N. R.G. 1339/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
SEZIONE III CIVILE
La Corte di Appello di Firenze, Sezione Terza Civile, in persona dei Magistrati: dott. Carlo Breggia Presidente dott. Marco Cecchi Consigliere Relatore dott. Antonio Picardi Consigliere
ha pronunciato la seguente

SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 1339/2024
promossa da:
, in Parte_1
persona del Curatore, dott.ssa , elettivamente domiciliata in Poggibonsi Parte_2
(SI) presso lo studio dell'Avv. Cristina Bartalini, che lo rappresenta e difende come da procura in atti.
PARTE APPELLANTE
contro
, in persona del legale rappresentante, sig. PA CP_1
elettivamente domiciliato in Foggia presso lo studio dell'Avv. Stefano Aquilino,
[...]
che lo rappresenta e difende come da procura in atti.
PARTE APPELLATA

avverso sentenza n. 334/2024 del Tribunale di Siena
CONCLUSIONI

trattenuta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per la parte appellante: “Piaccia all'Ecc.ma Corte di Appello adita, contrariis reiectis, accolto il presente atto di appello, riformare la sentenza n. 334/2024 pubbl. il 16/04/2024
(doc. 1), Repert. n. 499/2024 del 17/04/2024, con la quale il Tribunale di Siena, Dott.ssa
Alessandra Verzillo, ha deciso la causa civile iscritta al R.G. n° 1034/2022, per le ragioni
e i motivi sopra espositi in permessa. Per l'effetto della riforma: In via principale: in tesi, respingere e rigettare tutte le domande ex adverso formulate nei confronti dell'odierna convenuta, con particolare riferimento ai punti A), B), C) D), E), G) E) F) e H) delle conclusioni di parte attrice formulate nell'atto di citazione, in quanto infondate in fatto e diritto, per tutte le causali di cui in premessa. In ipotesi, nella denegata ipotesi in cui venga ravvisata una qualche responsabilità della Curatela del , ridurre la Parte_1
quantificazione dei danni, in base a quanto emerso dalla CTU del Dott. nella Per_1 misura non superiore alla somma di € 36.275,10, o nella minor somma ritenuta di giustizia o ragione. In via riconvenzionale: in tesi, accertato e dichiarata l'illegittimità della sospensione del canone operata da parte attrice autonomamente, accertare e dichiarare il grave inadempimento contrattuale della PA
per la mancata corresponsione dei canoni di locazione da febbraio 2021 sino a dicembre
2023 e, per l'effetto, condannare la al pagamento della somma di euro CP_1
87.500,00 oltre Iva, a titolo di canoni non corrisposti dal mese di febbraio 2021 al mese di dicembre 2023, essendo intervenuto il rilascio dell'immobile in data 12/01/2024, oltre gli interessi legali dal dì del dovuto al saldo effettivo. In ipotesi, accertato e dichiarata
l'illegittimità della sospensione del canone operata da parte attrice autonomamente, accertare e dichiarare il grave inadempimento contrattuale della PA
per la mancata corresponsione dei canoni di locazione da febbraio 2021 sino a
[...] dicembre 2023 e, per l'effetto, condannare la al pagamento della somma CP_1
di euro 55.000,00 oltre Iva, a titolo di canoni non corrisposti dal mese di febbraio 2021 al mese di novembre 2022, ovvero fin quando la ha continuato ad effettuare CP_1 la propria attività imprenditoriale all'interno del fabbricato per cui è causa, oltre gli interessi legali dal dì del dovuto al saldo effettivo. In ogni caso, con vittoria di spese e competenze di causa del primo e del secondo grado di giudizio o, in denegata ipotesi, con compensazione delle spese di lite di primo grado”.
Per la parte appellata: “Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Firenze ogni contraria deduzione istanza e conclusione disattesa, in accoglimento delle domande formulate in primo grado nei confronti della rigettare l'appello cosi come Controparte_2
2 proposto dalla Curatela Fallimentare confermando la sentenza n° 334/2024 pubblicata in data 16.04.2024 rep.499/2024 del 17.04.2024. In via del tutto subordinata confermata la responsabilità per inadempimento contrattuale della Curatela Fallimentare e alla luce delle dichiarazioni riportare dalla odierna appellante inerente alla quantificazione del danno quantificarlo nella misura di euro 36.275,10 o in quella ritenuta di giustizia.
Rigettarsi la domanda riconvenzionale, come tale assorbita nella domanda principale accolta ,perché infondata in fatto e in diritto e non provata. Disporsi occorrendo
l'assunzione della prova testimoniale articolata in atti con l'adozione per l'espletamento dei provvedimenti che il Collegio riterrà più opportuni. Rigettarsi la istanza di sospensione della esecutività della sentenza de qua concessa in via del tutto provvisoria per difetto dei presupposti richiesti ex lege. Vinte le spese di entrambi i giudizi”.
MOTIVAZIONE

1) Con ricorso depositato il 27.6-.2024, la
[...]
(di seguito: il ) ha proposto appello Parte_1 Parte_1
avverso la sentenza n. 334/2024 del Tribunale di Siena, con la quale era stata dichiarata la risoluzione del contratto di locazione intercorso tra il predetto , quale locatore, Parte_1
e la ditta (di seguito: , quale conduttrice, per PA CP_1
inadempimento del primo, con condanna del medesimo al risarcimento dei Parte_1 danni (nella misura di € 73.565,06 oltre accessori).
1.1) La causa di prime cure era stata instaurata (con atto di citazione) da CP_1
allegando che:
• nel 2018 aveva sottoscritto un contratto di locazione commerciale con
[...]
relativamente ad un opificio di proprietà di Parte_1 quest'ultima, sito in Montepulciano (SI), costituito da un complesso edilizio destinato ad attività di trasformazione di prodotti agricoli e zootecnici;

• nel corso del rapporto, la locatrice era stata dapprima posta in liquidazione e poi dichiarata fallita, con prosecuzione del rapporto con il;
Parte_1
• nel corso della locazione, aveva segnalato (in particolare dopo l'occorrenza CP_1 di precipitazioni di particolare intensità) la necessità di procedere all'esecuzione di lavori straordinari al tetto di copertura di larga parte degli immobili facenti parte del complesso aziendale concesso in locazione;

• i fenomeni lamentati (percolamento, pavimenti bagnati, insalubrità degli ambienti) si erano peraltro rivelati tali da incidere sullo stesso svolgimento dell'attività lavorativa da parte di CP_1
3 • inutili si erano rivelati i solleciti rivolti al non solo a procedere con i Parte_1
lavori, ma anche ad effettuare un sopralluogo per verificare lo stato degli immobili ed eventualmente autorizzare a procedere direttamente ai lavori stessi;
CP_1
• il 30.6.2021, nella perdurante inerzia del , aveva comunicato la Parte_1 CP_1
propria volontà di risolvere il contratto;

