N. 2370/2024 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
SEZIONE III CIVILE
composta dai magistrati
Dott. Laura Sara Tragni Presidente
Dott. Antonio Corte Consigliere rel.
Dott. Maria Carla Rossi Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promossa in grado d'Appello con ricorso depositato il 2.8.2024 da
(C.F. ) ed (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), con il patrocinio dell'avv. ( ), con C.F._2 Controparte_1 C.F._3
elezione di domicilio in Via Gentile 2, Aversa, presso e nello studio del difensore;
appellanti
CONTRO
(C.F. ) con il patrocinio dell'avv. Scarponi Fabrizio Controparte_2 C.F._4
Angelo, con elezione di domicilio in Via Lamarmora 4, 20122 Milano, presso e nello studio del difensore;

appellato
OGGETTO: Altri istituti del diritto delle locazioni
1

CONCLUSIONI per e Parte_2 Parte_1
1) previa riforma dell'impugnata sentenza n. 303/2024 del 14 Marzo 2024 emessa dal Tribunale di
Varese nel giudizio R.G. 2541/2022 notificata il 16 Luglio 2024 rigettare la domanda di risarcimento danni ai sensi dell'art. 3, comma 3 e 5, della legge n. 431/1998 formulata da CP_2
per gli errati motivi di fatto e di diritto sopra indicati, stante la legittimità della disdetta del
[...] contratto di locazione relativa all'immobile sito in Ternate da parte di essi locatori che va dichiarata
2) vittoria di spese e competenze di entrambi i gradi di giudizio per Controparte_2
In via principale e nel merito:
- Respingere l'appello proposto da ed per i motivi esposti in atto o Parte_1 Parte_2
con altra diversa e più ampia motivazione;

In via incidentale nel merito:
- Previa conferma delle motivazioni di cui alla sentenza n.303/2024 del Tribunale di Varese, accertare l'erronea quantificazione del risarcimento svolta in via equitativa dal giudice di prime cure, rideterminare l'indennità dovuta nell'importo di € 780,00 per 36 mensilità pari all'ultimo canone mensile di locazione sostenuto dal sig. e privo di oneri accessori non Controparte_2
contemplati nel contratto di locazione per le motivazioni di cui in narrativa, e conseguentemente riformare parzialmente la sentenza n. 303/2024 del Tribunale di Varese con conferma della condanna al risarcimento in favore del sig. ed a carico di ed Controparte_2 Parte_1 Pt_2
e condanna dei sig.ri e al pagamento dell'ulteriore importo
[...] Parte_1 Parte_2 di € 5.400,00 in favore del sig. o in altra maggiore o minore somma ritenuta di Controparte_2
giustizia e se del caso anche con altra o diversa motivazione;

Con vittoria di spese e competenze di entrambi i gradi di giudizio.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ex art. 447bis c.p.c. conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Controparte_2
Varese ed chiedendone la condanna, ai sensi dell'art. 3, comma 3 e Parte_1 Parte_2
5, della legge 431/1998, al pagamento della somma di € 28.080,00, oltre agli interessi legali dalla data del rilascio dell'abitazione; evidenziava di aver locato dai convenuti con contratto del
19.8.2017 l'immobile sito in Ternate, via S. Sepolcro n. 54; che con raccomandata a. r. del
29/12/2020 gli era stato comunicato il diniego di rinnovo alla prima scadenza del contratto, per destinare l'immobile a proprio uso abitativo;
che l'immobile veniva rilasciato il 31.8.2021; che non
2 solo l'immobile non era stato adibito all'uso su indicato, ma che nel dicembre 2021 era stato locato ad un terzo.
Si costituivano in giudizio ed , chiedendo il rigetto delle domande Parte_1 Parte_2
attoree; precisavano che quando era stata comunicato il diniego al rinnovo contrattuale era loro intenzione trasferirsi per un nuovo lavoro nell'immobile per cui è causa, ma che, a causa delle restrizioni di movimento imposte dalla nota pandemia, era stato costretto a rimanere a lavorare a
Roma in smart working.
La causa veniva istruita mediante escussione di testi.
Il Tribunale con sentenza n. 303/2024 del 14 Marzo 2024, definitivamente pronunciando nel contraddittorio tra le parti, contrariis reiectis, accoglieva le domande della parte ricorrente e, per l'effetto, condannava la parte resistente a corrispondere alla parte ricorrente la somma di €
22.680,00, oltre interessi come in parte motiva;
condannava la parte resistente a corrispondere alla parte ricorrente le spese di lite.
Avverso la sentenza proponevano appello ed sostenendo la Parte_1 Parte_2
legittimità della disdetta da loro intimata al contratto di locazione ad uso abitativo alla prima scadenza, in ragione delle mutate esigenze lavorative del capofamiglia, in concomitanza del periodo pandemico.
Si costituiva chiedendo respingere l'impugnazione e formulando appello Controparte_2 incidentale con richiesta di corresponsione dell'ulteriore somma di € 5.400,00.
All'udienza di prima comparizione tenutasi in data odierna le parti venivano inviate alla precisazione delle conclusioni ed alla discussione;
concludevano come in atti, richiamando i rispettivi atti introduttivo e di costituzione;
la Corte pronunciava sentenza mediante lettura del dispositivo.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'impugnazione deve essere accolta.
L'art. 3 del D.lgs.

