R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
La Corte d'Appello di Brescia, Sezione Terza Civile, composta dai Sigg.: R. G. 584/2025 Dott. Maria Grazia Domanico Presidente
Dott. Francesca Caprioli Consigliere
Dott. Simona Bruzzese Consigliere ausiliario est. ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile n. R.G. 584/2025, posta in decisione all'udienza collegiale del 02.12.2025, promossa con ricorso depositato in data 07.07.2025
d a
OGGETTO: Parte_1 C.F._1
C.F. , rappresentato e difeso, in forza di procura altri istituti C.F._2 allegata ex art. 83 c.p.c. dall'avv. Andrea Pianta, C.F. , presso lo studio del diritto del quale elegge domicilio in via Vittorio Emanuele II n. 60, dichiarando di voler ricevere le comunicazioni e notificazioni nel corso del procedimento all'indirizzo pec: locazioni
[...] Email_2 ecavvocati.i
APPELLANTE
c o n t r o
C.F. , con l'amministratore di sostegno nominato, sig. CP_1 C.F._3
, C.F. , in forza di decreto emesso in data 17.09.2018 dal Persona_1 C.F._4
Tribunale di Brescia nel proc. RG 531/2004 V.G., rappresentata e difesa, in forza di procura allegata ex art. 83 c.p.c. alla costituzione in primo grado, dall'avv. Pietro Benedetto Carleschi,
C.F. , presso lo studio del quale in Brescia Via Vittorio Emanuele 43 C.F._5
elegge domicilio, dichiarando di voler ricevere le comunicazioni e notificazioni nel corso del procedimento all'indirizzo pec: Email_3
APPELLATA e APPELLANTE INCIDENTALE
pagina 1 di 17 In punto: appello avverso la sentenza n. 2125/2025 del tribunale di Brescia, pubbl. il 21/05/2025 resa nel giudizio RG n. 2958/2022
CONCLUSIONI dell'appellante come da atto di appello dell'appellata come da memoria di costituzione e appello incidentale
Svolgimento del processo
Con sentenza n. 2125/2025, il tribunale di Brescia, operata la compensazione tra i rispettivi crediti, ha condannato a pagare a la somma di € 39.609,73 con gli Parte_1 CP_1
interessi legali dalla data della domanda giudiziale (14.10.2022) fino al saldo e a rimborsare alla le spese di lite. CP_1
L'Ing. ha proposto appello, chiedendo, in sintesi, il rigetto delle domande avversarie;
Pt_1
l'accertamento della conclusione tra le parti di un accordo di riduzione del canone;
la condanna della controparte a restituirgli gli esborsi che afferma di aver sostenuto per utenze e opere non di sua competenza;
l'autorizzazione alla chiamata in causa di e per Persona_1 Persona_2
sentirli condannare, nel caso in cui non si ritenesse validamente concluso l'accordo di riduzione del canone, sottoscritto da in dichiarata rappresentanza di a risarcirgli Persona_2 CP_1
il danno causato per aver agito in qualità di falsus procurator di ex art. 1398 c.c. CP_1
La Sig.ra con l'assistenza dell'Amministratore di Sostegno, si è costituita, chiedendo, in CP_1
sintesi, il rigetto dell'appello e, in accoglimento dell'appello incidentale, condannare il a Pt_1
rimborsarle il pagamento di utenze da lei anticipate e a risarcire i danni da lui causati all'immobile. La prima udienza del 30.09.2025 si è tenuta in forma cartolare e ciascuna delle parti ha depositato le note di trattazione scritta.
All'udienza del 02.12.2025 la causa è stata discussa e la Corte, all'esito della Camera di
Consiglio, ha dato lettura del dispositivo.
Motivi della decisione
L'appellante, propone impugnazione per i seguenti motivi:
1) sul rigetto delle istanze istruttorie
Lamenta che il G.I. ha rigettato la sua istanza di interrogatorio formale della locatrice, considerando ostativa la condizione soggettiva della signora Il Giudice ha ritenuto CP_1
pagina 2 di 17 irrilevante il fatto che, all'epoca dell'accordo 11.09.2016, in base al quale egli ritiene di aver concordato la modifica a suo favore dell'originario contratto di locazione del 2001,
l'amministratore di sostegno della signora era deceduto e non era stato ancora nominato il nuovo, in quanto ha rilevato l'assenza di elementi per sostenere che erano venute meno le ragioni che, a suo tempo, avevano giustificato la nomina dell'amministratore di sostegno, per cui ha concluso che l'atto in questione avrebbe potuto essere compiuto o ratificato da solo con CP_1
l'assistenza dell'amministratore di sostegno.
L'appellante sottolinea che la è rimasta priva dell'amministratore di sostegno per cinque CP_1 anni, dal 2013 al 2018 e il contratto in forza del quale il canone di locazione veniva ridotto ad €
900 mensili veniva sottoscritto l'11.09.2016 da per conto di che Persona_2 CP_1 aveva delegato lui e l'altro nipote, poi nominato suo AdS, a rappresentarla, come Persona_1
risulta anche dalla corrispondenza agli atti.
Cont Sottolinea che il beneficiario di non può automaticamente ritenersi incapace, infatti, nello specifico la nomina non è dipesa da patologie invalidanti della ma dalla sua volontà di CP_1
essere coadiuvata nella gestione delle spese e del suo patrimonio e lei stessa ha indicato il nipote per la funzione. Per_1
Ritiene che il Giudice avrebbe dovuto ammettere l'interrogatorio formale, in quanto la CP_1 avrebbe potuto ratificare l'accordo di riduzione del canone e gli ulteriori accordi che, nelle e- mail allegate sono riconducibili all'appellata.
