REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte d'Appello di Lecce – Sezione Distaccata di Taranto
Sezione Unica Civile composta dai magistrati
Dott.ssa Anna Maria Marra Presidente relatore
Dott. Michele Campanale Consigliere
Dott.ssa Claudia Calabrese Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 267/2023 R.G. vertente sull'appello proposto avverso la sentenza del Tribunale di Taranto n. 125/2023 pubblicato il 18 gennaio 2023 da
(c.f. ) Parte_1 C.F._1
(c.f. Parte_2 C.F._2
(c.f. Parte_3 C.F._3
(c.f. Parte_4 C.F._4
(c.f. ), tutti rappresentati e difesi dall'Avv.to Parte_5 C.F._5
Antonio Mele ed elettivamente domiciliati presso il suo studio legale giusta procura in atti
APPELLANTI
e
(c.f. Controparte_1
), in persona della società amministratrice P.IVA_1 Controparte_2
(c.f. ), rappresentato e difeso dagli Avv.ti Michele Zuppardi e Linda Pica P.IVA_2
ed elettivamente domiciliato presso il loro studio legale giusta procura in atti
APPELLATO
Conclusioni: non avendo le parti depositato note ex art. 352 c.p.c., devono prendersi in considerazioni le conclusioni rassegnate in atto di appello ed in comparsa di costituzione e risposta. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato Parte_1 Parte_2 [...]
, e assumendo di essere condomini dello stabile Pt_3 Parte_4 Parte_5
sito a in , evocavano in giudizio dinanzi al Tribunale di CP_1 Controparte_1
Taranto il in persona della società Controparte_1
amministratrice per sentire annullare la deliberazione del 24 Controparte_2 ottobre 2018 con cui l'assemblea condominiale aveva stabilito di ripartire la spesa dei lavori riguardanti non solo parti comuni dell'edificio condominiale ma anche parti in proprietà esclusiva di alcuni singoli condomini, e cioé i balconi, in particolare i pavimenti degli stessi.
In particolare, gli attori esponevano: - di essere titolari di unità immobiliari ubicate all'interno del ridetto stabile;
- che, nel corso dell'assemblea del 24 ottobre 2018, decidendo sul punto n. 3 all'o.d.g. (approvazione riparto finale dei lavori) i condomini rappresentanti complessivamente i 599,40 millesimi avevano deliberato di ripartire tra tutti le spese relative alle parti comuni [facciata esterna del fabbricato condominiale] ed ai balconi;
- che i deducenti, rappresentanti i 144,54 millesimi, avevano votato contro l'approvazione del riparto non riferendosi, quest'ultimo, alle sole parti comuni dello stabile condominiale ma anche alle parti di proprietà esclusiva, i.e. i balconi e le loro pavimentazioni;
- che la spesa relativa alla manutenzione dei balconi, contemplata nel rendiconto finale e ammontante ad euro 3.410,00, non poteva addebitarsi a tutti i condomini dovendo essa ricadere sui singoli proprietari delle unità abitative dotate di balconi;
- che le spese strumentali relative al montaggio delle impalcature edili (pari ad euro 6.176 euro), la tassa di occupazione del suolo pubblico (cd. tosap) come pure le spese relative al compenso dell'amministratore condominiale, quest'ultimo peraltro mai deliberato, e del direttore dei lavori non potevano essere suddivise tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà, dal momento che i lavori di manutenzione deliberati avevano interessato anche parti di proprietà esclusiva con innegabili vantaggi per i titolari di queste ultime se le spese venissero fatte gravare su tutti i condomini in base all'anzidetto criterio;
- che la spesa relativa all'ordinanza sindacale, di ammontare pari ad euro 2.500,00, era da considerarsi illegittima poiché assente nel prospetto analitico delle spese ed in alcuni prospetti di riparto ed invece presente in altri senza e comunque pag. 2/10 in assenza di specificazioni in ordine alla causale (sanzione, intervento manutentivo, attività professionale o altro), informazioni necessarie per comprendere a chi dovesse essere addebitata sicché non era possibile né riconoscerla né contestarla.
Sulla scorta di siffatte argomentazioni, gli attori chiedevano, in via preliminare, la sospensione della efficacia esecutiva della impugnata delibera condominiale e, nel merito, il suo annullamento o la declaratoria della sua nullità, il tutto con vittoria di spese di lite.