9.12.1998 n. 431 al comma 1 lettera a), prevede che il locatore alla prima scadenza del contratto può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto qualora intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
ai sensi del combinato disposto dei commi 3 e 5 della detta norma è stabilito che qualora il locatore entro 12 mesi dalla data in cui
3 ha riacquistato la disponibilità non abbia adibito l'immobile all'uso indicato al conduttore è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito, fatto salvo il diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato.
Nella giurisprudenza di legittimità è stato chiarito che il risarcimento al conduttore non si applica se la tardiva o mancata destinazione dell'immobile all'uso dichiarato nella disdetta, siano in concreto giustificate da esigenze, ragioni o situazioni meritevoli di tutela non riconducibili a comportamento doloso o colposo del locatore stesso (Cass. sez. terza, sentenza 16.7.2019 n. 18947); il locatore può evitare la sanzione provando che il mancato utilizzo, è stato ritardato o impedito da caso fortuito, motivi di forza maggiore o comunque da altra giusta causa (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 845 del
25/1/1995, Rv. 489921, e seguenti ivi indicate).
Nel caso in esame si deve osservare come risulti provato che , al momento della Parte_1
disdetta, lavorava per Sogetel ditta sedente in Roma, con distacchi nel milanese;
che a CP_3
gennaio 2021 ha cambiato lavoro, e il nuovo datore di lavoro, Eclettica Consulting s.rl., è impresa sedente in Napoli, ma viene concordata la possibilità di distacchi presso aziende del milanese. Pt_ Che “le mansioni del sig. prevedevano distacchi presso clienti di Milano” ma che “da gennaio
2021 si svolgeva “quasi integralmente” in smart working”; che “l'attività on site presso i clienti Pt_ era impedita dai vari DPCM e, pertanto, è stata svolta dall' in smart working dalla sede di
Salerno” risulta dalla deposizione teste amministratore della Ecclettica Consulting Testimone_1
s.r.l. (sentito all'udienza 6.7.2023).
Si deve allora osservare che i distacchi lavorativi a Milano nel 2020 sono documentati, ed è dimostrato che era previsto dovessero svolgersene anche in seguito.
Ritiene conseguentemente la Corte la buona fede del locatore al momento della Parte_1
formulazione del diniego di rinnovo, nel dicembre 2020, perchè pensava di trasferire la propria attività lavorativa in zona, e che le sue successive diverse scelte sono state ragionevolmente determinate dallo scenario di grande incertezza conseguente al periodo pandemico, che per lungo tempo ha influenzato i comportamenti di tutti i consociati, e, nello specifico, ha determinato molte aziende a far svolgere ai dipendenti la loro attività lavorativa con modalità che comportavano collegamenti da remoto (c.d. smart working), onde limitare le occasioni di contagio.
L'ex datore di lavoro rispondendo alla domanda formulata al capo 12, che chiedeva Testimone_1
confermare che fino a novembre 2021 non riceveva alcun ordine di servizio da parte di Pt_1
Eclettica Consulting s.r.l. di trasferte lavorative presso Milano, rispondeva che l'attività on site, cioè
i distacchi nel milanese, erano impediti “dai vari DPCM”, e pertanto veniva svolta in smart working da remoto.
4 Si deve infatti ricordare che, a partire dal gennaio 2021, le restrizioni più rigide (c.d. lock down) si sono andate progressivamente riducendo, in concomitanza con l'introduzione del vaccino, ma alcune prescrizioni e limitazioni sono rimaste (green pass, quarantena, mascherine, obblighi vaccinali, limitazioni agli assembramenti), e possibilità di ricorrere al lavoro agile nel settore privato è stata prorogata fino al 30 giugno 2022.
Se dunque l'ex datore di lavoro fino almeno a novembre 2021, ha ritenuto di non avvalersi Tes_1
della possibilità di distaccare presso clienti sedenti nel milanese, deve ritenersi Parte_1
sorretta da giusta causa la decisione di costui di non spostare la famiglia al nord, non essendo più attuale l'esigenza di ivi svolgere la propria attività lavorativa.
All'affermazione della legittimità del diniego di rinnovo e della sussistenza di giusta causa per il mancato utilizzo consegue che l'appello incidentale deve essere respinto.
Le spese seguono la soccombenza, e vengono liquidate in dispositivo, in conformità ai parametri indicati in DM 55/14 e ss., secondo lo scaglione azionato, nei valori medi per le fasi di introduzione e studio;
mimini per le fasi decisorie, svoltesi con discussione orale;
medi per la fase di trattazione di primo grado, che si è protratta per più udienze;
minimi per la fase di trattazione di papello, esauritasi nell'udienza di discussione.
Sussistono i presupposti per il versamento da parte dell'appellante incidentale dell'ulteriore importo corrispondente al contributo unificato

P.Q.M.

La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto avverso la sentenza del
Tribunale di Varese n. 303/2024, pubblicata in data 14/03/2024, così provvede:

1. accoglie l'appello principale e per l'effetto respinge la domanda formulata da nei Controparte_2 confronti di e nonché l'appello incidentale;
Parte_1 Parte_2

2. condanna al pagamento in favore della controparte delle spese di lite così Controparte_2 liquidate: quanto al giudizio di primo grado € 6.164,00 per compensi, di cui € 1.701,00 per la fase di studio, € 1.204,00 per la fase introduttiva, € 1.806,00 per la fase istruttoria ed € 1.453,00 per la fase decisionale, oltre 15% spese generali, IVA e CPA come per legge;
quanto al presente grado, €
6.734,00 per compensi, di cui € 2.058,00 per la fase di studio della controversia, € 1.418,00 per la fase introduttiva, € 1.523,00 per la fase di trattazione ed € 1.735,00 per la fase decisionale, oltre 15
% per spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge;

5 3. dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante incidentale dell'ulteriore importo corrispondente al contributo unificato ex D.P.R. n. 115/2002, art. 13 c. 1 quater, comma inserito dall'art. 1 c. 17 L. n. 228/2012
Così deciso in Milano, 19/02/2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
Antonio Corte Laura Sara Tragni
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