• erano seguiti contatti tra le parti, senza tuttavia esito positivo, richiedendosi da parte del il versamento integrale dei canoni scaduti e non pagati, e, da Parte_1 parte di la riduzione dell'importo in questione in considerazione della CP_1
minor utilizzabilità dei beni locati (che aveva comportato anche la sospensione dell'attività aziendale), lamentando peraltro anche l'insorgenza di notevoli danni a proprio carico.
1.1.1) aveva quindi chiesto: “Voglia l'Onorevole Tribunale adito ,contrariis CP_1
rejectis, così provvedere: A) accertare e dichiarare valido l'intercorso rapporto di locazione tra la Curatela Fallimentare “ e la società Parte_1
ai patti e condizioni stabiliti con scrittura del PA
12.12.2018; B) accertare e dichiarare che le condizioni di manutenzione generale degli immobili locati e della loro inutilizzabilità , così come la necessità degli interventi manutentivi strutturali ,e ,straordinari, sono quelli riportati nella relazione descrittiva
,dello stato dei luoghi, del 25.11.2021 a firma del geometra , iscritto all'albo dei CP_3
geometri della provincia di Arezzo, al n° 1543 , da intendersi integralmente trascritta e, punto per punto richiamata, o di quella che potrà essere accertata da CTU occorrenda e che il Giudice Vorrà disporre in caso di contestazione;
C) accertare e dichiarare
l'inadempimento contrattuale totale o parziale da parte della locatrice venuta meno al suo obbligo e/ adempimento di assicurare per intero , o in maniera parziale, il bene locato all'uso convenuto tradottosi nell'obbligo (inevaso) di effettuare interventi manutentivi strutturali difettando i quali è stata esclusa ogni possibilità di utilizzo totale e/o parziale dei beni interessati dal degrado manutentivo;
D) accertare e rideterminare occorrendo e se dovuto il canone di locazione ,stabilito nel contratto, previa indagine peritale tecnico manutentiva, che il Giudice Vorrà disporre di ufficio, in relazione allo stato di fruibilità del bene locato, nella misura proporzionale all'entità dell'inadempimento del locatore, considerando, altresì , le ripercussioni economiche negative, nessuna esclusa, avutesi sull'intera attività produttiva, ma anche commerciale ,della ,con il CP_1
ripristino, in maniera equa, del rapporto sinallagmatico tra le parti, facendo comunque salvi tutti i diritti risarcitori ivi compresi quelli spiegati nella presente domanda giudiziale. E) accertare e dichiarare all'esito dell'espletamento dei mezzi istruttori richiesti e disamina di tutta la documentazione contabile societaria fiscale e contrattuale
4 prodotta in giudizio, da parte della , e occorrendo attraverso Ctu tecnico CP_1
contabile, che il danno emergente occorso alla ditta attrice , come diretta conseguenza della inutilizzabilità totale e/o parziale del bene locato, può essere quantificato alla data della introdotta domanda giudiziale in euro 110761,06 e , quanto al danno da lucro cessante in euro 62483,69 che potrà essere moltiplicato dalla data della domanda giudiziale e per ogni anno a seguire fino alla realizzazione, rectius ultimazione, dei lavori di ripristino dei locali locati o di quella minore o maggiore che potrà essere accertata secondo giustizia anche all'esito della espletanda CTU o secondo equità da parte del
Giudicante previa valutazione di tutti gli elementi probatori che verranno offerti nel presente giudizio;
F) accertare e dichiarare ,all'esito della indagine peritale, svolta dal geom. , perito di parte della , e di quanto da quest'ultimo stabilito , CP_3 CP_1
con relazione di perizia tecnica prodotta in atti, in termini di descrizione dello stato dei luoghi e computo metrico dei lavori a farsi per il ripristino della funzionalità e fruibilità dei beni locati che questi ultimi necessitano interventi manutentivi per l'importo di euro
32975,94 o di quella somma maggiore o minore che potrà essere accertata secondo giustizia anche all'esito della richiesta di consulenza tecnica che potrà essere disposta di ufficio;
G) e per tale effetto dichiarare la convenuta Curatela Fallimentare, nella persona del suo legale rappresentante pro tempore, Curatore al Fallimento, tenuta alla effettuazione dei lavori tecnici manutentivi di cui alla domanda ,e ,come da computo metrico estimativo a firma del geom. in atti, e quindi riassunti nella consulenza CP_3
tecnica di parte attorea e/o comunque di tutti quelli occorrendi che verranno accertati e indicati come necessari secondo giustizia anche all'esito di Ctu;
H) condannare la
Curatela Fallimentare al risarcimento del danno patrimoniale occorso alla ditta CP_1
, per i motivi dichiarati e previo accertamento degli stessi come innanzi
[...]
quantificati , nella misura indicativa e salva più equa valutazione del Giudicante di euro
110761,06 quanto al danno emergente e quanto al lucro cessante nella misura indicativa di euro 62483,69 che potrà essere, sussistendone i presupposti, moltiplicata per gli anni a seguire successivi alla proposizione della domanda giudiziale e fin alla effettiva esecuzione dei lavori di ripristino del beni locati o per quella somma che sarà accertata secondo giustizia anche all'esito, occorrendo, di consulenza tecnico economica disposta di ufficio sull'andamento della produzione e sugli effetti negativi per quel che ha interessato la produttività dell'opificio come diretta conseguenza delle gravi inadempienze contrattuali in questa sede contestate. Spese regolate secondo giustizia”.
1.2) Il , costituitosi, aveva contestato le allegazioni e le domande di Parte_1
controparte, in particolare esponendo che:
5 o doveva essere disposto mutamento di rito, trattandosi di causa da trattare con il rito lavoro;

o aveva espressamente dichiarato, all'atto della firma del contratto, di aver già CP_1
preso visione degli immobili concessi in locazione e di accettarli nello stato in cui si trovavano;

o era totalmente generica l'allegazione concernente l'occorrenza di forti precipitazioni, non essendo indicato quando si sarebbero verificate;

o il contratto era del 2018 e era stata dichiarata Parte_1 fallita nel 2020, mentre aveva asserito di aver già lamentato, nell'ottobre del CP_1
2019, i problemi in questione: tuttavia, nelle mail del 2019 inviate all'allora commercialista di nulla era indicato in tal Parte_1
senso; proprio da tali comunicazioni, anzi, risultava come fosse già a tale CP_1
momento in ritardo con il pagamento dei canoni;

o la Curatela del Fallimento, poi, aveva risposto tempestivamente a indicando CP_1
la procedura da seguire (predisporre una perizia, allegare dei preventivi di costo per gli interventi, per consentire di rimettere al Giudice Delegato la questione in ordine alla loro fattibilità) che, tuttavia, non era stata minimamente seguita da
CP_1
o dopo molte difficoltà, era stato comunque eseguito un sopralluogo (alla presenza di un tecnico) con predisposizione di un verbale che, tuttavia, si era rifiutata di CP_1
sottoscrivere; gli accertamenti eseguiti in tale sede, peraltro, avevano smentito le prospettazioni della stessa essendosi individuata la causa dei problemi nella CP_1
mancata esecuzione degli interventi di manutenzione ordinaria;

