N. R.G. 1692/23
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI CATANIA
SECONDA SEZIONE CIVILE
Riunita in camera di consiglio, nelle persone dei seguenti magistrati:
Dott. IC RA Presidente
Dott.ssa ON Lo Iacono Consigliere relatore estensore
Dott.ssa Claudia Cottini Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA DEFINITIVA
nella causa civile iscritta al n. 1692/23 R.G.
PROMOSSA DA
, nata a [...] il [...], C.F. , Parte_1 C.F._1 con il patrocinio dell'avv. CILIA PASQUALINO, presso il cui studio è elettivamente domiciliata, giusta procura in atti;

Appellante
CONTRO
, nata a [...] il [...], C.F. ; Controparte_1 C.F._2
, nata a [...] il [...], C.F. Controparte_2
, con il patrocinio dell'avv. FRANCONE ANTONINO, presso il cui studio C.F._3 sono elettivamente domiciliate, giusta procura in atti;
, con sede in Modica SS 115 n. 31/D, P.I. Controparte_3
, con il patrocinio dell'avv. MODICA MARTINO, presso il cui studio è elettivamente P.IVA_1 domiciliata, giusta procura in atti;

APPELLATO E APPELLANTE INCIDENTALE
con sede in Ragusa via Degli Abeti n. 24, P.I. , con il patrocinio Controparte_4 P.IVA_2 dell'avv. PULEO ALESSIA, presso il cui studio è elettivamente domiciliata, giusta procura in atti.
APPELLANTE

In fatto e in diritto
La vicenda al vaglio della Corte trae origine dal fatto che la Sig.ra e la Sig.ra Controparte_1
hanno conferito incarico all'agenzia immobiliare Controparte_2 Controparte_5 di vendere la villetta di loro proprietà che avevano ricevuto in eredità dal Sig.
[...]
(deceduto nel 2016,) e dalla sig.ra (deceduta nel 2019) Controparte_6 Persona_1 rispettivamente genitori della Sig.ra e nonni della Sig.ra Controparte_1 Controparte_2
(all. n. 2 fascicolo I°), in seguito alla rinuncia all'eredità formulata dal padre di quest'ultima,
[...] sig. (all. n. 3 fascicolo I°). Il de cuius, , a sua volta, aveva Controparte_7 Controparte_6 ricevuto l'immobile dalla donazione (atto del 04/08/2005) (all. n. 4 fascicolo I°) del proprio figlio,
padre della Sig.ra appellata. Controparte_7 Controparte_2
Il donante, aveva acquistato l'immobile, nel 1995, per atto di assegnazione da Controparte_7 una cooperativa, come immobile facente parte di edilizia convenzionata. Tale immobile, proprio perché edilizia convenzionata, era stato edificato su un terreno dato in concessione dal Comune di
Ragusa per 99 anni, e come tale, l'immobile aveva il vincolo del prezzo massimo di cessione ed il vincolo del diritto di superfice, entrambi i vincoli riscattabili in virtù delle disposizioni del decreto fiscalità 2019 (Dl 23/10/18 n° 119). Le signore hanno quindi conferito incarico CP_7 all'Agenzia Remax di vendere l'immobile per € 175.000,00.
La Sig.ra odierna appellante, visitato l'immobile, il 30/01/20, ha proposto di acquistarlo Parte_1 al prezzo di € 148.000,00, sottoscrivendo la “proposta di acquisto” con contestuale versamento di €
5.000,00, impegnandosi a sottoscrivere il formale preliminare, con ulteriore versamento di €
20.000,00, entro il 30/04/20. Tuttavia ella non si è presentata alla data concordata, lamentando che non erano stati forniti tutti i documenti che provavano la provenienza del bene, che lo stesso fosse libero da iscrizioni pregiudizievoli e che fossero state avviate le procedure per lo svincolo del diritto di superficie e del prezzo massimo di cessione. Le replicavano che tutta la documentazione comprovava la regolarità della proprietà, e CP_7 che non vi erano iscrizioni pregiudizievoli. Specificavano inoltre che l'iter amministrativo per la liberazione dei vincoli era stato avviato e si attendeva solo l'esitazione da parte dell'Amministrazione.
Nonostante le rassicurazioni però la proponeva giudizio avanti il Tribunale di Ragusa Parte_1 affinchè lo stesso dichiarasse la risoluzione del contratto/proposta di acquisto immobiliare e deduceva altresì l'inadempimento della società immobiliare che aveva fatto da mediatrice per l'acquisto.
In particolare lamentava che :
a. La verifica delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli era stata fatta in ritardo ed in maniera errata;

b. Vi era una discrasia, in ordine agli atti di provenienza dell'immobile oggetto della proposta, tra quanto dichiarato all'atto della sottoscrizione della medesima e quanto successivamente appurato;

c. “da un più attento e dettagliato esame” si evinceva l'iscrizione di due ipoteche nel 1992 e 1994 in occasione del frazionamento dell'immobile ed all'assegnazione al socio;

d. si riscontrava l'esistenza di una proprietà superficiaria anziché di una proprietà piena con relativa previsione di un prezzo massimo di cessione;

