Pubblicato il 29/09/2025

N. 00785/2025 REG.PROV.COLL.

N. 00060/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Sardegna

(Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 60 del 2024, proposto da
AR RI ON e AT FI, rappresentate e difese dagli avvocati Giovanni Fabio Inzaina, Andrea Pabusa e Paolo Pabusa, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Arzachena, in persona del sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dall’avvocato Stefano Forgiarini, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

nei confronti

LO Sassu, rappresentato e difeso dagli avvocati Gian Comita Ragnedda e Dorotea Fiori, con domicilio fisico presso lo studio Debora Urru in Cagliari, via Genneruxi n. 5 e domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l’annullamento, previa sospensione dell’efficacia,

- del provvedimento unico n. 365 del 14 settembre 2023 rilasciato dall’Ufficio SUAPE del Comune di Arzachena al sig. LO Sassu;

- di ogni atto presupposto, connesso e consequenziale.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione del Comune di Arzachena e del sig. LO Sassu;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nella pubblica udienza del giorno 9 luglio 2025 il dott. Silvio Esposito e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale.

FATTO

1. Con provvedimento unico n. 365 del 14 settembre 2023 il Comune di Arzachena autorizzava, ai sensi dell’art. 3, lett. d) del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, l’odierno controinteressato, sig. LO Sassu, a demolire e ricostruire, senza aumento di volumi, con variazione di sagoma e posizionamento al centro del lotto, un immobile sito in località “La Conia”, originariamente posizionato in aderenza ad altra abitazione di proprietà delle ricorrenti.

2. Il 22 novembre 2023 le sig.re AR RI ON e AT FI sollecitavano invano l’amministrazione comunale all’annullamento in autotutela del provvedimento autorizzatorio, sostenendo, in estrema sintesi, di essere comproprietarie, insieme al controinteressato, del terreno e dell’immobile oggetto dell’intervento edilizio, situati in zona turistica e fascia costiera (zona F1) e che l’intervento assentito sarebbe una nuova costruzione e non una ristrutturazione, in quanto determinerebbe l’integrale demolizione della preesistente costruzione e la sua ricostruzione in altra area di sedime, di cui pure sarebbero comproprietarie, con sagoma differente e senza il rispetto delle distanze preesistenti e delle volumetrie di cui all’art. 6 della legge regionale 25 novembre 2004, n. 8.

3. Con il ricorso in esame le ricorrenti chiedevano quindi l’annullamento, previa sospensione cautelare e con vittoria delle spese, dei provvedimenti in epigrafe indicati per i seguenti motivi:

1) violazione e falsa applicazione di legge (art. 3, l. 241/1990, art. 11, c. 1, d.p.r. 380 del 2001, art. 2643 e ss c.c., art. 19, c. 14, d.l. n. 78/2010 convertito in l. 122/2010) - eccesso di potere (travisamento ed erronea valutazione dei fatti, illogicità della motivazione, ingiustizia manifesta, illogicità manifesta, lacunosità dell'istruttoria, mancanza dei presupposti);

2) violazione di legge (artt. 46, 47 e 75, d.p.r. 445/2000) ed eccesso di potere (travisamento ed erronea valutazione dei fatti, illogicità della motivazione, ingiustizia manifesta, illogicità manifesta, lacunosità dell'istruttoria, mancanza dei presupposti);

3) violazione e falsa applicazione di legge (art. 3, l. 241/1990, art. 3 comma 1 lett. d), d.p.r. 380/2001) - eccesso di potere (travisamento ed erronea valutazione dei fatti, illogicità della motivazione, ingiustizia manifesta, illogicità manifesta, lacunosità dell'istruttoria, mancanza dei presupposti);

4) violazione e falsa applicazione di legge (art. 3, l. 241/1990, art. 2- bi s, comma 1- ter , d.p.r. 380/2001) - eccesso di potere (travisamento ed erronea valutazione dei fatti, illogicità della motivazione, ingiustizia manifesta, illogicità manifesta, lacunosità dell'istruttoria, mancanza dei presupposti);

