N. R.G. 23/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI TORINO
SEZIONE SECONDA CIVILE composta dai Sigg. Magistrati:
Dott.ssa Cecilia MARINO Presidente
Dott.ssa Maria Gabriella RIGOLETTI Consigliere rel.
Dott. Roberto RIVELLO Consigliere ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A D E F I N I T I V A nella causa iscritta al n. 23/2020 promossa da:
, elettivamente domiciliata in Asti, via Medici n. 29, presso lo studio TE
dell'avv. Alberto Rubba, che la rappresenta e difende per procura allegata alla busta informatica contenente l'atto di citazione in appello
APPELLANTE contro
, elettivamente domiciliato in Asti, C.so Dante n. 84, presso lo studio dell'avv. Controparte_1
Rossana Ronfani, che lo rappresenta e difende unitamente all'avv. Luca Mario Simonetti, in forza di procura allegata alla busta informatica contenente la comparsa di costituzione e risposta in appello
APPELLATO

OGGETTO: Appello avverso la sentenza n. 667/19 in data 15/07/2019 del Tribunale di Asti -
Adempimento negozio fiduciario - Trasferimento immobile ex art. 2932 c.c.
CONCLUSIONI
Per parte appellante:
“Voglia la Corte Ecc.ma, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, in totale riforma della sentenza appellata ed in accoglimento degli specifici motivi di gravame,
pagina 1 di 13 IN VIA PRINCIPALE:
- accertato il diritto di ad ottenere il trasferimento da parte di TE Controparte_1
degli immobili siti in Castello di Annone, Via XX Settembre n. 34 censiti al NCEU al Fg. 20 part. 384 sub 12 cat. A/2 e al fg. 20 part. 384 sub 13 cat C/6, con richiesta di correzione dell'errore materiale di cui alla sentenza n.1147/2021 depositata in data 21/10/2021 (laddove per entrambi gli immobili viene indicato il numero di particella in 284 anziché 384) con tutti i diritti e pertinenze, dichiarare tenuto e condannare a trasferire a i predetti immobili e/o ricorrendone i Controparte_1 TE
presupposti, emettere sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. sostitutiva del rogito ed avente efficacia traslativa tra le parti, relativamente ai precitati immobili, con tutti i diritti e pertinenze, ordinando al
Conservatore dei Registri Immobiliari competente di procedere alle relative trascrizioni con esonero da ogni responsabilità a riguardo e con spese di trasferimento a carico dell'appellante e disponendo che quest'ultima provveda alla sanatoria e che i relativi oneri per la presentazione delle pratiche siano posti a suo carico;
- in subordine conferire incarico al CTU in ordine alla presentazione delle pratiche edilizie necessarie
a consentire il trasferimento dei beni, con spese ad integrale carico dell'appellante e, all'esito, emettere sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. sostitutiva del rogito ed avente efficacia traslativa tra le parti, relativamente ai precitati immobili, con tutti i diritti e pertinenze, ordinando al Conservatore dei
Registri Immobiliari competente di procedere alle relative trascrizioni con esonero da ogni responsabilità a riguardo e con spese di trasferimento a carico dell'appellante;
IN VIA SUBORDINATA:
- in caso di intervenuta alienazione a favore di terzi degli immobili sopra individuati ovvero di mancato trasferimento in favore di da parte del sig. della TE Controparte_1
proprietà su detti immobili, dichiarare tenuto e condannare quest'ultimo al pagamento in favore dell'appellante della somma pari al valore commerciale degli stessi, oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali dal giorno del dovuto al saldo.
IN OGNI CASO:
- dichiarare tenuto e condannare a corrispondere a i canoni Controparte_1 TE dallo stesso incamerati a far data dall'ottobre 2014, pari ad € 320,00 mensili, da incrementare con aggiornamento ISTAT al 75%, oltre alle ulteriori somme percepite al saldo, il tutto oltre interessi legali maturati.”
Per parte appellata:
pagina 2 di 13 “In via principale, respingere, perché destituito di fondamento giuridico e fattuale, l'appello proposto dalla signora avverso la sentenza n. 667/19 emessa in data 28.06.2019 e TE
pubblicata il 15.07.2019 del Tribunale di Asti.
Con condanna di parte appellante alle spese e competenze difensive del giudizio, oltre rimborso forfettario, iva e c.p.a.”
