REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI ROMA SEZIONE SETTIMA CIVILE così composta:
dr. Maria Rosaria Rizzo Presidente e relatore dr. Maria Speranza Ferrara Consigliere dr. Paolo Caliman Consigliere ausiliario riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 3036 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2020, assunta in decisione in data 05.02.2025, seguito di trattazione scritta ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., vertente
TRA
, Parte_1 rappresentata e difesa dall'Avv. Ugo Cardosi (C.F. ) per C.F._1 procura in atti – APPELLANTE – E DEI GIUDICI (C.F. ), Controparte_1 C.F._2 [...]
(C.F. , (C.F. CP_2 C.F._3 CP_3
) le ultime due nella qualità di eredi di C.F._4 Persona_1
, e alla morte di essa subentrate nella qualità di eredi di
[...] Persona_2
, di cui sono tutte eredi
[...] rappresentate e difese dell'Avv. Nicola Ottaviani (C.F. ) per C.F._5 procura in atti – APPELLATE – E
(C.F. ) nella qualità di erede di Controparte_4 C.F._6
, Persona_2 rappresentata e difesa dagli Avv.ti Giovanni Mazzola (C.F. ) e C.F._7
Daniele Prete (C.F. ) che, unitamente e disgiuntamente, la C.F._8 rappresentano e difendono per procura in atti – APPELLATA –
OGGETTO: locazione RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
§ La controversia ha per oggetto il contratto di locazione ad uso non abitativo, stipulato tra e relativo all'immobile in Terracina (Lt) Persona_2 Parte_1 in piazza Cancelli n. 3, posto al piano strada. È in contestazione il carattere transitorio della locazione, dichiarato in contratto.
§ Il Tribunale di Latina, con la sentenza n. 937/2020, ha accertato la natura transitoria della locazione, dando particolare rilievo alla destinazione dell'immobile ad attività di esposizione di quadri, sculture ed altri oggetti artistici, per la durata di mesi 6 non prorogabili. Ha ritenuto tale attività compatibile con la natura transitoria della locazione, sottolineando che, nel contratto, era compresa la stagione estiva o, comunque, di maggiore frequentazione delle persone, ed ha considerato irrilevanti le foto prodotte dalla conduttrice, raffiguranti l'insegna e la vetrina del locale. Ha, dunque, rigettato l'opposizione all'intimazione di sfratto per finita locazione, proposta da e dichiarato risolto, alla data del 31/12/2017, il Parte_1 contratto di locazione stipulato tra le parti in data 3/7/2017 e registrato il 2/8/2017, per naturale decorrenza del termine, con conseguente conferma dell'ordinanza di rilascio datata 17.09.2018, e rigetto dell'eccezione di nullità parziale del contratto.
§ La ha impugnato la decisione. Parte_1
Nelle more del giudizio, è deceduta l'appellata, lasciando eredi Persona_2 la sorella unilaterale, e le sorelle, e;
CP_1 Parte_2 CP_4 Per_1 in data 24/4/2022 è deceduta anche la sorella e le sue eredi sono le figlie Per_1
e CP_2 CP_3
Il giudizio è stato dichiarato interrotto e successivamente riassunto nei confronti degli eredi, ora costituiti.
§ L'appello è costituito da un'unica censura, con cui viene riproposta l'eccezione di nullità del contratto, perché stipulato in violazione dell'art. 27 L.392/1978 che prevede, per i contratti di locazione ad uso non abitativo, una durata non inferiore ai 6 anni e dell'art. 79 della stessa legge che prevede la nullità di ogni pattuizione diretta a violare la durata legale dei contratti. L'appello è fondato. La locazione ad uso non abitativo è disciplinata dal citato art. 27, che prevede una durata minima di sei anni (nove, se si tratta attività alberghiera); al comma 4, l'applicazione della durata legale, nel caso in cui non sia pattuita o sia previsto un periodo inferiore, e, al comma 5, una deroga, facendo salva la pattuizione di una durata inferiore qualora si tratti di un'attività, per sua natura, di carattere transitorio. Nella norma, manca qualsiasi riferimento all'interesse di uguale natura perseguito dalle parti, diversamente da quanto stabilito, all'art. 5 lg. 431/1998, per le locazioni ad uso abitativo, ove si è cercato di garantire il collocamento sul mercato degli immobili, senza che il locatore si debba preoccupare della durata. Secondo l'orientamento della S.C., sent, n. 3663/1996, il citato art. 27 collega la transitorietà all'esercizio di una delle attività, previste ai commi 1, 2 e 3, che siano destinate, per loro natura, e cioè per ragioni obiettive ed intrinseche, a non esplicarsi con carattere di stabilità, bensì ad esaurirsi in un arco di tempo relativamente breve, con la conseguenza che “Qualora sia stipulata per una durata inferiore a quella legale una locazione di immobile destinato all'esercizio di una