REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI BARI
Seconda CIVILE
Il Tribunale di Bari, seconda sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del giudice
Andrea Chibelli, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al N. 15487/2017 R.G. promossa da
e , rappresentati e difesi dall'avv. Parte_1 Parte_2
Michelangelo di Mauro, domiciliatario, in virtù di mandato in atti;

-attori - contro
e , rappresentati e difesi dall'avv. Maria Sisto, Controparte_1 Controparte_2
domiciliataria, giusta mandato in atti;

-convenuti -
CONCLUSIONI DELLE PARTI

Le parti concludono come da verbale dell'udienza del 26 marzo 2025, che qui si intende riportato.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Nei limiti di quanto strettamente rileva ai fini del decidere, le posizioni delle parti e l'iter del processo possono sinteticamente riassumersi come segue.
DI OS e , con atto di citazione notificato il Parte_1 Parte_2
21/09/2017, hanno adito questo Tribunale deducendo che:
- con atto di compravendita del 14/12/2006 rep. n. 97218, registrato a Bari il 21/12/2006 al n. 17489-
15, a rogito del Notaio e Persona_1 Controparte_1 CP_2
pagina 1 di 9 , nella persona del loro procuratore speciale , vendevano a CP_2 Parte_3 [...]
e che acquistavano in comunione dei beni, l'immobile sito in Parte_1 Parte_2
Bari (Torre a Mare) alla Via Porticello n.9/C;
- più precisamente, con il suddetto atto i convenuti vendevano i seguenti immobili:
1) “un vano avente forma esagonale al piano terra di circa metri quadrati ventuno, confinante con circostante terreno da tre lati, riportato in catasto alla sezione urbano TO, foglio 2, particella 636, sub. 3, zona censuaria 4, categoria c/2, classe 4, consistenza 21, rendita euro 130,15, indirizzo contrada
Porticelli n.9, p.T”;
2) “un vano al piano terra ad uso deposito, di circa metri quadrati 12, confinante da un lato con il terreno in seguito descritto, con stradella di accesso individuata catastalmente (bene comune non censibile) e immobile in seguito a descriversi, riportato in catasto alla sezione urbana TO, foglio 2, particella 636, sub.4, zona censuaria 4, categoria c/2, classe 4, consistenza 12, rendita euro 74,37, indirizzo contrada Porticelli, n.9, p.T”
3) “un vano, bagno e due ripostigli al piano terra confinanti con l'immobile innanzi descritto al n.2, con pertinenziale terreno e comproprietà e/o suoi aventi causa, riportato in catasto, giusta CP_3
denuncia di variazione per divisione ed ampliamento del 27/10/2005, n. 55282.1/2005 (prot. N. BA
0396486) alla sezione urbana TO, foglio 2, particella 636, sub.7, zona censuaria 4, categoria A/7, classe
4, consistenza 2 vani, rendita euro 247,90, indirizzo contrada Porticelli n.9, p.T., all'immobile innanzi descritto al n.3 è annesso un pertinenziale terreno di metri quadrati 200”;
- il prezzo della compravendita veniva fissato in euro 114.000,00 corrisposti con le seguenti modalità: euro 25.000,00 prima e fuori dell'atto di vendita (con assegno di c/c del 19/07/2006 tratto sulla Banca
Monte dei Paschi di Siena filiale di Bari avente n.0691621514-12 di cui parte venditrice rilasciava ampia quietanza), euro 9.945 al momento del rogito (mediante assegno c/c tratto sulla Banca monte dei
Paschi di Siena filiale di Bari n.0691621519-04) ed euro 80.000,00 (di cui euro 945,00 trattenuti dalla
Banca mutuante a titolo di istruttoria, perizia ed imposta sostitutiva) giusta contratto di mutuo concesso agli acquirenti dalla banca on atto contestuale a rogito dello stesso notaio rogante;
CP_4
- nel predetto atto i venditori dichiaravano:
1) che gli immobili innanzi descritti ai nn.1,2,3 sono stati realizzati abusivamente;

2) di avere presentato domanda di sanatoria al comune di Bari in data 29/09/1986, registrata il
1/10/1986 al n. 94383;
3) di avere versato l'intera somma di lire 6.477.650 dovuta a titolo di oblazione con n. 22 distinti versamenti;