Il convenuto si costituiva e chiedeva, in via preliminare, la declaratoria di CP_1 improcedibilità dell'azione per mancato esperimento della mediazione obbligatoria di cui al d.lgs. n. 28/20110 nonché il rigetto dell'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della delibera assembleare impugnata per insussistenza dei presupposti di legge;
nel merito, invocava il rigetto della domanda spiegata stante la totale infondatezza delle contestazioni mosse, con vittoria delle spese di lite. In particolare, evidenziava che nella delibera di approvazione del piano di riparto finale dei lavori in questione era chiara la distinzione tra le somme relative agli interventi da eseguirsi sulle parti comuni dello stabile condominiale e quelli da eseguirsi sulle parti di proprietà individuale ed addebitabili ai soli condomini interessati che avessero prestato il consenso alla loro esecuzione (e cioè e ); affermava, altresì, che per Per_1 Per_2
il resto la voce di spesa comune riguardante i balconi, a differenza di quanto lamentato dagli attori, si riferiva ad interventi edili da effettuarsi su elementi decorativi ed ornamentali relativi alla parte frontale ed inferiore degli stessi, i quali contribuiscono a rendere l'edificio esteticamente gradevole (frontalini, pensiline, colonnine e reggi mensole); sosteneva poi l'infondatezza di tutte le contestazioni mosse al criterio di ripartizione per millesimi applicato per la suddivisione delle spese afferenti la tassa di occupazione suolo pubblico, l'installazione dei ponteggi nonché le competenze spettanti al direttore dei lavori ed all'amministratore condominiale, entrambi deliberati in occasione dell'assemblea tenutasi in data 24 gennaio 2018, in quanto del tutto pretestuose poiché connesse a spese riguardanti una parte comune dell'edificio condominiale (ossia la facciata esterna dotata di elementi ornamentali e decorativi) e comunque non frazionabili in base al criterio di proporzionalità, vista anche l'esiguità delle spese relative agli interventi autorizzati sulle parti private dello stabile pag. 3/10 condominiale (ammontanti complessivamente a 242,00 euro); quanto alla spesa sostenuta per apprestare le opere provvisionali resesi necessarie a seguito dell'ordinanza sindacale del 20 novembre 2017, con cui il - sulla scorta di quanto constatato CP_3 in data 18 novembre 2017 dal Comando dei Vigili del Fuoco di (“stato di CP_1
ammaloramento dei balconi esterni del terzo piano con distacchi di intonaci agli intradossi e alle mensole di sostegno”) -, aveva invitato Controparte_2
nella veste di amministratrice del Condominio, a mettere in sicurezza o a ripristinare i luoghi, osservava che essa era ampiamente giustificata da tutta la documentazione prodotta in atti idonea, da un lato, a ricostruirne la vicenda da cui la stessa era scaturita e, dall'altro, a rivelare la sua natura comune.
Vista l'eccezione preliminare di improcedibilità della domanda formulata dal convenuto, il giudizio veniva sospeso per consentire l'instaurazione della CP_1
procedura di mediazione obbligatoria tra le parti in causa che si concludeva con esito negativo.
All'esito dell'istruttoria documentale della causa, il Tribunale adito, con sentenza n.
125/2023 pubblicata il 18 gennaio 2023, dichiarava la domanda inammissibile e condannava gli attori al pagamento, in solido tra loro, delle spese processuali.
Il giudice a quo rilevava che dalla documentazione in atti, non oggetto di specifico disconoscimento, risultava, anzitutto, che il piano di riparto approvato distingueva analiticamente le voci di spesa relative agli interventi edili sulle parti di proprietà comune dello stabile (tabella A) da quelle relative alle parti di proprietà esclusiva dello stabile;
affermava, inoltre, che la delibera assembleare approvata riguardava unicamente i costi imputabili alle parti comuni e che la voce di spesa relativa alla manutenzione dei balconi, addebitata a tutti i condomini, non ricomprendeva affatto i lavori da effettuarsi su parti oggetto di proprietà esclusiva, quali la loro pavimentazione;
riteneva, poi, che la spesa riguardante l'ordinanza sindacale riguardasse tutti i condomini poiché relativa alla messa in sicurezza delle parti comuni dello stabile (balconi esterni, intradossi e mensole di sostegno); tanto premesso, osservava che l'entità degli importi di spesa relativi agli interventi sulle parti di proprietà esclusiva (pari complessivamente ad euro 242,00), specie se confrontati con quelli riguardanti i lavori sulle parti comuni (ammontanti ad euro 37.517,26), [anche ove] suddivisi per i millesimi riferiti ai soli attori, avrebbe dato pag. 4/10 luogo ad importi di una tale esiguità da non poter integrare gli elementi minimi giustificanti la tutela giurisdizionale invocata, così venendo a configurare un abuso del diritto, con consequenziale carenza dell'interesse ad agire ex art. 100 c.p.c., questione rilevabile d'ufficio; infine, sosteneva che le dette ragioni valevano anche con riguardo alle spese relative ai ponteggi, al pagamento alla tassa di occupazione di suolo pubblico ed ai compensi dovuti all'amministratore e al direttore dei lavori suddivisi senza alcuna distinzione tra lavori comuni e quelli eseguiti sulle proprietà esclusive.