MOTIVI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
1.Con sentenza non definitiva n. 1147/2021, pronunciata in data 21/10/2021, questa Corte, pronunciando sull'appello proposto da avverso la sentenza pronunciata dal TE
Tribunale di Asti in data 15/07/2019, ha accertato il suo diritto ad ottenere il trasferimento da parte del fratello, , degli immobili siti in Castello di Annone (AT), via XX Settembre n. 34, Controparte_1
censiti al catasto al Foglio 20, part. 384, sub. 12, cat. A/2, e al Foglio 20, part. 384, sub. 13, cat. C/6 (in tal senso dovendosi rettificare l'errore materiale contenuto nel dispositivo in ordine alla particella in quello indicata con il n. 284).
La sentenza ha qualificato infatti la scrittura privata in data 04/09/2006 quale negozio fiduciario, in virtù del quale, riconosciuta sin da subito la proprietà di quegli immobili in capo a TE era previsto l'obbligo di di trasferirli alla sorella al momento del raggiungimento da Controparte_1
parte di quella della maggiore età, momento in cui “potrà disporre e potrà richiedere l'intestazione a sue spese”.
La sottoscrizione da parte di , che era l'intestatario formale degli immobili, di una Controparte_1
scrittura, con cui veniva riconosciuto in favore di un altro soggetto il diritto ad ottenere l'intestazione di quei beni, non poteva infatti avere altro significato che quello di riconoscere il suo obbligo a trasferire quei beni.
Tale obbligo era tuttavia rimasto inadempiuto e aveva contrastato la domanda Controparte_1
giudiziale proposta da diretta ad ottenere il trasferimento in suo favore degli TE
immobili.
Pertanto, avendo più volte la Suprema Corte chiarito che il fiduciante, o come in questo caso il terzo indicato dai fiducianti (e cioè i genitori delle odierne parti), può avvalersi del rimedio di cui all'art. 2932 c.c., essendo il rimedio dell'esecuzione in forma specifica applicabile non solo nell'ipotesi di contratto preliminare non seguito da quello definitivo, ma anche in qualsiasi altra fattispecie, dalla quale sorga l'obbligazione di prestare il consenso per il trasferimento o la costituzione di un diritto (v.
Cass. n. 10633/2014; Cass. 17785/2015), questa Corte provvedeva con separata ordinanza, in ordine alla prosecuzione del giudizio, disponendo CTU al fine di accertare la sussistenza dei presupposti,
pagina 3 di 13 relativi alla regolarità urbanistico - edilizia e alla conformità catastale per la trasferibilità dei beni immobili oggetto di domanda.
Depositato un primo elaborato in data 11/04/2022, le parti presentavano loro articolate osservazioni, chiedendo ulteriori specifici approfondimenti, che venivano disposti con ordinanza in data 04/10/2022, con la quale venivano richiesti al c.t.u. ulteriori approfondimenti e chiarimenti in ordine alle irregolarità edilizie riscontrate, allo scopo di verificare se quelle rientrassero entro i limiti delle tolleranze, che ne avrebbero consentito la sanatoria;
nonché per accertare le ricadute delle evidenziate difformità esecutive e strutturali, rispetto al progetto, che avevano comportato anche un incremento della volumetria.
Il c.t.u. depositava la relazione integrativa richiesta in data 20/02/2023, quindi, dopo che la causa era stata rimessa a decisione, veniva disposta un'ulteriore integrazione, chiedendo al c.t.u. di determinare il valore commerciale degli immobili oggetto di causa, avendo riguardo alle condizioni di fatto in cui essi si troverebbero se fossero stati realizzati in conformità ai titoli autorizzativi (il P.D.M. n. 62/2004 e il
P.D.M. n. 30/2006).
Dopo il disposto supplemento di CTU, all'udienza del 06/11/2024 le parti precisavano infine le rispettive conclusioni come in epigrafe trascritte e la causa veniva trattenuta a decisione con assegnazione dei termini per il deposito degli scritti conclusionali.