e. era stato eccepito che, all'atto della proposta, non risultava: 1) La denuncia di successione della sig.ra 2) non erano trascritte le accettazioni espresse di e Persona_1 Controparte_6
da parte delle eredi;
3) non risultava la rinuncia all'eredità di da Persona_1 Persona_1 parte di Controparte_7
f. La mancata comprensione, nel compendio immobiliare oggetto della proposta, della quota di 1/18 del locale commerciale asseritamente indicato quale locale di pertinenza della villetta.
In punto di diritto l'attrice, dunque, si doleva innanzi al primo giudice di una responsabilità contrattuale dell'Agente immobiliare in forza del disposto di cui all'art. 1759 c.c. che determinava un danno da interesse negativo per il tempo perso nel corso delle trattative e nel guadagno non conseguito. Lamentava ancora la mancata informazione relativa al diritto di superficie e al vincolo del prezzo massimo di cessione nonché della provenienza donativa del bene. Eccepiva dunque la risoluzione del contratto/proposta di acquisto immobiliare per grave inadempimento dell'agente immobiliare e delle promittenti venditrici, con condanna alla corresponsione dell'importo di
€.10.000,00 pari al doppio della caparra.
In prime cure si sono costituite le convenute, oggi appellate, Sigg.re la quali hanno CP_7 contestato ogni punto della domanda deducendo di avere fornito tutta la documentazione necessaria per dimostrare che nessun ostacolo di ordine giuridico ci fosse per la stipula dell'atto, che il bene era libero da qualsiasi iscrizione pregiudizievole, che erano anche trascorsi i vent'anni dalla iscrizione ipotecaria (senza che vi fosse stato alcuna rinnovazione nelle iscrizioni) ed infine che erano state avviate presso l'amministrazione comunale le pratiche per ottenere lo svincolo del prezzo massimo di cessione e del diritto di superficie, vincoli che, in ogni caso, non erano ostativi alla compravendita.
Infine, allo scopo di dimostrare che le doglianze sollevate erano infondate, in corso di causa davano altresì atto che l'immobile era stato alienato a terzi, a riprova che nessun ostacolo di ordine giuridico o di qualsiasi altro tipo esisteva in capo alle parti o sull'immobile che ne condizionasse e/o pregiudicasse la possibilità di alienarlo. In via riconvenzionale chiedevano che fosse acclarata la risoluzione per inadempimento della attrice e il loro diritto a ritenere la caparra.
In seno al primo giudizio si sono costituite altresì con differenti procuratori e CP_3 deducendo la nullità dell'atto di citazione e chiedendo il rigetto delle prospettazioni CP_5 attoree nel merito.
In ordine alla eccepita nullità deducevano che l'attrice aveva adito il Tribunale senza però chiarire quale fosse la condotta ad esse ascrivibile, e senza specificare di quali inadempimenti e/o responsabilità fosse chiamata a rispondere la e di quali la CP_3 CP_5
La società formulava altresì domanda riconvenzionale chiedendo che fosse accertato CP_3 il suo diritto alla provvigione mentre la chiedeva l'estromissione dal giudizio. CP_5
Il Tribunale di Ragusa rigettava la domanda attorea e statuiva il diritto delle Campione di ritenere la somma versata come caparra confirmatoria, mentre in ordine alla richiesta di provvigione dell' riteneva che non ne sussistessero i presupposti. Parte_2
Avverso tale decisione ha proposto appello la deducendo che il giudice aveva omesso Parte_1 di approfondire alcune circostanze decisive;
e in particolare asserendo come primo motivo la nullità
e/o inefficacia della proposta irrevocabile d'acquisto del 30/01/2020 quale atto idoneo a fare sorgere in capo alle Sig.re il diritto a ritenere l'importo di € 5.000,00 sostenendo che tale atto CP_7 doveva essere considerato nullo per mancanza di causa in quanto qualificabile come “preliminare di un preliminare” (richiamando a sostegno della tesi la sent della Cass 12527/2018).
Censurava poi la decisione mettendo in rilievo:
-L' inadempimento della agenzia in ordine alle ispezioni ipotecarie;

-L'inadempimento dell'agenzia nella parte in cui, al momento della proposta irrevocabile di acquisto, aveva indicato quale atto di provenienza “compravendita e successione”; -L'inadempimento rispetto al pagamento del prezzo massimo di cessione;

-L'inadempimento delle parti promittenti venditrici nella parte in cui non era stata pagata l'accettazione tacita delle successioni in morte di e e la rinuncia Controparte_6 Persona_1 all'eredità della;
Persona_1
-L'erroneo e/o illegittimo accoglimento della domanda riconvenzionale delle sig.re Controparte_1
e Controparte_2
Concludeva chiedendo che fosse acclarata la nullità e/o inefficacia della proposta irrevocabile d'acquisto del 30/01/2020 e in subordine reiterava le conclusioni già prospettate con l'atto introduttivo del primo giudizio:
1) Accertare e dichiarare la responsabilità dell'Agenzia immobiliare ex artt. 1759 c.c., in combinato disposto con gli artt. 1175 e 1176 c.c. ed in relazione alle disposizioni di cui alla L. 39/1989, per non aver informato la promissaria acquirente dell'esistenza sull'immobile de quo dei vincoli di prezzo massimo di cessione e di diritto superficiario anziché di piena proprietà del suolo su cui sorge
l'edificio oggetto di compravendita;
Per aver eseguito parzialmente e non correttamente le visure ipotecarie cui si era obbligata ex art. 8 della proposta irrevocabile di vendita e per aver comunicato
l'inesistenza di iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli sull'immobile; Per non aver comunicato correttamente gli atti di provenienza dell'immobile, indicando un inesistente atto di compravendita;

