Pubblicato il 29/05/2025

N. 00485/2025 REG.PROV.COLL.

N. 00396/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Sardegna

(Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 396 del 2024, proposto da:
GA NT, AR DA SO, EP NT e LA OD, rappresentati e difesi dagli avvocati Luigi Biondaro e Matteo Biondaro, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

- Comune di Arzachena, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Stefano Forgiarini, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;
- Ministero della Cultura e Soprintendenza all’Archeologia Belle Arti e Paesaggio per le Province di Sassari e Nuoro, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentati e difesi dall'Avvocatura Distrettuale dello Stato di Cagliari, ivi domiciliataria ex lege in via Dante n. 23;

nei confronti

- AN SA, non costituita in giudizio;

per l'annullamento, previa sospensione dell'efficacia:

- del provvedimento unico n. 127 del 23.03.2023 “Determinazione motivata di conclusione conferenza di servizi” dell'Ufficio Suap di Arzachena a firma del Responsabile Dott. Salvatore Tecleme, nonché, ove occorrer possa, dei pareri ivi richiamati, ossia il parere “Ufficio SABAP- SS/OT/NU” , il parere del Settore n. 2 – Servizio Edilizia del Comune di Arzachena recante prot. n. 21480 del 12.04.2022 e il parere dell’Ufficio Tutela del Paesaggio del Comune di Arzachena recante prot. n. 22312 del 15.04.2022, oltre ad ogni ulteriore atto presupposto e conseguente.

Visti il ricorso e i relativi allegati.

Visti gli atti di costituzione in giudizio del Comune di Arzachena, del Ministero della Cultura e della Soprintendenza all’Archeologia Belle Arti e Paesaggio per le Province di Sassari e Nuoro.

Visti tutti gli atti della causa.

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 7 maggio 2025 il dott. Antonio Plaisant e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale.

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

I signori EP NT, AR DA SO e GA NT, odierni ricorrenti, sono, rispettivamente, usufruttuari (i primi due) e nuda proprietaria (la terza) di un appartamento posto all’interno del Condominio orizzontale La residenza sul PO , sito in Comune di Arzachena, loc. PO Cervo, in zona sottoposta a vincolo paesaggistico.

L’appartamento confina con un’altra unità immobiliare di proprietà della sig.ra AN SA, odierna controinteressata.

In data 14 marzo 2022 quest’ultima ha presentato al SUAPE di Arzachena un progetto di intervento edilizio che ha denominato “ Trasformazione di una pergola in veranda coperta avente superficie inferiore ai 30 mq.” , con la creazione di una terrazza calpestabile sul solaio della veranda, inquadrando l’opera tra gli “06 - Interventi di ristrutturazione edilizia - Interventi di ristrutturazione edilizia che incidono sulla sagoma dell'organismo edilizio esistente o preesistente”.

Nella pratica edilizia la sig.ra SA ha allegato una propria dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà attestante il fatto “di avere titolarità esclusiva all’effettuazione dell’intervento (ovvero il sottoscritto è l’unico proprietario dell’immobile e l’intervento non riguarda parti comuni)” .

Convocata dal SUAPE la conferenza di servizi in modalità asincrona, si sono espressi in senso favorevole all’intervento edilizio sia l’Ufficio Tutela del Paesaggio che l’Ufficio tecnico del Comune di Arzachena, mentre la Soprintendenza all’Archeologia Belle arti e Paesaggio per le province di Sassari e Nuoro è rimasta silente.

Con provvedimento unico 23 marzo 2023, n. 123, il SUAPE ha autorizzato la sig.ra SA a eseguire l’intervento.

In data 14 febbraio 2024 la sig.ra LA OD, anch’ella odierna ricorrente e proprietaria di un altro appartamento sito nello stesso condominio orizzontale, anche se non confinante con quello di proprietà della sig.ra SA, ha chiesto al Comune di Arzachena di avere accesso agli atti relativi all’intervento edilizio ora in esame, ottenendo la relativa documentazione amministrativa in data 6 marzo 2024.

