R.G. 3496/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
SEZIONE SECONDA CIVILE composta dai magistrati
Dott. LO ON Presidente
Dott.ssa Nicoletta Sommazzi Consigliere rel.
Dott.ssa Manuela Andretta Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa rg 3496/2024, promossa in grado d'appello,
da
( ) residente a [...], Parte_1 C.F._1 rappresentata e difesa unitamente e disgiuntamente tra loro dagli avv.ti Antonio Lettieri
(CF. ) – fax.0332.73.55.74 – C.F._2 Email_1
e BA LA (CF. ) – fax 0332.73.55.74 – pec. C.F._3 entrambi del Foro di Varese ed elettivamente Email_2 domiciliata ai fini del presente giudizio presso lo studio degli stessi in Gavirate (VA) via XXV
Aprile n. 61/a, in forza di procura alle liti in atti;

APPELLANTE contro
, ( ) nato a [...] il [...] e Controparte_1 C.F._4 CP_2
( ), nata a [...] il [...], entrambi residenti in
[...] C.F._5
Cuveglio, Via Garibaldi nr. 1, agli effetti del presente atto rappresentati e difesi dall'Avv. Paola
NA ( , con studio in 21016 C.F._6 Email_3
Luino Via B. Luini nr. 15, in forza di procura alle liti in atti;

pagina 1 di 25
APPELLATI
PER LA RIFORMA
della sentenza del Tribunale di Varese n. 913/2024, pubblicata il 21.10.2024, notificata l'11.11.2024.
OGGETTO: responsabilità ex artt. 2050, 2051 c.c.; diritti reali.
CONCLUSIONI
Le parti, in vista dell'udienza del 7.10.2025, fissata ex artt. 127 ter e 352 cpc, chiedevano rimettersi la causa in decisione sulle seguenti conclusioni:
PARTE APPELLANTE
In ottemperanza all'ordinanza resa in data 1.04.2025 la difesa dell'appellante precisa le seguenti conclusioni:
Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita, in riforma della impugnata sentenza di primo grado n°913/2024 resa dal Tribunale di Varese ad esito del giudizio R.G. n°113/2021, pubblicata in data 21 ottobre 2024 e notificata in data 11 novembre 2024, così definitivamente pronunciare:
NEL MERITO e in via principale:

1. Accertarsi e dichiararsi: - che, nel corso dell'anno 2013, i Signori e Controparte_1
mediante un'impresa edile dai medesimi incaricata davano corso ad CP_2 ingenti opere di demolizione, volte alla realizzazione di due nuove aperture carraie ed installazione di basculanti, in sostituzione delle preesistenti n. 2 finestre e del portoncino di ingresso al locale, nel corpo di fabbrica di proprietà degli stessi, posto al piano sottostante rispetto alla porzione di immobile di proprietà della Signora Parte_1
- che in corrispondenza del locale soggiorno presente al primo piano del
[...] fabbricato de quo, nella porzione di immobile di proprietà dell'odierna attrice, al di sotto della quale vi è la proprietà dei Signori e in Controparte_1 CP_2 occasione ed a seguito delle suddette opere, sono comparse fessurazioni in corrispondenza delle pareti verticali (con cavillature e fessurazioni di varia profondità in corrispondenza delle pareti verticali, in particolar modo sulla parete esposta verso il pagina 2 di 25 cortile, dove in corrispondenza dei voltini delle tre aperture si sono aperte profonde fessurazioni visibili sia all'interno del locale che sulle mazzette esterne alle finestre) e del solaio di pavimento (con rottura delle piastrelle dislocata su tutta la superficie del pavimento, con tagli continui che interessano più elementi continui della pavimentazione); - che le fessurazioni che si sono create sono dovute ai lavori di demolizione che sono stati realizzati al piano terreno dai convenuti, al fine di creare le nuove aperture carraie del costituendo box, con inserimento di putrella a creare nuovo voltino;
- che i Signori e hanno espressamente Controparte_1 CP_2 riconosciuto di essere entrambi responsabili in relazione alle fessurazioni ed alle cavillature verificatesi nella proprietà della Signora - che, a causa di Parte_1 quanto sopra, la Signora pativa i seguenti danni per come qui di Parte_1 seguito quantificati, impregiudicato ogni diritto e salva ogni diversa maggiore o minore quantificazione giudiziale: 1) € 12.400,00 oltre IVA di legge, pari ai costi correlati alle opere necessarie per eliminare i danni causati da parte convenuta a causa delle opere di realizzazione di un'autorimessa da quest'ultima poste in essere, oltre ad ulteriori €
2.000,00, Iva inclusa per spese tecniche;
2) € 4.500,00, pari ai costi correlati al soggiorno della Signora presso una struttura idonea per l'arco di tempo necessario Parte_1 per poter effettuare le opere necessarie per poter porre rimedio ai danni causatile da parte convenuta;
3) € 1.950,00 oltre IVA di legge, pari ai costi correlati alle prestazioni di smontaggio, rimontaggio e trasporto a/r del mobilio della Signora per poter consentire a parte attrice di poter effettuare le opere Parte_1 necessarie per poter porre rimedio ai danni causatile da parte convenuta;
4) € 555,26 a fronte degli importi corrisposti dalla Signora all'Avv. Di RE Parte_1
(DG , precedente difensore della Signora in Controparte_3 Parte_1 ambito stragiudiziale;
5) a) € 2.295,00 oltre rimborso forfettario 15%, CPA ed Iva di legge ed anticipazioni per € 32,40; b) € 1.530,00 oltre rimborso forfettario 15%, CPA ed
Iva di legge ed anticipazioni per € 292,80; c) € 1.530,00 oltre rimborso forfettario 15%,
CPA ed Iva di legge ed anticipazioni per € 85,31; a fronte dei compensi dovuti al difensore di primo grado avv. Filograna ex D.M. 55/2014 (secondo lo scaglione di riferimento da € 26.000,00 a 52.000,00 – valore indeterminabile) per le prestazioni professionali erogate rispettivamente in ambito stragiudiziale, per la mediazione, per la negoziazione assistita;
6) € 837,00 a fronte degli importi corrisposti dalla Sig.ra all'Architetto , precedente consulente tecnico della Parte_1 Testimone_1
pagina 3 di 25 Sig.ra in ambito stragiudiziale;
7) € 1.024,00 a fronte degli importi Parte_1 dovuti dalla Sig.ra al Geometra consulente tecnico Parte_1 CP_4 della Sig.ra in ambito stragiudiziale. Per l'effetto, condannarsi i Parte_1 convenuti Sigg.ri e in virtù della loro declaranda Controparte_1 CP_2 responsabilità extracontrattuale ex artt. 2050 e/o 2051 c.c., e/o ex artt. 2043, 2049 c.c., al pagamento del risarcimento di tutti i danni, patiti e patendi dall'odierna attrice, per come sopra quantificati, ovvero di quella diversa maggiore o minore somma che verrà individuata in corso di causa, o comunque che sarà ritenuta di giustizia, oltre alla rivalutazione monetaria - per le voci di danno non attualizzate valutariamente al momento della liquidazione - dalla data del sinistro a quella di effettivo soddisfo, oltre agli interessi di legge dal dovuto all'effettivo soddisfo.

2. Accertarsi e dichiararsi:
a) che i convenuti hanno realizzato aperture, poi dotandole di basculanti, nel muro comune alla proprietà dell'attrice, che aprono sulla corte comune di cui al mappale 82
(sub. doc. 24) in spregio agli artt. 1108 terzo comma c.c. e 1102 c.c.;
b) che i convenuti hanno installato basculante, il cui stipite dista 31 cm dalla proprietà dell'attrice, basculante che, in posizione di apertura o semi apertura, preclude all'attrice di aprire a propria volta una qualunque porta/cancello/basculante et similia verso la corte comune, oppure anche solo di operarvi opere di manutenzione con appoggio sulla superficie di calpestio della corte, in spregio all'art. 1102 c.c.;
c) che i convenuti hanno, con la realizzazione dell'apertura carraia con basculante di cui al punto b, realizzato apertura di accesso al proprio immobile posizionata a distanza inferiore a cm. 75, e in spregio alla distanza per le vedute laterali/oblique prevista dall'art. 906 c.c. e, conseguentemente, condannarsi i convenuti: - in caso di accoglimento della domanda sub a), all'integrale ripristino a proprie cure e spese del muro comune nelle condizioni preesistenti;
- in subordine, in caso di accoglimento della domanda sub b), all'integrale ripristino a proprie cure e spese del muro comune nelle condizioni preesistenti o in subordine alla sostituzione a proprie cure e spese, della basculante con struttura avvolgibile su sè stessa;
- in caso di accoglimento della domanda sub c) a modificare a proprie cure e spese l'apertura da essi realizzata, nella specie quella contigua alla proprietà dell'attrice, nel rispetto della distanza di cui all'art. 906 c.c.
IN VIA ISTRUTTORIA: pagina 4 di 25 Si insiste per l'ammissione dei mezzi istruttori non ammessi e/o rigettati nel giudizio di primo grado, ossia: - si chiede, come da richiesta formulata nel corso dell'udienza del
22.06.2023, che il CTU sia chiamato ad integrare la relazione peritale in relazione ai quesiti indicati nel medesimo verbale di udienza;
- si chiede ammettersi prova per testi in ordine ai seguenti capitoli di prova:
5) “Vero o non vero che, ho redatto la consulenza tecnica di parte di cui al doc. 19 di parte attrice che mi si rammostra”. Si indica a teste sul capitolo di prova n. 5 il Geom.
con studio in 21016 Luino, Via XXV Aprile n. 25; CP_4
6) “Vero o non vero che ho redatto i preventivi di cui al doc. 20 di parte attrice che mi si rammostra”. Si indica a teste sul capitolo di prova n. 6 la Signora presso Testimone_2
Ranni Service di con sede in 21056 Induno Olona (VA), Via Milano n. 1. Testimone_2
7) “Vero o non vero che ho redatto ed inviato all'Arch. la mail del 14.04.2014 ore Tes_1
18:06:50 di cui al doc. 28 di parte attrice, che mi si rammostra, e che ho redatto e sottoscritto la relazione di cui al doc. 9 di parte attrice che pure mi si rammostra.” Si indica a teste sul capitolo di prova n. 7 il Geom. con Studio in 21030 Testimone_3
Casalzuigno (VA), Via Roma n. 28.
- Con vittoria di spese e onorari dei giudizi di primo e secondo grado.
Gavirate , 7 luglio 2025
Avv. Antonio Lettieri
Avv. BA LA