Per non aver menzionato l'esistenza di un atto di assegnazione di socio di coop. Edilizia;
Per aver comunicato tardivamente l'esistenza di un atto di donazione e non aver fornito di conseguenza i documenti richiesti;
Per aver dichiarato verbalmente che oggetto della vendita era anche la quota di
1/18 della pertinenza, per poi successivamente negarlo;
In definitiva per non aver usato l'ordinaria diligenza richiesta in virtù della professione svolta, di ogni circostanza relativa all'immobile promesso in vendita che potesse in qualche modo diminuirne il valore o renderne insicuro il trasferimento di proprietà; 2) In subordine, dichiarare e accertare la responsabilità delle parti convenute ex art. 1460 c.c. per inadempimento contrattuale;
3) Accertare e riconoscere la responsabilità delle stesse promittenti venditrici, Sigg.re e Controparte_1 Controparte_2
, in solido con l'Agente immobiliare incaricato della vendita per aver garantito ex art. 1
[...] della proposta di vendita, mediante l'accettazione della proposta irrevocabile avvenuta in data
30/01/2020, la veridicità della descrizione e dello stato dell'immobile; 4) Dichiarare dovuta da parte delle convenute sig.re e la restituzione della somma di € 5.000,00 Controparte_1 Controparte_2 versata dalla promissaria acquirente all'atto della sottoscrizione della proposta irrevocabile di acquisto;
5) Dichiarare non dovuta, da parte dell'attrice, per tutto quanto testé esposto, la provvigione all per aver essa mal operato o comunque per non aver operato Parte_2 secondo i canoni di cui agli art. 1759, 1175 e 1176 c.c. ed in violazione delle leggi professionali;
6)
Dichiarare dunque la risoluzione del contratto/proposta di acquisto immobiliare, divenuto, con
l'accettazione della proposta, contratto preliminare (Art.7 della proposta), per grave inadempimento dell'Agente Immobiliare e delle promittenti venditrici ex art. 1453 c.c., riconoscendo legittimo il diritto di recesso ex art. 1385 c.c. della promissaria acquirente, con condanna dei medesimi in solido, ovvero in subordine con la condanna delle convenute sig.re alla corresponsione CP_7 dell'importo di € 10.000,00 pari al doppio della caparra confirmatoria in favore dell'attrice, nonché in solido al risarcimento dei danni per lite temeraria ex art. 96, com.1 e/o 3, del c.p.c. ciò per le ragioni sopra esposte e con vittoria di spese – ivi incluse le spese sostenute per l'avvio della mediazione pari ad € 292,80 – e compensi del presente giudizio di cui si chiede sin d'ora la distrazione in favore dello scrivente procuratore che si dichiara antistatario.”
Si costituivano in appello sia he ribadendo la nullità dell'atto di CP_3 CP_5 citazione già eccepita in sede di prime cure nonché l'inammissibilità dell'appello oltre che della nuova domanda formulata dalla appellante (riguardante la nullità della proposta contrattuale articolata per la prima volta in sede di gravame).
ensurava altresì la pronuncia del primo giudice laddove lo stesso aveva statuito CP_3 che la proposta irrevocabile d'acquisto del 30/01/2020 sottoscritta da entrambe le parti era qualificabile come “preliminare di preliminare” con la conseguenza che non poteva ritenersi concluso l'affare in senso economico-giuridico, per cui andava escluso il diritto del mediatore sia alla provvigione ex contractu sia a un risarcimento del danno. Riteneva infatti il primo giudice che veniva in rilievo una responsabilità precontrattuale prevista dall'art. 1337 c.c. che copriva le conseguenze immediate e dirette della violazione del dovere di comportarsi secondo buona fede nei soli limiti del cd. interesse negativo ovvero delle spese sostenute inutilmente e del pregiudizio economico derivante dalle rinunce a stipulare un altro contratto.
Lamentava che, in realtà, il vincolo sorto aveva natura contrattuale fondandosi sulla proposta di acquisto accettata.
Formulava pertanto appello incidentale chiedendo il riconoscimento del proprio diritto alla provvigione o in subordine al risarcimento del danno.
Instauratosi il contraddittorio la Corte all'udienza del 24 novembre 2025 trattata in modalità cartolare decideva la causa.
*** Tanto esposto in punto di fatto e dovendosi rilevare l'ammissibilità del proposto appello, in quanto idoneo nella sua struttura e della narrazione delle circostanze a far ritenere che sia stato sufficientemente assolto quanto richiesto dal novellato art. 342 c.pc. (a tenore del quale l'appellante per ciascuno dei motivi di impugnazione deve indicare, a pena di inammissibilità, in modo chiaro, sintetico e specifico il capo della decisione impugnato, le censure alla ricostruzione dei fatti, le violazioni di legge), ritiene la Corte che le varie doglianze delle parti vadano esaminate singolarmente.