o i danni lamentati da non sussistevano;
CP_1
o non aveva versato tutti i canoni scaduti. CP_1
1.2.1) In base a ciò, il aveva chiesto: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, Parte_1
contrariis reiectis, - in via preliminare, mutare il rito ex art. 426 cpc, trattandosi di causa in materia locatizia, regolata dall'art. 447 bis;
- sempre in via preliminare, Voglia il
Giudice adito, ai sensi dell'art. 418 cpc modificare il decreto di fissazione udienza e, per
l'effetto, fissare una nuova udienza, in virtù della domanda riconvenzionale svolta dall'odierna comparente;
In via principale, respingere e rigettare tutte le domande ex adverso formulate nei confronti dell'odierna convenuta, con particolare riferimento ai punti A), B), C) D), E), G) E) F) e H) delle conclusioni di parte attrice, in quanto infondate in fatto e diritto, per tutte le causali di cui in premessa;
in via riconvenzionale, accertato e dichiarata l'illegittimità della sospensione del canone operata da parte attrice autonomamente, accertare e dichiarare il grave inadempimento contrattuale della
[...]
[...] per la mancata corresponsione dei canoni di locazione da Parte_3 febbraio 2021 sino a ottobre 2022 compresi e, per l'effetto, dichiarare la risoluzione del contratto di locazione per cui è causa ai sensi dell'art. 15 del medesimo contratto di locazione, sottoscritto tra la società , Parte_1
oggi fallita, e la , in data 12/12/2018. In conseguenza PA
di quanto sopra, condannare la al rilascio immediato PA dell'immobile e dei fondi oggetto del ridetto contratto, siti in Montepulciano, Piazza Italia
9, censiti al NCEU del ridetto Comune al Foglio 50, particella 10, sub 5, e al NCT al
Foglio 50, particelle 540 e 647, oltre annessi ,nonché condannare la PA
al pagamento della somma di euro 52.500,00 oltre Iva, a titolo di canoni
[...]
non corrisposti dal mese di febbraio 2021 al mese di ottobre 2022, nonché i successivi canoni maturandi sino al rilascio dell'immobile, gli interessi legali dal dì del dovuto al saldo effettivo. Il tutto, con vittoria di spese e competenze legali del procedimento”.
1.3) Mutato il rito, svolta istruttoria mediante produzioni documentali ed espletamento di due consulenze tecniche d'ufficio, il Tribunale di Siena aveva infine ritenuto che:
− i Vigili del Fuoco avevano effettuato un intervento, in data 7.11.2022, al cui esito era stata indicata la precarietà del manto di copertura del magazzino di stoccaggio;

− il CTU, ing. , aveva rilevato le condizioni “abbastanza scarse” del Per_2
fabbricato, comportante la necessità del rifacimento della copertura o di altre opere strutturali (il tutto per € 311.000,00), derivanti dalla vetustà dello stesso e dalla presenza di infiltrazioni d'acqua;
− era stata riscontrata anche la presenza di lastre di copertura in cemento-amianto, necessitanti di speciali tecniche di rimozione e smaltimento;

− il si era dimostrato negligente e dalla documentazione in atti “...si Parte_1
evince la totale noncuranza della curatela che avrebbe dovuto attivarsi, sin dalla prima segnalazione di parte ricorrente (in data 22.1.21) che chiedeva un sopralluogo onde verificare lo stato di degrado dell'immobile”;
− “La ragione più liquida, nella vicenda in esame, è che a fronte dell'eccepito inadempimento , la resistente non ha provato in alcun modo di essersi adoperata per garantire il godimento dell'immobile durante la locazione (ex artt.1575 cc e ss) e pertanto, ex art.1460 cc, la ricorrente si è rifiutata di adempiere la sua obbligazione, risultando del tutto stravolto il sinallagma contrattuale”;
− “Né i docc.6-7-14 di parte resistente, possono ritenersi valida prova, in quanto in detta corrispondenza la curatrice richiede alla di accertare con CP_1
consulenza lo stato di urgenza , redigere preventivo e fare istanza a che il GD
7 autorizzi i relativi lavori, il cui costo sarebbe stato poi scomputato dai canoni di locazione. E' difficile comprendere perché mai la avrebbe dovuto CP_1
attivarsi, sostenendo anche spese di consulenza, quando la curatrice avrebbe dovuto segnalare al GD la situazione di pericolo già nel 2021 – anche a seguito dell'ordinanza sindacale e della successiva segnalazione relativa all'Amianto nel
2022 – e non ha ritenuto di fare alcunché”;
− il danno subito da alla stregua delle indicazioni fornite dal CTU, dott. CP_1
doveva stimarsi in € 73.565,06. Per_1
1.3.1) All'esito di tale analisi, il Tribunale aveva ritenuto che “

Per questi motivi

, la domanda merita accoglimento, va dichiarata la risoluzione del contratto per inadempimento La domanda riconvenzionale risulta assorbita” ed emesso quindi la seguente statuizione: “Accoglie la domanda Dichiara la risoluzione del contratto per inadempimento di parte resistente Assorbita la domanda riconvenzionale Condanna parte resistente Parte_1
, in persona del Curatore - Al risarcimento del danno in favore di parte
[...]
ricorrente in persona del l.r.p.t., che liquida PA
complessivamente in euro 73.565,06, oltre interessi e rivalutazione dal dovuto al saldo effettivo - a rifondere le spese processuali di parte ricorrente, che liquida in euro
14.103,00 per compenso, oltre il CU relativo allo scaglione di riferimento sul decisum, oltre RF, CPA ed IVA ai sensi di legge pone le spese di c.t.u. definitivamente a carico di parte resistente”.
2) Nei confronti di tale sentenza ha dunque proposto appello il . Parte_1
2.1) Il gravame è stato affidato ai seguenti motivi:
1°. “Errata interpretazione della CTU dell'Ing. e omessa valutazione delle Per_2 condizioni del contratto di locazione”, contestando la valutazione fornita dal giudice di prime cure alle risultanze emergenti dalla predetta relazione di consulenza, di cui il Tribunale si era limitato a valorizzare solo alcuni passaggi estrapolandoli dal contesto di riferimento, soprattutto senza effettuare alcuna valutazione con il tenore del contratto di locazione dei beni in questione e, infine, senza prendere in considerazione le conclusioni del consulente secondo cui i problemi lamentati si erano verificati a causa dell'assenza di manutenzione ordinaria;

2°. “Errata attribuzione di responsabilità in capo alla Curatela nella risoluzione del contratto”, rilevando come le errate conclusioni tratte dal giudice di prime cure in ordine alla ravvisata sussistenza di una responsabilità da inadempimento in capo al derivassero da una mancata congrua valutazione del contenuto del Parte_1
8 contratto e degli obblighi da esso previsti (che aveva posto a carico del conduttore tutti gli interventi necessari per lo svolgimento dell'attività aziendale), trascurando peraltro il fatto che aveva immediatamente (dopo la prima lamentela del CP_1
gennaio 2021) sospeso il pagamento dei canoni, continuando tuttavia ad usufruire dell'immobile sino al novembre 2022;
3°. “Errata interpretazione della CTU dell'Ing. in merito alla Per_1 quantificazione del danno”, censurando – in subordine rispetto ai primi due motivi di gravame – anche le valutazioni esposte dal Tribunale di Siena al fine della quantificazione del danno lamentato da anzitutto evidenziando la radicale CP_1
assenza di prova sul punto e la valenza eminentemente esplorativa della consulenza tecnica d'ufficio fatta espletare al dott. e, comunque, Per_1 evidenziando come il predetto CTU avesse segnalato egli stesso l'assenza di prova del danno in questione, limitandosi quindi unicamente ad ipotizzare (per sua stessa ammissione) nella parte finale della relazione un danno pari ad € 36.279,10, mentre il giudice di prime cure aveva invece preso in considerazione l'importo originariamente indicato nella bozza (pari ad € 73.565,06); ciò, peraltro, a prescindere dalla non condivisibilità dei criteri presuntivi utilizzati dal CTU (come, ad es., un margine di utile pari al 40% del fatturato, trattandosi di ipotesi totalmente irrealistica per qualsiasi azienda, ma vieppiù per una operante nel settore dei mangimi);
4°. “Errata ed omessa pronuncia sulla domanda riconvenzionale del pagamento dei canoni”, stigmatizzando l'assoluta non condivisibilità del rilievo del giudice di prime cure secondo cui, una volta accolta la domanda di risoluzione attore, la domanda riconvenzionale di pagamento dei canoni era “assorbita”, anche in considerazione del fatto che la consolidata giurisprudenza di legittimità era orientata nel senso dell'illegittimità dell'integrale sospensione del pagamento dei canoni, anche in presenza di inadempimento del locatore per vizi dell'immobile;
5°. “Errata pronuncia sulla condanna alle spese”, rilevando come – anche in ipotesi di reiezione degli altri motivi di appello – non poteva ritenersi condivisibile la decisione sulle spese adottata in prime cure, stante il notevole divario tra la domanda attorea di risarcimento danni e la misura (comunque errata) in cui invece era stata accolta, in misura inferiore alla metà, che avrebbe dovuto indurre a compensare le spese.
L'appellante ha quindi chiesto che la Corte, in riforma della impugnata sentenza, accogliesse le conclusioni come in epigrafe trascritte.
2.2) Radicatosi il contraddittorio, ha: CP_1
9 − preliminarmente eccepito l'inammissibilità dell'impugnazione, in quanto caratterizzata “...da numerosissime pagine e soprattutto una serie enorme di allegati che sono palesemente ingiustificati e sicuramente non proporzionati al thema decidendum ,e al grado di complessità, oggetto del presente gravame”;
− eccepito l'improcedibilità della domanda riconvenzionale, in quanto non preceduta da mediazione;