, e Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4 Parte_5
hanno proposto appello svolgendo plurimi motivi di censura ed hanno riprodotto le conclusioni formulate in prime cure, di cui hanno chiesto l'accoglimento in riforma della sentenza impugnata, con vittoria delle spese del doppio grado.
Il si è costituito in giudizio contestando il fondamento dell'appello e CP_1
chiedendone il rigetto con vittoria delle spese del grado.
La causa viene ora in decisione sulle conclusioni rassegnate dalle parti negli atti introduttivi.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Gli impugnanti hanno mosso alla sentenza impugnata plurime doglianze riassumibili come segue: con il primo hanno lamentato la “incompetenza” del a deliberare su spese CP_1
riguardanti parti di proprietà esclusiva dei condomini;
con il secondo motivo di gravame hanno denunciato la violazione delle norme in materia di interpretazione delle delibere assembleari avendo il primo giudice erroneamente ritenuto che la delibera impugnata riguardasse i soli lavori alle parti comuni dell'edificio, pervenendo ad escludere la violazione dei limiti alle attribuzioni dell'assemblea condominiale;
con il terzo motivo di gravame hanno lamentato l'omissione di ogni esame, valutazione e decisione in ordine alle singole voci di spesa contestate, ovvero quelle relative ai balconi, con riferimento alle quali hanno ribadito l'incompetenza della assemblea condominiale a deliberare sul punto in quanto non costituenti parti comuni, e quelle relative all'impalcatura, all'occupazione di suolo pubblico, all'ordinanza sindacale, al compenso dell'amministratore ed al compenso del direttore dei lavori, senza tener conto pag. 5/10 del fatto che tali voci di spese strumentali avevano riguardato servizi espletati anche per lavori relativi ai balconi dei quali si erano avvantaggiati i proprietari esclusivi di essi;
hanno dunque insistito sul fatto che dovessero essere ripartite in maniera proporzionale rispettivamente all'interesse comune ed a quello individuale;
con il quanto motivo di gravame hanno censurato la sentenza in esame nella parte in cui aveva ritenuto l'impugnazione della delibera inammissibile per carenza di interesse ad agire attesa la esiguità degli importi imputati alle parti di proprietà esclusiva;
evidenziato che gli importi contestati erano ben maggiori dell'importo considerato dal giudice a quo (euro 242,00), hanno sostenuto che la questione da risolvere risiedesse nella verifica del potere del di adottare decisioni anche in merito alle parti CP_1
di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
Le anzidette censure non consentono la riforma della sentenza impugnata nei termini invocati dagli appellanti.
In primo luogo si osserva che il giudice a quo ha adottato una pronuncia di inammissibilità per difetto di interesse della domanda proposta dagli odierni appellanti,
i.e. la impugnazione della delibera assembleare del 24 ottobre 2018, incentrata sulla considerazione che la voce di spesa figurante nel riparto oggetto della ridetta delibera di pertinenza di singoli condomini quali proprietari esclusivi dei balconi, e cioè la voce di spesa relativa alla pavimentazione (ed anche ai marmetti ed alle ringhiere dei medesimi), stante la sua esiguità (euro 242,00 complessivi), era tale, anche ove suddivisa o anche ove presa in considerazione secondo i millesimi di proprietà degli condomini impugnanti, da escludere un effettivo interesse ad agire al punto da integrare la figura dell'abuso del diritto.
Ebbene, la riportata conclusione non è condivisibile, tanto più se si osserva che ad essa il primo giudice è pervenuto dopo aver nella sostanza deciso in ordine alla contestazione mossa dagli odierni impugnanti stabilendo che anche i lavori relativi ai balconi, salva pavimentazione nonché marmetti e ringhiere dei balconi dei condomini e Per_1
, riguardavano parti comuni sicché i costi dovevano ricadere su tutti i Per_2
condomini, unitamente alle voci di spesa di natura strumentale o di servizio. Ne deriva che non può dirsi che il primo giudice non si sia pronunciato su tali voci, come sostenuto in atto di appello. Nel contempo va però detto che l'evocazione del difetto di pag. 6/10 interesse o dell'abuso del diritto è fuori luogo atteso che l'azione aveva ad oggetto una specifica censura, l'aver l'assemblea condominiale deliberato in ordine a parti individuali, su cui il giudice a quo avrebbe dovuto pronunciarsi. Del resto il processo tende a produrre, nel rispetto nelle norme processuali, decisioni di merito.
