N. R.G. 768/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
TERZA SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello di Firenze, terza sezione civile, in persona dei Magistrati: dott. Carlo Breggia Presidente dott. Marco Cecchi Consigliere dott. Antonio Picardi Consigliere Relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 768/2024 promossa da:
(C.F. con il patrocinio dell'Avv. LIA DOMENICO Parte_1 P.IVA_1

APPELLANTE/I nei confronti di
(CF ) con il patrocinio dell'Avv. BINDI FLAVIO (CF CP_1 C.F._1
C.F._2

APPELLATO/I avverso la sentenza n. 432/2024 emessa dal Tribunale di Firenze e pubblicata il 27/05/2024
CONCLUSIONI
In data 16.4.2025 la causa veniva posta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per parte appellante: “Voglia l'On. Corte d'Appello di Firenze, “contrariis reiectis” Previa in ipotesi ammissione della prova per testi richiesta e non ammessa in I° grado di cui ai Capp. N° 3, 4, 5, 6, 7, 8, 16, 17, 20 della memoria di costituzione innanzi al Tribunale di Firenze, con i testi indicati, in totale riforma della sentenza emessa dal Tribunale di Firenze n° 432/2024 così come integrata dei motivi e depositata in data 27.05.2024, reiterate tutte le argomentazioni, deduzioni, eccezioni e conclusioni rassegnate in I° grado, rigettare per i motivi di cui in narrativa tutte le domande avversarie in quanto infondate in fatto ed in diritto, col favore delle spese del doppio grado”;
pagina 1 di 13 Per parte appellata: “Voglia l'Ill.ma Corte d'Appello di Firenze, disattesa e respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, rigettare l'appello proposto dalla a Socio Parte_2 Unico avverso e per la riforma della Sentenza n. 432/2024 del Tribunale di Firenze, con conferma della stessa in ogni sua parte. IN OGNI CASO: Con condanna di alla rifusione dei Pt_2 compensi e delle spese, anche in relazione al subprocedimento di sospensiva promosso dall'appellante e concluso con il rigetto della relativa istanza. IN VIA ISTRUTTORIA: A) Ci si oppone all'ammissione delle avverse istanze istruttorie, per le ragioni indicate in primo grado nella memoria autorizzata del 21.03.2023 e, nella denegata ipotesi di ammissione delle stesse, si insiste per l'ammissione di quelle formulate dalla difesa dell'Ing. e non ammesse in primo CP_1 grado”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso depositato in data 10.4.2024, ritualmente notificato unitamente al pedissequo decreto Part di fissazione udienza, (di seguito anche solo “ ), conveniva in giudizio, innanzi Parte_1 questa Corte di Appello, proponendo gravame avverso la sentenza n. 432/2024, CP_1 emessa dal Tribunale di Firenze e pubblicata il 27/05/2024, che, definitivamente pronunciando sulle domande proposte dal aveva così deciso: “dichiara l'intervenuta risoluzione alla data CP_1 dell'1.2.22 per inadempimento della conduttrice del contratto di locazione tra locatore, CP_1
e EL & Co sr a socio unico, conduttrice, avente ad oggetto immobile sito in Firenze, Via della
Cupola n. 58/60 , con accesso dalla strada privata Via Icaro n. 10 cui si accede da Via Arturo
Ferrarin n. 13/B; condanna al rilascio dell'immobile suddetto;
fissa per il rilascio la data Pt_1 dell'8.3.24; condanna a pagare in favore di la somma di € 40.000,00 a titolo Parte_1 CP_1 di risarcimento danni;
e la penale di € 49,00 per ogni giorno di ritardo nel rilascio dell'immobile con decorrenza dall'1.2.22 e fino al rilascio fatte salve le somme già versate a tale titolo;
condanna la parte convenuta a rimborsare in favore del ricorrente le spese del procedimento che liquida in € 593,80 per spese, € 12.000,00 per compenso oltre 15% spese generali ed accessori di legge ed a pagare la somma ulteriore di € 3.000,00 ai sensi dell'art. 96 comma 3 c.p.c.”.
1 – Il giudizio di primo grado. Part 1.1. – Con ricorso ex art. 447-bis c.p.c., aveva adito, nei confronti della società il CP_1 tribunale di Firenze, esponendo:
-) di essere proprietario di un immobile ad uso commerciale sito in Firenze, via della Cupola n.
58/60, con accesso anche dalla strada privata Via Icaro n. 10, alla quale a sua volta si accedeva da Via Arturo Ferrarin n. 13/B; Part
-) che con contratto di locazione del 31.5.2018, aveva concesso a in locazione, per sei anni, con decorrenza dall'1.6.2018, una porzione del suddetto fabbricato che si sviluppava parte al piano terra e parte al piano primo;

