2958 /2022 R.G.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI BRESCIA
Prima Sezione Civile
Il Tribunale, in persona del giudice istruttore
nella causa n. 2958/2022 R.G., all'esito della discussione, ha emesso ai sensi degli artt. 420 e 447 bis cpc la seguente
s e n t e n z a
viste le conclusioni delle parti;
visti ed esaminati gli atti;

rilevato che secondo quanto dedotto dal ricorrente (conduttore), in data 28 Parte_1 giugno 2001 stipulava un contratto di locazione con (locatrice) avente ad oggetto Persona_1
l'immobile sito in Brescia via Amba D'Oro n. 70 e costituito da porzione di villa bifamiliare con cantina, garage e giardino di pertinenza (cfr. doc. 1 di parte ricorrente), contratto che veniva poi via via rinnovato fino al 12 agosto 2021, momento in cui veniva notificato al ricorrente un avviso ex art. 608 cpc tramite il quale veniva a conoscenza dell'intimazione di sfratto per morosità di cui vi era copia depositata nella casa comunale (cfr. doc. 2 a e 2 b di parte ricorrente);
rilevato che il contratto di locazione prevedeva a carico del conduttore il pagamento di un canone annuo di euro 13.015,00 da corrispondere in rate mensili entro il cinque di ogni mese, oltre al pagamento delle spese relative al riscaldamento, l'energia elettrica e l'illuminazione delle
1 parti comuni e dell'acqua per l'irrigazione del giardino (comune) da corrispondere alle ditte erogatrici nella misura del 50% (cfr. doc. 1 di parte ricorrente);
rilevato che in data 19 aprile 2004 veniva beneficiata della nomina di un Persona_1 amministratore di sostegno, successivamente deceduto, motivo per cui veniva nominato nuovo amministratore di sostegno il nipote provvedimenti questi mai notificati al Persona_2 ricorrente ed infatti il 4 maggio 2015 riceveva comunicazione da che per qualsiasi Persona_1 vicenda riguardante l'immobile doveva rivolgersi al nipote con cui il si Persona_3 Pt_1 metteva in contatto per concordare il criterio di ripartizione delle spese per le parti comuni in vista del rilascio dell'immobile da parte dell'altro conduttore (cfr. doc. 4 di parte ricorrente);
rilevato che il si scambiava diverse mail con i nipoti di e Pt_1 Persona_1 Per_2 Per_3
con cui giungeva infine ad un accordo datato 11 settembre 2016 che prevedeva: il rinnovo
[...] del contratto di locazione con cedolare secca, la corresponsione di un canone di locazione mensile di euro 900,00, la corresponsione delle spese per le parti comuni, le modalità di utilizzo dello spazio antistante il garage ed infine l'impegno del a far pervenire alla convenuta Pt_1 Per_1 il dettaglio delle spese sostenute e degli affitti (cfr. doc. 6 di parte ricorrente);
[...]
rilevato che nel corso della locazione si rendevano necessarie alcune spese per la riparazione dell'impianto idraulico e della rete di scarico dell'immobile dovute a delle rotture, che sebbene di competenza della proprietaria dell'immobile, venivano anticipate dal ricorrente (cfr. docc. 7, 8,
9, 10), fino al marzo 2018 quando si faceva carico anche del rifacimento del bagno che necessitava di un adeguamento integrale (docc. 11 e 12 di parte ricorrente);
rilevato che in data 28 ottobre 2019 veniva quindi notificato per compiuta giacenza un atto di intimazione di sfratto al ricorrente, di cui egli veniva però a conoscenza solo nel mese di agosto
2021 come sopra già indicato (cfr. doc. 2 a e 2 b del ricorrente) per una morosità di euro
37.988,55, somma che secondo il non era però dovuta poiché calcolata sul canone Pt_1 originariamente dovuto senza tener conto delle variazioni successive ma, attesa l'esecutività del provvedimento, rilasciava spontaneamente l'immobile alla presenza dell'ufficiale giudiziario in data 30 agosto 2021, motivo per cui citava ora in giudizio chiedendo Parte_1 Persona_1 nel merito che fosse accertata la conclusione tra le parti del contratto di locazione ad uso abitativo modificato con decorrenza dall'11 settembre 2016, ove si conveniva tra le altre cose, la riduzione del canone di locazione in euro 900,00 mensili, il pagamento delle spese da parte del
2 ricorrente per le utenze su beni di proprietà di parte locatrice o di terzi, il cui rimborso è dovuto da parte locatrice per l'importo di euro 22.258,60, oltre le somme anticipate dal ricorrente per rifacimenti pari ad euro 27.299,97 che sarebbero stati a carico di parte locatrice in virtù degli obblighi derivanti dal rapporto contrattuale, che fosse accertato che risultava dovuto da parte resistente la restituzione del deposito cauzionale per euro 2.000,00 oltre euro 3,317,61 per competenze maturate sul predetto deposito a titolo di investimento in buoni fruttiferi (come previsto dal contratto di locazione) e quindi, che fosse condannata al pagamento in Persona_1 favore del ricorrente della somma totale di euro 54.876,18 ovvero della somma che sarebbe risultata di giustizia, infine in subordine il ricorrente chiedeva che fosse operata la compensazione giudiziale tra l'importo dovuto ad esso ricorrente e quanto dovuto alla resistente in virtù del rapporto contrattuale dedotto, con conseguente condanna di al Persona_1 pagamento dell'importo di euro 11.367,67 in favore del ricorrente, ovvero della somma che sarebbe risultata di giustizia ed in estremo subordine che nel caso di mancata ratifica da parte di dell'operato dei signori e fosse disposta l'estensione Persona_1 Persona_2 Persona_3 del contraddittorio nei loro confronti, in proprio per la responsabilità ex art. 1398 cc con ulteriore riserva di quantificazione dei danni;

