Pubblicato il 11/06/2025

N. 05031/2025REG.PROV.COLL.

N. 06332/2022 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 6332 del 2022, proposto da-OMISSIS-, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dagli avvocati Andrea Colantoni e Laura Sommaruga, con domicilio digitale come da PEC Registri di Giustizia e domicilio eletto presso lo studio Andrea Colantoni in Roma, via degli Scipioni 281;

contro

Comune di Golasecca, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dagli avvocati Aldo Ceci e Francesco De Marini, con domicilio digitale come da PEC Registri di Giustizia;

per la riforma,

della sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per la Lombardia (Sezione Seconda) n. -OMISSIS-, resa tra le parti;

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di Comune di Golasecca;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 6 maggio 2025 il consigliere Stefano Filippini;

Uditi per le parti gli avvocati Laura Sommaruga, Aldo Ceci e Francesco De Marini;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. L’oggetto del giudizio è rappresentato dalla domanda al T.a.r. per la Lombardia proposta ai sensi dell’art. 30 del c.p.a. da parte della società -OMISSIS- Immobiliare srl in concordato preventivo (d’ora innanzi solo “-OMISSIS-” oppure “società”), volta ad ottenere il risarcimento del danno che le sarebbe stato cagionato da due provvedimenti illegittimamente adottati nei suoi confronti dal Comune di Golasecca (VA), vale a dire l’ordinanza n. 34/2011 emessa ai sensi dell’art. 31 del DPR n. 380/2001 (Testo Unico dell’edilizia o anche solo “TU”) e il successivo atto n. 2067/2012 di parziale convalida della pregressa ordinanza, entrambi poi annullati dal giudice amministrativo.

Più in particolare:

i) con l'ordinanza n. 34 del 12 settembre 2011 il Comune di Golasecca aveva ingiunto alla predetta società, ai sensi dell'art. 31 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, la rimozione delle difformità riscontrate in tre palazzine site nel predetto Comune, in via Cesare Battisti e realizzate all'interno del Programma Integrato di Interventi (PII) denominato “ex SIAI Marchetti”, nonché il ripristino delle stesse in conformità con i titoli edilizi a suo tempo rilasciati (vale a dire il permesso di costruire n. 10/2007 e la DIA in variante n. 31/2008);

ii) con l'atto in data 29 marzo 2012 prot. n. 2067, il Comune aveva convalidato l'ordinanza n. 34/2011, stralciando però una delle originarie contestazioni (quella avente ad oggetto le difformità inerenti ai sottotetti, che doveva essere diversamente valutata in sede di eventuale procedimento di parziale annullamento in autotutela del permesso di costruire n. 10/2007) e confermando l'ingiunzione riguardante la variazione della posizione planimetrica dei fabbricati realizzati in virtù dei titoli abilitativi a suo tempo rilasciati (permesso di costruire n. 10/2007 e DIA in variante n. 31/2008) con specifico riferimento ai tre fabbricati contraddistinti con i nn. 11, 12 e 13.

1.1. Con detto ricorso la società ha rappresentato:

i) di essere proprietaria di una serie di compendi immobiliari in vari Comuni in Provincia di Varese fra cui, per quel che qui interessa, quello sito nel Comune di Golasecca in via Cesare Battisti, nell’ambito dell’area denominata “ex SIAI Marchetti”;

ii) di aver realizzato su tale fondo un vasto intervento edilizio (composto da circa 15 strutture), in cui erano compresi i tre edifici residenziali (blocco 11, 12 e 13) assentiti in forza dei titoli predetti (permesso di costruire n. 10/2007 e DIA in variante n. 31/2008) e rilevanti in causa; conclusa l’edificazione di cui sopra l’amministrazione di Golasecca, ritenendo che le opere realizzate fossero difformi da quanto risultante dai titoli abilitativi, aveva emesso l’ordinanza n. 34 del 12.9.2011 con la quale aveva ingiunto a -OMISSIS- la rimozione delle difformità riscontrate, consistenti sia nella realizzazione in ciascuno dei tre edifici di un piano sottotetto con altezza media superiore a quella assentita, sia nella modifica della collocazione planimetrica degli edifici sul terreno;

