R E P U B B L I C A I T A L I A N A IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA QUARTA SEZIONE CIVILE
dott. ssa Antonella Izzo , presidente rel dott.ssa Claudia De Martin, consigliere dott. Marco Emilio Lugi Cirillo, consigliere ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile di secondo grado iscritta al n. 2746/2021 del Ruolo Generale degli Affari Civili Contenziosi, vertente tra
) Parte_1 CodiceFiscale_1 rappresentata e difesa dall'avv. Caruso Nicoletta per procura in calce all'atto di citazione in appello appellante e ( ), Controparte_1 C.F._2 Controparte_2
(CF )
[...] C.F._3 rappresentati e difesi dall'avv. Armati Stefano per procura in calce alla comparsa di risposta appellati

(C.F. ), Controparte_3 C.F._4 CP_4
(C.F. )
[...] C.F._5 rappresentati e difesi dall'avv. Lo Prinzi Valerio per procure in calce alla comparsa di risposta appellati

oggetto: appello avverso sentenza del Tribunale di Velletri n.676/2021 pubblicata in data 30.3.2021.
FATTO E DIRITTO
1 § 1. - convenne in giudizio davanti al Tribunale di Velletri Persona_1
e Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3 Controparte_4 questi ultimi quali eredi di e chiedendo: in Persona_2 Controparte_5 via principale, l'accertamento della nullità ex art. 40 II comma L.n.47/1985 del contratto di vendita immobiliare concluso con i convenuti in data 30.3.2006; in via subordinata, la risoluzione del contratto ex art.1453 c.c. per grave inadempimento dei venditori ovvero per consegna di un bene del tutto diverso da quello oggetto della vendita (aliud pro alio); in entrambi i casi, la condanna dei venditori a restituirgli la somma pagata come prezzo di vendita, oltre interessi e rivalutazione e risarcimento dei danni da liquidare in via equitativa, subordinando al pagamento delle somme suddette la riconsegna dell'immobile ai venditori. L'attore dedusse, a fondamento delle domande, che il fabbricato oggetto del contratto, per il quale i venditori e avevano dichiarato l'assenza di concessione CP_1 CP_2 edilizia e la presentazione di due domande di concessione in sanatoria corredate del pagamento delle relative oblazioni, era risultato non condonabile, in quanto distante meno di 50 mt. dal fosso demaniale con cui confina il terreno su cui sorge;
che il Comune di Lanuvio aveva richiesto ai proprietari un'integrazione dei documenti a corredo dell'istanza di condono, comunicando la richiesta con lettera in data 9.9.2005, prima della conclusione del contratto di vendita;
che egli, con lettera in data 23.2.2016, aveva contestato ai venditori quanto appreso, diffidandoli a fornirgli documentazione idonea a garantirgli il conseguimento della sanatoria entro 15 giorni dal ricevimento della missiva;
che, su richiesta dei venditori, aveva accordato loro del tempo per effettuare i dovuti accertamenti, fissando allo scopo il termine del 22.4.2016; che i venditori gli avevano riferito di aver incaricato un tecnico affinché sollecitasse le pratiche presso il Comune di Lanuvio;
che le concessioni in sanatoria non erano state rilasciate. e si costituirono in giudizio contestando le domande sotto diversi profili CP_1 CP_2 ed eccependo preliminarmente la prescrizione dell'azione di risoluzione del contratto e del diritto alla restituzione del corrispettivo pagato. Si costituirono anche e eredi di Controparte_3 Controparte_4