2) Sul rigetto della richiesta di estensione del contraddittorio
Afferma che il Tribunale ha rigettato l'istanza di estensione del contraddittorio, da lui formulata in via subordinata, per l'ipotesi della mancata ratifica, da parte dell'appellata, dell'operato dei nipoti e rilevando che trattasi di domanda diversa, sia per petitum che Per_2 Persona_1
per causa petendi, rispetto a quelle per cui è causa e per la quale non sarebbe previsto il rito speciale ex art.447bis c.p.c.
Contesta che la sua domanda subordinata di estensione del contraddittorio nei confronti di e in proprio, per responsabilità ex art. 1398 c.c., con riserva di Per_1 Persona_2
quantificazione del danno, nel caso di mancata ratifica del loro operato da parte della locatrice, sia domanda diversa, rispetto a quella per cui è causa, perché la domanda principale è presupposto inscindibile della suddetta subordinata, essendo la situazione sostanziale unica e coinvolgente i medesimi soggetti.
pagina 3 di 17 Richiama l'art. 103 c.p.c., per il litisconsorzio facoltativo, che consente a più parti di agire o essere convenute nello stesso processo e l'art. 40 c.p.c. per la vis actractiva del rito speciale locatizio rispetto al rito ordinario.
Contesta la sentenza anche dove afferma che l'accordo 11.9.2016 sottoscritto da Persona_2 in nome e per conto di ” non è opponibile a quest'ultima, posto che il nipote CP_1 Per_2
non risulta avesse alcun potere per rappresentare la zia e afferma che la prova scritta del
[...]
potere di rappresentanza era rilevabile nella corrispondenza prodotta sub doc 5.
Sostiene che il Tribunale, asserendo che la avrebbe potuto firmare il contratto del 2016 o CP_1
Cont ratificarlo solo con l'assistenza di un ha sollevato d'ufficio un'eccezione di incapacità di intendere e volere dell'appellata durante il periodo (circa 5 anni) in cui non era sottoposta ad
Cont
eccezione che avrebbe dovuto essere sollevata dalla controparte, che non lo ha fatto, perché
l'asserita incapacità della non sussiste. CP_1
Afferma che il Tribunale avrebbe dovuto autorizzare la chiamata in causa dei nipoti, anche per evitare conflitto di giudicati, considerato il collegamento c.d. “forte”, consistente nella connessione per subordinazione (artt. 31, 32, 34, 35, 36, cui l'art. 40 fa espresso rinvio) fra la domanda principale nei confronti della e quella subordinata nei confronti dei di lei nipoti. CP_1
3) omessa pronuncia su punto decisivo della controversia
Contesta che il Tribunale ritiene acclarata la sua morosità per € 33.201,68 oltre ad € 11.725,66 quale indennità di occupazione, calcolata sulla base del canone contrattuale, per il periodo dalla pronuncia dell'ordinanza di convalida dello sfratto sino all'effettivo rilascio, motivandola sulla genericità del doc. 5, costituito da decine di lettere ed e-mail scambiate anche con e Per_1
che il Giudice lamenta non siano “indicate specificamente” e richiamate solo Persona_2
genericamente a conferma della delega data dalla ai nipoti, dunque, ritiene che il giudice CP_1 abbia “preferito omettere di leggere la predetta corrispondenza e motivare il rigetto sulla base della violazione del principio invocato, invece che analizzare il documento per ciò che è, e conseguentemente ammettere le ulteriori istanze istruttorie che avevano lo scopo di confermare il predetto documento”, peraltro ricorda che anche dal contratto del 2016 emergeva il potere di rappresentanza della dichiarato dal nipote . CP_1 Per_2
In questa sede l'appellante segnala quali sono i documenti più rilevanti fra la corrispondenza prodotta, riportandoli nell'atto di appello e precisa che sono tutti oggetto di istanze istruttorie.
pagina 4 di 17 Segnala che già nel 2017 si qualifica ed è qualificato dall'Avv. Carleschi, legale Persona_1
della Sig.ra come mandatario della stessa e, anche nella successiva qualità di CP_1 CP_3 CP_1
ha confermato l'autorizzazione a lui data per l'esecuzione di opere necessarie
[...]
(rifacimento del bagno, caldaia ed infiltrazioni di cui alla e-mail 08.04.1018), dunque le istanze istruttorie dedotte dovevano essere ammesse, per consentire di confermare quanto invocato.
4) sulla condanna alla refusione delle spese di lite
Ritiene errata la condanna a suo carico per le spese di lite, posta la soccombenza reciproca (per effetto del rigetto integrale della domanda riconvenzionale promossa dalla resistente appellata, complessivamente quantificata in € 15.319,94 per utenze e € 31.300,00 per danni cagionati all'immobile, che il Tribunale indicava come sfornita di prova.
Inoltre, sostiene che, per lo scaglione sino ad euro 52.000,00, si sarebbero dovuti applicare i valori minimi per assenza totale di attività istruttoria e semplicità della motivazione, liquidando dunque complessivi € 4.106.
5) omessa quantificazione delle somme dovute al conduttore.