iii) di aver allora proposto ricorso avverso detta ordinanza dinanzi al TAR per la Lombardia sede di MI (rubricato con R.G. n. 2929/2011), il quale aveva sospeso il provvedimento impugnato con ordinanza cautelare n. 1707 del 18.11.2011 dopo che il medesimo atto aveva già formato oggetto di misura cautelare monocratica (cfr. decreto n. 1615 del 28.10.201l);

iv) che il Comune, a fronte di tali provvedimenti cautelari, con atto prot. 2067 del 29.3.2012 ha sottoposto a procedimento di convalida l’ordinanza precedente, eliminando così ogni riferimento all’altezza dei sottotetti e limitando la portata della misura ripristinatoria allo spostamento della posizione planimetrica dei tre fabbricati predetti;

v) di aver poi proposto motivi aggiunti avverso tale nuovo provvedimento, che il T.a.r., con ordinanza n. 669 del 12.5.2012, ha parimenti sospeso;

vi) che all’esito di detto giudizio il T.a.r. lombardo, con sentenza n. -OMISSIS-, ha dichiarato improcedibile il ricorso principale contro l’ordinanza n. 34/2011 per sopravvenuta carenza di interesse, ma ha accolto i motivi aggiunti contro la successiva nota di convalida del 2012, ritenendo in particolare fondate le censure di difetto di istruttoria e di motivazione (affermando, al riguardo, che il Comune avrebbe dovuto dare effettività al contributo offerto dalla società in sede di partecipazione procedimentale, approfondendo la problematica emersa a proposito della presenza di un cavo sotterraneo dell’ENEL in prossimità degli scavi previsti per gli edifici de quibus ):

vii) che tale sentenza del T.a.r. lombardo n. -OMISSIS- è stata impugnata da parte del Comune di Golasecca, ma il Consiglio di Stato, con sentenza della Sezione VI n.1840/2020, ha rigettato il gravame e confermato integralmente la sentenza di prime cure.

1.2. Sulla base delle esposte premesse, con il nuovo ricorso al T.a.r. lombardo, notificato in data 12.11.2020, la società -OMISSIS- ha evidenziato di aver subito, nelle more del descritto giudizio amministrativo, ingenti danni economici culminati con uno stato di insolvenza e successiva ammissione alla procedura di concordato preventivo davanti al Tribunale di Busto Arsizio; ha quindi chiesto (una volta ottenuta dal giudice delegato del Tribunale di Busto Arsizio l’autorizzazione alla proposizione della presente azione) la condanna del Comune convenuto al risarcimento del danno causato dalla illegittima azione amministrativa predetta, che ha comportato un blocco nella commercializzazione degli immobili realizzati a Golasecca, con il conseguente sostanziale fallimento dell’operazione economica intrapresa e la successiva crisi aziendale, culminata nell’ammissione al concordato preventivo.

1.3. Il Comune di Golasecca si è costituito anche nel giudizio risarcitorio contrastando analiticamente la domanda.

2. Con la sentenza in epigrafe indicata il T.a.r. lombardo, dopo aver richiamato le coordinate ermeneutiche che debbono guidare le pronunce in materia (secondo cui i presupposti dell’azione risarcitoria ex art. 30 del c.p.a. sono rappresentati dal dolo o colpa nella condotta dell’apparato amministrativo ex art. 2043 c.c., dal nesso eziologico o causale fra la condotta e dal danno derivato ex artt. 1223 e 2056 c.c., da dimostrare a cura del danneggiato ex art. 2967 c.c. e 64 c.p.a.), ha rigettato la domanda risarcitoria, compensando però le spese di lite, sulla base delle ragioni che possono compendiarsi nei termini seguenti:

i) pur in presenza di un accertamento giurisdizionale di illegittimità del provvedimento del Comune ex art. 31 del DPR n. 380/2001 e della successiva nota di convalida (annullamento determinato dal ravvisato eccesso di potere per difetto di istruttoria), in causa non risultava dimostrato che l’attuale situazione di crisi aziendale costituisse “conseguenza immediata e diretta” (ex art. 1223 del codice civile) dei predetti provvedimenti amministrativi;

ii) invero, in primo luogo, sia l’ordinanza di demolizione n. 34/2011, sia il successivo provvedimento di convalida parziale del 2012, non hanno in realtà mai prodotto alcun effetto giuridico, posto che sono stati immediatamente sospesi dal T.a.r. e poi rimossi dall’ordinamento giuridico con la sentenza di merito di primo grado integralmente confermata in appello; provvedimenti comunali che neppure sono mai stati trascritti nei pubblici registri, così che non si è mai concretizzato un regime di pubblicità immobiliare in danno della società;