e venditori del solo terreno adiacente al Persona_2 Controparte_5 fabbricato con annessa corte venduto all'attore da e contestando la loro CP_1 CP_2 legittimazione passiva in relazione dell'oggetto della vendita conclusa dai loro danti causa, e comunque la fondatezza delle domande. All'esito del giudizio, istruito su base documentale e con l'ausilio di un consulente tecnico d'ufficio, il Tribunale respinse tutte le domande e compensò tra le parti le spese processuali, ponendo le spese di c.t.u. a carico solidale di tutte le parti. La decisione venne motivata, quanto alla domanda di accertamento della nullità del contratto, richiamando i principi di diritto affermati dalle Sezioni Unite con la sentenza n.82230/2019 e osservando che il contratto impugnato non era nullo, né sotto il profilo formale, non ravvisandosi l'ipotesi di omessa dichiarazione, né sotto il profilo sostanziale, non essendo stato emesso alcun provvedimento di diniego delle domande di concessione in sanatoria. Osservava poi il giudice che, anche qualora si fosse verificata la previsione del c.t.u. circa la non condonabilità del corpo di fabbrica 2 realizzato successivamente al 1° ottobre 1983, oggetto della seconda domanda di condono edilizio (c.d. Corpo B), perché non rispetta la distanza minima dal fosso demaniale, la nullità del contratto di vendita non sussisterebbe comunque, non vertendosi nell'ipotesi di omissione della dichiarazione prescritta dall'art.40 II comma L.n.47/1985. Il Tribunale respinse anche la domanda di risoluzione del contratto, accogliendo - dopo avere espresso incidentalmente la propria valutazione circa la mancanza di prova sulla importanza dell'inadempimento - l'eccezione di prescrizione sollevata dai convenuti e Osservava il giudice che l'effetto interruttivo della prescrizione del CP_1 CP_2 diritto potestativo alla risoluzione del contratto è prodotto solo dall'esercizio del diritto mediante proposizione della relativa domanda giudiziale, non essendo idonei allo scopo eventuali atti stragiudiziali di costituzione in mora. Infine motivava la compensazione delle spese di lite in considerazione delle oscillazioni della giurisprudenza in materia e quindi ai sensi dell'art.92 II comma c.p.c..
§ 2. - La sentenza è stata impugnata dall'attore. Resistono all'appello Controparte_1
e che ne hanno eccepito preliminarmente l'inammissibilità ex Controparte_2 art.342 c.p.c., e e Controparte_3 Controparte_4
La causa è stata discussa oralmente all'udienza del 4.7.2025 e trattenuta in decisione ai sensi del terzo comma dell'art.281 sexies c.p.c. (comma aggiunto dall'art.3 d.lgs.n.149/2022 e reso applicabile ai processi già pendenti alla data del 28.2.2023 dall'art.7 comma 3 d.lgs.n.164/2024) sulle conclusioni precisate dalle parti come segue.
Per HE : Persona_1
“Piaccia all'Ecc.ma Corte adita, in riforma della impugnata sentenza, sentire ed accogliere le seguenti domande: a) accertare, dichiarare e riconoscere che il villino come sopra venduto era stato realizzato senza alcuna concessione edilizia e che i convenuti avevano dichiarato di aver inoltrato due domande di “concessione in sanatoria”, assumendo che non vi sarebbero stati motivi ostativi al relativo conseguimento da parte del Comune di Lanuvio, domande a tutt'oggi non accolte e di assai improbabile accoglimento, omettendo di riferire che vi era stata antecedentemente alla stipula del rogito una richiesta, da parte della competente amministrazione comunale di integrazione della documentazione presentata, giusta premessa;
b) accertare dichiarare e riconoscere la nullità del citato contratto, ai sensi dell'art. 40, secondo comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47, nullità sussistente sia nel caso in cui gli immobili oggetto di trasferimento non siano in regola con la normativa urbanistica (nullità di carattere sostanziale), sia quando dagli atti di trasferimento non risulti la circostanza della regolarizzazione in corso (nullità di carattere formale), ovverossia quando quest'ultima sussista ma sia frutto di false ed ingannevoli dichiarazioni, ipotesi quest'ultima espressamente dedotta con l'atto introduttivo del giudizio e ricorrente nella dedotta vicenda, giusta premessa;
