N°…...........SENT.

REPUBBLICA ITALIANA N°. 67/2022 R.G. IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE D'APPELLO DI TRENTO N°…………..... CRON SEZIONE PRIMA CIVILE

N°………......... REP. Oggetto:Comunione e condominio,

impugnazione di delibera

assembleare – spese condominiali

Cod.: 130051 Riunita in camera di consiglio nelle persone dei Signori
Magistrati:

1. DOTT. Ugo Cingano Presidente

2. DOTT. Camilla Gattiboni Consigliere

3. DOTT. Marco Vezzani Consigliere Aus. Rel.
Ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nel giudizio di appello promosso con atto di citazione in Appello a seguito di impugnazione della sentenza del Tribunale di Trento n. 732/2021 pubblicata il 11.11.2021 da:
Controparte_1
C.F. sito in Trento (TN), Via Matteotti n. 4, in persona dell'Amministratore P.IVA_1
con sede in Trento (TN), Viale Controparte_2
Verona n. 110/1, in persona del legale rappresentante Sig. Controparte_2 rappresentato e difeso dall' Avv. Zeno Perinelli (C.F. ), elettivamente C.F._1 domiciliato presso lo studio del medesimo in Trento (TN), Via Brigata Acqui n. 4, giusta procura telematica in atti;

- appellante- contro
Controparte_3 C.F. , residente in [...], rappresentata e difesa C.F._2 dall'Avv. Antonio Angelini (C.F. ), elettivamente domiciliata presso C.F._3 lo studio del medesimo in Trento (TN), Via Manzoni n. 16, giusta procura telematica in atti;

-appellata-
Oggetto: comunione e condominio, impugnazione delibera assembleare – spese condominiali
Conclusioni per l'appellante
Voglia l'Illustrissima Corte d'Appello adita accogliere le seguenti conclusioni: in via principale e nel merito, accertare e dichiarare che le delibere impugnate dall'appellata in primo grado (delibere del 27 aprile 1989 con riferimento al punto 5, del 3 maggio 1994 con riferimento al punto 4 e del 15 aprile 2019 con riferimento al punto 6) non violano il
Regolamento condominiale del 23 marzo 1976 (con riguardo alla prescrizione per cui “il cortile attorno alla casa deve essere mantenuto libero e pulito e nella porzione a sud lasciata a prato è ammesso il deposito provvisorio e notturno di autovetture di appartenenti alla casa”) e, quindi, rigettare l'avversaria impugnazione.
In ogni caso, con rifusione di spese e competenze di causa di entrambi i gradi del giudizio.
Conclusioni per l' appellata
Voglia la Corte d'Appello di Trento:
1. rigettare l'appello del in quanto inammissibile e comunque Controparte_1 infondato, con conferma della sentenza del Tribunale di Trento appellata;

