Pubblicato il 21/02/2026

N. 00234/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00242/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per le Marche

(Sezione Prima)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 242 del 2025, proposto da Associazione Comparto 6.1. Villa Fastiggi, Goffredo ER, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentati e difesi dagli avvocati Aldo Valentini, Gianluca Saccomandi, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Pesaro, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Isabella Gattini, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento

previa incidentale sospensiva, anche ai sensi dell’art.55 c. 10 c.p.a., della nota Comune di Pesaro Servizio Sviluppo Urbano ed Economico prot. 25574/2025 del 27/02/2025 ed altro, nonché accertamento della nullità della Convenzione Urbanistica 25.3.2005 rep. N. 100.103 Racc. N. 23.950 Per l’annullamento, ove occorrer possa della nota a firma del Responsabile del Servizio Urbanistica e Tutela Ambientale prot. 30245 del 08/03/2024 o di ogni altro atto, anche non conosciuto, collegato, presupposto o connesso alla vicenda, con riserva di proporre motivi aggiunti; per la restituzione delle somme indebitamente versate, come quantificate, in corso di lite, anche nel caso a titolo di risarcimento del danno.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di Comune di Pesaro;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 28 gennaio 2026 il dott. AB IO e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Nel ricorso all’esame si riferisce che con nota del 12/9/2024 il sig. Goffredo ER, in qualità di Presidente dell’Associazione Comparto 6.1 di Villa Fastiggi, comunicava la decisione assunta dal Comitato direttivo con delibera n. 7 del 3/9/2024 di voler interrompere la manutenzione ordinaria e straordinaria del verde pubblico ricadente all’interno del P.N. 6.1 Villa Fastiggi (art. 10 della Convenzione urbanistica del 25/03/2005 Rep. n. 100.103 Racc. n. 23.950) con decorrenza 25/3/2025. Con nota del 27/2/2025, oggetto del presente giudizio, il Comune di Pesaro ha rigettato la richiesta ritenendo vigente l’obbligo di manutenzione del verde pubblico ricadente nel complesso residenziale di Villa Fastiggi, sostenendo l’ultrattività delle clausole convenzionali.

Viene nel ricorso, anche, esposta la storia del Comparto in questione. A tal fine si dice che dopo la presentazione di formali richieste di localizzazione di un programma costruttivo, il “ Consorzio per l’Urbanizzazione delle aree Progetto Norma 6.1 di Villa Fastiggi ” (che annoverava quali socie - oggi tutte estinte - “Unicentro Società Cooperativa”, “Domus Aurea – Società Cooperativa Edilizia”, “Cooperativa Edilizia Endos 80 srl”, “Villaggio dell’Amicizia soc. coop.” e “Cooperativa Edilizia la Tartaruga a rl”, quest’ultima rappresentata dal sig. Goffredo ER) e il Comune di Pesaro hanno sottoscritto una convenzione urbanistica il 25.3.2005 con cui sono state individuate le aree da edificare, le opere di urbanizzazione primarie e secondarie e la loro esecuzione, come descritte nell’art. 6.

Per quanto di specifico interesse, l’art. 10 di tale convenzione “ Manutenzione ordinaria e straordinaria ” prevedeva: “ … Il concessionario s'impegna per sé, successori ed aventi causa a qualsiasi titolo, a provvedere, a propria cura e spese, sia alla manutenzione ordinaria che straordinaria delle aree, delle opere, degli impianti e manufatti, già specificati nell'art.6, fino alla formale cessione al Comune. Il concessionario si impegna, altresì, per sé, successori ed aventi causa a collocare agli imbocchi delle strade, eventualmente tenute aperte, targhe con l'indicazione di "strade private”, fino al loro trasferimento al Comune. Le eventuali spese per energia elettrica necessaria ad illuminare la strada/piazza prima del trasferimento al Comune, saranno a carico del concessionario. In difetto dell'assolvimento degli obblighi di cui sopra provvederà il Comune, che addebiterà agli interessati le spese sostenute, rivalendosi nei modi previsti dalla normativa vigente in materia. Il concessionario s'impegna per sé, successori ed aventi causa a qualsiasi titolo, a provvedere, a propria cura e spese, anche successivamente all'avvenuto trasferimento delle aree al Comune, alla manutenzione ordinaria e straordinaria delle aree destinate a verde pubblico, escluse le aree relati ve al parco pubblico ed agli orti come individuati nelle planimetrie "allegato "C" e "E" ”.