Tanto puntualizzato ed evidenziato che in materia non si registrano orientamenti giurisprudenziali del tutto uniformi, va preliminarmente osservato che i balconi aggettanti, quali quelli dello stabile oggetto di causa come ricavabile dalla riproduzione della facciata visibile nell'ultima pagina dell'allegato alla delibera del 24 ottobre 2018, prodotto dagli stessi impugnanti, costituiscono il prolungamento dei locali interni dei quali costituiscono un accessorio e, pertanto, non hanno alcuna funzione portante. Sulla base di tale premessa e sul conseguente rilievo che l'utilità da essi fornita è tutta a favore dell'unità a cui accedono, si ritiene che sarà tenuto a sostenere le relative spese di manutenzione e conservazione il solo proprietario dell'appartamento, tuttavia con un correttivo. Ed infatti, per orientamento giurisprudenziale di legittimità ritenuto condivisibile, i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e inferiore dei balconi vanno considerati beni comuni quando si integrano nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, e tanto anche in assenza di un particolare pregio propriamente artistico dell'edificio (Cass. ord. 24 febbraio 2020, n.
4909, Cass. 19 gennaio 2000, n. 568, Cass. 15 gennaio 1986, n. 176). Il medesimo criterio deve guidare la ripartizione dei lavori che più in generale ineriscono a parti visibili dall'esterno, e quindi per quel che rileva nel presente giudizio, i frontalini, costituenti tecnicamente la porzione verticale della soletta dei balconi aggettanti, i sottobalconi o intradossi e gli elementi decorativi, sono destinati a ricadere su tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà, anche nel caso di edifici privi di particolare pregio artistico
Venendo al caso in esame, si ritiene che i lavori riguardanti i balconi presenti sulla facciata condominiale, ed in particolare i lavori da eseguirsi su frontalini, sottocieli o intradossi, colonnine e reggi mensole, debbano rientrare nel novero delle opere comuni -
e, conseguentemente tra le spese comuni a tutti i condomini - poiché dalla riproduzione della facciata presente in atti si ricava la posizione di chiara evidenza dei balconi nella facciata condominiale prospiciente una via del centro cittadino. Inoltre, dalla pag. 7/10 descrizione dei lavori contenuta nel “disciplinare tecnico” ossia della “specifica degli interventi” del contratto di appalto stipulato con come da Controparte_4
delibera assembleare del 24 gennaio 2018, si ricava che le opere deliberate e commissionate a tale società riguardavano nel complesso “Lavori di manutenzione straordinaria facciate”. Si legge nel disciplinare che essi comprendevano lavori da eseguirsi ∙ sulle superfici prospettiche (in sintesi: rimozione di tutte le parti eventualmente lesionate, tamburate e/o rigonfie, comunque in stato fatiscente e/o non dotate di sufficiente coerenza, con scarificazione di eventuali lesioni e loro risarciture con resine epossidiche, risanamento delle parti strutturali ammalorate e spazzolatura meccanica di eventuali ferri di armatura messi a nudi e successivi trattamenti nonché reintonacatura delle zone in precedenza rimosse e rasatura di tutte le superfici intonacate), ∙ sulla facciata esterna del piano terra (pulizia della porzione bassa delle superfici prospettiche del piano terra) nonché ∙ sui balconi, interessati in particolare a lavori di stonacatura totale, successiva rimozione di tutte le parti di calcestruzzo ove lesionate o degradate presenti sul frontalino dei balconi e delle sole parti di intonaco degradate del sottocielo (balconi e pensilina ultimo piano), con trattamento dei ferri di armatura e successiva reintonacatura delle zone rimosse.
Ebbene, frontalini, sottocieli o intradossi, parti ben visibili della facciata ed elementi decorativi quali colonnine e reggi mensola, anch'essi pacificamente presenti sulla facciata dello stabile, costituiscono parti concorrenti alla caratterizzazione estetica di essa. D'altra parte, diversamente opinando, dovrebbe pervenirsi alla conclusione che il proprietario dell'unità a cui accede il balcone potrebbe liberamente decidere di non provvedere ai lavori riguardanti tale parte (così come è libero di non rinnovare la pavimentazione e consimili), ciò che finirebbe per compromettere il decoro architettonico dell'intero stabile e vanificare l'effetto delle opere di manutenzione.