2. Dopo la remissione della causa in decisione, le parti hanno depositato gli scritti conclusionali, con i quali l'appellante, , ha illustrato le ragioni - già reiteratamente ribadite nel corso del TE
giudizio, a mezzo delle osservazioni presentate alla prima relazione depositata dal c.t.u. e alla successiva sua integrazione – secondo cui sussisterebbero le condizioni per la trasferibilità degli immobili oggetto di causa, ai sensi dell'art. 2932 c.c., sostenendo che le difformità esecutive riscontrate non sarebbero ostative, poiché – sostanzialmente – attraverso opere edilizie, alla cui esecuzione si è resa disponibile a sue spese , quelle difformità potrebbero essere ricondotte entro TE
l'ambito delle tolleranze consentite rispetto alle previsioni di progetto.
Parte appellata ha invece dedicato la propria prevalente trattazione ad aspetti che sono già stati affrontati e decisi con la sentenza non definitiva pronunciata da questa Corte in data 21/10/2021, contestando la validità della scrittura privata del 04/09/2006 e dunque il sorgere delle obbligazioni dedotte in giudizio in capo a . Controparte_1
Si tratta di argomentazioni del tutto ultronee, poiché le statuizioni contenute nella sentenza non definitiva non possono certo essere oggetto di riesame in questa sede.
La sentenza ha pronunciato su una domanda, e cioè sul diritto di ad ottenere da TE
il trasferimento degli immobili oggetto di causa, per cui quella pronuncia, se si fosse Controparte_1
pagina 4 di 13 inteso contestarla, avrebbe dovuto essere oggetto d'impugnazione in via immediata, ovvero avrebbe dovuto essere formulata riserva di ricorso per cassazione, ex art. 361 c.p.c.
Per il resto l'appellato assume che gli immobili, per le difformità riscontrate, non siano allo stato commerciabili e quindi non possa, comunque, essere emessa pronuncia, ex art. 2932 c.c., che ne disponga il trasferimento.
Entrambe le parti hanno infine preso posizione sulla stima degli immobili operata dal c.t.u. con il supplemento di relazione da ultimo depositato in data 21/10/2024, contestandone, sia pure in una differente prospettiva, i criteri di stima e la quantificazione del valore di mercato.
3. L'esame della sussistenza nel caso di specie dei presupposti per l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di trasferire gli immobili, deve essere necessariamente preceduto dall'individuazione – alla luce della giurisprudenza di legittimità - dei principi che debbono guidare tale indagine.
Rappresenta un principio certamente consolidato quello richiamato da parte appellante, secondo cui non qualsiasi difformità della costruzione realizzata rispetto al progetto è tale da precludere l'azione ex art. 2932 c.c., dovendosi valutare la natura della difformità o dell'abuso.
In tal senso la pronuncia n. 11659 del 14/05/2018 della Suprema Corte, nel richiamare i precedenti di
Cass. n. 20258/2009 e di Cass. n.8081/2014, ha ribadito che: "…può essere pronunciata sentenza di trasferimento coattivo ex art. 2932 cod. civ. nel caso in cui l'immobile abbia un vizio di regolarità urbanistica non oltrepassante la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione”, ritenendo pertanto che debba essere verificata in concreto la condonabilità delle opere ritenute abusive.
Con la successiva pronuncia n. 11636 del 04/05/2023 la Corte di Cassazione ha precisato come in caso di immobili eseguiti in difformità rispetto alla concessione edilizia, occorre distinguere a seconda che tale difformità sia totale o parziale poiché, nel primo caso, quando sia stato realizzato un edificio radicalmente diverso per caratteristiche tipologiche e volumetrie, l'opera è da equiparare a quella costruita in assenza di concessione, e quindi la violazione delle norme imperative in materia urbanistica, esclude la commerciabilità/trasferibilità dell'immobile; mentre nel secondo caso, non sussiste tale contrarietà, poiché la difformità concerne parti non essenziali del progetto approvato.
Tuttavia, anche nel caso in cui si verta in un'ipotesi di difformità parziale rispetto al progetto approvato, occorre verificare la condonabilità di quanto realizzato, atteso che, nel caso in cui la concessione o permesso di costruire avesse già previsto una superficie o una cubatura al limite dell'assentibile, le opere difformi rappresenterebbero comunque delle varianti essenziali non assentite sotto il profilo volumetrico di superficie e cubatura. La citata sentenza, proprio con riferimento ad un'ipotesi in cui la concessione aveva già previsto una superficie e una cubatura al limite dell'assentibile, ha ritenuto che pagina 5 di 13 le opere difformi realizzate costituissero “…varianti essenziali non assentite sotto il profilo volumetrico di superficie e cubatura.