PARTE APPELLATA
Piaccia all'Ecc.ma Corte D'appello di Milano respingere, perché totalmente infondato in fatto e diritto, l'appello proposto dalla signora avverso la sentenza 913/2024 Parte_1 del Tribunale di Varese con integrale conferma della decisione impugnata;
respingere la domanda di remissione della causa in istruttoria e condannare la signora Parte_1 al pagamento in favore degli appellati, e delle spese del Controparte_1 CP_2 secondo grado di giudizio.
Con ordine di cancellazione della trascrizione della domanda attorea (Uff. Prov. Varese presentazione 2 del 23 maggio 2023 Registro Generale nr. 10447 Registro Particolare 7253).
Con osservanza.
Luino/Milano, 4 luglio 2025
Avv. Paola NA pagina 5 di 25 RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
In ordine allo svolgimento del procedimento di primo grado dalla sentenza impugnata emerge quanto segue.
“Con atto di citazione ha introdotto il presente giudizio nei confronti di Parte_1
e esponendo: Controparte_1 CP_5
- di essere proprietaria di un immobile adibito ad abitazione sito a Cuveglio via Vidoletti n. 60, confinante con alcune unità immobiliari in comproprietà dei convenuti;

- che con richiesta di permesso di costruire ai sensi dell'art. 33 della L.R. 12/2005 del
17.11.2012 (doc. 3) in qualità di comproprietario (assieme a ) di un Controparte_1 CP_5 immobile adibito a deposito sito al piano terra sottostante l'abitazione dell'attrice, chiedeva il rilascio del permesso di costruire per l'esecuzione di opere classificabili come interventi di manutenzione straordinaria e cambio di destinazione d'uso da deposito ad autorimessa;

- che con permesso di costruire n. 13/12 del 27.03.2013 il Comune di Cuveglio (VA) autorizzava la realizzazione di un'autorimessa nel suddetto corpo di fabbrica di proprietà del Signor
[...]
e della Signora (doc. 4) di cui al mappale 127 sub 3 foglio 2; CP_1 CP_2
- che, nel corso dell'anno 2013, i Signori e mediante un'impresa Controparte_1 CP_2 edile dai medesimi incaricata, davano corso ai suddetti lavori, riguardanti la realizzazione di un'autorimessa al piano terra sottostante l'abitazione di proprietà dell'attrice;
- che l'attrice si avvedeva dell'insorgenza di fenomeni fessurativi al pavimento della sua abitazione, all'evidenza causata dai suddetti lavori, dal momento che il salotto era posto esattamente al piano superiore rispetto al locale interessato dalla ristrutturazione;

- che nelle settimane seguenti si materializzavano altresì numerose nuove crepe e fessurazioni interessanti la porzione di immobile della Signora oltre che sulla pavimentazione Parte_1 della sala anche in prossimità delle finestre, all'evidenza riconducibili ai lavori già espletati ed ai lavori ancora in corso d'opera nella porzione di immobile sottostante;

- che l'insorgenza di tali fessurazioni era stata contestata con apposite lettere raccomandate cui seguiva un sopralluogo congiunto alla presenza di tecnici di fiducia delle parti, all'esito dei quali i convenuti accettavano di eseguire le opere di ripristino a proprie spese;

- che i convenuti hanno realizzato aperture, poi dotandole di basculanti, nel muro comune alla
pagina 6 di 25 proprietà dell'attrice, che aprono sulla corte comune di cui al mappale 82 (sub. doc. 24), in spregio agli artt. 1108 terzo comma c.c. e 1102 c.c.;
- che i convenuti hanno installato basculante, il cui stipite dista 31 cm dalla proprietà dell'attrice, che, in posizione di apertura o semi apertura, preclude all'attrice di aprire a propria volta una qualunque porta/cancello/basculante et similia verso la corte comune, oppure anche solo di operarvi opere di manutenzione con appoggio sulla superficie di calpestio della corte, in spregio all'art.
1102 c.c.;
- che, con la realizzazione dell'apertura carraia con basculante di cui al punto precedente, i convenuti avevano realizzato una apertura di accesso al proprio immobile posizionata a distanza inferiore a cm 75, e in spregio alla distanza per le vedute laterali/oblique prevista dall'art. 906 c.c.;
- che a causa di quanto sopra i costi per la compensazione dei pregiudizi patrimoniali subiti dall'attrice potevano essere quantificata come segue:
1) € 7.475,65 oltre IVA di legge, pari ai costi correlati alle opere necessarie per eliminare i danni causati da parte convenuta a causa delle opere di realizzazione di un'autorimessa da quest'ultima poste in essere;

2) € 4.500,00, pari ai costi correlati al soggiorno della Signora presso una Parte_1 struttura idonea per l'arco di tempo necessario per poter effettuare le opere necessarie per poter porre rimedio ai danni causatile da parte convenuta;

3) € 1.950,00 oltre IVA di legge, pari ai costi correlati alle prestazioni di smontaggio, rimontaggio e trasporto a/r del mobilio della Signora per poter consentire a parte Parte_1 attrice di poter effettuare le opere necessarie per poter porre rimedio ai danni causatile da parte convenuta;

4) € 555,26 a fronte degli importi corrisposti dalla Signora all'Avv. Di Parte_1
RE (DG , precedente difensore della Signora in ambito Controparte_3 Parte_1 stragiudiziale;

5) a) € 2.295,00 oltre rimborso forfettario 15%, CPA ed Iva di legge ed anticipazioni per €
32,40; b) € 1.530,00 oltre rimborso forfettario 15%, CPA ed Iva di legge ed anticipazioni per € 292,80;
c) € 1.530,00 oltre rimborso forfettario 15%, CPA ed Iva di legge ed anticipazioni per € 85,31; a fronte dei compensi dovuti al difensore ex D.M. 55/2014 (secondo lo scaglione di riferimento da € 26.000,00
a 52.000,00 - valore indeterminabile) per le prestazioni professionali erogate rispettivamente in ambito stragiudiziale, per la mediazione, per la negoziazione assistita pagina 7 di 25 6) € 837,00 a fronte degli importi corrisposti dalla Signora all'Architetto Parte_1
, precedente consulente tecnico della Signora in ambito Testimone_1 Parte_1 stragiudiziale;