Afferma che, in forza del contratto di locazione e dell'accordo ratificato in data 11.09.2016, ma al quale si è data esecuzione sin da gennaio 2015, risulta un suo credito nei confronti della proprietà, avendo egli pagato le somme indicate nei doc. 9 e 10, per cui chiede il rimborso delle seguenti quote a carico della proprietà:
- € 17.902,44 (35.804,88 x50%) per utenza gas da riscaldamento e acqua calda
- € 912,67 (1.216,90 x75%) per utenza A2A parti comuni su 4 appartamenti
- € 3.443,49 (4.591,32 x75%) per utenza acqua potabile su 4 appartamenti
- € 27.299,97 per lavori eseguiti a sue spese, a seguito di danni imputabili alla proprietà per vizi dell'impianto idraulico, comprese le spese per frequenti spurghi, dovuti all'omesso adeguamento e collegamento degli scarichi dell'immobile alla rete fognaria del CP_4
e per il rifacimento del bagno, convenuto con
[...] Persona_1
Afferma di avere effettuato, da gennaio 2015 a settembre 2021, pagamenti per € 98.304,55, di cui € 71.004,58 per canone, ridotto ad € 900,00 mensili dal settembre 2016, e utenze ed €
27.299,97 per opere di rifacimento a cui era tenuta parte locatrice e il Tribunale non ha tenuto conto di questi esborsi, riconoscendogli solo la restituzione del deposito cauzionale.
Chiede il rigetto delle domande avversarie e la condanna della locatrice al pagamento in suo favore dell'importo di € 54.876,18 (di cui € 22.258,60 per pagamento di utenze su beni di pagina 5 di 17 proprietà di parte locatrice, ovvero di competenza di terzi ed € 27.299,97 per opere a cui era tenuta parte locatrice); in subordine: operare la compensazione giudiziale tra i rispettivi crediti, con condanna di CP_1 al pagamento di € 11.367,67 in suo favore;

[...]
in ulteriore subordine: autorizzare la chiamata in causa di e per Persona_1 Persona_2
accertare che hanno agito in qualità di falsus procurator di ex art. 1398 c.c., ovvero CP_1
secondo la diversa qualificazione giuridica che si vorrà dare e dichiarare la loro responsabilità per i danni da lui patiti, condannandoli a tenerlo indenne da ogni somma che sarà, se del caso, tenuto a corrispondere a e a risarcirgli il danno ulteriore, per l'importo ritenuto di CP_1 giustizia e le spese di trasloco per € 8.995,50; con vittoria delle spese di lite;
insiste per le istanze istruttorie: interrogatorio formale e prove testimoniali, oltre a CTU estimativa sul costo delle opere da lui eseguite per il rifacimento del locale bagno e sul valore locativo dell'immobile
L'appellata chiede il rigetto dell'appello principale e propone appello incidentale.
1) Sul primo motivo d'appello
La difesa dell'appellata afferma che la possibilità della Sig.ra di rendere l'interrogatorio CP_1
formale è stata esclusa non per il semplice fatto che le era stato nominato un amministratore di sostegno, ma considerando la diagnosi, nel 2004, di un medico specialista di “personalità psicolabile e dipendente”, che, a causa del preventivato decorso infausto, a maggior ragione in tempi più recenti impedisce di sottoporla all'interpello richiesto.
Peraltro, segnala che la ha oggi 87 anni e le sue condizioni di salute si sono aggravate, CP_1
come risulta dal referto di visita medico geriatrica in data 29.02.2024, ove si evidenzia una diagnosi di “demenza senile con delirium”, oltre ad ulteriori patologie (doc. A appello).
Ricorda che l'interrogatorio formale è finalizzato a provocare la confessione della persona che vi
è sottoposta (artt. 228 e 230 c.p.c.) e “la confessione non è efficace se non proviene da persona capace di disporre del diritto, a cui i fatti confessati si riferiscono” (art. 2730 c.c.), capacità che manca alla Sig.ra considerato che “tutti gli atti di disposizione dei propri risparmi CP_1
monetari (…)” e “tutte le azioni giudiziarie ed atti correlati di rinuncia, conciliazione e
Cont transazione” non possono essere compiuti se non con l'assistenza del suo pagina 6 di 17 Cont Sottolinea che, il fatto che l' nominato nel 2004, fratello della beneficiata, sia deceduto nel
2013 e non sia stato sostituito fino al 2018 è irrilevante, in quanto l'amministrazione di sostegno non viene meno sol che venga a mancare l'amministratore nominato dal Tribunale, posto che le cause di revoca o di cessazione dell'amministrazione di sostegno sono quelle tipiche e rientranti nel numerus clausus di cui all'art. 413 c.c., tant'è che il Tribunale di Brescia ha semplicemente Cont 'nominato', nel 2018, quale dell'odierna appellata, in sostituzione del Persona_1
precedente, senza dover compiere alcuna indagine o pronunciamento nuovi in ordine alla sussistenza dei presupposti per la nomina.
2) Sul secondo motivo d'appello
La difesa dell'appellata ritiene il motivo inammissibile perché “la mancata autorizzazione alla chiamata in causa del terzo, ove non si tratti di litisconsorte necessario, è rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice di prime cure e la relativa decisione non può essere sindacata in appello, pena la violazione del principio del doppio grado di giudizio” (Corte
d'Appello di Brescia, sez. I, 26.01.2021 nr. 66; v. anche Cass. Civ. sentenza nr. 2331/2022).