rilevato che si costituiva in giudizio assistita dall'amministratore di sostegno Persona_1 chiedendo in via preliminare, vista la domanda riconvenzionale formulata, che Persona_2 fosse disposto il differimento dell'udienza in virtù del combinato disposto degli artt. 447bis e 418 cpc ed insistendo nel merito per il rigetto delle domande avversarie in quanto infondate in fatto e in diritto ed in via riconvenzionale che fosse accertata la morosità del conduttore Pt_1 rispetto al pagamento dei canoni di locazione dovuti per il periodo che andava dall' 1
[...] gennaio 2015 al 19 dicembre 2019 e la condanna del medesimo al versamento in favore della locatrice della somma pari ad euro 33.201,68, oltre rivalutazione ed interessi legali dal dovuto al saldo, che fosse accertata la morosità del conduttore rispetto al pagamento delle utenze di sua competenza e pertanto la condanna dello stesso al pagamento della somma di euro 15.319,94 in favore della resistente, oltre l'accertamento dei presupposti per la condanna del sig. al Pt_1 pagamento in favore della locatrice della somma di euro 11.725,66 dovuta per l'occupazione senza titolo per il periodo che andava dal 19 dicembre 2019 al 5 ottobre 2021 data dell'effettivo rilascio, o la diversa somma che dovesse risultare in corso di causa, oltre interessi dal dovuto al saldo effettivo, che fosse accertata la responsabilità di nella causazione dei danni Parte_1
3 all'immobile da lui occupato e pertanto condannarlo a risarcire a l'importo di euro Persona_1
31.300,00, oltre iva e oneri di legge, per le spese di ripristino dell'immobile, ovvero la diversa somma ritenuta di giustizia ed infine, in via subordinata chiedeva che nella Persona_1 denegata ipotesi in cui fosse stato riconosciuto l'obbligo della stessa di corrispondere somme al disporre la compensazione di dette somme con il maggior importo dovuto dal Pt_1 conduttore in ragione delle domande riconvenzionali;