7) € 1.024,00 a fronte degli importi dovuti dalla Signora al Geometra Parte_1
consulente tecnico della Signora in ambito stragiudiziale. CP_4 Parte_1
Ciò premesso l'attrice, ritenendo i convenuti interamente responsabili del pregiudizio subito a causa del deterioramento dell'immobile ai sensi dell'art. 2050 o 2051 nonché 2043 e 2049 c.c. ha domandato il risarcimento del danno come sopra quantificato. Ha inoltre chiesto di disporre l'integrale ripristino del muro in comune o in subordine alla sostituzione del basculante con struttura avvolgibile su sé stessa, l'arretramento dell'apertura nel rispetto della distanza di cui all'art. 906 c.c..
Si sono costituiti i convenuti eccependo l'infondatezza delle domande, sostenendo l'assenza di una derivazione causale tra i lavori di ristrutturazione e l'insorgenza delle fessurazioni e crepe lamentate dalla parte attrice e rilevando che la realizzazione delle aperture a basculante, per modalità
e collocazione, è pienamente rispettosa dei limiti di utilizzo dei beni comuni e delle distanze di legge evidenziando che, trattandosi di un portone che accede su cortile comune, la sua realizzazione non era soggetta alle prescrizione di cui all'art. 906 c.c..
A seguito della concessione dei termini di cui all'art. 183 co. VI c.p.c. la causa è stata istruita mediante l'acquisizione della documentazione prodotta dalle parti e l'audizione dei testimoni sui capitoli di prova ammessi, nonché mediante la disposizione di una CTU.
All'udienza di precisazione delle conclusioni le parti hanno rassegnato le conclusioni che sono state riportate in epigrafe, e previa assegnazione dei termini per memorie conclusionali e repliche la causa
è stata trattenuta a decisione”.
Il Tribunale di Varese, con sentenza n. 913/2024, pubblicata il 21.10.2024, notificata l'11.11.2024, così statuiva: “- rigetta le domande proposte da nei confronti dei convenuti Parte_1
e - ordina la cancellazione della trascrizione della domanda proposta CP_2 Controparte_1 dall'attrice a carico dei convenuti (Ufficio prov. Varese, presentazione n. 2 del 23 maggio 2023 Registro generale n. 10447, Registro particolare n. 7253) - dispone l'integrale compensazione tra le parti delle spese di giudizio;
le spese liquidate per la CTU sono poste a carico di entrambe le parti in ragione della metà per ciascuna”.
In sostanza il Tribunale riteneva che:
a) quanto alle crepe e alle fessurazioni lamentate da parte attrice, come conseguenza dei lavori di pagina 8 di 25 ristrutturazione eseguiti nella proprietà dei convenuti, l'unico soggetto responsabile doveva ritenersi l'appaltatore, sia ex art. 2050 c.c., in quanto soggetto esercente l'attività ritenuta pericolosa, sia ex art. 2043 c.c. secondo i principi generali;
ciò in quanto, nel caso di specie, non era configurabile una responsabilità ex art. 2051 c.c. dei proprietari dell'immobile, posto che i danni lamentati erano conseguenza dei lavori eseguiti e non della res in custodia: nel caso di specie, infatti, la scaturigine del danno non era l'immobile, ma le opere eseguite sullo stesso;
il giudice escludeva anche una responsabilità dei convenuti sia ex art. 2049 c.c., in considerazione del fatto che tra committenti e appaltatore non si poteva configurare un rapporto institorio o di preposizione, sia ex art. 2043 c.c., non essendo stati neppure dedotti dei profili di colpa dei convenuti o per culpa in eligendo o per ingerenza nella conduzione dei lavori, con imposizione di soluzioni progettuali o direttive e soluzioni esecutive scorrette e causa dei danni in discussione;

b) per quanto concerne la realizzazione di due nuove porte basculanti in facciata da parte dei convenuti il primo giudice osservava che l'apertura delle due entrate nel muro di facciata comune non importava un mutamento della destinazione d'uso di quest'ultimo e rilevava che i signori e , in quanto comproprietari del muro perimetrale, potevano apportare a tale muro, CP_1 CP_2 senza bisogno del consenso degli altri partecipanti alla comunione, tutte le modifiche che consentivano di trarre dal bene comune una particolare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini;
ben potevano, pertanto, procedere anche all'apertura nel muro di un varco di accesso dal cortile ai locali di proprietà esclusiva, a condizione di non alterare la CP_6 funzione e la destinazione del muro perimetrale del fabbricato, né il decoro architettonico dell'edificio, aspetti che, del resto, nemmeno erano stati contestati dall'attrice;
c) in ordine al fatto che la basculante dei convenuti, aprendosi e chiudendosi, invade il cortile comune di qualche centimetro, il Tribunale affermava che tale fatto non costituiva, di per sé, alcuna violazione dell'utilizzo comune dell'area, in quanto non tale da alterare la destinazione di detta corte;
osservava che il pari uso degli altri condomini non significava identico utilizzo della cosa nel medesimo punto e che l'attrice poteva comunque godere della corte comune e, di fatto, già fruiva di altra basculante, che non entrava in collisione con quella dei convenuti;
inoltre, anche nel caso di realizzazione di un nuovo portone, ben avrebbe potuto installare una basculante ad una distanza tale da consentire l'oscillazione contemporanea del proprio portone e di quello dei convenuti;

d) per quanto riguarda, infine, la lamentata violazione della distanza minima di 75 cm imposta dall'art. 906 c.c. per le vedute laterali, determinata dal fatto che una delle basculanti dei convenuti si trova a soli 31 cm dalla proprietà attorea, il primo giudice osservava, da un lato, che pagina 9 di 25 le porte in esame, per loro destinazione normale e permanente, non potevano qualificarsi vedute,
e, dall'altro, che detta basculante era stata installata assai più internamente rispetto al muro di facciata della proprietà attorea, per cui, di fatto, un ipotetico affaccio, con il basculante alzato, dall'interno della proprietà dei convenuti, non consentirebbe di scorgere al di là dello spigolo del muro perimetrale posto sulla destra e, quindi, la veduta laterale sul fondo del vicino sarebbe in concreto impedita.
L'esistenza di pronunce della Suprema Corte contrastanti in materia induceva, infine, il Tribunale
a compensare integralmente le spese di lite.
Avverso tale sentenza proponeva appello per i motivi ivi formulati. Parte_1
Si costituivano e contestando l'appello e chiedendo la conferma Controparte_1 CP_2 integrale della sentenza impugnata.
All'esito della prima udienza dell' 1.4.2025, il consigliere istruttore, visti gli artt. 127 ter e 352
c.p.c., fissava, davanti a sé, l'udienza del 7.10.2025 per la rimessione della causa in decisione, assegnando termini perentori alle parti -calcolati a ritroso rispetto alla detta udienza- di giorni 60 per il deposito di note scritte contenenti la sola precisazione delle conclusioni, di giorni 30 per il deposito delle comparse conclusionali e di giorni 15 per il deposito delle note di replica;
infine assegnava altresì termine sino alla data dell'udienza per il deposito di note scritte sostitutive della stessa, salvo quanto disposto dall'art. 127 ter, quarto comma, c.p.c., ricorrendone i presupposti.
Depositati gli iscritti conclusivi e le note sostitutive della udienza, la causa era rimessa in decisione innanzi al Collegio dell'udienza del 7.10.2025 e decisa nella camera di consiglio del 15.10.2025.