1. Eccezione di nullità della notifica dell'atto di citazione.
Deve innanzi tutto essere analizzata la preliminare eccezione di nullità sollevata da CP_3
e all'atto di citazione che ha aperto il giudizio, eccezione ritenuta non fondata Controparte_8 dal primo decidente il quale ha rilevato come l'atto introduttivo del giudizio contenesse (cfr: sentenza impugnata) “l'indicazione di una serie di condotte poste in essere dall'agente immobiliare, ritenute dall'attrice un inadempimento degli obblighi assunti con la proposta irrevocabile d'acquisto del
30/01/2020, nella quale figurano come Agenzia di mediazione immobiliare proponente sia CP_3
iscritta alla CCIAA Sud-Est Sicilia al REA n. 136633, sia iscritta alla CCIAA
[...] Controparte_4
Ragusa, al REA 134334; l'attrice ha pertanto formulato la domanda di risoluzione e di risarcimento del danno nei confronti di entrambe le società”.
Inoltre il primo giudice ha altresì statuito: “Non è dunque ravvisabile un'assoluta incertezza delle ragioni della domanda tanto che la convenuta ha svolto puntuali difese”. CP_3
Ora. In riferimento a tale ultimo passaggio si deve escludere, così come invece ritenuto dal primo giudice, che la costituzione in giudizio dei convenuti sani ogni vizio.
E, invero, la giurisprudenza di legittimità ha di recente respinto (cfr: Cass, Civile Ord. Sez. 1 Num.
1116 Anno 2025) questa tesi, chiarendo che i vizi relativi alla editio actionis (cioè agli elementi essenziali della domanda) non sono sanabili con la semplice costituzione del convenuto.
Tali vizi, infatti, non ledono solo il diritto di difesa della controparte, ma compromettono la funzione stessa del processo, impedendo anche al giudice di emettere una pronuncia di merito fondata su basi chiare e definite (effetto verificatosi atteso che il giudice non ha affatto distinto quali fossero i ruoli e le conseguenti repsonsabilità delle due diverse agenzie citate in giudizio trattandole come se fossero una).
Peraltro in tema la giurisprudenza di legittimità era già intervenuta più volte chiarendo che i vizi riguardanti la ” editio actionis ” sono rilevabili d'ufficio dal giudice e non sono sanati dalla costituzione in giudizio del convenuto, essendo questa inidonea a colmare le lacune della citazione stessa, che compromettono lo scopo di consentire non solo al convenuto di difendersi, ma anche al giudice di emettere una pronuncia di merito, sulla quale dovrà formarsi il giudicato sostanziale;
ne consegue che non può farsi applicazione degli artt.156, comma 3, e 157 c.p.c., essendo la nullità in questione prevista in funzione di interessi che trascendono quelli del convenuto (Cass., sez. 3,
19/3/2018, n. 6673; Cass., sez. 3, 23/8/2011, n. 17495; Cass., sez. 1, 18/12/2007, n. 26662).
L'eccezione quindi non era certamente paralizzata dalla costituzione in giudizio dei convenuti, così come ha invece ritenuto dal Tribunale.
Ciò nonostante essa si palesa infondata poiché dagli atti si evince con chiarezza che il mandato è stato espletato da entrambe le società, dovendosi ravvisare una piena adesione dell'operato della CP_5 alla attività dell'” e viceversa, di talchè appare indubitabile che entrambe
[...] CP_3 congiuntamente si siano occupate della pratica per cui è causa così come rilevato dal primo giudice.
E invero in seno alla proposta irrevocabile d'acquisto del 30/01/2020, figurano come Agenzia di mediazione immobiliare proponente sia iscritta alla CCIAA Sud-Est Sicilia al REA n. CP_3
136633, sia iscritta alla CCIAA Ragusa, al REA 134334. Controparte_4
La sovrapposizione del loro operato si ricava inoltre da molti elementi documentali.
Esaminando infatti la proposta irrevocabile è possibile evincere che la stessa è stata formulata in seno ad un modulo che recava il logo di Tuttavia, al di sotto di tale logo – a penna - è CP_3 stata aggiunta la dizione . CP_5 P.IVA_2
Inoltre sotto la dizione “firma degli agenti immobiliari” vi è una sola sottoscrizione con accanto il n. R.E.A. 134334, riferibile dunque alla “Omnire” e non già alla all'” (il cui n. di CP_3
R.E.A. è diverso ed è: 136633) e ciò nonostante “l'incarico di mediazione per vendita immobiliare” fosse stato sottoscritto in data 10.9.19 dalle solamente con e non già con CP_7 CP_3 CP_5
(si veda il documento prodotto in atti dalla appellata “Andare”).
Se ne deve desumere che le due società operassero quindi in modo congiunto e come tali si ponessero sia nei confronti della parte promittente venditrice che della promittente acquirente.
Pertanto il fatto che l'attrice in seno al primo giudizio abbia indirizzato le proprie doglianze ad entrambe non inficia la chiarezza della sua esposizione in fatto né incide sulla individuazione del petitum o della causa petendi.