5) violazione e falsa applicazione di legge (art. 3, l. 241/1990, art. 6, l.r. 8/2004, art. 62, n.t.a. del Comune di Arzachena (zona F1), artt. 20 e ss., l.r. 45/1989, l.r. 1/2009, art. 146, d.lgs. 42/2004, art. 9, l.r. 28/1998) - eccesso di potere (travisamento ed erronea valutazione dei fatti, illogicità della motivazione, ingiustizia manifesta, illogicità manifesta, lacunosità dell'istruttoria, mancanza dei presupposti);

6) violazione di legge (art. 3, l. 241/1990, artt. 1102, 1103, 1122, 2643, co. 1, n. 2- bis , 1027, 1031 e 2643, co. 2- bis c.c., d.m. 1444/1968) - eccesso di potere (travisamento ed erronea valutazione dei fatti, illogicità della motivazione, ingiustizia manifesta, illogicità manifesta, lacunosità dell'istruttoria, mancanza dei presupposti):

7) violazione di legge (art. 3, l. 241/1990), eccesso di potere (travisamento ed erronea valutazione dei fatti, illogicità della motivazione, ingiustizia manifesta, illogicità manifesta, lacunosità dell'istruttoria, mancanza dei presupposti, sviamento di potere):

8) violazione di legge (art. 3, l. 241/1990, artt. 1 e ss., d. lgs. 42/2004, d.m. 12 maggio 1966, art. 9 Cost., l. 1947/1938), eccesso di potere (travisamento ed erronea valutazione dei fatti, illogicità della motivazione, ingiustizia manifesta, illogicità manifesta, lacunosità dell'istruttoria, mancanza dei presupposti).

4. Per resistere al ricorso si sono costituiti in giudizio l’amministrazione intimata e il controinteressato che, dopo avere replicato alle argomentazioni delle ricorrenti, ne hanno chiesto il rigetto, vinte le spese.

5. Con decreto n. 117 del 6 maggio 2024 e con ordinanza n. 142 del 30 maggio 2024 l’istanza cautelare è stata rigettata.

6. Alla pubblica udienza del 19 febbraio 2025, con l’accordo delle parti, la trattazione della causa è stata rinviata all’udienza pubblica del 9 luglio 2025.

7. In vista dell’udienza di trattazione le parti hanno depositato ulteriori memorie, con le quali hanno insistito nelle rispettive conclusioni.

8. Alla pubblica udienza del 9 luglio 2025, sentiti i difensori delle parti, la causa è stata posta in decisione.

DIRITTO

1. Il ricorso non è fondato e va respinto e tale infondatezza esime il collegio dall’esaminare le eccezioni in rito formulate dal controinteressato con le memorie del 17 gennaio 2025 e del 18 giugno 2025, atteso che è consolidato il principio in base al quale “ ove sussistano cause che impongono di disattendere il ricorso, il giudice è esentato, in applicazione del 'principio della ragione più liquida', dall'esaminare le questioni processuali ” (T.A.R. Sardegna, n. 624/2025 e la giurisprudenza ivi richiamata).

2. Con il primo ed il secondo motivo, che possono essere trattati congiuntamente in quanto connessi, le ricorrenti affermano di essere comproprietarie, insieme al controinteressato, dell’immobile oggetto del titolo edilizio. Quest’ultimo sarebbe stato rilasciato, in tesi, a seguito di istanza presentata dal solo contitolare, che avrebbe, quindi, falsamente dichiarato al comune di esserne l’esclusivo proprietario.

Nell’assunto delle ricorrenti troverebbe quindi applicazione l’orientamento della giurisprudenza amministrativa per il quale il singolo comproprietario, senza il consenso degli altri, non è legittimato alla richiesta del titolo abilitativo . Pertanto, ai sensi del combinato disposto degli artt. 11, c. 1 e 20, c. 1, d.p.r. 380/2001, il comune, a fronte della richiesta di rilascio di un titolo edilizio, avrebbe dovuto accertare, nei confronti del richiedente, il possesso del requisito della legittimazione ( ex multis , recentemente, T.A.R. Napoli n. 4563/2025).

Le censure non sono fondate.