2. spese e compensi anche del presente grado rifusi, oltre 15% ex art. 2 D.M. n. 55/2014,
CNPA e IVA.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
La Sig.ra , proprietaria della p.m. 2 della p.ed. 3841 C.C. Trento e Controparte_3 comproprietaria del cortile circostante la casa, costituenti il con atto Controparte_1 di citazione dd. 11.07.2019 conveniva in giudizio lo stesso in persona Controparte_1 dell'amministratore pro tempore, impugnando le delibere di cui alle assemblee tenutesi in data 27.04.1989, 03.05.1994 e 15.04.2019, chiedendone la declaratoria di nullità parziale per violazione del regolamento contrattuale del 23.03.1976, imposto dal costruttore.
Detto regolamento, in particolare, all'art. 3 stabilisce che “il cortile attorno alla casa deve essere mantenuto libero e pulito e nella porzione a sud lasciata a prato è ammesso il deposito provvisorio e notturno di autovetture di appartenenti alla casa […] Il garage è a uso comune degli assegnatari di appartamento”.
L'impugnativa riguardava solo la parte delle delibere relative all'uso del cortile e non anche la parte con cui era stato regolamentato l'uso del garage.
Si tratta piu' in particolare delle seguenti delibere:
- 27.04.1989 con cui al punto 5 erano stati ridotti a tre i posti macchina nell'autorimessa
( non oggetto di causa) e alle vetture escluse era stato concesso posto nel cortile della casa
(parte impugnata);
- 03.05.1994 con cui al punto 4 si era approvata la rotazione dei posti auto sia nell'autorimessa (non oggetto di causa) che nel cortile per il periodo 1994-1999, con numerazione degli stessi (parte impugnata);
- 15.04.2019 con cui al punto 6 si era decisa la rotazione dei 3 posti auto nel cortile secondo uno schema di lati cardinali (parte impugnata).
L'odierna appellata sosteneva la nullità di tali delibere in quanto a suo dire assunte a maggioranza e non all'unanimità – solo da 3 condomini su 6 per mancanza di legittimazione e/o deleghe da parte dei restanti - e contrarie al regolamento contrattuale.
Con comparsa di costituzione e risposta si costituiva in giudizio il Controparte_1 contestando integralmente le domande proposte e chiedendone il rigetto, sostenendo che per la disciplina dei beni comuni sia sufficiente il voto della maggioranza degli interessati, e non l'unanimità e che, comunque, le delibere rispettavano il disposto dell'art. 3 del
Regolamento Condominiale.
Venivano ammesse le prove orali formulate dalle parti e assunti i testi.
All'esito dell'istruttoria, il Tribunale di Trento accertava la violazione del disposto di cui al
Regolamento condominiale contrattuale dd. 23.03.1976 con riguardo alla prescrizione che
“il cortile attorno alla casa deve essere mantenuto libero e pulito e nella porzione a sud lasciata a prato è ammesso il deposito provvisorio e notturno di autovetture di appartenenti alla casa” e dichiarava la nullità delle delibere dd. 27.04.1989 con riferimento al punto 5, dd. 03.05.1994 con riferimento al punto 4 e dd. 15.04.2019 con riferimento al punto 6; condannava il al pagamento delle spese processuali in favore Controparte_1 dell'odierna appellata.
Il giudice di prime cure ha argomentato la propria decisione ritenendo che, “in linea di principio”, le disposizioni contenute in un regolamento contrattuale approvato da tutti i condomini o imposto dal costruttore, come nel caso di specie, sono modificabili solo all'unanimità se contengono clausole limitative della proprietà sulle parti comuni, limitandone l'uso da parte dei medesimi: di conseguenza, le delibere che contrastano con tali disposizioni vanno ritenute radicalmente nulle.
Il appellava detta sentenza per ottenerne la riforma. Controparte_1
Resisteva Controparte_3
La causa è stata assegnata a sentenza all'udienza del 16.03.2023 con i termini di legge, in trattazione scritta.
MOTIVI
Si dà preliminarmente atto che l'appello risulta soddisfare tutti i requisiti per la sua ammissibilità così come richiesti dal codice di procedura civile novellato sicchè risultano nella sostanza ben individuati i passi di sentenza che si intendono censurare, i relativi motivi, la soluzione ritenuta appropriata con i relativi riferimenti normativi.
Si premette che la Corte, con la presente motivazione, anche in virtu' del disposto di cui all'art.132 cpc laddove dispone che la sentenza debba contenere la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto, farà altresì applicazione del principio secondo cui “Al fine di assolvere l'onere di adeguatezza della motivazione, il giudice di appello non è tenuto ad esaminare tutte le allegazioni delle parti, essendo necessario e sufficiente che egli esponga concisamente le ragioni della decisione, così da doversi ritenere implicitamente rigettate le argomentazioni logicamente incompatibili con esse”: (cass.3126/21).
Premessa.
E' noto che la sentenze impugnate possano esser confermate anche con integrazione della motivazione o con diversi argomenti.
A questo proposito, pertanto, la conferma della decisione impugnata richiederà alcune rilevanti precisazioni, posto che la stessa appare per un verso alquanto generica in ordine all'inquadramento giuridico della fattispecie, ricondotta nell'alveo di una non meglio precisata “linea di principio”; e per altro verso contraddittoria tra il passo in cui si afferma di non condividere la tesi attorea di nullità delle delibere e il dispositivo con cui la nullità viene dichiarata;
ovvero laddove si richiamano i termini decadenziali di cui all'art. 1137 CC per l'impugnazione delle delibere assembleari allorquando nessuno ha sollevato questa eccezione.
Va dunque premesso che, sebbene l'azione sia soggetta soltanto ai termini ordinari di prescrizione, essa non è stata eccepita dalla parte che avrebbe potuto averne interesse ed esserne legittimata, cioè il (art. 2938 cc) e ciò vale per le delibere del 1989 e CP_1
1994; e nemmeno è stata eccepita la decadenza dai termini di impugnazione ( art. 2969 cc) per tutte le delibere.
Ne consegue che tutte le tre delibere vanno esaminate. Seguendo l'ordine espositivo dell'atto d'appello osserva la Corte quanto segue.

