Pubblicato il 12/05/2025

N. 04066/2025REG.PROV.COLL.

N. 03080/2022 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Sesta)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 3080 del 2022, proposto da
NA RI VA, rappresentato e difeso dall'avvocato Giuseppe D'Amico, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Salerno, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dagli avvocati Nicola Comunale, NA Attanasio, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per la riforma

della sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per la Campania sezione staccata di Salerno (Sezione Seconda) n. 411/2022, resa tra le parti, per l'annullamento,

quanto al ricorso n. 2665 del 2014:

- della nota prot. 147748 del 23.09.2014, recante diniego di permesso di costruire in sanatoria;

quanto al ricorso n. 622 del 2015:

- dell'ordinanza di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi n. 9 del 9.02.2015;

quanto ai motivi aggiunti presentati in data 6.6.2017 nei ricorsi nn. 2665 del 2014 e

622 del 2015:

- della nota prot. n. 653/2017 del 30.03.2017 recante diniego di condono;

- dell'ordinanza di demolizione n. 33 del 25.05.2017.

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di Comune di Salerno;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4-bis, cod.proc.amm.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 7 maggio 2025 il Cons. RI Grazia Vivarelli e uditi per le parti gli avvocati Giuseppe D'Amico e Nicola Comunale in collegamento da remoto attraverso videoconferenza, con l'utilizzo della piattaforma "Microsoft Teams".;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

1. A seguito di richiesta di accertamento tecnico formulata dal Comando di Polizia Urbana, veniva eseguito un sopralluogo presso l’unità immobiliare sita in via Castelluccio n. 1, Parco “Bouganville” palazzina A – identificato in catasto urbano al foglio n. 26, particella n. 458, di proprietà dell’appellante. Dal confronto dei grafici allegati alla originaria concessione edilizia n. 113/86 prot. 63040/16972 veniva riscontrata l’esecuzione di alcune opere eseguite in difformità dalla stessa e precisamente:

1.1 box auto di dimensioni 10,50x2,40 di altezza pari a m. 2,40, ubicato nell’ambito della maggiore consistenza di un volume seminterrato compreso tra il fabbricato ed il muro di sostegno della prospiciente rampa di accesso, realizzato nell’area originariamente assentita per posti auto scoperti;

1.2 terrazzo di copertura del “suddetto volume interrato” (box auto) di superficie pari a circa 40 mq, posto a livello di un locale assentito come cantinola;

1.3 manufatto in muratura collocato sul terrazzo di cui al punto precedente, in aderenza al prospetto ovest del fabbricato, avente dimensioni di m. 5,00x2,00 ed altezza di m. 2,20 circa;

1.4 n. 3 vani balconi/vetrate, sul prospetto dell’assentita cantinola, di diverse dimensioni, con accesso al terrazzo di cui sopra.

2. Il Comune di Salerno con l’ordinanza n. 63 del 12.09.2013 (prot. n. 158912 del 17.09.2013), ingiungeva alla signora NA RI VA la demolizione del box auto, del terrazzo di copertura, del manufatto in muratura collocato sul terrazzo e dei 3 vani balconi/vetrate, con accesso al terrazzo.

Restava escluso dalla ingiunzione demolitoria il mutamento d’uso della cantinola ad abitazione non oggetto di demolizione poiché in attesa di definizione di un condono edilizio (L. 326/03), giusta istanza prot. 108774/04.

3. L’ordinanza veniva gravata dinanzi al TAR Salerno, con ricorso iscritto al n. di R.G. 2306/2013.

4. Nelle more, in data 13.12.2013, la sig.ra VA presentava istanza n. 213013 di permesso in sanatoria ex art. 36 D.P.R. 380/2001 del box auto e del terrazzo di copertura,

5. Stante la pendenza del procedimento di accertamento di conformità, il TAR Salerno, con sentenza n. 382/2014, dichiarava il predetto ricorso improcedibile per sopravvenuta carenza di interesse.