In definitiva deve affermarsi che al fine di valutare la totale difformità di un intervento edilizio rispetto
a quello assentito è necessaria una comparazione unitaria e sintetica fra l'organismo programmato e quello che è stato realizzato con una valutazione complessiva e non parcellizzata delle singole difformità, non potendosi dunque ammettere una qualificazione di ognuna di esse come difformità solo parziale dell'immobile assentito rispetto a quello realizzato." (v. Cass. 04/05/2023 n. 11636).
A tali principi si è attenuta anche la più recente pronuncia n. 34 del 02/01/2024, con cui la Suprema
Corte ha ritenuto che non possa essere pronunciata sentenza di trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c. non solo qualora l'immobile sia stato costruito senza licenza o concessione, ma anche quando l'immobile sia caratterizzato da totale difformità dalla concessione e manchi la sanatoria, quando invece l'immobile, munito di regolare concessione, abbia un vizio di regolarità urbanistica, che non oltrepassa la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione, come nel caso di specie era per la presenza di un aumento non consistente della volumetria, non sussiste alcuna preclusione all'emanazione della sentenza costitutiva perché il corrispondente negozio di trasferimento non sarebbe nullo.
4. Operate tali premesse, occorre esaminare la natura ed entità delle difformità riscontrate dal c.t.u. nominato, arch. non senza avere precisato come le due unità immobiliari oggetto di Persona_1 causa, l'appartamento mansardato e l'autorimessa, facciano parte di un edificio che – come già precisato nella sentenza non definitiva – è stato acquistato in data 26/09/1996 da Persona_2
fratello delle attuali parti, quindi è stato trasferito in data 17/02/2001 da al fratello, Persona_2
(v. doc. 2 , e successivamente è stato oggetto di importanti Controparte_1 TE
lavori di ristrutturazione, secondo quanto risulta dalla variazione catastale del 06/06/2006 (v. doc. 2
, da cui si evince la soppressione dei due originari subalterni e la creazione di altri TE
sette subalterni, in conseguenza di "diversa distribuzione degli spazi interni - ristrutturazione".
Per l'esecuzione di tali opere, per quanto concerne il fabbricato ad uso abitativo, è stato rilasciato il permesso di costruire n. 62/2004 e per il fabbricato ad uso autorimesse il permesso di costruire n.
30/2006.
Il c.t.u. ha riscontrato delle difformità esecutive rispetto al progetto, che riguardano l'intero stabile abitativo, il basso fabbricato autorimesse e le opere pertinenziali esterne.
Per quanto riguarda il fabbricato abitativo sono state rilevate alcune difformità riguardanti i prospetti esterni e ed il tetto, tra cui in particolare la differente sagoma della falda del tetto lato sud-est, la presenza a piano terra di una porta anziché di una finestra sul prospetto nord-est, una risega a piano pagina 6 di 13 terra prospetto nord-ovest, la presenza di una finestra, anziché di una porta sul prospetto sud-est, un numero differente di gradini d'ingresso in corrispondenza della porta centrale, i parapetti dei balconi a setti ciechi in muratura, anziché provvisti di ringhiere metalliche.
Per quanto concerne più nello specifico l'alloggio mansardato, oggetto di causa, è stato riscontrato "il diverso posizionamento muro/porta ingresso bagno e muro perimetrale nord-est, con conseguente ampliamento di superficie e volume abitabile;
diversa realizzazione delle tramezzature interne del locale bagno, nella porzione soprastante il vano scala condominiale chiuso con gradoni latero- cementizi e diversa collocazione apparecchi igienico-sanitari; diverso posizionamento del muro perimetrale interno (al fondo della camera a nord-est) con conseguente aumento di superficie e volume abitabile”; la presenza di quattro sportelli di accesso-ispezione al vuoto tecnico (intercapedine) di sottotetto non abitabile, a cui non era prevista l'accessibilità nelle tavole di progetto;
la mancata realizzazione di un pilastro strutturale interno alla camera;
la posizione lievemente traslata della scala comune di accesso, rispetto al progetto, con demolizione di una porzione di soletta del piano mansardato;
la diversa sagoma degli abbaini, aventi minore profondità rispetto quanto rappresentato in progetto.