Sub 1)Violazione degli artt. 1138 e 1136 c.c. ed errata valutazione in ordine alla validità di delibere a maggioranza inerenti alla gestione dei beni condominiali.

Un primo punto rilevante attiene all'accertamento,' rimasto incontestato, circa la natura contrattuale del regolamento condominiale, atto predisposto ab origine dell'unico proprietario dell'intero edificio e di poi trasfuso nell'atto di acquisto di Controparte_3
( doc. in atti attrice sub 1)
Tanto puntualizzato, la questione decisiva e assorbente attiene alla natura di questa clausola ed ai suoi effetti: “Il cortile attorno alla casa deve essere mantenuto libero e pulito e nella porzione a sud lasciata a prato è ammesso il deposito provvisorio e notturno di autovetture di appartenenti alla casa”.
E' soggiunto un periodo che riguarda i garages ma in relazione a questi non vi è domanda ( e comunque le delibere, destinate alla semplice turnazione della cosa comune, sono state validamente assunte).
Si deve ritenere che la clausola regolamentare in oggetto sia limitativa del diritto di proprietà spettante a ciascun condomino sulla cosa comune rappresentata nella specie da un cortile o prato, con conseguente nullità delle delibere impugnate per la parte relativa all'uso di tale cortile.
Per quanto attiene al cortile, infatti, il regolamento pone chiare limitazioni al diritto di proprietà di ciascuno: la zona sud del cortile deve essere un prato ( non per es. pavimentata); le porzioni a nord, est, ovest non possono essere mai destinate a parcheggio;
la porzione a sud può esser utilizzata come parcheggio ma solo in via provvisoria, cioè limitata nelle modalità; sono escluse le ore diurne per tale parcheggio e ne sono esclusi soggetti che non siano condomini o abitanti nel condominio.
Assai calzante appare la pronuncia della Corte di Cassazione 5626/2002 nella cui parte motiva è dato leggere :
Con il terzo motivo, denunziandosi la violazione degli art. 1102, 1136 e 118 del codice civile in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 del codice di procedura civile 3 si censura la sentenza impugnata per avere la Corte d'appello ritenuta la clausola del regolamento di natura contrattuale e quindi modificabile soltanto con il consenso di tutti i condomini, mentre avrebbe dovuto negare tale natura perché si limitava a disciplinare le modalità d'uso del cortile e dell'androne comuni e ammettere la sua variazione con una deliberazione maggioritaria dell'assemblea. Si aggiunge che la clausola in questione era stata disapplicata per oltre trent'anni dai condomini (compreso l' , i quali avevano CP_4 parcheggiato le loro autovetture nel cortile comune, e questo comportamento concludente ne aveva determinato la tacita abrogazione non richiedendosi per essa l'atto scritto.
Nemmeno questo motivo è fondato.