Con il ricorso sottoposto all’esame del Collegio, notificato in data 3 maggio 2024, i sig.ri GA e EP NT, DA SO e OD chiedono l’annullamento del titolo edilizio ottenuto dalla sig.ra SA, ritenendo che l’intervento oggetto dello stesso: - modificando le linee architettoniche della facciata, incida sulle parti comuni, con la conseguente necessità del consenso del Condominio, che mai lo ha espresso; - comportando la trasformazione della preesistente pergola in una veranda chiusa, con avanzamento verso l’esterno della linea di gronda della tettoia, realizzi nuova volumetria e nuova superficie utile, con la conseguente violazione delle norme sulle distanze minime tra vedute rispetto all’appartamento dei sig.ri DA SO e NT, nonché con deturpamento estetico dell’intero edificio; - si ponga in contrasto con le norme del Piano paesaggistico regionale che regolano gli interventi consentiti all’interno degli ambiti costieri.

Al ricorso è stata allegata una perizia di parte, redatta in data 30 aprile 2024 e corredata da ampia documentazione fotografica.

Si sono costituiti in giudizio il Comune di Arzachena e il Ministero della Cultura, opponendosi all’accoglimento del gravame.

Inoltre la difesa comunale ha eccepito l’improcedibilità del ricorso per tardività.

Alla camera di consiglio del 7 agosto 2024, fissata per l’esame dell’istanza cautelare proposta in ricorso, la trattazione della causa è stata rinviata al merito.

Dopo il deposito di ulteriori memorie difensive, alla pubblica udienza del 7 maggio 2025 la causa è stata trattenuta in decisione.

Prima di tutto si deve esaminare l’eccezione di tardività sollevata dalla difesa del Comune di Arzachena, il quale evidenzia che: - l’impugnato provvedimento autorizzativo è stato emesso dal SUAPE in data 23 marzo 2023; - i lavori hanno avuto inizio in data 7 aprile 2023 e sono stati ultimati in data 7 agosto 2023, come risulta dalle comunicazioni trasmesse al Comune di Arzachena dalla sig.ra SA; - il termine per l’impugnazione del provvedimento autorizzativo avrebbe cominciato a decorrere, non già dalla data di accesso ai documenti, come si sostiene in ricorso, bensì, al più tardi, dalla data di ultimazione dei lavori, cioè dal 7 agosto 2023, come da relativa comunicazione al Comune della sig.ra SA, per cui l’avverso ricorso, notificato in data 3 maggio 2024, sarebbe ampiamente tardivo; - ciò in considerazione, prima di tutto, della visibilità esterna dei lavori intrapresi dalla sig.ra SA, del fatto che la sig.ra OD risiede nel suo appartamento sito a La ES del PO , per cui avrebbe potuto rendersi conto dell’intervento in atto, nonché del fatto che tutte le censure dedotte in ricorso atterrebbero a profili, giuridici e fattuali, verificabili mediante visione diretta dei lavori e/o per conoscenza della situazione condominiale, senza bisogno di leggere la documentazione edilizia relativa all’intervento.

Tale eccezione non può essere condivisa.

Prima di tutto non può attribuirsi valore decisivo alla dichiarazione di fine lavori depositata in Comune da parte della sig.ra SA, trattandosi di una mera dichiarazione di parte che rileva ai fini del procedimento edilizio in cui si inserisce e che non può essere automaticamente opposta ai terzi quale prova decisiva in sede processuale (si veda, al riguardo, Consiglio di Stato, Sez. VI, n. 7644/2023, secondo cui: “come correttamente assunto dalla difesa comunale, la dichiarazione di ultimazione dei lavori non assume rilevanza probatoria... Si è inoltre osservato che “in presenza di una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, ove non si riscontrino elementi dai quali risulti univocamente l’ultimazione dell’edificio entro la data fissata dalla legge, non si può ritenere raggiunta la prova circa la data certa di ultimazione dei lavori ... Pertanto, in assenza di ogni altro elemento dal quale risulti in modo univoco la data di ultimazione dei lavori entro il 31.12.1993 [...] la dichiarazione presentata non ha alcun valore probatorio, neppure indiziario” ).