Riguardo al box auto, di cui al sub. 13, facente parte del fabbricato autorimesse, questo presenta delle differenze dimensionali planimetriche in larghezza ed in altezza maggiori di quelle indicate in progetto, che sono oltre il limite delle tolleranze di legge del 2%, oltre alla presenza di un cornicione sul retro del box auto, aggettante all'interno della proprietà confinante per circa 30 cm, e non indicato nelle tavole di progetto.
Le opere difformi sono state eseguite, quanto all'alloggio, contestualmente alla sua costruzione, e quindi nel periodo tra giugno 2005 e giugno 2006, mentre, per quanto attiene al basso fabbricato, questo è stato realizzato nell'attuale consistenza al momento dell'edificazione, risalente al periodo giugno - agosto 2006, ma l'innalzamento della falda di copertura è stata eseguita negli anni 2018 -
2019, a cura dello stesso . Controparte_1
Con la prima relazione depositata, il c.t.u. concludeva che le irregolarità rilevate, con riferimento all'abitazione mansardata e al box auto, fossero ostative alla commerciabilità dell'immobile, non esistendo conformità tra lo stato dei luoghi e le tavole di progetto. Nello specifico il c.t.u. precisava, con riferimento all'abitazione mansardata, come le difformità avessero comportato un aumento di volume superiore a quello autorizzato ed autorizzabile, poiché complessivamente superiore a quello residuo, ancora disponibile per l'intero edificio (5,07 mc residui), pari alla differenza tra la volumetria massima ammissibile e quella di progetto.
pagina 7 di 13 Pertanto, pur ammettendo che alcune delle difformità riscontrate, quali le difformità distributive interne, la differente posizione dell'ingresso del bagno, o le tramezze all'interno del bagno, fossero suscettibili di essere regolarizzate con pratica onerosa, vi erano tuttavia delle difformità, che non erano suscettibili di essere sanate, al di là della necessità di valutare dal punto di vista strutturale la possibilità di sanatoria relativa all'assenza di pilastro in c.a. nel locale camera e la demolizione della porzione di soletta nel locale bagno, necessitando la conservazione di tali varianti di una verifica statica.
Su tali aspetti è stato richiesto un ulteriore approfondimento al c.t.u., alla luce delle osservazioni svolte dalla difesa di con specifico riferimento alle difformità che il c.t.u. aveva ritenuto TE
non suscettibili di sanatoria, richiedendone la loro valutazione anche alla luce di quanto previsto dalla
D.G.R. del 14/01/2022, concernente le prime indicazioni per l'attuazione dell'art. 6 bis L.R. n. 19/1999.
Il c.t.u. ha confermato con il supplemento di relazione depositato la propria valutazione di non sanabilità di quelle opere, osservando come il diverso posizionamento del muro perimetrale interno configuri un aumento di superficie utile abitativa ed incremento di volume. Il parametro relativo alla superficie abitabile dell'alloggio non rientra nel limite del 2% previsto dall'art. 34 bis d.p.r. 380/2001 e questo anche alla luce delle precisazioni contenute nell'Allegato A della D.G.R. del 14/01/2022, atteso che possono essere ritenute tolleranze esecutive quelle variazioni che non comportino il mantenimento di opere edilizie in violazione dei parametri di riferimento, secondo le quantità stabilite dallo strumento urbanistico e dal regolamento edilizio vigente al momento della loro esecuzione;
inoltre non devono pregiudicare il rispetto dei requisiti richiesti dalla disciplina dell'attività edilizia, dal piano regolatore e dal regolamento edilizio vigente al momento della loro esecuzione.
L'avvenuto spostamento delle pareti di bagno e camera verso la parte più bassa del tetto, ha inoltre comportato la diminuzione dell'altezza media indicata in progetto in mt. 2,40, che è anche l'altezza fissata dall'art. 19 delle N.T.A. del P.R.G. del Comune di Castello di Annone, ai fini dell'ottenimento dell'agibilità.
L'incremento delle superfici, rispetto al progetto, è tale per cui, anche detratta la minor superficie realizzata rispetto a quella di progetto, per effetto della minor dimensione dei due abbaini, si ha un incremento di superficie di 7,45 mq. circa, che risulta essere fuori dal limite di tolleranza, che consentirebbe uno scostamento non superiore a 4,67 mq. Anche il muro con porta d'ingresso al bagno non rientra nelle tolleranze di legge, in quanto comporta un incremento della superficie utile del servizio igienico, così incidendo sugli standard aereo-illuminanti, non garantendo il rispetto del rapporto previsto tra la superficie di pavimento e quella di areazione diretta (1/8).