Per scrupolo, aggiunge che non sussiste alcuna ragione di connessione oggettiva tra le domande formulate nei confronti della locatrice e quelle formulate nei confronti dei suoi nipoti, infatti, nei confronti della locatrice il chiede l'accertamento della pretesa riduzione dei canoni di Pt_1
locazione, nonché la condanna a taluni rimborsi per supposte anticipazioni, mentre verso i di lei nipoti chiede la condanna al risarcimento dei danni ex art. 1398 c.c., senza peraltro specificare quali siano i danni subiti a tale titolo e di essere altresì manlevato dall'obbligo di pagare le somme riconosciute a favore della signora CP_1
Peraltro, sottolinea che non può essere considerato un falsus procurator per aver Persona_2
apposto la propria firma su una scrittura non produttiva di effetti obbligatori, come è quella dell'11.09.2016, che non ha né la forma, né la sostanza di un contratto di modifica del contratto locatizio allora in corso, ma esprime delle semplici intenzioni, non impegnative, rispetto a quanto il avrebbe voluto che si facesse in prospettiva futura. Pt_1
3) Sul terzo motivo d'appello:
La difesa dell'appellata afferma che, tanto la scrittura 11.09.2016, quanto la corrispondenza prodotta dall'appellante, non hanno alcuna efficacia probatoria a favore delle domande da lui formulate.
pagina 7 di 17 Sottolinea che i crediti vantati dall'appellante per l'asserito pagamento di “quota a carico della proprietà” in relazione alla “utenza gas”, alla “utenza A2A” ed alla “utenza acqua potabile” e per lavori eseguiti a sue spese “a seguito di danni imputabili alla proprietà locatrice per difetti di manutenzione straordinaria dell'impianto idraulico”, confusamente riversati nel prospetto avversario sub doc. 9, non sono provati, infatti i bollettini e pagamenti prodotti dall'appellante sub doc. 10 non consentono di capire se il abbia pagato importi superiori a quanto da lui Pt_1 dovuto, il 'computo metrico estimativo' prodotto, relativo ad indistinti 'lavori di manutenzione straordinaria agli impianti di riscaldamento ed idraulico' per circa € 12.000, non è accompagnato da prova del pagamento, né di autorizzazione/assenso ai lavori rilasciata dalla PA ed è prodotta una sola fattura dell'idraulico del 17.09.2019 cui non è associata ad CP_5
alcuna contabile di pagamento.
La difesa osserva che dalla corrispondenza tra il e emerge solo che erano in Pt_1 Persona_1
corso dei conteggi sui pagamenti effettuati dal in particolare, dalla mail 07.02.2017 si Pt_1 evince che lo stesso riconosceva che non aveva “alcuna voce in capitolo” e Pt_1 Persona_1
che, per poter agire in nome e per conto di sua zia, avrebbe dovuto ricevere una delega scritta e la mail del 21.02.2017 non dimostra l'esistenza di alcun accordo sull'esecuzione di 'lavori' la cui natura, esecuzione e pagamento non è dato sapere, né rinvenire, nemmeno in altro modo, peraltro nella mail 12.03.2018 riporta la disponibilità della zia all'esecuzione di lavori, Persona_1
soltanto dopo la risoluzione delle pendenze nei confronti del e chiede di poter visionare Pt_1
“il famoso foglio che sarebbe stato sottoscritto da mio fratello”, il che conferma la natura della scrittura 11.9.2016 non vincolante, ma di mera manifestazione di intenzione di addivenire, in futuro, alla stesura di un formale contratto di ridefinizione dei rapporti fra le parti, sulle cui condizioni, però, non si è trovato un accordo, perdurando le contestazioni.
4) Sul quarto motivo d'appello:
La difesa dell'appellante osserva che il Tribunale, per le spese, ha applicato la regola della soccombenza, peraltro, precisa che la domanda della riguardo alle spese di lite non è stata CP_1
accolta in toto dal Tribunale, tant'è che formula apposito motivo di appello incidentale.
Ricorda che la causa non ha per oggetto la convalida dello sfratto, a cui si applicherebbero i parametri evocati dall'appellante, bensì una controversia di cognizione ordinaria con 'rito locatizio', per la quale i parametri sono contenuti nella tabella nr. 2 del DM n. 55/2014 e considerato che lo scaglione di valore applicabile è compreso tra € 52.000,00 ed € 260.000,00, il pagina 8 di 17 Giudice avrebbe dovuto liquidare € 14.103,00 (al netto di iva, cpa e spese generali), quindi un ammontare superiore a quello effettivamente liquidato.
Sottolinea che la controversia è complessa, dovendosi ricostruire un rapporto ventennale ed è vero che non sono state ammesse le istanze istruttorie, ma è stata svolta attività di trattazione di molteplici questioni processuali e sostanziali in sede di udienza del giorno 09.02.2023
5) Sul quinto motivo di appello: in ordine al rigetto della domanda di condanna della locatrice al pagamento delle somme pretese a titolo di 'rimborso' dal conduttore, la difesa della CP_1
osserva che il si è limitato ad indicare, in maniera approssimativa e confusa, somme ed Pt_1 importi non rintracciabili all'interno della documentazione prodotta sub doc.10.
Ritiene il motivo inammissibile, ai sensi della art. 342 c.p.c., che impone all'appellante di articolare in maniera sufficientemente chiara e specifica il motivo di gravame e asserisce che il
Tribunale non ha provveduto a quantificare l'esatto ammontare delle somme pretese dal conduttore perché la domanda è stata rigettata ab origine, per l'evidente carenza probatoria della controparte riguardo alle circostanze, relative all'an debeatur, sulle quali è fondata.
Per scrupolo ricorda che l'importo di € 27.299,97 chiesto dalla controparte a titolo di rimborso lavori, rappresenta la sommatoria delle presunte voci di spesa che sono richiamate alla lettera E del prospetto Vailati sub doc. 9, voci che sono state tutte distintamente contestate, sia per la causale (riferibile per lo più a spese di manutenzione ordinaria) e sia per la mancata prova del pagamento, oltre che dell'effettiva esecuzione dei lavori, sia, infine, per la mancata autorizzazione, comunque ribadisce la prescrizione quinquennale degli asseriti controcrediti.