3 c) in via del tutto subordinata, accertare, dichiarare e riconoscere la intervenuta risoluzione dell'intercorso contratto in Notar del 30/03/2006, rep. n. Persona_3
5248, racc. 1308, vuoi per inadempimento dei convenuti, inadempimento di non scarsa rilevanza, ed in particolar modo dei sigg.ri e , Controparte_1 Controparte_2 per l'avvenuta consegna di aliud pro alio, giusta premessa;
d) in ogni subordinata ipotesi, stabile un termine ai sensi dell'art. 183 c.c. per l'adempimento della prestazione dovuta da controparte, giusta premessa;
e) conseguentemente e per l'effetto, tanto nell'ipotesi di accertata e riconosciuta nullità del contratto, quanto dell'accertato e riconosciuto diritto dell'attore a chiederne e conseguirne la risoluzione, ordinare la restituzione delle somme percepite dai convenuti a titolo di corrispettivo, oltre, tenuto conto dell'atteggiamento tenuto dai convenuti medesimi, interessi e rivalutazione ed il risarcimento dei danni arrecati ed arrecandi, danni da liquidarsi anche equitativamente dal Tribunale adito, subordinando il trasferimento dell'immobile in questione ai convenuti e la relativa consegna, all'integrale restituzione delle somme dagli stessi dovute, giusta premessa;
f) dare atto della disponibilità dell'attore alla riconsegna degli immobili contestualmente al pagamento delle somme dovutegli a titolo di corrispettivo della vendita come sopra indicato, maggiorate delle spese notarili e di registrazione, giusta premessa;
g) con vittoria di spese e compensi dei due gradi del giudizio, da distrarsi in favore del procuratore antistatario.

Per e : Controparte_1 Controparte_2
“Voglia l'Ecc.ma Corte adita, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, rigettare l'appello interposto dal sig. avverso la sentenza resa Parte_1 dal Tribunale di Velletri n. 676/2021 pubblicata in data 30.03.2021 non notificata, dichiarandone l'inammissibilità e comunque l'infondatezza in accoglimento delle motivazioni tutte rassegnate nella parte motiva del presente atto. Con il favore dei compensi professionali che espressamente di richiedono”.
Per e Controparte_3 CP_4
“Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello Civile di Roma adita, contrariis rejectis, rigettare la domanda avanzata dal signor siccome infondata sia in fatto Parte_1 che in diritto. IN VIA SUBORDINATA e nella denegata ipotesi in cui ritenga le richieste di parte appellante meritevoli di accoglimento, accertare e dichiarare che nessuna responsabilità, per quanto occorsole, può essere imputata ai signori Persona_2
e e, per loro, agli odierni appellati e, per l'effetto, limitare
[...] Controparte_5
l'importo da loro dovuto in restituzione alla somma di € 1.500,00, di cui € 750,00 a carico di ciascuno di essi, pari ad un quarto dell'originario prezzo di vendita: € 3.000,00, con esclusione dal pagamento di ogni altro onere ovvero spesa ognuno dei quali dovrà essere esclusivamente addebitato ai signori e Controparte_1 [...]
. In ogni caso con condanna alle spese ed ai compensi di avvocato, Controparte_2
4 determinati giusta applicazione dei parametri forensi in vigore, oltre agli oneri di legge (Maggiorazione 15% - C.P.A. ed come per legge)”.
§ 3. - L'eccezione di inammissibilità dell'appello per vizi di formulazione dell'atto introduttivo è infondata, avendo l'appellante esposto chiaramente i motivi di doglianza rispetto alla decisione impugnata. Sul punto si rammenta il principio di diritto affermato dalle Sezioni Unite sull'interpretazione degli artt. 342 e 434 c.p.c., nel testo formulato dal d.l. n. 83 del 2012, conv. con modif. dalla l. n. 134 del 2012: “l'impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, tenuto conto della permanente natura di revisio prioris instantiae del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata” (Sez. U., sentenza n. 27199 del 16/11/2017).
§ 4. – L'appello è articolato in tre motivi.
