n. 6095/2018 r.g.a.c.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
7° SEZ CIVILE
Così composta
Dr.ssa AURELIA D'AMBROSIO Presidente
Dr. MICHELE MAGLIULO Consigliere
Dr.ssa MONICA CACACE Consigliere est.
Riunita in Camera di Consiglio ha emesso la seguente
SENTENZA
Nella causa civile n. 6095/2018 Ruolo Generale Civile avente ad oggetto: appello avverso la sentenza del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere n. 3015/2018, pubblicata in data 10.10.2018
TRA
, , Parte_1 Parte_2 Parte_3
rappresentati e difesi dall'avv. Luca Jaime Asproso (CF. ) C.F._1
elettivamente domiciliati presso lo studio dell'avv. Sellitti sito in Napoli al Centro
Direzionale Isola E/3
pagina 1 di 10

APPELLANTI
NONCHE'
, rappresentata e difesa dall'avv. Francesco Giordano (CF: Controparte_1
) elettivamente domiciliata presso lo studio dello stesso sito C.F._2
in Cellole (CE), alla via Sele n. 45
APPELLATA

CONCLUSIONI
Gli avvocati costituiti concludevano come da note scritte ex art. 127 ter cpc

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
con atto di citazione notificato l'11.03.2011, conveniva in Controparte_1
giudizio innanzi al Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, per Controparte_2
sentirlo condannare alla restituzione della somma versatagli a titolo di caparra per l'acquisto di un immobile. A sostegno delle proprie richieste assumeva di aver stipulato contratto preliminare di compravendita in data 02/09/1997 con il quale prometteva di vendere a l'unità immobiliare sito Controparte_2 Controparte_1
in Castelvolturno, al Viale Bormida n.1, al prezzo complessivo di L. 60.000.000 (€
30.987,42), di cui L. 30.000.000 (€ 15.493,71) a titolo di caparra e, di aver espressamente convenuto che qualora la promissaria acquirente Controparte_1
entro tre anni dalla stipula del preliminare, non avesse più trovato di suo gradimento l'appartamento, il promittente venditore avrebbe restituito la somma versata a titolo di caparra. Deduceva di avere richiesto, nel mese di marzo del 2000, la restituzione della somma già versata a titolo di caparra, nonché di aver lasciato libero l'immobile entro i tre anni previsti in contratto. Per tali ragioni chiedeva la restituzione della suddetta somma, oltre le spese. Con comparsa di costituzione e risposta si costituiva _2
pagina 2 di 10 il quale preliminarmente eccepiva la nullità dell'atto di citazione in quanto _2
carente degli elementi essenziali, stante la indeterminatezza delle ragioni di fatto e di diritto costituenti il fondamento della domanda;
ancora in via preliminare, rilevava come il vantato diritto di ripetizione fosse prescritto in quanto il contratto preliminare era stato stipulato in data 02.09.1997, mentre la ripetizione della caparra veniva chiesta, solo in data 03.02.2011, ben oltre, dunque, il termine di prescrizione decennale previsto dalla legge. Nel merito, eccepiva la nullità della clausola, in quanto aggiunta al contratto solo successivamente alla redazione, vergata dalla sola
. Spiegava, altresì, domanda riconvenzionale, chiedendo la condanna della CP_1
al versamento della somma di € 10.000,00 per aver occupato, sine titulo, CP_1
l'immobile dal 2.9.1997 al 16.06.2011. Nel corso del giudizio decedeva _2
, ed il giudizio veniva proseguito dagli eredi,
[...] Parte_1
e Parte_2 Parte_3
Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, con sentenza n. 3015/2018 così provvedeva: “In accoglimento della domanda attorea, condanna il convenuto
alla restituzione della somma di euro 15.493,71 in favore della Controparte_2
attrice, oltre interessi dalla data della domanda sino all'effettivo soddisfo.; rigetta la domanda riconvenzionale;
condanna parte convenuta alla rifusione in favore dell'attore delle spese di lite che liquida in € 2.738 per compensi, € 195,00 per esborsi, oltre spese generali al 15%, iva e cpa come per legge, con attribuzione in favore dell'avv. Barbato, dichiaratosi anticipatario”.