Per quanto riguarda la durata, l’art. 20: “ Durata di validità della convenzione ”, disponeva: “ La presente convenzione, in conformità al Regolamento Regionale 14 gennaio 2003, n. 6, avrà la durata di venti anni a far data dal giorno della sua stipulazione. Dopo la scadenza sopra determinata, le aree oggetto della convenzione acquisteranno lo stato giuridico proprio dei beni della loro natura senza vincoli speciali e sottostaranno agli strumenti e norme urbanistiche allora in vigore. … ”.

Il Consorzio per l’urbanizzazione affidava, quindi, al sig. ER Goffredo l’incarico di amministratore per la manutenzione ordinaria e straordinaria dell’aree de quo e di tanto il Comune di Pesaro ha preso atto con nota del 6.9.2011, prot. 60322.

In data 17.6.2013 si è, poi, costituita l’Associazione “Comparto 6.1 di Villa Fastiggi”, avente tra i propri scopi la “ ricerca del benessere ambientale, attraverso la cura di parchi, giardini e monumenti storici ”. L’Associazione, si dice, sta tutt’ora adempiendo gli oneri connessi alla manutenzione ordinaria e straordinaria delle aree destinate a verde pubblico nell’ambito del Progetto Norma 6.1, ex art. 10 della convenzione, come confermato dalla presa d’atto, senza rilievi o eccezioni, dal Comune di Pesaro con nota 28.12.2016 prot. 125169/2016 (doc. 13).

Si riferisce nel mezzo di gravame che fino ad oggi, dal 2005, gli interventi di manutenzione e i relativi oneri quantificabili in circa € 13000,00 annui, sono stati integralmente sostenuti dall’Associazione ricorrente, con un onere per gli attuali assegnatari degli alloggi del comparto di oltre € 250.000.

Tutto ciò premesso, l’associazione ricorrente, quale ente destinato a gestire l’obbligo ritiene illegittimo il diniego comunicato dal Comune, così come le clausole convenzionali su cui si dovrebbe fondare la pretesa comunale di legare gli assegnatari, asseritamente non abbienti, ad un onere costoso ed eterno.

Il ricorso è affidato alle seguenti doglianze.

Unico motivo di diritto . Violazione di legge in relazione agli artt. 1,3, 11 L. 241/90, nonché agli artt. 1365, 1366, 1370, 1373, 1375, 1418, 1421 c.c. Eccesso di potere per violazione del principio di buona fede. Eccesso di potere per falsa applicazione e interpretazione delle norme convenzionali. Errata e falsa applicazione del principio di libertà contrattuale e di facoltà di recesso. Illegittimità derivata.

L’art. 10 della Convenzione in esame, si evidenzia, pone in capo ai privati un obbligo “perpetuo” alla manutenzione ordinaria e straordinaria del verde pubblico. Tale clausola sarebbe in netto contrasto con quella di cui all’art. 20, che pone in venti anni la validità delle norme in convenzione e che prevede che alla scadenza i beni riacquisteranno lo status loro proprio senza vincoli speciali. Ai sensi degli artt. 1366, 1370 c.c. secondo una interpretazione di buona fede e tenendo presente che nel dubbio le clausole si interpretano contro lo stipulatore, e cioè il Comune di Pesaro, l’obbligazione ex art. 20 è cessata con il compimento del ventesimo anno dalla stipula della convenzione, in subordine è cessata con decorrenza dei 20 anni dall’anno 2005 nel quale la manutenzione è iniziata.

Si afferma che la clausola di cui all’art. 10 è, altresì, affetta da nullità. Si deduce che il nostro ordinamento non consente vincoli contrattuali perpetui; in altri termini un obbligo di carattere personale e continuativo – come è, nel caso di specie, quello di manutenzione del parco pubblico – non può vincolare un soggetto senza alcun limite di tempo.