iii) inoltre, la vicenda amministrativa che ha portato alla realizzazione degli edifici di cui è causa è stata caratterizzata da andamento tutt’altro che lineare: l’edificazione si è inserita all’interno di un programma integrato di intervento (PII) oggetto di convenzionamento fra il Comune di Golasecca e -OMISSIS- e l’attività costruttiva ha visto il rilascio di una pluralità di titoli edilizi e paesaggistici, oltre che la presentazione da parte dell’esponente di molte domande di compatibilità paesaggistica (ex art. 167 del D.Lgs. n. 42/2004), peraltro in gran parte respinte; numerose sono state poi le contestazioni di abusi edilizi e paesaggistici, per situazioni differenti da quella di cui è causa; l’ampio contenzioso con il Comune di Golasecca ha visto anche la soccombenza di -OMISSIS- davanti al Consiglio di Stato (cfr. sentenza del Consiglio di Stato n. 3013/2017, sempre relativa al PII di cui è causa); l’edificazione ha costituito oggetto di indagini penali, che si sono concluse con la condanna del legale rappresentante di -OMISSIS- in primo grado nel 2015 davanti al Tribunale penale di Busto Arsizio e la sua assoluzione in appello (seppure solo per prescrizione in relazione all’accusa di aver realizzato le opere di specie in difformità dall’autorizzazione paesaggistica) intervenuta nell’ottobre del 2018; per la completa illustrazione delle complesse vicende del PII di cui è causa il T.a.r. ha fatto rinvio all’analitica relazione tecnica in atti, redatta per conto del Comune dall’arch.-OMISSIS-; per giunta, era anche emerso in causa che la -OMISSIS- non aveva adempiuto alle obbligazioni risultanti dalla convenzione urbanistica accessoria al PII, sicchè il Comune aveva proceduto all’escussione della fideiussione rilasciata dalla società;

iv) dunque, a fronte di plurimi fattori dai quali poteva dipendere l’attuale stato di crisi dell’impresa, la società non aveva offerta la concreta dimostrazione della diretta riconducibilità del pregiudizio economico lamentato (contestato dal Comune anche nell’ammontare) ai due provvedimenti repressivi di abusi edilizi degli anni 2011 e 2012, riferiti peraltro a solo tre dei quindici edifici del sito (mancando la prova di eventuali trattative non concluse per effetto del contenzioso legato ai due provvedimenti o di eventuali rifiuti di acquisto a causa del predetto contenzioso; invero, gli unici due preliminari di vendita prodotti risalgono agli anni 2009 e 2008, con definitivi da concludere in quegli stessi anni, quindi ben prima dell’adozione dell’ordinanza di demolizione n. 34/2011); inoltre, gli immobili di causa risultavano, come emergente dagli atti relativi alla procedura di concordato preventivo, destinati anche a redditizia locazione mediante affitti brevi.

3. A fronte di tale pronuncia di rigetto, la società in intestazione ha proposto il presente giudizio di appello, affidandolo agli articolati motivi che si possono schematicamente riassumere nei termini seguenti:

3.1. Erroneità della sentenza in punto di ricostruzione e dimostrazione del nesso di causa ex artt. 1223 e 2056 c.c., 40 - 41 c.p. e 30 c.p.a. per: mancata applicazione dei principi generali di causalità materiale e adeguata ed errata statuizione in tema di omessa prova del nesso di causa; errata valorizzazione di fatti impeditivi invero causalmente irrilevanti; comunque, sussiste il danno da perdita di chance.