Così come la pregressa conoscenza dell’intervento da parte dei ricorrenti non può essere desunta semplicemente dall’andamento fattuale dei lavori, sia perché questi ultimi hanno comportato una trasformazione dell’edificio obiettivamente non radicale e perciò non immediatamente percepibile sia perché, comunque, non risiedendo stabilmente presso il Condominio La ES del PO , non è possibile attribuire (quanto meno) ai signori NT e DA SO una conoscenza tempestiva ed esaustiva dell’intervento derivante dalla semplice visione dello stato dei luoghi (cfr. T.A.R. Liguria n. 2203/2008, secondo cui “la piena conoscenza del provvedimento impugnato, qualora non possa essere dimostrata da elementi documentali certi, si deve sorreggere su presunzioni incontrovertibili, quali ad esempio la sicura dimora dei ricorrenti nei pressi dei lavori e non su un’asserita e non provata frequentazione della località interessata nei fine settimana da parte del ricorrente altrove residente, il quale non ha certamente l’onere di controllare settimanalmente le attività edilizie degli stabili situati nelle prossimità di una sua seconda casa” ). In tali condizioni, dunque, trova applicazione il consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui “La prova della tardività dell'impugnazione di un provvedimento amministrativo deve essere rigorosa e va data dalla parte che la eccepisce, la quale è tenuta a dimostrare quale fosse effettivamente la data alla quale la controparte ha acquisito piena conoscenza dell'atto da impugnare” (così, ex multis , Consiglio di Stato n. 7612/2024).

Ugualmente infondata è l’eccezione di difetto di interesse sollevata dalla difesa comunale.

Al riguardo è opportuno riportare alcuni passi della consulenza tecnica di parte allegata al ricorso, relativa ai profili di concreta lesività dell’intervento contestato: “L’aspetto immediato più evidente conseguente alla realizzazione delle opere è la riduzione della vista panoramica sinora goduta dal terrazzo delle unità immobiliari dei committenti; l’ampliamento volumetrico realizzato OSTRUISCE e modifica la vista verso ovest della quale godevano inizialmente le rispettive verande... Aspetto ancora più negativo conseguente alla realizzazione del piano praticabile di copertura, dotato di ringhiera di protezione in legno, è l’implicito potenziale uso della struttura non solo come copertura ma bensì come “solarium”, con evidente condizione di effettivo maggior affaccio sulle altre proprietà, confinanti e non, a discapito di gran parte delle verande del condominio ma, in particolare, su quella dell’appartamento della sig.ra DA SO, verso la quale si creerebbe una servitù di veduta permanente, con evidente violazione della privacy. Inoltre, la veduta lato ovest fino ad ora goduta dalla veranda della sig.ra OD, viene irrimediabilmente compromessa determinando, per entrambe le unità immobiliari in esame, diminuzione di valore commerciale. Di seguito si allegano alcune foto della situazione innanzi descritta...” (cfr. doc. 7, pagg. 10 e ss.)…nella parete di confine tra i due appartamenti sono visibili segni dovuti ad assestamenti recenti (segnature ad andamento non regolare evidenziati nell’intonaco) che lasciano ipotizzare differenziazioni strutturali avvenuti a seguito dell’esecuzione delle opere, probabilmente a causa delle modificate condizioni di carico sulle comuni strutture in elevazione...” .