Consegue che anche le spese relative agli interventi sui balconi (frontalini, sottocieli o intradossi, colonnine e reggi mensola) vanno ripartiti tra tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà così come avvenuto nella vicenda in esame.
Restano a carico dei condomini consenzienti le spese relative ai lavori da realizzarsi sulle parti individuali, identificate nel piano di riparto, e cioé pavimentazioni, marmetti e ringhiere dei balconi, per un totale di euro 242,00, dei balconi ed . Per_1 Parte_6
pag. 8/10 Quanto alle voci riguardanti le spese strumentali, attenendo a lavori comuni per la quasi totalità, esse non potevano che ricadere su tutti i condomini non essendo ragionevolmente praticabile un loro frazionamento in relazione all'incidenza proporzionale sulle spese totali dei lavori, davvero esigui, riguardanti pavimentazione, marmetti e ringhiere dei balconi di e , non senza osservare che con Per_1 Per_2 alta probabilità l'esecuzione dei lavori su pavimentazione, marmetti e ringhiere non avrebbero comunque richiesto i ponteggi né fu il loro stato a rendere necessarie le opere provvisionali in attuazione dell'ordinanza del Comune del 20 novembre 2017.
Non sono state riproposte nella presente sede le contestazioni in ordine alle spese relative a tali ultime opere, la cui urgenza ed i cui importi sono stati in ogni caso giustificati e documentati dal CP_1
Infine, puntualizzato che la delibera impugnata non è quella con cui furono deliberati i lavori e la relativa spesa (delibera del 24 gennaio 2018), si osserva che non è configurabile la lamentata nullità derivante, in tesi, dal fatto che nella delibera in scrutinio, avente ad oggetto la sola approvazione del piano di riparto dei lavori su parti comuni, figuravano anche i lavori riguardanti - si ripete ancora una volta - pavimentazione, marmetti e ringhiere dei balconi dei condomini e . Per_1 Per_2
La presenza delle spese individuali nel piano di riparto non travolge, infatti, le determinazioni riguardanti la suddivisione delle spese dei lavori relativi alle parti comuni, essendo peraltro del tutto distinguibili ed in concreto distinti sia i lavori sia i costi. A ben vedere l'assemblea condominiale deliberò unicamente la suddivisione dei lavori relativi alle parti comuni e l'inserimento nel riparto delle spese pacificamente ricadenti sui soli e , i quali avevano accettato di manutenere i Per_1 Persona_3
rispettivi balconi con l'esecuzione di opere di loro pertinenza secondo le condizioni di cui al preventivo della impresa a cui il aveva affidato la manutenzione CP_1
straordinaria della facciata.
Conclusivamente, in accoglimento dell'appello per quanto di ragione deve essere riformata la statuizione di inammissibilità pronunciata in prime cure, avendo gli impugnanti diritto ad ottenere una pronuncia di merito completa, e - decidendo nel merito - va rigettata la domanda da essi proposta.
pag. 9/10 Il parziale accoglimento dell'appello e la mancanza di orientamenti univoci in materia di criteri di riparto delle spese riguardanti i balconi presenti sulle facciate condominiali giustificano la compensazione della metà delle spese di lite di entrambi i gradi mentre va posta a carico degli impugnanti, in base al principio di soccombenza, la residua metà delle spese medesime, liquidate in dispositivo per l'intero in applicazione dei parametri previsti dal d.m. n. 147/2022 in considerazione delle attività processuali svolte e tenuto conto del valore dichiarato della causa e del contenuto iterativo degli atti difensivi depositati.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Lecce – Sezione Distaccata di Taranto, definitivamente pronunziando sull'appello proposto da Parte_1 Parte_2 [...]
, e avverso la sentenza del Tribunale di Taranto Pt_3 Parte_4 Parte_5
n. 125/2023 pubblicata il 18/01/2023, così provvede: accoglie l'appello e per l'effetto, in riforma della sentenza impugnata, rigetta la domanda di accertamento della invalidità della delibera del 24 ottobre 2018; dichiara compensata tra le parti la metà delle spese di lite di entrambi i gradi e condanna gli appellanti, in solido tra loro, alla rifusione in favore del appellato della CP_1 residua metà delle spese medesime, liquidate per l'intero, quanto al primo grado, in euro
1.700,00 per compensi professionali, oltre spese generali nella percentuale del 15%,
i.v.a. e c.p.a., e, quanto al presente grado, in euro 2.000,00 per compensi professionali, oltre spese generali nella percentuale del 15%, i.v.a. e c.p.a..
Così deciso in Taranto nella camera di consiglio dell'11 giugno 2025.
Il Presidente est.
(Dott.ssa Anna Maria Marra)
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