Avverso la predetta sentenza proponevano appello Parte_1 Parte_2
e deducendone l'erroneità sulla base di quattro motivi di
[...] Parte_3
gravame. Chiedevano in particolare all'adita Corte accogliersi le seguenti conclusioni:
“rigettare la domanda formulata dall'attrice con la domanda introduttiva del giudizio di primo grado;
accogliere la domanda riconvenzionale proposta dal convenuto nel giudizio di primo grado e riproposta dagli eredi, odierni appellanti e, per l'effetto, condannare al pagamento al pagamento in favore di Controparte_1 Parte_3
pagina 3 di 10 , e , nella misura di 1/3 ciascuno, quali Pt_3 Parte_1 Parte_4
eredi di , delle indennità di occupazione che verranno quantificate Controparte_2
dall'adita Corte, oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali sino all'effettivo soddisfo;
condannare l'appellata al pagamento di spese e dei compensi del doppio grado”
Si costituiva eccependo da un lato l'inammissibilità dell'appello Controparte_1
ex art. 342 c.p.c., e dall'altro l'infondatezza della avanzata domanda chiedendo alla adita Corte così provvedere: “dichiari l'appello proposto inammissibile ed improponibile;
confermi in toto la sentenza di I° grado n. 3015/18 emessa dal
Tribunale di Santa Maria C.V. e rigetti nel merito il proposto appello perché infondato in fatto ed in diritto. Vittoria di spese ed attribuzione”.
La Corte, all'udienza del 20.02.2025 celebrata nelle forme di cui all'art. 127 ter cpc, esaurita l'attività prevista nell'art 350 c.p.c., ha trattenuto la causa in decisione, assegnando i termini di cui agli artt. 190, comma 1, e 352, comma 1, c.p.c., di giorni
30 + 20 per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente, va rilevato che non vi sono dubbi sull'ammissibilità dell'appello ai sensi dell'art. 342 c.p.c. E' noto che, secondo la costante giurisprudenza, “Gli articoli
342 e 434 del Cpc, nel testo formulato dal Dl 83/2012, convertito con modificazioni dalla legge n. 134 del 2012, vanno interpretati nel senso che l'impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, tenuto conto della permanente natura di "revisio prioris instantiae" del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle
pagina 4 di 10 impugnazioni a critica vincolata” (pt. Cass. 28/07/2023, n.23100; 03/03/2022,
n.7081).
In sostanza, ai fini dell'ammissibilità del gravame, è sufficiente che l'atto di appello indichi i passaggi argomentativi della sentenza che l'appellante intende censurare, senza necessità di una trascrizione testuale di tali parti, e che formuli, rispetto ad essi, le proprie ragioni di dissenso, sì da esplicitare l'idoneità di tali ragioni a determinare le modifiche della decisione impugnata, consentendo alla controparte di formulare le proprie difese ed al giudice di valutarne la portata.
Nella specie, parte appellante, ha indicato con assoluta chiarezza e puntualità le parti della sentenza oggetto di censura e le ragioni di critica che dovrebbero indurre la
Corte a rivederle per ottenere la riforma della stessa e di conseguenza l'accoglimento dell'appello.
Venendo al merito, rileva la Corte che gli odierni appellanti hanno censurato la pronuncia di prime cure deducendone l'erroneità sulla base quattro motivi di appello.