3.2. Omessa valutazione e, comunque, riproposizione ex artt. 101 co. 2 c.p.a. e 346 c.p.c. delle questioni in tema di an debeatur ; l’elemento oggettivo dell’illecito è costituito dalla serie procedimentale poi annullata che ha ignorato la presenza, agli atti del Comune, delle tavole di progetto dimostrative della traslazione delle palazzine (la traslazione dei fabbricati era stata necessitata dal rinvenimento di un cavo di distribuzione elettrica, circostanza che era stata dettagliatamente riportata nella D.I.A. n. 31/2008,sia nella relazione che nella planimetria, tanto da essere stata fatta oggetto di valutazione da parte della Commissione Paesaggistica; la tavola progettuale, smarrita inizialmente dall’Ente, fu successivamente ritrovata da -OMISSIS- nel 2013, in altro fascicolo, presso la sede municipale); l’elemento soggettivo, va presunto ex artt. 2727 e 2729, comma 1, c.c. dall’acclarata illegittimità dei provvedimenti (Consiglio di Stato, Sez. IV, 31 gennaio 2012 n. 482 e, più di recente, Consiglio di Stato, Sez. VI, 30 agosto 2021 n. 6090), restando in capo all’Ente la prova dell’errore scusabile (Consiglio di Stato, Sez. IV, 12 gennaio 2022 n. 226); il danno ingiusto, inteso sia come lesione della posizione di interesse legittimo vantata dalla società (tanto da essere titolare di un titolo abilitativo), sia come insieme di pregiudizi, patrimoniali e non, patiti e patendi si trae dalla non conformità a legge dei provvedimenti lesivi, nei termini decisi dal Consiglio di Stato, Sez. VI, 16 marzo 2020 n. 1840;

3.3. Riproposizione della domanda in relazione al quantum debeatur , individuato in primo luogo nel danno da deprezzamento immobiliare - riferito alle sole tre palazzine - per € 6.252.040,00; oltre al danno patrimoniale di € 133.119,37 e non patrimoniale connesso ai rapporti bancari, al rimborso di importi comunque spesi in relazione ai compensi (per totale € 283.520,12) versati ai professionisti per l’assistenza nelle vicende (legali ed edilizie) conseguenti ai provvedimenti del Comune; al ristoro delle spese sopravvenute nella procedura di concordato, pari a € 1.034.133,70; agli importi pretesi dal Comune, per totale € 446.714,13, quantomeno dal 2013 al 2019 a titolo di IMU, TASI, TARI . Compete altresì il risarcimento del danno reputazionale e all’immagine.

3.4. Con nota di produzione documentale in data 26 marzo 2025 la parte appellante ha integrato la documentazione già versata mediante allegazione di atti ulteriori ritenuti utili a sorreggere la pretesa risarcitoria.

4. Il Comune di Golasecca ha resistito al gravame, che ha contestato analiticamente anche con memorie difensive e di replica.

4.1. Parte ricorrente ha pure prodotto memoria difensiva e di replica, contrastando le difese di controparte e insistendo sui propri assunti.

5. Sulle difese e conclusioni in atti, la controversia è stata trattenuta in decisione all’esito dell’udienza del 6.5.2025.

6. L’appello è infondato per le assorbenti considerazioni che seguono.

7. Prendendo le mosse dalla disamina del primo motivo di gravame, devesi premettere che, secondo l’orientamento giurisprudenziale condiviso dal Collegio, spetta al danneggiato fornire in giudizio la prova di tutti gli elementi costitutivi della fattispecie risarcitoria, e quindi, in particolare, quello della presenza di un nesso causale, che colleghi la condotta commissiva o omissiva della Pubblica Amministrazione all'evento dannoso, e quello dell'effettività del danno di cui si invoca il ristoro, con la conseguenza che, ove la domanda di risarcimento manchi di tale necessaria prova, essa non può che essere respinta; ciò, in quanto nell'azione di responsabilità per danni il principio dispositivo dell'art. 2697 comma 1, cod. civ., opera con pienezza, senza il temperamento del metodo acquisitivo caratteristico dell'azione giurisdizionale di annullamento” (Consiglio di Stato, Sez. II, 10 ottobre 2022, n. 8644; conforme, ex multis : Consiglio di Stato, Sez. II, 4 febbraio 2022, n. 791; Consiglio di Stato, IV, 11 settembre 2023, n. 8259).

Invece, la prova dell’esistenza di fattori capaci di spezzare il nesso di causalità materiale tra fatto lesivo ed evento, al pari della ricorrenza di concause di danno ascrivibili al creditore danneggiato, deve essere fornita dal debitore danneggiante che pretende di non risarcire, in tutto o in parte, il creditore.

7.1. Come sopra accennato, il primo giudice, pur riscontrando nella specie la ricorrenza di condotte amministrative illegittime (in particolare il provvedimento del Comune ex art. 31 del DPR n. 380/2001 e la successiva nota di convalida, entrambi viziati da eccesso di potere per difetto di istruttoria) ha ritenuto non dimostrato che l’attuale situazione di crisi aziendale costituisca “conseguenza immediata e diretta” (ex art. 1223 del codice civile) dei due più volte menzionati provvedimenti impugnati davanti al TAR Lombardia nel 2011.