Col primo motivo di impugnazione l'appellante lamenta che, erroneamente, il Tribunale ha escluso la responsabilità dei convenuti per i danni cagionati dai lavori di ristrutturazione eseguiti nel loro immobile.
In primo luogo assume che detta responsabilità sarebbe riconducibile all'art. 2050 c.c., potendosi qualificare l'attività edilizia come attività pericolosa, come affermato da diverse pronunce della Suprema
Corte.
In ogni caso, poi, i convenuti dovrebbero rispondere dei danni ex art. 2051 c.c., posto che la stipulazione del contratto di appalto non avrebbe determinato, nel caso di specie, il passaggio della custodia e del relativo obbligo di vigilanza all'appaltatore; i committenti, infatti, avrebbero continuato ad abitare presso la casa di loro proprietà oggetto di ristrutturazione e sarebbero, pertanto, rimasti custodi dell'immobile. La semplice conclusione del contratto di appalto non varrebbe a liberarli dalla loro pagina 10 di 25 posizione di garanzia nei confronti dei terzi, per cui avrebbero potuto andare esenti da responsabilità solo dimostrando il caso fortuito, come previsto dall'art. 2051 c.c..
Infine, secondo l'appellante, sussisterebbe, in ogni caso, la responsabilità degli appellati ex art. 2043
c.c., essendo infondato il rilievo del Tribunale secondo cui mancherebbe, sotto tale profilo, l'allegazione della colpa dei convenuti;
dagli atti di causa e dalla ctu sarebbe emersa, infatti, la riconducibilità dei danni subiti dall'appellante alle opere eseguite nell'immobile degli appellati.
Paradossale sarebbe, pertanto, la conclusione del primo giudice che, escludendo ogni responsabilità dei proprietari degli immobili, pretenderebbe che l'appellante si rivolga per il ristoro dei danni subiti direttamente all'appaltatore -soggetto potenzialmente insolvente- pur essendo estranea la al Parte_1 contratto da ltimo stipulato con gli appellati. Pt_2
Ritiene la Corte che il motivo non sia fondato.
Quanto al richiamo all'art. 2050 c.c. può osservarsi sia che, nel caso di specie, l'attività edilizia non risulta essere stata di rilievo tale da configurare un'attività pericolosa ai sensi della disposizione in esame, sia che, di regola, delle conseguenze dell'attività pericolosa risponde chi l'esercita e non chi la commissiona.
Sotto il primo profilo, è noto, infatti, che
“costituiscono attività pericolose ai sensi dell'art. 2050 c.c., non solo le attività che tali sono qualificate dalla legge di pubblica sicurezza o da altre leggi speciali, ma anche le diverse attività che comportino la rilevante probabilità del verificarsi del danno, per la loro stessa natura e per le caratteristiche dei mezzi usati, non solo nel caso di danno che sia conseguenza di un'azione, ma anche nell'ipotesi di danno derivato da omissione di cautele che in concreto sarebbe stato necessario adottare in relazione alla natura dell'attività esercitata alla stregua delle norme di comune diligenza e prudenza” (Cass. 7 maggio
2007, n. 10300; Cass. 10 febbraio 2003, n. 1954 e Cass. 12 dicembre 1988, n. 6739).
La Corte di legittimità ha avuto modo di affermare che “l'attività edilizia può essere considerata
"pericolosa", ai sensi dell'art. 2050 cod. civ., solo quando comporti l'esecuzione di rilevanti opere di trasformazione o di rivolgimento o di spostamento di masse terrose e scavi profondi ed interessanti vaste aree” (Cass. n. 8688 del 9.4.2009; Cass. n. 919 del 16.1.2013; Cass. n. 8688 del 9.4.2009; Cass. n. 919 del 16.1.2013;Cass. 7 maggio 2007, n. 10300). In altre pronunce più risalenti si è detto che, agli effetti dell'art. 2050 c.c. può venire in rilievo l'attività edilizia che “per le attrezzature, impalcature, ponteggi ecc. ed i macchinari (escavatrici, betoniere, ruspe ecc.) utilizzati, impone a chi la esercita un obbligo di particolare prudenza al fine di evitare danni a persone o cose” (Cass. n. 8304 del 11.11.1987).
pagina 11 di 25 Per quanto emerso in causa, i lavori di ristrutturazione, eseguiti per conto dei signori e , CP_1 CP_2 sono consistiti nella trasformazione di un locale deposito, sito al piano terra, in autorimessa e hanno determinato la chiusura della porta e delle due finestre preesistenti in facciata, con apertura, in luogo di quelle, di due portoni con basculante. Risulta, infatti, che gli appellati avevano richiesto il rilascio di permesso di costruire per l'esecuzione di opere classificabili come “interventi di manutenzione straordinaria”, “cambio di destinazione d'uso da ad con opere edilizie Pt_3 CP_7 classificate come interventi di manutenzione straordinaria”, “realizzazione autorimessa ai sensi della legge
122/1989”, “Realizzazione autorimessa al piano terra del fabbricato, tramite modifica delle attuali aperture esistenti e posizionamento di n. 2 portoni basculanti, oltre all'esecuzione di demolizioni e opere di manutenzioni interne, al fine di rendere i locali utilizzabili come box auto”.
Non risulta, pertanto, che le opere in discussione abbiano implicato significative opere di trasformazione, con intervento di ponteggi, escavatrici, ruspe, né tantomeno interventi di escavazione o movimentazione di terra.
In ogni caso, anche volendo prescindere dalle considerazioni che precedono, deve rilevarsi che, come osservato dal Tribunale, “la particolare responsabilità prevista dall'art. 2050 c.c. incombe esclusivamente su chi esercita l'attività pericolosa e non anche su colui che tale attività ha affidato ad altri in base ad un rapporto che non determina un vincolo di subordinazione fra committente ed esecutore” (Cass. n. 16638 del 5.7.2017; Cass. n. 835 del 28.3.1966). La Suprema Corte ha, infatti, precisato che “affidare lavori in appalto non è un'attività pericolosa;
lo è l'esecuzione dei lavori”; di conseguenza incombe al danneggiato l'onere di dimostrare ex art. 2043 c.c. che, nel caso specifico, il committente ha “fornito un contributo causale all'avverarsi del danno, per avere -ad esempio- scelto un appaltatore inaffidabile, ovvero per avere posto l'appaltatore nella posizione di nudus minister, imponendogli l'esecuzione di lavori di per sé pericolosi” (Cass. n. 16638 del 5.7.2017).
Tale orientamento è stato ribadito anche di recente dalla Suprema Corte che ha avuto modo di affermare che “Non è configurabile una responsabilità ex art. 2050 c.c. del committente e del progettista nell'appalto di un'opera comportante rilevanti lavori di scavo e movimentazione del terreno, in quanto la norma si riferisce soltanto a chi esercita l'attività pericolosa e, cioè, all'appaltatore, a cui spetta in via esclusiva la verifica della validità tecnica del progetto fornito dal committente, nonché il rilievo e la correzione di eventuali errori, a meno che l'appaltante, anche attraverso il direttore dei lavori, mantenga un rigido potere di controllo e direzione dell'attività. (In applicazione del principio, la S.C. ha ritenuto immune da censure la sentenza che aveva escluso che la committenza e l'attività di progettazione dei lavori per la realizzazione della galleria sotterranea della linea di alta velocità del nodo di Bologna, e
pagina 12 di 25 di direzione dei relativi lavori per conto della committente, integrasse attività pericolosa)” (Cass. n.
21603 del 31.7.2024).
Più in generale, con riferimento al danno derivato dall'esecuzione di lavori edili in appalto, la Suprema
Corte ha avuto modo di affermare i seguenti principi:
a) di regola risponde nei confronti dei terzi esclusivamente l'appaltatore, in quanto questi svolge in piena autonomia la sua attività;
b) se però il danneggiato dimostra che il committente si è ingerito con specifiche direttive che hanno limitato, sebbene non del tutto escluso, l'autonomia dell'appaltatore, rispondono in concorso sia l'appaltatore che il committente;

c) se le direttive e l'ingerenza del committente sono così specifiche da rendere l'appaltatore un nudus minister, risponde esclusivamente il committente;