Sulle istanze istruttorie riproposte dall'appellante sottolinea che l'appellante non ha articolato alcun motivo di appello avverso il rigetto delle istanze istruttorie dedotte in primo grado e rigettate dal Tribunale con ordinanza 23.05.2023, limitandosi a censurare la decisione di rigetto dell'interrogatorio formale, dunque ritiene inammissibili le richieste di prova per testi e per CTU riproposte dalla controparte nelle conclusioni.
In via di appello incidentale
1) Col primo motivo, la difesa della contesta l'erroneità della sentenza impugnata, nella CP_1
parte in cui ha escluso il diritto al rimborso, da parte del delle spese anticipate dalla Pt_1 CP_1
per i consumi di gas, energia elettrica ed acqua.
pagina 9 di 17 Ritiene non sia stata fatta corretta applicazione del principio di 'non contestazione' di cui all'art. 115 c.p.c., sebbene già nelle note conclusive in primo grado fosse stato espressamente eccepito che il non aveva contestato né le somme né le circostanze allegate con la riconvenzionale, Pt_1
con riguardo:
a) all'importo di € 9.966,90 richiesto al per i consumi di gas, nel periodo decorrente Pt_1 dall'ottobre 2017 al rilascio dell'immobile, documentato sia dalle fatture emesse da ENEL
Energia SpA e da Hera SpA che dai bollettini di c/c postale di pagamento quietanzati (allegato nr. 13);
b) alle somme anticipate dalla per € 1.352,50 a titolo di 'consumi energia elettrica' sulle CP_1
parti comuni, documentate tanto dalle fatture emesse da A2A, quanto dai bollettini di c/c postale di pagamento quietanzati (allegato n.14);
c) all'importo di € 4.000,54 richiesto a titolo di 'consumi dell'acqua' documentato dalle fatture richiamate nell'allegato n. 15), i cui pagamenti si evincono dall'allegato n. 16)
Sottolinea di avere provato tutti gli esborsi e che il riguardo ai consumi di gas Pt_1
1) non le ha rimborsato gli importi dovuti da ottobre 2017 a dicembre 2020, nel periodo in cui andavano suddivisi al 50% con l'inquilina dell'appartamento sovrastante ( ; Persona_3
2) non le ha nemmeno restituito il 100% degli importi dovuti per lo stesso titolo nel periodo successivo al dicembre 2020, quando l'appartamento al piano superiore si è reso autonomo dalla fornitura comune del gas, come documentato (docc.6 e 7 in primo grado) sino alla liberazione dell'immobile (avvenuta tramite ufficiale giudiziario il 05/10/2021).
Anche per i consumi di energia elettrica e di acqua afferma che il non ha rimborsato il Pt_1
50%.
Insiste, quindi, per il rimborso del complessivo importo di €15.319,94.
2) col secondo motivo di appello incidentale, la difesa della contesta l'erroneità della CP_1
sentenza impugnata nella parte in cui ha escluso il diritto al risarcimento dei danni arrecati all'immobile locato dal e accolto la domanda del conduttore alla restituzione della Pt_1
cauzione.
Sottolinea che la relazione tecnica di parte, a firma del geom. contrariamente al CP_6
convincimento espresso dal Tribunale, mette in evidenza uno stato interno ed esterno all'immobile locato per nulla conseguenza dell'asserito “normale deperimento d'uso”, bensì contraddistinto da danni dovuti all'incuria e alla mancata manutenzione ordinaria da parte del pagina 10 di 17 conduttore, talché i locali ed il giardino di pertinenza non sono stati riconsegnati dal conduttore
“nello stesso stato in cui li ha ricevuti”, indicato come “buono” e adatto all'uso in contratto, peraltro la difesa della precisa che l'appartamento andava restituito ritinteggiato (art. 11 del CP_1
contratto).
Afferma che le circostanze in fatto riportate in detta relazione, così come le spese di rispristino preventivate, non sono state contestate in maniera puntuale dal conduttore nella memoria depositata avverso la riconvenzionale e neanche successivamente, dunque la domanda risarcitoria avrebbe dovuto essere accolta, anche in applicazione dell'art. 115 c.p.c.
Ricorda che il ha goduto dell'immobile per 20 anni, assumendosi l'onere di tenerlo in Pt_1
buono stato conservativo e ha provato di aver formulato solo una richiesta riguardo alla sistemazione del bagno, che non è dato sapere in che modo sia avvenuta, considerato che le fotografie mostrano uno stato del locale che non palesa una ristrutturazione recente, peraltro il conduttore si è portato via i sanitari, una volta liberato l'immobile, cagionando danni evidenti.
Chiede il riconoscimento dei costi quantificati dal perito di parte per il ripristino, almeno nella misura di € 27.500 + Iva, se si escludono gli oneri tecnici e insiste per il suo diritto a trattenere la cauzione.
3) Col terzo motivo di appello incidentale chiede la riforma della decisione istruttoria
Quanto alle spese per le utenze, ritiene che la prova per testi articolata, ripresa nell'atto di costituzione in appello, sia utile a dimostrare, in aggiunta a quanto documentato, le circostanze riguardanti:
1)la data di liberazione dell'immobile al piano superiore da parte del coinquilino sig. CP_7
2)la data di inizio della locazione del predetto immobile da parte della signora Per_3
3)l'epoca di installazione e funzionamento dell'impianto autonomo del gas nell'appartamento
Per_3
4)il pagamento delle utenze da parte della signora . CP_1
L'espletamento della CTU ritiene sia funzionale a dimostrare lo stato dell'immobile e l'importo delle spese di ripristino, nel caso non si ritenga sufficiente la perizia di parte e la mancata contestazione avversaria.