6. Sulla predetta domanda, il competente Sportello Unico per l’Edilizia emetteva atto di diniego n. 35 del 22.09.2014 ed a ciò faceva seguito ordinanza di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi n. 9 del 9.02.2015 – prot. n. 21800 del’11.02.2015, con cui si disponeva la demolizione delle opere abusive, ad eccezione di quella relativa alla cantinola, in quanto oggetto di istanza di condono edilizio ex L. n. 326/03, allo stato non ancora definita;

7. I suddetti atti venivano gravati con i ricorsi R.G. n. 2665/14 e n. 622/15 per i quali, con ordinanza n. 1043/2016, il T.A.R. Campania – Salerno, disposta la riunione, ai fini istruttori, richiedeva al Comune di Salerno “una documentata relazione di chiarimenti circa la domanda di condono presentata dalla ricorrente, per la cantinola, di cui al punto 3 dell’ordinanza di demolizione, volta a chiarire se la stessa domanda sia stata, o meno, esaminata e, in caso positivo, quale sia stato l’esito di tale esame”;

8. In ottemperanza a quanto disposto, il Comune di Salerno, in data 31.03.2017, depositava la relazione del Servizio Trasformazioni Urbanistiche prot. n. 55787 del 31.03.2017, con allegata documentazione, tra cui l’atto di diniego di condono prot. n. 653/17.

9. Conseguentemente, il Servizio Trasformazioni Urbanistiche emetteva ordinanza n. 33 del 25.05.2017, con cui ingiungeva all’appellante il ripristino dello stato e dei luoghi abusivamente trasformati (cantinola in abitazione), di cui al diniego prot. n. 653/17.

10. Con motivi aggiunti, la sig.ra VA impugnava il provvedimento di diniego di condono n. 653/2017 del 30.03.2017 nonché l’ordinanza di demolizione n. 33/2017.

11. Con sentenza n. 411/2022 il T.A.R. Campania, Salerno riuniti i ricorsi R.G. n. 2665/2014 e n. 622/2015 e i motivi aggiunti, li dichiarava infondati.

12. Relativamente al diniego riferito all’istanza di sanatoria ex art. 36 D.P.R. 380/2001, il Collegio ha osservato che le opere (box, sovrastante terrazzo chiuso perimetralmente e annesso manufatto) sono state realizzate in area sottoposta a vincolo paesaggistico e pertanto, in mancanza di sanatoria ai sensi degli art. 167 e 181 del d.lgs. 42/2004, le stesse non potevano comunque essere suscettibili di regolarizzazione a fini edilizi.

Secondo i giudici, parte ricorrente si sarebbe limitata ad ipotizzare l’eventuale presentazione della istanza per il rilascio dell’autorizzazione paesaggistica in sanatoria ai sensi dell’art. 167 del d.lgs. 42/2004, senza comunque dimostrare la sussistenza dei relativi presupposti. Ed anzi, dalle risultanze probatorie, le opere realizzate hanno determinato un mutamento dello stato dei luoghi tale da non consentirne la sanatoria postuma ai sensi dell’art. 167 del d.lgs. 42/2004.

13. In relazione al diniego di condono, il T.A.R. ha affermato che la modificazione della destinazione d’uso della cantinola in volume residenziale - con realizzazione di bagno, piano cottura e balcone – ha comportato un passaggio tra diverse categorie funzionali in zona sottoposta a vincolo paesaggistico, con modificazione dei prospetti, da ciò ne è derivata l’ascrivibilità dell’intervento alla tipologia 3 dell’art. 3, comma 26 lett. a), della l. 326/200.

Il condono edilizio di opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli è applicabile esclusivamente agli interventi di minore rilevanza indicati ai numeri 4, 5 e 6 dell'allegato 1 alla l. n. 326/2003 e previo parere favorevole dell'autorità preposta alla tutela del vincolo, mentre non sono suscettibili di sanatoria le opere abusive di cui ai numeri 1, 2 e 3.

Ad ulteriore riprova della correttezza del diniego del condono, il TAR adito ha evidenziato la circostanza che parte ricorrente avrebbe presentato documentazione carente sotto molteplici profili e che avrebbe omesso di provvedere compiutamente alla relativa integrazione nei termini assegnati. Le rilevate omissioni non sarebbero state contestate con i motivi aggiunti.

14. Da ultimo, il TAR Salerno ha statuito che dal rigetto delle doglianze avverso l’istanza di sanatoria e la domanda di condono deriva il rigetto delle censure avverso le ordinanze di demolizione impugnate in quanto atti vincolati.

15. La sig.ra VA ha interposto appello avverso la predetta sentenza articolato in cinque motivi di ricorso.

16. Il Comune di Salerno si è costituito in giudizio, depositando memoria con cui eccepisce l’infondatezza dell’appello, chiede la conferma della gravata sentenza con vittoria di spese.

17. Entrambi le parti hanno depositato memorie, in cui sostanzialmente ripropongono quanto già sostenuto nei precedenti atti.