d) il committente risponde infine anche per culpa in eligendo, laddove si sia avvalso di impresa palesemente inadeguata a svolgere l'attività affidata (Cass., Sez. 2, Sentenza n. 1234 del 25/01/2016,;
Sez. 3, n. 6296 del 13/03/2013; Sez. 3, n. 17697 del 29/08/201; Sez. 3, n. 7356 del 26/03/2009).
Questione diversa è, invece, l'eventuale responsabilità del committente dei lavori ex art. 2051 c.c., quale custode della cosa, in quanto proprietario, possessore o detentore della stessa.
Sotto tale profilo, la Suprema Corte ha affermato che vanno “chiaramente distinte due diverse questioni: a) quella dell'eventuale concorso del committente nell'attività svolta dall'appaltatore, la quale in astratto abbia causato danni a terzi e sia quindi fonte di generica responsabilità ai sensi dell'art. 2043
c.c.; b) quella della responsabilità per i danni causati ai terzi direttamente dalla cosa oggetto dell'appalto, per la quale viene in rilievo la speciale ipotesi di imputazione di responsabilità prevista dall'art. 2051 c.c.”; infatti è stato precisato che “La responsabilità dell'appaltatore per i danni causati
a terzi dall'attività svolta da quest'ultimo può essere affermata esclusivamente ai sensi dell'art. 2043 c.c.
(laddove non ricorrano i presupposti di applicabilità delle disposizioni di cui all'art. 2050 c.c.): per questa tipologia di danni la concorrente responsabilità del committente potrebbe in teoria affermarsi ai sensi dell'art. 2049 c.c., ma essa è di regola esclusa (secondo un indirizzo del tutto consolidato, al quale va senz'altro data continuità) dal carattere autonomo dell'attività svolta dall'appaltatore stesso (salvi i casi di ingerenza totale del committente in tale attività, o comunque la violazione di specifici obblighi di vigilanza, che peraltro spetta al danneggiato dimostrare […]).Invece, per i danni causati direttamente dalla cosa oggetto dell'appalto (anche laddove essa sia stata modificata dall'appaltatore e proprio alle modifiche sia riconducibile il danno) viene in rilievo l'applicazione dell'art. 2051 c.c.. La questione della responsabilità del committente (che sia possessore o proprietario, o comunque abbia la disponibilità della cosa oggetto dei lavori commissionati con l'appalto) va pertanto diversamente impostata. Dei
pagina 13 di 25 danni causati da cose risponde infatti di regola il proprietario o il possessore (o chi comunque si trovi nella materiale disponibilità di esse), in virtù del rapporto di custodia, salva la prova (a suo carico) del caso fortuito, ai sensi dell'art. 2051 c.c..”. E ancora: “ciò non significa che il committente non potrà mai essere esonerato dalla responsabilità per i danni arrecati a terzi dalla cosa in seguito alle modifiche da questa apportate dall'attività svolta dall'appaltatore, ma esclusivamente che sarà lui a dover dimostrare che l'attività dell'appaltatore sia di fatto qualificabile come caso fortuito (in particolare sia riconducibile al fatto del terzo rientrante nel fortuito, cioè non prevedibile e/o non evitabile), senza potersi limitare ad allegare genericamente che la cosa era stata a quello affidata per l'esecuzione dell'appalto. Va ribadito che qui non si ha riguardo ai danni causati dall'attività dell'appaltatore, ma solo a quelli derivanti direttamente dalla cosa, e cioè dall'immobile, eventualmente come modificato dall'appaltatore a seguito dell'esecuzione dei lavori ad esso affidati”. Sulla base di tali premesse, la Corte di Cassazione è quindi pervenuta a formulare il seguente principio di diritto: “in caso di danni subiti da terzi nel corso dell'esecuzione di un appalto, bisogna distinguere tra i danni derivanti dalla attività dell'appaltatore e i danni derivanti dalla cosa oggetto dell'appalto; per i primi si applica l'art. 2043 c.c. e ne risponde di regola esclusivamente l'appaltatore (in quanto la sua autonomia impedisce di applicare l'art. 2049 c.c. al committente), salvo il caso in cui il danneggiato provi la una concreta ingerenza del committente nell'attività stessa e/o la violazione di specifici obblighi di vigilanza e controllo;
per i secondi (e cioè per
i danni direttamente derivanti dalla cosa oggetto dell'appalto, anche se determinati dalle modifiche e dagli interventi su di essa posti in essere dall'appaltatore) risponde (anche) il committente ai sensi dell'art. 2051 c.c., in quanto l'appalto e l'autonomia dell'appaltatore non escludono la permanenza della qualità di custode della cosa da parte del committente;
in tale ultimo caso, il committente, per essere esonerato dalla sua responsabilità nei confronti del terzo danneggiato, non può limitarsi a provare la stipulazione dell'appalto, ma deve fornire la prova liberatoria richiesta dall'art. 2051 c.c., e quindi dimostrare che il danno si è verificato esclusivamente a causa del fatto dell'appaltatore, quale fatto del terzo che egli non poteva prevedere e/o impedire (e fatto salvo il suo diritto di agire eventualmente in manleva contro l'appaltatore)” (Cass. n. 23442 del 2018).
Tale impostazione, che dunque distingue l'ipotesi di danno derivante dalla res in custodia da quella del danno discendente dall'attività dell'appaltatore, è stata di recente ribadita dalla Suprema Corte che, con l'ordinanza n. 4288 del 16.2.2024, richiamando il proprio precedente n. 23442/2018, ha affermato:
“La responsabilità del custode, infatti, si fonda non su un titolo giuridico (la proprietà, un diritto reale, ecc.), ma si fonda su un rapporto di fatto: ovvero la possibilità per il custode di esercitare un “potere di fatto” sulla cosa stessa. Da ciò derivano due corollari. Il primo è che, mancando la signoria sulla cosa, viene meno la qualità di custode e, con essa, la responsabilità di cui all'art. 2051 c.c.. Il secondo pagina 14 di 25 corollario è che il custode, in quanto titolare del potere di fatto sulla cosa, risponde dei danni provocati da questa, ma non può essere chiamato a rispondere dei danni causati non già dalla cosa, ma dalle modalità con cui l'appaltatore, chiamato ad eseguire lavori di restauro o manutenzione, ha eseguito questi ultimi. È noto, al riguardo, che la giurisprudenza di questa Corte è consolidata (tra le ultime, ove ulteriori riferimenti, Cass., ord. 16/11/2023, n. 31949) nella affermazione della responsabilità della
Pubblica Amministrazione custode per i danni causati dalle condizioni in cui versa la res in custodia anche quando questa sia modificata ed in quanto e come sia stata modificata, tranne il solo caso in cui la modifica sia avvenuta con modalità tali (immediatamente prima, ad esempio) da escludere oggettivamente la possibilità una qualsiasi pronta reazione;
solo, davvero occorre stabilire se il danno
è causato dai lavori alla res in custodia in costanza dei medesimi (ipotesi nella quale la simultaneità della condotta dell'esecutore dei lavori elide il nesso causale con la cosa, questa regredendo a mera occasione del sinistro), oppure se dipende dalla res in custodia come risultante all'esito dei lavori ed una volta questi cessati da tempo idoneo a consentire il ripristino di una oggettiva possibilità di intervento o adeguamento da parte del custode (nel qual caso torna pur sempre la cosa custodita, sia pure modificata o manomessa, ad essere ciò che cagiona il danno, regredendo i lavori e le modifiche a causa remota)”.
Più in generale, è principio consolidato che il custode risponde dei danni derivanti dalla cosa in custodia sia che i danni derivino direttamente dalla res quale effetto del suo intrinseco dinamismo, sia che sia intervenuta un'azione umana che determini l'insorgenza di un processo dannoso nella cosa medesima (Cass. n. 21977 del 12.7.20229). Sotto quest'ultimo profilo il custode risponde dei danni derivanti direttamente dalla cosa oggetto dell'appalto, anche se determinati dalle modifiche e dagli interventi su di essa posti in essere dall'appaltatore. Ciò, tuttavia, solo a condizione che i danni siano effettivamente discendente dalla res e non dall'attività dell'appaltatore (Cass. n. 23442/2018; Cass. n.
4288 del 16.2.2024).
Si pensi all'ipotesi, frequente nella prassi giudiziaria, del danno cagionato all'immobile del vicino per rottura di una tubazione, con conseguente verificarsi di infiltrazioni che danneggiano il fondo altrui. In tal caso il proprietario dell'immobile in cui è collocata la tubazione danneggiata risponde, come custode, dei danni cagionati all'unità immobiliare del vicino sia che la tubazione si sia rotta per vetustà, sia che la perdita sia stata determinata dalla condotta dell'appaltatore. In entrambi casi, infatti, la giurisprudenza di legittimità ha osservato che “tanto una tubazione idrica, quanto l'acqua in essa contenuta, sono "cose" per i fini di cui all'articolo 2051” e “Il proprietario di un appartamento … risponde ai sensi dell'art.
2051 c.c. dei danni causati dalla rottura di una tubazione, causata dall'appaltatore cui siano stati affidati lavori di restauro [...] l'art. 2051 c.c. trova applicazione sia quando il danno sia stato arrecato dalla pagina 15 di 25 cosa in virtù del suo intrinseco dinamismo, sia quando sia stato arrecato dalla cosa in conseguenza dell'agente dannoso in essa fatto insorgere dalla condotta umana […] E' di conseguenza irrilevante, al fine di escludere la responsabilità ex art. 2051 cod. civ., che il processo dannoso sia stato provocato da elementi esterni, quando la cosa sia obbiettivamente suscettibile di produrre danni” (Cass. n. 21977 del
12.7.2022; Cass n. 6121 del 18/06/1999; n. 987 del 27/03/1972; n. 4480 del 28/03/2001).
Diversa, tuttavia, è l'ipotesi in cui non la res, ma il modus operandi dell'appaltatore determina il danno derivato al terzo.