Chiede la liquidazione di spese e compensi professionali di lite interamente rifusi per entrambi i gradi del giudizio, come da nota spese depositata.
Nelle note per l'udienza cartolare del 30.09.2025:
pagina 11 di 17 l'appellante eccepisce l'inammissibilità della domanda nuova formulata, in violazione dell'art. 345 cpc, al punto 5 delle conclusioni che recita: dichiarare per tutte le ragioni esposte nel II° motivo di appello incidentale che la sig.ra nulla deve a titolo di cauzione. CP_1
Sostiene che, ai sensi dell'art. 2731 c.c., l'interrogatorio formale è inammissibile solo se reso da persona assolutamente incapace e la sig.ra per quanto anche ex adverso indicato, non si CP_1
torva in condizioni di incapacità assoluta.
Riguardo alla chiamata in causa dei terzi, afferma che l'ex adverso invocata inammissibilità della revoca dell'ordinanza ex art. 269 c.p.c. pronunciata dal Tribunale risulta inconferente, posto che la fattispecie processuale non attiene alla norma in commento, ma agli artt. 106 e 107 c.p.c.
L'appellata e appellante incidentale insiste nelle proprie conclusioni.
La Corte, riguardo ai primi tre motivi di impugnazione, ritiene che si debba innanzitutto esaminare la scrittura datata 11.09.2016, sottoscritta da “in nome e per conto di Persona_2
” e da , perché, se a tale scrittura si può attribuire il valore di contratto CP_1 Parte_1
modificativo del contratto di locazione 28.06.2001, in essere tra le parti, riguardo all'ammontare del canone, allora è rilevante stabilire se aveva o meno il potere di rappresentare Persona_2
la zia e se è possibile ammettere l'interrogatorio formale della Sig.ra per la ratifica CP_1 dell'operato del nipote , qualora si ritenga quest'ultimo non munito del potere di Per_2 rappresentanza all'atto della sottoscrizione della scrittura 11.09.2016, diversamente queste questioni restano assorbite.
In detta scrittura si legge: “si conviene:
1) nuovo contratto d'affitto con cedolare secca importo mensile 900 €”
Non c'è scritto: “si modifica l'art. 6 del contratto di locazione 28.06.2001” o altra frase simile, che lasci intendere la volontà di applicare una modifica immediata al contratto in essere, ma si menziona la stipula di un “nuovo contratto d'affitto”, pertanto la scrittura potrebbe, al più, avere il valore di un preliminare, se indicasse i dati essenziali di questo nuovo contratto di affitto, ma non è precisata neppure la decorrenza e una dicitura così generica non può essere interpretata che come mera lettera di intenti, alla quale non si è dato seguito, per perdurante contrasto tra le parti.
Il fatto che avesse o non avesse il potere di manifestare la volontà della zia di Persona_2
addivenire, in un momento non precisato, alla stipula di un nuovo contratto di locazione col conduttore è irrilevante nel presente giudizio, in quanto ciò che rileva è il fatto che il canone di pagina 12 di 17 locazione è rimasto quello indicato nell'originario contratto, dunque su tale canone si deve calcolare la morosità del conduttore.
Riguardo alla domanda dell'appellante di integrazione del contraddittorio, essendo irrilevante, per quanto esposto, l'esistenza o meno del potere di rappresentanza, rispetto ad una scrittura che, comunque, non avrebbe comportato l'immediata riduzione del canone, anche se sottoscritta direttamente dalla viene meno la ragione stessa della chiamata dei nipoti dell'appellata in CP_1
giudizio.
In ogni caso, ad abundantiam, considerato che la chiamata in causa darebbe luogo ad un litisconsorzio facoltativo, è pertinente il richiamo dell'appellata all'irrevocabilità in appello del decreto ex art. 269 c.p.c. perché “la mancata autorizzazione alla chiamata in causa del terzo, ove non si tratti di litisconsorte necessario, è rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice di prime cure e la relativa decisione non può essere sindacata in appello, pena la violazione del principio del doppio grado di giudizio” (Corte d'Appello di Brescia, sez. I,
26.01.2021 nr. 66; v. anche Cass. Civ. sentenza nr. 2331/2022).
Con riferimento al quarto motivo di impugnazione, la Corte ritiene corretto quanto asserito dall'appellata, per cui la presente causa ha ad oggetto una controversia di cognizione ordinaria con 'rito locatizio', per la quale i parametri sono contenuti nella tabella nr. 2 del DM n. 55/2014, con valore compreso tra € 52.001 ed € 260.000, e di non facile soluzione, dovendosi ricostruire un rapporto ventennale, con esame di una considerevole mole di documenti.
Quanto alla reciproca soccombenza, si rimanda alla motivazione della presente sentenza, in seguito all'esame dell'appello incidentale.
Riguardo al quinto motivo di impugnazione, gli importi esposti nel doc. 9 dell'appellante non trovano precisa corrispondenza nella documentazione sub doc. 10, inoltre il pretende di Pt_1
tenere a suo carico al 25% i costi A2A parti comuni e acqua potabile, che, invece, per contratto, deve pagare al 50% (art.7).