-) che il canone di locazione veniva fissato in € 18.000,00 annui, ridotti ad € 6.000,00 per le pagina 2 di 13 annualità dalla prima alla quarta comprese;
Part
-) che nell'allegato B del contratto venivano pattuite le opere che avrebbe dovuto eseguire a sua cura e spese riguardo ad impianto elettrico, montacarichi ed uscita di sicurezza, nonché altre ancora;

-) che era previsto che tali opere venissero eseguite entro il 31.5.2019 e, poiché della necessità di tali opere era stato tenuto conto ai fini della determinazione del canone (ridotto da € 18.000,00 annui ad € 6.000,00 per i primi quattro anni), la loro mancata esecuzione entro il termine indicato avrebbe dato facoltà al di risolvere il contratto ai sensi dell'art. 1456 c.c.; CP_1
-) che, poiché non risultavano realizzate le opere relative al montacarichi ed all'uscita di sicurezza, il con pec dell'1.2.2022, aveva comunicato alla conduttrice di avvalersi della clausola CP_1 risolutiva espressa.
Chiedeva, pertanto, che venisse dichiarata l'intervenuta risoluzione all'1.2.2022 del contratto di Part locazione per inadempimento di con condanna della stessa al rilascio dell'immobile, al risarcimento del danno ed al pagamento della penale contrattuale per ogni giorno di ritardo nella riconsegna del bene. Part 1.2. – Radicatosi il contraddittorio, si costituiva in giudizio contestando integralmente la domanda della ricorrente di cui chiedeva il rigetto;
in particolare, la convenuta deduceva la nullità delle clausole relative alle opere concernenti il montacarichi e l'uscita di sicurezza perché contrarie a norme imperative.
1.3. – All'esito dell'istruttoria, articolatasi nell'assunzione di prove documentali e nell'espletamento di c.t.u., il tribunale decideva nei termini sopra esposti, sulla base delle seguenti considerazioni: Part
-) l'eccezione di nullità sollevata da in ordine alla clausola (di cui all'allegato B n. 2 del contratto di locazione) relativa al montacarichi (in cui veniva specificato che l'intervento doveva consistere nel ripristino o nella sostituzione di quello esistente rendendolo a norma ed ottenendo le necessarie certificazioni;
veniva, inoltre, dato atto che non sussisteva alcuna documentazione dell'impianto esistente, fuori servizio da molti anni) era infondata;

-) difatti, tale clausola era finalizzata proprio a dotare l'immobile di un montacarichi efficiente ed Part in regola, con la conseguenza che poteva operare o ripristinando quello esistente (che Part peraltro sapeva essere privo di documentazione e fuori servizio da molti anni) oppure sostituendolo con altro, in ogni caso a norma e con le certificazioni necessarie;

-) pertanto, l'oggetto della clausola era l'installazione di un montacarichi conforme alle norme di sicurezza: prestazione senz'altro possibile come accertato anche dal c.t.u.;
pagina 3 di 13 -) parimenti possibile era anche la prestazione consistente nella realizzazione di un'uscita di sicurezza laterale su via Icaro, con fornitura e posa in opera di scala esterna autoportante, come accertato sempre dall'ausiliario;
-) infondata era, poi, la doglianza della conduttrice in ordine alla mancata consegna del certificato di agibilità, in quanto la relativa richiesta era stata dalla stessa formulata solo in data 29.6.2022
e, quindi, solo alcuni mesi dopo la comunicazione di risoluzione del contratto;

-) peraltro, come affermato dalla giurisprudenza di legittimità, spettava al conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene fossero adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che egli intendeva esercitarvi, nonché attivarsi per il rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative;

