluviale.

A questo punto, occorre quindi domandarsi se la determinazione del Direttore della Direzione regionale lavori pubblici, SUA, risorse idriche e difesa del suolo del 22 febbraio 2023 possieda, da un lato, quei requisiti di specificità delle condizioni delle acque e degli argini che legittimerebbero la deroga al limite legale di dieci metri e, dall’altra, quei caratteri di astrattezza, genericità ed innovatività che, pur se riferiti alle peculiari condizioni dell’alveo e degli argini di un particolare corso d’acqua, deve rivestire l’atto idoneo a derogare, pur se in un determinato ambito locale, ad una normativa generale applicabile sull’intero territorio nazionale.

A parere del Collegio, la citata determinazione supera solo in parte il test di idoneità sopra descritto.

Essa, infatti, dà conto in maniera sufficientemente esaustiva ed immune dalle censure di difetto di istruttoria e di motivazione agitate dai ricorrenti delle specifiche ragioni e delle peculiari condizioni (ravvisate nella permanente modificazione della “ caratterizzazione giuridica e geometrica del profilo originario (lato campagna) dell’opera di difesa idraulica ”, evincendosi che “ l’immobile costituito dal rilevato stradale dei Lungotevere assume natura di pertinenza con il muraglione in quanto inseparabile strutturalmente dall’alveo ”, assolvendo esso “ con continuità e non per esigenze solo momentanee anche alla funzione protettiva in caso di piene straordinarie del fiume Tevere ”) che, a parere dell’amministrazione regionale, giustificano la riduzione a sette metri dal paramento lato campagna del muraglione della distanza minima da osservarsi per le opere di scavo.

Tuttavia, la deroga ivi recata è contenuta in un atto amministrativo avente contenuto particolare e privo del carattere di generalità, dunque insufficiente a soddisfare i requisiti che l’atto portante una deroga al limite legale posto dall’art. 96, R.D. cit. deve recare e che, si ripete, dev’essere contenuta in un atto avente carattere generale, condizione questa che, come sopra ricordato, può essere soddisfatta anche da previsioni contenute nello strumento urbanistico generale, purché in esse venga dato conto delle specifiche condizioni che giustifichino la determinazione di una distanza minore di quella stabilita dalla norma statale.

Sotto questo profilo, dunque, coglie nel segno la seconda censura articolata nel gravame principale che va, quindi, accolta.

3.5. Merita accoglimento, inoltre, anche la settima doglianza, con cui parte ricorrente ha dedotto il mancato rispetto dell’art. 21 della Convenzione conclusa tra la società concessionaria e l’amministrazione capitolina ed inerente il vincolo di pertinenzialità tra i posti auto in corso di realizzazione e gli edifici circostanti.

Invero, l’art. 21 della Convenzione succitata prevede che “ Entro il termine di 270 (duecentosettanta) giorni dal rilascio del nulla osta inizio lavori, i posti auto/moto pertinenziali sono assegnati/sub concessi esclusivamente ai proprietari di immobili ricadenti nell'ambito di influenza del parcheggio. Decorso tale termine, possono essere assegnatari o sub concessionari anche i proprietari di immobili ricadenti al di fuori dell'ambito di influenza ” e che il concessionario è obbligato “ ad individuare il 50% (cinquanta per cento) degli assegnatari entro 6 (sei) mesi dal rilascio del permesso di costruire per i parcheggi tradizionali e 8 (otto) mesi per quelli meccanizzati dalla stipula della presente convenzione; in difetto, gli effetti della concessione del diritto di superficie rimarranno sospesi ” e “ In caso di mancato raggiungimento, nei termini e con le modalità sopra indicate, della percentuale del 50% (cinquanta per cento) degli assegnatari, MA IT potrà revocare la presente convenzione ”

Tuttavia, al fine di non incorrere nella revoca della concessione, il Concessionario può impegnarsi ad “ elevare all’80% (ottanta per cento) la polizza fidejussoria prestata a garanzia dell’esatto adempimento di cui al precedente art. 18 ”, qualora sia stato comunque individuato “ un numero di assegnatari inferiore a detto 50% (cinquanta per cento) ”.

A parere del Collegio, al fine di evitare la possibile revoca della concessione, non risulta sufficiente che al concessionario fosse consentito prestare una garanzia maggiorata fino all’80 percento in difetto dell’individuazione, entro sei mesi dal rilascio del titolo edilizio, di almeno il cinquanta percento degli assegnatari tra i proprietari di immobili ricadenti nell’ambito pertinenziale del parcheggio.

Piuttosto, dal tenore letterale della Convenzione emerge che, in capo al concessionario, sussistesse quantomeno l’obbligo di dimostrare di aver avviato la ricerca degli assegnatari e che tale ricerca, per cause ad egli non imputabili, si fosse conclusa con un nulla di fatto.

Nessuna prova in tal senso è stata però introdotta né dal concessionario né dall’amministrazione capitolina, di talché anche tale censura risulta fondata discendendo però, dall’accoglimento di essa, non la declaratoria di sopravvenuta inefficacia della Convenzione, ma solamente la facoltà di MA IT di rideterminarsi valutando la circostanza ai fini di un’eventuale revoca dell’atto concessorio.

3.6. Infine, quanto all’istanza ex art. 116, comma 2, c.p.a. avanzata con l’atto di motivi aggiunti di ricorso, il Collegio prende atto dell’affermata inesistenza di qualsiasi documentazione relativa alla procedura di assegnazione dei box auto/moto richiesta dalla ricorrente, ed accoglie l’istanza di accesso con riferimento alla polizza fidejussoria integrativa prestata dal Concessionario ai sensi dell’art. 21 della Convenzione, annullando il relativo diniego opposto da MA IT, essendo evidente, alla luce di quanto sopra osservato in ordine alla censura di cui al punto VII del gravame accessorio, che sussiste un interesse diretto, concreto ed attuale della ricorrente a conoscere il documento richiesto, in ordine alla quale neppure la società controinteressata ha addotto esigenze di tutela di eventuali segreti aziendali ostativi all’ostensione richiesta.

4. In definitiva, i gravami proposti meritano accoglimento nei limiti di quanto sopra e, per l’effetto, ne consegue l’annullamento:

- della determinazione dirigenziale n. G02332 del 22 febbraio 2023 della Regione Lazio;

- del conseguente nulla osta idraulico rilasciato, sempre dall’amministrazione regionale, con nota prot. n. 214949 del 24 febbraio 2023;

- e, in via derivata, del permesso di costruire n. 1, prot. n. QG/28427 rilasciato da MA IT il 2 luglio 2024.

5. La complessità in fatto e le peculiarità in diritto del presente affare giustificano la compensazione integrale delle spese di lite tra tutte le parti in causa.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda Bis), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto:

- estromette dal presente giudizio le amministrazioni statali difese dall’Avvocatura dello Stato;

- accoglie il ricorso nei limiti di cui in parte motiva e, per l’effetto, annulla gli atti di cui in motivazione;

- ordina a MA IT di consentire l’accesso alla documentazione di cui in motivazione entro 30 giorni dalla comunicazione della presente sentenza;

- compensa tra le parti le spese di lite;

- manda alla Segreteria per la comunicazione a tutte le parti costituite.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in MA nella camera di consiglio del giorno 10 marzo 2026 con l'intervento dei magistrati:

SE CH, Presidente FF, Estensore

Vincenza Caldarola, Referendario

Christian Corbi, Referendario

IL PRESIDENTE, ESTENSORE

SE CH

IL SEGRETARIO