Nel caso di specie, l'assunto dell'appellante è che i lavori di ristrutturazione eseguiti nell'immobile dei convenuti avrebbero determinato delle vibrazioni, che sarebbero alla base delle crepe e delle fessurazioni verificatesi nella sua proprietà.
In tal senso deporrebbero la coincidenza cronologica tra l'effettuazione di detti lavori e la comparsa delle fessurazioni e la valutazione del ctu secondo cui “è certamente possibile affermare che la tipologia di lavori eseguiti dai convenuti ricade tra quelli che possono generare gli effetti riscontrati dal sottoscritto durante i sopralluoghi”.
Come rilevato dal Tribunale, dunque, nel caso in esame la causa dei danni lamentati dalla Parte_1 non è l'immobile degli appellati, ma la modalità con cui l'appaltatore da questi incaricato ha svolto i lavori, non adottando gli accorgimenti tecnici necessari affinché non si verificassero le conseguenze dannose riscontrate. Il danno, in altri termini, non deriva dalla res in custodia, ma appunto dall'attività dell'appaltatore che ha generato le vibrazioni in discussione.
Pertanto, nel caso di specie non è configurabile una responsabilità dei proprietari dell'immobile ex art. 2051 c.c. perché non è la cosa in custodia che ha determinato il danno.
L'appellante, piuttosto, può agire ex art. 2043 c.c. direttamente nei confronti dell'appaltatore, la cui condotta negligente, in ipotesi, ha determinato le fessurazioni lamentate, mentre una responsabilità dei committenti, come sopra visto, può configurarsi solo nel caso si deduca e dimostri o una culpa in eligendo nell'individuazione dell'appaltatore oppure un'ingerenza della committenza tale da limitare l'autonomia di quest'ultimo, sino all'ipotesi limite in cui l'appaltatore è ridotto a nudus minister.
Come rilevato dal primo giudice, tali profili di colpa degli appellati non sono stati neppure allegati, per cui è da escludere che gli stessi debbano rispondere delle fessurazioni verificatesi nella proprietà
Parte_1
Col secondo motivo di gravame l'appellante censura la decisione del Tribunale nella parte in cui ha ritenuto che la realizzazione delle due nuove aperture nel muro perimetrale del fabbricato non ne pagina 16 di 25 abbiano alterato la funzione e la destinazione, né il decoro architettonico dell'edificio, e che, pertanto, non doveva essere richiesto alcun consenso agli altri condomini.
La difesa di sostiene, invece, che sia stato violato l'art. 1108, comma terzo, c.c., in quanto Parte_1 le nuove aperture modificherebbero la destinazione d'uso del muro perimetrale, che è bene comune ex art. 1117 c.c.. Ribadisce che mai l'appellante ha espresso alcun consenso per le opere in discussione, per le quali, invece, ex artt. 1139 e 1108, comma tre, c.c. era necessario il consenso di tutti i condomini.
Lamenta che una delle basculanti è stata realizzata a soli 31 centimetri dal confine con la proprietà attorea e che entrambe, aprendosi, vanno ad invadere la corte comune, con violazione dell'art. 1102 c.c., perché tale uso della corte comune comprometterebbe l'esercizio di analoga facoltà da parte del comproprietario.
La basculante collocata a soli 31 centimetri dalla proprietà attorea, infatti, precluderebbe alla Parte_1 di inserire un cancello dal lato del proprio portico prospiciente la corte comune nella parte antistante la basculante dei convenuti. Inoltre l'appellante non potrebbe, a sua volta, realizzare un muro con apertura basculante su tale lato del portico perché, in fase di apertura, andrebbe a collidere con la basculante dei signori e Neppure potrebbe l'appellante eseguire opere di manutenzione alla propria CP_2 CP_1 facciata che implichino appoggio sulla superficie di calpestio della corte.
Insiste, pertanto, affinché la basculante degli appellati sia rimossa o sostituita con porta scorrevole o avvolgibile.
Ritiene la Corte che il richiamo degli artt. 1139 e 1108, comma tre, c.c. non sia pertinente e che l'apertura di porte e finestre nel muro perimetrale condominiale possa essere ricondotto all'uso della cosa comune di cui all'art. 1102 c.c., con conseguente infondatezza sotto tale profilo del motivo.
E' pacifico, infatti, che “in tema di condominio, l'apertura di finestre ovvero la trasformazione di luci in vedute su un cortile comune rientra nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell'art. 1102 cod. civ., considerato che i cortili comuni, assolvendo alla precipua finalità di dare aria e luce agli immobili circostanti, sono utilmente fruibili a tale scopo dai condomini stessi, cui spetta la facoltà di praticare aperture che consentano di ricevere, appunto, aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, senza incontrare le limitazioni prescritte, in materia di luci e vedute, a tutela dei proprietari degli immobili di proprietà esclusiva. In proposito, l'indagine del giudice di merito deve essere indirizzata a verificare esclusivamente se l'uso della cosa comune sia avvenuto nel rispetto dei limiti stabiliti dal citato art. 1102, e, quindi, se non ne sia stata alterata la destinazione e sia stato consentito agli altri condomini di farne parimenti uso secondo i loro diritti: una volta accertato che l'uso del bene
pagina 17 di 25 comune sia risultato conforme a tali parametri deve, perciò, escludersi che si sia potuta configurare un'innovazione vietata” (Cass. n. 13874 del 9.6.2010).
La Suprema Corte ha, infatti, precisato che “in tema di condominio, il principio della comproprietà dell'intero muro perimetrale comune di un edificio legittima il singolo condomino ad apportare ad esso
(anche se muro maestro) tutte le modificazioni che gli consentano di trarre, dal bene in comunione, una peculiare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini (e, quindi, a procedere anche all'apertura, nel muro, di un varco di accesso ai locali di sua proprietà esclusiva), a condizione di non impedire agli altri condomini la prosecuzione dell'esercizio dell'uso del muro - ovvero la facoltà di utilizzarlo in modo e misura analoghi - e di non alterarne la normale destinazione e sempre che tali modificazioni non pregiudichino la stabilità ed il decoro architettonico del fabbricato Si CP_6
è anche precisato (Cass., Sez. II, 29 aprile 1994, n. 4155; Cass., Sez. II, 26 marzo 2002, n. 4314) che
l'apertura di varchi e l'installazione di porte o cancellate in un muro ricadente fra le parti comuni dell'edificio condominiale, eseguite da uno dei condomini per creare un nuovo ingresso all'unità immobiliare di sua proprietà esclusiva, non integrano, di massima, abuso della cosa comune suscettibile di ledere i diritti degli altri condomini, non comportando per costoro una qualche impossibilità di far parimenti uso del muro stesso ai sensi dell'art. 1102, primo comma cod. civ., e rimanendo irrilevante la circostanza che tale utilizzazione del muro si correli non già alla necessità di ovviare ad una interclusione dell'unità immobiliare al cui servizio il detto accesso è stato creato, ma all'intento di conseguire una più comoda fruizione di tale unità immobiliare da parte del suo proprietario. Negli edifici in condominio, i proprietari esclusivi delle singole unità immobiliari possono utilizzare i muri comuni, nelle parti ad esse corrispondenti, sempre che l'esercizio di tale facoltà, disciplinata dagli artt. 1102 e
1122 cod. civ., non pregiudichi la stabilità e il decoro architettonico del fabbricato” (Cass. n. 4437 del
2017; Cass. n. 24295 del 14.11.2014; Cass. n. 16097 del 27.10.2003; Cass. n. 1708 del 18.2.1998).
Nel caso di specie i signori e hanno sostituito la porta e le due finestre preesistenti con CP_1 CP_2 due portoni chiusi da basculanti e tale modifica non altera la funziona strutturale della facciata di sostegno dell'edificio e non è stato neppure dedotto dall'appellante che tale utilizzo del muro comune abbia pregiudicato la stabilità o il decoro architettonico del fabbricato, per cui le due nuove aperture realizzate dagli appellati possono, in linea di principio, costituire un uso legittimo della cosa comune, ai sensi dell'art. 1102 c.c., e non necessitavano del consenso di tutti i condomini.
Il fatto che, in fase di apertura, le due basculanti in esame invadono, per pochi centimetri, lo spazio sovrastante il cortile comune non esclude l'applicabilità dell'art. 1102 c.c.. Infatti, tale occupazione della colonna d'aria sovrastante la corte condominiale non altera la funzione della stessa e non impedisce agli altri condomini di farne parimenti uso, dal momento che la “nozione di pari uso della cosa comune, cui pagina 18 di 25 fa riferimento l'art. 1102 c.c., non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo”, in quanto “l'uso paritetico della cosa comune, che va tutelato, deve essere compatibile con la ragionevole previsione dell'utilizzazione che in concreto faranno gli altri condomini della stessa cosa, e non anche della identica e contemporanea utilizzazione che in via meramente ipotetica e astratta essi ne potrebbero fare” (Cass. n. 4617 del 27.2.2007; Cass. n. 18038 del 28.8.2020; Cass. n. 11870 del 6.5.2021).
Sotto quest'ultimo profilo, in linea di principio, il fatto che la basculante, sollevandosi, invada in misura ridotta lo spazio sovrastante la corte comune non comporta l'impossibilità degli altri condomini di fare parimenti uso del cortile CP_6
Altra questione è, invece, il fatto che l'appellante non potrebbe installare analoga basculante sulla propria proprietà esclusiva, dal lato del suo porticato prospiciente le basculanti dei convenuti perché in tal caso le porte andrebbero a collidere tra loro in fase di movimento. Tale aspetto, che effettivamente è problematico, è connesso, infatti, non tanto all'occupazione, per pochi centimetri, della colonna d'aria sovrastante la corte condominiale, quanto all'eccessiva vicinanza di una delle due basculanti degli appellati alla proprietà su cui si tornerà esaminando il terzo motivo di gravame. Parte_1