-) quindi, dal momento che le prestazioni oggetto delle clausole di cui all'allegato B non erano contrarie a norme imperative, e che erano certamente possibili, ed essendo pacifico che non erano state eseguite nel termine pattuito, il era senz'altro legittimato ad avvalersi della clausola CP_1 risolutiva espressa ai sensi dell'art. 1456 c.c.;
-) il contratto di locazione, dunque, doveva essere dichiarato risolto, alla data dell'1.2.2022, per Part inadempimento di
-) ne derivava la condanna della conduttrice anche al risarcimento dei danni, che venivano quantificati, in via equitativa, in € 40.000,00, tenuto conto che: i) in previsione della realizzazione degli interventi di cui all'allegato B, era stata prevista la riduzione del canone da € 18.000,00 ad €
6.000,00 per i primi quattro anni di locazione;
ii) il locatore si era avvalso della facoltà di risolvere il contratto dopo circa quattro anni ed in mancanza della realizzazione delle opere relative al montacarichi ed all'uscita di sicurezza (mentre altre erano state eseguite);
-) il ricorrente, inoltre, aveva diritto al pagamento della penale pattuita per il ritardato rilascio dell'immobile (determinata nel triplo dell'ammontare del canone vigente al momento della risoluzione diviso per 365) che veniva quantificata in € 49,00 per ogni giorno dall'1.2.2022 fino all'effettiva riconsegna;

-) le spese seguivano la soccombenza, con condanna della resistente al pagamento della somma di € 3.000,00 ex art. 96 c.p.c., in considerazione della manifesta infondatezza delle sue difese.
2 – Il giudizio di secondo grado. Part 2.1. – Avverso tale decisione proponeva appello articolando i seguenti motivi:
1) con il primo, rilevava l'erroneità della sentenza impugnata nella parte in cui aveva rigettato l'eccezione di nullità della clausola contrattuale che prevedeva la sostituzione dell'ascensore.
Difatti, contemplando tale clausola anche la possibilità di ripristino dell'ascensore, la mancanza della documentazione che attestava la sua conformità alle prescrizioni di legge, e che era onere pagina 4 di 13 del locatore mettere a disposizione della conduttrice, determinava la nullità della suddetta pattuizione.
2) Con il secondo, denunciava l'erroneità della decisione nella parte in cui aveva ritenuto fattibile l'intervento relativo alla realizzazione dell'uscita di sicurezza e della scala.
Al riguardo, il tribunale non aveva considerato che si trattava di interventi che modificavano la sagoma dell'edificio, il che imponeva di verificare non solo la possibilità tecnica dell'esecuzione delle opere ma anche di accertare se queste fossero o meno giuridicamente fattibili in assenza della collaborazione della proprietà.
3) Con il terzo, si doleva della mancata consegna, da parte del locatore, del certificato di agibilità dell'immobile, circostanza che non era stata correttamente apprezzata dal tribunale.
4) Con il quarto, eccepiva la genericità della clausola risolutiva espressa e, in ogni caso, rilevava che la decisione del di avvalersene si poneva in contrasto con il principio di buona fede CP_1 contrattuale, in quanto egli non aveva fornito, benché richiesto, la collaborazione necessaria per ottenere le autorizzazioni amministrative all'esecuzione delle opere edili.
Peraltro, il locatore aveva, anche in seguito al lamentato inadempimento del conduttore, sollecitato il pagamento dei canoni di locazione, così ponendo in essere un comportamento incompatibile con la volontà di risolvere il contratto.
5) Con il quinto, rilevava l'erroneità della decisione per avere riconosciuto la somma di €
40.000,00 a favore del a titolo di risarcimento del danno, non ricorrendo i presupposti per la CP_1 sua liquidazione in via equitativa.
In ogni caso, la fissazione del canone, per i primi quattro anni di esecuzione del rapporto, ad €
6.000,00 dipendeva da alcune variabili come la particolare contingenza economica e la necessità che l'attività imprenditoriale della conduttrice entrasse a pieno regime, con la conseguenza che non sussisteva il rapporto di causalità tra il presunto inadempimento del conduttore ed il danno lamentato.
Il tribunale aveva, inoltre, errato anche nell'applicazione della penale, non rendendosi conto della sua eccessività.
Per tali ragioni è stata formulata dall'appellante richiesta di riforma della sentenza gravata in accoglimento delle conclusioni come in epigrafe trascritte, con condanna della controparte alla rifusione delle spese di lite di entrambi i gradi di giudizio.
2.2. – Radicatosi il contraddittorio, nel costituirsi in giudizio, contestava, perché CP_1 infondate, le censure mosse da parte appellante nei confronti della sentenza impugnata, della quale chiedeva per contro la conferma con vittoria delle spese anche in questo grado di giudizio.
2.3. – Con ordinanza del 20.6.2024, veniva respinta l'istanza di sospensione dell'efficacia pagina 5 di 13 esecutiva della sentenza impugnata.
2.4. – Previa acquisizione del fascicolo d'ufficio di primo grado, all'udienza del 16.4.2025, sulle conclusioni delle parti precisate come in epigrafe trascritte, la causa veniva decisa con dispositivo letto in udienza.
Si dava altresì atto, nel verbale di udienza, che le parti rinunciavano a presenziare alla lettura del dispositivo allontanandosi dall'aula.
***
3 – In via preliminare
Le istanze istruttorie reiterate dall'appellante non possono essere ammesse, non avendo la parte dedotto alcunché in punto di loro decisività e rilevanza.
Invero, i motivi di appello concorrono a determinare l'oggetto del relativo giudizio e, per questo profilo, incidono sullo stesso esercizio del potere d'impugnazione, non potendosi considerare proposti all'esame del giudice del gravame i capi della sentenza di primo grado che non siano stati in concreto oggetto di specifiche censure nell'atto di appello. Pertanto, la parte non può riproporre istanze istruttorie espressamente o implicitamente disattese dal giudice di primo grado senza espressamente censurare, con motivo di gravame, le ragioni per le quali la sua istanza è stata respinta o dolersi della omessa pronuncia al riguardo (cfr. Cass. sez. 3^ civ.