Per i contratti tipici a tempo indeterminato è, si sottolinea, sempre ammessa la facoltà di recesso ed esiste nel nostro ordinamento un principio generale secondo cui in ogni rapporto contrattuale a tempo indeterminato il recesso unilaterale (ex art. 1373 del codice civile) costituisce una ordinaria causa estintiva, considerato che la perpetuità di un vincolo obbligatorio contrasta anche con il principio di buona fede nell'esecuzione contrattuale (ex art. 1375 del codice civile).

L'ordinamento civile conosce vincoli perpetui in tema di servitù prediali ma in tale caso il vincolo non hai mai carattere personale ma è imposto su un fondo a vantaggio di un altro fondo (così l'art. 1027 del codice civile sulla definizione di "servitù prediale"). A conferma di quanto sopra, è noto che il proprietario del fondo servente può essere tenuto ad un obbligo di non fare oppure di sopportare ("pati") l'attività altrui ma non ad un obbligo di ''facere" di carattere personale (cfr. l'art. 1030 del codice civile).

2. Si è costituito per resistere il Comune di Pesaro. Con memoria depositata il 24 dicembre 2025, ha dedotto che con Delibera di Consiglio Comunale n. 188 del 20/10/2003 veniva approvato, ai sensi dell’art. 51 L. 865/1971, il programma costruttivo per la realizzazione di alloggi di edilizia economica e popolare in Pesaro, presso il quartiere denominato “Villa Fastiggi”, sito nella periferia della città.

Tale programma - presentato dall’Istituto Autonomo Case Popolari di Pesaro e dalle Cooperative ‘Unicentro’, ‘Domus Aurea’, ‘La Tartaruga’ e ‘Villaggio dell’Amicizia’, poi costituenti il “Consorzio per l’Urbanizzazione delle Aree Progetto Norma 6.1 di Villa Fastiggi” – prevedeva un’edificazione a destinazione residenziale PEEP (comparto A) ed un’area di intervento privato a destinazione residenziale e terziario (comparto B), nonché la realizzazione di un ampio parco, di cui la zona era totalmente sfornita, nonché di aree per la realizzazione di orti urbani.

Con atto notarile del 25/3/2005 veniva stipulata la Convenzione relativa al comparto A. Per quanto di interesse l’art. 10, rubricato “ Manutenzione ordinaria e straordinaria ”, testualmente recitava: “ [1] Il concessionario si impegna per sé, successori ed aventi causa a qualsiasi titolo, a provvedere a propria cura e spese, sia alla manutenzione ordinaria che straordinaria delle aree…fino alla formale cessione al Comune… [4] Il concessionario si impegna per sé, successori ed aventi causa a qualsiasi titolo, a provvedere a propria cura e spese, anche successivamente all’avvenuto trasferimento delle aree al Comune, alla manutenzione ordinaria e straordinaria delle aree destinate a verde pubblico, escluse le aree relative al parco e agli orti ”. Il successivo art. 23 prevedeva altresì che “ Gli atti di cessione/assegnazione in proprietà degli alloggi dovranno contenere una dichiarazione espressa, da riportare nella nota di trascrizione, di accettazione delle clausole di cui alla presente convenzione ”. Con ulteriore atto notarile del 13/7/2006 veniva poi stipulata la Convenzione relativa al ‘Comparto B’. Anche tale atto, in relazione alla manutenzione ordinaria e straordinaria, prevedeva all’art. 9 che “ Il concessionario si impegna per sé, successori ed aventi causa a qualsiasi titolo a provvedere, a propria cura e spese, anche successivamente all’avvenuto trasferimento delle aree al Comune, alla manutenzione ordinaria e straordinaria delle aree destinate a verde pubblico all’interno del Progetto Norma 6.1. di Villa Fastiggi, in base alla quota millesimale definita dal Regolamento consortile predisposto a cura e spese dei concessionari… ”.