4) di obbligarsi ad ottenere a propria cura e spese la concessione in sanatoria dal Sindaco del
Comune di Bari, pagando tutte le altre eventuali somme dovute a conguaglio;

pagina 2 di 9 5) che il Comune di Bari non ha provveduto ad emettere i provvedimenti di sanatoria nei termini stabiliti dall'art. 39 comma 4 della legge 724/94;
6) che gli immobili di cui sopra non sono beni sottoposti ai vincoli di cui al terzo comma dell'art. 32 della legge 47/1985;
7) con riferimento al secondo comma dell'art.40 della legge 47/1985 e relativamente al solo immobile descritto al n. 3) derivante da frazionamento “che è stata presentata dal Comune di Bari in data 30/03/2004 Protocollo Generale, codice istat 16.072.006, domanda relativa alla definizione degli illeciti edilizi”;
8) in relazione al solo detto ultimo immobile, “di obbligarsi ad ottenere a propria cura e spese la concessione in sanatoria dal Sindaco del Comune di Bari, pagando tutte le altre eventuali somme dovute a conguaglio”;
9) sempre in merito a tale ultimo immobile, “che non è sottoposto a vincoli che richiedano parere favorevole al rilascio del titolo abilitativo edilizio, da parte dell'autorità preposta alla relativa tutela ed in particolare ai vincoli di cui all'art. 32, terzo comma, legge 47/1985”;
10) che in relazione a quanto in oggetto, il Comune suddetto non ha provveduto ad emettere il suddetto titolo abilitativo in sanatoria, né provvedimento negativo”;
11) che non sussistono gli elementi di cui all'art 32, comma 27, del D.L. 269/2003;
12) che successivamente alla data dell'abuso, l'immobile con il presente atto compravenduto non ha subito modifiche o variazioni alcune;

- non essendo allegata alcuna domanda di concessione in sanatoria e/o di definizione degli illeciti amministrativi all'atto notarile di compravendita, né essendo i suddetti documenti consegnati successivamente agli acquirenti, gli stessi apprendevano solo a seguito di molti solleciti inoltrati ai venditori, che il Direttore della Ripartizione Urbanistica ed Edilizia Privata del Comune di Bari, in data
15/11/2011, aveva espresso parere ai sensi dell'art. 32 della L.47/85 e art. 1 Legge Regionale Puglia
5/1996;
- più precisamente, il Direttore di Ripartizione, “vista l'istanza di condono edilizio ai sensi della L.
47/85 presentata da (dante causa dei venditori), pratica n. 14924, in data 29/09/1986, Parte_4
e rubricato con protocollo n. 94383 del 1/10/1986, per avere realizzato n.3 immobili con destinazioni diverse ubicati all'interno di un lotto successivamente recintato, al quale si accede mediante una strada privata anch'essa oggetto di sanatoria, eseguite in strada Porticello – Bari – Torre a Mare, dati catastali Bari sez. TO foglio 2/C, particella 636 subalterni 3-4-6-8”, esprimeva parere favorevole, ai sensi dell'art. 32 L 47/85, per quanto attiene il solo immobile esagonale, perché “opera dichiarata ultimata nell'anno 1970, realizzata prima dell'entrata in vigore della legge regionale n. 56/80 e realizzata in un contesto territoriale antropizzato”; pagina 3 di 9 - per quanto attiene le restanti due opere (gli immobili 2 e 3 dell'atto di compravendita) e sempre oggetto di istanza di condono, il Direttore di Ripartizione esprimeva parere contrario in quanto riteneva le suddette opere “non compatibili paesaggisticamente perché realizzate successivamente all'entrata in vigore della L. R. 56/80 e per contrasto col regime normativo introdotto dal PUTT/P”;
- gli attori, per l'acquisto dei suddetti immobili hanno dovuto accendere un mutuo presso la
[...]
i euro 80.000,00 avente durata di 15 anni non ancora estinto;
CP_5
- alla data del 10/08/2017 gli acquirenti hanno corrisposto alla banca mutuataria la somma complessiva di euro 71.762,26 comprensiva di interessi ed accessori di mutuo a cui vanno aggiunti euro 4.450,00 a titolo di pagamento spese notarili di rogito, nonché di mutuo;