− argomentato nel senso dell'impossibilità di accoglimento dei motivi di gravame, atteso che:
o il primo motivo era:
▪ inammissibile, in quanto privo dell'indicazione del capo della sentenza impugnato e delle ragioni critiche mosse alla sentenza stessa;

▪ infondato, in quanto la consulenza tecnica d'ufficio aveva attestato le precarie condizioni dell'immobile, già al momento della stipula del contratto;

o il secondo motivo era:
▪ inammissibile, in forza delle medesime considerazioni svolte con riferimento al primo motivo di gravame;

▪ infondato, avendo il giudice di prime cure correttamente valutato il contenuto della relazione di consulenza, mentre nulla comportavano sul punto le clausole contrattuali;

o il terzo motivo era:
▪ anch'esso inammissibile, per i medesimi rilievi svolti;

▪ infondato, trattandosi di valutazione equitativa basata sulle indicazioni della consulenza tecnica d'ufficio;
o il quarto motivo era infondato in quanto “La declaratoria di risoluzione del contratto per inadempimento della Curatela Fallimentare ha reso di fatto superflua ogni considerazione sulla domanda riconvenzionale rappresentata dall'odierna appellante”;
o il quinto motivo era infondato in quanto la liquidazione delle spese relative al giudizio di prime cure era del tutto corretta e congruente con il principio della soccombenza.
2.2.1) La predetta parte appellata ha quindi chiesto la reiezione del gravame, concludendo nei termini indicati in epigrafe.
3) Ciò premesso, deve immediatamente rilevarsi come l'appello si presenti fondato e debba essere, conseguentemente, accolto alla stregua delle considerazioni che seguono.
10 3.1) Preliminarmente, peraltro, devono prendersi in considerazione le eccezioni di inammissibilità sollevate da parte appellata sia con riferimento all'atto di appello in sé considerato, sia con riferimento ai singoli motivi di gravame e, in particolare, i primi tre dell'appello stesso, onde rilevarne l'infondatezza.
3.1.1) Quanto alla prima eccezione, si ricorda come l'appellata abbia stigmatizzato l'eccessiva lunghezza dell'atto di appello (32 pagine), rilevando la violazione del principio di sinteticità degli atti e, in particolare, valorizzando “...il dovere delle parti in causa di effettuare un lavoro di sintesi e di selezione dei profili di fatto e di diritto della vicenda quale poi viene sottoposta al vaglio dei giudici in un ottica di economia processuale che serva a evidenziare i profili rilevanti ai fini della formulazione dei motivi (cassazione
15180/2010) senza però rendere oltremodo complessa la comprensione sia dei fatti che dei principi di diritto che la parte intende sottoporre al vaglio del giudicante”.
In proposito va rilevato come, al netto della recente modifica dell'art. 342 c.p.c., il principio di sinteticità degli atti non rappresenti di per sé un fattore incidente sull'ammissibilità degli atti processuali, potendo incidere su tale profilo solo ove ne precluda l'intellegibilità (cfr Cass. 8009 del 21.3.2019), il che non è ravvisabile nel caso di specie.
Ad un simile stigma, del resto, non si sottrarrebbe neppure la comparsa di costituzione dell'appellata (di 56 pagine), ove, solo esemplificativamente, 17 delle stesse sono destinate al riepilogo del processo di prime cure, con valorizzazione di profili (come la valutazione del contenuto della relazione del consulente di parte del , geom. Parte_1
, alle pp.gg. da 7 a 10) che non hanno sostanzialmente rivestito alcun rilievo nella Per_3
decisione assunta dal giudice di prime cure (essendo tale relazione ivi tacciata di genericità, superficialità, negligenza ed imperizia).
3.1.2) Quanto poi alla dedotta inammissibilità dei primi tre motivi d'appello, asseritamente gravati dall'omessa indicazione dei capi della sentenza impugnati e delle specifiche ragioni di censure mosse agli stessi, si ricorda come il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità sia attestato nel senso che “Gli artt. 342 e 434 c.p.c., nel testo formulato dal d.l. n. 83 del 2012, conv. con modif. dalla l. n. 134 del 2012, vanno interpretati nel senso che l'impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, ovvero la trascrizione totale o parziale della sentenza appellata, tenuto conto della permanente natura di "revisio prioris instantiae"
11 del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata” (cfr Cass. 13535 del 30.5.2018; nello stesso senso: Cass. 27199 del
16.11.2017; Cass. 10916 del 5.5.2017), valorizzando il ricorso a modalità non rigidamente formali nella proposizione di atti di gravame ed evidenziando dunque che “Non può considerarsi aspecifico e deve, quindi, essere dichiarato ammissibile, il motivo d'appello che esponga il punto sottoposto a riesame, in fatto ed in diritto, in modo tale che il giudice sia messo in condizione (senza necessità di esplorare, in assenza di parametri di riferimento, le vicende processuali) di cogliere natura, portata e senso della critica, non occorrendo, tuttavia, che l'appellante alleghi e, tantomeno, riporti analiticamente le emergenze di causa rilevanti, le quali risultino investite ed evocate non equivocamente dalla censura, diversamente da quel che è previsto per l'impugnazione a critica vincolata”
(Cass. 7675 del 19.3.2019).
Infine, è stato precisato che “In materia di appello, l'inammissibilità del gravame per violazione dell'art. 342 c.p.c. sussiste solo quando il vizio investa l'intero contenuto dell'atto, mentre quando sia possibile individuare motivi o profili autonomi di doglianza, sufficientemente identificati, è legittimo scrutinare questi ultimi nel merito, resecandoli dalle ragioni d'impugnazione viziate da genericità, sicché, ove la suddetta opera selettiva
e l'esame che ne è derivato siano stati compiuti correttamente, l'eventuale errore del giudice sul tipo di formula adottata all'esito dello scrutinio dei motivi (dichiarati inammissibili o rigettati) non integra ragione di nullità della sentenza, risolvendosi in una irregolarità non incidente sul diritto di difesa” (così Cass. 20124 del 7.10.2015)
In quest'ottica deve quindi evidenziarsi come il gravame in analisi non possa in alcun modo assurgere al deficit contenutistico valorizzato dalla Suprema Corte onde ritenere applicabile l'art. 342 c.p.c., dal momento che risultano esposti dall'appellante profili di censura sufficientemente chiari nei confronti della sentenza impugnata, con indicazione dettagliata delle considerazioni del giudice di prime cure oggetto delle censure predette, la cui valutazione deve essere compiuta sul piano della fondatezza o meno dell'appello e non su quello della sua ammissibilità.
3.2) Passando quindi all'analisi del merito del gravame devono essere presi in considerazione, unitariamente, i primi due motivi dello stesso, stante la contiguità tra le questioni ivi affrontate.
3.2.1) Come accennato supra, infatti, entrambi tali motivi risultano contenere contestazioni alla valutazione compiuta dal giudice di prime cure in ordine alle risultanze emergenti dalla relazione di consulenza tecnica dimessa dall'ing. , al fine Persona_4 della valutazione dell'esistenza di una responsabilità contrattuale in capo al Parte_4
[...] con riferimento in particolare alle condizioni dell'immobile oggetto di causa, al contenuto delle obbligazioni contrattualmente gravanti sulle parti ed alla condotta delle parti stesse.
3.2.2) Dalla predetta relazione risulta in particolare che:
− l'immobile principale del complesso edilizio concesso in locazione era, al momento del sopralluogo effettuato dal CTU, in precarie condizioni (“L'immobile
è, adesso in condizioni di scarsa manutenzione con lievi differenze tra la zona adibita ad uffici e quella dei magazzini e della produzione. Lo stato dell'immobile mette in evidenza una situazione protrattasi nel tempo e che, nel corso degli anni ha portato all'attuale situazione che in alcune zone è veramente precaria”) e ciò, in particolare, con riferimento al manto di copertura (“La situazione più precaria è quella che riguarda la copertura dell'intero immobile che, in alcune zone appare veramente irrecuperabile”) e, nello specifico, nelle zone indicate (nella planimetria allegata alla relazione) con le lettere G, E, D, C, H (con manto di copertura contenente amianto), B, A, M e L;