Una prima cessione delle aree del “Comparto A” si perfezionava con atto notarile del 17/12/2008. Conformemente alle citate norme convenzionali, richiamato espressamente il sopra citato art. 10, in tale atto veniva ribadito che: “ il concessionario o suoi aventi causa si sono impegnati alla manutenzione ordinaria e straordinaria delle aree destinate a verde pubblico, escluse le aree relative al parco pubblico ed agli orti ” (cfr. art. 6). Con nota in data 1/9/2010 il Servizio comunale Pianificazione Urbanistica, in relazione al ridetto obbligo manutentivo richiedeva “ con urgenza la redazione e la trasmissione […] del Regolamento consortile per la manutenzione ordinaria e straordinaria del verde pubblico ” In riscontro, con raccomandata del 23/05/2011 il Consorzio comunicava al Comune di Pesaro e alle singole Cooperative la nomina del Sig. ER Goffredo ad amministratore per la manutenzione ordinaria e straordinaria del verde pubblico (doc. 5), allegando il Regolamento consortile e le relative tabelle millesimali (doc. 5a). Il Regolamento, richiamando gli obblighi convenzionali assunti, definiva e disciplinava le attività di manutenzione ordinaria e straordinaria, disponeva che la stessa fosse gestita in forma condominiale e provvedeva alla ripartizione delle spese. La cessione delle aree del “Comparto B” avveniva con atto notarile del 12/11/2012 ed anche in questo atto, richiamato l’art. 9 della relativa Convenzione, veniva ribadito l’impegno del concessionario e dei suoi aventi causa alla manutenzione delle aree destinate a verde pubblico all’interno del Progetto Norma 6.1 (doc. 6). La cessione definitiva delle aree del comparto A si perfezionava con atto notarile del 21/12/2015 che all’art. 7 riportava il medesimo impegno. Con nota assunta al prot. n. 113212 del 24/11/2016 veniva comunicata la nomina dell’Associazione Comparto 6.1 di Villa Fastiggi” - odierna ricorrente - quale responsabile della manutenzione ordinaria e straordinaria delle aree destinate a verde pubblico. costituita proprio “ per assolvere al vincolo della manutenzione del verde pubblico a carico dei proprietari degli immobili ” (doc. 8). Il Comune di Pesaro ne prendeva atto con nota di riscontro in data 28/12/2016.

2.1 Ciò premesso il Comune in via preliminare deduce l’inammissibilità del ricorso per difetto di legittimazione attiva della ricorrente, avendo nelle more modificato il proprio statuto in ossequio alle norme sul Terzo settore ed avendo assunto compiti, anche sociali e culturali, più ampi rispetto a quelli in origine previsti.

Si rileva, inoltre, l’assenza di lesività delle note gravate in ragione della carenza di natura provvedimentale, quindi si deduce l’inammissibilità del ricorso, anche per questo motivo.

Si dice che l’eventuale annullamento delle note gravate non farebbe venire meno l’obbligo manutentivo in capo ai proprietari (compreso il ricorrente ER), derivando questo dalla convenzione urbanistica ed essendo stato recepito e confermato, conformemente a quanto previsto dal citato art. 23 della medesima, non solo negli atti di cessione delle aree, ma anche nei successivi atti di assegnazione, compravendita nonché nei regolamenti condominiali, oltre ad essere stati trascritti espressamente presso la Conservatoria dei registri immobiliari.

In subordine, per l’ipotesi in cui il Collegio ritenesse la lesività delle note in esame, l’Amministrazione rileva l’inammissibilità dell’impugnativa per tardività.

Sotto questo profilo si dice che la nota prot. n. 25574/2025, limitandosi a richiamare il contenuto della precedente comunicazione prot. n. 30245/2024, può qualificarsi al più come atto meramente confermativo di questa; pertanto per non incorrere nelle decadenze di legge, controparte, si afferma, avrebbe dovuto impugnare la ridetta nota prot. n. 30245/2024 entro 60 giorni dalla notifica ovvero entro il 7 maggio 2024. Ma così non è stato, essendo stato il ricorso notificato il 16/4/25.

Viene, poi, eccepita inammissibilità dell’azione di accertamento, così come formulata in quanto la domanda di dichiarazione di nullità è stata proposta oltre il termine decadenziale di 180 giorni previsto dall’art. 31 comma 4 del c.p.a.

La doglianza, si dice, è altresì inammissibile in quanto formulata in termini oltremodo generici.

Si afferma che l’invocato “principio generale”, secondo cui le obbligazioni di carattere personale non possano essere perpetue, lungi dall’avere carattere imperativo, è tutelato proprio dalla previsione della possibilità di recedere unilateralmente. L’assenza di un termine finale, non configura, si evidenzia, un’ipotesi di nullità del contratto o della singola clausola.