§ 4.1. – Con il primo motivo, intitolato “Nullità del contratto in Notar Persona_3 del 30/03/2006, rep n.5248, racc. 1308”, l'appellante critica il rigetto della domanda proposta in via principale, osservando che il Tribunale avrebbe applicato erroneamente i principi di diritto affermati dalle Sezioni Unite con la sentenza n.8230/2019. In particolare, l'appellante critica l'affermazione del primo giudice che il contratto non fosse viziato da nullità testuale - essendo stato rispettato l'obbligo informativo di cui agli artt.17 e 40 L.n.47/1985 attraverso la dichiarazione dei venditori che conteneva gli estremi identificativi delle domande di concessione in sanatoria presentate e che era riferita al pagamenti dei relativi oneri concessori e di oblazione - e nemmeno da nullità sostanziale, non essendo stato emesso alcun provvedimento di rigetto delle domande di sanatoria. Osserva che, per escludere la nullità testuale del contratto, è necessario che la dichiarazione del venditore sia veritiera, mentre i venditori avevano dichiarato che non vi fossero motivi ostativi al rilascio della concessione in sanatoria, omettendo di riferire che il aveva loro richiesto un'integrazione dei documenti allegati Controparte_6 all'istanza e che essi non avevano ancora ottemperato alla richiesta, così rendendo impossibile la sanatoria. Osserva, quanto al profilo sostanziale della nullità, che il tempo trascorso dalla data di presentazione delle istanze rendeva palese che queste non sarebbero state mai accolte e che i venditori avevano atteso fino all'udienza di precisazione delle conclusioni per produrre documentazione attestante il versamento dell'oblazione, versamento comunque inutile ai fini del conseguimento della sanatoria del villino.
Il motivo è infondato. 5 Con la sentenza n.8230 del 22/3/2019, le Sezioni Unite hanno affermato i seguenti principi di diritto: “La nullità comminata dall'art.46 del D.P.R. n.380/2001 e dagli artt.17 e 40 della L.n.47/1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art.1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità testuale, con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve essere riferibile, proprio, a quell'immobile”.
“In presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato”. La sentenza delle Sezioni Unite ha dato seguito all'orientamento già prevalente della giurisprudenza (poi contrastato da Cass.n.23591/2013) secondo cui il requisito di validità sancito dalle citate disposizioni è la presenza, nell'atto, della dichiarazione dell'alienante formalmente regolare, venendo individuata la ratio della norma nella tutela dell'esigenza dell'acquirente di conoscere le condizioni del bene e di effettuare gli accertamenti sulla sua regolarità attraverso il confronto tra la sua consistenza reale e quella risultante dalla concessione edilizia o dalla concessione in sanatoria (Cass.n.26970/2005, n.5898/2004, n.20714/2012). Si osserva, quindi, alla luce dei suddetti principi, che ogni affermazione del Tribunale circa l'inesistenza di una presunta nullità sostanziale del contratto è trascurabile. Quanto alla nullità testuale, la rilevanza della veridicità della dichiarazione dell'alienante è limitata, secondo le Sezioni Unite, alla esistenza del titolo edilizio e alla riferibilità dello stesso all'immobile oggetto dell'atto, perché altrimenti, se cioè si richiedesse anche la conformità della costruzione