Il c.t.u. ha pertanto concluso che: "Le difformità interne all'alloggio-mansarda che hanno comportato un aumento di volume superiore a quello autorizzato ed autorizzabile riguardano nello specifico:
pagina 8 di 13 1) il diverso posizionamento del muro perimetrale interno al fondo della camera a nord-est
(prolungamento della camera su tre lati verso nord-est);
2) la diversa realizzazione delle tramezzature del locale bagno in ampliamento verso nord-est;
3) la parziale chiusura del vano scala comune con creazione nuova soletta e strutture in muratura
a gradoni interna al locale bagno".
Il volume dell'ampliamento realizzato in difformità dal titolo abilitativo supera la volumetria residua di progetto, che di 5,07 mc, andando quindi oltre la volumetria massima consentita di 1380 mc.
Ha altresì aggiunto il c.t.u. come: "L'omessa realizzazione del pilastro nel locale camera costituisce difformità ostativa alla commerciabilità dell'immobile, in quanto comporta, di fatto, difformità statica sostanziale dell'edificio e incide sull'agibilità dell'immobile…. Tuttavia, qualora detta difformità fosse accertata ed attestata da parte del progettista …. quale mero errore materiale di rappresentazione grafica di progetto, oppure, qualora venisse redatta specifica relazione di verifica statica dell'edificio… ove si attesti l'influenza del pilastro sotto quel profilo, l'omessa realizzazione del pilastro non sarebbe ostativa alla commerciabilità dell'immobile".
Infine, con riferimento al locale autorimessa il c.t.u., anche con l'integrazione depositata, ha ribadito come le differenze planimetriche in larghezza e altezza non rientrino nelle tolleranze esecutive previste dal d.p.r. 380/2001 e nella successiva D.G.R. del 14/01/2022, sicché la sanatoria non potrebbe prescindere da interventi di tipo demolitorio.
Deve conclusivamente ritenersi, con riferimento alla domanda ex art. 2932 c.c., per tutte le ragioni sopra esposte, che la medesima non possa essere accolta, considerato che, al di là della necessità di dare corso pratiche edilizie complesse ed onerose, vi sono comunque delle difformità, che non sono suscettibili di essere sanate, poiché rappresentano delle varianti essenziali rispetto al progetto, non potendosi accedere alla tesi di parte appellante, secondo cui sarebbe sufficiente la realizzazione di una parete in cartongesso per realizzare un decremento della superficie e ricondurre l'unità abitativa entro i limiti di tolleranza e soprattutto entro i limiti di volumetria assentibile.
Il cartongesso non rappresenta infatti un elemento strutturale fisso dell'edificio idoneo ad incidere sulla definizione della volumetria, trattandosi di una struttura mobile, che ha prioritariamente finalità di rivestimento, controsoffittatura, isolamento termico o acustico.
Parimenti non è possibile riscontrare la sanabilità dell'omessa realizzazione della struttura in c.a. prevista in progetto.
L'assenza di conformità catastale non sarebbe, per contro, impeditiva del trasferimento, trattandosi, anche a mezzo di adempimento demandabile al c.t.u., di assicurare la conformità catastale oggettiva, e cioè la corrispondenza tra lo stato dei luoghi e le planimetrie depositate a catasto.
pagina 9 di 13 La conformità catastale oggettiva rappresenta infatti una condizione dell'azione, con la conseguenza che essa soggiace al principio generale secondo cui, ai fini dell'accertamento della sua sussistenza, rileva non il momento della domanda, bensì quello della decisione (v. Cass. n. 20526/2020).
Alla reiezione della domanda proposta ai sensi dell'art. 2932 c.c., consegue altresì, in considerazione del disposto dell'art. 2668 c.c., l'ordine di cancellazione della domanda giudiziale trascritta.
5. A diverse conclusioni deve pervenirsi riguardo alla domanda subordinata svolta da TE
, diretta ad ottenere il controvalore degli immobili, nel caso d'impossibilità del loro
[...]
trasferimento, ipotesi questa in concreto determinatasi per effetto dell'accertata intrasferibilità.
La domanda concerne in buona sostanza la richiesta di un adempimento per equivalente.