Col terzo motivo di appello l'impugnante lamenta che erroneamente il Tribunale non ha ritenuto sussistente la violazione della distanza minima imposta dall'art. 906 c.c..
Evidenzia che è pacifico in causa che una delle due nuove basculanti realizzate da controparte è installata a soli 34 centimetri dalla proprietà attorea. Ciò premesso, è indubbio, secondo la Parte_1 che è stata così aperta una veduta laterale a distanza inferiore al consentito. Contesta l'assunto del primo giudice secondo cui la porta basculante non potrebbe qualificarsi veduta e richiama la giurisprudenza della Suprema Corte secondo cui è irrilevante che la funzione principale dell'apertura sia quella di consentire l'accesso all'autorimessa, dovendo aversi unicamente riguardo al fatto che, oggettivamente, la stessa è in grado di consentire l'esercizio della “prospectio” e dello “inspectio” su o verso il porticato di esclusiva proprietà della Parte_1
Il motivo è fondato.
Contrariamente a quanto ritenuto dal Tribunale, che richiama un solo precedente remoto (Cass. n.
1256 del 26.5.1961), la giurisprudenza assolutamente prevalente afferma che anche una porta può costituire veduta se, per le sue caratteristiche, consente l'esercizio della prospectio e della inspectio su o verso il fondo del vicino.
E' stato, infatti, affermato che “in tema di limitazioni legali della proprietà, le scale, i ballatoi e le porte, pur essendo fondamentalmente destinati all'accesso dell'edificio, e soltanto occasionalmente od eccezionalmente utilizzabili per l'affaccio, possono configurare vedute quando - indipendentemente pagina 19 di 25 dalla funzione primaria del manufatto - risulti obiettivamente possibile, in via normale, per le particolari situazioni o caratteristiche di fatto, anche l'esercizio della "prospectio" ed "inspectio" su o verso il fondo del vicino” (Cass. n. 499 del 13.1.2006). La qualifica di veduta e l'assoggettamento al rispetto delle distanze è configurabile, infatti, ogni volta che una apertura sia “idonea, per ubicazione, consistenza e struttura, a consentire l'affaccio sul fondo vicino” (Cass. n. 25188 del 15.10.2008; Cass. n. 499 del
2006).
Pertanto, “per la configurabilità di una veduta, non è necessario che l'opera da cui questa è esercitata sia destinata esclusivamente all'affaccio sul fondo del vicino se, per ubicazione, consistenza e caratteristiche, il giudice del merito ne accerti l'oggettiva idoneità all'"inspicere ed al prospicere in alienum", come nel caso di vedute da terrazze, lastrici solari, ballatoi, pianerottoli, porte di accesso, scale. L'obiettiva possibilità di esercizio della "inspectio" e della "prospectio" sul fondo del vicino, pertanto, comporta la configurabilità di una veduta, a prescindere dalla destinazione primaria del manufatto in cui è posta l'apertura” (Cass. n. 13217 del 2013; Cass. 13-10-2004 n. 20205; Cass. 13-1-
2006 n. 499; Cass. 15-10-2008 n. 25188).
Si è così affermato, ad esempio, che la realizzazione di una porta in ferro, che consenta l'affaccio sul lastrico solare del vicino, costituisce veduta, indipendentemente dal fatto che la sua funzione primaria sia altra, rilevando solo se obbiettivamente essa renda possibile, per le sue caratteristiche, di guardare nella proprietà confinante (Cass. n. 20273 del 22.8.2017).
In considerazione dei principi sopra espressi, dunque, anche una porta basculante, benché principalmente destinata al passaggio di veicoli, ben può, quando aperta, consentire l'affaccio sul fondo altrui e dunque essere qualificata veduta.
Ciò precisato, occorre valutare se, nel caso oggetto di causa, l'applicazione delle norme in tema di distanze imposte per le vedute sia compatibile con la conformazione dei luoghi.
E' noto, infatti, che “nell'applicare in materia di condominio le norme sulle distanze legali (nella specie con riferimento al diritto di veduta), spetta al giudice di merito, con apprezzamento di fatto insindacabile in sede di legittimità se non per omesso esame di fatto storico decisivo e controverso, ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., tener conto in concreto della struttura dell'edificio, delle caratteristiche dello stato dei luoghi e del particolare contenuto dei diritti e delle facoltà spettanti ai singoli condomini, verificando, nel singolo caso, … la compatibilità dei rispettivi diritti dei condomini”. Si è infatti stabilito che “il principio […] secondo cui le norme in materia di distanze legali trovano applicazione anche nell'ambito dei rapporti tra condomini, non derogando l'art. 1102 cod. civ. al disposto dell'art. 907 in tema di vedute, non è un principio assoluto, dovendo la sua applicazione tenere conto, nel concreto, della struttura dell'edificio, delle caratteristiche dello stato dei luoghi e del particolare contenuto dei pagina 20 di 25 diritti e delle facoltà spettanti ai singoli condomini e che compete al giudice di merito valutare se, nel singolo caso, esse siano o meno compatibili”. Nell'ipotesi di incompatibilità prevale l'art. 1102 c.c.
(Cass. n. 9995 del 9.10.1998; Cass. n. 3891 del 2000; Cass. n. 22838 dell' 11.11.2005; Cass. n. 6546 del
18.3.2010; Cass. n. 30528 del 2017; Cass. n. 10477 del 19.4.2023).
Tale orientamento deriva dalla circostanza che spesso nei condomini la costruzione ha una conformazione tale da rendere obbiettivamente impossibile il rispetto delle norme in tema di distanze, perché, ad esempio, due balconi di due proprietari finitimi sono ab origine collocati a distanza inferiore a quella di legge (Cass. n. 22838 del 2005).
Sul punto si è anche precisato che “in considerazione della peculiarità del condominio degli edifici
…, il godimento dei beni, degli impianti e dei servizi comuni è in funzione del diritto individuale sui singoli piani in cui è diviso il fabbricato, dovendo i rapporti fra condomini ispirarsi a ragioni di solidarietà si richiede un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione, dovendo verificarsi - necessariamente alla stregua delle norme che disciplinano la comunione - che l'uso del bene comune da parte di ciascuno sia compatibile con i diritti degli altri (Cass.
8808 del 2003). Trova perciò applicazione la disciplina che, regolando in modo particolare e specifico il godimento e l'utilizzazione dei beni comuni, ha natura speciale rispetto alla normativa che, nell'ambito dei rapporti di vicinato, stabilisce le limitazioni legali fra proprietà confinanti, che sono imposte con carattere di reciprocità indipendentemente dalla verifica di un pregiudizio derivante dalla loro inosservanza. Al riguardo occorre fare riferimento quindi all'art. 1102 c.c. - applicabile, ai sensi dell'art.
1139 c.c. - al condominio che, nello stabilire i poteri e i limiti di ciascun partecipante nell'uso dei beni comuni, fissa al tempo stesso le condizioni di liceità della condotta del comunista” (Cass. n. 10477 del
19.4.2023).
Nel caso di specie, presa visione dei luoghi, come rappresentati dalla documentazione fotografica in atti e dalle planimetrie allegate, depositate da ciascuna parte e allegate alla ctu, si osserva quanto segue.
La porta basculante degli appellati più vicina alla proprietà dista da quest'ultima solo 34 cm, Parte_1 come accertato dal ctu.
Dalla domanda di permesso di costruire avanzata nel 2012 da e si ricava che la finestra CP_1 CP_2 preesistente alla basculante era collocata in posizione più distante rispetto alla proprietà dell'appellante
(cfr pagina 6 del doc. 3, parte 2, attrice primo grado).
Guardando la facciata dal cortile, la proprietà comprende il portico posto alla sinistra delle Parte_1 basculanti degli appellati, tale portico si affaccia sulla corte comune antistante l'autorimessa degli appellati. Le proprietà adiacenti delle parti in causa formano, dunque, una specie di “elle”: il muro di facciata che delimita la proprietà degli appellati incontra, infatti, ad angolo retto la linea esterna del pagina 21 di 25 portico della La veduta esercitata dal portone dell'autorimessa degli appellati aperta è dunque Parte_1 di natura obliqua.
La conformazione fisica dei luoghi -tenuto conto della situazione antecedente i lavori eseguiti dagli appellati, delle dimensioni della facciata di questi ultimi e del posizionamento della proprietà dell'appellante rispetto a quella degli appellati- deve ritenersi tale, nel caso di specie, da consentire il rispetto delle distanze di legge per le vedute laterali ed oblique, ben potendosi contemperare l'esigenza dei signori e di avere una conveniente uscita carrabile sulla corte comune con l'esigenza CP_1 CP_2 della proprietà di non subire l'indiscrezione estranea di una veduta obliqua a distanza inferiore Parte_1
a quella di legge, pari a 75 centimetri, ex art. 906 c.c..
In particolare, nel caso concreto, considerato lo spazio attualmente esistente tra le due basculanti degli appellati, il contemperamento tra i rispettivi diritti può realizzarsi con uno spostamento a destra del portone più vicino alla proprietà di modo da rispettare la distanza minima di 75 cm dalla linea Parte_1 di confine, mantenendo le due aperture basculanti;
in alternativa potrà realizzarsi un unico portone di dimensioni maggiori rispetto a quelle delle due aperture attuali, posto una trentina di centimetri più a destra rispetto allo stipite attuale più vicino alla proprietà della basculante degli appellati. Parte_1
Tale spostamento del portone degli appellati supera anche il problema della collisione con una eventuale basculante installata dall'appellante sul lato del suo portico prospiciente la corte comune, nella porzione antistante le due basculanti degli appellati, e tale aspetto assume rilevanza ex art. 1102 c.c..
