REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Corte d'appello di Cagliari Sezione distaccata di Sassari composta dai Magistrati: Dott. Maria Grixoni Presidente Dott. Cinzia Caleffi Consigliere rel. Dott. Cristina Fois Consigliere ha pronunziato, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., la seguente SENTENZA nella causa di secondo grado iscritta al n. 59/2024 RG promossa da:
in persona del legale rappresentante pro Parte_1 tempore, (P.IVA ), con domicilio digitale presso l'avv. P.IVA_1
BIANCONI ALESSAN ppresenta e difende unitamente all'avv. GIOVANNELLI PAOLO in forza di procura allegata in atti appellante contro
in persona del legale rappresentante Controparte_1 pro tempore, (P.IVA ), elettivamente domiciliata in VIA P.IVA_2
GENOVA 3 ARZACHENA presso lo studio dell'avv. MELA ROBERTA che la rappresenta e difende in forza di procura allegata in atti
appellata Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione Con azione di rivendicazione ex art. 948 c.c. la conveniva in Parte_1 giudizio dinanzi al Tribunale di Tempio Pausani Controparte_1
e, dedotto di essere proprietaria della porzione di terreno, sita in Arzachena, Loc. Porto Cervo, distinta in catasto al fg. 12, mapp. 1319, domandava il rilascio del predetto terreno occupato sine titulo dalla convenuta nonché il risarcimento dei danni. L'attrice allegava a sostegno della domanda che:
- la porzione di terreno, posta nelle vicinanze di alcune attività commerciali e della struttura alberghiera denominata “Luci di la Muntagna” di proprietà della convenuta, veniva utilizzata indiscriminatamente da tutti gli utenti delle predette attività come parcheggio;

- aveva acconsentito alla di utilizzare detta area Controparte_1 come parcheggio per i pr o 2005 in cui le aveva proposto di acquistare e/o locare detta porzione di terreno, senza tuttavia ricevere alcun riscontro;

- con missiva in data 3.3.2005, aveva invitato la convenuta a liberare da persone o cose la predetta porzione di terreno nel termine di 60 giorni;

- a seguito della richiesta di rilascio la dopo aver Controparte_1 manifestato il proprio interesse ad ac ta in data 12.3.2005, non solo non aveva definito i termini dell'accordo ma si era opposta alle operazioni di delimitazione dell'area radicando dinanzi al Tribunale di Tempio Pausania un ricorso per la reintegra nel possesso, definito con sentenza in data 25.11.2010, passata in giudicato, che aveva accertato che la convenuta deteneva la porzione di terreno in forza di un accordo negoziale riconducibile sostanzialmente ad un contratto di comodato gratuito. L'attrice, per tali ragioni, insisteva nella domanda di restituzione del terreno con condanna della convenuta al risarcimento dei danni a decorrere dalla data di richiesta di rilascio del 3.3.2005.
regolarmente costituita in giudizio, chiedeva il Controparte_1 rigetto della domanda perché infondata in fatto ed in diritto e proponeva, a sua volta, domanda riconvenzionale di accertamento del diritto di proprietà del terreno oggetto di causa per intervenuta usucapione. La convenuta - negata l'esistenza di un qualsiasi accordo negoziale con l'attrice e/o la sussistenza di una mera tolleranza da parte di quest'ultima in ordine all'utilizzo del bene oggetto di giudizio - allegava che:
- alcun giudicato si era formato in esito alla sentenza in data 25.11.2010 resa a definizione del giudizio possessorio, con cui peraltro era stata accolta la propria domanda di reintegra nel possesso con rigetto di quella proposta dalla
[...]