Come chiarito dalla consolidata giurisprudenza, condivisa anche da questo Tribunale, “ deve escludersi un obbligo del Comune di effettuare complessi accertamenti diretti a ricostruire tutte le vicende riguardanti la titolarità del bene ” (T.A.R. Sardegna, n. 135/2022; Consiglio di Stato, n. 9062/2024).

Orbene, dagli atti versati in giudizio risulta che il controinteressato, con riferimento al titolo di proprietà, ha prodotto all’amministrazione un atto di vendita notarile del 30 marzo 2023 trascritto nei pubblici registri, da cui risulta l’acquisto della proprietà esclusiva dell’immobile oggetto di intervento edilizio. La situazione proprietaria è stata quindi esattamente e compiutamente documentata nel procedimento amministrativo, nel corso del quale non è invero emerso alcun elemento idoneo a revocare in dubbio la titolarità del bene immobile e la veridicità delle dichiarazioni rese dal controinteressato e dal progettista, con conseguente insussistenza di un obbligo in capo all’amministrazione comunale di esaminare (o riesaminare) funditus la questione, fatta salva evidentemente ogni ulteriore questione da sottoporre nel caso al giudice dei diritti in ordine al titolo dominicale.

3. Con il terzo motivo le ricorrenti lamentano la violazione di legge e l’eccesso di potere, in quanto il titolo edilizio sarebbe stato erroneamente rilasciato per ristrutturazione edilizia e non per nuova costruzione.

Il motivo non è fondato, in quanto l’art. 3, c. 21, lett, d) d.p.r. 380/2001 ricomprende negli interventi di ristrutturazione edilizia anche gli interventi di demolizione e ricostruzione con diversi sagoma, prospetti e sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche relativi ad immobili, come quello in esame, situati in area tutelata ai sensi dell’art. 136, c. 1, lett. d) del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.

4. Con il quarto motivo di ricorso le ricorrenti lamentano:

i) che il nuovo manufatto non rispetterebbe le distanze preesistenti, come invece richiesto dal primo periodo dell’art. 2- bis , c. 1- ter , d.p.r. 380/2001;

ii) che l’intervento di ricostruzione in nuovo sedime e con diversa sagoma verrebbe realizzato in assenza di un piano urbanistico che preveda un programma di rigenerazione urbana.

Il motivo non è fondato.

Il primo periodo della norma richiamata stabilisce che “ in ogni caso di intervento che preveda la demolizione e ricostruzione di edifici, anche qualora le dimensioni del lotto di pertinenza non consentano la modifica dell'area di sedime ai fini del rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, la ricostruzione è comunque consentita nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti ”. Al riguardo il collegio rileva che nel caso di specie l’area di sedime del nuovo edificio è prevista al centro del lotto, quindi a distanza superiore a quella preesistente sia rispetto all’immobile di cui le ricorrenti assumono di essere comproprietarie sia rispetto ai confini.

Il terzo periodo della disposizione prevede che “ nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e in ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione sono consentiti esclusivamente nell'ambito dei piani urbanistici di recupero e di riqualificazione particolareggiati, di competenza comunale, fatti salvi le previsioni degli strumenti di pianificazione territoriale, paesaggistica e urbanistica vigenti e i pareri degli enti preposti alla tutela ”. Al riguardo è sufficiente rilevare che l’immobile di cui si tratta non rientra nel perimetro applicativo della norma, trattandosi di edificio situato in zona F1.

5. Il quinto motivo di ricorso è in parte inammissibile ai sensi dell’art. 40, c. 2, c.p.a. e in parte infondato.

5.1 E’ inammissibile con riferimento all’asserito incremento di superficie, in quanto le ricorrenti non specificano se i metri quadrati indicati, per i singoli vani, negli elaborati planimetrici storici dell’intero edificio - da loro depositati presso gli uffici comunali nell’ambito di pregressi procedimenti amministrativi - siano riferibili o meno alla superficie lorda degli ambienti principali e degli accessori diretti. Peraltro, la superficie dell’immobile da demolire è stata desunta dall’amministrazione dalla relazione allegata alla domanda del controinteressato, conforme, sul punto, all’atto notarile di compravendita, ove viene indicata una “ superficie catastale totale metri quadri 125 (centoventicinque) (totale escluse aree scoperte metri quadri 100) ” (pagina 2 del documento depositato dal comune il 17 maggio 2024): trattasi di atto pubblico il cui contenuto, con specifico riferimento, per quanto rileva in questa sede, all’estensione dell’immobile, è credibilmente rispondente alla verità dei fatti.