− “...alcuni locali, in particolare quelli indicati con le lettere E – D – C non sembrano stati utilizzati di recente e sono locali anche ingombri di materiali da discaricare;
la parte superiore della zona ufficio e vendita è una zona, che pur con buone caratteristiche non è stata di recente utilizzata in quanto è difficoltoso
l'accesso che può avvenire esclusivamente attraverso una scala a pioli che deve essere di volta in volta collocata”;
− in data 7.11.2022 era stato effettuato un intervento dei Vigili del Fuoco che aveva rilevato una situazione di precarie condizioni di stabilità del manto di copertura delle zone magazzino, co pericolo di crollo, disponendo quindi l'inibizione dell'accesso a tali aree;

− la situazione riscontrata era risalente nel tempo, rilevando che “Quanto descritto è una situazione che si è protratta nel tempo, e che man mano che passa il tempo e si verificano infiltrazioni, si aggraverà molto velocemente, alterando lo stato del materiale. L'immobile nasce con la struttura descritta, la sua consistenza strutturale, quindi è sempre stata abbastanza scarsa. La mancata manutenzione ha portato ad un aggravamento della situazione dovuto al fatto che le tegole si sono spostate creando delle fessurazioni che hanno portato alle infiltrazioni lamentate.
Pertanto le cause dei danni sulla struttura di copertura sono, a mio avviso dovute alla vetustà della struttura stessa, ed alla persistente mancanza di manutenzione”
e precisando che “La copertura degli immobili in questione sembra abbastanza vecchia e non ha subito di recente alcun tipo di manutenzione, se non la messa in opera di qualche puntello di sicurezza. Io ritengo che la situazione si protrae
13 ormai da diversi anni, e certamente prima che la prendesse in CP_1 affitto i locali. L'aggravamento è impossibile stabilire quando sia avvenuto. Certo
è che la manutenzione non è mai stata fatta da diversi anni”.
− “L'unica indicazione si può ricavare leggendo il contratto nel quale la
[...]
si premuniva di scrivere tutta una serie di Parte_1
condizioni in caso si dovessero eseguire dei lavori, facendo, così intendere che i lavori sarebbero stati necessari. Questo è quanto è possibile dire a risposta a questa parte del quesito”.
3.2.3) Il contratto originariamente intercorso tra e CP_1 [...]
risulta datato 12.12.2018, registrato l'11.1.2019, e, tra le varie Parte_1 clausole ivi contenute, risulta tra l'altro previsto che:
− “il locatore promette di autorizzare l'effettuazione di tutti i lavori che il conduttore riterrà necessari per l'esercizio dell'attività commerciale nonché di tutti quelli dovuti per adeguamenti normativi o strutturali anche nel corso dell'attività purché non modificativi dell'attuale profilo architettonico dell'immobile e non comportanti demolizioni del medesimo, e si impegna a sottoscrivere tutte le necessarie domande, atti, progetti e quant'altro occorrente, che saranno predisposti a cura e spese del conduttore, in conformità alla legge. Tutti gli oneri e spese relative ed inerenti a quanto sopra saranno a totale carico del conduttore”
(art 8);
− “...il conduttore dichiara di. aver preso visione dell'area, dell'immobile e delle varie strutture adiacenti ed aderenti, accettandole nello stato di fatto in cui si trovano...” (art 11);
− “Il conduttore non apporterà nel corso della locazione innovazioni di sorta o migliorie senza in consenso scritto del locatore. Per tutte le migliorie o addizioni, già autorizzate o per quelle che il conduttore vorrà fare nel corso della locazione, non potrà comunque pretendere mai compenso alcuno (ex artt. 1592 e 1593 e.e.), dichiarandosi tutto ad eventuale beneficio del fondo. Il locatore dichiara di non chiedere il ripristino dei locali e di accettarli in riconsegna come si troveranno con le innovazioni e migliorie effettuate e da lui autorizzate”.
3.2.4) Il complesso delle circostanze che precedono induce a ritenere che, già al momento della stipula del contratto di locazione, le condizioni del complesso immobiliare in oggetto fossero alquanto precarie, come emerge da:
→ le valutazioni del CTU, inequivocamente dirette ad evidenziare come le problematiche riscontrate fossero alquanto risalenti nel tempo, ormai da anni e
“certamente prima che la prendesse in affitto i locali”; CP_1
14 → le previsioni contrattuali sopra menzionate, implicitamente volte a dare atto della consapevolezza in capo alla locatrice delle condizioni dell'immobile e del fatto che ogni lavoro necessario anche per “adeguamenti strutturali”, o semplici migliorie, dell'immobile stesso sarebbero stati a carico della locatrice stessa, con impegno della parte conduttrice (unicamente) a prestare il proprio consenso all'esecuzione di tali lavori.
Per quanto le valutazioni espresse, in genere, nel contesto di una consulenza tecnica d'ufficio trovino il proprio ambito elettivo di riferimento nel settore propriamente riconducibile alle specifiche conoscenze del consulente nominato, deve in effetti condividersi (sul piano logico-giuridico, piuttosto che su quello tecnico) la prospettazione fornita dall'ing. , secondo cui le modalità di ripartizione degli oneri relativi agli Per_2 interventi sulla struttura dell'immobile implicavano che le parti avessero già, al momento della stipula del contratto, previsto che tali lavori sarebbero stati necessari.
In effetti, il fatto che tutti gli interventi in questione (compresi sostanzialmente, dunque, quelli di straordinaria manutenzione laddove avessero avuto le caratteristiche di interventi strutturali) siano stati posti a carico della conduttrice, con l'unico impegno della locatrice a prestare il consenso agli stessi, previa attestazione che la conduttrice aveva preso visione delle condizioni dell'immobile e le aveva espressamente accettate, rende del tutto plausibile che le problematiche lamentate da fossero presenti già al momento CP_1
della stipula del contratto e che di esse le parti abbiano tenuto conto nella ripartizione degli obblighi economici derivanti dalla necessità di intervenire su tali precarie condizioni.
Del resto, la valutazione del consulente in ordine alla risalenza nel tempo delle condizioni di precarietà dell'immobile risulta espressa non in termini probabilistici, ma di certezza, e non consente di addivenire ad altra soluzione, osservando peraltro come anche l'odierna appellata abbia espressamente allegato che tale condizione era insorta prima della stipula del contratto (“Ed ancora “il degrado della struttura dipende dalla sua vetustà che è stata aggravata dalla presenza di infiltrazioni di acqua dal tetto che ha portato ad una situazione attuale abbastanza precaria ….datare l'insorgenza delle infiltrazioni di acqua non è possibile ma leggendo gli atti di causa si ha la percezione che alcune parti dell'immobile non godesse di ottimo stato manutentivo già al momento del contratto di affitto del dicembre 2018” . E tale sola ultima considerazione vale a tenere estraneo l'affittuario da ogni responsabilità, ove mai ve ne fosse, attesa l'incuria manutentiva, strutturale, sistematica, pacificamente addebitata alla proprietaria protrattasi nel tempo sottraendosi a seguito delle criticità di fruibilità del bene sorte e quindi accentuatesi con le abbondanti piogge abbattutesi sul territorio e quindi sui tetti di copertura dall'obbligo contrattuale di garantire, con gli interventi manutentivi
15 straordinari più appropriati, alla il pacifico godimento dell'immobile”: cfr pg. 23 CP_1
della comparsa di costituzione nel presente grado di giudizio).
3.2.5) In base ai rilievi sin qui esposti risulta dunque come la valutazione delle risultanze istruttorie, in senso lato e comprensive anche delle valutazioni del CTU ing.
, compiuta dal giudice di prime cure non possa ritenersi condivisibile. Per_2
3.2.5.1) Dalla lettura della sentenza impugnata risulta come il Tribunale di Siena abbia infatti:
A. richiamato:
→ (una parte de) le valutazioni del predetto ing. ; Per_2
→ il provvedimento dei Vigili del Fuoco, sopra ricordato;