Con il primo motivo di gravame gli appellanti si dolgono della impugnata sentenza nella parte in cui il Tribunale avrebbe ritenuto idonee ad interrompere la prescrizione la lettera del 2002 e la dichiarazione del del 14.04.2002. Con il secondo _2
motivo di gravame gli istanti censurano la pronuncia impugnata nella parte in cui il giudice di prime cure, avrebbe qualificato il contratto posto a fondamento della domanda attorea come vendita con riserva di gradimento ex art. 1520 c.c. quando invece andava qualificato come contratto preliminare di vendita, contenente tutt'al più una clausola di recesso in favore del promissario acquirente oppure una clausola contenente una condizione risolutiva meramente potestativa a favore della . CP_1
Con il terzo motivo, gli appellanti censurano la sentenza gravata nella parte in cui il
Tribunale avrebbe ritenuto valida la dichiarazione di non gradimento formulata verbalmente dal promissario acquirente eccependo altresì la nullità del contratto preliminare per violazione dell'art. 40 comma 2 L. n. 47/1985. Con il quarto motivo pagina 5 di 10 gli appellanti impugnano la sentenza nella parte in cui il Giudice non avrebbe accolto la domanda riconvenzionale a titolo indennitario spiegata in primo grado.
L'appello è infondato.
Ed invero, in riferimento al primo motivo di appello non possono essere condivise le deduzioni degli appellanti secondo cui le lettere del 10.06.2002 e la dichiarazione del
, sempre dello stesso anno, non sarebbero idonee ad interrompere il termine _2
prescrizionale decennale. Orbene ritiene questa Corte che, come correttamente già rilevato dal primo giudice, da una disamina della documentazione prodotta, ed in particolare della missiva del 10.06.2002 e dalla dichiarazione del del _2
14.04.2002, si rinvengono elementi idonei ad interrompere il corso della prescrizione.
Ed invero alla prima lettera sopra richiamata deve essere riconosciuta piena portata interruttiva della prescrizione poiché la stessa contiene una chiara identificazione del soggetto obbligato, l'esplicitazione della pretesa ovvero del diritto che si intende esercitare, la richiesta specifica di adempimento dell'obbligazione sussistente in capo al destinatario. Ancora, la missiva in parola risulta redatta su carta intestata del procuratore della parte ivi rappresentata onde, allo specifico fine interruttivo in esame, deve ritenersi sussistente il potere rappresentativo dell'avvocato della . Gli CP_1
Ermellini ricordano, a proposito, che “l'atto interruttivo della prescrizione non richiede alcuna tipicità o formalità tassative, trattandosi di atto libero nella forma, purché nel mezzo e nel contenuto esprima in modo inequivocabile la volontà di far valere il diritto da parte del creditore nei confronti del debitore”. (Cass. Civ., n.
31065/2019). Con riguardo alla dichiarazione del del 14.04.2002, poi, rileva _2
la Corte che in detto documento vi è la prova del riconoscimento del debito oggi in contestazione. Ed infatti, con tale atto, l'appellante, proprio in riscontro alla missiva della , dichiarava di non essersi mai rifiutato di rispettare quanto scritto nel CP_1
compromesso stipulato, ammettendo inequivocabilmente il suo impegno alla restituzione della somma ricevuta a titolo di caparra. Lo stesso, infatti, scrive: “… vi comunico che il sottoscritto non si è mai rifiutato di rispettare ciò che fu detto nel
pagina 6 di 10 compromesso con voi stipulato… Vi faccio presente che dal colloquio avuto con Vs marito fu chiarito che, di buon accordo, mi restituiva l'appartamento ma la somma da voi versata vi veniva data in tre o quattro volte, ma non con l'incasso del bar bensì dal momento in cui il sottoscritto avrebbe iniziato i lavori… da quel colloquio il sottoscritto è rimasto per oltre due anni senza lavoro. Oggi con l'inizio di un nuovo lavoro, il sottoscritto quanto prima chiamerà vs marito per iniziare la restituzione di quanto vi doveva…”.