7.7.2006 n. 15519 rv
591566).
Nella specie, parte appellante si è limitata ad insistere solo nella “prova per testi richiesta e non ammessa in I° grado di cui ai Capp. N° 3, 4, 5, 6, 7, 8, 16, 17, 20 della memoria di costituzione innanzi al Tribunale di Firenze, con i testi indicati”, formulazione che non esprime alcuna sufficiente e specifica critica alla decisione istruttoria del tribunale, men che meno spiega in concreto perché le prove non ammesse avrebbero diversamente orientato la decisione. Parte Ciò posto, è possibile passare ad esaminare l'appello proposto da
4 – L'esame del gravame.
4.1. – Il primo motivo di appello è palesemente infondato.
4.1.1. – Occorre, in primo luogo, rilevare come al § VI.5 del contratto di locazione, la conduttrice si fosse impegnata ad eseguire tutte le opere di cui all'allegato B entro e non oltre il termine del
31.5.2019.
Inoltre, le parti prevedevano che “essendosi tenuto conto nella determinazione del canone di locazione dell'esecuzione di tali opere a cura e spese della parte conduttrice, la mancata o parziale esecuzione delle stesse entro detto termine legittimerà la parte locatrice a dichiarare risolto di diritto il presente contratto, a norma dell'art. 1456 cod. civ., restando dovuto dalla parte conduttrice il risarcimento del danno conseguente alla mancata o parziale esecuzione delle opere”. pagina 6 di 13 Orbene, il predetto allegato B, sottoscritto da entrambe le parti, si apriva con la seguente premessa: “per tutti gli interventi di seguito elencati si intende che gli stessi vengano realizzati in completa conformità alle normative vigenti, con rilascio della dovuta certificazione di conformità da parte delle imprese fornitrici/installatrici e deposito della medesima presso gli uffici competenti ove questo sia previsto. Inoltre, ogni intervento potrà essere effettuato solo previo ottenimento delle necessarie autorizzazioni da parte degli enti preposti. Quanto descritto, per espresso accordo tra le parti, è interamente a carico del conduttore, mentre il locatore (proprietario dell'immobile) si impegna solamente a rilasciare l'autorizzazione del proprietario ove questa sia richiesta”.
Indi, si prevedeva, tra gli interventi a carico del conduttore, il “ripristino o sostituzione” del montacarichi al fine di renderlo “a norma” ed “ottenendo ogni certificazione necessaria”, con la precisazione che “non esiste alcuna documentazione dell'impianto attualmente presente, che è fuori servizio da molti anni”.
4.1.2. – Ora, il tribunale, nel rigettare l'eccezione di nullità della predetta clausola sollevata dall'originaria resistente (e formulata sul presupposto che essa sarebbe asseritamente contraria alla normativa, di carattere imperativo, posta a tutela della salute e della sicurezza sul luogo di lavoro, dal momento che la piattaforma elevatrice in oggetto era priva di dichiarazione di conformità CE nonché di numero di matricola), ha evidenziato: “la pattuizione di cui all'allegato B relativa al montacarichi era infatti finalizzata proprio a dotare l'immobile di un montacarichi Part Part efficiente ed in regola: poteva operare o ripristinando quello esistente (che peraltro era a conoscenza essere privo di documentazione e fuori servizio da molti anni) oppure sostituendolo con altro, in ogni caso a norma e con le certificazioni necessarie. L'oggetto della clausola era quindi l'installazione di un montacarichi conforme alle norme imperative: prestazione senz'altro possibile come ha accertato anche il consulente tecnico d'ufficio(CTU)” (cfr. sentenza impugnata, pag. 2).
4.1.3. – L'appellante, sia pure in modo alquanto involuto, denuncia l'erroneità del ragionamento del primo giudice per non avere tenuto conto del fatto che sarebbe stato il ad impedirle di CP_1 eseguire il necessario intervento, non fornendo ad essa la documentazione necessaria per ripristinare il montacarichi.
L'assunto non può essere in alcun modo condiviso per due ordini di ragioni.