Alcune bollette A2A per consumo idrico, prodotte dal nel doc. 10, risultano intestate a Pt_1
e ma sono state pagate dalla come inequivocabilmente risulta dagli e/c CP_7 Pt_1 CP_1 sub doc. 16 dell'appellata: ad es. la bolletta A2A n. 201590700282246 del 6.5.2015 per € 244 nel doc. 10a del risulta pagata dalla il 27.05.2015 (doc.16 pag.9 appellata) e la bolletta Pt_1 CP_1
A2A n. 201790700558154 del 9.8.2017 per € 668.07 nel doc. 10b del risulta pagata dalla Pt_1
il 30.08.2017 (doc.16 pag.51 appellata) CP_1
pagina 13 di 17 Alcune bollette ENEL Energia, sino al febbraio 2016, che riportano il timbro di banche dove risulta che il aveva il c/c (Credito Coop. di Brescia) o la ricevuta di pagamento con carta Pt_1
di credito o bancomat, riportate nel doc. 10 a, si possono ritenere pagate integralmente dall'appellante.
Nella racc. 14.5.2016 il si lamentava di aver pagato direttamente gli importi delle bollette Pt_1 per utenze non riferibili solo all'immobile che aveva in locazione e tale circostanza è ammessa, implicitamente, anche dalla locatrice, secondo la quale in tal senso deve interpretarsi l'art. 7 del contratto, che, riguardo a spese per parti comuni recita: “ Il Conduttore provvederà al pagamento….alle ditte erogatrici con suddivisione al 50% con il condomino del piano primo”, però non è provato che il non abbia ricevuto il rimborso dall'inquilino del piano superiore Pt_1
per questi esborsi, anzi, nella citata racc. 14.5.2016 egli afferma che, per il futuro, non si farà carico dell'anticipo, ma non fa riferimento a crediti per gli arretrati, né chiede rimborsi alla CP_1
a questo titolo, inoltre, ad es. sulla bolletta 29.02.2016, pagata il 17.05.2016, è segnalato un insoluto di precedenti bollette per € 1.911,09, dunque il credito del per il 50% di questa Pt_1
bolletta è compensato dal suo maggior debito per il 50% degli arretrati insoluti.
Successivamente, il primo pagamento per bollette prodotto è un bonifico dal alla in Pt_1 CP_1 data 30.3.2017 per € 1.038,82 (doc. 10 b), con causale bollette da ottobre 2016 a gennaio 2017, ma le bollette agli atti per tale periodo ammontano complessivamente ad € 3.020,84, quindi non
è provato che il abbia pagato più di quanto era di sua spettanza (anzi risulta che abbia Pt_1
pagato meno del 50%) e la stessa mancanza di prova sussiste per la documentazione successiva.
I lavori straordinari che l'appellante afferma di aver fatto a sue spese non risultano autorizzati (i doc 11 e 12 non forniscono una prova al riguardo, riportando, anzi, la disponibilità della CP_1 all'esecuzione di non meglio precisati lavori, soltanto dopo la risoluzione delle pendenze nei confronti del , inoltre la prova del pagamento è parziale. Pt_1
Come afferma l'appellata, per l'asserito rifacimento del bagno il produce soltanto la Pt_1 fattura, non elettronica, per complessivi € 2.530 dell'idraulico del 17/6/2019 (doc. CP_5
10, sub 'cc'), ma espone, nel punto 1530 della prima colonna del prospetto sub doc. 9, l'importo complessivo di € 11.938,30, ripreso dal computo metrico estimativo di cui al doc. 10 sub 'b')
In conclusione, la documentazione prodotta è poco chiara e incompleta, dunque l'onere probatorio dell'asserito credito a carico del non risulta adempiuto. Pt_1
In merito all'appello incidentale:
pagina 14 di 17 riguardo al primo motivo, le spese sostenute dall'appellata sono puntualmente documentate ed
è vero che non sono state contestate in primo grado (per la verità neppure nel presente grado nelle note per l'udienza cartolare del 30.9.2025), essendosi limitato il sul punto, a Pt_1
contrapporre il suo asserito credito, senza entrare nel merito della corposa documentazione ex adverso prodotta, quanto ai costi per le utenze e alle prove del pagamento. Ha contestato solo il fatto che, nel periodo in cui ha vissuto nella villetta bifamiliare senza l'inquilino del piano superiore (maggio 2015-febbraio 2016), il riscaldamento dovesse essere da lui interamente pagato, in quanto era centralizzato, ma la chiede il pagamento integrale solo per il consumo CP_1 del gas riferito al periodo dal dicembre 2020, quando l'appartamento al piano superiore si è reso autonomo dalla fornitura comune del gas, come documentato mediante gli allegati nn. 6) e 7), da considerare unitamente al fatto che il ha rimborsato alla l'intero importo della Pt_1 CP_1
fattura Enel Energia per € 1.101,40 in data 10/12/2020 (doc.09 avversario rigo 2190 e 2200) e alla fattura ENEL con l'importo negativo di € 5.062,99 € (rigo 2410, ibidem), emessa in conseguenza dei consumi reali inferiori all'ipotizzato dalla società erogatrice, appunto per il fatto che la si era resa autonoma con l'impianto di riscaldamento. Per_3
Applicando il principio di non contestazione occorre, però, considerare integralmente i presupposti su cui la non contestazione si fonda e, comunque, tale principio non esime dal valutare dati oggettivi.