→ i vari deficit della relazione del geom. , di parte convenuta;
Per_3
→ la segnalazione, da parte del Sindaco al Fallimento, in data 24.11.2022, della presenza di amianto;

B. ritenuto, per l'effetto, che:
→ “Da detta documentazione in atti (non numerata ) si evince la totale noncuranza della curatela che avrebbe dovuto attivarsi, sin dalla prima segnalazione di parte ricorrente (in data 22.1.21) che chiedeva un sopralluogo onde verificare lo stato di degrado dell'immobile. La ragione più liquida, nella vicenda in esame, è che a fronte dell'eccepito inadempimento, la resistente non ha provato in alcun modo di essersi adoperata per garantire il godimento dell'immobile durante la locazione
(ex artt.1575 cc e ss) e pertanto, ex art.1460 cc, la ricorrente si è rifiutata di adempiere la sua obbligazione, risultando del tutto stravolto il sinallagma contrattuale”;
→ “Né i docc.6-7-14 di parte resistente, possono ritenersi valida prova, in quanto in detta corrispondenza la curatrice richiede alla di accertare con CP_1
consulenza lo stato di urgenza , redigere preventivo e fare istanza a che il GD autorizzi i relativi lavori, il cui costo sarebbe stato poi scomputato dai canoni di locazione. E' difficile comprendere perché mai la avrebbe dovuto CP_1
attivarsi, sostenendo anche spese di consulenza, quando la curatrice avrebbe dovuto segnalare al GD la situazione di pericolo già nel 2021 – anche a seguito dell'ordinanza sindacale e della successiva segnalazione relativa all'Amianto nel
2022 – e non ha ritenuto di fare alcunché”.
3.2.5.2) Nella sequenza espositiva che precede risulta come l'inadempimento
(l'unico) ravvisato in capo al sia costituito dall'essersi quest'ultimo non Parte_1 immediatamente attivato (per verificare lo stato dell'immobile) sin dalla prima segnalazione di in data 22.1.21, concludendo quindi come il non avesse CP_1 Parte_1
16 in alcun modo provato di attivarsi per garantire il godimento dell'immobile e ritenendo incomprensibile quale fosse il motivo per cui il aveva ritenuto che l'onere di Parte_1
attivazione incombesse invece sulla stessa CP_1
A) Partendo proprio da quest'ultimo aspetto, deve rilevarsi come l'onere “di attivazione” in capo a non fosse il frutto di un'inopinata ed incomprensibile CP_1
richiesta (quasi un capriccio, nella descrizione del giudice di prime cure) da parte del
, ma rappresentasse il naturale derivato della previsione contrattuale per cui Parte_1 ogni eventuale intervento sulla struttura dell'immobile avrebbe dovuto essere gestito (e pagato) dalla conduttrice, ai sensi dell'art. 8, del contratto stesso (ove viene fatto riferimento anche a “...tutte le necessarie domande, atti, progetti e quant'altro occorrente, che saranno predisposti a cura e spese del conduttore”);
B) Ma, soprattutto, risulta totalmente obliterato da parte del Tribunale il profilo concernente la preesistenza dei problemi dell'immobile rispetto alla stipula del contratto e l'accettazione di tale condizione dell'immobile da parte di (in base all'art. 11 del CP_1
contratto).
Ed infatti, una volta preso atto che sia per il CTU che la stessa (come già CP_1
esposto in precedenza) le problematiche in questione sussistevano già antecedentemente alla stipula del contratto, e che la predetta aveva accettato l'immobile nelle CP_1
condizioni in cui si trovava, accettando altresì di dover sopportare tutti i costi per eventuali interventi strutturali sullo stesso, da eseguire previo allestimento di tutto l'iter necessario per dare corso a tali interventi (si ripete: “domande, atti, progetti e quant'altro occorrente”), non risulta individuabile alcun titolo per ravvisare una responsabilità da inadempimento in capo al . Parte_1
Ciò, soprattutto, considerando che l'ing. ha espressamente indicato Per_2
unicamente due cause per i problemi in questione, e cioè: la vetusta del bene (che, pare quasi pleonastico rilevare, è una caratteristica ontologica del bene stesso) e la mancanza di manutenzione del bene medesimo.
A quest'ultimo proposito deve peraltro porsi nella dovuta evidenza come il predetto CTU non abbia fatto riferimento ad interventi di manutenzione straordinaria, ma si sia riferito genericamente alla manutenzione dell'immobile e, dunque, a quella ordinaria, indubbiamente incombente sulla conduttrice.
E ciò, ancora una volta, senza considerare che anche gli interventi strutturali (id est, il rifacimento del manto di copertura) sarebbero comunque gravati sulla conduttrice, in forza degli specifici impegni assunti in sede contrattuale.
3.2.6) Dunque, conclusivamente, le cause del degrado dell'immobile risultano ascrivibili, da un lato, ad una caratteristica “vista ed accettata” dell'immobile stesso (la sua
17 vetustà) e, dall'altro, ad un'omessa manutenzione dell'immobile medesimo, a cui avrebbe dovuto provvedere la conduttrice.
Nella misura in cui, poi, le ricadute di tale omessa manutenzione si sono concretizzate in una generale compromissione di elementi strutturali dell'immobile stesso
(come il manto di copertura), ancora una volta l'onere di attivazione onde porvi rimedio risulta ravvisabile in capo alla conduttrice.
Alcun inadempimento, pertanto, appare ravvisabile in capo al . Parte_1
3.2.7) I due motivi di gravame qui in analisi risultano dunque fondati e devono pertanto trovare accoglimento, con riforma della sentenza impugnata e reiezione delle domande avanzate da CP_1
3.3) Le considerazioni che precedono comportano l'assorbimento del terzo motivo di gravame, dal momento che l'esclusione della fondatezza delle domande di risoluzione e di risarcimento del danno avanzate da determinano il venir meno della rilevanza CP_1 delle censure mosse dall'appellante alla quantificazione del danno medesimo.
3.4) Con il quarto motivo di appello, il ha poi censurato la sentenza Parte_1 impugnata per non aver ritenuto che, all'esito dell'accoglimento delle domande di CP_1
“La domanda riconvenzionale risulta assorbita”, così statuendo in ordine alla domanda riconvenzionale di condanna di al pagamento dei canoni scaduti avanzata dal CP_1
medesimo. Parte_1
3.4.1) Sul punto l'appellante ha esposto che:
− “In merito alla domanda riconvenzionale formulata dall'odierna comparente, relativa al pagamento dei canoni, il Giudice non si è pronunciato o, a voler essere generosi, lo ha fatto in maniera implicita, comunque senza alcuna motivazione”;
− la domanda in oggetto, in ogni caso, non avrebbe potuto considerarsi “assorbita” per effetto dell'accoglimento della domanda di risoluzione avanzata da (e CP_1
neppure se fossero stati respinti, nel presente grado di giudizio, i tre precedenti motivi di gravame), dal momento che “...la sospensione dei canoni di locazione è illegittima anche in presenza di un'acclarata responsabilità del locatore per vizi dell'immobile, quando questo sia ancora usufruibile e usufruito da parte del conduttore”;
− inoltre, nel procedere alla determinazione “ipotetica” del danno subito da parte di
(con particolare riferimento al danno emergente), il CTU incaricato, dott. CP_1
non aveva detratto i costi generali, in quanto asseritamente necessari (ma Per_1
ciò era comunque errato) al fine di determinare la percentuale di margine di guadagno: a prescindere dalla non condivisibilità del metodo, era comunque importante rilevare che “Tra i costi generali vi è il canone di locazione, che