Secondo il Comune, inoltre, l’obbligo manutentivo di cui si controverte, configura obbligazione non di carattere personale bensì propter rem, essendo legata alla proprietà, quindi reale e ambulatoria.

L’obbligo manutentivo di cui è causa, si dice, lungi dal configurare un’obbligazione personale perpetua, integra, alla stregua di tutti gli impegni nascenti da una convenzione urbanistica, consideratane la peculiare natura di contratto ad oggetto pubblico, un’obbligazione propter rem .

In quanto tale, la medesima non vincola sine die lo stesso soggetto ma è collegata in maniera inscindibile agli immobili ricadenti nei comparti edificatori, gravando sul soggetto che in quel momento ne è proprietario e trasferendosi sul successivo avente causa a qualunque titolo.

Inoltre, secondo il Comune, l’obbligo manutentivo trova ormai la sua causa in atti ulteriori, quali gli atti di assegnazione, il regolamento condominiale, le note di trascrizione nonché i successivi atti di compravendita che possono aver interessato le singole unità la cui natura privatistica sfugge peraltro alla giurisdizione di questo T.A.R.

In subordine, qualora questo giudicante, non riconoscesse la natura reale dell’obbligo manutentivo di cui si controverte, si afferma, la previsione di cui all’art. 10 resterebbe comunque valida ed efficace dovendosi riconoscere ai proprietari, come affermato da parte della giurisprudenza, il potere di richiedere al Comune, in presenza di circostanze sopravenute rilevanti, di rinegoziare i contenuti della convezione.

3. Parte ricorrente, nella propria replica, in merito alla legittimazione, afferma che l’Associazione anche dopo la modifica statutaria ha tra i propri fini quello degli interventi e servizi finalizzati alla salvaguardia e al miglioramento delle condizioni dell’ambiente, con particolare riferimento alla cura dei giardini e parchi pubblici e quindi, può certamente agire per compiere tali atti conservativi e di salvaguardia, anche in via autonoma e in assenza di autorizzazione.

Si dice, inoltre, che il ricorso è stato presentato dal Sig. ER Goffredo, sia quale Presidente dell’Associazione, ma anche quale ex legale rappresentante della Cooperativa la Tartaruga a r.l. parte della Convenzione 25.3.2005 e quale assegnatario di alloggi.

4. All’esito della camera di consiglio del 7 maggio 2025, parte ricorrente ha rinunciato all’istanza cautelare.

All’udienza pubblica del 28 gennaio 2026 la causa è passata in decisione.

Il ricorso va accolto nel limitato senso di seguito esposto.

4.1 Va rigettata l’eccezione di difetto di legittimazione attiva sollevata da parte resistente nei confronti di parte ricorrente, intesa quale Associazione. Quest’ultima, secondo gli atti, è competente alla manutenzione del verde delle aree qui in discussione, come risulta dalla presa d’atto comunale con nota del 28 dicembre 2016, sopra citata. Di qui la sua legittimazione alla proposizione del ricorso. Peraltro, il ER, quale proprietario avente causa da un soggetto originario sottoscrittore della convenzione, è legittimato in proprio e anche in proprio ha proposto ricorso.

Va, anche, rigettata l’eccezione di inammissibilità per carenza di interesse, posto che l’eventuale accoglimento del ricorso ha un indubbio riflesso pratico in capo alla ricorrente, in disparte l’eventuale concorrente interesse di singoli condomini.

Va, parimenti, rigettata l’eccezione di tardività del gravame, posto che la causa petendi rimanda a una posizione che ha consistenza di diritto soggettivo, ricadente ai sensi dell’art. 133 c. 1 lett. a) n. 2 cpa nella giurisdizione esclusiva del Giudice amministrativo, quindi oggetto di ordinaria prescrizione, non di decadenza.

4.2 Nel merito, non è condivisibile la riconduzione dell’obbligo manutentivo del verde pubblico oggetto della sopra richiamata convenzione alla nozione di obbligazione propter rem.