Alla luce di quanto esposto, il conteggio del credito effettuato dalla non pare corretto, CP_1 perché tiene conto integralmente della fattura 09.11.2020 di € 9.319.98, riguardo alla quale, invece, nella comparsa di costituzione in primo grado (pag. 23) la locatrice scriveva: “Ebbene, questa bolletta, emessa dal gestore dopo circa 15 mesi di mancata emissione di fatture, è stata pagata dalla signora mediante rateizzazione. A sua volta, il ha rimborsato CP_1 Pt_1
alla locatrice il 50% di questa bolletta in dieci rate da € 466,00 aggiungendo questo importo al canone di locazione dei mesi successivi con i bonifici del 09/02/2021 (comprensivo di due rate),
23/03/2021, 09/04/2021, 13/05/2021, 01/07/2021, 09/07/2021, 24/08/2021.” (bonifici che ritroviamo nel doc 9 e 10 c dell'appellante)
Dunque, l'importo preteso per il consumo del gas va ridotto di € 4.660, che la ammette CP_1
di aver percepito sulla bolletta 9.11.2020, perciò il credito riconoscibile a favore dell'appellante incidentale ammonta ad € 5.306,9, invece di € 9.966,90.
pagina 15 di 17 Le somme anticipate dalla per € 1.352,50 a titolo di 'consumi energia elettrica' sulle parti CP_1
comuni sono documentate tanto dalle fatture emesse da A2A SpA quanto dai bollettini di c/c postale di pagamento quietanzati (allegato n.14), peraltro questi importi non sono neppure indicati come pagati dal nel doc.9, però il totale degli esborsi ammonta ad € 2.484 e il Pt_1
50% è pari ad € 1.242 e non 1.352,5 come da domanda.
L'importo di € 4.000,54, richiesto a titolo di 'consumi dell'acqua' per il 50% di competenza del
è documentato dalle fatture richiamate nell'allegato n. 15) e pagate dalla come Pt_1 CP_1
risulta dagli estratti conto sub doc. 16).
Il credito vantato dall'appellante incidentale è, quindi, parzialmente riconosciuto, nei limiti sopra indicati.
Quanto al secondo motivo di appello incidentale, la Corte ritiene che, come evidenziato dal giudice di primo grado, la perizia di parte non rivela un degrado superiore a quello dovuto al normale uso, dopo vent'anni di conduzione da parte dell'odierno appellante, peraltro l'art. 11 del contratto non prevede l'obbligo del conduttore di ritinteggiare l'appartamento, contrariamente a quanto asserito dalla locatrice.
Non essendo accolta la domanda di risarcimento danni a favore della la cauzione va CP_1
restituita, come da sentenza di primo grado.
Quanto al terzo motivo di appello incidentale, le istanze istruttorie non si ammettono, in quanto la causa può essere decisa sulla base della documentazione agli atti.
Operata la compensazione tra i rispettivi crediti, il conduttore deve essere condannato a pagare alla locatrice la somma di € 50.159,18 (44.927,34 per canoni e indennità occupazione (pag.5 sent. 1^ grado) + € 5.306,9 + 1.242+ 4.000,54 per rimborso spese - € 5.317,6 per restituzione del deposito cauzionale e competenze maturate), con gli interessi legali dalla data della domanda giudiziale (14.10.2022) fino al saldo;

Quando riforma, in tutto o in parte, la sentenza impugnata, il giudice d'appello è tenuto a dettare un nuovo regolamento delle spese processuali, quale conseguenza della pronuncia di merito adottata, che tenga conto dell'esito complessivo della lite (Cass. 4 giugno 2007, n. 12963), dunque, considerata la prevalente soccombenza del compensa le spese di lite al 30% e Pt_1
condanna l'appellante a rimborsare all'appellata il restante 70% per entrambi i gradi di giudizio, liquidando le spese in applicazione dei parametri di cui al D.M. 55/2014 come in dispositivo.

P.Q.M.


pagina 16 di 17 la Corte di Appello di Brescia, sezione terza civile, definitivamente pronunciando, rigetta l'appello principale proposto da e, in parziale accoglimento dell'appello Parte_1
incidentale proposto da assistita dall'amministratore di sostegno in CP_1 Persona_1
parziale riforma della sentenza n. 2125/2025 del tribunale di Brescia, condanna a Parte_1
pagare a la somma di euro 50.159,18, con gli interessi legali dalla data della CP_1
domanda giudiziale (14.10.2022) fino al saldo;

Compensa le spese al 30% e condanna l'appellante a rimborsare all'appellata e appellante incidentale il restante 70% per entrambi i gradi del giudizio, percentuale che si liquida, quanto al primo grado, in € 362,6 per esborsi ed € 9.872 per compensi professionali, di cui € 1.786,4 per la fase di studio, € 1.139,6 per la fase introduttiva, € 3.969 per la fase di trattazione ed € 2.977 per la fase decisionale e, quanto al secondo grado, in € 543,9 per esborsi ed €10.022 per compensi professionali, di cui € 2.084 per la fase di studio, € 1.337,7 per la fase introduttiva, €
3.028,2 per la fase di trattazione ed € 3.572,1 per la fase decisionale oltre rimborso forfettario per spese generali al 15%, IVA, se dovuta e CPA come per legge.
Sussistono i presupposti perché l'appellante sia tenuto a pagare il doppio del Contributo
Unificato ex art. 13 co. I quater T.U. n. 115 2002 così come introdotto dalla legge finanziaria
2012.
Sentenza resa ex articolo 437 c.p.c., depositata nel termine fissato a seguito della lettura del dispositivo in udienza
Brescia, collegio del 2 dicembre 2025
IL CONSIGLIERE AUSILIARIO EST. IL PRESIDENTE
Dott. Simona Bruzzese Dott. Maria Grazia Domanico
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