7.2. L’appellante lamenta in principalità che il T.a.r. sia giunto a tale affermazione violando le norme in tema di accertamento della causalità materiale, erroneamente esclusa senza aver prima operato il c.d. “giudizio controfattuale” in merito alla lamentata situazione di “incommerciabilità di fatto” nella quale le palazzine in questione (per le quali la stessa società appellante riconosce che gli atti amministrativi illegittimi di cui si discute non avrebbero mai comportato una “incommerciabilità giuridica”) sarebbero cadute; in sostanza, si insiste sulla verifica del “se”, eliminata l’illegittima condotta amministrativa del quo , l’evento (il blocco, nei fatti, delle vendite) si sarebbe egualmente verificato.

7.2.1. Tale censura, ad avviso del Collegio, non coglie nel segno. Invero, la sentenza impugnata ha adeguatamente evidenziato la ricorrenza, nella fattispecie, di plurimi fattori causali, pacificamente sussistenti e astrattamente incidenti sulla commerciabilità di fatto degli immobili in questione, ciascuno dei quali risulta potenzialmente idoneo, ex se , a compromettere, in maniera grave e ad ampio spettro, la commerciabilità delle tre palazzine di cui si discute. In particolare, il T.a.r. ha valorizzato che:

i) tutte le palazzine oggetto dell’ordine di demolizione presentavano difformità quanto ai locali sottotetto (vizio inizialmente contemplato nell’ordinanza comunale n. 34 del 12 settembre 2011, poi stralciato da quell’ambito con l'atto in data 29 marzo 2012 prot. n. 2067, infine oggetto di specifica censura nell’ordinanza comunale del 14 maggio 2015 n. 28 prot. 3315, validata dalla sentenza TAR Lombardia - MI, Sez. II, -OMISSIS-); dunque, trattasi di un vizio effettivamente sussistente che, se è vero che non riguardava le palazzine nella loro interezza, appare comunque capace, specie se combinato agli altri profili di cui infra , a creare diffidenza del compratore verso la regolarità urbanistica degli edifici;

ii) le medesime palazzine sono ricomprese nell’intervento edilizio interessato dal procedimento penale (n. 4307/2010 RG notizie di reato) relativo alle violazioni ambientali ivi contestate; il cui giudizio, se ha avuto termine con pronuncia liberatoria per l’imputato (il legale rappresentante della -OMISSIS-), per intervenuta prescrizione di alcuni addebiti e assoluzione (ma solo per non aver commesso il fatto) per altri capi (cfr. sentenza della Corte di appello di MI n. 6340/2018 del 17 ottobre 2018), in primo grado aveva visto condannare il legale rappresentante della -OMISSIS- ( cfr. sentenza n. 1119/2015 del 10 luglio 2015) con adozione financo dell’ordine di rimessione in pristino delle “opere di cui al capo A3”, ex art. 181, comma 2 , D.Lgs. 42/2004. Evidente pare quindi al Collegio l’autonoma capacità, anche di quest’ultima sola evenienza, di scoraggiare qualsiasi acquirente avveduto dall’approcciarsi al complesso immobiliare in questione, almeno sino a tutto il 2018 (la motivazione della sentenza della Corte d’appello è stata depositata il 13 dicembre 2018);

iii) il PII nel quale si inseriva l’edificazione delle palazzine di causa ha pure formato oggetto di ulteriore contenzioso amministrativo tra il Comune di Golasecca e la -OMISSIS-, concluso con la soccombenza di quest’ultima davanti al Consiglio di Stato (cfr. sentenza Cons. Stato n. 3013/2017 di rigetto dell’appello di -OMISSIS- contro la sentenza del T.a.r. Lombardia n. -OMISSIS-). Dunque, ricorre nella specie un altro forte e autonomo fattore dissuasivo, rispetto alla commercializzazione dei beni, indipendente dagli atti amministrativi illegittimi di cui si discute;

iv) l’analitica relazione tecnica dell’arch.-OMISSIS-, redatta per conto del Comune e prodotta in primo grado, ha del pari evidenziato la pluralità degli edifici realizzati dalla -OMISSIS- nonché gli abusi ad essi relativi; né tale elencazione ha trovato adeguata smentita da parte dell’appellante. Parimenti evidente è la capacità di tali vicende di dissuadere il compratore accorto dall’accedere agli acquisti;