18. All’udienza del 7 maggio 2025 la causa è stata trattenuta in decisione.

DIRITTO

1. Con il primo motivo di censura, rubricato “I. - ERROR IN IUDICANDO – VIOLAZIONE DI LEGGE (artt. 3, 10, 22, 31, 32 e 37 del D.P.R. n. 380 del 2001, anche in relazione all’art. 9 l. 10 122/1989 e all’art. 6 L.R. Campania 28-11-2001 n. 19; art. 167 D.Lgs. 42/2004; art. 3 l. 241/1990). – ERROR IN PROCEDENDO – OMESSA PRONUNCIA”, parte appellante si duole dell’erroneità della sentenza resa dal T.A.R. che ha escluso per il caso di specie l’operatività delle deroghe ex art. 9 L. n. 122/1989, confermando quindi la legittimità dell’operato del Comune di Salerno che non ha accolto l’istanza di sanatoria ex art. 36 D.P.R. n. 380/2001.

Secondo la prospettazione dell’appellante il box auto sarebbe stato ricavato dallo sbancamento del declivio naturale del versante, in cui era inserito il fabbricato e, per tali ragioni, avrebbe dovuto essere considerato come interrato e pertinenziale, realizzabile in deroga agli strumenti urbanistici, ex art. 9 della L. 122/1989.

Inoltre, pur non considerando il box auto come interrato, lo stesso avrebbe potuto beneficiare ugualmente della deroga di cui all’art. 9, poiché realizzato all’interno del perimetro dell’edificio dove si trova l’abitazione della sig.ra VA. In relazione al terrazzo di copertura del box interrato pertinenziale, la ricorrente ne rileva la natura pertinenziale e la perfetta assentibilità.

Inoltre, sostiene che, da un lato, le opere edilizie realizzate (manufatto ampliativo della cantinola, terrazzo e sottostante box) non avrebbero carattere unitario risolvendosi in una pluralità autonoma e diversa di opere edilizie e dall’altro che, in base alla circolare interpretativa del Ministero BAC n.16721 del 13 settembre 2010, l’art. 167 d.lgs. 42/2004 andrebbe interpretato in modo finalistico essendo la percepibilità della modificazione dell'aspetto esteriore del bene protetto un prerequisito di rilevanza paesaggistica del fatto. Pertanto, non essendo evidente la modifica dei luoghi, ancorchè sussistente l’aumento di volumetria, non potrebbe essere rigettata l’istanza ex art. 36 D.P.R. 380/2001.

Osserva il Collegio che, ancorchè dalla lettura degli atti e dalle fotografie allegate sullo stato dei luoghi non sia immediatamente percepibile il disvalore paesaggistico la cui valutazione è comunque rimessa all'autorità preposta alla gestione del vincolo ai fini dell'accertamento della compatibilità paesaggistica degli interventi, le opere edilizie realizzate devono essere conformi alla normativa di settore per poter essere sanate. Nella presente fattispecie, con riguardo al garage e sovrastante terrazzo, al di là della discutibile interpretazione dell’art. 9 della L. 122/1989 e della esatta individuazione della linea di campagna, l’intervento è incontestatamente avvenuto in zona sottoposta a vincolo paesaggistico. Segnatamente in zona sottoposta a vincolo paesaggistico “Masso della signora”, dichiarata di notevole interesse pubblico con Decreto Ministeriale del 15.09.71, successivamente ribadito negli artt. 136 e 157 del Decreto Legislativo n. 42/94.

Pertanto, in primo luogo, ancorchè dovesse trovare applicazione l’art. 9 L. 122/1989, la norma stabilisce che “1… Restano in ogni caso fermi i vincoli previsti dalla legislazione in materia paesaggistica ed ambientale …” . Inoltre, come affermato Cons. Stato, Sez. VI, Sentenza, 18/11/2024, n. 9241 “ In zone sottoposte a vincolo paesaggistico, la sanatoria edilizia presuppone il previo accertamento di compatibilità paesaggistica ex art. 167, comma 4, del D.Lgs. n. 42 del 2004. Tale compatibilità è negata per opere che incrementano la superficie e la volumetria abitativa, rendendo pertanto irricevibile la relativa richiesta di sanatoria se tali incrementi sono riscontrati ”.

Nella presente fattispecie non solo l’autorizzazione paesaggistica non risulta essere stata nemmeno richiesta, ma le opere hanno comportato un aumento di volumi.

Le censure vanno quindi respinte.