2. Domanda dell'appellante volta alla declaratoria di nullità della proposta irrevocabile d'acquisto del 30/01/2020. Lamenta l'appellante la nullità della proposta irrevocabile d'acquisto partendo dal fatto che essa è stata qualificata dal primo giudice come “preliminare del preliminare”. Una volta affermata tale natura della proposta, ritiene l'appellante che il Tribunale avrebbe dovuto conseguentemente dichiarare l'atto nullo per mancanza di causa e non idoneo quindi a fare sorgere in capo alle Sig.re il diritto a ritenere l'importo di € 5.000,00. CP_7
Inoltre a sostegno della propria tesi l'appellante richiama la sentenza della Cass 12527/2018 e afferma che proposta, non seguita dalla propria adesione, doveva essere al più intesa come una minuta di contratto oppure come una mera puntualizzazione dello stadio a cui erano giunte le trattative. Data la funzione dell'atto, e non potendosi certamente ritenere che esso costituisse una
“obbligazione ad obbligarsi” l'appellante ha chiesto alla Corte la declaratoria di nullità dello stesso per mancanza di causa.
Ora. Non vi è dubbio che tale deduzione, peraltro nata dalla qualificazione offerta alla proposta irrevocabile d'acquisto dal primo giudice (e quindi non dedotta dalla parte appellante né in prime cure né in questa sede di gravame) sia certamente inammissibile, introducendo un accertamento e una allegazione difensiva del tutto nuova e mai prospettata in precedenza.
Tuttavia sulla natura dell'atto oggetto di causa è assolutamente necessario soffermarsi, onde accertare se da esso possa scaturire l'obbligo delle appellate a ritenere la caparra (nonché il diritto di CP_3
a pretendere una provvigione).
[...]
Ebbene, in tema deve essere specificato che, come è noto, le trattative immobiliari spesso seguono una tripartizione di fasi:
a)una prima fase che si concretizza nell'atto della proposta irrevocabile dell'acquirente il quale fa un offerta al proprietario per l'acquisto dell'immobile il quale accetta o rifiuta la proposta. Questa è la fase in cui può inserirsi un accordo che consenta alle parti, ed in particolare al compratore, di formalizzare l'impegno assunto senza definire subito tutti gli elementi. Con tale accordo è possibile definire in un primo momento i tratti essenziali provvisoriamente. Almeno finché le parti hanno bisogno di tempo per determinare la fattibilità dell'affare e di definire ulteriori elementi successivamente.
b)La seconda fase coincide con la stipula del contratto preliminare.
c)La terza con la stipula del definitivo ovvero il rogito notarile e il saldo del prezzo.
Ora. È bene sottolineare che spesso questo “percorso per gradi” viene scelto perché vi possono essere elementi da approfondire nel corso della pratica, si pensi a ipotesi in cui si deve verificare con precisione lo stato della cosa ovvero, come nella specie, accertare la situazione dell'immobile e svolgere le altre visure e ricerche necessarie. In questi casi si può già fissare punto per punto ogni elemento dell'accordo ma riservarsi di procedere gradualmente a tutte le verifiche (si rilevi per inciso che è esattamente ciò che è accaduto nell'ipotesi al vaglio della Corte, di talchè anche l'obbligo di informazione da parte dell'agenzia si inserisce in questo contesto e permane per tutto il periodo in cui si svolgono le trattative).
Per tale motivo, in passato la giurisprudenza di legittimità sul tema aveva dichiarato nulla la proposta di acquisto che prevedesse la stipula di un successivo preliminare (Cass. 8083/2009).
Successivamente però le Sezioni Unite della Cassazione con la sentenza n. 4628/2015 hanno puntualizzato che la nullità del preliminare del preliminare si ha soltanto quando tale contratto non ha un nucleo di interessi autonomo o comunque ulteriore e differenziato rispetto al successivo contratto preliminare da stipulare. Si legge infatti nella predetta sentenza che “va escluso che sia nullo il contratto che contenga la previsione della successiva stipula di un contratto preliminare, allorquando il primo accordo già contenga gli estremi del preliminare”.
Le Sezioni Unite della Cassazione giungono poi alla questione della responsabilità contrattuale derivante dal rifiuto di contrarre successivo alla stipula di un preliminare del preliminare, da ritenere tale proprio perché un accordo è già stato raggiunto.
Le Sezioni Unite hanno quindi dettato alcune linee guida per valutare la configurazione di un accordo quale preliminare di preliminare o preliminare vero e proprio e hanno precisato: “In presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisca già esso stesso contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex art. 1351 e 2932 c.c., ovvero anche soltanto effetti obbligatori ma con esclusione dell'esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento.
Riterrà produttivo di effetti l'accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare, soltanto qualora emerga la configurabilità dell'interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare”.
Sul tema è poi intervenuta nuovamente la Suprema Corte attraverso la sentenza n° 12527/2018
(citata dall'appellante) la quale, sempre partendo dalla figura del cosiddetto “preliminare del preliminare”, ha voluto fare chiarezza sull'evoluzione della formazione contrattuale progressiva in questo ambito specifico, descrivendone al tempo stesso la prassi ormai consolidata. Quest'ultima prevede dunque i tre passaggi fondamentali di cui sopra si è detto: 1) Una proposta irrevocabile d'acquisto con eventuale accettazione del venditore;
2) La stipula del contratto preliminare propriamente detto;
3) La stipula del rogito finale notarile che comprende il contratto definitivo.
La Corte, riferendosi al primo punto, dichiara nella sentenza che: se “…la pattuizione intercorsa durante le trattative di acquisto è finalizzata ad ulteriori accordi che definiscano i restanti elementi essenziali dell'accordo, e non è perciò ancora qualificabile come contratto preliminare, può ipotizzarsi un rifiuto motivato di procedere nella contrattazione…”.
In altre parole, si vuole intendere che una proposta, sebbene accettata, ma che tuttavia non contenga tutti gli elementi essenziali e fondamentali dell'accordo non può qualificarsi e quindi considerarsi come preliminare (o come preliminare del preliminare) e, di conseguenza, determinare effetti obbligatori e vincolanti tra le controparti: pertanto, le stesse parti rientrerebbero ancora in una fase precontrattuale. Tuttavia, se la proposta di acquisto accettata comprende tutti gli elementi necessari e fondamentali all'accordo, si può parlare allora di una forma di natura contrattuale, che rientrerebbe
(come già accennato in precedenza) nell'ipotesi del cosiddetto preliminare del preliminare.
Tanto precisato bisogna interrogarsi se nel caso in esame la proposta di acquisto possa considerarsi ricompresa in quest'ultima tipologia di atto, con le relative conseguenze per le parti che l'hanno sottoscritto.
Ebbene, dall'esame del documento prodotto dall'attrice ed in particolare dalla proposta di compravendita posta a fondamento del rapporto per cui è causa, si deve desumere che essa è a tutti gli effetti un preliminare di compravendita.
Infatti come la giurisprudenza di legittimità ha avuto modo di chiarire in varie occasioni “La proposta
d'acquisto irrevocabile che contenga l'incontro della volontà delle parti, unitamente a tutti gli altri elementi prescritti (la specifica indicazione delle parti, dell'oggetto del contratto, del prezzo convenuto, delle relative modalità di pagamento, del termine previsto per la stipula del definitivo, della previsione della corresponsione della caparra confirmatoria, ovverosia, del deposito cauzionale che a seguito di accettazione si trasforma in caparra confirmatoria, della precisazione della sussistenza o meno di trascrizioni ipotecarie e comunque pregiudizievoli sul bene oggetto di negoziazione), non può definirsi mero atto preparatorio e propedeutico alla stipula di un futuro contratto, ma è un contratto preliminare a tutti gli effetti di legge, contenendo tutti gli elementi, sia principali che secondari, essenziali per dare luogo ad una compravendita immobiliare” (Cass. n.
20653/2005, Cass. 4628/2015, Cass. 12527/2018 ) Ciò premesso è evidente che nel caso in esame la violazione dell'accordo intercorso tra le parti, che ben può qualificarsi quale preliminare del preliminare, può dare luogo a responsabilità contrattuale.
E infatti la proposta in esame conteneva già sia l'indicazione delle parti, sia la descrizione dell'immobile, sia il prezzo convenuto, sia il termine previsto per il definitivo nonché la previsione della corresponsione della caparra, sia l'inesistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli (nella relativa casella si legge “NULLA”).
La stessa quindi era da qualificare senza dubbio come un incontro di due volontà e quindi come accordo preliminare che già obbligava le parti.
La causa di tale preliminare di preliminare andava quindi ricercata nella funzione, considerata meritevole di tutela da parte dell'ordinamento giuridico, ai sensi dell'art. 1322 c.c., di vincolare negozialmente le parti nel corso delle trattative, fissando punti fermi della successiva stipula del contratto preliminare e rinviando a tale momento e sede la fissazione di altri punti rilevanti.
Tanto esposto non solo il primo giudice non ha errato nella qualificazione, ma va ribadito anche che la identificazione della natura giuridica della predetta proposta irrevocabile non comportava nemmeno le conseguenze paventate dall'appellante (ossia un atto privo di causa) dando invece vita a un accordo e – in caso di sua risoluzione – a una responsabilità da qualificare come contrattuale e quindi idonea a far nascere il diritto delle promittenti venditrici alla ritenzione della caparra versata.