18 nell'anno 2021 è stato pagato per un solo mese!” ed invece “i canoni di locazione dovevano essere pagati a prescindere dai vizi dell'immobile e dall'eventuale danno addebitabile alla locatrice, in virtù del fatto che la conduttrice ha occupato
l'immobile, ed ivi vi ha esercitato la propria attività imprenditoriale, sino alla fine dell'anno 2022”;
− “A dimostrazione di ciò, vi sono i documenti della stessa (le fatture CP_1
che arrivano sino al dicembre 2022), nonché quanto riportato dal CTU Per_1
“dal mese di Febbraio 2021, come risulta dall'ultimo bonifico effettuato il
12.03.2021, la ditta non sembra aver più pagato il canone di affitto ma CP_1
neanche liberato i locali (circostanza abbastanza strana per un conduttore che dichiara di non poter utilizzare il bene immobile locato)” (pag. 6 CTU , Per_1
“la ditta Casoli ha continuato a lavorare per la Giardini spa anche fino alla fine del 2022” (pag. 12 CTU ”; Per_1
− non poteva in effetti trascurarsi che aveva continuato ad occupare CP_1
l'immobile in questione e che anche dopo l'ordine di procedere alla messa in sicurezza da parte del Comune di Montepulciano, nel dicembre 2022, non CP_1
aveva proceduto alla restituzione, cui aveva dato corso solo nel gennaio 2024;
− “Per tali motivi, la scrivente difesa ritiene dovuti anche i canoni di locazione che vanno da dicembre 2022 a gennaio 2024, compresi, così come riportato nella precisazione delle conclusioni (doc. 3.7). Qualora, tuttavia, il mancato utilizzo del fabbricato a partire dal dicembre 2022 fosse ritenuta circostanza rilevante, rimane fermo che rimangono dovuti i canoni di locazione non pagati e che vanno dal febbraio 2021 al novembre 2022 compresi”;
− era peraltro infondata l'eccezione di secondo cui la domanda di pagamento CP_1
in questione doveva ritenersi inammissibile in quanto non preceduta dall'espletamento della mediazione, “...perché nell'adesione alla mediazione (doc.
2.8) il ha esteso l'oggetto di mediazione al mancato pagamento Parte_1 dei canoni”.
3.4.2) Il motivo è fondato.
A) In primo luogo, va rilevato come risulti effettivamente condivisibile la censura concernente l'assenza di motivazione, nella sentenza impugnata, in ordine alla statuizione relativa alla domanda in questione.
Se, infatti, una statuizione risulta comunque ravvisabile (avendo il giudice di prime cure ritenuto “assorbita” tale domanda), deve nondimeno rilevarsi come non sia in alcun modo esplicitata la sequenza argomentativa in base alla quale il Tribunale è pervenuto a tale esito.
19 Sembrerebbe (ed il condizionale è usato in questa sede per esprimere il perimetro dubitativo al cui interno la prospettazione qui operata risulta svolta) che il giudice di prime cure abbia inteso ritenere assorbita la domanda di pagamento dei canoni, avanzata dal
, quale effetto implicito dell'accoglimento della domanda di risoluzione del Parte_1 contratto avanzata da e tuttavia l'assenza, nella sentenza in questione, di CP_1
espressioni volte anche solo a collegare la statuizione in oggetto alle considerazioni in precedenza esposte dallo stesso Tribunale, relega tale prospettazione al rango di mera ipotesi, non essendo in effetti dato ravvisare un motivo esplicito per il ritenuto
“assorbimento” della domanda in oggetto.
Ciò, peraltro, al netto del fatto che – anche ponendosi nell'ottica argomentativa ipoteticamente attribuibile al giudice di prime cure – l'accoglimento della domanda di risoluzione avanzata da non avrebbe mai potuto comportare “l'assorbimento” della CP_1
contrapposta domanda di pagamento dei canoni avanzata dal , ma, se del caso Parte_1
(e previo riscontro dei relativi presupposti) la sua reiezione nel merito.
L'assorbimento di una domanda, in effetti, va ascritto al venir meno della rilevanza della domanda stessa quale conseguenza di statuizioni che, a monte, ne implichino l'inutilità dell'analisi, in quanto superata da altre statuizioni che incidono sui presupposti per prendere in considerazione la domanda medesima (come, solo esemplificativamente, si
è ritenuto supra con riferimento al terzo motivo di appello).
Nel caso di specie, invece, il giudice ha ritenuto assorbita una domanda che, al limite, avrebbe potuto essere ritenuta infondata nel merito in forza del riconoscimento dell'inadempimento della parte che l'aveva avanzata.
Di tali rilievi, tuttavia, non vi è come detto traccia nella sentenza impugnata.
L'omissione radicale della motivazione comporta dunque la nullità della sentenza, sotto il profilo in questione, con conseguente necessità di statuire sul punto nella presente sede.
B) Va poi rilevato come non possa prendersi in considerazione ogni questione concernente l'eventuale inammissibilità della domanda riconvenzionale in questione per non essere stata preceduta dalla procedura di mediazione, dal momento che a fronte di tale eccezione, sollevata in prime cure da parte attrice, non risulta essere stata data pronuncia da parte del giudice di prime cure sì che, sul punto, avrebbe dovuto essere proposto appello incidentale (o, al limite, riproposizione della questione, ciò che invece non è avvenuto).
C) Dunque, ciò che assume rilievo nella presente sede è:
− da un lato, l'incontestata insussistenza del pagamento dei canoni scaduti dopo il gennaio 2021, da parte di CP_1
20 − dall'altro, in base a quanto già precedentemente espresso, l'inesistenza di alcun inadempimento ravvisabile in capo al , suscettibile di comportare – se Parte_1
del caso ex art. 1460 c.c. – la giustificazione di tale mancato pagamento.
In tale ottica risulta dunque come debba ritenersi inadempiente all'obbligo CP_1
di pagamento dei canoni, senza motivazioni che ne possano fornire giustificazione.
Solo incidentalmente, trattandosi di questione ormai fuori del perimetro della presente causa, si osserva come la presenza delle problematiche lamentate da non CP_1 avrebbe potuto comportare, quand'anche se ne fosse ritenuta l'ascrivibilità a responsabilità del , il mancato pagamento dei canoni, in forza dell'ormai consolidato Parte_1 orientamento della giurisprudenza di legittimità secondo cui “In tema di inadempimento contrattuale vale la regola che l"exceptio non rite adimpleti contractus", di cui all'articolo
1460 c.c., si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva. In applicazione di tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell' immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perchè tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore” (cfr Cass. 17020 del 26.5.2022, già anticipata, tra le altre, da Cass. 8425 dell'11.4.2006).
Anche in tale ottica, peraltro, la decisione del Tribunale in ordine all'assorbimento della domanda in questione, per effetto della ritenuta sussistenza di un inadempimento imputabile al , non avrebbe comunque potuto essere condivisa. Parte_1
D) deve quindi essere condannata al pagamento dei canoni scaduti e non CP_1
versati, computati a decorrere da quello di febbraio 2021 (essendo, come detto, pacifico che da tale momento abbia iniziato a manifestarsi la morosità) sino a quello di dicembre
2023 (essendo a gennaio 2024 avvenuta la restituzione dell'immobile, anche in questo caso trattandosi di circostanza pacifica).
L'arco temporale da prendere in considerazione risulta in effetti tutto quello intercorrente dal primo mese in cui risulta omesso il pagamento del canone sino a quello in cui è avvenuta la restituzione dei beni locati, dato che:
− deve ribadirsi l'inesistenza di un inadempimento ascrivibile a parte locatrice;