Come anticipato, al c.t.u. è stato affidato un supplemento d'incarico, al fine di determinare il valore commerciale degli immobili nello stato in cui si troverebbero se fossero stati realizzati in conformità ai titoli abilitativi, quindi senza tenere conto del deprezzamento derivante dalle riscontrate difformità, atteso che le difformità esecutive sono imputabili allo stesso che, pacificamente, ha Controparte_1
provveduto direttamente, o con lavori in economia, all'esecuzione delle importanti opere di ristrutturazione/trasformazione dell'originario edificio abitativo e alla costruzione del fabbricato ad uso autorimesse.
Il c.t.u., dopo avere descritto la tipologia degli immobili, le loro caratteristiche architettoniche, le finiture interne e il complessivo stato di conservazione, ha provveduto a svolgere un'indagine sui valori immobiliari della zona, attingendo a plurime fonti, tra cui i valori OMI dell'Agenzia delle Entrate, il borsino di Immobiliare.it, i valori riportati in annunci pubblicitari (applicando a questi una riduzione legata alle dinamiche delle trattative tra acquirente e venditore), così compiendo un'indagine esaustiva e ponderata della situazione del mercato immobiliare della zona, con riferimento ad immobili aventi caratteristiche similari a quelli oggetto di stima.
Sulla scorta degli elementi acquisiti, il c.t.u. è quindi pervenuto a determinare in € 44.000,00 il valore dell'alloggio mansardato (della superficie di mq. 80), comprensivo anche del box auto, ritenendo di applicare, rispetto ai valori della zona, per abitazioni di fascia media, la riduzione del 25%, che è il minor valore di regola riconosciuto agli immobili mansardati, poi incrementando tale valore per la presenza del box auto, ad essa vincolato come pertinenza, così pervenendo al valore di € 550,00/mq.
Il c.t.u. ha altresì preso in considerazione le osservazioni formulate dai cc.tt.pp.
In particolare, per quanto riguarda l'indicazione di un valore di € 600,00/mq., proposto dal c.t.p. di parte appellante per la sola abitazione, e di € 3.440,00 per il box auto, il c.t.u. ha rilevato come tali valori siano stati desunti dagli annunci pubblicitari di immobili in vendita nella zona, già presi in considerazione ai fini della stima., senza tuttavia applicare il ragionevole correttivo, di cui si è in pagina 10 di 13 precedenza detto, e quindi tenendo conto solo del prezzo richiesto dal venditore, senza raffrontarlo con l'effettivo incontro di quell'offerta con il mercato.
Quanto al diverso valore, proposto dal c.t.p. di parte appellata nel minor importo di € 35.000,00 -
38.000,00, il c.t.u. ha correttamente osservato come il consulente di parte si sia limitato ad esprimere un proprio personale parere, che non è tuttavia supportato da dati oggettivi idonei a smentire o contrastare la valutazione del consulente d'ufficio, che risulta per contro motivata e coerente con i valori di mercato nell'area di riferimento.
Con gli scritti conclusionali le parti si sono limitate sostanzialmente a riproporre le osservazioni svolte dai propri cc.tt.pp., che sono già state compiutamente esaminate, come sopra esposto, in sede di risposta alle loro osservazioni, sicché in questa sede è sufficiente il richiamo alle condivisibili considerazioni svolte sul punto dal c.t.u.
deve quindi essere condannato a corrispondere a la somma di € Controparte_1 TE
44.000,00, che deve ritenersi attualizzata al momento della proposizione della domanda giudiziale, in assenza di diversi elementi che inducano a ritenere che siano intervenute, nel corso del giudizio, significative variazioni dei valori immobiliari della zona.
Su tale importo, trattandosi di somma da corrispondere in conseguenza dell'inadempimento di un'obbligazione negoziale, il cui adempimento in forma specifica è risultato giuridicamente impossibile, debbono essere computati gli interessi legali ex art. 1284, co. 4, c.c., a far tempo dalla notifica dell'atto di citazione introduttivo del giudizio di primo grado, e cioè dal 04/07/2017, sino al saldo.
Non può infine trovare accoglimento la domanda di corresponsione dei canoni di locazione degli immobili, di cui era chiesto il trasferimento in favore di . TE
Al di là delle previsioni sul punto contenute nella scrittura in data 04/09/2006, che – come già osservato con la sentenza non definitiva - erano perfettamente coerenti con la natura fiduciaria dell'intestazione in capo a , è evidente come la possibilità di riconoscere i frutti civili in favore di Controparte_1
abbia quale ineludibile presupposto il trasferimento ad essa della proprietà di quei TE
beni.