4.1.3.a. – Innanzi tutto, giova considerare che nell'allegato B del contratto era chiaramente specificato che il montacarichi fosse sprovvisto di qualsivoglia documentazione, dal momento che era “fuori servizio da molti anni”, e che costituisse onere del conduttore procurarsi le “necessarie autorizzazioni da parte degli enti proposti”, sicché alcun addebito può essere mosso nei confronti pagina 7 di 13 del proprietario per non avere messo a disposizione la predetta documentazione (che la conduttrice sapeva essere inesistente).

4.1.3.b. – In ogni caso, anche a voler ritenere che fosse impossibile procedere al ripristino del funzionamento del montacarichi proprio a causa di tale carenza documentale, ciò non esimeva la conduttrice dal provvedere alla sua sostituzione, ritenuta dal c.t.u. certamente possibile dal punto di vista tecnico (cfr. relazione peritale pag. 4,9).
Pertanto, essendosi in presenza di un'obbligazione alternativa (che contemplava il ripristino o la Part sostituzione del montacarichi), era tenuta ad adempierla eseguendo la prestazione ancora possibile.
Difatti, tale tipo di obbligazione si estingue solo quando siano divenute impossibili tutte le prestazioni in essa alternativamente dedotte, e ciò perché, divenuta impossibile una prestazione,
l'obbligazione si concreta sulle altre non colpite da impossibilità, lasciando integro rispetto a queste l'obbligo del debitore all'adempimento (cfr. Cass. civ., n. 1965/1970).
Ne deriva che completamente infondata si presenta anche l'eccezione di nullità della clausola, che l'appellante si è limitata a riproporre senza offrire alcun elemento atto a superare il percorso argomentativo seguito dal tribunale, ragion per cui la censura in disamina, oltre che infondata, si pone anche ai confini dell'inammissibilità ex art. 342 c.p.c. perché priva di un'adeguata parte critica.
4.2. – Il secondo ed il terzo motivo di appello, da trattarsi congiuntamente in quanto strettamente connessi tra di loro, sono anch'essi palesemente infondati.
4.2.1. – L'allegato B del contratto di locazione prevedeva, a carico del conduttore, l'obbligo di
“realizzazione di una uscita di sicurezza laterale sulla Via Icaro nel lato perpendicolare a Via della
Cupola, con fornitura e posa in opera di scala esterna autoportante, nel rispetto delle vigenti normative e previo ottenimento delle necessarie autorizzazioni dagli Enti preposti”.
L'espletata c.t.u. ha consentito di accertare che l'area in questione permetteva “la costruzione sia di una scala ad una rampa sola (con un pianerottolo centrale) sia a due rampe”, con la precisazione che “la zona indicata ricade all'interno della proprietà dell'Ing. parte attrice CP_1
e che lo stesso non ha posto altre condizioni esecutive nel contratto per la costruzione della scala in questione. Da un punto di vista amministrativo, andando sul Piano Strutturale del Comune di
Firenze troviamo che il nostro fabbricato è posto in: “ambito dell'insediamento recente - i tessuti specializzati (zona D)” e l'intervento di costruzione di una scala d'emergenza nella zona indicata non risulta incompatibile con le norme contenuto in detto piano” (cfr. relazione peritale, pag. 5).
4.2.2. – Le conclusioni del c.t.u., a cui il tribunale ha condivisibilmente aderito, vengono contestate dall'appellante per due ragioni: i) l'ausiliario si sarebbe limitato a verificare solo la pagina 8 di 13 possibilità tecnica dell'esecuzione dell'uscita di sicurezza, mentre, invece, avrebbe dovuto pure
“accertare se queste [opere] fossero o meno giuridicamente fattibili in assenza dell'intervento e/o collaborazione da parte della proprietà, trattandosi di opere che modificavano la sagoma dell'edificio ed erano state oggetto di disamina da parte dei tecnici della come da Parte_1 relazione acquisita in atti ( sub doc. 11 fasc. I° grado) partecipata alla proprietà” (cfr. atto di appello, pag. 7); ii) il c.t.u. non avrebbe considerato la mancata consegna del certificato di agibilità da parte del proprietario.
Entrambe le argomentazioni si pongono in contrasto, in modo palese, con il testo contrattuale il quale, in modo assolutamente chiaro, non prevedeva alcun obbligo a carico del proprietario, se non quello di rilasciare “l'autorizzazione ove richiesta”, in quanto era onere della conduttrice (e non del locatore) attivarsi, preso i competenti enti, per ottenere i permessi necessari all'esecuzione degli interventi previsti nel citato allegato B.