3. Doglianze della parte appellante.
La parte appellante sia in seno al primo giudizio che in seno a questo secondo grado lamenta tutta una serie di inadempienze sia delle parti promittenti venditrici sia delle agenzie mediatrici in ordine alla verifica della situazione dell'immobile.
Le varie doglianze vanno esaminate congiuntamente e si devoro ritenere infondate.
E, invero:
- quanto alla verifica sulle iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, va osservato che – così come precisato dal primo giudice - le ipoteche non risultavano dalle visure effettuate perché erano meramente cartolari ed era ampiamente decorso il termine utile alla rinnovazione da parte dell'Istituto di credito. Si trattava infatti delle ipoteche iscritte il 24/07/1992 e il 18/11/1994 a garanzia dei mutui del Banco di Sicilia, ipoteche che non risultano rinnovate nel ventennio sugli immobili assegnati a per cui hanno perso efficacia ai sensi dell'art. 2847 c.c. e non possono pertanto Controparte_7 essere considerate formalità pregiudizievoli. - Sulla provenienza del bene oggetto della proposta: va evidenziato la sentenza viene censurata nella parte che rigetta le doglianze sollevate dalla Sig.ra in ordine alla provenienza donativa Parte_1 del bene da parte del Sig. al di lui padre, Sig. , e poi passata Controparte_7 Controparte_6 in successione alla figlia del Sig. la Sig.ra (per rinuncia, alla Controparte_7 Controparte_2 morte del Sig. , del figlio, padre di quindi dal nonno Controparte_6 Controparte_7 CP_2
l'immobile è passato alla nipote per rinuncia del figlio)
Tuttavia appare evidente come l'atto di provenienza non sia una donazione, così come lamentato dall'appellante. Risulta infatti che le parti promittenti venditrici hanno acquisito la proprietà dell'immobile in forza di successione. Quand'anche di donazione si fosse trattato, poi, il termine di revoca della stessa era ampiamente decorso all'atto della proposta di acquisto mentre l'eventuale azione di riduzione per lesione di legittima sarebbe stata, semplicemente, improponibile. E infatti solo la figlia , che ha ricevuto il bene, avrebbe potuto impugnare la donazione, ma è evidente CP_2 quindi che vi sarebbe stata una carenza di interesse (avrebbe dovuto impugnare una donazione di un bene pervenutole comunque per successione).
Quanto al fatto, poi, che alla sottoscrizione della proposta di acquisto è stato erroneamente indicato quale atto di provenienza dell'immobile una “compravendita”, appurandosi poi che l'atto proveniva da successione, è evenienza da inserire nell'ambito delle indagini progressive svolte sul bene, come si è peraltro precisato più sopra.
- In relazione al fatto che l'appellante ha riscontrato l'esistenza di una proprietà superficiaria anziché di una proprietà piena con relativa previsione di un prezzo massimo di cessione, va detto quanto segue. Appare certo in atti che l'esistenza della proprietà superficiaria è stata circostanza conosciuta dall'Agenzia solo successivamente alla proposta di acquisto (è appena il caso di precisare che i venditori hanno ricevuto l'immobile per successione e che, dunque, non disponevano del titolo di assegnazione dell'immobile al donante-dante causa del de cuius). Appresa tale circostanza, sembra inconfutabile che l'agenzia si sia adoperata con la parte promittente venditrice per rimuovere il vincolo del prezzo massimo di cessione ed anche la parte promissaria acquirente, con la nota dell'11.5.2020 in atti, ha chiarito di avere superato tale problema, in ciò verosimilmente consapevole che all'atto del preliminare il vincolo era stato già rimosso. Peraltro si evince sempre dal primo giudizio che in data 22.4.2020 e dunque prima dell'invito alla stipula del preliminare non concluso
(15.5.2020), le parti promittenti venditrici avevano già ottenuto la determina dirigenziale per la rimozione dei vincoli convenzionali relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione (all.
18 fascicolo prime cure ). Inoltre il relativo rilascio era stato comunicato alla parte acquirente ed al suo procuratore (nella nota del 14.5.2020 risulta che l'Avv. Martino Modica aveva comunicato che tutti i documenti per la stipula del preliminare erano stati correttamente evasi).
- In relazione al fatto che all'atto della proposta, non risultavano: la denuncia di successione di
, la trascrizione delle accettazioni espresse di e Persona_1 Controparte_6 Persona_1 da parte delle eredi e la rinuncia all'eredità di da parte di Persona_1 Controparte_7
Anche tale doglianza va disattesa. Tale tipo di documentazione afferisce alle verifiche sulla continuità delle trascrizioni, un'attività che deve compiere necessariamente il Notaio al momento del rogito, pena la irricevibilità dell'atto e che sono rimesse all'ulteriore corso dell'affare. Si ricordi infatti che – come sopra precisato – la stipula della proposta irrevocabile non coincide con la stipula del definitivo ma si inserisce in un procedimento caratterizzato da verifiche progressive.
- In riferimento infine al fatto che – secondo la prospettazione dell'appellante - non era compresa, nel compendio immobiliare oggetto della proposta, la quota di 1/18 del locale commerciale che sarebbe stato indicato quale locale di pertinenza della villetta, deve essere ribadito quanto già osservato dal primo giudice e cioè che l'immobile oggetto della proposta sottoscritta dall'attrice è descritto come
“Villetta a schiera su due livelli + sottotetto + garage + giardino e tre camere”, con i seguenti dati catastali: foglio 63 mappale 1073 sub 16 cat. A/7 e foglio 63 mappale 1063 sub 34 cat. C/6.
Nella proposta pertanto non si fa menzione alcuna di altre pertinenze della villetta, per cui nessun inadempimento è ravvisabile in capo al mediatore per la mancata inclusione della quota indivisa del locale commerciale che, peraltro, non è neanche di proprietà delle odierne convenute, essendo rimasto nella titolarità di Controparte_7
Ne consegue che le doglianze espresse nel gravame sono infondate e che la sentenza di prime cure va confermata sul punto.