− risulta dunque illegittima la persistenza nell'immobile da parte della conduttrice senza procedere al contestuale pagamento del canone;

− il canone è dovuto per l'intero anche se l'immobile ha, per effetto delle ordinanze inibitorie adottate dagli enti amministrativi di riferimento, subito compressioni nella sua facoltà di utilizzo, dato che i presupposti per l'adozione di tali
21 provvedimenti (e le cause del progressivo deterioramento delle condizioni dell'immobile) sono risultati ascrivibili a responsabilità della conduttrice.
Dunque, stante l'importo di € 2.500,00 mensili del canone in questione, CP_1 deve essere condannata a versare al l'importo di € 87.500,00 (€ 2.500,00 x 35 Parte_1
mesi, computati da febbraio 2021, compreso, a dicembre 2023, compreso).
Tale importo dovrà essere maggiorato degli interessi di legge computati dalla domanda al saldo effettivo.
3.5) Infine, il quinto ed ultimo motivo di appello risulta assorbito per effetto del venir meno delle questioni concernenti le modalità di ripartizione del carico delle spese di lite del primo grado di giudizio.
Con il motivo in questione, infatti, il ha allegato, in tesi, che Parte_1
l'accoglimento di uno solo dei motivi di gravame precedentemente esposti avrebbe comunque comportato la riforma (se del caso, parziale) della sentenza impugnata, con conseguente necessità di procedere a nuova regolazione delle spese di lite.
In subordine, è stato chiesto comunque di ritenere non condivisibile tale regolazione, adducendo la ravvisata sussistenza di presupposti per procedere alla compensazione delle spese in questione.
Dunque, con l'accoglimento del primo, secondo e quarto motivo di gravame, la sentenza di prime cure deve essere interamente riformata, ciò che comporta una nuova integrale regolazione delle spese di lite del primo grado ed implica l'assorbimento della doglianza concernente la mancata compensazione delle spese stesse.
4) In applicazione del principio della soccombenza, avuto riguardo all'esito complessivo della controversia (Cass. civ. n. 14916/2020; Cass. civ. n. 3083/2017; Cass.
2274/2017; 11423/2016), le spese processuali di entrambi i gradi del giudizio (oltre che le spese delle due CTU svolte in prime cure) devono essere poste a carico della parte appellata e vengono liquidate come in dispositivo sulla scorta dei parametri medi di liquidazione di cui al D.M. 55/2014 (e successive integrazioni), con riferimento allo scaglione di valore compreso tra € 52.000,00 ed € 260.000,00 (in considerazione del valore della causa) di cui alle tabelle 2 e 12 allegate al predetto D.M..



P.Q.M.



la Corte di Appello di Firenze, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
Parte_1
avverso la sentenza n. 334/2024 del Tribunale di Siena, in totale riforma della stessa, così provvede:
22 1) accoglie l'appello e, per l'effetto:
- respinge le domande avanzate da nei confronti della PA
; Parte_1
- condanna a versare alla PA [...]
l'importo di € 87.500,00 da Parte_1
maggiorare degli interessi di legge computati dalla domanda al saldo effettivo;

2) condanna parte appellata a rimborsare a parte PA
appellante Parte_1
le spese processuali di entrambi i gradi del giudizio, liquidate:
[...]
• per il primo grado, in complessivi € 14.103,00 per compenso, di cui € 2.552,00 per la fase di studio, € 1.628,00 per la fase introduttiva, € 5.670,00 per la fase istruttoria, € 4.253,00 per la fase decisoria, da maggiorare del 15% per rimborso forfetario spese ed oltre IVA e CPA come per legge;

• per il secondo grado, in complessivi € 14.317,00 per compenso, di cui € 2.977,00 per la fase di studio, € 1.911,00 per la fase introduttiva, € 4.326,00 per la fase di trattazione ed € 5.103,00 per la fase decisoria, da maggiorare del 15% per rimborso forfetario spese ed oltre IVA e CPA come per legge.
3) pone a carico di parte appellata le spese delle due PA consulenze tecniche d'ufficio espletate nel corso del primo grado di giudizio, e condanna per l'effetto a rimborsare alla PA [...]
le spese sostenute a tale Parte_1
titolo.
Così deciso nella camera di consiglio del 18.6.2025 dalla Corte di Appello di Firenze su relazione del Dott. Marco Cecchi.
Il Consigliere relatore
Dott. Marco Cecchi
Il Presidente
Dott. Carlo Breggia
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni
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