v) risulta poi non controverso che la stessa -OMISSIS- non abbia adempiuto alle obbligazioni risultanti dalla convenzione urbanistica accessoria al PII, tanto è vero che il Comune ha proceduto all’escussione della fideiussione rilasciata dalla società; dunque, gli immobili di specie, ancora nel 2017 e oltre risultavano privi delle opere di urbanizzazione, la cui carenza, per ragioni facilmente intuibili, è pure capace, notoriamente, di condizionare fortemente, in maniera negativa la commerciabilità, in fatto, degli immobili.

7.2.2. A tutti questi fattori, a ben vedere, non può non aggiungersi, perché trattasi di fatto notorio, la forte crisi vissuta dal settore immobiliare italiano, specie nell’ambito delle “seconde case” (nella specie risulta che le palazzine sono costituite da residence ubicati in area paesaggistica e a vocazione turistica in prossimità del fiume Ticino e dei laghi della provincia di Varese), a partire proprio dal 2011.

7.2.3. Ebbene, a fronte dei plurimi aspetti appena menzionati, tutti certamente costituenti cause autonome, alternative e indipendenti rispetto all’illegittimo agere amministrativo di specie, che il giudice di primo grado ha ragionevolmente considerato capaci di determinare -singolarmente o nel loro complesso- l’evento dannoso lamentato dalla società appellante, quest’ultima non è riuscita a dimostrare la ricorrenza di una specifica ed effettiva incidenza causale (rispetto all’evento lesivo) proprio dell’illegittimo ordine di demolizione di specie, il quale dunque, a tutto concedere, degrada a semplice occasione.

Peraltro, l’ordine in questione è stato immediatamente sospeso dal giudice amministrativo (sin dalla fase cautelare monocratica) e dunque privato di efficacia giuridica; né risulta che abbia mai formato oggetto di pubblicità immobiliare (anzi, sembra pacifico in causa il contrario) o che sia stato comunque divulgato tra i potenziali acquirenti.

Quanto poi ai tre preliminari di vendita, rimasti inadempiuti, prodotti dalla -OMISSIS- dinanzi al T.a.r., gli stessi, come già rilevato dal T.a.r., risalgono ad epoca precedente all’adozione degli atti amministrativi illegittimi e dovevano condurre a stipula del definitivo anteriormente al 2011; sicchè, atteso che in causa non è stata neppure dimostrata la ragione effettiva del mancato perfezionamento delle compravendite, quei preliminari finiscono per rafforzare la decisione di primo grado che ha ritenuto inverosimile (e comunque indimostrata) la riconduzione dell’evento lesivo (la perdita di commerciabilità, in fatto, delle palazzine) al fattore indicato dalla -OMISSIS- (l’ordine di demolizione illegittimo) a fronte dell’accertata ricorrenza di ulteriori cause, autonome e indipendenti, capaci di determinare ex se l’esito dannoso lamentato.

7.3. Né a diverse soluzioni può condurre la prospettazione (nitidamente effettuata solo in appello dalla -OMISSIS-) del danno lamentato in termini di perdita di chance .

Invero, in disparte la questione sulla ricorrenza, al riguardo, di domanda nuova in appello, tale specifica e ulteriore veste giuridica del danno lamentato dalla -OMISSIS-, che astrattamente sarebbe capace di comportare un affievolimento dell’onere della prova gravante sul danneggiato (il quale dovrebbe al riguardo dimostrare, anche in via presuntiva, la sussistenza di un nesso causale tra la condotta illegittima e la lesione della chance , oltre alla “ragionevole probabilità di ottenere il risultato sperato”), nella fattispecie concreta non può condurre ad alcun risultato utile per la parte che la invoca, atteso che, proprio l’apprezzamento dei fattori concausali evidenziati ai punti precedenti dimostra chiaramente che la vendibilità, in concreto, delle tre palazzine di specie è divenuta del tutto inverosimile proprio per la ricorrenza di molteplici aspetti di abusività e di inadempimento contrattuale che hanno dato luogo a numerosi procedimenti (amministrativi e giudiziari), ciascuno dei quali era obiettivamente capace, ex se , di causare autonomamente l’evento dannoso e, comunque, di rendere inverosimile (dunque, non “ragionevolmente probabile”) il conseguimento del bene della vita sperato.