Premessa (nell’assenza di definizioni normative) l’incertezza dogmatica delle nozioni di obbligazione propter rem e di onere reale (“ A tacere delle incertezze dogmatiche che ancora gravano sull’istituto, basterà osservare come faccia anche in tal caso difetto una adeguata ed univoca descrizione normativa, sul presupposto che: “le obbligazioni “propter rem”, al pari dei diritti reali, dei quali sono estrinsecazione, non sono una categoria di rapporti innominati, ma sono caratterizzate dal requisito della tipicità, con la conseguenza che possono sorgere per contratto solo nei casi e col contenuto espressamente previsti dalla legge (Cass. n. 25673/18, così Cass. n. 4572/14 ed altre)”, Corte di Cassazione Sezioni unite civili 29 ottobre 2020, n. 23902) a volte richiamate in modo intercambiabile nella giurisprudenza con riguardo alle convenzioni urbanistiche (cfr. T.A.R. per la Lombardia, sez. II, 18 marzo 2016, n. 542), va osservato che non sono qui in rilievo obblighi di realizzazione di opere di urbanizzazione (in particolare secondaria, i.e. verde pubblico), secondo la previsione dell’art. 28 c. 5 n. 2 L. 1150/1942 (che inerisce “ l'assunzione, a carico del proprietario, degli oneri relativi alle opere di urbanizzazione primaria e di una quota parte delle opere di urbanizzazione secondaria relative alla lottizzazione o di quelle opere che siano necessarie per allacciare la zona ai pubblici servizi …”), di cui “ deve essere ultimata la esecuzione ” nei termini non superiori ai dieci anni (cfr. n. 3 del ridetto comma 5) e la cui esecuzione è condizione per il rilascio dei titoli edilizi (cfr. comma 8 ridetto art. 28), bensì la manutenzione periodica e perpetua di tali opere, una volta avvenute sia l’edificazione, sia la realizzazione delle opere di urbanizzazione.

Si tratta, quindi, di oneri periodici (innominati) diversi da quelli normativamente previsti in relazione all’edificazione e la cui esecuzione deve essere ex lege “ ultimata ” entro il termine di vigenza della convenzione (cfr. il ridetto art. 28 c. 5 n. 3 L. 1150/1942) e per i quali la giurisprudenza, nella diversità delle accezioni, delinea l’ambulatorietà e l’inerenza alla res delle relative obbligazioni (con riguardo alle obbligazioni di pagamento degli oneri di urbanizzazione e dei costi di costruzione, nonché delle sanzioni per ritardato pagamento, cfr. da ultimo Consiglio di Stato Sez. IV, 18 luglio 2025, n. 6361 e giurisp. ivi citata).

Nella specie non è, ad avviso del Collegio, predicabile la ricorrenza di un’obbligazione reale (che ha quale peculiarità l’individuazione del soggetto passivo in funzione della proprietà), non solo per la mancanza di copertura normativa, bensì anche in quanto, secondo la ricostruzione dottrinale maggiormente condivisibile, in questi casi l’obbligazione sorge proprio per l’utilità della res che funge da parametro per l’individuazione del debitore (cfr. ad es. artt. 882 e 1104 c.c.), non per un’utilità estrinseca (come avviene in questo caso, dove l’utilità è perpetuamente rivolta ad una proprietà pubblica).

Nel caso che occupa il Collegio, per stessa ammissione di parte resistente, è in rilievo la manutenzione di “ verde pubblico ”, di proprietà comunale (relativamente al quale il Comune stesso afferma di non avere le risorse per manutenerlo, così come fatto fino ad ora dai privati, cfr. memoria comunale del 24 dicembre 2025, pagg 11 e 12).

Sarebbe, quindi, maggiormente aderente al caso la figura dell’onere reale, che costituisce un peso sulla res volto al perseguimento di un’utilità estrinseca alla cosa onerata (cfr. ad es. il canone enfiteutico, art. 960 c.c.), ciò che l’avvicina alla servitù.