4. Appello incidentale della appellata “ . CP_3
Con l'appello incidentale la parte appellata chiede inoltre (così come fatto in sede di CP_3 prime cure) la condanna della appellante al pagamento della provvigione in suo favore e censura la decisione del primo giudice che ha ravvisato nel rapporto intercorso con l'agenzia solo una responsabilità di natura precontrattuale.
In tema si deve rilevare che questa Corte non ignora quelle pronunce giurisprudenziali che – sebbene riconoscano che il cd. "preliminare di preliminare", sia un vincolo valido ed efficace se rispondente ad un interesse meritevole di tutela delle parti, - ciò nondimeno ritengono che esso risulta idoneo unicamente a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell'affare, senza abilitare le parti medesime ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato e, conseguentemente, non viene a costituire un "affare" idoneo, ex artt. 1754 e 1755 c.c., a fondare il diritto alla provvigione in capo al mediatore che abbia messo in contatto le parti medesime (Cass. civ. n. 31431/2023 del 13 novembre 2023, si veda anche in senso conforme Cass. civ. n. 28879 del 2022).
Tale indirizzo della Cassazione non appare però escludere che il mediatore, in presenza di una proposta di acquisto qualificabile come “preliminare di preliminare”, abbia determinato con il suo intervento «la conclusione di un contratto già perfezionato là dove contenga l'indicazione dei suoi elementi essenziali e risulti che le parti abbiano voluto vincolarsi definitivamente anche in base al loro comportamento successivo, inteso a dare esecuzione all'accordo risultante da detta minuta, sempreché tale comportamento sia univoco e non consenta una diversa interpretazione» (cfr. Cass, ord. n. 13610/2020), ipotesi certamente ricorrente nella specie per come già precedentemente esposto.
In tali casi quindi (in cui si è già in presenza di un vincolo contrattuale) il mediatore può senza dubbio far valere il proprio diritto alla provvigione laddove, nell'impegno al pagamento della provvigione da parte del proponente, espressamente sia previsto che tale diritto al compenso maturi nel momento in cui la proposta sia stata accettata (sia nel caso si tratti di un preliminare di preliminare sia nel caso in cui si pervenga alla conclusione di un contratto preliminare) (in tal senso, Corte d'Appello di
Roma, sez. IV civ., 23 gennaio 2020, n. 544).
E' esattamente ciò che è accaduto nella fattispecie al vaglio della Corte.
E infatti alla corresponsione della provvigione nella misura sopra indicata, l'attrice si è obbligata con atto del 28.1.2020 (all. 21 del fascicolo di prime cure di ) ove la stessa ha dichiarato di CP_3 riconoscere, al momento dell'accettazione della proposta di acquisto, il diritto alla provvigione pari a 4% + IVA sul prezzo di vendita
Ne deriva che la promissaria acquirente è tenuta al pagamento della provvigione del mediatore considerato altresì che il vincolo sorto era già qualificabile come un contratto che conteneva gli elementi essenziali.
Tale diritto alla provvigione va quantificato in €.5.920,00 oltre iva corrispondente al 4% del prezzo di acquisto offerto (cfr: si veda anche produzione in atti a supporto della richiesta: parcella pro forma n. 270/2020 doc. 20 del fascicolo della appellata in primo grado).
In conclusione quindi l'appello merita ampio rigetto mentre l'appello incidentale di cui sopra va accolto dovendosi condannare al pagamento in favore di “ della Parte_1 CP_3 provvigione per un importo pari ad E. 5.920,00 oltre iva. Ne deriva che l'appellante è soccombente verso tutte le altre parti del giudizio e va condannata alla refusione delle spese di lite (va però precisato che in sede di prime cure il primo giudice ha condannato l'attrice al pagamento delle spese verso la sola omettendo il riferimento ad CP_5
, nonostante le due società fossero difese da procuratori diversi, di talchè tale CP_3 statuizione va integrata in questa sede disponendo la condanna delle spese di primo grado anche nei confronti di e del suo procuratore antistatario, così come richiesto anche nell'atto di CP_3 appello).
Le spese del presente giudizio vanno quindi poste a carico di . Controparte_9
Esse si liquidano come in dispositivo applicando i parametri medi della vigente tariffa forense (ex
D.M. Giustizia del 13.08.2022 n. 147 e allegate tabelle), con l'esclusione della fase istruttoria che va liquidata seguendo i valori minimi della tariffa, in mancanza di una specifica attività istruttoria, e tenendo conto del valore della causa (compreso nello scaglione tra €. 5.201,00 ad €. 26.000,00).
Atteso il rigetto dell'appello, va dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante, ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1- quater, nel testo introdotto dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello previsto per la stessa impugnazione, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis, se dovuto.