- nel tempo, utilizzando saltuariamente l'immobile, hanno provveduto ad effettuare opere di manutenzione ordinaria e di ripristino degli impianti elettrici, idrici e fognati, nonché del cancello e della recinzione in ferro, sopportando le relative spese, anche di acquisto del materiale, pari a euro
10.828,05;
- negli anni hanno anche sopportato il pagamento delle tasse (IMU e tassa rifiuti) per euro 5.680,00 complessivi e le spese di allacciamento AQP per euro 837,44.
Sulla base di tali allegazioni di fatto, gli attori hanno chiesto di:
-accertare e dichiarare la nullità ex art. 1418 c.c. e/o art. 40 L 47/1985 del contratto di compravendita immobiliare del 14/12/2006 rep. N. 97218 registrato a Bari il 21/12/2006 al n. 17489-15 a rogito del notaio e, per l'effetto, condannare e Persona_1 Controparte_1 [...]
, in solido tra loro, al pagamento in via restitutoria e/o risarcitoria della complessiva somma CP_2
di euro 151.915,52 (di cui euro 114.000,00 a titolo di prezzo pagato, euro 4.450,00 a titolo di spese notarili, euro 16.120,03 a titolo di interessi di mutuo maturati al 10/08/2017, euro 10.828,05 a titolo di spese di manutenzione, euro 5.680,00 a titolo di IMU e tassa rifiuti, euro 837,44 a titolo di spese di allacciamento AQP) oltre ancora agli interessi contrattuali sulle rate residue di mutuo a scadere, nonché agli interessi legali e danno da rivalutazione monetaria sull'acconto versato dal 14/12/2006 (data del rogito notarile) fino all'integrale soddisfo;

- in subordine, accertare e dichiarare la risoluzione ex art. 1453 e seguenti c.c. del suddetto contratto di compravendita immobiliare e, per l'effetto, condannare e , in Controparte_1 Controparte_2
solido tra loro, al pagamento in via restitutoria e/o risarcitoria della complessiva somma di euro
151.915,52 oltre agli interessi contrattuali sulle rate residue di mutuo a scadere, nonché agli interessi legali e danno da rivalutazione monetaria sull'acconto versato dal 14/12/2006 sino all'integrale soddisfo;

pagina 4 di 9 -per l'effetto, ordinare al Conservatore del Registri Immobiliari competente di provvedere alla cancellazione della trascrizione dell'atto di compravendita per cui è causa e comunque di effettuare ogni attività in tal senso;