Lo stesso vale anche per il certificato di agibilità che, certamente, rientrava a pieno titolo in tale documentazione, con la conseguenza che spettava al conduttore attivarsi per ottenerne il rilascio.
In ogni caso, è rimasta incontestata l'affermazione del locatore secondo cui la richiesta del certificato di agibilità venne formulata, per la prima volta, dal conduttore solo in data 29.6.2022 e, quindi, dopo ben quattro anni dall'inizio della locazione. Parte Per giunta, non risulta che si sia mai attivata per ottenere le necessarie autorizzazioni all'esecuzione dell'intervento, giustificando tale sua inerzia con l'impossibilità tecnica della realizzazione dell'opera che, tuttavia, è stata perentoriamente esclusa dal c.t.u.
Né l'appellante ha offerto degli elementi per superare le conclusioni dell'ausiliario, limitandosi solo a censurare il comportamento del locatore per non aver fornito la richiesta collaborazione.
Collaborazione che, a tutto concedere, presupponeva, però, l'iniziale attivazione del conduttore il quale, invece, è rimasto completamente inerte non presentando alcuna istanza alla P.A. per l'ottenimento delle autorizzazioni necessarie all'esecuzione degli interventi.
4.3. – Infondato è, altresì, il quarto motivo di appello.
4.3.1. – Va, in primo luogo, disattesa l'eccezione, avanzata dall'appellato, di inammissibilità ex art. 345 c.p.c. della censura sul presupposto che essa introdurrebbe un nuovo elemento nel thema decidendum. Part In realtà, nella comparsa di costituzione e risposta depositata in primo grado, nel rilevare che
“l'Ing. tollerava (senza sollevare alcuna obiezione e senza attivare clausola penale alcuna) la CP_1 permanenza della resistente nei locali suddetti pur a seguito della pretesa attivazione della clausola risolutiva espressa;
vedasi ricevute da costui rilasciate a titolo “canoni di locazione” successivamente alla data del 01.02.2022” (pag. 10), aveva lamentato proprio la violazione del pagina 9 di 13 principio di buona fede contrattuale da parte del locatore il quale avrebbe agito in giudizio, per sentire dichiarare la risoluzione del contratto, dopo aver manifestato, per fatti concludenti (e, cioè, sollecitando il pagamento dei canoni), la volontà di conservare il rapporto.
Pertanto, la suddetta eccezione non può essere considerata come proposta, per la prima volta, in questo grado di giudizio.
4.3.2. – La doglianza, pur ammissibile, si appalesa, però, destituita di fondamento.
Il fatto che il locatore abbia accettato il pagamento dei canoni di locazione anche dopo la comunicazione, rivolta alla conduttrice in data 1.2.2022, di avvalersi della clausola risolutiva espressa, non può interpretarsi come una rinuncia dell'effetto risolutorio (già prodottisi). Part Invero, ra rimasta nella disponibilità dell'immobile, con la conseguenza che, ai sensi dell'art. 1591 c.c., essa era tenuta al pagamento del canone fino alla riconsegna.
Peraltro, nella suddetta missiva, il richiedeva non solo la restituzione del bene ma anche il CP_1 pagamento della penale contrattualmente prevista per ogni giorno di ritardo (“salvo il risarcimento degli ulteriori danni”), preannunciando, diversamente, il ricorso alle vie legali. Part Quindi, ra stata chiaramente avvertita delle conseguenze derivanti dalla mancata riconsegna dell'immobile, di talché non può dolersi del ritardo con cui il locatore ha deciso di agire in giudizio, ritardo che, proprio in considerazione del contenuto della lettera dell'1.2.2022, era inidoneo a fondare qualsiasi affidamento da parte della stessa in ordine alla prosecuzione del rapporto contrattuale.
Inoltre, completamente inconferente si presenta la giurisprudenza citata dall'appellante, riferita al diverso caso della tolleranza manifestata dal locatore nel ricevere il pagamento tardivo del canone che impedirebbe la possibilità, per quest'ultimo, di far ricorso alla clausola risolutiva espressa.
Nella specie, invece, l'eventuale comportamento concludente (consistito nell'incasso dei canoni) è successivo alla manifestazione della volontà della parte non inadempiente di avvalersi della clausola risolutiva espressa.