Parte_1
- a decorrere dal 1960, con atto di apprensione volontario, era nel possesso pubblico, pacifico ed ininterrotto dell'area sita in Arzachena nella via sa Conca;

- l'area, destinata a parcheggio privato dell'albergo, veniva utilizzata in via esclusiva dai suoi clienti, evidenziando, in particolare, che l'accesso a soggetti terzi non autorizzati era impedito dall'apposizione di cartelli contenenti la dicitura
“area riservata ai clienti dell'hotel” e dal personale dipendente;

- nel corso degli anni aveva asfaltato l'area, realizzato un muro di recinzione, costruito una tettoia su pali fissi in legno e si era occupata in via esclusiva della sua manutenzione. Per tali ragioni, ed evidenziato che con la nota in data 12.3.2005 non si era offerta di acquistare quel tratto di terreno ma due differenti lotti di terreno di più ampie dimensioni posti nelle vicinanze dell'albergo, insisteva nella domanda riconvenzionale di intervenuta usucapione, avendo esercitato il potere di fatto sul bene da oltre trent'anni. Il primo giudice, istruita la causa documentalmente e mediante prova orale, con sentenza n. 320/2023, pubblicata il 18.7.2023, rigettava la domanda proposta dall'attrice e, in accoglimento della domanda riconvenzionale, dichiarava la proprietaria della porzione di terreno, sita in Controparte_1
Via Sa Conca, distinta in catasto al fg. 12, mapp. 1319, regolando le spese secondo soccombenza. Il tribunale - precisato che l'attrice non provava che fra le parti era stato stipulato un contratto di comodato d'uso gratuito e che alcun giudicato si era formato sul punto in esito al passaggio in giudicato della sentenza sul merito possessorio - alla luce delle risultanze documentali e di quelle testimoniali, accoglieva la domanda riconvenzionale ritenendo provato in capo alla convenuta il possesso utile ai fini dell'usucapione sull'area, argomentando nel seguente modo:
“dall'escussione dei testi di parte convenuta è emerso che nel corso di oltre un trentennio l'area è stata utilizzata da parte convenuta come parcheggio riservato ai clienti dell'albergo. Il testimone , che ha lavorato come barman Testimone_1 presso l'hotel dal 1968 al 1982 da bre di ciascun anno, ha riferito che quell'area era destinata a parcheggio riservato agli ospiti della struttura e che nemmeno i dipendenti potevano posteggiarvi. Anche escussa Tes_2 il 14.10.2016, la quale ha vissuto dal 1981 al 2002 in un'abitazione limitrofa all'albergo, ha confermato che l'area era riservata al parcheggio dei clienti dell'hotel e che non era consentito agli altri posteggiarvi”. Il tribunale, inoltre, riteneva dimostrato che la parte convenuta si era sempre occupata anche delle opere di manutenzione e che tale circostanza emergeva
“non solo nelle testimonianze di , che ha lavorato per l'hotel dal Testimone_3
2003-2004 fino al 2014 e che h aver visto mettere la copertura dell'ondulina e di aver lui stesso ridipinto i pali di sostegno, e di Testimone_4
che ha effettuato dei lavori di rifacimento della par
[...] nell'area per cui è causa nel 1995, ma anche nelle fatture emesse da quest'ultimo per l'esecuzione dei lavori ora detti”. ha proposto appello lamentando: i) l'errata applicazione dei Parte_1
n tema di ripartizione dell'onere della prova in violazione dell'art. 2697 c.c.; ii) l'errata qualificazione giuridica della detenzione dell'area da parte della in violazione degli artt. 1803 e 1350 c.c.; Controparte_1
iii) l'errata applicazione delle norme in tema di giudicato in violazione dell'art. 2909 c.c.; iv) l'errata interpretazione delle risultanze istruttorie;
v) l'errata applicazione delle norme in tema di usucapione in violazione degli artt. 1158 e 1167 c.c. Per tali ragioni, l'appellante ha insistito per la riforma integrale della sentenza con conseguente diritto della stessa al risarcimento del danno da mancato godimento del bene.