2. Con il secondo motivo di gravame, rubricato “II – ERROR IN IUDICANDO - VIOLAZIONE DI LEGGE (art. 32 l. 326/2003, in relazione agli artt. 32 e ss. l. 47/1985, 1 e ss. D.P.R. n. 380 del 2001 e 1 e ss. D.Lgs. 42/2004, anche in relazione all’art. 9 l. 122/1989 e all’art. 6 L.R. Campania 28-11-2001 n. 19)”, la sig.ra VA deduce l’erroneità della sentenza di primo grado per aver ritenuto legittimo il respingimento dell’istanza di condono edilizio riguardo la trasformazione del locale cantina in un ambiente abitabile. Secondo parte appellante gli interventi realizzati non debbono essere classificati quale ristrutturazione edilizia ex art. 3, comma 1, lett. d) del D.P.R. 380/2001, e come tale sussumibile nella tipologia 3 della tabella A allegata alla l. 326/2003, bensì come mero “restauro e risanamento conservativo” ex art. 3, comma 1, lett. c) del D.P.R. 380/2001, e come tale suscettibile di sanatoria in quanto ricompreso non nella tipologia 3 della citata tabella A, ma nella tipologia 5.

Le censure sono infondate. Come già visto, il manufatto realizzato ricade in zona sottoposta a vincolo paesaggistico “Masso della signora”, dichiarata di notevole interesse pubblico con Decreto Ministeriale del 15.09.71, con la conseguenza che, ai sensi dell’art. 32, comma 27/d della L. n. 326/03, non sono suscettibili di sanatoria le opere abusive qualora le stesse “siano realizzate su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela degli interessi idrogeologici e delle falde acquifere, dei beni ambientali e paesaggistici, nonché dei parchi e delle aree protette nazionali, regionali e provinciali, qualora istituiti prima delle esecuzione di dette opere, in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici”.

3. Con il terzo motivo di appello, rubricato “III – VIOLAZIONE DI LEGGE (artt. 3, 10, 22, 31, 32 e 37 del D.P.R. n. 380 del 2001, anche in relazione all’art. 9 l. 122/1989). – ERROR IN PROCEDENDO – VIOLAZIONE DEL PRINCIPIO DI CORRISPONDENZA TRA CHIESTO E PRONUNCIATO – ART. 112 C.P.C.”, si censura la decisione di primo grado, assumendo che il T.A.R. Salerno, considerando le ordinanze di demolizione emesse nei confronti della sig.ra VA come atti vincolati, a seguito del rigetto dell’istanza di sanatoria ex art. 36 D.P.R. 380/2001e della domanda di condono ex art. 32 D.L. 269/2003, non ha esaminato le censure per vizi propri che erano stati dedotte. In particolare, l’opera contestata non sarebbe stata eseguita dalla sig.ra VA in quanto sarebbe provato per tabulas che l’immobile s stato venduto, alla stessa, nel medesimo stato riscontrato dai tecnici comunali. L’appellante ritiene, anche, che le opere realizzate siano ascrivibili al regime di maggior favore previsto per la S.C.I.A., ai sensi dell’art. 9 L. n. 122/1989.

Le censure sono infondate. In primo luogo, la ratio della disciplina urbanistica è quella della regolazione degli assetti edilizi, e quindi l'acquirente di un immobile non può ritenersi sottratto all'esecuzione di un ingiunzione che dispone la demolizione di opere accertate come realizzate abusivamente in quanto difformi dalla concessione edilizia, sulla base della semplice asserzione della preesistenza delle opere abusive rilevate sulla sua attuale proprietà che sarebbero state realizzate dal suo dante causa (T.A.R. Campania Napoli, Sentenza, 20/07/2007, n. 6854).

Inoltre, come già detto, l’art. 9 L. n. 122/1989 non trova applicazione nel caso in esame; infine, trattandosi di opere eseguite senza il necessario permesso di costruire, correttamente l’amministrazione ha applicato la sanzione ex art. 31 D.P.R. n. 380/01.