rilevato che instaurato il contraddittorio, il giudice istruttore con ordinanza 12 maggio 2023 cui si rimanda, rigettava la domanda svolta da parte ricorrente di chiamare in causa i nipoti di e per il risarcimento dei danni sul presupposto che Persona_1 Per_3 Persona_2 avessero agito in qualità di falsus procurator trattandosi di domanda diversa sia per petitum che per causa petendi rispetto a quelle per cui era causa e per la quale non era previsto il rito speciale di cui all'art.447bis cpc, mentre rigettava tutte le istanze istruttorie di prove orali formulate sia dalla parte ricorrente nella memoria 26.1.2023 (escludendo altresì che, attese le condizioni soggettive di assistita dall'anno 2004 dall'amministratore di sostegno, potesse Persona_1 essere chiamata a rendere l'interrogatorio formale dedotto) sia dalla parte resistente nella memoria di costituzione 14.10.2022, non apparendo per il resto necessaria neppure la CTU alla luce delle risultanze di causa;

rilevato a questo riguardo che l'accordo 11.9.2016 sottoscritto dal ricorrente e da “
[...]
in nome e per conto di ” (cfr. doc.6 di parte ricorrente) evidentemente non Per_3 Persona_1
è opponibile alla resistente posto che il nipote -che ha sottoscritto l'accordo per Persona_3 la zia- non risulta avesse alcun potere per rappresentarla, tanto più che essa sin dall'anno 2004 era assistita da un amministratore di sostegno;

ritenuto altresì che il fatto che all'epoca dell'accordo di cui sopra, l'amministratore di sostegno fosse deceduto e non fosse stato ancora nominato il nuovo, non ha alcun rilievo atteso che non vi
è alcun elemento in atti per poter sostenere che erano venute meno le ragioni che a suo tempo avevano giustificato la nomina dell'amministratore di sostegno, per cui l'atto in questione, per la sua rilevanza, avrebbe potuto essere compiuto o ratificato da solo con l'assistenza Persona_1 dell'amministratore di sostegno;

rilevato infine che non risulta che detto accordo sia stato poi ratificato dall'amministratore di sostegno successivamente nominato, cioè l'altro nipote Persona_2
4 rilevato a questo riguardo che il ricorrente ha prodotto come allegato sub 5) il documento denominato “corrispondenza e costituito in verità da decine di Per_2 Persona_3 documenti in PDF rappresentati da varie lettere ed e.mail scambiate tra le parti senza altre indicazioni, in evidente violazione del principio processuale che vuole che l'indicazione dei documenti deve essere specifica, tanto più che lo stesso ricorrente si limita ad osservare che
“dalla documentazione dimessa sub doc. 5 emerge chiaramente come il signor si Persona_2 fosse premurato di comunicare al ricorrente di avere delega scritta da parte della sig.ra Per_1
però mai esibita, ma comunque spesa prima della sua nomina ad ADS”, affermazione
[...] all'evidenza del tutto generica e che comunque, quand'anche fosse accertata, non prova l'intervenuta ratifica dell'accordo 11.9.2016 da parte dell'amministratore di sostegno;

ritenuto di conseguenza che non vi è prova della riduzione concordata del canone, per cui in forza del contratto 28 giugno 2001 a suo tempo sottoscritto tra le parti, deve ritenersi acclarata la morosità a carico del conduttore per euro 33.201,68 oltre ad euro 11.725,66 quale indennità di occupazione, calcolata sulla base del canone, per il periodo decorrente dalla pronuncia dell'ordinanza di convalida dello sfratto sino all'effettivo rilascio come documentato (cfr. doc. 11 di parte resistente), e quindi complessivamente euro 44.927,34;
ritenuto poi quanto alle altre domande svolte dal ricorrente per il pagamento/rimborso delle spese da lui sostenute per utenze su beni di proprietà di parte locatrice o perché di competenza di terzi, che esse sono rimaste sfornite di prova non essendo state ammesse le prove orali dedotte sul punto come da ordinanza 12.5.2023 già sopra citata, così come va rigettata la domanda di rimborso delle spese per opere di rifacimenti eseguiti e pagati dal conduttore ricorrente ma che sarebbero stati a carico di parte locatrice, atteso che non risulta siano stati autorizzati dalla parte locatrice, come si ricava anche dalla documentazione indicata dallo stesso ricorrente (cfr. docc. 11 e 12 di parte ricorrente) da cui non risulta alcuna espressa autorizzazione e comunque la necessità di detti interventi non è stata provata non essendo stato ammesso il relativo capitolo di prova per l'evidente contenuto valutativo;