Ma anche tale ricostruzione si scontrerebbe con il numero chiuso e la tipicità dei diritti reali (anche minori) vigenti nell’ordinamento (posto che, come visto, manca una previsione normativa di tale tipo di obbligo periodico e perpetuo in tema di convenzioni urbanistiche, normativa che riguarda, viceversa, solo oneri e obbligazioni che nascono e si esauriscono con la convenzione) che limita l’autonomia negoziale e con il fatto che nell’onere reale, così ricostruito, l’obbligo dell’onerato sarebbe nei limiti del valore della res (poiché è su di essa che pesa l’onere) a cui corrisponderebbe il diritto di prelazione del creditore.

Ma il credito nella specie vantato dal Comune per effetto della convenzione in rilievo, non ha carattere monetario, né ha le altre caratteristiche testé citate (obbligo limitato al valore, prelazione del creditore sul ricavato dalla cosa onerata).

Andando, poi e comunque, al nocciolo della questione agitata avanti a questo Giudice, deve riconoscersi che, a prescindere dall’ambulatorietà (che non è nella sostanza messa in discussione) dell’obbligo di prestazione emergente dalla convenzione, ciò che è contestato è il suo carattere perpetuo. Sotto questo profilo è condivisibile l’orientamento espresso in giurisprudenza (cfr. Tar Liguria n. 742/2025; TAR Lombardia Milano, n. 603/2023; Consiglio di Stato n. 11734/2022; Tribunale ordinario Milano, sez. VII n. 3275/2019; Corte di cassazione n. 1694/1997) secondo cui esiste nel nostro ordinamento un principio generale (applicabile ex art. 11 c. 2 L. 241/1990 alle convenzioni urbanistiche) in base al quale in ogni rapporto contrattuale a tempo indeterminato è consentito il recesso unilaterale.

Ciò è (come visto), seppur in estremo subordine, riconosciuto nella specie, anche, da parte resistente.

Sono espressione di tale principio, ad esempio, gli artt. 1569, 1833, 1865, 2118, 2437, 2473 c.c.

Lo sfavore per vincoli perpetui permea anche l’area dei diritti reali, come dimostra, ad es., il favor per l’affrancazione dell’enfiteusi (attribuendo all’enfiteuta un diritto potestativo, cfr. art. 971 c.c., privilegiato rispetto a quello del proprietario concedente, anche in caso di devoluzione, cfr. art. 972 c. 2 c.c.). Oppure come dimostra l’art. 979 c.c. che limita la durata dell’usufrutto.

Ciò in ragione del favore verso la circolazione dei beni, sfavorita dall’eventuale moltiplicazione (per via negoziale) dei pesi sulla proprietà e sull’esercizio delle facoltà in essa comprese.

Se ne deve dedurre che parte ricorrente (e i proprietari successori a titolo particolare degli originari sottoscrittori della convenzione urbanistica, in essa rappresentati), nel caso di specie, gode (godono) del diritto di recesso, non avendo la convenzione previsto un termine per la clausola contrattuale non coperta dalla durata ventennale ex lege prevista per le obbligazioni propriamente urbanistiche.

La sussistenza di tale facoltà (ed a prescindere dal suo esercizio), non toglie che le parti possano regolare i propri rapporti, con reciproci vantaggi, secondo nuove pattuizioni, improntate a buona fede e correttezza.

Ciò premesso, la domanda di accertamento della nullità va respinta, poiché dalla mancanza del termine non consegue necessariamente la nullità della pattuizione, come correttamente posto in evidenza dall’Amministrazione resistente.

Di conseguenza va respinta anche la domanda alle restituzioni e quella di risarcimento del danno.

Siccome il più contiene il meno, va solamente accertata la sussistenza in capo a parte ricorrente del diritto di recesso dall’originario rapporto pattizio stipulato a tempo indeterminato, inerente alla manutenzione del verde pubblico.

In questi limitati termini va parzialmente accolto il ricorso.

Visto l’accoglimento solo parziale del ricorso e la particolarità della questione, che presuppone istituti sui quali non vi è univoca giurisprudenza (né dottrina), le spese possono essere compensate.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per le Marche (Sezione Prima), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie parzialmente, come da motivazione.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'Autorità amministrativa.

Così deciso in Ancona nella camera di consiglio del giorno 28 gennaio 2026 con l'intervento dei magistrati:

TA Anastasi, Presidente

Gianluca Morri, Consigliere

AB IO, Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
AB IO	TA Anastasi

IL SEGRETARIO