Del resto, come affermato dalle Sezioni Unite: “la rinuncia all'effetto risolutorio da parte del contraente non inadempiente non può ritenersi in alcun modo ammissibile, trattandosi di effetto sottratto, per evidente voluntas legis, alla libera disponibilità del contraente stesso” (cfr.
Cassazione civile, Sezioni Unite, sentenza del 14.1.2009, n. 553, in motivazione § 4.6. e seguenti).
Principio a cui questa Corte si è già attenuta nella sentenza n. 1258/2022 – che si richiama quale precedente conforme ex art. 118 disp. att. c.p.c. – in cui ha rimarcato come tale affermazione dell'indisponibilità, per le parti, dell'effetto risolutorio sia stata ribadita da Cass. 20768/2015 laddove ha ritenuto che “una volta ritenuto risolto ope legis il contratto per effetto della clausola
pagina 10 di 13 risolutiva espressa, le successive condotte delle parti non erano più qualificabili in termini di adempimento/inadempimento, per la semplice ragione che non può domandarsi la risoluzione d'un contratto già risolto”; nonché da Cass. 7313/2017 che pur premettendo: “non ignora il Collegio che effettivamente, negli anni precedenti la giurisprudenza della Corte abbia assunto opinioni diverse in merito alla possibilità di rinuncia da parte del creditore adempiente agli effetti della risoluzione”, ha affermato: “reputa il Collegio doversi assicurare continuità all'autorevole insegnamento delle Sezioni Unite di cui alla sentenza n. 553/2009” e, dopo averne riportato i principi, ha concluso per “l'impossibilità di ammettere una reviviscenza del contratto risolto”.
4.3.3. – Bisogna, poi, osservare che la clausola risolutiva non solo risulta integrata – essendo pacifiche sia la mancata sostituzione/ripristino del montacarichi che la mancata realizzazione dell'uscita di sicurezza – ma anche che, contrariamente a quanto affermato dall'appellante, la stessa si presenta tutt'altro che generica, giacché prevede chiaramente che la mancata realizzazione, entro il termine del 31.5.2019, delle opere indicate nell'allegato B del contratto di locazione avrebbe comportato la risoluzione di diritto del contratto.
4.4. – Infondato è pure l'ultimo motivo di appello.
4.4.1. – Nel procedere alla liquidazione del danno patrimoniale subito dal locatore, il tribunale ha correttamente dato atto del fatto che, proprio in vista della realizzazione degli interventi di cui all'allegato B, era stata prevista la riduzione del canone da € 18.000,00 ad € 6.000,00 per i primi quattro anni di locazione, con una decurtazione di € 12.000,00.
Pertanto, considerati il lasso di tempo intercorso tra la stipula della locazione (31.5.2018) e la sua risoluzione di diritto (1.2.2022) – pari a circa quattro anni – e la mancata realizzazione delle opere relative al montacarichi ed all'uscita di sicurezza, il tribunale ha quantificato il danno subito dal locatore in € 40.000,00.
Trattasi di impostazione che regge alla censura articolata dall'appellante, anche se la motivazione della sentenza impugnata deve essere integrata.
È vero che nel contratto di locazione le parti avevano espressamente dato atto che nella determinazione del canone di locazione si era tenuto conto dell'esecuzione degli interventi, di cui all'allegato B, a cura e spese della conduttrice.
Ed è altrettanto vero, come osserva l'appellante, che le parti, nello stabilire il canone di locazione, avevano attribuito importanza anche ad altre circostanze (e cioè alla situazione di crisi del mercato ed al tempo necessario alla conduttrice per l'avvio dell'attività).
Tuttavia, il costo degli interventi non eseguiti dalla conduttrice, relativi al montacarichi ed alla uscita di sicurezza, è stato stimato, dal suo stesso c.t.p., in € 78.527,00 (cfr. c.t.u., pag. 7).
pagina 11 di 13 Ciò rende evidente la perdita patrimoniale sofferta dal che, inoltre, ha dovuto subire pure una CP_1 decurtazione del canone rispetto al valore locativo del bene, giacché lo stesso è stato determinato in misura ridotta anche in considerazione dell'esecuzione di tali interventi (poi non effettuati dalla conduttrice).
Perdita che non risulta in alcun modo compensata dai lavori, di modesto ammontare (pari a circa Part