Tali assunti trovano piena conferma nell’esame della documentazione fotografica versata in atti, dalla quale emerge un obiettivo impatto della “nuova veranda” sulle proprietà dei ricorrenti, in termini sia di riduzione della vista (laterale per la proprietà dei signori NT e dal SO, frontale per la proprietà della sig.ra OD) sia in termini di “minore privacy ” a causa del nuovo “affaccio” ottenuto dall’immobile della sig.ra SA per mezzo del nuovo solaio calpestabile della sua veranda, tutti elementi sufficienti a radicare un chiaro interesse all’impugnazione.

Passando ora all’esame nel merito, sono fondati e assorbenti i primi due motivi, esaminabili unitariamente, con i quali i ricorrenti denunciano la violazione dell’art. 11 del d.p.r. n. 380/2001 e dell’art. 1120 c.c. per avere il Comune resistente positivamente valutato una proposta d’intervento edilizio che, incidendo sulle parti comuni e sul decoro dell’intero complesso edilizio di riferimento, avrebbe richiesto il consenso del Condominio, nel caso di specie mai intervenuto.

Difatti, come insegna un costante e condivisibile orientamento giurisprudenziale, qualunque intervento modificativo del prospetto complessivo dell’edificio -come quello ora in esame, che ha comportato l’avanzamento verso l’esterno per circa 1 metro della veranda e la creazione di un nuovo ambiente calpestabile sul solaio della stessa (si veda, in particolare, il doc. 7 allegato alla perizia di parte prodotta dai ricorrenti)- “esige il consenso del Condominio…principio, questo, di portata generale, applicabile anche quando l'interessato ritenga che le innovazioni sulle parti comuni non avrebbero alcuna rilevanza estetica, non essendo rimesso allo stesso considerare irrilevanti le innovazioni sotto il profilo estetico, qualora sia verificata la loro incidenza sostanziale sulla facciata dell'edificio condominiale. Il “decoro architettonico” delle facciate costituisce, infatti, bene comune dell'edificio e pertanto ogni lavoro che su di esso sensibilmente incide, necessita dell'assenso dell'assemblea dei condomini, a prescindere dal giudizio sul risultato estetico dei lavori progettati (Consiglio di Stato, Sez. IV, 26 giugno 2012, n. 3772; Cass. II, 30/8/2004, n. 17398). L'assenza del consenso dei condomini è un presupposto che il Comune deve accertare in sede istruttoria, secondo criteri di ragionevolezza, e si presenta come condizionante la legittimità del titolo abilitativo per la realizzazione delle opere (Consiglio di Stato, Sez. VI, 12 gennaio 2022 n. 219 e 20 gennaio 2022, n. 362)” : così, testualmente, ex multis , Consiglio di Giustizia amministrativa per la Sicilia, Sez. giurisdizionale, 20 dicembre 2022, n.1296.

Nel caso in esame detto consenso condominiale non è stato acquisito, avendo il Comune concesso il titolo edilizio soltanto sulla base di una dichiarazione della ricorrente genericamente attestante la sia legittimazione a promuovere l’intervento in discussione, mentre avrebbe dovuto tenere conto del sopra descritto impatto dello stesso sul prospetto condominiale e, dunque, esigere il deposito del necessario atto autorizzativo dell’Assemblea condominiale.

Pertanto, sulla base di quanto esposto, il ricorso deve essere accolto, con il conseguente annullamento degli atti impugnati.

Sussistono, comunque, giusti motivi per disporre la compensazione delle spese di lite, vista l’obiettiva peculiarità della res controversa.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Sardegna (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando, accoglie il ricorso in epigrafe proposto e, per l’effetto, annulla gli atti impugnati.

Compensa le spese processuali tra le parti del giudizio.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Cagliari nella camera di consiglio del giorno 7 maggio 2025 con l'intervento dei magistrati:

Tito Aru, Presidente

Antonio Plaisant, Consigliere, Estensore

Silvio Esposito, Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Antonio Plaisant	Tito Aru

IL SEGRETARIO