regolarmente costituita, ha insistito per il rigetto Controparte_1
La causa, istruita documentalmente, è stata decisa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. I motivi di appello, da trattarsi congiuntamente perché strettamente connessi, sono infondati. La Corte di Cassazione ha più volte chiarito, in tema di acquisto a titolo originario della proprietà dei beni immobili, che “Ai fini della configurabilità del possesso "ad usucapionem", è necessaria la sussistenza di un comportamento possessorio continuo e non interrotto, inteso inequivocabilmente ad esercitare sulla cosa, per tutto il tempo previsto dalla legge, un potere corrispondente a quello del proprietario o del titolare di un diritto reale, manifestato con il compimento di atti conformi alla qualità ed alla destinazione del bene e tali da rivelare sullo stesso, anche esternamente, una indiscussa e piena signoria, in contrapposizione all'inerzia del titolare” (vedi Cass. n. 8662/2010; Cass. n. 18392/2006). La medesima Corte, tenuto conto che ai sensi dell'art. 1141, 1 comma, “Si presume il possesso in colui che esercita il potere di fatto, quando non si prova che ha cominciato a esercitarlo semplicemente come detenzione”, ha altresì affermato (cfr Cass. n. 9275/2018) che “l'uso prolungato nel tempo di un bene non è normalmente compatibile con la mera tolleranza, essendo quest'ultima configurabile, di regola, nei casi di transitorietà ed occasionalità, in presenza di un esercizio sistematico e reiterato di un potere di fatto sulla cosa spetta a chi lo abbia subito l'onere di dimostrare che lo stesso è stato dovuto a mera tolleranza”. Tanto premesso, nel caso di specie, - incontestato l'utilizzo da parte della appellata della porzione di terreno di cui è causa a decorrere dall'anno 1960 sino all'anno 2005, quando con missiva del 3.3.2005 l'appellante ne aveva chiesto il rilascio - la ha innanzi tutto lamentato sostanzialmente che dalla Parte_1 corretta let i di causa e delle prove acquisite emergeva che la aveva utilizzato il terreno de quo in virtù di un atto di mera Controparte_1 tolleranza, riconducibile ad un contratto di comodato a titolo gratuito (cfr. pag. 8 atto di citazione: “tra la e la era sorto un Parte_1 Controparte_1 rapporto in virtù del quale la prima ha concesso, anche attraverso un comportamento concludente di mera tolleranza a titolo gratuito, alla seconda l'utilizzo del terreno….riconducibile nell'ambito del contratto di comodato”) e che mai era stato posto in essere dall'appellata alcun comportamento idoneo a determinare l'interversione del possesso sul bene. Tali circostanze, secondo l'appellante, risultano provate:
- dal giudicato esterno della sentenza emessa dal Tribunale di Tempio Pausania in data 25.11.2010, resa a definizione del merito possessorio a conferma dell'ordinanza cautelare che aveva accolto la domanda di reintegra nel possesso del terreno de quo promosso dalla a seguito del tentativo Controparte_1 di spoglio posto in essere dalla , ove era accertato che l'appellata Parte_1 deteneva la porzione di terren n accordo contrattuale e non uti dominus (cfr. pag. 9 atto di citazione: “il Tribunale – confermando integralmente l'ordinanza cautelare (all.10)- ha testualmente chiarito che la Parte_1
è “l'attuale proprietaria del bene” e che “la
[...] Controparte_1 perfettamente consapevole dell'altruità del bene” precisando che “il rifiuto di restituire l'area da parte della rappresenta una mera Controparte_1 inottemperanza alle pattuizioni in forza delle quali la detenzione era stata costituita e integra una ipotesi di inadempimento contrattuale”);
- dalla missiva in data 12.3.2005 con cui la si era Controparte_1 resa disponibile ad acquistare la porzio causa riconoscendo, quindi, il diritto di proprietà della sull'area (cfr. Parte_1 missiva allegata in citazione - doc. 17);