4. Con il quarto motivo di gravame, rubricato “IV – ERROR IN IUDICANDO - VIOLAZIONE DI LEGGE (artt. 3, 10, 22, 31, 32 e 37 del D.P.R. n. 380 del 2001, anche in relazione all’art. 3 l. 241/1990)”, l’appellante deduce l’erroneità della sentenza impugnata per non aver considerato che l’Amministrazione avrebbe dovuto fornire un’adeguata motivazione sull’interesse pubblico attuale al ripristino dello stato e dei luoghi, vista l’affidamento dei proprietari sulla legittimità delle opere ed il tempo intercorso. La censura è infondata. Pur essendo verosimile, dalla lettura degli atti di compravendita che la ricorrente abbia acquistato opere già abusivamente realizzate dal suo dante causa, è noto, come riconosciuto nello stesso atto di appello, l’orientamento del Consiglio di Stato, cui il collegio intende aderire, per cui “ in materia di abusi edilizi, in merito al lamentato difetto di motivazione dell'ordinanza l'ordine di demolizione di opera edilizia abusiva è sufficientemente motivato con l'affermazione della accertata abusività dell'opera, non potendosi ravvisare alcuna valutazione di un interesse pubblico concreto ed attuale alla demolizione in ragione del tempo trascorso dalla realizzazione delle opere abusive, posto che l'interesse pubblico alla repressione di un abuso è in re ipsa per cui, di fronte ad abusi edilizi risalenti nel tempo, non possono assumere rilievo differenti valutazioni, quali ad esempio quelle relative all'eventuale affidamento generato nel privato (Cons. Stato, Sez. II, 17/10/2024, n. 831).

5. Con il quinto motivo di appello, rubricato “V – ERROR IN IUDICANDO - VIOLAZIONE DI LEGGE (Art. 10 D.P.R. 380/2001, in relazione all’art. 2 L.R. Campania n. 19/2001; Artt. 27 e ss D.P.R. 380/2001) – VIOLAZIONE DEL PRINCIPIO DI CORRISPONDENZA TRA CHIESTO E PRONUNCIATO – ART. 112 C.P.C.”, l’appellante deduce il vizio di omessa pronuncia anche per quanto concerne l’irrogata demolizione delle opere oggetto del diniego di condono, ossia il locale cantinola, ritenendo applicabile al mutamento di destinazione d’uso - da cantinola a locale residenziale - l’art. 2 della L.R. Campania n. 19/2001, che renderebbe ammissibile il mutamento di destinazione d’uso con D.I.A. (oggi S.C.I.A.).

La censura è infondata. Come riconosciuto dal T.A.R. Campania Napoli, Sez. III, 06/04/2021, n. 2250 “ In assenza di diversa determinazione della Regione, cui l'art. 10, comma 2°, del D.P.R. n. 380/2001 demanda il compito di individuare quali mutamenti dell'uso di immobili o di loro parti siano subordinati a permesso di costruire ovvero a denunzia di inizio di attività, è assoggettato a D.I.A. il mutamento di destinazione d'uso senza opere purché nell'ambito della stessa categoria urbanistica, mentre è richiesto il permesso di costruire per le modifiche di destinazione che comportino il passaggio di categoria ”. Pertanto, essendosi verificato un passaggio tra categorie funzionalmente autonome e un aggravio del carico urbanistico era necessario il permesso di costruire. Deve poi osservarsi che non è nemmeno vero che il mutamento sia avvenuto senza opere e che non si sia verificata alcuna trasformazione dell’aspetto esteriore dell’edificio. Infatti, sul prospetto della cantina risultano realizzati tre vani balconi/vetrate di diverse dimensioni, per cui è incontestabile l’avvenuta trasformazione dell’aspetto esteriore dell’edificio. In particolare, dalla documentazione fotografica agli atti di causa si evince che il locale assentito come cantinola, posto al piano terra con accesso dall’androne del fabbricato A, si presenta provvisto di ampio salone soggiorno con arredi e suppellettili ed accesso al terrazzo a livello, impianto di riscaldamento, angolo cottura e bagno, il tutto configurando un cambio di destinazione d’uso con caratteri tipicamente residenziali. Non solo, ma l’intervento risulta incontestatamente non conforme a stabilito negli art. 196 e 198 del vigente RUEC. secondo cui i piani seminterrati non possono essere adibiti alla permanenza abitativa.

Conclusivamente, l’appello va respinto in quanto infondato.

Le spese di lite, liquidate in motivazione, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Sesta), definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto, lo respinge e, per l’effetto, conferma la sentenza di primo grado. Condanna l’appellante al pagamento delle spese di lite liquidate in E. 3.000, oltre accessori.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 7 maggio 2025 con l'intervento dei magistrati:

Fabio Franconiero, Presidente FF

Giovanni Tulumello, Consigliere

RI Grazia Vivarelli, Consigliere, Estensore

Ugo De Carlo, Consigliere

Roberto Michele Palmieri, Consigliere

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
RI Grazia Vivarelli	Fabio Franconiero

IL SEGRETARIO