-in ogni caso, condannare i convenuti ad effettuare, a loro cura e spese, la cancellazione della trascrizione dell'atto di compravendita per cui è causa presso gli organi competenti e, comunque, di compiere ogni e qualsiasi attività in tal senso.
Il tutto con vittoria di spese e competenze di giudizio.
Costituendosi in giudizio, i convenuti hanno chiesto il rigetto della domanda attorea e, in subordine, in ipotesi di accoglimento della richiesta di nullità del contratto di compravendita, l'accoglimento della domanda riconvenzionale e condannare gli attori, in solido, al pagamento della somma dovuta per occupazione sine titulo degli immobili oggetto del contratto di compravendita, da quantificarsi in corso di causa e nella misura non inferiore ai canoni locatizi della zona, dal momento dell'immissione in possesso avvenuta in data 30/09/2006 all'effettivo rilascio dell'immobile. Con vittoria di spese e compensi professionali.
Ammesse ed espletate le prove per interpello articolate dalle parti con le rispettive memorie istruttorie e la prova testimoniale richiesta dal convenuto, preso atto che le parti hanno prospettato il raggiungimento di un accordo transattivo in ordine alle pretese patrimoniali azionate in giudizio, la causa è stata rinviata all'odierna udienza per la discussione e decisione ex art. 281 sexies c.p.c.
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Parte attrice ha specificamente dedotto, tra l'altro, la nullità del contratto di compravendita per cui è causa anche per la mancata allegazione all'atto di compravendita della domanda di concessione in sanatoria presentata.
Ritiene il Tribunale che, sotto tale assorbente profilo, l'azione di nullità del contratto sia fondata e vada accolta, in virtù di quanto di seguito si espone.
In primis, va precisato che il contratto di compravendita per cui è causa soggiace non alla disciplina, di più recente introduzione, di cui all'art. 46 d.p.r. 380/2001, bensì a quella dettata dall'art. 40, comma 2,
L. n. 47/1985, ancora in vigore, in base al quale “gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell'articolo 31 ovvero se agli stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione e non
pagina 5 di 9 siano indicati gli estremi dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione di cui al sesto comma dell'articolo 35”.
A ben vedere, infatti, mentre l'art. 46 T.U. edilizia (in vigore dal 30/06/2003) si riferisce esclusivamente ai beni “a regime”, rispetto ai quali, cioè, esista già all'atto della stipula del definitivo il permesso di costruire (seppur in sanatoria), di contro, la menzionata disciplina di cui all'art. 40, comma
2, L. 47/1985 – mai abrogata – contempla espressamente anche le ipotesi in cui il bene sia stato edificato senza alcun permesso e rispetto al quale, peraltro, alla stipula del definitivo risulti pendente una domanda di rilascio della concessione in sanatoria.
Proprio il fatto che le norme contemplano (anche) fattispecie distinte costituisce, ad avviso del
Tribunale, il discrimen applicativo tra le due previsioni normative, considerato infatti che l'art. 46 T.U. edilizia, se ha comportato l'abrogazione dell'art. 17 L. n. 47/1985, ha lasciato invece “sopravvivere”
l'art. 40 L. n. 47/1985, che pertanto continua ad avere un proprio autonomo ambito di applicazione.
In sintesi, quindi, l'ambito di applicazione delle due disposizioni normative appare il seguente: a) se la costruzione è stata regolarmente assentita, occorrerà (e sarà altresì sufficiente), per autodichiarazione della parte venditrice, riprodursene nell'atto di vendita gli estremi, autentici e riferibili a quel dato immobile (ai sensi dell'art. 46 T.U. edilizia); b) se, invece, la costruzione non è stata regolarmente assentita, ai fini della libertà di circolazione e quindi della commerciabilità, escluse le costruzioni iniziate anteriormente al 1° settembre 1967, le altre vanno “cartolarmente” giustificate da provvedimento di condono o in corso o regolarmente concluso, nel senso che non è sufficiente che il provvedimento o la domanda risultino per relationem dal corpo dell'atto, bensì è richiesto dalla norma che essi siano anche materialmente allegati all'atto di compravendita, in base alle prescrizioni di cui all'art. 40, comma 2, sopra citato.
Ciò d'altronde risulta confermato anche nella pronuncia delle Sezioni Unite n. 8230/2019, che in parte motiva fa riferimento alle ipotesi di nullità di cui all'art. 40 L. 47/85, specificando che la patologia sussiste anche in difetto di allegazione di copia della richiesta, del titolo in sanatoria, debitamente protocollata dall'amministrazione destinataria della stessa.
Si tratta, d'altronde, di una previsione rispondente alla ratio ispiratrice di tutta la normativa sull'invalidità degli atti traslativi concernenti immobili abusivi, che è quella della corretta informazione della parte acquirente: costui, infatti, deve essere messo in condizione di svolgere ogni opportuna indagine – il cui onere secondo la Cassazione è a suo esclusivo carico – al fine di verificare l'effettiva conformità della costruzione realizzata rispetto al titolo abilitativo indicato nell'atto, così da tutelare il proprio interesse ad evitare l'acquisto di un manufatto in tutto o in parte abusivo.
Peraltro, se nel caso di costruzione munita di titolo edilizio la legge richiede solo l'indicazione del titolo stesso, reputandola sufficiente a realizzare lo scopo della trasparente informazione del pagina 6 di 9 compratore, nell'ipotesi in cui il titolo sia in corso di (eventuale) rilascio ad opera della PA, ben si comprende il perché la legge imponga un requisito formale ulteriore, ovvero non si accontenti della mera indicazione degli estremi della domanda, bensì imponga la materiale allegazione della stessa al rogito notarile.
La mancanza di tale documentazione, non consentendo di attuare lo scopo avuto di mira dalla norma
(giacché non consente al compratore di appurare l'accoglibilità della pratica di sanatoria), determina la nullità del contratto, al pari delle ipotesi di mancata indicazione del titolo o di indicazione di un titolo inesistente.