7.4. Ulteriormente conducente verso l’esito già raggiunto dal primo giudice, ma sotto differente profilo, appare il tema, infine, della individuazione e quantificazione dell’eventuale danno risarcibile.

Infatti, anche la sommaria delibazione di tale elemento - la cui approfondita disamina (che le analitiche contestazioni dell’amministrazione renderebbero necessaria) è resa inutile per effetto del negativo esito della verifica di sussistenza di un adeguato nesso di causalità (tra condotta illecita lamentata e danno) - rende evidente che la pretesa azionata non potrebbe comunque trovare accoglimento alla luce dei plurimi fattori concausali sopra menzionati.

Come noto, il problema del concorso delle cause trova soluzione nell'art. 41 c.p., in virtù del quale il concorso di cause preesistenti, simultanee o sopravvenute, anche se indipendenti dall'azione od omissione del colpevole, non esclude il rapporto di causalità fra dette cause e l'evento, essendo quest'ultimo riconducibile a tutte; naturalmente, come aggiunge la giurisprudenza costante, salvo che il nesso eziologico sia interrotto dalla ricorrenza di uno o più fattori sufficienti ex se a produrre l'evento, tale da far degradare le cause antecedenti a semplici occasioni (evenienza, come detto, giudicata ricorrente nella specie).

E quindi, anche a volere, per ipotesi, ritenere che nella vicenda di specie non ricorra “l'esclusiva efficienza causale” dei fattori estranei a quello individuato dall’appellante, il danno astrattamente riconoscibile alla -OMISSIS- (attribuendo efficienza concausale al provvedimento illegittimo) sul piano della causalità giuridica ex art. 1223 c.c., dovrebbe comunque essere depurato da quanto riconducibile agli altri (numerosi e preponderanti) fattori causali (finendo così per meritare una quantificazione del proprio contributo in una percentuale assai ridotta) e con la considerazione di quanto il creditore ha comunque potuto ottenere mediante la disponibilità (mai venuta meno) dei beni di causa; e, a quest’ultimo proposito, la difesa dell’ente appellato ha valorizzato il dato relativo a quanto è stato percepito dal costruttore tramite la locazione delle palazzine di causa o da quanto la -OMISSIS- avrebbe potuto percepire in tal modo curando la locazione dei beni con l’ordinaria diligenza (a prescindere, dunque, dalla “esclusiva finalità di vendita” che, secondo la appellante, sarebbe stata la sola finalità con la quale è stata originariamente concepita l’edificazione); si vedano, al proposito, gli elementi desumibili dagli atti della procedura concordataria (dunque di provenienza -OMISSIS-), che hanno portato la difesa del Comune a quantificare non arbitrariamente il provento delle locazioni (pur contestato dall’appellante) in circa € 2.000.000,00 (ossia € 15.000,00 mese dal 2010 ad oggi). Importo quest’ultimo che, quand’anche non voglia essere ritenuto del tutto corretto, induce comunque a ravvisare la presenza di un congruo ritorno economico dell’investimento in questione, capace di assorbire quel minimo apporto causale, che si ritiene insussistente, ma che, a tutto concedere, potrebbe essere astrattamente attribuito al danno riconducibile all’illegittima azione amministrativa di cui si è discusso.

8. In definitiva, alla luce delle considerazioni sopra esposte, che risultano assorbenti rispetto ad ogni ulteriore questione prospettata, l’appello va rigettato.

9. Ricorrono comunque validi motivi per disporre la compensazione delle spese di lite del grado.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto, lo rigetta.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Ritenuto che sussistano i presupposti di cui all'articolo 52, commi 1 e 2, del decreto legislativo 30 giugno 2003, n. 196 (e degli articoli 5 e 6 del Regolamento (UE) 2016/679 del Parlamento europeo e del Consiglio del 27 aprile 2016), a tutela dei diritti o della dignità della parte interessata, manda alla Segreteria di procedere all'oscuramento delle generalità.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 6 maggio 2025 con l'intervento dei magistrati:

Oberdan Forlenza, Presidente

Francesco Frigida, Consigliere

Antonella Manzione, Consigliere

Francesco Guarracino, Consigliere

Stefano Filippini, Consigliere, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Stefano Filippini	Oberdan Forlenza

IL SEGRETARIO

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.