delle attività previste dall'art. 27 della legge n. 392 del 1978, il contratto, ove sorga controversia, potrà essere ritenuto conforme al modello legale "locazione non abitativa transitoria" e, quindi, sottratto alla sanzione di nullità di cui all'art. 79 della legge stessa ed alla eterointegrazione ex art. 1339 cod. civ., a condizione che la transitorietà sia espressamente enunciata, con specifico riferimento alle ragioni che la determinano, in modo da consentirne la verifica in sede giudiziale e sempreché risulti, in esito ad essa, che le ragioni dedotte (delle quali si postula l'effettività, ricorrendo, diversamente, una fattispecie simulatoria) siano di natura tale da giustificare la sottrazione del rapporto al regime ordinario e, cioè, siano ragioni obiettive che escludano esigenze di stabilità. Il principio è stato ribadito nella sentenza della S.C., n. 16117/2010, posta a fondamento della decisione, qui impugnata, e con la successiva sentenza, n. 18942/2019, richiamata nell'impugnativa. In sostanza, la deroga può operare solo nel caso in cui si possa ricavare dalle pattuizioni delle parti, in concreto, l'esistenza di una situazione peculiare, di esigenze occasionali ed effimere, che giustifichino un'attività di breve durata, incompatibile con la durata legale del contratto. Per sottrarre il contratto alla sanzione della nullità ex art. 79 della I. 392/1978 o all'eterointegrazione normativa di cui all'art. 1339 c.c., la transitorietà deve essere espressamente enunciata facendo riferimento a ragioni oggettive oltre che effettive, per non incorrere in una fattispecie simulatoria (Cass. n. 8489/1990; Cass. n. 16117/2010; 18942/2019). In questo ambito, balza evidente che, nel contratto stipulato tra le parti, manca qualsiasi riferimento alle ragioni che giustificano la transitorietà della locazione: si indica solo la durata di sei mesi, senza possibilità di proroga, e il tipo di attività da svolgere nell'immobile locato (“ad uso di esposizione di quadri, sculture, altri articoli artistici”), che, in mancanza di specifiche indicazioni, può normalmente avere carattere di stabilità; né si ricavano altri utili elementi di valutazione dall'attuazione del contratto. La giustificazione della transitorietà, per non incorrere nella sanzione della nullità di cui all'art. 79 della I. 392/1978, come si è detto, deve riferirsi a ragioni obiettive, e, si può aggiungere, proprio per sottolineare il rigore dell'orientamento della S.C., che non sarebbero nemmeno considerate tali eventuali esigenze del conduttore, “sicché sulla eventuale dichiarazione di quest'ultimo di voler esercitare l'attività per un ridotto periodo di tempo si abbatterebbe la scure della nullità; devono ricorrere invece oggettive caratteristiche di transitorietà dell'attività dipendenti dalla sua essenza o dal suo collegamento con specifici eventi — ricorrenti al momento della conclusione del contratto e non sopravvenute secondo un giudizio "ex ante" affidato ad un criterio di normale prevedibilità senza che rilevino i mutamenti successivi da qualunque causa dipendano (Cass. 31/01/2006, n. 2147; Cass. 23/10/1989, n. 4291). In conclusione, la clausola va dichiarata nulla e va automaticamente sostituita con quella disposta dalla legge che fissa in anni 6 la durata delle locazioni relative agli immobili adibiti alle attività di cui all'art. 27 co 1, L. 392/1978.
§ Alla riforma della sentenza segue la condanna al pagamento delle spese, per il doppio grado di giudizio.

P.Q.M.

la Corte, definitivamente pronunciando, sull'appello proposto da Parte_1 avverso la sentenza n. 937/2020, del Tribunale di Latina, così provvede:
1) dichiara la nullità della clausola del contratto che stabilisce la transitorietà della locazione, con automatica sostituzione della stessa con quella disposta dalla legge che fissa in anni 6 la durata delle locazioni relative agli immobili adibiti alle attività di cui all'art. 27 co 1, L. 392/1978;
2) condanna gli eredi di in ragione delle rispettive quote Persona_3 ereditarie, al pagamento delle spese di lite, in favore di che si Parte_1 liquidano in complessivi € 1500, per compensi professionali, oltre 90 euro per spese vive;
spese generali nella ed accessori di legge;

3) condanna gli eredi di in ragione delle rispettive quote Persona_3 ereditarie, al pagamento d ore di che si Parte_1 liquidano in complessivi € 1700,00, per compensi professionali, oltre spese generali nella misura forfettaria del 15% ed accessori di legge;
spese da distrarsi, in favore dell'avv. Ugo Cardosi, dichiaratosi antistatario
Così deciso in Roma il giorno 5.2.2025
Il Presidente rel.