5.2 E’ infondato con riferimento alla lamentata violazione:

- dell’art. 62 del regolamento edilizio e norme di attuazione del Comune di Arzachena, in quanto l’intervento in esame, come indicato al precedente punto 3 relativo al terzo motivo di ricorso, va qualificato come ristrutturazione edilizia e non come nuova costruzione e, pertanto, esula dal perimetro applicativo della norma, circoscritto ai piani pluriennali d’attuazione (salvo le eccezioni previste dall’art. 3 della legge regionale 28 aprile 1978, n. 50), al piano di lottizzazione convenzionata esteso ad una intera sub-zona individuata dalla variante e alla concessione singola rilasciata successivamente al convenzionamento del piano di lottizzazione;

- dell’art. 6, l.r. 8/2004, dedicato al dimensionamento delle zone F-turistiche. La norma, al fine di porre un freno all’uso del territorio in prossimità del mare, prevede il dimezzamento delle volumetrie rispetto ai parametri massimi riferiti alla fruibilità del litorale di cui al decreto n. 2266/1983. Al riguardo il collegio osserva che l’intervento di cui si tratta non rientra nell’ambito applicativo della norma, trattandosi di demolizione e ricostruzione di immobile edificato in data antecedente al 1° settembre 1967 (pagina 14 del documento depositato dal comune il 17 maggio 2024) e, come correttamente osservato dal controinteressato, viene in rilevo la volumetria edilizia e non la volumetria di piano;

- degli artt. 20 e ss. della legge regionale, che disciplinano la pianificazione comunale, atteso che, contrariamente a quanto sostenuto dalle ricorrenti, nel caso di specie non vi è stata alcuna modifica unilaterale dello strumento pianificatorio comunale.

6. Il sesto motivo di ricorso è infondato in quanto presuppone la comproprietà del bene oggetto del titolo concessorio. Si richiamano al riguardo le argomentazioni sviluppate al punto 2.

7. Con il settimo motivo le ricorrenti lamentano il mancato esercizio del potere di autotutela da parte dell’amministrazione a seguito di istanza presentata il 22 novembre 2023 di annullamento del provvedimento unico, in quanto secondo il costante orientamento giurisprudenziale, condiviso da questo collegio, non sussiste un obbligo di provvedere in capo all’amministrazione attesa l’ampia discrezionalità che connota l’istituto ( ex multis , recentemente, Consiglio di Stato, n. 5435/2025 e la giurisprudenza ivi richiamata), non potendo la fattispecie in esame essere ricondotta alle ipotesi di autotutela doverosa, con la quale si fa riferimento “ a quelle situazioni in presenza delle quali il potere di riesame dei propri atti da parte della pubblica amministrazione è, appunto, dovuto, tassativamente individuate dal legislatore, ovvero declinate in maniera altrettanto precisa in via pretoria ” (Consiglio di Stato, n. 9415/2023).

8. L’ottavo motivo di ricorso inammissibile ai sensi dell’art. 40, c. 2, c.p.a., non essendo sufficientemente specificati i vizi di invalidità del provvedimento impugnato, in quanto l’apposizione del vincolo di notevole interesse pubblico ad opera del richiamato decreto ministeriale 12 maggio 1966 e l’art. 9 della Costituzione, non ostano al rilascio di titoli edilizi, quali quello in esame, per immobili situati in area tutelata ai sensi dell’art. 136, c. 1, lett. d), d.lgs. 42/2004.

9. In conclusione, quindi, il ricorso deve essere rigettato.

10. La complessità della vicenda giustifica la compensazione tra le parti delle spese del giudizio.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Sardegna (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Compensa le spese

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.

Così deciso in Cagliari nella camera di consiglio del giorno 9 luglio 2025 con l’intervento dei magistrati:

Tito Aru, Presidente

Antonio Plaisant, Consigliere

Silvio Esposito, Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Silvio Esposito	Tito Aru

IL SEGRETARIO