Infatti, come detto, l'estensione del diritto di ciascun comunista trova il limite nella necessità di non sacrificare ma di consentire il potenziale pari uso della cosa da parte degli altri partecipanti (Cass. 10453 del 2001).
Se, dunque, in linea di principio, il fatto che una basculante, sollevandosi, invada di qualche centimetro la corte condominiale non esclude un pari uso del cortile da parte degli altri condomini, va, tuttavia, precisato che tale invasione dello spazio comune non deve verificarsi in un punto così prossimo alla proprietà esclusiva altrui tale da precludere al vicino un pari uso della colonna d'aria sovrastante la corte condominiale. Sotto tale profilo non appare condivisibile l'affermazione del Tribunale secondo cui, per tale eventualità, dovrà essere la ad arretrare la propria basculante in modo da non collidere Parte_1 con quella degli appellati, ben potendosi, invece, contemperare le diverse esigenze nel rispetto delle distanze di legge.
Pertanto, nel caso di specie, non solo può affermarsi che il rispetto delle distanze legali dettate in materia di vedute oblique è obbiettivamente compatibile con la concreta conformazione dei luoghi, in quanto i 75 centimetri di distanza prescritti possono essere rispettati con un congruo contemperamento dei diritti e delle facoltà dei condomini interessati, ma anche che tale contemperamento è conforme pagina 22 di 25 all'art. 1102 c.c., consentendo al vicino il pari uso della cosa comune. Stante la vicinanza e il collocamento ad angolo retto delle due proprietà, infatti, il posizionamento di analoga basculante da parte dell'appellante sarebbe pregiudicato dall'attuale collocazione della basculante di sinistra (guardando dalla corte) degli appellati, mentre il posizionamento di quest'ultima in conformità della distanza prescritta per l'apertura di vedute oblique consentirebbe alle parti un pari uso dello spazio sovrastante la corte comune.
Dunque, nel caso oggetto di causa, l'applicazione delle norme in tema di distanze dettate per le vedute non solo è compatibile con la conformazione dei luoghi, ma la relativa applicazione è anche coerente con i limiti posti dall'art. 1102 c.c., per cui le due normative possono entrambe trovare applicazione.
Quanto alla visuale sulla proprietà dell'appellante dall'autorimessa degli appellati, deve poi rilevarsi che non vi è dubbio che, quando la basculante di questi ultimi è aperta, si verifica sicuramente un affaccio sul fondo Parte_1
Il primo giudice ha affermato che tale affaccio non sarebbe possibile in quanto detta basculante è collocata molto più indietro rispetto alla facciata della proprietà dell'appellante, per cui la visuale della persona posta all'interno dell'autorimessa aperta dei convenuti sarebbe, di fatto, impedita dallo spigolo del muro perimetrale posto sulla destra, che non consentirebbe di scorgere alcunché al di là dello stesso.
In realtà, così opinando, il Tribunale pare aver considerato come proprietà dell'appellante solo la facciata dell'edificio che si affaccia sul portico al piano terra e non anche detto portico, che invece la difesa ha indicato come di sua proprietà esclusiva sin dall'atto di citazione in primo grado e la Parte_1 circostanza non solo non è mai stata contestata dai convenuti, ma trova riscontro grafico sia nella rappresentazione dei luoghi contenuta nella ctu a pagina 4, sia negli allegati del permesso di costruire richiesto dagli appellati, dove è ben visibile che la proprietà si estende al portico. Parte_1
Così stando le cose, è evidente proprio dalla foto prodotta sub doc. 4 dai convenuti in primo grado, oltre che da quelle allegate alla ctu, che dal portone più a sinistra (guardandolo dalla corte) degli appellati, con la basculante aperta si può agevolmente affacciarsi e guardare verso il portico dell'appellante, senza che la visuale sia impedita dallo spigolo del muro perimetrale richiamato dal primo giudice, considerata anche l'ampiezza dell'apertura dell'autorimessa.
Né vale obiettare che la veduta dall'autorimessa degli appellati avrebbe ad oggetto un mero portico aperto, posto che l'art. 905 c.c. impone il rispetto della distanza -con principio riferibile anche alle vedute laterali di cui all'art. 906 c.c.- anche nei confronti di meri tetti o di fondi chiusi e aperti, con la conseguenza che, ai fini delle distanze dalle vedute, “per fondo del vicino deve intendersi qualsiasi immobile recintato o aperto, coperto o scoperto” e financo un muro cieco (Cass. n. 13157 del 1991) o un fondo rustico o un mero terreno (Cass. n. 1902 del 9.10.1970). pagina 23 di 25 In definitiva, il terzo motivo di appello deve essere accolto con ordine agli appellati di allontanare dalla linea di confine con la proprietà sino a concorrenza della distanza minima di 75 Parte_1 centimetri, il lato del portone dell'autorimessa più vicino alla proprietà dell'appellante.
SPESE DI LITE
L'accoglimento parziale dell'appello proposto determina una riforma della sentenza di primo grado, che comporta la necessità di rivedere la regolamentazione delle spese di entrambi i gradi di giudizio.
Giova infatti ricordare che la Corte di Cassazione ha statuito che il giudice dell'appello “allorché riformi in tutto o in parte la sentenza impugnata, è tenuto a provvedere, anche d'ufficio, ad un nuovo regolamento di dette spese alla stregua dell'esito complessivo della lite, atteso che, in base al principio di cui all´art. 336 cod. proc. civ., la riforma della sentenza del primo giudice determina la caducazione del capo della pronuncia che ha statuito sulle spese” (cfr. Cass. n. 130/2017). Di talché, il giudice dell'impugnazione procederà – in caso di riforma totale o parziale della sentenza impugnata – al nuovo regolamento delle spese processuali, “il cui onere va attribuito e ripartito tenendo presente l'esito complessivo della lite poiché la valutazione della soccombenza opera, ai fini della liquidazione delle spese, in base ad un criterio unitario e globale, mentre, in caso di conferma della sentenza impugnata, la decisione sulle spese può essere modificata soltanto se il relativo capo della sentenza abbia costituito oggetto di specifico motivo d'impugnazione” (cfr. Cass. ord. n. 1775/2017).
La è, in sostanza, vittoriosa rispetto alla questione del mancato rispetto dell'art. 906 c.c. da Parte_1 parte della nuova veduta laterale aperta dai convenuti e alla violazione dei limiti di cui all'art. 1102 c.c. con riferimento all'eccessiva vicinanza di una delle due nuove aperture realizzate dai convenuti, mentre
è soccombente in ordine alla domanda di risarcimento dei danni connessi alle crepe e alle fessurazioni riscontrate nella sua proprietà e in ordine alla contestata illegittimità dell'utilizzo del muro perimetrale comune per l'apertura di nuovi portoni.
Ritiene il Collegio che l'accoglimento solo parziale delle domande della signora giustifichi Parte_1 la compensazione per metà delle spese di lite di entrambi i gradi di giudizio, con condanna di parte appellata alla refusione a favore della stessa della residua metà, in quanto prevalentemente soccombente.
Considerati, dunque, i parametri di cui al D.M. n.55/2014 (come modificato dal D.M. 13 agosto 2022
n. 147), il valore indeterminabile della causa dichiarata ai fini del contributo unificato, che può inquadrarsi nello scaglione tra 26.000 e 52.000, l'effettiva attività difensiva svolta e la media difficoltà delle questioni trattate, le spese di lite sopportate da parte appellante sono liquidate, per il primo grado, nella somma di euro 7.616,00 (di cui euro 1.701,00 per studio, euro 1.204,00 per fase introduttiva, euro
1.806,00 per fase di trattazione, euro 2.905,00 per fase decisionale), oltre il 15% di rimborso spese pagina 24 di 25 forfettario, contributo unificato, iva e cpa come per legge;
per il presente grado di appello si liquidano in euro 6.946,00 (di cui 2.058,00 per studio, euro 1.418,00 per fase introduttiva, euro 3.470,00 per fase decisionale), oltre il 15% di rimborso spese forfettario, contributo unificato, iva e cpa come per legge, escludendosi la voce relativa alla fase istruttoria, in quanto assente.
La metà di detti importi deve, pertanto, porsi a carico di parte appellata, a titolo di spese di lite.
Tenuto conto dei temi di indagine affrontati dal ctu, si ritiene congrua la divisione a metà tra le parti delle relative spese.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello avverso la sentenza emessa dal Tribunale di Varese n. 913/2024, pubblicata il 21.10.2024 -ogni contraria istanza, domanda, eccezione disattesa- in parziale riforma della sentenza di primo grado, così provvede:

1. condanna e ad arretrare, dalla linea di confine con la proprietà di Controparte_1 CP_2
, sino a concorrenza della distanza di 75 centimetri da detto confine, il lato Parte_1 più vicino alla proprietà dell'appellante del portone dell'autorimessa realizzata dagli stessi sulla facciata condominiale prospiciente la corte comune, di cui al mappale 82;

2. conferma il rigetto delle altre domande;

3. compensate per metà le spese di lite, condanna e a pagare a Controparte_1 CP_2
, a titolo di rimborso della residua metà delle spese di lite di primo grado, la Parte_1 somma di euro 3.808,00, oltre il 15% per rimborso spese forfettarie e accessori di legge, metà del contributo unificato;

4. pone le spese di CTU a carico delle parti nella misura di metà per ciascuna;

5. compensate per metà le spese di lite, condanna e a pagare a Controparte_1 CP_2
, a titolo di rimborso della residua metà delle spese di lite di secondo grado, Parte_1 la somma di euro 3.473,00, oltre il 15% per rimborso spese forfettarie e accessori di legge, metà del contributo unificato.
Così deciso in Milano, nella camera di consiglio del 15.10.2025.
Il Consigliere estensore
Nicoletta Sommazzi Il Presidente
LO ON
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