Le clausole dei regolamenti che limitano i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni (limitazioni all'uso delle scale., dei cortili ecc...) e quelle che attribuiscono ad alcuni di loro maggiori diritti rispetto agli altri, hanno natura contrattuale e sono modificabili soltanto con il consenso unanime dei partecipanti alla comunione, che deve essere manifestato in forma scritta, essendo esse costitutive di oneri reali o servitù prediali da trascrivere nei registri immobiliari della conservatoria per l'opponibilità ai terzi acquirenti di appartamenti dell'edificio condominiale;
mentre per la variazione delle clausole che disciplinano l'uso delle cose comuni è sufficiente la deliberazione assembleare adottata con la maggioranza prescritta art. 1136 2^ comma del codice civile. Applicando alla fattispecie in esame questi principi, enunciati dalle sezioni unite con la sentenza
n. 943 del 1999, deve ritenersi corretta sia la statuizione con la quale la Corte di appello ha qualificato di natura contrattuale la clausola del regolamento di divieto dell'uso dell'androne e del cortile comuni per la sosta e il parcheggio dei veicoli essendosi con essa limitato il diritto d'uso dei condomini su beni comuni, e conseguentemente ritenuto detta clausola modificabile soltanto con il consenso unanime dei partecipanti alla comunione;
sia la statuizione con cui ha negato che la clausola potesse essere abrogata dal comportamento concludente dei condomini che non l'avevano rispettata per un lungo periodo di tempo.
E' un caso speculare a quello in oggetto.
Non è di contrario avviso la sentenza (cass. 8940/2019 ) citata dall'appellante, la quale, senza limitarsi alla massima ma con approfondimento alla motivazione (tenuto conto che le clausole del regolamento che disciplinano l'organizzazione della gestione dei beni comuni
( tra cui vanno ricomprese quelle relative alla redazione del bilancio, avendo esso ad oggetto le spese relative ai beni ed ai servizi condominiali ), anche se inserite in un regolamento contrattuale, non hanno natura negoziale, e possono quindi essere modificate
a maggioranza dall'assemblea), riguarda la diversa ipotesi di redazione del bilancio, sicuramente una mera modalità di gestione della cosa comune, non limitativa dei diritti di proprietà.
Pertanto non può trovare accoglimento la tesi di parte appellante secondo cui sono modificabili con le maggioranze prescritte dall'art. 1136 le clausole del regolamento condominiale predisposto dall'originario proprietario che si limitino a disciplinare l'uso dei beni comuni, come tali aventi natura regolamentare e non contrattuale.
Del resto la stessa massima citata a pg. 7 ( indicata come cass. 23255/2016 ) non fa che confermare quanto ora statuito, contenendo in sé una chiara distinzione rispetto alle clausole di un tale regolamento “limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni…che possono essere modificate soltanto dalla unanimità dei condomini”).
Va confermata la nullità delle delibere in oggetto, ovviamente limitatamente ai punti indicati nel dispositivo di sentenza del tribunale di Trento.
2) Violazione dei canoni ermeneutici (artt. 1362 e ss. c.c.) e corretta interpretazione delle delibere impugnate.
Il secondo motivo è assorbito, in applicazione del noto principio che consente al giudice di affrontare la questione piu' liquida, limitando la decisione nel suo ambito.
Una eventuale disquisizione sulla interpretazione delle delibere impugnate, in quanto nulle, sarebbe del tutto inutile.
3) Sulle spese di lite.
Anche questo motivo è assorbito.
SPESE DI CAUSA.
Quanto alle spese di causa del grado si ritiene che esse debbano essere poste a carico dell'appellante, secondo le regole della soccombenza e si liquidano ( in base al decreto Min.
10.3.14 e tabelle allegate, indeterminabile, complessità media, tariffa media come da nota spese in atti) come in dispositivo.
Si dà atto che , essendo stato integralmente rigettato l'appello, sussistono i presupposti per l'imposizione di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato , a mente dell'art. 13, comma 1 quater, DPR 30.5.2002 n. 115 come introdotto dalla legge n. 228/2012.

p.q.m.

La Corte , definitivamente pronunciando nella causa civile n. 67/2022 RG, così provvede :
1)rigetta l'appello proposto avverso la sentenza n. 732/2021 del tribunale di Trento pubblicata in data 11.11.2021 ;
2)condanna l'appellante a rifondere a parte appellata le spese del grado, liquidate in complessivi € 8.400,00 , oltre spese generali al 15% ed accessori di legge . Si dà atto che , essendo stato integralmente rigettato l'appello, sussistono i presupposti per l'imposizione di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato , a mente dell'art. 13, comma 1 quater, DPR 30.5.2002 n. 115 come introdotto dalla legge n. 228/2012.
Trento, 29.01.2025
Cons. est. Il Presidente
Dr. Marco Vezzani Dr. Ugo Cingano