Sul punto non può che essere ribadito l'orientamento della giurisprudenza di legittimità secondo cui “l'atto di riconoscimento, infatti, non ha natura negoziale, né carattere recettizio e non deve necessariamente essere compiuto con una specifica intenzione riconoscitiva. Ciò che occorre è che esso rechi, anche implicitamente, la manifestazione della consapevolezza dell'esistenza del debito e riveli i caratteri della volontarietà (Cass. n. 15353 del 30/10/2002).
Infondati per quanto di ragione sono il secondo ed il terzo motivo di gravame, da trattarsi unitariamente per la stretta connessione e conseguenzialità logico-giuridica delle questioni ad essi sottesi.
Ritiene la Corte che l'inquadramento giuridico della fattispecie operata dal primo giudice sia corretto, considerato il tenore letterale della clausola di gradimento contenuta all'interno del compromesso. Stante la natura della vendita con riserva di gradimento, ciò che rileva è che la comunicazione relativa al “gradimento”, esercitata in qualsiasi forma, verbalmente o per facta concludentia, giunga a conoscenza del venditore.
Nel caso di specie, in particolare, risulta pacifico, oltre che confermato dai testi escussi, che l'appellata avrebbe lasciato l'immobile nei tre anni dall'immissione in possesso, consentendo così al di tornare tempestivamente nella piena _2
disponibilità dello stesso. Il teste infatti, riferiva: “Poco prima di Pasqua Tes_1
del 2000 l'attrice è venuta ad abitare nella casa di proprietà della moglie della persona di cui ho detto prima” mentre, il teste riferiva: “l'attrice Testimone_2
pagina 7 di 10 già nell'aprile del 2000 abitava nella casa vicina alla mia ove abita ancora” (cfr.: verbale di udienza del 21.10.2014). La circostanza dell'anticipato rilascio dell'immobile da parte della , poi, risulta ammessa anche dal medesimo CP_1
nella lettera dell'aprile del 2002 (sopra richiamata) laddove lo stesso, tra _2
l'altro, scriveva: …Da parte mia, questo è il BUON ACCORDO, che chiarimmo con
Vs marito a suo tempo...vi ricordo però che dal momento in cui mi avete liberato
l'appartamento di vs iniziativa…”
Inammissibile, infine, è la domanda di nullità per violazione dell'art. 40 l. 47/85 poiché domanda totalmente nuova proposta per la prima volta solo con il libello introduttivo del gravame, in violazione del disposto di cui all'art. 345 c.p.c. Preme comunque precisare che sul punto la Cassazione con la sentenza 6685/2019, ha affermato che nel preliminare di vendita di un immobile non serve il titolo edilizio.
Secondo quanto sempre affermato dalla giurisprudenza di legittimità, le disposizioni che impongono la menzione del titolo edilizio negli atti di trasferimento di immobile si applicano solo ai contratti traslativi di diritti reali immediati, ove invece la vendita con riserva di proprietà non rientra in tale categoria, essendo la stessa solamente produttrice di effetti meramente obbligatori (Cass. Civ., sent. n. 6685/2019)
In considerazione di tutto quanto sopra detto risulta infondato anche il quarto motivo di appello con il quale gli istanti si dolgono del mancato accoglimento della domanda riconvenzionale. Il convenuto in primo grado, in particolare, spiegava domanda riconvenzionale volta ad ottenere l'indennità la condanna della per CP_1
l'occupazione senza titolo dell'immobile di sua proprietà dal 1997 (data del compromesso) al 2011 (anno in cui veniva introdotta la domanda giudiziale).