al titolo, attribuendo così rilevanza decisiva alla consistenza reale dell'immobile, sarebbe superata la limitazione della nullità al dato testuale e non sarebbe possibile alcuna distinzione rispetto alla nullità c.d. sostanziale individuata dalla giurisprudenza minoritaria inaugurata da Cass.n.23591/2013. Per gli atti aventi a oggetto un edificio condonato o con procedura di condono in corso, la dichiarazione richiesta dall'art.40 II comma L.n.47/1985, così come integrato dall'art.2 comma 58° L.n.662/1996, è limitata alla indicazione degli estremi della domanda di condono e del versamento, in una o più rate, dell'intera somma dovuta a titolo di oblazione e di contributo concessorio. Per tali atti, i principi affermati dalle Sezioni Unite con riferimento al titolo edilizio oggetto della dichiarazione del venditore devono essere riferiti alla domanda di condono: è quindi sufficiente, ai fini della validità, che la domanda, così come identificata nella dichiarazione del venditore, sia stata effettivamente presentata e che sia riferibile all'immobile oggetto dell'atto. Sotto questo profilo, strettamente testuale, la dichiarazione dei venditori di cui all'art.8 del contratto di vendita, attestante l'assenza di titolo edilizio relativo al fabbricato e la presentazione di due domande di concessione in sanatoria, con l'indicazione dei relativi
6 estremi e degli estremi di tutti i versamenti per oblazioni, soddisfa il requisito di validità dell'atto prescritto dalle disposizioni sopracitate. L'ulteriore dichiarazione dei venditori dell'assenza di motivi ostativi al rilascio della concessione in sanatoria, pure presente nel contratto di vendita, esula dai limiti del contenuto della dichiarazione prescritta dall'art.40 II comma L.n.47/1985 e dall'art.2 comma 58° L.n.662/1996 e non assume rilevanza sul piano della validità del contratto, ma solamente su quello dell'inadempimento dei venditori, pur essendo sotto questo profilo pleonastica perché, a prescindere da essa, il contratto obbliga comunque i venditori a rispondere della conformità urbanistica del bene venduto.
§ 4.2. – Con il secondo motivo, intitolato “inadempimento di non scarsa rilevanza e diritto alla risoluzione contrattuale”, l'appellante critica la decisione per non avere accolto la domanda di risoluzione del contratto per consegna di aliud pro alio. Osserva che tale azione è svincolata dai termini di decadenza e prescrizione di cui all'art.1495 c.c., lamenta che il Tribunale abbia attribuito rilevanza alla mancata emissione di un provvedimento di diniego della concessione in sanatoria e che non abbia fissato esso stesso un termine ex art.1183 c.c. per l'adempimento dei venditori.
§ 4.3. – Con il terzo motivo, intitolato “prescrizione” l'appellante censura l'accoglimento dell'eccezione di prescrizione, osserva che la decorrenza del termine di prescrizione sarebbe stata erroneamente collocata dal primo giudice alla data della compravendita anziché a quella in cui si è palesato ed è stato accertato l'inadempimento dei venditori, grazie alla c.t.u. svolta in corso di causa. Sotto altro profilo, critica la sentenza per non aver accolto la sua eccezione di rinuncia della controparte alla prescrizione, che risulterebbe dalle risposte date da e CP_1
prima della instaurazione del giudizio, alle sue richieste e sollecitazioni CP_2 riguardanti al verifica della condonabilità del fabbricato.