ritenuto che ugualmente sono rimaste sfornite di prova le altre domande svolte in via riconvenzionale dalla parte locatrice resistente per il pagamento/rimborso delle spese per utenze da essa pagate e che sarebbero state a carico delle parte conduttrice, posto che dalle decine di documenti da essa prodotti (bollette, comunicazioni varie, ecc.) di cui all'all.13 (ben trentadue
5 pagine) e all. 14 (ben dodici pagine) non è possibile ricavare quali sarebbero gli importi a carico del conduttore e anticipati dal locatore, posto che la richiesta CTU per la loro determinazione avrebbe chiaramente un carattere esplorativo e quindi è inammissibile;

ritenuto che ugualmente va rigettata la domanda svolta in via riconvenzionale dalla parte resistente relativa ai danni cagionati all'immobile dal conduttore, posto che, come si ricava anche dalla stessa perizia prodotta dalla locatrice e dalla relativa documentazione fotografica
(cfr. doc. di parte resistente 12), l'immobile presenta il normale deperimento d'uso dopo ben vent'anni di conduzione da parte del ricorrente e quindi nulla è dovuto secondo quanto stabilito dall'art.11 dell'originario contratto di locazione 28.6.2001 in cui si prevedeva che il conduttore avrebbe dovuto riconsegnare al termine della locazione i locali ed il giardino “nello stesso stato in cui li ha ricevuti (salvo il normale deperimento d'uso)”;
ritenuto perciò che va riconosciuto al conduttore ricorrente il diritto alla restituzione del deposito cauzionale per euro 2.000,00, oltre ad euro 3.317,61 per competenze maturate sul predetto deposito secondo quanto previsto dall'art.16 del sopra citato contratto 28.6.2001, importi non specificamente contestati da controparte, e quindi complessivamente euro 5.317,61;
rilevato pertanto che, operata la compensazione tra quanto dovuto dal conduttore al locatore per canoni e indennità di occupazione e quanto a sua volta dovuto dal locatore al conduttore per la restituzione della caparra e relative competenze, ne consegue che il conduttore ricorrente va condannato a pagare alla locatrice resistente la somma di euro Parte_1 Persona_1
39.609,73 (44.927,34 - 5.317,61) con gli interessi legali dalla data della domanda giudiziale
(14.10.2022) fino al saldo;

ritenuto a questo riguardo che per la decorrenza degli interessi non può farsi riguardo a date anteriori posto che dalla documentazione prodotta, sebbene in modo irrituale, dalle parti, si ricava che le stesse a partire all'incirca dall'anno 2015, hanno iniziato un continuo scambio di lettere ed e.mail sui termini del contratto e su eventuali modifiche, interventi, ecc., tenendo un comportamento ambiguo ed equivoco che non ha permesso oggettivamente la regolare esecuzione del contratto, come si ricava agevolmente anche dalle domande svolte nel presente giudizio ove ognuna delle parti pretende, ora, di essere creditrice verso l'altra per decine di migliaia di euro, quasi che non se ne fossero accorte quando il contratto era in corso;

6 ritenuto infine quanto alle spese che esse seguono la soccombenza e sono quindi poste a carico di parte ricorrente e si liquidano come in dispositivo;



P.Q.M.


il Tribunale in persona del giudice istruttore, definitivamente pronunciando, rigettata ogni altra contraria o diversa domanda e/o eccezione, così giudica:
a) condanna a pagare a la somma di euro 39.609,73 con gli Parte_1 Persona_1 interessi legali dalla data della domanda giudiziale (14.10.2022) fino al saldo;

b) condanna a rimborsare a le spese di causa che si liquidano Parte_1 Persona_1 in euro 8.500,00 per compensi professionali, oltre rimborso spese forfettario, IVA e
CPA come per legge.
Così deciso in Brescia il 21 maggio 2025
Il giudice
Gianni Sabbadini
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