Ebbene, dall'istruttoria espletata in primo grado come già evidenziato, è emerso chiaramente che la restituiva il bene compromesso prima della scadenza dei CP_1
tre anni pattuiti e consegnava al le chiavi lasciando libero l'immobile, onde _2
può configurarsi alcuna occupazione illegittima né per il periodo fino al 2000, laddove la pacificamente veniva immessa nel godimento dell'immobile CP_1
pagina 8 di 10 (dato incontestato ed emerso anche dall'art 4 dell'atto del 02.09.2007), né per il tempo successivo. Lo stesso , infatti, nella lettera del 2002 scriveva “Vi faccio _2
presente che dal colloquio avuto con vs marito fu chiarito che, di buon accordo, mi restituiva l'appartamento ma la somma da voi versata vi veniva data in tre o quattro volte..… da quel colloquio il sottoscritto è rimasto per oltre due anni senza lavorare… oggi con l'inizio di un nuovo lavoro il sottoscritto quanto prima chiamerà vs marito per iniziare la restituzione di quanto vi dovevo”.
D'altra parte, poi, dall'attività istruttoria espletata è emerso anche che il , _2
ottenuta la restituzione dell'immobile, ne ricava anche una rendita, concedendolo in locazione alla nipote. Sul punto il teste riferisce: “…Sono andato di persona Tes_3
dal sig. e gli ho consegnato le chiavi dell'appartamento… il sig. Controparte_2
ha concesso in locazione l'appartamento de quo subito dopo che la _2
lo ha liberato, rendendolo libero e vuoto di persone e cose. Preciso che CP_1
l'appartamento il sig. l'ha dato in locazione alla nipote…” (cfr.: verbale di _2
udienza del 18.06.2015). Da ultimo, ad ulteriore riprova della restituzione della disponibilità dell'immobile al , vi è la produzione in giudizio delle ricevute di _2
pagamento di canone di locazione di altro immobile che la aveva CP_1
successivamente preso in fitto (doc n. 9 produzione primo grado).
L'appello, pertanto, va rigettato e per l'effetto l'impugnata sentenza confermata.
Le spese di lite del presente grado di giudizio seguono la soccombenza degli appellanti secondo la regola sancita dall'art. 91, comma 1, c.p.c., e si liquidano come da dispositivo ai sensi del DM 55/2014, come modificato dal DM 147/2022, tenuto conto del valore della causa ed applicando gli importi tra i valori minimi previsti in tabella, con esclusione della sola fase istruttoria non tenutasi nel presente grado di giudizio, con attribuzione in favore dell'avv. Francesco Giordano che ha reso la dichiarazione di cui all'art. 93 cpc.
A norma dell'art.13 co. 1 quater del D.P.R. n. 115 del 2002, introdotto dall'art. 1 co.
17 della legge n. 228 del 24.12.2012 (destinato a trovare applicazione ai procedimenti pagina 9 di 10 introdotti in appello a partire dal 31.1.2013), essendo stato l'appello respinto, gli appellanti hanno l'obbligo di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione principale a norma del co.

1- bis di detto articolo.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Napoli, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da e contro Parte_1 Parte_2 Parte_3 CP_1
avverso la sentenza n. 3015/2018 del Tribunale Di Santa Maria Capua
[...]
Vetere pubblicata in data 10.10.2018, così provvede:
a) Rigetta l'appello e per l'effetto conferma l'impugnata sentenza;

b) Condanna e in solido, Parte_1 Parte_2 Parte_3
al pagamento in favore di delle spese del presente grado di Controparte_1
giudizio che liquida in complessivi € 3.966,00 per compensi di avvocato, oltre I.V.A.
e C.P.A. come per legge e rimborso spese generali, con distrazione in favore del procuratore anticipatario Francesco Giordano;

c) Dà atto che ricorrono i presupposti per l'applicazione dell'art.13 co. 1 quater del
D.P.R. n.115/2002, con obbligo per gli appellanti Parte_1 Parte_2
e in solido, di versare un ulteriore importo a titolo di
[...] Parte_3
contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, a norma del co.

1-bis di detto articolo.
Così deciso in Napoli, nella camera di consiglio del 17.04.2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
Dr.ssa Monica Cacace Dr.ssa Aurelia D'Ambrosio
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