P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al n. 1692/23 R.G.
Rigetta l'appello principale avanzato da;
Parte_1 accoglie l'appello incidentale avanzato da e condanna al CP_3 Parte_1 pagamento in favore della stessa della somma di E. 5.920,00 oltre iva a titolo di CP_3 provvigione;
condanna al rimborso, in favore dell'appellato “ delle spese Parte_1 CP_3 processuali del primo grado che liquida in E.3.000,00 per compenso, oltre a rimborso spese generali,
Iva e Cpa nonché al rimborso delle spese del presente giudizio che liquida in complessivi euro
4.888,00 per compensi di avvocato (di cui euro 1.134,00 per fase di studio;
euro 921,00 per fase introduttiva;
euro 922,00 per fase istruttoria e/o di trattazione ed euro 1.911,00 per fase decisionale), oltre al rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15% dei predetti compensi, c.p.a. e
Iva come per legge spese tutte da distrarre nei confronti del suo procuratore antistatario;
condanna al rimborso, in favore di delle spese processuali del Parte_1 CP_5 presente giudizio che liquida in complessivi euro 4.888,00 per compensi di avvocato (di cui euro 1.134,00 per fase di studio;
euro 921,00 per fase introduttiva;
euro 922,00 per fase istruttoria e/o di trattazione ed euro 1.911,00 per fase decisionale), oltre al rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15% dei predetti compensi, c.p.a. e Iva come per legge spese tutte da distrarre nei confronti del suo procuratore antistatario;
condanna al rimborso, in favore di e Parte_1 Controparte_1 Controparte_2
delle spese processuali del presente giudizio che liquida in complessivi euro 4.888,00 per
[...] compensi di avvocato (di cui euro 1.134,00 per fase di studio;
euro 921,00 per fase introduttiva;
euro
922,00 per fase istruttoria e/o di trattazione ed euro 1.911,00 per fase decisionale), oltre al rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15% dei predetti compensi, c.p.a. e Iva come per legge;
dà atto della sussistenza dei presupposti processuali (ex art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n.
115/2002) per il versamento, da parte dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.
Così deciso in Catania, nella camera di Consiglio della Seconda Sezione civile della Corte d'Appello, il 27 novembre 2025.

IL CONSIGLIERE ESTENSORE IL PRESIDENTE
Dott.ssa ON Lo Iacono Dott. IC RA