Nel momento in cui è stata esclusa la possibilità di tale trasferimento, la pretesa di percepire i frutti generati dalla messa a reddito di quegli immobili risulta priva di fondamento giuridico.
6. L'accoglimento della domanda subordinata proposta da comporta in ogni caso la TE
prevalente soccombenza di , anche in considerazione delle ragioni che sono risultate Controparte_1 ostative all'accoglimento della domanda principale, e che sono comunque imputabili alla realizzazione da parte sua di opere in difformità dei progetti assentiti.
pagina 11 di 13 Le spese del doppio grado di giudizio debbono pertanto essere poste a carico di e Controparte_1
vengono liquidate, avuto riguardo allo scaglione di valore di riferimento, da determinarsi secondo il decisum (da € 26.001,00 a € 52.000,00), sulla scorta dei parametri di cui al D.M. 147/2022.
Per il primo grado di giudizio, tenuto conto del numero e della natura delle questioni trattate, la liquidazione deve avvenire in misura pari ai valori prossimi ai medi previsti per le fasi di studio, introduttiva, istruttoria e decisionale, e quindi per il primo grado in € 7.360,00 (con riduzione dei compensi della fase istruttoria, limitata al solo deposito delle memorie, a € 1.550,00). Mentre per il grado d'appello, sulla base dei medesimi criteri, la liquidazione deve avvenire sulla base dei valori medi previsti per le fasi di studio ed introduttiva, e con applicazione di valori prossimi al massimo per la fase di istruttoria/trattazione (articolatasi attraverso l'espletamento di plurimi accertamenti tecnici, oltre che nella trattazione di un'istanza cautelare), nonché per la fase decisionale (stante la duplicazione di tale fase), e così in complessivi € 12.881,00, oltre rimborso spese forfettario ed accessori, ed esposti.
Secondo il medesimo principio di prevalente soccombenza, anche le spese di CTU, come già liquidate da separati provvedimenti, debbono essere poste in via definitiva a carico di parte appellata.


P. Q. M.


La Corte d'Appello di Torino - Sezione Seconda Civile, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da avverso la sentenza n. TE
667/2019, pronunciata dal Tribunale di Asti in data 15/07/2019, in parziale accoglimento dell'appello, e in parziale riforma della sentenza impugnata, così provvede: respinge la domanda principale di di esecuzione in forma specifica dell'obbligo TE
trasferimento da parte di degli immobili siti in Castello di Annone (AT), via XX Controparte_1
Settembre n. 34, censiti al N.C.E.U. al Foglio 20, part. 384, sub. 12, cat. A/2, e al Foglio 20, part. 384, sub. 13, cat. C/6, nonché la domanda di condanna alla corresponsione dei canoni di locazione di detti immobili;
visto l'art. 2668 c.c., ordina al Conservatore dei RR.II. – Agenzia delle Entrate - Direzione Provinciale di Alessandria - la cancellazione della domanda giudiziale trascritta in data 05/07/2017 ai nn. 4632
Reg. Gen. e 3035 Reg. Part.; in accoglimento della domanda subordinata, condanna a corrispondere a Controparte_1 TE
il controvalore del mancato trasferimento dei sopra indicati immobili, pari all'importo di €
[...]
44.000,00, oltre interessi legali, ex art. 1284, co. 4, c.c., dalla data della domanda giudiziale
(04/07/2017) al saldo;

pagina 12 di 13 condanna a rifondere a le spese del doppio grado di giudizio, che Controparte_1 TE si liquidano, per il giudizio di primo grado, in € 7.360,00 per compensi, oltre rimborso forfettario del
15% sui compensi, C.P.A., IVA, ed esposti documentati e, per il presente grado di giudizio, in €
12.881,00 per compensi, oltre rimborso forfettario del 15% sui compensi, C.P.A., IVA, e € 1.219,00 per esposti;
pone le spese di CTU, come già liquidate da separati provvedimenti, in via definitiva a carico di
. Controparte_1
Così deciso nella camera di consiglio in data 22/01/2025.
Il Consigliere est. dott.ssa Maria Gabriella Rigoletti Il Presidente
dott.ssa Cecilia Marino
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