- dalle concordi dichiarazioni rese dei testimoni, neanche richiamate dal primo giudice, e con cui non solo erano confermate le circostanze di cui sopra, ma altresì l'utilizzo indiscriminato della porzione di terreno da una pluralità di utenti delle attività commerciali adiacenti e non in via esclusiva dai clienti della struttura alberghiera, sicché alcun possesso esclusivo utile ai fini dell'usucapione era configurabile nel caso di specie. Orbene, tali argomentazioni risultano smentite dalla prova documentale e dalle risultanze della prova orale. Anzitutto, non è configurabile alcun giudicato in ordine alla sussistenza di una detenzione qualificata da parte della in forza della Controparte_1 sentenza resa nel giudizio possessori come chiarito dalla Cassazione con orientamento costante (vedi per tutte Cass. n. 27513/2020) “Il giudicato formatosi sulla domanda possessoria è privo di efficacia nel giudizio petitorio, avente ad oggetto l'accertamento dell'avvenuto acquisto del diritto di proprietà o di un altro diritto reale per usucapione, in quanto il possesso utile ad usucapire ha requisiti che non vengono in rilievo nei giudizi possessori, ove l'accoglimento della domanda prescinde dall'accertamento della legittimità del possesso ed offre tutela ad una mera situazione di fatto che ha i caratteri esteriori dei diritti sopra menzionati”. Inoltre, è appena il caso di evidenziare che detta sentenza non contiene comunque alcuna pronuncia in ordine alla natura della detenzione in capo alla posto che la stessa si limita a riportare in Controparte_1 motivazione le argomentazioni proposte dalle parti a sostegno delle rispettive ragioni e, quindi, anche l'argomentazione della circa la presunta Parte_1 sussistenza di un contratto di comodato gratuit dalla stessa, dato l'accoglimento della domanda di reintegra nel possesso formulata dalla con rigetto della domanda riconvenzionale proposta Controparte_1 dalla possono trarsi elementi di prova circa la sussistenza di Parte_1 una ercitata dall'appellata con la porzione di terreno negli anni antecedenti al denunciato lo spoglio. Né può ritenersi dimostrato il riconoscimento da parte della Controparte_1 del diritto di proprietà della sull'area per cui è causa, in
[...] Parte_1 della missiva in data 12. contrariamente a quanto sostenuto nell'atto di gravame, l'appellata non si era proposta di acquistare la porzione di terreno oggetto di causa sita in Arzachena, distinta in catasto al fg. 12, mapp. 1319, di circa 120 mq, ma differenti terreni adiacenti all'albergo di ben più ampie dimensioni. Nella predetta nota, infatti, l'appellata dopo aver indicato nell'oggetto della raccomandata “Lotti D4/A (mq 2289) e D4/B (mq 2711)”, si era resa disponibile nei confronti della solo Parte_1 all'acquisto dei predetti lotti, che evidentemente no tiche dimensionali di quello di cui è causa (cfr. missiva allegata in citazione - doc. 17). Inoltre, come correttamente sostenuto nell'impugnata sentenza, dall'istruttoria espletata risulta provato che la aveva esercitato sul Controparte_1 terreno un possesso conti interrotto, inteso inequivocabilmente ad esercitare sulla cosa, per tutto il tempo previsto dalla legge, un potere corrispondente a quello del proprietario, sia in considerazione dell'uso esclusivo del bene a servizio dell'albergo sia in considerazione di tutte le opere eseguite negli anni e necessarie ad adibire l'area a parcheggio privato, senza alcuna opposizione da parte dell'appellante. Tale ultima circostanza, emerge chiaramente sia dalle fatture agli atti attestanti l'esecuzione a cura e spese dell'appellata dei lavori di rifacimento del pergolato posto a copertura dell'area adibita a parcheggio (cfr. fatture n. 10 e n.24 – doc. 4 comparsa di costituzione) sia dalle risultanze della prova orale. In particolare, i testimoni e Testimone_4 Testimone_3 confermavano l'esecuzione d primo 15.3.2019, dichiarava: “sono titolare di una impresa edile di una impresa artigiana effettuo lavori di edilizia anche presso l'Hotel “Luci di la Muntagna” … preciso che la mia ditta ha realizzato lavori di manutenzione del muro di contenimento ed ha realizzato uno scivolo lungo tutto il parcheggio per evitare che le auto toccassero l'asfalto”; quanto al teste (manutentore della Tes_3 struttura alberghiera dal 2003 al 2015 circa), escu dienza del 19.05.17 dichiarava: “posso riferire di aver visto io stesso mettere la copertura di ondulina;
il periodo era duo o tre anni dopo che ho iniziato a lavorare, io stesso ho ridipinto i pali di sostegno dell'ondulina”). Inoltre, tutti i testi sentiti, con concordanti dichiarazioni, confermavano in relazione a diversi periodi, che sommati tra loro coprono un arco temporale di circa trentacinque anni, come l'area in contestazione sia sempre stata adibita a parcheggio auto per i clienti dell'“ ” e che l'utilizzo da Parte_2 parte di terzi era impedito dalla presenza di una apposita cartellonistica e dal personale dipendente della stessa struttura (cfr. dichiarazioni rese dai testi:
, barman della struttura alberghiera dal 1962 al 1968, escusso Testimone_1 all'udienza del 10.03.16, sulla presenza dei cartelli di divieto di parcheggio nonché sull'utilizzo esclusivo dei parcheggi da parte dei clienti dell'albergo riferendo, in specie, che “neanche i dipendenti potevano parcheggiare”; Tes_3
, manutentore della struttura alberghiera dal 2003 al 2015 circa,
[...] all'udienza del 19.05.17, riferiva: “quando ho iniziato a lavorare l'area di cui mi si chiede è stata utilizzata come parcheggio dei clienti dell' riconosco i Pt_2 luoghi nelle foto che mi vengono mostrate e posso dire che i cartelli di divieto di sosta li ho apposti io…..ho assistito a conversazioni in cui il direttore o il capo servizio diceva a persone non clienti di spostare la macchina e di metterla nei parcheggi pubblici: l'ha detto pure a me”; , residente ad Testimone_4
Arzachena dal 1973, escusso all'udienza del 15.03.19, riferiva: “riconosco nelle foto che mi si mostrano i parcheggi che si trovano nella parte di fronte all' Pt_2
…sono certo che fossero riservati ai clienti dell'albergo in quanto vi erano apposti dei cartelli sui pali di sostegno con la dicitura “Riservato ai Clienti”; , Tes_2 residente ad Arzachena dal 1981 al 2002, escussa all'udienza del 14.10.16, riferiva ”abitavo vicino all'albergo e ci passavo davanti quasi tutti i giorni….qualche volta ho visto anche le catene e mi ricordo che mi vietavano anche di parcheggiare in quanto mi dicevano che il parcheggio era solo per i clienti dell'albergo; abbiamo sempre saputo che il parcheggio era dell'hotel”). Tale impianto probatorio non risulta scalfito dalla contraddittoria prospettazione dei fatti proposta dalla che da un lato sostiene che l'area Parte_1 fosse accessibile a chiunque e dall'altro afferma che la stessa fosse detenuta dalla in virtù di un non meglio precisato titolo Controparte_1 comportante l'obbligo di restituzione senza, tuttavia, specificare alcunché in ordine ai tempi e alle modalità dell'asserito accordo tali da poter giustificare un uso prolungato del bene per oltre trent'anni, circostanza di per se “incompatibile con la mera tolleranza, essendo quest'ultima configurabile, di regola, nei casi di transitorietà ed occasionalità” (cfr sent. cit.). Inoltre, l'appellante neppure deduceva fra quali soggetti sarebbe intervenuto il presunto accordo, posto che risulta incontestato che solo nell'anno 2003 la
[...] era divenuta proprietaria della porzione di terreno per cui è Parte_1
5 comparsa conclusionale: “soltanto con l'atto di scissione parziale del 2003 è divenuta assegnataria di parte del patrimonio immobiliare della Ciga Immobiliare S.r.l., comprensivo dell'area di cui si tratta”). A fronte delle suddette concordanti risultanze, non possono certamente ritenersi idonee a scalfirle le dichiarazioni dei testi (cfr. verbale di Testimone_5 udienza del 12.03.15) e (cfr. verbale di udienza del 21.07.15), con Tes_6 cui era confermato, talv ell'area anche da parte di terzi, posto che, come chiarito dalla Suprema Corte (cfr. Cass. n. 3133/2017) “la conservazione del possesso acquisito animo et corpore non richiede l'esplicazione di continui e concreti atti di godimento essendo sufficiente che il bene posseduto in relazione alla sua natura e destinazione economico-sociale possa ritenersi nella virtuale disponibilità del possessore nel senso che questi possa quando lo voglia ripristinare il rapporto materiale con lo stesso”. Pertanto, l'appello va rigettato. Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo sulla base dello scaglione relativo alle cause di valore indeterminabile ai sensi del DM 147/2022, compensi minimi per la non complessità delle questioni giuridiche e di fatto trattate.

PER QUESTI MOTIVI

LA CORTE definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
- rigetta l'appello proposto da in persona del legale Parte_1 rappresentante p.t., avverso la sentenza n. 320/2023, pubblicata il 18.7.2023, del Tribunale di Tempio Pausania;

- condanna parte appellante alla rifusione delle spese processuali in favore dell'appellata in persona del legale rappresentante Controparte_1
p.t., che liquida in complessivi euro 4.996,00 oltre 15% spese generali ed accessori di legge. Si dà atto della sussistenza dei presupposti per l'applicazione dell'art. 13 comma 1 quater TU spese di giustizia. Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante allegazione al verbale. Sassari, 17.1.2025 Il Presidente Dott. Maria Grixoni Il Consigliere est. Dott. Cinzia Caleffi