I due motivi vanno esaminati congiuntamente in quanto strettamente connessi e sono infondati. In primo luogo occorre chiarire che l'azione di risoluzione del contratto di vendita per l'inadempimento del venditore consistito nella consegna di cosa diversa da quella oggetto del contratto (aliud pro alio) è soggetta al termine di prescrizione decennale di cui all'art.2946 c.c. e che il Tribunale ha accertato la maturazione di tale termine, per cui il riferimento dell'appellante all'inapplicabilità dell'art.1495 c.c. è inconferente. La pretesa rinuncia dei venditori ad avvalersi della prescrizione del diritto del compratore alla risoluzione giudiziale del contratto non può precedere l'esercizio del diritto, che si attua con la proposizione della relativa domanda, per cui sono infondate le deduzioni dell'appellante secondo cui tale rinuncia si sarebbe manifestata prima della instaurazione del giudizio. Quanto alla decorrenza del termine per l'esercizio dell'azione di risoluzione del contratto per consegna di aliud pro alio, è vero che questa vada collocata al momento dell'inadempimento, avendo però riguardo alla data in cui esso ha luogo e non al dato soggettivo della effettiva conoscenza dell'inadempimento da parte del compratore: “In 7 tema di compravendita, il termine di prescrizione del diritto dell'acquirente alla risoluzione del contratto e al risarcimento del danno, derivante dalla consegna di "aliud pro alio", decorre, ai sensi dell'art. 2935 c.c., non dalla data in cui si verifica l'effetto traslativo, ma dal momento in cui, rispettivamente, ha luogo l'inadempimento e si concreta la manifestazione oggettiva del danno, avendo comunque riguardo all'epoca di accadimento del fatto lesivo, per come obiettivamente percepibile e riconoscibile, e non al dato soggettivo della conoscenza della mancata attuazione della prestazione dovuta e del maturato diritto al risarcimento, potendo tale conoscenza essere colpevolmente ritardata dall'incuria del titolare del diritto” (Cass.n.1889/2018). Infatti, ai fini della sospensione del termine di prescrizione “rileva l'impossibilità che derivi da cause giuridiche, non anche impedimenti soggettivi o ostacoli di mero fatto, tra i quali devono annoverarsi l'ignoranza del fatto generatore del diritto, il dubbio soggettivo sull'esistenza di esso e il ritardo indotto dalla necessità del suo accertamento” (Cass.n.996/2022). Nella fattispecie, l'inadempimento dei venditori si è avuto già al momento della consegna dell'immobile, dato che la obiettiva non condonabilità del corpo di fabbrica che non rispetta la distanza minima dal fosso demaniale - come avrebbe successivamente scoperto l e infine accertato il c.t.u. in corso di causa - non Pt_1 consente l'accoglimento della domanda di sanatoria ad esso relativa, con quanto ne consegue in termini di inagibilità del fabbricato e quindi di difetto di conformità al bene oggetto del contratto, il che renderebbe inutile la fissazione di un termine per l'adempimento pretesa dall'appellante. L'acquirente avrebbe quindi dovuto proporre l'azione di risoluzione entro il termine di prescrizione decennale decorrente dalla data del contratto, come correttamente accertato dal Tribunale. Lo stesso deve dirsi con riferimento alla domanda di risarcimento del danno, perché il danno derivante dalla mancanza dei requisiti per l'agibilità del fabbricato era obiettivamente percepibile sin dal momento della vendita, dato che dipendeva dalla posizione del fabbricato stesso.
L'appello deve quindi essere respinto. Le spese processuali seguono la soccombenza e si liquidano per compensi nei confronti di e secondo i valori medi di cui alla tabella allegata al D.M.n.55/14, CP_1 CP_2 modificata dal D.M.n.147/2022, per le cause di valore compreso tra € 260.000,01e € 520.000,00 salvo il valore minimo per la fase di trattazione che ha avuto minimo svolgimento. Nei confronti di e le spese si Controparte_3 CP_4 liquidano nei valori minimi per tutte le fasi, attesa l'esiguità delle difese svolte dagli appellati.

PQM

8 La Corte, definitivamente pronunciando, sull'appello avverso la sentenza del Tribunale di Velletri n.676/2021 , pubblicata in data 30/03/2021 , così decide:
- rigetta l'appello;
- condanna a rifondere a e a Persona_1 Controparte_1 [...]
le spese processuali del presente grado, liquidate per compensi Controparte_2 in € 17.179,00 oltre spese generali ex art.2 D.M.n.55/14, c.a.p. e i.v.a. come per legge:
- condanna a rifondere a e Persona_1 Controparte_3 le spese processuali del presente grado, liquidate per Controparte_4 compensi in € 10.060,00 oltre spese generali ex art.2 D.M.n.55/14, c.a.p. e i.v.a. come per legge:
- dichiara che vi sono i presupposti per il pagamento da parte dell'appellante dell'importo di cui all'art.13 comma 1 quater D.P.R.n.115/2002.
Così deciso in Roma il giorno 4/7/2025
Il presidente est.
Antonella Izzo
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