4.000 euro, cfr. doc. 4 del fascicolo di parte resistente di primo grado), eseguiti da sull'immobile.
Ne deriva che l'appellante non può dolersi della liquidazione equitativa effettuata dal tribunale, in quanto inferiore al pregiudizio patrimoniale subito dal né, tanto meno, può mettere CP_1 seriamente in dubbio l'esistenza del nesso causale tra il suo inadempimento ed il danno da costui lamentato.
4.4.2. – Manifestamente generica è, poi, la censura in disamina nella parte in cui contesta l'eccessività della penale liquidata dal tribunale, non avendo offerto alcun elemento per far apprezzare l'eventuale erroneità della decisione sul punto.
In ogni caso, giova considerare che, a fronte dell'interesse del locatore a rientrare immediatamente nella disponibilità del bene di sua proprietà, la fissazione di una penale giornaliera di € 49,00 non può certamente considerarsi eccessiva.
5 – Per quanto esposto, si impone il rigetto dell'appello.
5.1. – Le spese del grado seguono la soccombenza e si liquidano secondo il presente computo ex
D.M. 55/2014 come modificato da ultimo dal D.M. 147/2022, § 12 (valore da 52.001-260.000):
Fase di studio della controversia (valore medio): € 2.977,00
Fase introduttiva del giudizio (valore medio): € 1.911,00
Fase istruttoria/trattazione (valore medio): € 4.326,00
Fase decisionale (valore minimo): € 2.552,00
Compenso tabellare: € 11.766,00 oltre 15% per rimborso forfetario, IVA (se ed in quanto dovuta)
e CAP come per legge.
Si include nella fase istruttoria/trattazione il subprocedimento di inibitoria e si applica il valore minimo per quella decisionale, in quanto articolatasi nella sola discussione orale.
5.2. – Ai sensi dell'art. 13 comma 1 - quater del d.P.R. n. 115 del 2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per l'impugnazione a norma del comma 1 - bis dello stesso art. 13, se dovuto.


P.Q.M.


pagina 12 di 13 La Corte di Appello di Firenze, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza eccezione e deduzione, sull'appello proposto da avverso la sentenza n. Parte_1
432/2024 emessa dal Tribunale di Firenze e pubblicata il 27/05/2024, così provvede:
1) rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza impugnata;

2) condanna parte appellante al pagamento delle spese del presente grado di giudizio che liquida in € 11.766,00 per compenso professionale, oltre 15% per rimborso forfetario, IVA e CAP come per legge.
Dichiara che sussistono i presupposti per il raddoppio del contributo unificato a carico di parte appellante ai sensi dell'art. 13 co. 1 quater d.P.R. 115/02.
Firenze, 16.4.2025
Il Consigliere relatore ed estensore dott. Antonio Picardi
Il Presidente
dott. Carlo Breggia
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
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