Sennonché, proprio in quanto si tratta di un vizio formale, lo stesso art. 40, al successivo terzo comma, per il caso in cui la mancata allegazione della documentazione non sia dipesa dalla sua inesistenza all'atto della stipula ma, sostanzialmente, da una “svista”, consente la conferma dell'atto nullo, “anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga la menzione omessa o al quale siano allegate la dichiarazione sostitutiva di atto notorio o la copia della domanda indicate al comma precedente”.
Ricostruita, in linea generale, la disciplina applicabile, nel caso di specie è pacifico che siano stati trasferiti immobili non “a regime” e che al contratto definitivo non sia stata materialmente allegata la copia della domanda di sanatoria e/o di definizione degli illeciti edilizi, neanche consegnata successivamente agli acquirenti.
Risulta integrata, quindi, la causa di nullità del contratto di cui agli artt. 1418, comma 3, c.c. e 40, comma 2, L. 47/85, stante la pacifica, oltreché documentata, omessa allegazione al rogito dei documenti relativi alla pratica del condono edilizio pendente presso il Comune di Bari.
Neppure può ipotizzarsi, nella fattispecie, l'intervenuta conferma dell'atto nullo ai sensi del citato terzo comma dell'art. 40.
Infatti, in quanto ipotesi eccezionale, la conferma del contratto nullo deve compiersi con le specifiche modalità prescritte dalla norma, ovvero mediante atto successivo, da compiersi con le medesime forme dell'atto nullo, cui deve essere allegata – da parte dei venditori e/o del notaio rogante – la documentazione mancante, requisito di validità del contratto.
La giurisprudenza di legittimità, invero, si è già chiaramente espressa sul punto, affermando che “in tema di compravendita immobiliare, la nullità prevista dagli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985
(applicabile "ratione temporis"), per omessa indicazione (o allegazione), nell'atto, degli estremi dei titoli edilizi relativi all'immobile alienato, riveste carattere formale, sicché, da un lato, per la sua configurazione è sufficiente che si riscontri la mancanza di tale indicazione nel contratto, senza che occorra interrogarsi sulla reale esistenza di detti titoli, mentre, dall'altro, essa può essere sanata solo nei modi tipici previsti dal legislatore - e, cioè, mediante la "conferma" prevista dalla citata l. n. 47, la
pagina 7 di 9 quale consiste in un nuovo e distinto atto con cui si provveda alla comunicazione dei dati mancanti o all'allegazione dei documenti, avente i medesimi requisiti formali del precedente, ed in forme che non ammettono equipollenti - la cui disciplina non è passibile di interpretazione estensiva né analogica, avendo la sanatoria di un atto nullo carattere eccezionale” (così Cass. civ. n. 14804 del 14/06/2017).
Infatti, a prescindere dalla ricostruzione dell'istituto della conferma previsto dalla legge n. 47 del 1985 come vera e propria sanatoria idonea a far riacquistare validità all'atto originariamente nullo, oppure, secondo quanto sostenuto da altra impostazione, come dichiarazione di scienza con funzione integrativa dell'atto originario, in quanto ipotesi equiparata agli artt. 590 e 799 cod. civ., come tipico esempio di accertamento negoziale, ovvero, infine, come conferma di un atto solo apparentemente nullo, quello che è certo è che “deve trattarsi di nuovo e distinto atto avente la stessa forma del precedente, mediante il quale si provveda alla comunicazione dei dati mancanti o all'allegazione dei documenti. La legge prescrive, dunque, un atto di conferma o di convalida dell'atto nullo da redigere in forme che non ammettono equipollenti. Il collegio ritiene di dare continuità al citato orientamento interpretativo ribadendo che la nullità prevista dal legislatore in caso di omessa indicazione (o allegazione) nel contratto di compravendita di beni immobili dei titoli edilizi legittimanti il bene compravenduto è una nullità di tipo formale che può essere sanata solo nei modi tipici previsti dal legislatore medesimo, anche perché la sanatoria di un atto nullo è ipotesi del tutto eccezionale nel sistema delle nullità del codice civile e, pertanto, non è possibile alcuna interpretazione analogica o estensiva delle norme che la regolano” (Cass. civ. n. 14804 del 14/06/2017 già citata, che ha pertanto ritenuto del tutto irrilevante l'avvenuta produzione in giudizio della documentazione relativa alla concessione in sanatoria e alla prova del versamento delle due rate dell'oblazione, che non era stata però allegata in sede di rogito notarile;
in senso conforme, anche Cass. civ. n. 8147/2000).
Si impone, dunque, la declaratoria di nullità del contratto di compravendita per cui è causa, così come peraltro concordemente invocato, infine, da entrambe le parti.
Quanto alle reciproche pretese patrimoniali rispettivamente avanzate dalle parti, deve darsi atto che, all'odierna udienza, le parti hanno dichiarato di essersi conciliate e hanno chiesto la cessazione della materia del contendere.
Tale istanza va accolta risultando pacifico, per averlo concordemente dedotto e per averlo dimostrato previa produzione della scrittura transattiva inter partes, che si è raggiunto accordo per la bonaria composizione della lite in via stragiudiziale.
L'esito della lite giustifica l'integrale compensazione delle spese di lite.
La presente sentenza costituisce titolo per l'annotazione della declaratoria di nullità dell'atto di compravendita presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari ai sensi dell'art. 2655 c.c.


P.Q.M.


pagina 8 di 9 Il Tribunale di Bari, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe, così provvede:
- in accoglimento della domanda principale, accerta e dichiara la nullità del contratto di compravendita stipulato in data 14/12/2006, a rogito del notaio rep. n. 97218, Persona_1
registrato a Bari il 21/12/2006 al n. 17489-15;
- dichiara la cessata materia del contendere tra le parti con riferimento alle altre domande proposte;

- compensa le spese di lite tra le parti.
Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c.
Così deciso in data 26/03/2025 dal TRIBUNALE ORDINARIO di Bari.
Il giudice
Andrea Chibelli
pagina 9 di 9